Для чего нужна оценка недвижимости
Перейти к содержимому

Для чего нужна оценка недвижимости

  • автор:

Для чего нужна оценка недвижимости

news image

Оценка недвижимости является важным аспектом при получении ипотечного кредита. Это детальный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости. Независимая экспертиза имеет ключевое значение для банков, чтобы установить ликвидную стоимость объекта, который будет выступать в качестве залога и обеспечивать возврат долга.

При получении ипотечного кредита обязательным требованием является проведение оценки недвижимости. Это обусловлено Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, то рыночная стоимость недвижимости должна быть указана в закладной. Если заключается договор об ипотеке, оценка недвижимости указывается в самом договоре (статьи 9, 14). Банк может реализовать недвижимость на публичных торгах, если заемщик перестанет выполнять свои обязательства по оплате долга.

Оценка недвижимости также требуется для страховых компаний, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования. Оценка позволяет определить страховую сумму и обеспечить защиту имущества.

Оценка недвижимости позволяет решить различные проблемы, такие как оспаривание кадастровой стоимости, споры с налоговыми органами, оценку ущерба при страховых случаях или имущественные споры.

Оценку недвижимости может провести независимый оценщик или банк. Независимые эксперты подпадают под строгое регулирование и должны соответствовать определенным требованиям. Банк имеет возможность самостоятельно оценить стоимость недвижимости, но не в случае оформления закладной.

Существует несколько видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, включая рыночную, ликвидационную, инвестиционную и кадастровую. Эксперт может использовать различные виды стоимости в зависимости от конкретной ситуации.

Оценка недвижимости играет важную роль при ипотечном кредитовании, обеспечивая безопасность банка и заемщика. Предоставление независимого отчета об оценке является важным шагом в процессе получения ипотеки.

Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.

Зачем делают оценку недвижимости и как это происходит?

Рынок жилой недвижимости в последнее время стремительно набирает обороты. Из-за этого у многих возникает потребность в такой услуге, как независимая оценка недвижимости. В этой статье мы расскажем, в каких именно случаях нужна оценочная экспертиза и как она проводится.

Время чтения ~ минут

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено). В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь. Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14). Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Когда ещё нужна оценка недвижимости?

Во многих случаях оценка не является обязательной, однако получение заключения независимой экспертизы позволит вам быстрее решить следующие проблемы:

оспаривание кадастровой стоимости объекта
возникновение спорных ситуаций с налоговыми органами

необходимость оценки ущерба, нанесённого недвижимости, например, в случае грабежа, пожара или затопления

возникшие имущественные споры, например, в случае развода или выкупа доли бизнеса у партнёра

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценку может провести как независимый оценщик, так и сам банк. Независимых экспертов обязательно привлекать, если при ипотечной сделке была оформлена закладная. Деятельность оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поэтому её порядок строго регламентирован. Например, закон предъявляет особые требования к правилам составления отчётности, а также обязывает оценщика страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, ему необходимо иметь диплом соответствующей специальности и быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Банк может сам оценить стоимость объекта недвижимости, если в ипотечной сделке не оформлялась закладная. Однако в случае возникновения споров о величине стоимости недвижимого имущества понадобится прибегнуть к независимой экспертизе.

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида: Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости. Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья. Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях. Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Какие факторы влияют на рыночные цены?

Перечислим несколько основных:
местоположение дома
возраст здания
наличие и качество ремонта
наличие балконов
высота потолков
общий метраж объекта
уровень инфраструктуры района
благоустройство придомовой территории
качество использованных при строительстве материалов

Какие выделяют методы оценки недвижимости?

Есть три основных подхода, используемых при проведении оценки в рамках Федерального стандарта оценки, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297: Доходный подход. Оценщик прогнозирует будущие доходы, которые способен приносить объект, а также связанные с ним расходы. Чаще всего его применяют для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которую планируется сдавать в аренду. Затратный подход. Он основывается на подсчёте затрат, необходимых для приобретения или воспроизводства объекта оценки с учётом износа и устаревания недвижимости. В основном его используют для оценки строящихся объектов. Сравнительный подход. Это самый распространённый метод, который чаще всего применяется для жилой недвижимости. Например, квартиру сравнивают с аналогичными объектами по количеству комнат, метражу, району и т. д., исходя из этого и формируют оценку. Такой подход наименее трудоёмкий, хотя не менее сложный, так как стоит учесть огромное количество факторов, ведь даже абсолютно одинаковые квартиры в одном доме, но на разных этажах будут отличаться в цене.

Как выбрать оценщика?

Обычно банк предлагает целый перечень оценочных компаний, из которых можно выбрать любую, в зависимости от сроков и цен. Но её можно найти и самостоятельно, главное — обязательно проверить, есть ли у компании аккредитация в банке. Обратите внимание на то, как долго компания существует на рынке, изучите отзывы о ней.

Какие документы необходимы для оценки жилья?

Список необходимых документов немного отличается для новостроек и вторичного жилья. Для оценки строящегося жилья:

акт приёма-передачи

договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве)

Для оценки вторичной недвижимости:

документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации недвижимости)

документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи)
технические документы (например, технический паспорт, поэтажный план с экспликацией)

Что ещё может понадобиться для составления отчёта, следует уточнять непосредственно в оценочной компании.

Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?

Да, необходима повторная оценка. От неё будет зависеть ставка рефинансирования, ведь с жильём за время выплат по первоначальному кредиту могло произойти всё, что угодно. При этом данная процедура обязательна, даже если договор рефинансирования заключается в том же банке, где оформлен ипотечный кредит.

Могут ли стороны сделки влиять на результат оценки, проведённой независимым оценщиком?

Нет, на результат оценки не может повлиять ни банк, ни заёмщик, так как она проводится компанией, которая не имеет никакой выгоды от повышенной или пониженной стоимости объекта в отчёте. Оценщики дорожат своей репутацией, поэтому не будут нарушать закон и умышленно менять итоговую цену недвижимости.

Возможно ли провести оценку самостоятельно?

Да, вы можете провести её самостоятельно. Это позволит вам понять средние цены по рынку и примерно оценить свой объект. Но такая оценка не будет учитываться в суде или банком при возникновении спорных ситуаций. Поэтому, чтобы оградить себя от этого риска, лучше обратиться к услугам профессионального оценщика.

Как проводится оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в несколько этапов: Вы договариваетесь с банком о выборе аккредитованного оценщика. Вы заключаете договор с оценочной компанией, в которой работает оценщик. Оценщик выезжает на объект, чтобы осмотреть его. Некоторые оценщики могут запросить фото, но лучше настоять на личном выезде, так как это обязанность оценщика. Оценщик готовит отчёт об оценке и предоставляет его заказчику. Если это жилье типовое, например, квартира в новостройке, то подготовка отчёта об оценке займёт несколько дней. Если же недвижимость представляет собой уникальный объект, например, пентхаус в центре города, то сроки могут значительно увеличиться.

Сколько действителен отчёт об оценке?

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт об оценке недвижимости считается действительным в течение 6 месяцев с даты его создания (статья 12). Поначалу может показаться, что это довольно долго, но тянуть с оформлением сделки всё же не стоит, иначе на услуги оценщика придётся тратиться ещё раз.

Итоги

При получении ипотечного кредита без проведения независимой процедуры оценки стоимости недвижимости обойтись невозможно. Отчёт об оценке будет полезен не только для банка, но и для заёмщика, так как позволит ему защитить свои права в суде. Крайне важно подобрать профессионального оценщика, так как его работа принесёт пользу не только банку, но и сделает долгожданную покупку жилья на шаг ближе.

Оценка жилья простыми словами

Оценка жилья простыми словами

Ипотечный кредит отличается тем, что приобретаемое жилье оформляется в залог. Банк считает его ликвидным, поэтому ставки по ипотеке обычно ниже ставок по нецелевым кредитам. Но ему важно заранее знать, что именно собирается покупать заемщик — хорошую квартиру или аварийное жилье. На основании отчета можно оценить, сколько на самом деле стоит жилплощадь, на которую берется кредит. Банк будет учитывать документацию от экспертов при выдаче ипотеки.

Ситуации, в которых оценка жилья обязательна:

и регистрация закладной;

Клиент должен сделать оценку приобретаемой недвижимости, если она остается в залоге у банка, в соответствии со статьей 8 Федерального закона № 135-ФЗ. Наличие отчета помогает избежать споров относительно ценности выбранного объекта.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость квартиры

Оценка жилья простыми словами

Есть несколько параметров, которые могут значительно снизить или увеличить цену объекта:

Район, где расположена недвижимость. Это влияет на стоимость квадратного метра. Жилплощадь в доме, который построен в одном районе, может быть дешевле, чем аналогичная в другом. Эти данные можно узнать из исследований рынка и с помощью порталов о недвижимости.

Технические характеристики здания. Учитываются все параметры, которыми обладает дом: от давности постройки, качества инженерных коммуникаций — до новизны ремонта в подъезде.

Состояние квартиры. Изучают, как давно проводился ремонт и какого он качества, есть ли в ванной кафель, покрытие на полах. Оценщиков интересует, как организовано освещение и отопление, на чем будет готовиться еда (газ или электричество). Проверяющий может поставить пометку «требует ремонта», даже если обои просто грязные. При этом стоимость материалов учитывается редко.

Рынок недвижимости. Эксперт изучает, какие объекты доступны сейчас в планируемом для покупки районе и по какой стоимости, сравнивает с вашим будущим жильем. Обычно находят объявления о таких же квартирах в аналогичных домах (панельных, монолитных, кирпичных).

Цена на жилье меняется в зависимости от следующих технических характеристик:
наличие балкона или лоджии;
этаж, на котором расположено приобретаемое жилье;
жилая и общая площадь;
количество комнат;
когда был капитальный ремонт дома;
когда было построено здание;
материалы, которые использовались при строительстве;
сколько квартир всего в доме;
состояние инженерных коммуникаций.

Важным параметром также является расстояние от дома до центра города, остановок общественного транспорта, парка, промзоны, поликлиники, школы или детского сада.

Оценщик также проверяет, не собирается ли администрация Москвы или другого города сносить или реконструировать здание в ближайшие 10-30 лет. Если дом находится в официальном списке, получить ипотеку вряд ли получится.

Важные особенности

При оценке квартиры или дома есть свои нюансы, которые нужно учесть:

Отчет активен ограниченный срок, как правило полгода. Заказывать его можно до обращения в банк за ипотекой. Сколько действует отчет об оценке — можно уточнить по телефону горячей линии банка.

Требование личного выезда. Оценщик не обязан посещать каждый объект, который описывает. В некоторых случаях компания запрашивает технический паспорт квартиры и свежие фотографии, на основе которых составляет документ.

Основание выставления стоимости. В документах обязательно должно быть прописано, на основании чего эксперт указал стоимость. Часто это делается с учетом существующих предложений и корректирующих коэффициентов. Оценщик находит 3-5 подобных объектов и высчитывает среднюю цену за 1 квадратный метр. Затем корректирует стоимость в зависимости от того, насколько лучше или хуже эти примеры. Полученная цифра умножается на количество квадратных метров вашего объекта.

Взять ипотеку в банке ВТБ

Низкие процентные ставки
Быстрое оформление
Льготные программы

Изображение

Изображение

При разговоре со специалистом стоит заранее озвучить, какую сумму вы планируете потратить на квартиру. Эксперт может сразу сообщить, соответствует ли жилье заявленной стоимости, и проверит другие варианты. Если продавец завышает цену, вы сможете ему аргументировать, почему нужно снизить цену. Если же продавец не согласится уменьшить стоимость, можно поискать другие варианты.

Срок действия отчета об оценке

Оценка жилья простыми словами

Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать максимальный период, в течение которого документ будет считаться действительным. Но этот срок не может быть меньше 6 месяцев с момента составления отчета.

Тянуть с оформлением документов на ипотеку не нужно. Оценка стоимости недвижимости — только один из шагов, которые нужно пройти перед получением ключей и переезда, и не самый трудозатратный.

Как выбрать компанию для оценки квартиры?

Нужно искать организацию, которая имеет аккредитацию на оказание подобных услуг. Взять список компаний можно в банке и заключить договор с той, которая подойдет по условиям.

Можно искать компанию самостоятельно. Важно проверить аккредитацию, а также общий стаж до начала сотрудничества, чтобы сократить количество нарушений и ошибок в отчете.

Во время поиска подходящей организации стоит опираться на несколько параметров:

Скорость выезда специалиста. Нормально, если оценщик готов посетить ваш объект в течение 1-2 дней. Если обещают приехать через неделю, ищите другую компанию.

Возможность использовать собственные фотографии. Клиент может сам сделать фото и отправить эксперту на почту. Это поможет сократить срок до получения документов.

Время подготовки отчета. Средний срок в зависимости от размера и сложности объекта — 3-5 дней. На крупных (более 100 квадратных метров) или коммерческих площадях — до 7 суток. Не рекомендуется соглашаться на сотрудничество, если организация обещает сделать отчет за 2-3 недели.

Цена услуги. В среднем в Москве стоимость оценки недвижимости в 2022 году держится на уровне 3-6 тысяч рублей. Иногда это зависит от параметров жилья. Если у вас квартира или частное домовладение больше 100 квадратных метров, услуга может обойтись дороже.

Стоимость второй копии отчета. Обычно организация делает отчет в одном экземпляре, клиент передает его в банк. Все дополнительные копии нужно заказывать отдельно. В некоторых компаниях их делают бесплатно, в других — около 500 рублей за экземпляр.

Зачем нужна оценка недвижимости?

WhatsApp Telegram

В последнее время можно отметить стремительный рост и развитие рынка недвижимости. В связи с этим у многих возникает потребность в такой услуге, как оценка недвижимости. Она подразумевает под собой тщательное независимое исследование объекта, на основании которого можно сделать вывод о его стоимости.

Зачем нужна оценка недвижимости? Чаще всего данная услуга бывает необходима тем, кто планирует заключить договор купли-продажи. Результаты независимого исследования специалистов позволяют удостовериться в реальной стоимости недвижимого объекта.

Помимо этого, в данной услуге могут нуждаться и в ряде других случаев:

  • Когда необходимо недвижимость (землю, дом и пр.) предоставить в качестве залога, чтобы получить кредит. При этом данная процедура будет обязательной.
  • Для оспаривания кадастровой стоимости.
  • Для разрешения имущественных споров. Например, за помощью к специалистам обращаются супруги, бывшие собственники бизнеса, партнёры по бизнесу и т.д.
  • Для того, чтобы оценить все вложенные средства и расхождения между тем, что собственник приобретал согласно проекту и что в итоге он получил.
  • С целью оценить нанесённый ущерб, например, в случае пожара или затопления.
  • Для урегулирования конфликтной ситуации с налоговыми службами.

Оценить недвижимость можно различными способами. Некоторые владельцы делают это самостоятельно. Однако их оценка будет носить субъективный характер и не всегда может быть правдивой на 100%. К тому же при самостоятельном оценивании нельзя будет получить официальные документы.

Второй способ получения оценки недвижимости – обращение к услугам специалистов через риэлтерские компании. В этом случае вы получите мнение риэлтора о примерной стоимости вашего объекта на основании сопоставления с другими объектами на рынке.

Самым безопасным и благонадёжным способом будет обращение в специализированные компании. Они не только проведут оценку быстро и качественно, но также предоставят отчет об оценке — документ, имеющий юридическую силу. При необходимости его можно будет использовать в суде и других органах, например, для того чтобы можно было получить компенсационные выплаты.

Мы перезвоним в удобное для Вас время!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *