Как меняется стоимость офисов от стадии строительства
Перейти к содержимому

Как меняется стоимость офисов от стадии строительства

  • автор:

Как меняется структура спроса на офисную недвижимость

Как меняется структура спроса на офисную недвижимость

Перевод части сотрудников компаний на удалённый и гибридный форматы работы не избавил московский офисный рынок от дефицита качественных площадей. Показатели спроса растут, но одновременно меняется его структура: арендаторы пересмотрели свою потребность в офисах и требования к организации офисных пространств. Вслед за требованиями арендаторов меняется и структура предложения. Как теперь выглядит рынок и как он будет эволюционировать?

Структура рынка

Офисный рынок Москвы, как и в западных странах, восстанавливается после потрясения 2020 года быстрее, чем ожидалось. Объём нового строительства по итогам 2021 года может превысить 800 тыс. кв. м. Это значительно больше годовых показателей не только за прошлый год (241 тыс. кв. м), но и за последние 7 лет, когда среднегодовой объем находился на уровне 350 тыс. кв. м.

Значительную долю ввода составляют проекты формата BTS, а новые площади зачастую законтрактованы заранее: в этом году как минимум три новых бизнес-центра были введены в эксплуатацию без вакантных площадей.

В условиях активной реализации площадей на этапе строительства, а также роста количества проектов объектов built-to-suit, часть крупных бизнес-центров не будет доступна рынку после ввода в эксплуатацию.

Объём спроса на аренду офисов за 9 месяцев 2021 года достиг 1,45 млн кв. м, превысив прошлогодний аналогичный показатель на 30%. Такие показатели спроса — эффект отложенного спроса 2020 года и трансформации пространства арендаторами из-за гибридного формата работы. Уровень вакансии на офисном рынке Москвы в классах А и В к концу 2021 года может снизиться до 9,8% (1,85 млн кв. м), или на 0,6% год-к-году.

Средние запрашиваемые ставки аренды офисов класса А достигли 27 266 руб. за кв. м в год без OPEX и НДС, а в классе Б+ средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды выросла на 1% и по итогам 1 полугодия 2021 г. составляет 20 728 руб. за кв. м год. Для помещений класса Б- стоимость аренды в течение всего полугодия снижалась. На протяжении двух кварталов средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды упала на 9% и составила 15 899 руб. за кв. м в год.

В офисах класса Б- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды упала на 9% и составила 15 899 руб. за кв. м в год.

В объектах класса С средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в течение полугодия не изменилась и составила 12 110 руб. за кв. м в год

Сохранение высокого спроса на качественные объекты класса А и Б+ даёт основания ожидать дальнейшего роста ставок.

Стоимость проекта офиса

Архитектурный проект — основа планирования ремонтных работ в офисе. Проектирование офисов подразумевает генерацию идеи, разработку планировки помещений, создание компьютерных визуализаций, подготовку рабочей документации, спецификаций и другой документации.

Разработка архитектурного проекта офиса требует внимания к множеству нюансов и деталей. Важно не просто создать комфортное рабочее пространство, но и обеспечить безопасность людей. Поэтому офисные помещения проектируются специалистами — архитекторами и инженерами.

Владельцы офисов хотят создать функциональное офисное пространство, которое будет эстетически привлекательно для сотрудников и поможет произвести приятное впечатление на гостей офиса. Для того, чтобы достичь желаемого эффекта, к участию в проекте привлекаются другие креативные специалисты — дизайнеры, декораторы и художники.

Каждый специалист вносит свой особый вклад в создание проекта офиса, превращая его в целостное произведение. Чем более продумано и уникально архитектурное произведение, тем выше его стоимость.

И главный вопрос, который заинтересует любого заказчика, — «Сколько стоит проект офиса?»

Чтобы ответить на него наиболее точно, необходимо учесть все особенности и составляющие Вашего будущего архитектурного проекта.

Дизайн

Существует много готовых стилей: минимализм, индустриальный, неоклассика, скандинавский, индустриальный и так далее. Каждый из стилей имеет свои особенности, характерные элементы, предпочтительную цветовую гамму.

Для любого из стилей существуют наработанные стандартные решения, выбрав один из стилей заказчик может значительно сэкономить на сроках проектирования. Если использовать стандартное решение, то можно сразу приступить к рабочему проектированию.

Если заказчику требуется уникальное решение, то архитектору нужно провести исследование, сформулировать и обосновать идею, сделать наброски. Чем больше уникальных деталей в проекте, тем сложнее будет проектирование, тем выше будет итоговая стоимость проекта офиса.

Кроме того, можно использовать один стиль для всего офиса или создать уникальный дизайн для каждого отдельного помещения. Чем больше разнообразных решений требуется, тем сложнее и дороже становится проектирование.

Есть несколько способов для визуализации концепции: изображения, панорамы, видео, AR- или VR-презентации. Заказчик сам выбирает в каком виде ему удобнее воспринимать информацию, в зависимости от этого меняется и стоимость проекта.

Класс здания

Система классификации коммерческой недвижимости определяет статус здания, а также качество отделки и соответствие архитектурным и инженерных стандартам. Класс и состояние здания, в котором расположено помещение, заметно влияют на стоимость архитектурного и инженерного проектирования офиса.

Здания класса А предлагают качественные офисные помещения. При строительстве таких зданий используются самые современные технологии и строительные материалы. Здания класса В могут мало отличаться от класса А, обычно лишь немного уступая в сервисе.

Проектировать офис в современном здании проще, поэтому и проектирование будет стоить дешевле.

Здания класса С не смотря на более низкую стоимость, могут оказаться в проектировании даже дороже из-за изношенности коммуникаций и несоответствия действующим нормам.

В старинных здания, особенно в памятниках культурного наследия, проектирование офиса может оказаться очень дорогостоящим из-за большого перечня ограничений. Кроме этого с объектами культурного наследия могут работать не все проектировщики.

Сроки

На стоимость проектирования также влияет и срочность.

Практически все бюро умеют мобилизировать силы и проектировать в ускоренном темпе, но это всегда будет стоить несколько дороже, чем при работе в обычном режиме.

Чем жестче сроки проектирование, тем выше будет стоимость архитектурного проекта офиса. Однако, ускорение проектирования возможно только до определенного предела. После этого предела начнет страдать качество — будет увеличиваться количество ошибок, а с определенного момента ускорить работы будет просто невозможно. Например, на творчески сложных проектах попытка ускорить архитектора и его творческий процесс может привести к прямо противоположному результату.

Требования

Каждый заказчик приходит со своими желаниями и предпочтениями. Использование фирменной цветовой гаммы, использование определенного стиля, техники и оборудования.

В некоторых случаях заказчик может предъявлять жесткие требования. Например, по использованию конкретной существующей мебели, которую не так просто включить в общую концепцию.

Учет подобных требований может ограничить возможности в поиске оптимального решения. И чем их больше, тем сложнее становится проект, тем больше занимает время и тем выше его стоимость.

С учетом всех потребностей заказчика и особенностей проектирования формируется общая стоимость проекта.

Нужно заметить, что стоимость проектирования в среднем всегда отстает от темпов инфляции и, скажем, стоимости недвижимости или строительства. Но и разброс цен на рынке довольно широкий, до порядка.

Простые проекты средней площади с низкими творческими требованиями могут стоить 1,5- 2 т. руб./м.кв.

Стоимость проектирования уникальных офисов небольшой площади вполне может достигать 15-20 т.руб./м.кв.

При этом по-прежнему можно пользовать простым ориентиром — стоимость проекта офиса примерно составляет 5-7% от его сметной стоимости.

Офис или ретейл: в какую недвижимость выгоднее инвестировать

Фото: Shutterstock

В этом году на российском рынке недвижимости наблюдается настоящий бум инвестиций. Согласно оценкам NF Group, общий объем вложений в коммерческую недвижимость в России по итогам 2023 года составит 650–700 млрд руб., что станет абсолютным рекордом за всю историю. Спрос в сегменте формируют как крупные игроки и средний бизнес, так и частные инвесторы, для которых альтернативных инструментов с высокой доходностью сегодня все меньше. Вместе с экспертами разбираемся, на какую доходность сейчас может рассчитывать инвестор на рынке коммерческой недвижимости. Рассмотрим это на примере вложений в офисные и торговые помещения в строящихся бизнес-центрах или жилых комплексах.

Рекордный спрос

При выборе объекта недвижимости необходимо учитывать множество факторов: от качественных характеристик до локации. Среди важных критериев эксперты также называют объем предложения таких объектов на рынке и их востребованность. Если рассматривать рынок строящихся офисов в Москве, то на протяжении всего года он показывает высокий спрос. По данным IBC Real Estate, за девять месяцев 2023 года в качественных строящихся и перспективных бизнес-центрах класса А в столице было продано 199 тыс. кв. м, что стало рекордным показателем за всю историю наблюдений. Кроме того, в полтора раза вырос спрос на офисы блоками (до 150 кв. м) и этажами, наиболее востребованные у инвесторов. По словам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», сегодня на рынке формируется дефицит таких объектов. «Предложение небольших офисных блоков в строящихся бизнес-центрах сейчас ограничено. По количеству объектов на конец третьего квартала 2023 года было всего 104 подобных лота. При этом объем данного предложения в зоне СК-ТТК составляет 1,2 тыс. кв. м и в зоне ТТК-МКАД 7,9 тыс. кв. м», — рассказал директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. «В готовых зданиях офисных блоков площадью до 150 кв. м практически нет, а в строящихся такие блоки уходят в первую очередь. Если говорить о зданиях высокой степени готовности, то сегодня мелкая нарезка доступна только в единичных случаях», — добавила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Высокую популярность таких объектов она объяснила наиболее доступной ценой и ростом спроса на них со стороны арендаторов при дефиците предложения в экспонировании. Качественное предложение ограничено готовыми и строящимися офисными зданиями в Москве, которые можно пересчитать по пальцам, согласен гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Касательно стрит-ретейла и торговых помещений, здесь предложение более разнообразное: улицы с трафиком, новые ЖК и бизнес-центры, а также центры притяжения, отметил он. «При этом самые ликвидные помещения площадью 50–100 кв. м и стоимостью 15–30 млн руб., как правило, уходят еще на начальных этапах строительства. Количество помещений такой площади преобладает в общем объеме лотов от застройщиков», — добавил директор направления «Недвижимость» группы компаний SRG Иван Терешин.

Среди важных критериев при выборе объекта для инвестиций эксперты называют его объем предложения  на рынке и востребованность

Среди важных критериев при выборе объекта для инвестиций эксперты называют его объем предложения на рынке и востребованность (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Нефть рынка недвижимости: почему спрос на строящиеся офисы бьет рекорды

Порог входа сопоставим с новостройками

Вложения в коммерческую недвижимость нередко ассоциируются с большими бюджетами. Но это не всегда так. К примеру, сегодня можно приобрести офис в строящихся бизнес-центрах класса А в пределах ТТК по цене, сопоставимой со стоимостью новостройки аналогичной площади. По данным IBC Real Estate, стоимость офисных помещений на этапе строительства начинается от 14–16 млн руб. Согласно подсчетам NF Group, минимальный бюджет в ноябре при покупке офиса на первичном рынке составляет 14,1 млн руб. Наиболее дорогое предложение в сегменте до 150 кв. м — 66 млн руб. Ретейл сопоставимого с офисами метража обычно продается дороже, так как ставки аренды в сегменте выше, продолжил Дмитрий Клапша. «Здесь активный спрос на помещения стоимостью около 100 млн руб.», — указал он. По словам директора направления стрит-ретейла NF Group Ирины Козиной, минимальный порог входа в стрит-ретейл в качественных новых проектах на сегодняшний день составляет от 30 млн руб. За эти деньги можно приобрести помещение площадью до 80 кв. м, расположенное на первом этаже ЖК на окраине города или в БЦ класса А, привела пример эксперт.

Сегодня можно приобрести офис в строящихся бизнес-центрах класса А в пределах ТТК по цене, сопоставимой со стоимостью новостройки аналогичной площади

Сегодня можно приобрести офис в строящихся бизнес-центрах класса А в пределах ТТК по цене, сопоставимой со стоимостью новостройки аналогичной площади (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Инфраструктурный ретейл: как изменился рынок торговой недвижимости

Заработать за время строительства

Преимуществом инвестиций в коммерческие объекты на этапе строительства является возможность получения дохода за этот период. По данным аналитиков, в сегменте офисов прирост стоимости объекта за время строительства в среднем составляет 40%. Для сравнения, прирост цены в новостройках за этот период заметно ниже: по оценкам SRG, он составляет 10–20%. Сегодня большинство сделок (около 82%) на офисном рынке проходит по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Такой механизм позволяет инвестору зафиксировать максимально низкую цену на старте проекта. «Прирост стоимости офисов при покупке, как правило, зависит от стратегии продавца и от времени входа в проект. В среднем на основе анализа уже реализуемых проектов можно говорить о приросте 30-50% за весь срок строительства», — рассказала партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «По отдельным проектам, начатым в 2020–2021 годах, мы наблюдали прирост до 100% от стартовой стоимости», — отметила она.

Преимуществом инвестиций в коммерческие объекты на этапе строительства является возможность получения дохода за время строительства

Преимуществом инвестиций в коммерческие объекты на этапе строительства является возможность получения дохода за время строительства (Фото: Shutterstock)

От старта продаж до завершения строительной готовности (в периоде трех лет) рост цены, который чаще всего закладывают, составляет 40%, добавила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. «Бывают уникальные случаи: например, офисные помещения в iCITY и в Stone Towers выросли в цене вдвое», — привела примеры эксперт. В отличие от офисной недвижимости ретейл за время строительства не дорожает такими темпами. «Обычно помещения или придерживают до готовности, или уже продают с учетом будущего прироста», — пояснил Дмитрий Клапша. Цена варьируется от этапа строительства, на котором осуществляется вход в проект: на начальных этапах цена за метр может быть ниже на 10–20%, добавила директор направления стрит-ретейла NF Group. «Также необходимо учитывать, что офис можно использовать сразу, завершив в нем отделку. А для ретейла завершения отделки недостаточно — необходимо обеспечить трафик, так что доход он будет генерировать позже», — сказала гендиректор Accent Capital Марина Харитонова.

Читайте также: Эксперты заявили о дефиците небольших офисов. Почему так происходит

Доходность от аренды: особенности стрита и офисов

Если инвестор намерен заработать не только на приросте цены за время строительства (например, перепродав объект после ввода в эксплуатацию), то он может получать пассивный доход от аренды. Многие владельцы коммерческих помещений используют эту стратегию. По данным компании CORE.XP, в премиальных бизнес-центрах Москвы по итогам третьего квартала доходность составляет 10–11%. В NF Group доходность от аренды торговых помещений оценивают в 8–10%. Для сравнения, доходность от сдачи квартир сейчас в два-три раза ниже и составляет всего 3–5%, подсчитали в SRG. По словам главы Remain, офисные и торговые помещения имеют приблизительно схожую доходность со своими особенностями. Например, офисный рынок менее подвержен резким колебаниям и внешним факторам. Соответственно, риски потери арендатора меньше, чем в ретейле, пояснил эксперт. Среди преимуществ сдачи в аренду офисов эксперты также выделяют долгосрочные договоры аренды — в среднем до пяти лет, в то время как для торговых помещений договор аренды, как правило, заключается на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Также стоит учитывать, что арендные ставки на сопоставимые по характеристикам офисы в одном бизнес-центре обычно одинаковые, в то время как схожий ретейл в пределах одного объекта может сдаваться по разным ставкам, отметила глава Accent Capital. Это связано с тем, что к ставкам добавляется процент товарооборота арендатора, пояснила эксперт.

Если инвестор намерен заработать не только на приросте цены за время строительства (например, перепродав объект после ввода в эксплуатацию), то он может получать пассивный доход от аренды

Если инвестор намерен заработать не только на приросте цены за время строительства (например, перепродав объект после ввода в эксплуатацию), то он может получать пассивный доход от аренды (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Трафик в квадрате: почему надо покупать ретейл на Ленинском прямо сейчас

На что еще стоит обратить внимание

Если говорить об особенностях сдачи ретейла в аренду, стоит учитывать внутреннюю конкуренцию с другими собственниками помещений, которая будет влиять на ставки аренды. Так, наличие двух однопрофильных арендаторов рядом может существенно снизить арендную ставку у одного из них. Больше давления на арендные ставки в соседних помещениях будут оказывать крупные сетевые арендаторы. Офисная недвижимость, в свою очередь, чувствительна к бизнес-окружению, при этом ставки аренды в рамках одного объекта будут сопоставимы вне зависимости от внутренней конкуренции. «Первостепенное внимание следует уделить развитым бизнес-районам, качеству проекта и репутации девелопера. Эти факторы определяют последующее управление данным объектом», — отметила Мария Зимина. Важно заранее подумать о востребованности офиса арендаторами в будущем, а это значит, важна локация, то есть близость к метро, транспортная доступность и непосредственное окружение, продолжила Екатерина Белова. В целом при выборе любого объекта коммерческой недвижимости следует учитывать локацию, инфраструктуру, конкурентное окружение, перспективы развития района и транспортной инфраструктуры. Еще необходимо заранее просчитать дополнительные инвестиции, которые потребует помещение, а также срок экспонирования и дополнительные расходы, подытожил Дмитрий Клапша.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.

Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

Фото: Maksim Safaniuk/shutterstock

По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте. Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Читайте также Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она. Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост. «За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Читайте также Число сделок с новостройками в Москве выросло в 1,7 раза

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик. Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад. «Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Читайте также Цены на жилье в новостройках Москвы с эскроу и без. Где дешевле

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая. Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Читайте также Инвестиции на старте: как заработать на строительной готовности ЖК

Когда покупать на котловане невыгодно

Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума». Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она. Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.

Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»: — Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков. Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *