Нейминг-центр

Нейминг для бизнес-центров, ЖК и коттеджных поселков

Нейминг-центр

Нейминг для объектов недвижимости

Нейминг-центр

Нейминг для объектов недвижимости

Нейминг-центр

Нейминг для бизнес-центров, ЖК и коттеджных поселков

Аванс или задаток?

Тема в разделе 'Уголок риелтора', создана пользователем Ирина, 2 окт 2012.

  1. Ирина

    Ирина Member

    Общепринятой практикой при совершении сделок с недвижимостью является внесение продавцу определенной суммы. Это подтверждает серьёзность намерений покупателя. Получая аванс или задаток за продаваемую недвижимость, продавец обретает некую гарантию, что покупатель через некоторое время не передумает и не откажется от сделки. Но что же выбрать? Аванс или задаток?

    В случае отказа покупателя от покупки и аванс и задаток останутся у продавца навсегда. Но главное их отличие друг от друга состоит вот в чем: в случае нарушения продавцом квартиры соглашения о задатке (отказа от покупки), он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка. Аванс же всегда возвращается в том же размере, в котором был внесён.

    Для продавца выгода использовать аванс очевидна, но в этой ситуации покупатель оказывается абсолютно не защищен. Ему никто не компенсирует затраченное время и деньги, а растущие цены на недвижимость его тоже ждать не будут.

    В любом случае, что бы вы не предпочли - аванс или задаток, нужно заключить между продавцом и покупателем соглашение на бумаге за подписью сторон сделки.

    Соглашение об авансе или задатке должно включать следующие пункты:
    - паспортные данные покупателя и продавца,
    - информацию о продаваемом объекте (его адрес и характеристики);
    - стоимость жилья (чтобы продавец перед сделкой не мог повысить цену);
    - сумму аванса или задатка, которую покупатель передаёт продавцу;
    - сроки заключения договора купли-продажи жилья.
    Детальное описание процесса расчётов и передачи квартиры лишним в этом соглашении тоже не будут.
  2. Все враки!
    Смотрите за риэлторами внимательно, как за наперсточниками. Они будут стараться сделать так, чтоб покупатель платил продавцу задаток (т.е. если покупатель откажется, то деньги потеряет), а возвращать, если что, покупателю будут аванс (т.е. ни о каком двойном размере речь не идет).
    При этом, хитрые риэлторы еще будут пытаться сделать так, чтоб фактически покупатель отдал задаток не продавцу (как по ГК РФ положено), а риэлтору. Чтоб в случае чего (даже если сделка развалится не начавшись), риэлтор уже с деньгами на кармане был.
    В общем, жульничество еще то..... :mrgreen:
  3. Ирина

    Ирина Member

    Вредный, Вы сами нарывались или слышали о таком? Сомневаюсь, что любое большое агентство не вернуло аванс если сделка развалится - ведь на авансе покупателю дается гарантийное письмо о том, что в случае нерегистрации он получает деньги обратно. И если Вы не получали таких гарантиек, то это значит:
    - Вы связывались не с теми риэлторами,
    - Вы отказались от покупки по неуважительным причинам (просто расхотели покупать).
  4. А то как же!
    Я когда начинал квартирками запасаться, общался с крупнейшими АН: Инком, Миэль, Бест.... У всех подобная практика - взять деньги как задаток, а возвращать как аванс. Помнится, у одних продавец на сделку просто не явился, но им очень не хотелось возвращать мне аванс, настойчиво предлагали искать дальше другие варианты, лишь бы с бабками не расставаться. Буквально, пришлось вышибать.
    Вот сами скажите:
    а) Разве залог покупатель не продавцу должен по ГК платить, по письменному соглашению о залоге? А причем тут гарантийка от АН?
    б) А если это все-таки аванс, то по ГК его обязаны вернуть, даже если кто-то просто расхотел, не так ли?
    Поэтому, как не крути, все-равно риэлторы жульничают . :mrgreen:
  5. Zorro

    Zorro Active Member

    Бумажно оформленный задаток рулит. Адназначна.
  6. Ирина

    Ирина Member

    Отвечаю по пунктам:
    а) Если по продаже работает АН, то оно берет аванс на себя. Аванс, а не задаток! Вы нигде в договорах АН не найдете слова "задаток". Соответственно, принимая аванс на себя, АН дает покупателю гарантийку.

    б) Вот тут очень тонкий момент: если АН кроме гарантийки при подписании договора аванса в самом договоре или доп. соглашении указало, при каких условиях гарантийное письмо теряет силу - значит риэлтор грамотный. Если не указало, то может получится следующая песня: покупатель раздумал и получил по гарантийке свой аванс, а часть аванса еще до этого ушла за альтернативу. Кто пострадал? Риэлтор! Это с него в таких случаях списывают деньги. Увы..
  7. Нет, что у риэлторов буйная фантазия в вопросе придумывания всяких бумажек и условий, противоречащих законодательству - это я согласен. Но что насчет аванса в ГК:
    (что это не задаток - договорились).

    Берем ситуацию - я хочу купить квартиру. У меня нет риэлтора, у продавца есть. Который хочет с меня "полуаванс-полузадаток".
    а) Согласно ГК аванс не может выполнять функции гарантий по обязательствам сторон и не может быть не возвращен или требовать вернуть в 2-м размере тоже нельзя. Раз обман со стороны риэлтора.
    б) Согласно тому же ГК РФ соглашение об авансе, если он больше 10 МРОТ, должен быть заключен в свободной письменной форме между сторонами сделки (т.е. продавцом и покупателем). Причем тут гарантийка от АН, оно вообще не является стороной сделки. Два обман.
    в) В некоторых случаях в соглашении об авансе допускается прописывать неустойку (но это в соглашении об авансе, а не в гарантийном письме от АН) и между сторонами сделки (а не с третьими лицами, т.е. с риэлторами) и в случае невыполнения сторонами своих обязательств друг перед другом (а какие у покупателя обязательства перед риэлтором продавца, он с ним даже договор не заключал и платить ему ни за что не должен?) Три-четыре-пять обман.
    г) Кроме того, ГК предусматривает равенство сторон и неустойка должна быть обоюдной. В противном случае договор может быть признан кабальным. Но где неустойка за невыполнение своих обязательств со стороны продавца? Ой, забыли:)))).... Шесть обман.
    д) И конечно, все договора, соглашения и прочее не должны противоречить законодательству РФ, (иначе они автоматически судом признаются недействительными), но риэлторам до этого дела нет или они молчат об этом. Семь обман.

    Ну и кто тут претендует на звание честного риэлтора? :mrgreen:
  8. Ирина

    Ирина Member

    Я!

    При альтернативной сделке в авансовом договоре или доп. соглашении к нему чётко прописывается, что покупатель поставлен в известность, что сделка альтернативная, следовательно часть аванса (часть, а не полностью!) идет на авансирование альтернативы.

    У агенства есть:
    1. Договор с продавцом об услугах.
    2. Доверенность на принятие аванса.
    3. Доверенность на передачу аванса (при альтернативе).
    4. Доверенность от агенства на работу по договору конкретного лица (риэлтора).

    И все вышеперечисленное - только часть документов, заполняемых агенством. Вы никогда не заключали с агенством договор? Как Вы думаете, сколько всего бумаг оформляется при заключении договора об услугах? Тьма!!! :) На все случаи жизни.

    В авансовом соглашении всегда прописывается дата сделки. Кто не вышел на нее - попадает на деньги. Если не вышел продавец - он отдает аванс обратно (причем полную сумму, даже если его часть уже внес в альтернативу!), а если покупатель - он теряет внесенный аванс.
  9. Не смешите! Вы уже полную чушь пишите. :mrgreen:

    1. Какая разница покупателю на что тратит деньги продавец? Если нужно обязать покупателя к сделке - так можно заключить соглашение о задатке.

    2. Но от покупателя же у АН нет доверенности. Если это аванс, то он должен быть возвращаемым. Вот кстати, если простая продажа (для простоты) аванс, взятый по доверенности риэлтором, в случае отказа покупателя от сделки, достанется риэлтору или хозяину квартиры?

    3. Вы даже считаете нечестно.
    По-Вашему у продавца в случае получения аванса и его возврата +100-100=меньше 0 (попал)
    А у покупателя в таком же случае -100+100 = больше 0 (получил неустойку).

    4. Я уже писал, что был случай, когда мой продавец не пришел на сделку, аванс с трудом вернули, но никакой неустойки. :D Советую всем покупать только с залогом продавцу и не писать в договоре КП, что регистрация одной сделки завязано с регистрацией другой, тем самым, если у продавца фактически и альтернатива, то это только его проблема, пусть он ее с больной головы на здоровую не перекладывает.
  10. Pam Jones

    Pam Jones Member

    Вредный, привязывать одну сделку к другой в ДКП надо.
    Если Продавец прописан в квартире вместе с детьми и вдруг отказывается(теоретически) выписаться, если в ДКП сумма меньше реальной, тем более.
    Аванс или задаток показатель умения сторон защитить себя, ясно же :)
  11. Ирина

    Ирина Member

    Вредный, разница для покупателя большая: свободную квартиру он покупает или альтернативную. Потому как возможен вариант, что регистрация его квартиры пройдет, а альтернативной - нет, и что дальше? Дальше - геморрой для покупателя. Ему надо вселяться, а некуда! Продавцы не могут освободить жилье, пока не купили себе. Ну не на вокзале же ночевать.. Вот поэтому обычно альтернативные сделки регистрируются пакетом.

    Что же касается вопроса, кому достанется нечаяная прибыль (неиспользованный аванс в случае отказа покупателя), то здесь получается следующее:
    - частный риэлтор обязан отдать эти деньги продавцу, ибо не имеет права распоряжаться его прибылью,
    - агенство может оставить эту сумму себе и данное полномочие прописано отдельным пунктом в Договоре об услугах с продавцом.

    Я однажды встречалась с такой ситуацией. И отдала аванс покупателю, желающему его забрать. Потому что иначе было бы много шуму и ругани. А оно надо? Нервы и здоровье дороже.
  12. Вы как-то странно сделки делаете.
    У меня всегда в доступе к деньгам в ячейке у продавцов было записано:
    - договор купли-продажи с регистрации
    - и прописка по другому адресу.
    Как это они могут и деньги получить и не выписаться?
  13. Ирина

    Ирина Member

    Вредный, относительно доступа к деньгам Вы все правильно написали .
    Но речь шла не о доступе к деньгам, а о вселении покупателя в купленную квартиру (то бишь об акте приема-передачи квартиры).
    Да, продавцы выпишутся, но если у них по любым причинам не зарегистрировалась их альтернатива (что-то случилось, ошибка в документах и т.д.) то куда они съедут? Скорее они забронируются в проданной ими же квартире.:) И выселять их придется с милицией.
    Поэтому обычно регистрация альтернативных сделок проходит пакетом: либо регистрируется вся цепочка, либо отказ по всей цепочке при выпадении любого звена.

    У меня здесь была специальная тема по данному случаю: viewtopic.php?f=45&t=9977

  14. Как-то у Вас все нелогично: если продавец не выписался, деньги не забрал, акт сдачи не подписал, кстати, расписку о получении денег тоже не дал, то о каком вселении покупателя в квартиру речь?
    Я понимаю, что у продавца в описанном случае могут быть проблемы, но во-первых, я всегда и так ему дам время пожить (ну месяц уж без проблем, куда мне спешить), во-вторых, он может съехать на съемную квартиру, к родственникам и т.д....
    Ну сами подумайте, зачем покупателю с наличными заморачиваться проблемами всей дальнейшей цепочки, а если там 100 человек? Нет уж. Только прямая продажа. Даже если продавцу нужно на полученные деньги купить другую недвижку, пусть он свои проблемы самостоятельно решает, без меня.
  15. Ирина

    Ирина Member

    "Как-то у Вас все нелогично: если продавец не выписался, деньги не забрал, акт сдачи не подписал, кстати, расписку о получении денег тоже не дал, то о каком вселении покупателя в квартиру речь?"

    Да нет же! Продавец деньги забрал, расписку дал и выписался (ведь его-то квартира продана). А вот с освобождением квартиры может быть заминка, если покупаемая им квартира не зарегистрировалась.

    Хорошо, что для Вас месячишко-другой роли не играет. Но это только потому, что Вам есть где жить. А в большинстве случаев люди меняют свое ЕДИНСТВЕННОЕ жилье. :(
  16. 1) Ну тогда его выгнать из теперь уже чужой квартиры - пару пустяков. Он же прописался в другом месте - вот пусть туда и дует.
    2) Как раз с последней квартирой так и вышло у меня. Продавец на вырученную сумму что-то хотел купить, но не сложилось. И хоть он (точнее его риэлтор) мне вначале врал, что продажа безальтернативная, а потом просил с меня денег наличными на аванс за другую квартиру, а не в ячейку и пытался на сделке прицепить в договоре свою альтернативу. Фигушки! :mrgreen:
    Но продавец по цене уступил (хотя его риэлтор и корчил сзади рожи, я в окне видел отражение :D ) и все документы (договор задатка, все деньги в ячейку и под выписку, ни слова об альтернативе в договоре) сделал как мне надо - поэтому я тоже потом пошел навстречу. Вместо освобождения за 2 недели, жили месяца полтора. Но там все-равно майские праздники были и я уезжал, ремонтом заниматься было не охота.
    Ладно, тема себя, по-моему, исчерпала.
    Риэлторы, как были хитрющими, так и остались. :mrgreen:
  17. Pam Jones

    Pam Jones Member

    А вы хотите, чтоб хитрили только вы?
  18. Я честно все покупаю, хитрят только риэлторы. :lol:
  19. GarryJP

    GarryJP New Member

    Если люди порядочные с обеих сторон, то и сделка пройдет честно. Никто не пострадает и обе стороны будут защищены договором.
  20. Nancyacing

    Nancyacing New Member

    А есть возможность выяснить как была совершена операция - отделения, банкомат, онлайн?
    Или Сбербанк не раскроет эту информацию даже владельцу карты?

Поделиться этой страницей

Реклама на сайте

Ваше объявление на этом месте

Нейминг-центр

Нейминг для бизнес-центров, ЖК и коттеджных поселков

Нейминг-центр

Нейминг для объектов недвижимости

Реклама на сайте

Ваше объявление на этом месте