Нейминг-центр

Нейминг для бизнес-центров, ЖК и коттеджных поселков

Нейминг-центр

Нейминг для объектов недвижимости

Нейминг-центр

Нейминг для объектов недвижимости

Нейминг-центр

Нейминг для бизнес-центров, ЖК и коттеджных поселков

Вопрос по ответственности банков

Тема в разделе 'Консультации', создана пользователем Vuende, 25 апр 2011.

  1. Vuende

    Vuende New Member

    Здравствуйте.

    Среди "страшных сказок", почему нужен риэлтор, в том числе упоминается и то, что при ипотеке возможны мошенничества, в результате которых квартиру у вас отсудят, а банку вы останетесь должны. Что, де, люди надеются на банк и экономят на риэлторе, а потом выясняется, что проверки банка носили чисто формальный характер, а быть крайним банк, разумеется, не желает.

    Хотелось бы узнать у уважаемых госопод и дам риэлторов, были ли у кого-нибудь на практике такие случаи и слышали ли вы о них от коллег? Понятно, что каждый профессионал сочиняет свои страшные сказки для клиентов (я тоже умею :) ), а в реальности?

    Просто когда я года 2 назад покупал авто в кредит в сбере, меня обрабатывала СБ около месяца (!), за это время я им принес такое кол-во бумаги, какое представить себе трудно. Вот поэтому как-то с трудом верится, что СБ сбера не будет по-настоящему проверять покупаемую квартиру.
  2. Pam Jones

    Pam Jones Member

    Банки не проверяют квартиры, я по кр. мере, не слышала.
    Все, более менее полезное, что они требуют от продавца- справки ПНД и НД. Но мы, риэлторы, и так их просим у Продавца. Банки требуют массу бумаг, которые требуют только нервотрепки и хождений по инстанциям.
    Например: Выписка из ЕГРП. Формально узнать, что квартира принадлежит данному Продавцу информация не вредная. Но мы и так это знаем, из ПУД. Продаться же она может в течении тех двух деней, когда мы несем в Банк данную Выписку.
    То есть, защищает и Покупателя, и его Кредитора от фальсификации ПУД тоже только то, что Продавец деньги из ячейки забирает ПОСЛЕ регистрации.
    Или еще копия ФЛС. Ну, важно, конечно, знать, что ответиственным лицом по оплате ЖКХ является такой-то член семьи Продавцов ;) Метраж кухни мы узнаем из экспликации.
    Но только один Банк в моей практике затребовал Архивную выписку из Домовой книги, например. Но там юрист был наш, из риэлторов.
    А важность Арх выписки сложно переоценить. Это- Альфа и Омега проверки.
    Хватит, или еще?
    Мне кажется, Банкам все равно или они знают и видят, что с Клиентом всегда идет риэлтор. Сотрудники Банка иногда рекомендуют свои креатуры: друзей, знакомых. Как говорится, ничего личного :), но все свои. Меня рекомендовал, частенько, начальник кредитного отдела некоего банка, мой одноклассник.
    Я не слышала о расторжении ипотечных сделок по вине третьих лиц в Москве. Что-то звучало, года два назад, но то ли в Воронеже, то ли в Брянске было дело. Если коллеги расскажут- буду благодарна.
    Многие категорично отказываются продавать ипотечникам, даже те, которым формально ничто не мешает. Боятся нервотрепки и беготни за дополнительными документами? Возможно, но, иногда, уверена, потому, что боятся якобы
    блолее строгой проверки- рыло в пуху :)
  3. Vuende

    Vuende New Member

    Спасибо за ответ. Но я спрашивал немного не о том: не какие бумажки просит банк предоставить, а какие проверки выполняет самостоятельно. То, что они запрашивают только формальные документы (вернее, те, которые можно получить законным путем), не исключает возможности проверки *по своим каналам*, верно?
  4. Pam Jones

    Pam Jones Member

    А, кстати, хороший вопрос... надо будет задать его знакомым ребятам из банка. Почему я никогда не задавала его себе? Наверное, оттого, что много общалась с банковскими юристами, видела, что они относятся довольно формально. Это, впрочем, ничего бы не изменило для меня.
    Возможно, они "пробивают" собственника по "своим" каналам. То есть, выясняют, нет ли судимостей, приводов. Даже, скорее всего, так оно и есть... Но, как понимаете, эта информация часто совершенно бесполезна.
    Я говорю о том, что гораздо проще банковским юристам попросить полезную Архивную выписку из ДК, чем выписку из ЕГРП, которая не дает ничего, кроме бумажной "пурги". А подделать можно и то, и то. Конечно, подделка ЕГРП не фатальна.
    Смотрят Архив по своим каналам? Тогда зачем выписки из ПНД и НД, копия ФЛС, Выписка из ДК? Это тоже можно проверить по каналам, а ФЛС и ПНД для сделки не нужны.
    Тем более, очень часто, Архивные выписки, что хранятся в электронной Базе, удручающе не полны и мы всегда копаем, просим паспортисток и иные "каналы" доставать их из бумажных источников.
    Кстати, вот, по текущей сделке... банковский юрист попросил мою клиентку, чтоб она взяла у меня результаты моих проверок. Я, естественно, отказала. Эта информация добывается незаконно.Но сам факт меня порадовал.
    Как бы я хотела иметь право требовать информацию на законных основаниях! Впрочем, я Вам уже говорила, как я жалею об отмене лицензирования. Лицензия дает много не только нашим клиентам, а и нам самим.
  5. Pam Jones

    Pam Jones Member

    Сегодня поговорила со знакомым начальником кредитного отдела небольшого банка.
    Он работал до того в крупном ипотечном Банке. Он авторитетно сказал, что да, они, когда кредитуют человека под залог его недвижимости- эту недвижимость ИНОГДА проверяют. Но ипотечные банки ничего и никогда не проверяют, кроме просмотра пакета представленных документов.
    У них вал, они физически не могут обеспечить качественую проверку. Да и таких задач не стоит. Деньги все равно, ипотечные, грубо говоря, им пофигу...
    Считается, что если Продавец не состоит на учете в ПНД и НД, и согласно Выписке из ЕГРП, он на момент выдачи Выписки является собственником, а также имеет согласие супруга, а цена и сроки выхода на сделку оговорены в Предварительном договоре- все в порядке.
    Архивов никто не запрашивает, и личным делом Продавца СБ банка в органах МВД не интересуется.
    Мой знакомый сказал: А зачем? Кто отвечать будет? Не Банк, точно. Да и Клиенты все с риэлторами. Вот пусть риэлторы и проверяют, им за это платят :)
  6. Vuende

    Vuende New Member

    Понял, благодарю. Мне просто казалось, что для банка это тоже некая доля риска: человек, оказавшийся на улице без регистрации, возможно, не сможет платить.
  7. Vuende

    Vuende New Member

    Да кстати... Вот эта фраза "когда кредитуют человека под залог его недвижимости- эту недвижимость ИНОГДА проверяют". Но ведь ипотека -- это и есть кредит под залог приобретаемой недвижимости?
  8. Pam Jones

    Pam Jones Member

    В данном случае это уже ранее принадлежащая Клиенту квартира. То есть, он ее возможно, даже и приватизировал сам.
    Она не ипотечная, а просто имущество, отдаваемое в залог. Как автомобиль, драгоценности.
  9. Pam Jones

    Pam Jones Member

    В идеале, конечно. Но кто в нашей стране об этом думает? Наверное, стандарты работы Банков постепенно будут меняться.
    Хотя, во всем мире проверкой титула занимаются специальные компании. При приобретениии жилья в США( там редко кто платит не привлекая займа), например, участвуют риэлторы( часто с двух сторон), адвокаты(с двух сторон), титульная компания, оценочная компания, страховая компания, банк.
    А у нас даже риэлторов стараются не привлекать :)хотя, по сути, они и занимаются проверкой титула.
  10. Rabbit

    Rabbit New Member

    Банку все равно кто собственник квартиры: продавец, заёмщик или третьи лица. Банку плевать на саму квартиру, ему нужен клиент заемщик, живой и здоровый, готовый тянуть кредит даже в том случае, если он лишается квартиры. Такие случаи есть и в Москве тоже :cry:
    Конечно банку не нужны проблемы с третьими лицами и потеря объекта залога, поэтому он (банк) все риски страхует, причем за счет самого заёмщика, т.е. за его денежки и никакой ответственности, от него никто не требует, как от риэлторов :)
  11. Pam Jones

    Pam Jones Member

    Потому и существуют страховые компании.Но они, тем более, ничего не проверяют.
  12. Vuende

    Vuende New Member

    Да, понятно. Банк страхует, причем делая себя выгодоприобретаталем. Интересно, можно ли застраховаться на всю сумму сделки, чтобы в случае проблем, свою часть тоже получить назад?
  13. Ирина

    Ирина Member

    Хочу добавить немного о проверках банка. Проверки ипотечных квартир проводит только юрист банка. Он смотрит основные документы, чтобы выделить "рисковые" квартиры. У меня был один случай отказа банка на квартиру. Причина отказа - предыдущая покупка по доверенности.

    Но все же глубоко банк не копает. Туда не надо носить архивку и историю перехода прав. Это плохо.
    Потому что страховая компания хоть формально страхует титул, но гарантирует выплату лишь в том случае, если покупатель признан добросовестным. А поди признай добросовестным покупателя, который по договору купил за 1 млн. руб! А фишка в том, что ипотечные банки (даже Сбер!!) разрешают покупать квартиры менее трех лет в собс-ти за 1 млн. руб. И все для того, чтобы больше ипотечных сделок было.
    Так что мой совет ипотечникам - в любом случае покупайте квартиры по полной стоимости!
  14. Vuende

    Vuende New Member

    А вот по поводу архивки... Я так понимаю, смысл ее проверки -- убедиться, что не было родственников, которые могут претендовать на квартиру через суд.

    А если эти родственники никогда не были в этой квартире прописаны? Как вы их там увидите? Например, сын унаследовал квартиру от мамы с которой жил. Родители 40 лет назад развелись и разменяли квартиры: сын остался с мамой, сестра -- с отцом, где, собственно, она и была прописана. Сын, вступив в наследство, продает квартиру, а сестра об этом не знает (не общаются, например).

    Как вы по выписке из домовой книги увидите сестру? Или в паспортном столе? Если сестра вообще живет в другом районе города?

    Потом же есть еще всякие тети и дяди. В передаче на ОРТ про Инком как раз был случай наследования квартиры тетей умершего племянника.
  15. Ирина

    Ирина Member

    Конечно, в архивке всего не увидишь. Зато она дает полное понятие о том, кто был прописан на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних, коих обделили собственностью.

    Что же касается всяких наследников, то их выявить сложнее. Поэтому тут два пути:
    - не связываться с квартирами, перешедшими по наследству (особенно менее трех лет назад),
    - подстраховаться нотариальным заявлением от продавца об отсутствии других наследников.
  16. Pam Jones

    Pam Jones Member

    Даже признание добросовесности приобретателя не избавляет его от головной боли. Поди, найди того продавца... он давно в Бразилии. Или деньги уже потратил. Он отдаст! Но когда?
    Короче, проверять надо. Законне, незаконно, полузаконно. Надо копать. Но понимают это не все... Не понимают, что нет в России титульных компаний и еще не скоро будут, официальные. А неофициальные они у нас давно существуют, риэлторы.
    Я за своего клиента в лепешку расшибусь,и это не красивые слова.
    Потому, что МОЙ клиент- это гарантия моего благополучия в дальнейшем.
    Но естественно, платить мне надо.
    Целых полторы тысячи долларов за сопровождение :)
  17. Iris

    Iris New Member

    С полной гарантией того, что квартира окажется "чистой", а если что - с материальной ответственностью за незаконно совершенную сделку?
    Увы, таких гарантий я не встречала. Поэтому, если квартира "с душком", не защитит ни риэлтор, ни страховая, которая в договоре обязательно найдет пунктик, что именно этот случай как раз-таки страховым случаем не является. А дальше - наш самый гуманный суд в мире, годы рассмотрений по различным инстанциям, новые решения, новые обжалования и снова по кругу... Увы! Таковы реалии. Если на страдии заключения договора купли - продажи что-то упущено (невожно кем), покупателю жилья можно только посочувствовать.
    Был у меня случай на работе, когда признали сделку купли-продажи недействительной (под которую мы кредит выдавали). В итоге - стороны обязаны вернуть друг другу все подлученное по сделке. Вернуть -то должны, только вот квартира-то на месте (куда она денется?), а вот денюжки у продавца - тю-тю, уплыли.... Потратил, говорит....
  18. Vuende

    Vuende New Member

    Вот в этом вопрос и был. При капитализме заинтересован в основном тот у кого есть финансовый интерес или вероятность финансовых потерь. В связке риэлтор-клиент-банк это в первую очередь банк, т.к. в случае признания сделки недействительной ему светит никогда не получить назад свои миллионы, ведь заемщик может просто отказаться платить по кредиту за утраченную квартиру, равно как и продавец возвращать деньги -- ведь долговой тюрьмы в РФ нет.

    Исходя из сказанного, риэлтор -- менее всего заинтересованное в проверке документов лицо, хотя по идее это их работа. Я склоняюсь к тому, что доверять можно банку, т.к. у них есть и заинтересованность и возможность выполнять такие проверки, особенно если это крупный полугосударственный банк, такой как Сбер.
  19. Iris

    Iris New Member

    Не соглашусь с Вами. Исходя из всего этого, банку абсолютно до "фонаря" чистота заключаемой кредитополучателем сделки, которую он кредитует. Банк - не детективное агентство, а финансовая организация, пусть и универсальная. Недействительность сделки никак не повлечет за собой недействительность кредитного договора, а для подстраховки у банка всегда есть право обратить взыскание на другие источники дохода и имущество кредитополучателя, за исключением прописанного в ГПК. Но там - "одеяло - одна штука, сапоги - одна пара". Перечень имущества, на которое невозможно обратить взыскание, у нас достаточно скромен. Поэтому если кредитополучатель вдруг откажется выплачивать кредит, у банка есть множество способов заставить это сделать.

    Нет, самое заинтересованное в этой цепочке лицо - клиент, покупатель и кредитополучатель в одном лице. Потому что именно на нем лежит все бремя финансовой ответственности. Но вот возможности проверить "чистоту" покупаемой квартиры у него зачастую уж очень оганичены. А тут еще со всех сторон продавец и риелтор убеждают, что все гуд, волноваться не за что. А с риэлтора вообще взятки гладки. Никакой ответственности. Ну риск потерять свое вознаграждение. Но учитывая объемы заключаемых сделок... капля в море.
  20. GarryJP

    GarryJP New Member

    Когда мы хотели купить дом, решили взять часть денег в банке. Банк выдавал кредит только под залог недвижимости или автомобиля(если есть). И эту недвижимость проверяли несколько раз. По крайней мере у нас так было.

Поделиться этой страницей

Нейминг-центр

Нейминг для объектов недвижимости

Реклама на сайте

Ваше объявление на этом месте

Нейминг-центр

Нейминг для бизнес-центров, ЖК и коттеджных поселков

Реклама на сайте

Ваше объявление на этом месте