Все что нужно знать про ипотеку 2020
Перейти к содержимому

Все что нужно знать про ипотеку 2020

  • автор:

5 распространенных ошибок при оформлении ипотеки: что нужно знать, чтобы не потерять деньги

5 распространенных ошибок при оформлении ипотеки: что нужно знать, чтобы не потерять деньги

Ипотека — это проверка на прочность. Прежде чем выплатить ее и стать полноправным владельцем квартиры, заемщик может совершить много ошибок. Каких именно? И что делать, чтобы их избежать? Разбираемся.

Не сравнивает условия банков

Заемщик обратился в зарплатный банк, где пообещали самую низкую ставку. Оформил ипотеку, а потом увидел более выгодные предложения в других банках. Такой ситуации можно избежать, если перед подачей заявки сравнить условия разных кредиторов — сделать это можно в каталоге Банки.ру. Могут отличаться ставки, срок, требования к заемщикам, максимальная сумма кредита, размер первоначального взноса. Вот, например, что предлагают сейчас банки по ипотеке на вторичное жилье. Данные актуальны на момент выхода публикации. Ежемесячный платеж указан с учетом параметров: стоимость жилья — 5 млн рублей, первоначальный взнос — 15%, срок — 20 лет.

Банк Ставка Ежемесячный платеж Максимальная сумма Максимальный срок
«Открытие» 10,79% годовых 43 771 рубль до 50 млн рублей до 30 лет
ВТБ 10,2% годовых 41 578 рублей до 60 млн рублей до 30 лет
РНКБ 7,2% годовых 33 462 рубля до 100 млн рублей до 25 лет
Альфа-Банк 7,9% годовых 35 285 рублей до 70 млн рублей до 30 лет
Росбанк 8,2% годовых 37 422 рубля до 120 млн рублей до 35 лет

Не репетирует и не рассчитывает бюджет заранее

  • Рассчитать размер ежемесячного платежа потенциальной ипотеки.
  • Каждый месяц в течение хотя бы полугода откладывать эту сумму, на оставшиеся деньги жить.
  • Накопленные средства можно затем направить на первоначальный взнос.

Также стоит оценить свои траты: в списке расходов отметить обязательные (питание, транспорт, лечение, аренда жилья) и необязательные (развлечения, спорт, шопинг). Станет ясно, на что точно нужны деньги, а на чем можно сэкономить.

25.08.2022 17:05

Не учитывает дополнительные расходы

При оформлении ипотеки заемщик тратит деньги не только на первоначальный взнос. Банки просят застраховать купленную недвижимость, жизнь и здоровье заемщика — от этого зачастую зависит ставка. Кроме того, придется потратить деньги на оценку квартиры или дома, и средства не вернут в случае, если банк откажет в кредите.

Не задумывается о способах досрочного погашения

Если заемщик хочет досрочно погасить ипотеку, он должен выбрать способ: с сокращением срока кредита или с сокращением размера ежемесячного платежа.

В первом варианте процентные выплаты по кредиту уменьшаются, но ежемесячная долговая нагрузка — нет. При этом минимизируется переплата по ипотеке. Во втором варианте, наоборот, уменьшаются ежемесячные платежи.

Рассмотрим каждый вариант на примере ипотеки в 4 млн рублей по ставке 10,2% годовых сроком на 20 лет. Ежемесячный платеж в таком случае составит 39,1 тыс. рублей. Переплата — 5,3 млн рублей. Предположим, у заемщика появилось 500 тыс. рублей на досрочное погашение.

Если выбрать сокращение срока кредита, ежемесячный платеж не уменьшится, но вместо 20 лет нужно будет платить 14,5. Переплата — 3,3 млн рублей (экономия — почти 2 млн рублей).

Если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, он сократится до 34,1 тыс. рублей, а переплата будет 4,7 млн рублей (экономия — 600 тыс. рублей).

Распоряжается квартирой без согласия банка

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до тех пор, пока не выплачен весь кредит. Распоряжаться таким объектом можно, но с прописанными в ипотечном договоре ограничениями. Некоторые заемщики игнорируют это правило и, например, делают перепланировку или сдают недвижимость в аренду. Что еще нельзя делать с ипотечной квартирой, мы писали здесь.

05.07.2023 18:44

О чем еще стоит подумать ипотечнику

Что найти сначала — ипотеку или квартиру?

Покупатель принимает решение, отталкиваясь в первую очередь от своего бюджета. Поэтому сначала стоит узнать, какую сумму кредита одобрит банк и какой ежемесячный платеж удастся потянуть.

Вариант, когда прежде стоит получить одобрение по ипотеке, подходит для покупки вторички. На руках уже есть первоначальный взнос и решение банка — с этим можно идти к продавцу и бронировать понравившийся объект.

08.07.2022 13:20

Стоит ли брать кредит на первоначальный взнос?

Банки требуют первоначальный взнос, для них он — гарантия платежеспособности заемщика. Взнос может достигать 20% от стоимости жилья. Заемщики, у которых нет свободных денег, берут потребительский кредит. Так, например, поступила москвичка Ольга. Почитайте, как она готовилась и где взяла деньги на обслуживание двух кредитов.

Какие льготы можно получить?

Государство поддерживает рынок новостроек, запуская льготные программы — например, «Господдержка 2020–2022» или «Ипотека для IT-специалистов». Но не все готовы покупать недвижимость у застройщика. Существует много льгот для покупки ипотеки на вторичном рынке:

  • материнский капитал
  • 450 тысяч рублей многодетным семьям
  • сельская ипотека

Больше субсидий — по ссылке.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита на сайте Nedvio

Многие семьи планируют покупку жилья в ипотеку. Тем более, что она в последние годы стала намного доступней. В российских банках условия получения ипотечного кредита примерно одинаковы и мало чем отличаются друг от друга. Разница заключается, в основном, в процентных ставках, размере первого взноса и предъявляемых требованиях к заемщикам.

В данной статье мы рассмотрим все моменты, которые следует знать будущему ипотечному заемщику:

  1. В чем отличие ипотечного кредита от обычного?
  2. Какие требования предъявляются к ипотечным заемщикам?
  3. Необходимые условия для получения ипотеки;
  4. По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2020 году?
  5. Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?
  6. Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных;
  7. Способы погашения ипотечного кредита. В чем отличие аннуитетных и дифференцированных платежей?
  8. Досрочное погашение ипотечного кредита
  9. В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?

В чем отличие ипотечного кредита от обычного?

Главные отличия ипотечного кредитования от обычного — это, конечно сроки и размер кредита. Учитывая, что суммы измеряются миллионами, и их долгий срок выплат (от 7 до 25 лет), ипотечные займы еще называют «длинными деньгами».

Ипотечные займы что для банка, что для заемщика — это значительно более высокий риск, нежели обычный потребительский кредит (который берется как правило на 6-24 месяцев, да и суммы по ним редко превышают 300-500 тыс. рублей). Поэтому, чтобы получить ипотеку, вы должны пройти более строгую процедуру оценки платежеспособности (об этом мы расскажем чуть позже).

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

В отличие от других видов кредитов, при покупке в ипотеку, обязательно оформляется залог приобретаемой недвижимости. Она остается в залоге у банка, вплоть до полного погашения кредита, плюс процентов за его использование. То есть, при покупке дома или квартиры в ипотеку, покупатель становится собственником, но с обременением: он не может продать эту недвижимость, подарить или внести изменения в планировку.

Читайте также: Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду?

Ипотечный кредит можно оформить не только в целях приобретения дома или квартиры, но также для покупки недвижимости любого формата, будь то земельный участок, гараж или дача. Ипотека может быть оформлена как на покупку готового жилья, так и строящегося.

Какие требования предъявляются к ипотечным заемщикам?

При выборе банка, нас всегда интересует, в первую очередь, величина процентной ставки. В свою очередь, кредитную организацию интересует, насколько каждый клиент платежеспособен. Поэтому банки разрабатывают всяческие скоринговые программы, проводят так называемый андерайтинг и устанавливают различные критерии, на основании которых принимается положительное или отрицательное решение о выдаче кредита.

Читайте также: Ипотека: Что такое андерайтинг? Как банки проверяют доход заемщиков?

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Чаще всего ипотечный кредит выдается уже после того, как заемщик заключил договор купли-продажи с застройщиком. Однако до этого банк должен провести оценку объекта недвижимости. Если речь идет о новостройке, рассматривается благонадежность застройщика. Как правило, по большинству застройщиков банки уже умеют досье и договора, поэтому с этим проблем не возникнет.

Другое дело – недвижимость на вторичном рынке. Здесь особые требования выдвигаются к самому жилью. Важно, чтобы продавец владел недвижимостью на законных основаниях, чтобы не было не узаконенных в БТИ перепланировок, не ущемлялись права других собственников и т. д.

Банком также оценивается ликвидность недвижимости (это особенно важно если вы рассматриваете покупку загородного жилья и участков): местоположение, район, удаленность от города, категория участка, возраст дома, какие есть коммуникации, степень износа и др. параметры. Для этого банки пользуются услугами оценщиков, которые выдают заключение о рыночной стоимости выбранного жилья.

Читайте также: Загородная ипотека. Наиболее частые причины, почему банки выдают отказы

Параллельно с этим, кредитными экспертами оцениваются благонадежность и платежеспособность заемщика.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Необходимые условия для получения ипотеки

  1. Заемщик должен быть гражданином РФ, и иметь прописку по местонахождения банка (либо ее должен иметь один из созаемщиков). Также можно взять кредит по месту строящего жилья или регистрации работодателя;
  2. Трудоспособный возраст заемщика. Минимальный возраст для получения ипотечного кредита — 21 года. Верхний предел устанавливается банками, в зависимости от срока погашения кредита, но обычно — не более 75 лет. Иногда срок ипотеки ограничивается началом пенсионного возраста;
  3. Справка 2-НДФЛ (о доходах) с места текущей работы. Здесь стоит заметить, что согласно последним поправкам в законодательство, получатели ипотеки могут привлекать и созаемщиков. То есть если подтвержденной суммы доходов недостаточно — можно предоставить справку о доходах супруги, работающих детей или других, даже не состоящих в родстве граждан. В этом случае кредитор учитывает совокупный доход, за счет чего можно оформить займ на большую сумму (заметим, что созаемщик и поручитель — это не одно и то же: первые только показывают свои справки, а у вторых — куда большая ответственность: в случае несостоятельности заемщика, они должны выплатить неоплаченный долг);
  4. Кредитная история заемщика. Основная причина отказов в получении ипотеки — это плохая кредитная история: никто из банков не станет рисковать, если заемщик «набрал» кредитов больше, чем способен погасить, либо систематически нарушает сроки их погашения (и при этом абсолютно неважно, где и в каком банке был взят кредит, так как существует общая электронная база кредитных историй).

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Вот, пожалуй, и все самые основные требования для того, чтобы получить одобрение на ипотечный кредит. Конечно, у каждой кредитной организации есть свои нюансы, вот почему желательно заранее поинтересоваться о дополнительных условиях на сайте банка.

Читайте также: Покупка дома. Что лучше: ипотека или потребкредит?

По каким процентным ставкам можно оформить ипотеку в 2020 году?

Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2020 году составляет 10,75% годовых. По сравнению с прошлым годом процентные ставки в большинстве банков выросли на 1%.

Наблюдается явная тенденция в том, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Характерно, что при ставках в 13% резко снижается число выданных кредитов, а ставки в 15% годовых и выше – считаются уже крайне высокими и не привлекательными для большинства населения.

Минимальные ставки по ипотеке сегодня выглядят следующим образом:


Программа
Ставка
В строящемся доме (новостройки) 8,5%
Готовое жилье (на вторичном рынке) 10,2%
Рефинансирование ипотеки других банков 10,9%
Ипотека для многодетных семей с господдержкой 6,0%
Строительство жилого дома 11,6%
Загородная недвижимость 11,1%
Ипотека + материнский капитал 10,2%
Военная ипотека 9,5%
Кредит на гараж (машино-место) 11,6%

Конечно, получить ипотеку по минимальной ставке удается далеко не всем, так как на ее величину влияет размер первоначального взноса, срок кредита, наличие расчетного или зарплатного счета в банке и задействование льготных программ. Об этом мы поговорим ниже.

Какой нужен первоначальный взнос? Можно ли оформить ипотеку без первого взноса?

Оформить ипотеку без первого взноса нельзя. При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательно внести деньгами какую-то часть от стоимости объекта недвижимости — так они себя страхуют от рисков невыплат и мошенников.

Какая сумма нужна для 1-го взноса? У всех банков по разному, минимум — 15%, хотя чаще всего это 20-30% от цены недвижимости. Т. е. если квартира или дом стоят 5 миллионов рублей, то для покупки недвижимости в ипотеку вы должны располагать суммой не меньше 1 миллиона.

Читайте также: Ипотечные скидки и процентные ставки ниже рынка. Бывают ли?

Далее вы должны эти деньги внести на счет в банке, после чего подписать все кредитные документы. И лишь после этого банк переведет свои деньги (оставшуюся часть) продавцу квартиры или дома.

Для наглядности приведем таблицу со сравнением минимального 1-го взноса в различных банках РФ:

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Как уже было отмечено, размер первоначального взноса оказывает непосредственное влияние не только на вероятность получения положительного ответа (одобрения банком), но и на размер будущей процентной ставки.

В качестве примера приведем таблицу ставок одного из топовых российских банков:

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Поэтому, можно с уверенностью сказать, чем большую сумму вы готовы внести в качестве 1-го взноса, тем получите более выгодные условия кредитования.

Но что делать если денег на 1-й взнос нет? Или накопленной суммы недостаточно? В этой ситуации можно воспользоваться банковскими спецпрограммами.

Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных

Многие российские семьи хотят купить жилье в ипотеку, но не располагают достаточной суммой в качестве первого взноса. Правительство прекрасно это понимает и ввело несколько целевых ипотечных программ для определенных слоев населения.

Кроме того, для некоторых категорий граждан, государство готово выделить средства в виде безвозмездной субсидии, которая может быть использована только на решение жилищных проблем.

Сегодня российские заемщики могут воспользоваться следующими специальными банковскими программами:

  • «Материнский капитал»;
  • «Молодая семья»;
  • «Военная ипотека»;
  • Ипотека для госслужащих.

Суть банковских спецпрограмм в следующем — заемщик получает государственный сертификат, который предоставляет в банк в качестве первоначального взноса. Помимо этого он может претендовать на получение кредита по более низкой процентной ставке.

Рассмотрим предметно каждую из них.

Ипотека с использованием материнского капитала

Для многих российских семей с детьми, материнский капитал стал отправной точкой для решения жилищных проблем. Большинство банков охотно выдают ипотечный кредит под первоначальный взнос, обеспеченный данным видом господдержки. Для регионов, где недвижимость стоит не так дорого, как в столице, сумма в 450 тысяч может покрыть как раз 20% от стоимости квартиры, то есть полностью решить для заемщика проблему первоначального взноса.

Все это хорошо, когда покупка и оформление в собственность происходит после рождения второго ребенка. Однако бывают и ситуации, когда еще до появления младенца, семья уже взяла ипотечный кредит и оформила жилье в собственность на троих. В этом случае материнский капитал чаще всего идет на досрочное погашение банковского займа или существенного его уменьшения.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Есть правда случаи, когда материнский капитал использовать проблематично — например при оплате им сделок с долевой недвижимостью. Особенно, если в семье есть один несовершеннолетний, и необходимо оформить часть квартиры или дома на новорожденного.

С подобной проблемой сталкиваются тысячи семей. И выход пока только один — взрослые собственники должны оформить дарственную на часть принадлежащего им жилья самому маленькому члену семьи, тем самым закрепив его право на долю и «отработав» материнский капитал. В этом случае «подарок» принимает кто-то из посторонних взрослых, как доверенное лицо. Правда, при этом, доля родителей, уменьшается вдвое.

Читайте также: Материнский капитал при покупке недвижимости. С какими проблемами можно столкнуться?

Молодая семья

Очевидно, самая нуждающаяся в жилье категория граждан, и, как правило, абсолютно не имеющая на это средств. Поскольку у молодых семей либо еще не родился ребенок, либо есть только один, рассчитывать на материнский капитал не приходится, а рожать сразу второго ребенка не позволяют жилищные условия.

Согласно условиям данной спецпрограммы, семьи, имеющие одного ребенка, могут получить безвозмездную субсидию на покупку жилья и взять ипотечный кредит. А с рождением второго заметно снизить переплаты.

Читайте также: Социальная ипотека. Каким категориям граждан она положена?

НИС — ипотека для военных

Многие российские военнослужащие решили свой жилищный вопрос с помощью данной спецпрограммы.

В отличие от других льгот для военных, накопительная ипотечная программа (НИС) позволяет купить свою квартиру или дом практически с первого контракта. Даже выпускники ВУЗов могут стать участниками накопительной ипотечной системы НИС. Причем недвижимость может быть куплена в любом городе и ждать хозяина (а на это время военнослужащий обеспечивается служебным жильем). Более того, купленное по данной программе жилье можно, в случае надобности, реализовать на вторичном рынке, и затем купить новую недвижимость, с привлечением другого ипотечного кредита.

Читайте также: Военная ипотека на покупку дома с участком. Процентные ставки и условия банков

Система НИС устроена достаточно просто — чем больше лет отслужил военный, тем больше его накопления, которые каждый год пополняются из государственной казны. В результате, за 17 лет службы, квартира площадью 54 м2 может полностью окупиться.

Плюс, благодаря ипотечным спецпрограммам, можно изначально оформить ипотеку по льготной ставке:

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Ипотечная поддержка госслужащих

У бюджетников и госслужащих своя проблема — есть стабильный заработок, есть справка по 2-НДФЛ, но доходы далеки от достаточных для того, чтобы взять кредит на покупку жилья.

Однако и для данной категории малоимущих граждан есть банковские спецпрограммы, позволяющие значительно снизить долговое бремя по процентам, вплоть до аннулирования таковых. В результате использования государственной субсидии, ипотечный кредит для госслужащих может свестись к выплате лишь взятой в долг суммы (без уплаты процентов за пользование кредитом).

Такая возможность предоставляется бюджетникам всех типов, муниципальным работникам, служащим правоохранительных органов. Правда, выдвигается ряд требований, которым должен удовлетворять заявитель (чаще всего это стаж работы).

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

В последние годы в России стартовало еще несколько программ для молодых учителей муниципальной сферы образования, молодых научных и медицинских работников. Таким образом, увеличивается круг граждан, которым государство дает возможность на более лояльных условиях обрести «свой угол».

Способы погашения ипотечного кредита. В чем отличие аннуитетных и дифференцированных платежей?

При оформлении ипотечного кредита банки предлагают на выбор аннуитетный или дифференцированный платеж. Рассмотрим чем они отличаются и какой более выгодный?

Аннуитетный платеж

Платеж, распределенный по всему сроку кредита в первоначально фиксированном ежемесячном размере, называется аннуитетным.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Казалось, это наиболее удобный вид погашения займа. Всегда знаешь, сколько денег ежемесячно уйдет на погашение кредита, а остальными можно свободно распоряжаться и планировать крупные покупки или летний отдых на море.

Все правильно, однако, из чего состоит ежемесячный платеж? Он состоит из суммы долга (финансы используют термин «тело кредита») и процентов за его использование. Аннуитетные кредиты построены таким образом, что в первую половина срока сумма долга погашается крайне медленно, так как основная часть приходится на выплату процентов.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Естественно, что это может быть выгодно, если свыкнуться с мыслью, что все 10-20 лет каждый месяц до 40% заработанных семьей денег будет уходить кредитору. Удобно это тем заемщикам, которые не ожидают резкого увеличения доходов. С другой стороны, банк может пойти навстречу и изменить сумму выплат большую сторону, если доход семьи значительно вырос

У заемщиков есть возможность досрочного погашения либо части, либо всего займа. Если кредит погашен досрочно в первой половине срока кредитования, то банк, конечно, от этого только выиграет. Ведь львиная доля ежемесячного платежа приходилась на проценты, а основной долг почти не уменьшился.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Дифференцированный платеж

В принципе большой разницы в его формировании нет – это все те же две составляющие: «тело кредита» плюс проценты на остаток. Только в этом случае вся заемная сумма делится на весь период кредитования в равных долях и уже к ней прибавляются проценты на оставшийся долг по кредиту.

В этом случае списание основного займа будет равномерным, а вот конечная сумма вычета из семейного дохода будет больше.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Такой вид выплат более всего подходит заемщикам в возрасте от 45 лет и больше (когда доходы уже достаточно выросли, благодаря стажу работы и достигнутым успехам, но до заслуженного отдыха осталось не так много лет). И если основной кредитный долг будет выплачен именно в активном трудовом возрасте, то на пенсии остаток гасить не будет так обременительно.

Однако нетрудно догадаться, что проценты, в этом случае, будут меняться в сторону уменьшения сравнительно быстрей, чем при аннуитетном платеже. И, в конечном счете, ипотечный кредит обойдется значительно дешевле, за счет выплаты меньших сумм за использование кредитных средств банка.

Читайте также: Как уменьшить платежи по ипотеке?

Дифференцированный платеж более выгоден и при досрочном погашении кредитного займа, так как «тело» кредита в этом случае погашается быстрее. И, если учесть, что доходы у большинства людей с возрастом так или иначе, но все-таки растут — избавится от кредитных выплат получится намного быстрей.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Досрочное погашение кредита – первая мысль, которая приходит на ум счастливому обладателю ипотечного жилищного кредита, получившему график погашения займа и увидевшему итоговые цифры. Казалось, совсем небольшие проценты увеличивают сумму долга в полтора, два, а то и в три раза, в зависимости от срока ипотеки.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Если кредитный договор оформлен по аннуитетной схеме выплат, то могут возникнуть трудности при досрочном частичном или полном погашении, так как есть утвержденный график, который придется полностью менять, что банки делают весьма не охотно.

При «уменьшающемся» платеже начисление процентов происходит ежедневно и, при благоприятных условиях, заемщик без труда может аннулировать свой кредитный долг практически в день обращения в кредитный отдел.

Об этих особенностях банки знают очень хорошо. Однако, почему-то, крайне редко их предлагают на выбор заемщику. Практически все банки, преследуя свою выгоду, оформляют кредиты с аннуитетным вариантом выплат.

Есть ли выгода от досрочного погашения?

Ипотечные платежи «съедают», как правило, значительную часть ежемесячного семейного дохода. Стремление выйти из кабальной зависимости толкает заемщиков на изыскание дополнительных средств, чтобы расквитаться с долгами по кредиту как можно быстрее.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Выгода от досрочного погашения не только в том, что вы снимаете с себя финансовую «кабалу», но и в том, что вы платите проценты банку ТОЛЬКО за то время, пока пользовались кредитом. То есть если вы погашаете кредит уже через 2 года, вместо 10-ти лет, то за остальные 8 лет проценты банку платить не нужно!

Экономия для заемщика налицо, однако есть и другая сторона кредитного соглашения – банки. Добровольно от выгоды никто из них не откажется, поэтому до недавних пор в большинстве банков досрочное погашение влекло штрафные санкции, пени и прочие комиссии. Единственная кредитная организация, которая безболезненно относилась к досрочному погашению, был Сбербанк. Это и понятно — для этого банка отсутствие клиентов никогда не было проблемой.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Постепенно и другие ведущие банки стали отказываться от начисления штрафов, а просто ввели мораторий на досрочное погашение на определенный срок. То есть в течение некоторого периода вы не можете воспользоваться полным или частичным погашением (обычно это срок 6 месяцев с момента получения кредита).

Если вы планируете оформить кредит в других банках, следует очень внимательно читать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом в примечаниях. Более того прочитать следует не один раз, чтобы сложилась ясная картина, возможно ли и на каких условиях, досрочное погашение кредитного долга. Вполне вероятно, что пени и штрафы могут оказаться таким же, как ежемесячный платеж.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?

Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых. Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже).

Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Ипотека в долларах. Нюансы и особенности

Бытует мнение, что долларовые кредиты более выгодны, если ожидается понижение курса доллара к рублю. Однако экономика и финансовые рынки сами по себе не стабильны: и курс может как упасть, так и резко взлететь. Хорошо, если он произойдет в сторону снижения, как было в годы кризиса (тогда те, кто взял кредит в долларах, довольно хорошо на этом сэкономили). Однако, напротив, когда доллар растет, ипотечным заемщикам приходится отдавать банкам, по сути, больше денег, чем они заняли.

Читайте также: Где самые выгодные ипотечные кредиты на загородную недвижимость?

Валютный кредит не выгоден, если вы получаете зарплату в рублях, так как вы несете ощутимые потери на конвертации валют, а курсы обменников построены так, что практически всегда они не в пользу заемщика.

Если есть уверенность в стабильности долларовой зарплаты на весь период ипотечных выплат, то можно говорить об определенной выгоде кредита в долларах. Напротив, если вам придется для погашения ипотеки часто менять рубли на доллары, то следует быть готовым к тому, что вы потеряете больше, чем выиграете.

По мнению финансовых специалистов, долларовые займы выгоднее всего брать на короткий срок (2-3 года), но опять же существует риск как выиграть на курсе, так и проиграть. К тому же, ипотечный кредит редко предоставляется в валюте на короткий срок, в основном от 10 лет.

Ипотека в евро. Нюансы и особенности

Кредиты в евро находятся в России на третьем месте по популярности, и вообщем-то мало востребованы. Европейская валюта еще не столь популярна у нас, как доллар.

Кроме того, особых скачков в сторону снижения курса евро не наблюдается, напротив, он постоянно растет. И опять же, если приходится покупать евро, а чаще именно так и происходит, отдавать рублей придется больше с каждым месяцем.

Ипотека в рублях. Нюансы и особенности

Если вы работаете в России, и получаете зарплату в рублях — лучше всего брать именно ее.

Во-первых, таким образом вы можете прогнозировать будущие расходы на ежемесячные платежи (и не зависеть от колебаний курсов валют). Даже если курс рубля растет (а он обычно только растет в долгосрочном периоде), ваши ежемесячные выплаты, напротив, остаются неизменными на протяжении всего срока займа. Конечно, если речь идет об аннуитетном, то есть фиксированном платеже.

Во-вторых, банки, работающие с ипотечными продуктами, могут выдавать рублевый ипотечный заем и на более короткий срок — от 7-ми лет. Есть возможность погашения кредита досрочно или перекредитования под меньший процент.

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Некоторые банки имеют в портфеле целевые программы со сниженным процентом по кредиту, однако не все они могут быть оформлены в валютном эквиваленте. К примеру, крупнейший российский банк Сбербанк не предоставляет ипотечный заем в иностранной валюте по программам: «Военная ипотека» и «Молодая семья», а также по программе рефинансирования и для покупки жилья в новостройках.

Заключение

Оформить ипотечный кредит сегодня несложно, если у вас хорошая кредитная история, есть стабильная заработная плата, которую готов подтвердить работодатель справкой о доходах, а также есть необходимые деньги на первоначальный взнос (обычно это 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости).

Если денег на первоначальный взнос нет или их недостаточно, вы можете воспользоваться специальными ипотечными программами, разработанным государством для разных категорий населения. Или попробовать договориться с банком об использовании в качестве первого взноса залога уже имеющегося имущества (недвижимости, автомобиля, акций и пр.).

Помните, что вы можете вернуть часть переплаты по процентам за счет налогового вычета:

Ипотека от А до Я. Все, что нужно знать при оформлении ипотечного кредита

Читайте также: Как получить налоговый вычет на покупку дома с участком?

Оформлять ипотеку лучше всего в рублях. Валютный кредит более выгоден только в двух случаях: когда доходы в семейный бюджет поступают, в основном, в валюте, и когда займ оформляется на небольшой срок.

Старайтесь как можно быстрее выплатить кредит и, по возможности, погасить досрочно. Так вы сэкономите значительные средства, поскольку проценты за оставшийся период ипотеки вам платить будет не нужно.

На этом мы завершаем нашу статью: «Ипотека от А до Я». Надеемся, что данная информация была для вас полезна и вы сможете оформить ипотеку выгодно и без хлопот.

Пошаговая инструкция по получению ипотеки

Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление. Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит. Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.

Этапы получения ипотеки на квартиру
Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки
Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости
Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

  • Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
  • Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
  • Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

  1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
  2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

  1. Покупки загородного дома;
  2. Покупки таунхауса;
  3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Как устроена ипотека

Как устроена ипотека

Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.

Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.

Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.

На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить без согласия банка.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Ипотека, кредиты и залог

Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:

  1. Население не хранит часть сбережений на депозитах или дома под подушкой, а вкладывает в жилье, в результате деньги работают в экономике.
  2. Строительная отрасль развивается, так как недвижимость покупают чаще, спрос на нее растет и строят больше. Параллельно растет и производство строительных материалов.
  3. Банки, наращивая кредитный портфель, работают с долгами, которые обеспечены залогом. Чем выше доля ипотеки, тем стабильнее банковская система страны.

В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.

Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.

Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.

Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.

Обложка статьи

Как работает ипотека

В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:

  1. Клиент подает заявку в банк, указывая желаемую сумму и цель кредита. Цель кредита — главное. В заявке обязательно нужно указать, что планируете покупать: первичка или вторичка, или вы вообще ничего не покупаете, а берете кредит на рефинансирование и оставляете в залог свою квартиру. Если с самого начала указать не точно, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
  2. Банк изучает документы заемщика: например, справку о доходах и суммах налога физических лиц, копию трудовой книжки или договора, где указан стаж. Также банк смотрит кредитную историю и кредитный рейтинг будущего заемщика. Если кредитор считает, что клиент платежеспособный, он одобряет кредит.
  3. Клиент ищет объект недвижимости в новостройке или на вторичном рынке.
  4. Как только клиент выбрал недвижимость, он предоставляет в банк документы на нее.
  5. Если банк одобряет объект, продавец и покупатель подписывают договор. Формально чаще всего расчет происходит на этом этапе: банк зачисляет одобренный кредит на счет заемщика и потом переводит в счет оплаты приобретаемой квартиры по распоряжению клиента, но фактически доступа к деньгам у продавца пока нет.
  6. Банк готовит документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. При регистрации обременения обычно оформляют закладную. Закладная — это ценная бумага, она может быть в бумажном виде, но сейчас банки переходят на электронный вариант. Владелец закладной имеет право стать собственником заложенного имущества или продать это имущество и погасить долг заемщика. Клиент сдает документы в Росреестр, а закладная остается у банка.
  7. После оформления документов продавец получает доступ к деньгам.
  8. Как только заемщик погашает кредит, банк возвращает закладную.
  9. Если в какой-то момент клиент перестает платить, банк через суд и приставов выставляет недвижимость на продажу. Вырученные деньги идут на погашение кредита, остаток — заемщику.

Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита различаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:

  • покупает ли заемщик жилье на первичном или вторичном рынке;
  • что покупает: апартаменты, квартиру, частный дом;
  • вид занятости клиента: работает ли по найму, является ли предпринимателем, учредителем ООО или нотариусом.

Обложка статьи

Стоит ли брать ипотеку

Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если ежемесячный платеж отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.

Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.

Обложка статьи

Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:

  1. Возможность купить жилье, не имея всей необходимой суммы.
  2. Можно сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая ни у кого разрешения, в отличие от съемной квартиры.
  3. Ипотечный кредит — это возможность зафиксировать цену на жилье. Все вокруг дорожает, а квартира — нет;
  4. Ипотечная квартира экономит или зарабатывает деньги. Если заемщик вселится в нее сам, то сэкономит на аренде. Если сдаст кому-то другому — получит оплату. Цена аренды растет, а платеж по кредиту остается прежним.
  1. Чаще всего это кредит на долгие годы или даже десятилетия. Если в какой-то момент заемщик потеряет работу и не сможет платить, то банк заберет квартиру.
  2. Большие переплаты. Например, кредит под 10% на 5 лет — это переплата почти в полтора раза.
  3. Расходы на страховку. Кроме первоначального взноса понадобятся деньги на страхование квартиры. Страховые взносы нужно делать ежегодно, пока не закроется кредит. Еще банк потребует застраховать жизнь и здоровье заемщика. Если клиент не станет страховать свою жизнь и здоровье, процентная ставка по ипотеке поднимется.
  4. Продать ипотечное жилье по собственной инициативе можно только с разрешения банка. Продавать придется из-под залога — это сложнее. Проще, если покупатель будет с наличными. Но он может быть и с ипотекой. Если его первоначальный взнос покрывает остаток долга по ипотеке — проблем нет. Если не покрывает — надо найти банк, который согласится провести такую сделку. Но многие проводят такие сделки.

Обложка статьи

Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.

Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее. Обычно решение приходит за один день и деньги можно получить в тот же день или на следующий. С ипотекой так не получится: от одобрения до сделки и регистрации недвижимости может пройти от недели до месяца.

Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.

Обложка статьи

Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.

Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.

Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.

Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.

Обложка статьи

Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.

В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.

Участники ипотечной системы

В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.

Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько. Любой участник ипотеки кроме заемщика называется созаемщиком. Он несет совместную с заемщиком ответственность перед банком. Муж или жена — обязательные созаемщики, если нет брачного договора.

Еще созаемщика привлекают, чтобы повысить шансы на одобрение. Например, когда у заемщика неидеальная кредитная история.

Обложка статьи

Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.

Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.

Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.

На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.

Обложка статьи

Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.

Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.

Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручительство снижает риск невозврата долга. Но его редко используют в ипотеке, чаще в сделку включают созаемщика.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.

Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с аккредитованными оценочными компаниями.

Обложка статьи

Виды ипотеки

Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:

  1. жилье строят или покупают за кредитные деньги банка;
  2. землю покупают по целевому займу, и на время выплаты этого займа участок находится в залоге. Если на этом участке построят здание, то оно тоже будет в ипотеке;
  3. жилье покупают через военную ипотеку;
  4. недвижимость или земельный участок берут в ренту, и в качестве залога получатель ренты берет эту недвижимость или землю.

Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.

Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.

Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.

Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.

Специальные ипотечные программы

Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.

Ипотека c господдержкой. Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:

  • семью должны признать нуждающейся в жилье;
  • оба супруга должны быть моложе 35 лет;
  • у претендентов должны быть деньги, чтобы купить жилье после получения субсидии, или их доходы должны позволять получить ипотеку.

Ипотека для семей с детьми. Семьи, в которой после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, есть двое или больше несовершеннолетних детей или один ребенок с инвалидностью, могут взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. В большинстве банков ставка может быть ниже, например 5,4 вместо 6%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит или купить участок и построить на нем дом.

Обложка статьи

Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на жилье, продавцом которого выступает застройщик.

Льготная ипотека под 8%. Правительство запустило ее в апреле 2020 года, чтобы поддержать ипотечный рынок. С 1 января 2023 года взять ее можно только один раз и на покупку жилья от застройщика. Можно приобрести квартиру, готовый дом или построить его на своем или покупаемом участке самому или с подрядчиком. Программа действует до 1 июля 2024 года.

Ипотека для ИТ‑специалистов появилась в июле 2022 года. По ставке до 5% заемщик, который работает в аккредитованной ИТ‑компании, может купить квартиру у застройщика, дом или построить его самостоятельно. Программа работает до 31 декабря 2024 года.

Обложка статьи

Сельская ипотека. Ее запустили в 2020 году для развития сельских территорий. Позволяет купить жилье по ставке до 3%. Главное требование — недвижимость должна находиться на сельской территории или в агломерации. Программа бессрочная. Можно купить или построить дом, готовую или строящуюся квартиру в многоквартирном доме не выше пяти этажей на территории населенного пункта.

Обложка статьи

Дальневосточная ипотека работает на территории Дальневосточного округа. По ставке 2% можно купить квартиру у застройщика, готовый дом или построить его самостоятельно.

Обложка статьи

Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 ₽ в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.

Обложка статьи

Ипотека с материнским капиталом. Материнский капитал — это сертификат, который выдает Социальный фонд: после рождения второго ребенка — с 2007 года и за первого — с января 2020 года. Его размер — 775 628,25 ₽. Тратить маткапитал разрешают после того, как ребенку исполнится три года. Есть исключения: например, погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке — в этих случаях деньги можно тратить сразу. Как направить материнский капитал на ипотеку, мы уже подробно рассказывали.

Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.

Обложка статьи

Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

В Московской области дают «Социальную ипотеку». Она работает до конца 2027 года. Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.

Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.

Какие программы социальных ипотек действуют в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации или в специальном разделе на сайте «Дом-рф» — оператора льготных ипотечных программ. В сервисе собраны все льготы по покупке жилья федерального и регионального уровня.

Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Ставка может быть 4—5% или даже меньше — 0,1—1% .

Обложка статьи

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик за счет удорожания квартиры. Заемщик получает минимальную ставку, но квартира стоит дороже на 10—20% — зависит от условий акции, конечной ставки по кредиту и договоренностей застройщика ЖК и банка. Не с любым банком застройщики предлагают минимальные ставки.

Обложка статьи

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.

Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.

Обложка статьи

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей.

Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода, но некоторые банки допускают и 60—70% . Однако заемщику лучше не планировать такие выплаты, иначе есть риск не справиться с кредитом. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.

Сумму дохода уменьшают иждивенцы, например дети, а также обязательные платежи — коммуналка, алименты, другие кредиты и т. п .

Обложка статьи

Увеличивают сумму дохода созаемщики и дополнительные регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды. Это при условии, что банк их принимает и клиент может документально подтвердить такие поступления. Например, если заемщик сдает квартиру, нужен договор аренды, который зарегистрирован в Росреестре, и декларация 3-НДФЛ.

Факторы, от которых зависит сумма кредита:

  1. Доход — чем он выше, тем больше доверия со стороны банка.
  2. Наличие созаемщика, если доходы клиента не позволяют ему взять нужную сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

  1. Фиксированная ставка — это процент по кредиту, который не меняется в течение срока выплаты. Фиксированная ставка применяется чаще всего.
  2. Плавающая процентная ставка рассчитывается по формуле, которая зафиксирована в кредитном договоре. В этой формуле есть какая-то переменная величина. Например, ключевая ставка Центробанка или ставка Мосбиржи MosPrime, по которой банки выдают друг другу кредиты. Если она снижается, то падает и процент по кредиту, и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Предсказать ситуацию на рынке сложно, и через несколько лет или даже месяцев платеж может резко вырасти из-за изменения плавающей ставки.
  3. Переменная или комбинированная ставка — гибрид фиксированной и плавающей ставки. Процент по кредиту устанавливается жестко только на часть от общего срока кредита — например, на 3 года при кредите на 20 лет. Когда эти 3 года пройдут, ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но переменная ставка обычно ниже фиксированной.

Кредиты с плавающими ставками брать опасно, поэтому сейчас такие проценты редко встречаются у российских банков.

Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет — зависит от особенностей работы кредитора и условий договора. В большинстве банков для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:

  • попросить бухгалтерию на работе ежемесячно перечислять часть заработной платы;
  • написать заявление в банк, чтобы он списывал деньги с обычной банковской карты, например зарплатной;
  • оформить дополнительное соглашение к договору вклада или текущего счета, чтобы платеж списывался оттуда;
  • вносить каждый месяц в кассу банка наличные;
  • настроить автоматический перевод на нужный счет в мобильном приложении банка или личном кабинете в интернете.

Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.

Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.

Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку. Аннуитетный платеж предлагают все банки, которые выдают ипотеку.

Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен. Такой платеж по ипотеке есть не у каждого банка, о нем нужно узнавать заранее — до подачи заявки.

Полная стоимость кредита — сумма, которую клиент реально заплатит по кредиту с учетом дополнительных услуг. Например, клиент взял ипотеку под 5%, а полная стоимость будет 5,9%, потому что в ПСК банк обязан учесть дополнительные платежи, которые сопровождают ипотеку: оценку и страхование.

Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:

  1. По соглашению сторон. Например, заемщик потерял работу и понимает, что не может больше платить кредит. Он обращается в банк, там согласны. Квартиру продают, банк забирает остаток долга, а клиент — оставшиеся деньги.
  2. Через суд. Например, заемщик перестал вносить платежи, нарушив тем самым договор, и банк обратился в суд, чтобы расторгнуть отношения.
  3. По инициативе одной из сторон, если это прописано в самом договоре или разрешено законом. Например, в договоре четко указано, что он прекращает свое действие, если заемщик два месяца подряд не платит по кредиту и не выходит при этом на связь с банком.

Условия страхования. Банк может потребовать:

  • застраховать жизнь и здоровье;
  • застраховаться от потери работы;
  • сделать титульное страхование — это защита на случай, если сделку признают недействительной или незаконной;
  • застраховать имущество — обязательная страховка, банк вправе не выдать кредит, если клиент откажется от нее.

Обложка статьи

Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.

Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.

Разница между агентской и коллективной схемами
Агентская схема Коллективная схема
Кто выступает в качестве страховщика Страховая компания Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему
Как быстро выплачивается страховое покрытие Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым Поскольку банк выступает выгодоприобретателем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая
Как считается тариф на страхование В зависимости от данных конкретного клиента Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования
Преимущества и недостатки Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
Обычно снижается ежегодно Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%
Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров Страховая премия выше, чем в агентской схеме
Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически
Разница между агентской и коллективной схемами
Кто выступает в качестве страховщика
Агентская схема Страховая компания
Коллективная схема Банк, заключивший единый договор со страховой компанией и предлагающий своим клиентам присоединиться к нему
Как быстро выплачивается страховое покрытие
Агентская схема Не ранее чем через месяц: в течение срока, установленного договором, и только после предоставления документов
Коллективная схема Сразу же при наступлении страхового случая
Как покрывается кредит при наступлении страхового случая
Агентская схема Страховая выплата покрывает только тело кредита и не покрывает проценты, которые набежали, пока страховая компания признавала случай страховым
Коллективная схема Поскольку банк выступает выгодоприобре­та­те­лем, он закрывает кредит сразу же при наступлении страхового случая
Как считается тариф на страхование
Агентская схема В зависимости от данных конкретного клиента
Коллективная схема Тариф фиксированный для всех клиентов, в среднем для заемщиков до 45 лет — 1,5% за все 3 вида страхования
Преимущества и недостатки
Агентская схема Стоимость рассчитывается исходя из индивидуальных данных клиента
Коллективная схема Стоимость одна для схожих категорий заемщиков
Агентская схема Обычно снижается ежегодно
Коллективная схема Тариф не повышается и сохраняется на весь срок выплаты ипотеки. Иногда на второй и последующие годы страхования предоставляется скидка до 0,45%
Агентская схема Заемщик оплачивает маленькую страховую премию при страховании жизни и здоровья, если он молод и здоров
Коллективная схема Страховая премия выше, чем в агентской схеме
Агентская схема Клиент подписывает договор на сделке. Каждый год необходимо продлевать полис на новый срок в страховой компании
Коллективная схема Упрощенный документооборот: клиент подключается к услуге по договору присоединения. Полис пролонгируется автоматически

Коллективное страхование используется все реже. Большинство банков работает по агентской схеме, и заемщик может сам выбирать СК из списка аккредитованных при банке компаний.

Какие есть риски в ипотеке

Потеря или снижение дохода — это основной риск для заемщика. Если заемщик потеряет работу и быстро не найдет новую с такой же зарплатой, он не сможет платить за кредит. Банк не получит свои деньги и за каждый день просрочки станет начислять пени. Общий долг у заемщика вырастет. В конце концов на залог обратят взыскание — заемщик останется без жилья.

Валютный риск появится, если заемщик возьмет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс валюты может резко подскочить, и долг перед банком сразу увеличится.

Снижение стоимости или повреждение недвижимости. Чаще происходит повреждение недвижимости — от пожара, затопления соседями, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос падает, но так происходит редко. В итоге долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья снижается.

Обложка статьи

Как уменьшить риски

Классический способ снизить риски — это оформить страховку.

От чего можно застраховаться. Застраховаться можно от всего плохого, что может произойти с заемщиком и жильем: от потери работы, резкого ухудшения здоровья и получения инвалидности, от смерти, пожара и природных катаклизмов.

Страхование предмета залога обязательно по закону. Заемщик должен застраховать свое имущество от риска утраты и повреждения.

Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но банки предлагают его делать, чтобы не повышать ставку по кредиту.

Страхование финансового риска делает банк для себя за свой счет. Это на случаи, когда недвижимость переставшего платить заемщика продадут, а вырученные деньги не перекроют долг с процентами.

Титульное страхование. На рынке недвижимости очень много споров из-за документов: право собственности оспаривают и возвращают квартиру продавцу. Например, появляются какие-то другие собственники, доли принадлежат несовершеннолетним детям, собственник подписывал договор в беспамятстве, а три продавца назад квартиру вообще перепродали на кабальных условиях, поэтому сделка недействительна. В итоге страдает покупатель. Титульное страхование — защита на такой случай.

Что нужно для получения ипотеки

У банков, выдающих ипотечные кредиты, свои требования к заемщикам, недвижимости и документам.

Требования к заемщикам банки выдвигают для того, чтобы получить платежеспособного должника. В условиях ипотечных программ они прописывают предпочтения по возрасту, стажу работы, доходу.

Возраст заемщика. Минимум — 18—21 год , максимум — обычно 65 лет. Может быть и 75, например у Сбербанка. Максимальный возраст устанавливают на момент полного погашения кредита. Если обратиться за ипотекой в 45 лет, а максимальный возраст — 65, банк согласится выдать кредит не больше чем на 20 лет.

Привлечения созаемщика банк не требует, но одобряет. Созаемщиком может стать любой совершеннолетний родственник, друг. Муж или жена становится созаемщиком автоматически, по закону, если не оформлен брачный контракт.

Длительность трудового стажа. Существуют требования к минимальному сроку работы в одном месте и к сроку общего трудового стажа. На одном месте, как правило, нужно проработать 3—4 месяца , а общий стаж должен быть 6—12 месяцев .

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг). У каждого банка своя схема оценки платежеспособности клиента. Есть общая методичка от института развития жилищной сферы «Дом-рф». Через него государство отправляет все субсидии по ипотеке. Банки, которые выдают ипотеку по стандартам «Дом-рф» , должны применять указанную методику. В ней рассказано, какие факторы увеличивают привлекательность заемщика, а какие снижают. Например, если за последние два года заемщик нигде не работал больше двух месяцев, кредитору следует выяснить, почему был такой перерыв. По полученному ответу банк должен сделать вывод, насколько стабильно клиент трудится и востребован ли он на рынке труда.

Обложка статьи

Необходимые документы — документы, которые подтверждают личность и доход заемщика. Предоставлять в банк дипломы или свидетельство о рождении не нужно.

Обложка статьи

Документы, определяющие материальный статус заемщика, — это документы, которые подтверждают наличие другого ценного имущества: дачи, машины, ценных бумаг, — или источника дохода. Если заемщик работает и подрабатывает еще где-то , дополнительный доход подтвердит приказ о внешнем совместительстве или договор гражданско-правового характера.

Как оформить ипотеку

Нужно пройти пять этапов: выбрать банк, найти желаемое жилье, заключить сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировать переход права собственности, рассчитаться с продавцом. У нас есть большая подборка статей об этом.

Выбор банка. Выбирают скорее ипотечную программу, чем банк: сумму, ставку, сроки, размер платежа. Ипотечная программа привязана к типу недвижимости: первичка или вторичка.

Во многих банках программы похожи, но условия могут отличаться в индивидуальных случаях. Например, если заемщик — участник зарплатного проекта. Банк видит все движения по его счету, знает, какая зарплата, и часто предлагает кредит по сниженной процентной ставке.

Условия ипотеки в основных крупных банках. Условия ипотечных кредитов находятся на сайтах банков или сайтах-агрегаторах ипотечных предложений: « Банки-ру » и « Сравни-ру ».

Выбор недвижимости. Возможно, у вас уже есть предпочтения по типу дома, этажу, площади квартиры, количеству комнат. Но при покупке жилья в ипотеку учитывают еще два момента: сумму, которую одобрил банк, и его требования к объекту недвижимости.

Обложка статьи

Если жилье понравилось, покупатель обычно вносит аванс или задаток, чтобы продавец перестал искать других покупателей. Аванс — это деньги, которые вам вернут, если откажетесь. Задаток не возвращают, если передумал покупатель. Если продавец передумал продавать, он вернет покупателю сумму задатка в двойном размере.

Требования к приобретаемому жилью со стороны банка. После того как выбрали жилье, ваш выбор должен одобрить банк. Банку нужен ликвидный залог — тот, который они без проблем продадут, если у клиента начнутся проблемы с выплатами. Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна быть обременена по другим долгам.

Если заемщик хочет купить частный дом, то желательно, чтобы он находился в населенном пункте и имел все необходимые коммуникации: свет, воду, газ.

Некоторые банки отказывают в кредите на покупку комнаты в общежитии, коммунальной квартире, одобряют только квартиры в домах определенных годов постройки.

Банк будет изучать документацию и пришлет оценщика в выбранную квартиру — он там все сфотографирует. Возможно, продавца попросят сделать какие-то дополнительные документы.

В итоге банк может одобрить сделку или отказать. Поэтому в соглашении о задатке прописывайте, чтобы в случае отказа банка задаток вам вернули.

Обложка статьи

Что выгоднее — вторичка или новостройка, сказать однозначно нельзя. С точки зрения кредита и процентов за него заемщику выгоднее брать новостройку — есть много льготных программ, которые субсидирует государство, например семейная ипотека. Проценты по такому кредиту ниже, чем на вторичку. Но во вновь построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы.

На вторичке много домов и квартир — выбрать вариант под условия банка будет просто.

Поэтому надо считать и сравнивать в каждом конкретном случае.

Заключение сделки. Обычно с продавцом начинают договариваться сразу, как увидели квартиру и поняли, что она нравится. Если сделка пройдет не в ближайшие дни, часто оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают, когда заключат основной договор.

Расчет с продавцом чаще всего происходит через аккредитив — специальный счет. Гораздо реже — через ячейку. В этих случаях до регистрации перехода права собственности стороны подписывают договор купли-продажи и расписки и покупатель кладет деньги в ячейку или на счет. После регистрации продавец получает доступ к деньгам. В последние годы набирает популярность и другой тип расчетов — эскроу. На вторичном рынке это пока редкость, а при покупке квартиры в новостройке по ДДУ у застройщика — норма.

Госрегистрация. В Росреестре покупателю нужно будет оформить жилье в собственность и зарегистрировать ипотеку. Обычно это делают через МФЦ. Но сейчас банки предлагают электронную регистрацию — тогда документы в Росреестр подают дистанционно.

Стоит ли обращаться к ипотечным брокерам

К ипотечным брокерам обращаются, когда нет времени изучать и вникать в предложения банков.

Ипотечный брокер сам оформит заявки, соберет документы и пообщается с банками. Он выберет наиболее выгодный для клиента ипотечный кредит.

К брокеру стоит обращаться, если вы берете, например, квартиру в незнакомом городе или вам действительно не хочется вникать в детали сделки, но деньги решили вложить именно в жилье.

Обложка статьи

К нему стоит обратиться также, если вы уже получали отказы от банков. Грамотный брокер разберется, в чем причина, и подаст заявку в тот банк, в котором на это смотрят лояльно.

У брокеров могут быть преференции от банков по ставке как для партнеров: если заявку в банк подаст брокер, ипотеку предложат по сниженной ставке. А еще он поможет со страховкой — подберет выгодный тариф и проконсультирует заемщика о его правах и обязанностях.

Аватар автора

эксперт по кредитам

Брокер смотрит на документы заемщика «глазами банка»

Ипотечный брокер — профессиональный участник рынка кредитования и рынка недвижимости. По сути, это человек, который знает особенности ипотечных программ в разных банках и все о том, как правильно заполнить и подать документы. Устранить все ошибки и неточности, чтобы у сотрудников банка не возникло лишних вопросов, — тоже его работа.

Больше всего брокер может пригодиться в нестандартной ситуации. Например, клиенту нравится определенная квартира. Но она находится в центре Петербурга в доме с деревянными перекрытиями. Такой объект кредитуют не все банки, поэтому процент отказа велик. С большой вероятностью брокер знает, в каких банках есть программа кредитования подобных нестандартных объектов, и сразу подаст документы клиента именно туда.

Другой пример: у клиента есть отклонения от стандартных условий кредитования банка. Например, нет официально подтвержденного дохода или первоначального взноса. Брокер может предложить программу, по которой первый взнос вообще не нужен, — такие программы есть в некоторых банках для определенных застройщиков или категорий клиентов. Или посоветует программу кредитования, где вместо первоначального взноса можно предоставить дополнительный залог, например залог третьего лица.

Еще брокеры могут сэкономить время клиенту. Большинство ипотечных брокеров — официальные партнеры банков, с которыми у них заключены прямые агентские договоры. Это позволяет брокеру принимать и обрабатывать клиентские документы самостоятельно. Как правило, при работе с брокером личный визит клиента в банк для подачи заявки на ипотеку не требуется. Клиент приходит только для того, чтобы подписать кредитный договор.

Некоторые ипотечные брокеры обладают преференциями и могут снизить ставку по ипотеке для клиента на весь срок кредитования. Кредитные организации могут предоставлять скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов крупных партнеров — застройщиков, агентств недвижимости и риелторов, ипотечных и кредитных брокеров. Также брокер может снизить ставку по ипотеке в некоторых банках с помощью определенных опций. Например, по программе «Молодая семья» или провести сделку электронно.

К ипотечному брокеру можно обращаться, если, например, у человека неидеальная кредитная история или он уже получил первые отказы в банках. О причинах отказов банк не сообщает. Это могут быть технические ошибки в кредитной истории или неправильно заполненные документы. Задача брокера — определить их и, если есть возможность, устранить до подачи документов в банк.

Стоимость услуг устанавливает сам ипотечный брокер, четкого прайса нет. Как правило, цена зависит от профессионализма конкретного специалиста, региона, сложности ситуации и перечня действий, которые брокер должен выполнить. Проконсультировать в целом могут и бесплатно, а за одобрение ипотеки возьмут или фиксированную сумму, или процент от суммы выданного кредита.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *