Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры
Перейти к содержимому

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры

  • автор:

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно – если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • дата подписания выписки, а также исходящий номер;
  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес нахождения недвижимости;
  • данные о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры;
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Для того чтобы уже совершенная сделка с квартирой в дальнейшем не была признана недействительной, во время ее подготовки проводят проверку юридической чистоты квартиры. В процессе такой проверки нужно установить, что нет обстоятельств, которые затем способны привести к появлению споров в суде.

Проверку можно разделить на три части:

  • это проверка продавца;
  • проверка приобретаемого объекта недвижимости;
  • проверка того, не будут ли в результате сделки (а в идеале и предыдущих сделок) нарушены права третьих лиц.

Проверка продавца при покупке квартиры

Первое, что нужно установить, действительно ли продавец является собственником квартиры и имеет право ей распоряжаться. Для этого проверяют паспорт продавца и сверяют данные в паспорте с теми, что указаны в документах на квартиру. Данные в правоустанавливающих документах на квартиру и данные в паспорте должны совпадать. Если собственников у квартиры несколько, проверять нужно паспорта всех владельцев. Если среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние дети, смотрят свидетельства о рождении.

Действительность паспорта проверяют на сайте УФМС. База недействительных паспортов собрана на сайте МВД России.

Следует удостовериться, что перед вами действительно владелец квартиры, а не мошенник, который себя за него выдает. Для этого нужно постараться понять, тот ли перед вами человек, что на фото в паспорте. Если в этом есть хоть какие-то сомнения, нужно попросить продавца предоставить другой документ с фотографией, например, загранпаспорт или водительское удостоверение. Специалисты говорят, что в случаях, когда документы с целью продажи чужой квартиры подделывают мошенники, обычно подделывается какой-то один документ. У мошенников, скорее всего, не будет подготовлено еще несколько документов на то же лицо.

Проверка продавца на возможное банкротство

Один из самых распространенных рисков на вторичном рынке – риск купить квартиру банкрота. Совершенные банкротом сделки могут быть оспорены в суде. Причем речь идет о сделках, совершенных за три года до признания продавца несостоятельным.

Поэтому при подготовке к сделке проверяют не только то, что продавец не является банкротом в настоящий момент, но и стараются получить подтверждение, что он не станет им в ближайшее время. Зная фамилию, имя и отчество продавца, можно установить, есть ли у него долги. В том случае если продавец состоит в браке, проверять на возможное банкротство следует не только его, но и супругу.

Проверить наличие у продавца долгов, которые уже принудительно взыскивают, можно на сайте судебных приставов. Еще один сайт, где проверяют, не является ли продавец банкротом, – это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Для того чтобы установить, не грозит ли продавцу банкротство в дальнейшем, нужно изучить выписку из кредитной истории. Этот документ может получить только сам продавец, покупателю эти сведения о продавце не выдадут. Информация из кредитной истории предоставляется бесплатно. Если у продавца есть подтвержденная регистрация на сайте Госуслуг, ответ на этот запрос он получит за несколько минут. Не обязательно заказывать кредитную историю из всех существующих кредитных бюро. Достаточно запросить сведения из двух основных, куда подает информацию о заемщиках большинство банков – Национального бюро кредитных историй (НБКИ) и Объединенного кредитного бюро (ОКБ).

Из полученной кредитной истории должно следовать, что у продавца нет действующих просрочек по кредитам, неплатежей в течение 3 месяцев и более и больших долгов (свыше 500 тыс. рублей). Если у продавца такие долги есть, в дальнейшем это способно привести к банкротству.

Кроме того, устанавливают, является ли продавец участником споров в суде. А если они есть, то с чем связаны. Узнать о судебных процессах, в которых участвует продавец, можно на сайте Sudrf.ru.

Проверка дееспособности продавца

Если будет доказано, что на момент совершения сделки продавец не отдавал отчета в своих действиях, сделку смогут признать недействительной. Для того, чтобы подстраховаться от этого риска, продавца просят предоставить на сделку справку из психоневрологического или наркологического диспансера. На практике, как правило, такую справку запрашивают у продавцов в возрасте 65 лет и старше. Но не следует забывать, что недееспособными могут быть не только люди с психическими заболеваниями, но и наркоманы или злоупотребляющие алкоголем. Справку следует заказывать непосредственно перед проведением сделки.Специалисты советуют не просто попросить продавца предоставить справку, но и по возможности сопровождать продавца в момент ее получения.

Проверка действительности доверенности

Если продавца на сделке по доверенности представляет другое лицо, необходимо проверить действительность доверенности. Сделать это можно с помощью сервиса на сайте Нотариальной палаты. Для проверки нужно знать реквизиты доверенности. Имея эту информацию, на сайте можно узнать, есть ли такая доверенность в системе. При этом сведения о содержании доверенности получить таким образом нельзя. Но даже если доверенность в системе зарегистрирована, покупателю нужно обязательно связаться с собственником и получить подтверждение, что он действительно собирается продавать квартиру и узнать, по какой причине потребовалось участие представителя.

Проверка квартиры перед покупкой

При подготовке к сделке проверяют правоустанавливающие документы на квартиру (документы, на основании которых у собственника возникло право на эту недвижимость). Из них можно понять, кто является собственником, один у квартиры собственник или несколько, их возраст (если среди собственников есть несовершеннолетние дети, для продажи потребуется согласие органов опеки и попечительства). А кроме того, из правоустанавливающих документов можно увидеть, как долго продавец владел квартирой. Это позволит понять риск оспаривания сделки.

В качестве правоустанавливающего может выступать один из следующих документов:

  • договор (купли-продажи, договор приватизации, договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования, договор дарения или другой вид договора);
  • справка жилищно-строительного кооператива (ЖСК) о выплате пая;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда.

Кроме правоустанавливающих проверяют правоподтверждающие документы на квартиру. У продавца на руках может быть свидетельство о собственности старого образца, но в настоящий момент единственным правоподтверждающим документом является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости вы увидите, кто является собственником, не находится ли квартира в обременении (такое может произойти, если продавец получил кредит под залог этой недвижимости) или под арестом.

Если вы хотите узнать историю сделок с квартирой, нужно заказать еще и выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. В ней будет отражена информация обо всех владельцах, начиная с 1999 года. Из нее можно понять, как часто квартира меняла собственников. Чем меньше переходов права было в истории квартиры, тем лучше. Особенно должно покупателя насторожить, если квартира несколько раз сменила владельцев за короткое время.

Пока получить эти выписки может любой за ними обратившийся. Заказать выписку можно с помощью онлайн сервиса Кадастровой палаты, на сайте Росреестра или в МФЦ.
Данные в выписке из ЕРГН актуальны на момент ее получения. Поэтому специалисты советуют заказывать выписку о зарегистрированных правах на объект дважды. Первый раз — во время подготовки к сделке, второй — непосредственно перед ее проведением, чтобы удостовериться, что за прошедшее время ничего не изменилось (например, за время подготовки к сделке на квартиру не наложен арест). Заказать выписку и оплатить ее получение должен сам покупатель. В случае возникновения проблем, это способно стать подтверждением в суде, что перед покупкой он действительно занимался проверкой квартиры.

Кроме того, проверяются технические документы на квартиру. Сравнив технический паспорт или технический план с существующей планировкой квартиры, можно узнать, была ли в квартире сделана самовольная перепланировка. После покупки квартиры ответственность за неузаконенную перепланировку начинает нести новый владелец. Если о перепланировке станет известно, его могут обязать выплатить штраф или привести квартиру в первоначальное состояние.

Выписка из домовой книги (выдает УК) позволит понять, кто зарегистрирован в квартире. На момент совершения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.

Выписка с финансово-лицевого счета говорит о том, есть ли долги за капремонт и коммунальные услуги. Нужно помнить, что при продаже квартиры долги предыдущего собственника за капремонт вместе с ней переходят к новому владельцу. Долги за коммунальные платежи остаются на прежнем собственнике.

Проверка того, что при продаже квартиры не будут нарушены права третьих лиц

При подготовке к сделке нужно удостовериться в том, что нет лиц, чьи права будут нарушены или ранее были нарушены при продаже квартиры.

Если в семье есть дети, рожденные после 2007 года (момента, когда начали выдавать материнский капитал), нужно получить подтверждение, что семья не использовала его на покупку квартиры. А если семейная выплата все же использована была, детей наделили в купленной квартире собственностью. Осложняет ситуацию то, что это не всегда можно узнать из документов на квартиру. Поэтому продавца, в семье которого есть дети подходящего для получения материнского капитала возраста, просят предоставить информацию о сумме маткапитала на счете в Пенсионном фонде. Запрос о сумме материнского капитала получатель государственной выплаты может подать через многофункциональный центр (МФЦ) или сайт «Госуслуг».

При продаже квартиры, купленной в период брака, на проведение сделки требуется заверенное нотариусом согласие второго супруга. Если один из супругов продал квартиру без согласия другого, второй может попытаться оспорить сделку в суде. Установить, состоит ли продавец в браке, сложно. В 2021 году отменили обязательные отметки о браке в паспорте. Доступ к базе ЗАГСа, где информация о браках есть, имеют только нотариусы. Можно попросить продавца предоставить на сделку справку из ЗАГСа о том, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял или заверенное нотариусом заявление о том же. Если продавец находился в браке, когда покупал квартиру, в идеале надо чтобы супруга не просто дала согласие на продажу, но и сама присутствовала на сделке.

Для квартир, полученных по наследству, существует риск появления неучтенных наследников. Удостовериться в том, что их нет, покупатель не сможет. Если квартира продается через 3 года после получения наследства, это снижает риск, но не является полной гарантией, что обойденные наследники не появятся. Действительно срок исковой давности, в течение которого, обратившись в суд, можно отстоять нарушенные права, составляет 3 года. Но если наследники сумеют доказать, что не знали о существовании наследства (это возможно, например, когда они живут с наследодателем в разных городах), они могут заявить о своих правах на квартиру уже после завершения этого срока.

Если из документов на квартиру видно, что она была приватизирована, нужно попытаться установить, нет ли в ней тех, кто жил в квартире на момент приватизации, но в ней не участвовал. Отказники от приватизации сохраняют за собой право пользования квартирой даже после смены владельца. Установить есть ли такие жильцы, можно, заказав архивную выписку из домовой книги (если такая возможность есть), и сравнить тех, кто жил в квартире на момент приватизации с теми, кто в результате приватизации вошел в число собственников. Кроме того, сохраняют за собой право пользования квартирой, выписанные из нее военнослужащие и заключенные. О том, что такие лица были зарегистрированы в квартире, в настоящий момент также узнают из архивной выписки из домовой книги.

При подготовке к сделке нужно не только провести все эти проверки, но и сохранить подтверждение того, что они проводилась. Бумажные документы должны храниться и после совершения сделки. Когда сведения о продавце или квартире проверяются в интернете, нужно сделать два скриншота. На одном из них должен быть виден запрос, на втором – полученная в ответ на него информация.

Все перечисленное – это проверка, которую вы сможете провести самостоятельно и предотвратить большинство наиболее распространённых рисков, связанных с приобретением недвижимости. Но есть еще моменты, которые сам покупатель проверить не сможет. Так, не обладая специальными знаниями, покупатель, как правило, сам не способен отличить поддельные документы от подлинных. Как не сможет он получить информацию из закрытых баз данных, из которых, к примеру, можно узнать, не было ли у продавца судимости за мошенничество. Поэтому в случаях, когда требуется более тщательная проверка, стоит обратиться к специалистам.

Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью?

Приобретение жилья – важное событие для многих людей. Чтобы оно не было омрачено потерей денег или длительными судебными тяжбами, перед покупкой важно проверить юридическую чистоту квартиры. Оптимальное решение для покупателя – обратиться к специалистам, которые работают в этой сфере и знают, на что обратить внимание. А те, кто рассчитывает на свои силы, могут узнать об основных этапах проверки из этой статьи.

проверка сделки с недвижимостью

Что такое юридическая чистота сделки и зачем её проверять

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью – это процедура изучения, анализа информации, относящейся к объекту и сторонам договора, а также оценки возможных рисков, которые могут привести к срыву сделки или её оспариванию.

Для покупателя тщательная проверка недвижимости до подписания договора купли-продажи (ДКП) сводит к минимуму вероятность пострадать от преступников, продающих квартиры по поддельным документам или с использованием других мошеннических схем.

Но это не единственная причина быть внимательным при покупке недвижимого имущества на вторичном рынке. Создать проблемы новому собственнику могут не только мошенники, но и обделённые наследники, бывшие супруги или другие лица, чьи права были нарушены при совершении предыдущих юридически значимых действий с объектом.

Честный продавец также заинтересован в максимальной прозрачности сделки, ведь если потом её признают недействительной, ему придётся возвращать деньги.

На что обратить внимание покупателю квартиры или другой недвижимости

проверка документов на квартиру

Перечень документов, подлежащих изучению, может сильно различаться для разных объектов. Он зависит от оснований приобретения прав текущим владельцем, характеристик помещения, прав третьих лиц и других параметров. Но проверка, предшествующая покупке квартиры или другой недвижимости, всегда включает:

  • изучение правоустанавливающих документов и данных государственных реестров в отношении объекта, анализ истории перехода прав на него;
  • проверку документов продавца;
  • получение и анализ информации о третьих лицах, имеющих какие-либо права на помещение, прогнозирование возможных претензий с их стороны.

Проверка объекта

В первую очередь потенциальному покупателю надо внимательно изучить документы, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости. Для имущества, приобретённого после 2016 года, это будет только выписка из ЕГРН, с 1998 по 2016 год владельцам выдавались также свидетельства о праве собственности (они сохраняют юридическую силу). Право собственности на недвижимость, которое возникло до создания единого госреестра, подтверждается штампом о регистрации договора в БТИ.

Выписка из ЕГРН содержит достоверную информацию о самом объекте, его собственниках, основаниях возникновения прав, обременениях. У продавца следует потребовать актуальную выписку, полученную не больше месяца назад. Для частного дома нужна и выписка на земельный участок.

Помимо данных госреестра, надо изучить документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор или судебное решение.

Изучение этих документов важно для оценки возможных рисков. Например, если квартира куплена недавно, стоит убедиться, что ДКП исполнен обеими сторонами, то есть нынешний владелец полностью передал деньги прежнему хозяину. Если окажется, что расчёты по предыдущей сделке не завершены, у нового покупателя есть риск стать участником судебных разбирательств по этому поводу.

документы на недвижимость

Особого внимания требуют случаи, когда право собственности возникло на основе договоров ренты, мены, дарения, так как они чаще других фигурируют в мошеннических схемах. Такие договоры лучше проверять не самостоятельно, а с участием профильного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Кроме правоустанавливающих документов на объект, стоит изучить:

  • техническую документацию (чтобы обнаружить незаконную или несогласованную перепланировку, расхождения по метражу и другим параметрам с данными ЕГРН),
  • сведения об оплате коммунальных услуг, отсутствии задолженности.

Общий срок исковой давности составляет 3 года, поэтому надо отследить судьбу объекта недвижимости за этот период. Любые спорные вопросы, по которым ещё не истёк срок давности, могут стать предметом судебной тяжбы с неясным для нового владельца исходом.

Проверка личности продавца

До подписания ДКП надо достоверно установить личность продавца, сопоставив данные его паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, со сведениями из ЕГРН.

При сомнениях в дееспособности контрагента (очень преклонный возраст, неадекватное поведение и т. п.) можно попросить справки из ПНД и наркологического диспансера о том, что человек не состоит на учёте. Она не даёт стопроцентной гарантии, но снижает риски.

Если сделка совершается не владельцем жилья, а другим лицом по доверенности, стоит тщательно проверить его полномочия. Подлинность и действительность нотариальной доверенности можно проверить онлайн через сервис Федеральной нотариальной палаты.

Права третьих лиц

Нарушение прав третьих лиц при заключении ДКП может повлечь признание сделки недействительной и применение последствий, предусмотренных ГК РФ.

Чтобы убедиться в отсутствии притязаний лиц, не участвующих в сделке, надо запросить у собственника информацию о гражданах, зарегистрированных в квартире, а также снятых с регистрационного учёта из-за нахождения в местах лишения свободы, в связи с безвестным исчезновением и по другим подобным основаниям. Эта информация может быть оформлена в виде выписки из домовой книги, единого жилищного документа (для москвичей и жителей Московской области) или в другой форме, предусмотренной региональным законодательством.

В зависимости от оснований приобретения жилья продавцом, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие отсутствие обременений. Например, если недвижимость покупали на кредитные деньги, запросите справку о погашении ипотечного кредита.

оригиналы документов

Все документы должны быть предоставлены в оригинале. Если продавец показывает только копии или фотографии, не стоит заключать договор до получения подлинников. Справки и выписки, имеющие срок действия, стоит запросить повторно непосредственно перед заключением ДКП.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Покупка квартиры — это значительная инвестиция, поэтому крайне важно провести тщательную проверку объекта недвижимости, чтобы избежать каких-либо юридических сложностей. Отсутствие проверки юридической чистоты квартиры может привести к непредвиденным осложнениям, вплоть до финансовых потерь и судебных разбирательств. Наша информативная статья охватывает различные аспекты этого процесса, предоставляя вам ценную информацию и рекомендации.

Чтобы считать квартиру «юридически чистой», она должна быть свободна от каких-либо обременений, споров и проблем, которые могут поставить под угрозу права покупателя.

Шаги по проверке юридической чистоты

  1. Проверка документов. Процесс проверки должен начинаться с тщательного изучения правоустанавливающих документов на недвижимость, которые продавец обязан предоставить по вашему запросу. При осмотре объекта недвижимости необходимо попросить собственника предоставить вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о регистрации. Выписка из ЕГРН содержит важные сведения об объекте недвижимости, такие как его характеристики, юридическое основание прав собственности продавца, сведения о нахождении имущества в залоге, наличие отметки о запрете действий с недвижимостью без личного присутствия собственника.
  2. Проверка продавца. Проверка данных о владельце необходима, чтобы не столкнуться с мошенниками. Свидетельство о собственности показывает основание, на котором имущество было получено, например, посредством договора купли-продажи, приватизации, дарения или наследства. В последних двух случаях есть вероятность возникновения юридических споров со стороны родственников или вновь появившихся наследников. Крайне важно обратить внимание на то, как давно продавец приобрел имущество и как он стал собственником — получил в наследство или купил. Если собственник получил квартиру по наследству, есть риск оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года. Поэтому при изучении документов важно учитывать срок владения недвижимостью.
  3. Нотариальная доверенность. Если собственник не присутствует при осмотре квартиры, важно запросить нотариальную доверенность. В этом документе должны быть указаны адрес объекта недвижимости и паспортные данные как владельца, так и лица, встречающегося с потенциальным покупателем. Если вас интересует покупка квартиры, которая продается через доверенное лицо, постарайтесь договориться об участии собственника в заключении сделки. Проверьте документы собственника квартиры и сравните их со свидетельством о государственной регистрации права собственности. Если собственник не может участвовать в сделке, убедитесь, что нотариус, указанный в доверенности, действительно существует. Для проверки любого документа, выданного нотариусом, например, доверенности, согласия супруга, свидетельства о наследстве или договора купли-продажи, вы можете с помощью камеры смартфона отсканировать QR-код, расположенный в правом нижнем углу документа. Появится ссылка с подробной информацией о нотариальном документе, включая имена заявителей и дату совершения нотариального действия. Если информация соответствует тексту документа, она достоверна. С помощью QR-кода выяснится, зарегистрирован ли документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), которая содержит информацию обо всех нотариальных действиях, совершенных в стране. Дополнительно доверенность можно подтвердить, воспользовавшись услугой проверки доверенностей на сайте ФНП. Это будет гарантией того, что доверенность была надлежащим образом удостоверена нотариусом и не была отозвана.
  4. Запросите информацию в МВД. Проверка документов подтверждающих личность владельца имеет не менее важное значение. Воспользовавшись онлайн-сервисом МВД России, можно проверить подлинность предъявленного паспорта, также соответствие данных паспорта сведениям, указанным в выписке ЕГРН и документах на квартиру.
  5. Справка по ипотеке. Также необходимо проверить справку о погашении ипотеки, если квартира куплена в ипотечный кредит. Рекомендуется запросить у продавца справку из банка, выдавшего кредит, подтверждающую, что заемщик выполнил все свои обязательства. Если кредит погашен не полностью, необходимо получить справку из банка о непогашенной задолженности. Это важно для того, чтобы совместно с банком разработать план завершения сделки продажи квартиры. До погашения кредита квартира является залогом у банка, и ее продажа может произойти только с согласия банка.
  6. Справка о регистрации. Для проверки зарегистрированных в квартире жильцов необходимо получить либо справку о регистрации формы 9, либо справку о составе семьи, которые являются частью Единого жилищного документа. Данные справки может получить в МФЦ собственник квартиры или любое лицо, зарегистрированное в данной квартире. В справку вносятся сведения не только о текущих зарегистрированных гражданах по данному адресу, но и о людях, которые были зарегистрированы с момента сдачи жилья в эксплуатацию. Этот документ полезен при определении наличия в квартире зарегистрированных несовершеннолетних или других лиц, которые могут иметь права на жилую площадь. Если квартира была приватизирована, крайне важно уделить этому вопросу пристальное внимание. Необходимо выяснить, были ли в жилых помещениях на момент приватизации зарегистрированы несовершеннолетние. Если несовершеннолетние были зарегистрированы, они автоматически включаются в состав собственников. В случае, если несовершеннолетнее лицо имеет право собственности, для совершения сделки покупателю необходимо разрешение органов опеки, и в этом случае ребенок будет участником сделки.
  7. Разрешение супруга. Если квартира приобретена в браке, она считается совместной собственностью, её нельзя продать без нотариально удостоверенного разрешения супруга. В случае, если собственник в разводе, важно посмотреть решение суда о разделе совместно нажитого имущества. Если супруг не дает согласия на продажу, сделка может быть расторгнута в целях защиты интересов третьего лица. Однако, если продавец получил квартиру в дар или по наследству, этот документ не требуется. Дополнительно важно отметить, что если квартира приобретена за счет материнского капитала и детям не были выделены доли, это нарушение закона.
  8. Проверка долгов по коммунальным услугам. Задолженность по капитальному ремонту и коммунальным услугам можно проверить на сайте ГИС ЖКХ, запросив подтверждающее письмо от управляющей компании с помощью единого платежного документа. Предыдущий владелец останется ответственным за долги по коммунальным платежам. Поскольку за электричество, газ, отопление, воду, канализацию и общее содержание дома по закону должен платить тот, кто ими пользовался. Однако долги по капитальному ремонту переходят новому собственнику.
  9. Дополнительно:
  10. Проверка справок ПНД и НД. Рекомендуется запросить справки из наркологических и психоневрологических диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает какими-либо психическими расстройствами или наркотической зависимостью и не связан с этими учреждениями. Данная документация необходима для снижения рисков оспаривания сделки из-за недееспособности продавца. Следует отметить, что факт нахождения продавца на учете в НД или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. Имея дело с продавцом, состоящем на учете, важно определить, кто является его опекуном или попечителем. Поскольку, в таком случае сделка возможна только при согласии опекуна/попечителя и разрешении органа опеки.
  11. Проверка на банкротство. Вы можете использовать Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, чтобы проверить, проходит ли продавец в настоящее время процедуру банкротства. Если собственник участвует в процедуре банкротства, его карточка будет содержать необходимую информацию. Кроме того, ниже будет представлены юридически значимые сведения, связанные с этим человеком.
  12. Охранный статус объекта недвижимости. Если вы покупаете квартиру в здании с охранным статусом объекта культурного наследия, запросите у собственника выписку из Реестра охраны культурного наследия или выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Статус объекта культурного наследия может накладывать ограничения на недвижимость. Например, запрещено проводить любые ремонтные работы, которые изменят облик дома или его внутреннюю планировку.

Вторичный рынок может показаться заманчивым, учитывая потенциально более низкие цены и развитую инфраструктуру. Но здесь есть и подводные камни. Квартира могла пройти через нескольких владельцев, каждый из которых потенциально создавал сложности. Проблемы могут быть разнообразными: от несанкционированной перепланировки до нерешенных юридических споров. Поэтому для защиты ваших интересов и обеспечения безопасности инвестиций необходимо провести тщательную юридическую проверку квартиры перед покупкой.

Мечта о собственной квартире никогда не должна быть омрачена юридическими сложностями. Если у вас возникли трудности с юридической проверкой квартиры, вы можете обратиться в агентство недвижимости «Аска», где команда опытных юристов поможет вам разобраться в сложных юридических процессах, выявить потенциальные проблемы и обеспечить беспрепятственную и безопасную покупку недвижимости.

Наш специалист свяжется с вами и ответит на все вопросы. Либо свяжитесь с нами по телефону +7 (900) 555-44-55

Агентство недвижимости в г. Сочи «Aska-Realty.ru»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *