Аккредитив при покупке недвижимости что это такое
Перейти к содержимому

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

  • автор:

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

27 ОКТЯБРЯ 2021
Как устроен аккредитив в недвижимости

Сделки с недвижимостью — это всегда большие суммы и высокий риск. Как быть, если вы хотите купить недвижимость, но не можете проверить контрагента? Проще всего использовать аккредитив — специальную форму расчётов, при которой деньги покупателя хранятся в банке до тех пор, пока продавец не предоставит документы о переходе собственности.

Аккредитив — это форма расчётов, при которой покупатель и продавец недвижимости чувствуют себя в безопасности и получают гарантии: покупатель — что не заплатит за фиктивную сделку, а продавец — что получит деньги, если передаст право собственности на недвижимость.

Как происходит расчет при помощи аккредитива

Процедура проходит так: две стороны договариваются о цене и заключают договор. Затем покупатель идёт в банк и просит его открыть аккредитив. Банк списывает со счёта покупателя сумму сделки и замораживает её: покупатель не может снять эти деньги и не заплатить. Деньги вернутся к покупателю, только если сделка не состоится. Покупатель платит банку комиссию за открытие аккредитива.

Использование аккредитива в сделке даёт гарантию продавцу, что у покупателя есть деньги и он не откажется от совершения сделки. Продавец получает уведомление о том, что в его пользу открыт аккредитив. Когда сделку о покупке недвижимости зарегистрируют в Росреестре, он передаёт в банк документы, которые подтверждают, что права собственности перешли от него к покупателю. Например, оригинал или нотариально заверенную копию договора, зарегистрированного в Росреестре, или оригинал выписки из ЕГРН, подтверждающий регистрацию.

Банк проверяет документы продавца и, если всё в порядке, отправляет ему деньги. В итоге обе стороны выполняют обязательства и сделка проходит безопасно: продавец получает деньги, покупатель — право собственности.

Если банк видит, что с документами что-то не так, то замороженные деньги возвращаются на счёт покупателя.

«Обычно объясняю так: это электронная банковская ячейка»

Мы обратились к генеральному директору инвестиционной компании «Природа Инвест-Риэлт» Елене Меркуловой, чтобы обсудить, как она использует аккредитив для покупки жилой недвижимости и для продажи этих объектов физическим лицам.

Компания «Природа Инвест-Риэлт» занимается инвестициями, в том числе в жилую недвижимость: компания покупает квартиры, а затем продаёт их физическим лицам. Получается, что они участвуют в сделках с аккредитивами в обеих ролях: открывают аккредитивы как покупатель-юридическое лицо, потом становятся продавцом, в пользу которого открывают аккредитив физические лица.

«Аккредитивы используем всегда покрытые и безотзывные. Мы как клиенты Сбербанка можем сделать всё через Сбер Бизнес: подгружаем в клиент-банк заявление на открытие аккредитива и договор, по которому будем платить. Сотрудник банка проверяет документы, и деньги с нашего счёта резервируются для оплаты. Когда получаем документ с регистрацией Росреестра, аккредитив раскрывается — деньги уходят продавцу».

Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»

Когда «Природа Инвест-Риэлт» выступает в роли продавца, то сделка проходит так: их находит покупатель-физлицо, затем они вместе согласуют договор. Когда об условиях договорились, покупатель идёт открывать аккредитив в своём банке. Когда сделку регистрируют, «Природа Инвест-Риэлт» отправляет документы в банк и получает деньги.

«С клиентами пользуемся только аккредитивной формой расчёта. Иногда клиенты не знакомы с этим термином, поэтому мы хорошо научились объяснять, что это такое. Обычно говорю так: это электронная банковская ячейка, на которую попадают деньги, замораживаются на время, и мы, как продавцы, не получим их, пока сделку не зарегистрируют в Росреестре».

Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»
Какие есть альтернативы?

У аккредитива есть несколько альтернатив. Первая — обычный платёж. Его главная проблема — неравномерные условия: платёж всегда будет невыгодным и более рискованным для одной из сторон. Если стороны договорятся платить большой аванс, то рискует покупатель, а если платить после регистрации сделки — рискует продавец.

Вторая альтернатива — банковская ячейка. Это традиционный метод работы с крупными суммами: клиент оставляет деньги на оплату сделки в банковской ячейке, и продавец может забрать их, когда сделку зарегистрируют. Сложность с банковской ячейкой в том, что покупателю нужно снять всю сумму наличными и находиться в банке, чтобы открыть ячейку, это отнимает время. Продавцу тоже потребуется приехать в банк, чтобы забрать деньги.

Третья альтернатива — депозит нотариуса. Сделка проходит так: стороны обращаются к нотариусу, он заверяет договор и размещает деньги на своём счёте, пока сделку не зарегистрируют. Это самая дорогая альтернатива, к тому же уйдёт время на поиск нотариуса.

Минус платежа – риски для одной из сторон сделки

«Когда мы только начинали на рынке недвижимости, то рассматривали разные инструменты, но почти сразу решили, что максимально будем работать через аккредитивы. Ещё буквально два года назад даже не все риэлторы знали такую форму расчётов, но сейчас для 60−70% рынка это норма».

Аккредитив при продаже квартиры: порядок оформления и нюансы

Аккредитив при продаже квартиры: порядок оформления и нюансы

При совершении сделки купли-продажи важна безопасность расчета. Зачастую стороны выбирают безналичную форму передачи средств. Аккредитив – это финансовый инструмент, который обеспечивает безопасный платеж.

Используя аккредитив при покупке, каждая из сторон сделки минимизирует финансовые риски. Кредитная организация (банк) выступает гарантом, который контролирует соблюдение договорных обязательств. Если используется аккредитив при ипотеке, открывается специальный банковский счет.

Что такое аккредитив в банке?

Процедура аккредитации в банке урегулирована на законодательном уровне.

В предоставлении аккредитива при покупке недвижимости участвует как банк-эмитент, так и банк, который исполняет поручение клиента.

Заинтересованная сторона обращается с заявлением о продаже квартиры через аккредитив, а банк-эмитент обязуется перечислить средства контрагенту. С этой целью выдается поручение тому банку, который является исполнителем.

Обратите внимание! Банк-исполнитель не вправе перечислять деньги, пока документально не будет подтверждено, что все обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме.

Чтобы понять, что такое аккредитив в банке, и чем он полезен при покупке квартиры, следует рассмотреть преимущества данной схемы.

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Удобная форма расчета. Покупатель недвижимости избавлен от риска, который возникает при перевозке крупной суммы денег.
  2. Минимум формальностей. Это означает, что сторонам не нужно проверять купюры на подлинность, а затем писать расписку, подтверждающую передачу средств. Оформление процедуры расчета возлагается на банк.
  3. Обеспечение безопасности сделки. При условии выполнения договоренностей, стороны практически ничем не рискуют. В крайнем случае, если сделка впоследствии будет расторгнута, покупатель может рассчитывать на полное возмещение уплаченных ранее средств.

Итак, если говорить простыми словами, аккредитив при покупке квартиры – это своего рода «страховка» для всех сторон-участников сделки.

Виды аккредитивов

В зависимости от условий сделки, стороны используют разные схемы аккредитивных расчетов. Рассмотрим типичные виды аккредитивов, которые при покупке недвижимости представляются наиболее эффективными.

Отзывной

Это аккредитив, который предполагает возможность изменения обязательства со стороны банка. При этом уведомление получателя не обязательно, то есть сделка аннулируется в одностороннем порядке.

Безотзывный

В этом случае действует условие, при котором покупатель вправе аннулировать обязательство с согласия собственника объекта. Данная схема признана самой безопасной в сфере купли-продажи недвижимости. При безотзывном аккредитиве возможно остановить сделку по продаже квартиры, если оформить двусторонний отказ.

Покрытый

Этот вид называется «депонированным», так как банк вправе списывать как собственные, так и кредитные средства во время проведения расчетной операции. Когда участие в сделке по продаже квартиры принимает банк-исполнитель, сумма покрытого аккредитива остается на его счете – вплоть до окончания срока договора.

Непокрытый

У банка-исполнителя есть право списания средств со счета покупателя, либо право распоряжения ими по своему усмотрению. Данное обязательство признается гарантированным. Деньги списываются с корреспондентского счета банка-эмитента.

Подтвержденный

В договоре прописывается обязательство о том, что действует гарантия на получение денежной суммы от банка. Размер ее определяется соглашением сторон. Эта схема применяется при кредитовании, поэтому поступление средств от покупателя не имеет значения.

На какой срок оформляется?

Срок действия договора зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – на первичном или вторичном.

Когда покупатель приобретает жилье в строящемся доме, аккредитивный договор дает возможность получить в собственность готовый объект. Это означает, что застройщик получит средства только после ввода дома в эксплуатацию.

По ипотечному договору срок обычно составляет 120 дней (с пролонгацией не более 60 дней). К сроку действия договора добавляется то время, пока банк осуществляет проверку сданных документов. Период проверки составляет 7 рабочих дней.

Для каких сделок подойдет аккредитив?

Поскольку сделка купли-продажи жилья через аккредитив сродни той, которая проводится посредством банковской ячейки, выбор данного способа расчета определяет какая-то из сторон, заинтересованная в безопасности. Так или иначе, банк возьмет плату за услуги.

Комиссия может составить:

  • 0,2% — от цены объекта, указанной в договоре (не менее 1000 рублей);
  • 0,3% — при участии других финансово-кредитных организаций (1500-10000 рублей);
  • От 2000 до 5000 рублей – за оформление сделки.

Изменение условий договора производится за отдельную плату (максимально – 5000 рублей).

Обратите внимание! Аккредитивное обязательство, как финансовый инструмент, используется при сделках и с движимым имуществом.

Например, когда реализуется дорогостоящее имущество (антиквариат и т.п.), есть смысл воспользоваться услугой банка, чтобы гарантировать расчет. Эта же услуга востребована в том случае, если производится элитный ремонт, сопровождающийся реконструкцией.

Плюсы и минусы аккредитива

pexels-photo-259027.jpeg

Несмотря на простоту расчета, аккредитивная схема имеет недостатки, в основном по причине бюрократических формальностей.

  • аккредитив – универсальный инструмент расчетов;
  • сделка по продаже квартиры подконтрольна банку;
  • гарантирована безопасная передача средств от покупателя собственнику.
  • получение аккредитива требует сбора пакета документов;
  • некоторые банки устанавливают свои условия (и ограничения) выдачи средств;
  • сделка по продаже квартиры может затянуться (например, по вине застройщика).

Говоря о преимуществах и недостатках аккредитива, следует отметить важные моменты. Во-первых, банк не несет ответственности за соответствие условий основного договора тем, которые предусматривает аккредитивный. Во-вторых, банк не отвечает за проведение основной сделки, вплоть до снятия жильцов с регистрационного учета.

В случае если соглашение подходит к концу, а от продавца не поступили оговоренные документы, аккредитив завершается. При этом банк извещает получателя в обязательном порядке.

Как произвести расчет по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости

Если ни одна из сторон не отказывается от сделки, следует ее оформление в законном порядке.

Заключение договора

Заинтересованное лицо обращается в банк с заявлением о предоставлении аккредитивной услуги.

В контекст необходимо внести следующие сведения:

  • сумма сделки;
  • вид аккредитива;
  • срок действия;
  • информация об участниках расчета;
  • назначение платежа;
  • перечень документов, необходимых для перечисления средств.

Типовой аккредитивный договор подготавливает банк. В него вносятся существенные условия сделки, сумма платежа по аккредитиву, сроки исполнения (с продлением), форс-мажорные обстоятельства, реквизиты сторон.

Соглашение об услугах содержит следующие данные:

  • паспортные данные сторон, их адреса, ИНН;
  • гарантированная банковская сумма;
  • срок исполнения обязательств;
  • порядок расчета (при условии предоставления всех документов);
  • действия при наступлении непредвиденных обстоятельств;
  • права и обязанности участников сделки;
  • сумма, подлежащая оплате (за услуги банка).

Как только договор будет подписан, открывается счет, на котором резервируются средства. С этой целью клиент составляет заявление по форме, утвержденной банком.

Открытие аккредитива

На основании заявления, поданного клиентом, банк берет на себя финансовое обязательство. Согласно ему, по поручению заявителя, средства перечисляются в пользу собственника объекта. Впрочем, банк-эмитент вправе передать исполнение иной кредитной организации.

Процедура открытия аккредитива при покупке квартиры осуществляется в несколько этапов. Сначала банк проверяет заявление и прилагаемую документацию. Затем он подтверждает обязательство путем выдачи гарантии оплаты.

Внесение денежных средств на счет

Банк обязательно извещает об открытии, изменении или отмене аккредитива. Данная процедура называется «авизованием». Уведомление отправляется почтой, по факсу или по электронной связи. В сообщении указано, что открыт счет на определенную сумму.

Впоследствии, после завершения сделки, средства будут перечислены на «пластик» или на корреспондентский счет. Также возможна выдача наличными.

Сбор и предоставление документов

pexels-photo-618158.jpeg

Исполнение банком своих обязательств становится возможным только с того момента, когда документы, представленные продавцом, пройдут проверку. Список прилагаемых бумаг должен соответствовать условиям сделки. Если выявлены недочеты, платеж все равно возможен, но только с согласия покупателя недвижимости.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи?

В основном договоре, заключенном между продавцом недвижимости и покупателем, сдержится пункт, разъясняющий порядок расчетов. Стороны вправе внести в него условие, а именно: расчет через аккредитив.

Это гарантирует, что сделка состоится только в том случае, если будет оформлен аккредитивный договор с банком. Все иные способы расчета противоречат условию, и это может повлечь признание сделки недействительной в будущем.

Проверка документов и получение денежных средств

Раскрытие аккредитива – процедура, которая подтверждает тот факт, что продавец исполнил свои обязательства полностью. По завершении проверки документов, если все они оформлены верно, аккредитив раскрывается. Продавец недвижимости приобретает право забрать средства, которые ему причитаются за реализованный объект.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива: продавец или покупатель?

Практика показывает, что открывает аккредитив заинтересованное лицо. Им, как правило, выступает продавец, который подает заявление. В его интересах обеспечить безопасный расчет, привлекая банк в качестве третьей стороны, контролирующей сделку.

Вопрос о том, кто платит за аккредитив, решается по соглашению сторон, участвующих в сделке по покупке квартиры. В жизни бывают ситуации, когда собственник ограничен в средствах, и тогда обязанность по оплате возлагается на приобретателя недвижимости.

Покупатель также вправе заключить аккредитивный договор с банком. Для него это тоже представляет выгоду, так как служит гарантией уплаты денежных средств продавцу.

В каких банках можно оформить?

Лицензированные банки предоставляют аккредитивные услуги широкому кругу лиц. Как упоминалось выше, аккредитив применим к сделкам с дорогостоящим имуществом.

Правда, стоит учесть, что кредитные организации, действуя в рамках Закона, вправе устанавливать свои комиссии и дополнительные условия. Например, Сбербанк выставляет ограничения в лимитах и сроках выдачи средств.

Совет. Подробнее об условиях предоставления аккредитива и его нюансах следует уточнять непосредственно в офисах банков.

Аккредитив при покупке недвижимости что это такое

28 СЕНТЯБРЯ 2022
Аккредитив в недвижимости: что это, условия оформления, преимущества

Купля-продажа квартиры — сделка, которая вызывает много вопросов и страхов. Избежать неприятных ситуаций можно с помощью банковского аккредитива. Главное, что сделку можно провести онлайн из любого уголка страны.

В 2021 году только в Сбербанке по договорам купли-продажи недвижимости открыли более 300 тыс. аккредитивов, что в два раза превышает показатели 2020 года и в четыре раза 2019 года. Россияне оценили инструмент, который помогает обезопасить и покупателя недвижимости, и продавца.

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое и как использовать

Аккредитив при покупке недвижимости — специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. При использовании этого инструмента банк гарантирует соблюдение всех этапов сделки.

Если простыми словами, то Аккредитив — безналичный способ расчетов между продавцом и покупателем недвижимости. Аккредитивом банк гарантирует, что продавец получит деньги за квартиру в полном объеме, если выполнит условия договора купли-продажи и предоставит необходимый пакет документов.

Суть расчетов за недвижимость через аккредитивы сводятся к следующему. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость.

Важно! Пока действует аккредитив покупатель не может снять деньги со счета. Это значит, продавец гарантированно получит оговоренную сумму. Кроме того, по безотзывному аккредитиву покупатель без согласия продавца не сможет отозвать его и забрать деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, банк вернет покупателю деньги, за исключением комиссии, в полном объеме.

Через аккредитив покупают недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Аккредитив используют не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и покупатели, которые приобретают квартиры на собственные сбережения.

  • договор купли-продажи квартиры;
  • договор долевого участия;
  • договор уступки права требования.

Как работает аккредитив в недвижимости

Аккредитив при покупке недвижимости: плюсы

Одно из главных преимуществ расчетов через аккредитив в том, что продавец и покупатель могут находиться в разных городах. Чтобы провести сделку с недвижимостью, им не нужно приезжать друг к другу. Покупатель может оформить аккредитив в своем банке, а проверку документов проведет банк продавца.

  • чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
  • сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
  • удобно — банк будет помогать на каждом этапе сделки;
  • выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
  • надежно — в банке заблокируют деньги до тех пор, пока каждая сторона не выполнит условия сделки купли-продажи;
  • не нужно пересчитывать наличные и проверять на подлинность;
  • расчеты по аккредитиву регулирует параграф 3 глава 46 ГК РФ и нормативы Центробанка;
  • аккредитив может раскрыться автоматически — банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра, после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

  1. Альтернативные сделки (когда цепочка состоит из нескольких сделок)
  2. В сделке участвуют несовершеннолетние
  3. Сделки по доверенности
  4. Сделки с первичным и вторичным жильем
  5. Трансграничные сделки/в иностранной валюте (покупка недвижимости за рубежом или покупка нерезидентами в РФ)
  6. Межрегиональные сделки (когда клиент и покупатель находятся в разных городах, например, Москва и Владивосток)
  7. Оплата комиссии риелтора (отдельный вид аккредитива «аккредитив с трансферацией»).

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Аккредитив при покупке недвижимости: минусы

  • если квартира принадлежит нескольким собственникам, придется открывать несколько аккредитивов;
  • у банка могут отозвать лицензию, поэтому кредитную организацию надо выбирать тщательно.

Виды аккредитивов и сфера применения

Аккредитивы бывают разных видов, рассмотрим, чем он отличаются.

Отзывный или безотзывный аккредитив при покупке квартиры — аккредитив по условиям которого покупатель может или не может отозвать деньги назад.
Акцептный или безакцептный аккредитив при покупке квартиры — нужно ли дополнительное согласие (акцепт) покупателя, чтобы банк перевел деньги продавцу недвижимости после того, как он выполнит все условия аккредитива.
Покрытый аккредитив при покупке квартиры или непокрытый — в зависимости от того, переводит фактически или нет деньги покупатель на аккредитивный счет. При этом банк должен становиться гарантом платежа в любом случае.

Обратите внимание! Для безопасного расчета по сделкам купли-продажи недвижимости подойдет только безотзывный аккредитив. Только при таком аккредитиве покупатель квартиры без согласия продавца не сможет забрать свои деньги назад, если вдруг передумает заключать сделку.

  • крупных торговых сделок внутри страны;
  • для сделок, связанных с покупкой и продажей акций и долей, если организация образована в форме ООО;
  • крупных сделок между физическими лицами при покупке-продаж;
  • экспортно-импортных операций для международных платежей.

Стоимость аккредитива при сделках с недвижимостью

  • 2000 руб. по сделкам без ипотечных средств Сбера,
  • 3400 руб. по сделкам с ипотекой.

Покупка квартиры через аккредитив схема

  1. Покупатель обращается к риэлтору.
  2. Риэлтор подготавливает документы по сделке и направляет их в банк.
  3. Банк на основании полученных документов подготавливает заявление на аккредитив и делает его доступным в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
  4. Покупатель проверяет заявление в мобильном приложении СберБанк Онлайн. Если все в порядке, нажимает кнопку «Подтвердить».
  5. Деньги списываются на специальный счет, где будут храниться до выполнения условий сделки.
  6. Продавец квартиры получает смс от банка о том, что аккредитив оформлен и видит его в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
  7. Регистрация сделки между продавцом и покупателем проходит в Росреестре.
  8. Существует возможность автоматического раскрытия аккредитива после исполнения условий сделки.
  9. Банк проверяет документы и если все в порядке, то переводит продавцу деньги в день, когда предоставили документы.

Если вы захотите посмотреть подробные условия аккредитива еще раз, перейдите в приложение и введите слово «Аккредитив». Выберите уже открытый аккредитив и нажмите «Документы по операции», выберите нужный документ. После этого нажмите «Получить документ», чтобы сохранить его или отправить на электронную почту.

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Раскрытие аккредитива при покупке недвижимости

Раскрытие аккредитива произойдет только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит, что товар поставил или право собственности на недвижимость, перешло к покупателю. Это удобно, когда компании заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге, и для сделок с недвижимостью. Кроме того, на сегодняшний момент аккредитив может раскрыться автоматически. В этом случае банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

Условия раскрытия аккредитива банк фиксирует в заявлении на его открытие. Там можно найти перечень документов, которые должен представить продавец, чтобы банк перевел деньги на его личный счет. Для подтверждения обычно используют подписанный договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра, которая подтверждает, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю, может быть выписка из Домовой книги или единый жилищный документ, где видно, что все прежде прописанные в квартире люди сняты с учета. Стороны могут предусмотреть дополнительные условия для раскрытия аккредитива, а могут оставить только один пункт. Банк раскроет аккредитив, руководствуясь, утвержденными между продавцом и покупателем, условиями.

Обратите внимание! Начиная с 1 июля 2022 года Росреестр больше не ставит штампы на документах, поэтому в условиях раскрытия договора купли продажи не стоит вносить фразы по типу: «договор с подписью, печатью или штампом Росрееста». Поскольку штампов теперь нет, главным документом, который подтверждает право перехода собственности выступает выписка из ЕГРН.

Чем опасна покупка квартиры через аккредитив

На рынке новостроек набирает популярность новая схема покупки жилья — через аккредитив. Кому это выгодно и есть ли тут риски, рассказали эксперты.

Аккредитивная ипотека содержит в себе ряд рисков для заемщика.

Аккредитивная ипотека содержит в себе ряд рисков для заемщика. / Сергей Михеев/РГ

После вытеснения с рынка по требованию ЦБ околонулевой ипотеки застройщики и банки создают новые механизмы продаж и привлечения покупателей.

Суть аккредитивной схемы в следующем: человеку выдается ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке, незначительная часть средств направляется на счет эскроу, а большая часть средств поступает в аккредитив в этом же банке и переводится на эскроу только за несколько дней до сдачи дома в эксплуатацию, пояснили в пресс-службе ЦБ.

Таким образом, ипотечный банк с момента открытия аккредитива до момента ввода дома в эксплуатацию может реинвестировать находящиеся в аккредитиве ипотечные средства. За счет реинвестирования банк может предложить более низкую ставку по ипотеке.

«При этом заемщик может не осознавать, что деньги, полученные в ипотеку, не переведены на счет эскроу. В случае банкротства ипотечного банка часть средств заемщика на аккредитиве (не только ипотечный кредит, но и первоначальный взнос из средств самого заемщика) могут быть утеряны (лимит страхования — 1,4 млн рублей), в то время как по счетам эскроу средства застрахованы в размере до 10 млн рублей», — отмечает пресс-служба.

Также с рисками может столкнуться и банк, который предоставляет кредит на проектное финансирование. Из-за более позднего поступления средств на счет эскроу растет потребность застройщика в финансировании и экспозиция банка по этому проекту.

«Аккредитивную ипотеку» недавно запустили в нескольких банках, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Это не новая схема, но активно она начала работать в этом году, когда начали сворачиваться программы с околонулевыми ставками. На срок действия аккредитива клиенту дается льготная ставка, его ежемесячный платеж снижен. Это чем-то похоже на траншевую ипотеку, отмечает Новиков. Либо может быть вариант отсрочки первого взноса, что особенно интересно клиентам, которые, например, продают квартиру. Когда клиент собирает необходимую сумму, деньги довносятся и режим переводится на эскроу.

Застройщикам поступают предложения воспользоваться подобными предложениями, отмечает коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. Но отнюдь не все девелоперы соглашаются работать с аккредитированной ипотекой, так как важно наполнять счета эскроу, отмечает она. Чем больше средств накоплено на эскроу, тем ниже для девелопера ставка по проектному финансированию.

Аккредитивная ипотека во многом является реинкарнацией вексельной схемы продажи новостроек, когда заключалась предварительная сделка, а покупатель вносил свои или кредитные средства на приобретение векселя, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. За использование старой вексельной схемы покупатель получал скидку на квартиру в 15-20%.

Но она была довольно рискованной, на нее не распространялись гарантии о защите прав дольщиков, так как приобреталась все-таки не квартира, а вексель, который можно было использовать по назначению, когда квартира будет достроена. В случае аккредитивной ипотеки покупатель также не приобретает квартиру, а получает возможность ее приобрести в момент, когда аккредитив раскроется. Последнее действие оттягивают до момента сдачи дома, что позволяет банку или строителям пользоваться средствами без ограничений, которые накладываются условиями счета эскроу.

Покупателю надо понимать, что гарантий в данном случае меньше, средства не застрахованы в Агентстве страхования вкладов, поэтому причины использовать этот вариант, а не счет эскроу должны быть весомыми, отмечает эксперт. «Я бы не стал говорить, что это абсолютно неприемлемая схема, но сильно не порекомендовал бы, — говорит Цыганов. — Как минимум, посоветовал бы очень внимательно оценить, насколько это дешевле и приемлем ли риск. Если покупатель хорошо знает застройщика, доверяет ему, четко понимает риски, считает их приемлемыми — почему бы нет? Но риски действительно высоки».

Для банка и девелопера такая схема выгоднее, поскольку позволяет сэкономить на ведении счета эскроу, страховании вклада (на эскроу застрахованы суммы до 10 млн рублей), а также, не слишком афишируя это, пользоваться этими средствами. За счетами эскроу надзор намного строже.

При этом риски для банка и девелопера тоже есть, хотя и меньшие, отмечает Цыганов. Страдает репутация, особенно у банка, увеличивается надзор со стороны ЦБ. Девелоперу тоже придется разъяснять, почему он игнорирует возможности, предоставляемые счетами эскроу и законодательством о долевом строительстве, что в перспективе может привлечь внимание правоохранительных органов, говорит эксперт.

Аккредитивная ипотека — фактически не покупка квартиры, а только возможность купить ее потом

Среди недостатков аккредитивов при покупке жилья есть и те же, что при покупке через эскроу. Например, если деньги все же вернулись покупателю при несостоявшейся сделке, он теряет и время, и средства, поскольку за время действия аккредитива недвижимость могла подорожать, а ипотека — стать менее выгодной, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. Купить аналогичную квартиру за те же средства он не сможет.

Аккредитивная схема возможна из-за отсутствия в законодательстве требования о переводе средств на счет эскроу в полном объеме, равном стоимости приобретаемого жилья, отмечает пресс-служба ЦБ. «Пока такие практики не получили широкого распространения, но в случае роста их популярности могут потребоваться законодательные изменения», — подчеркнули в банке.

Основной риск аккредитивной ипотеки заключается в том, что девелопер в случае банкротства не обязан возвращать средства, если они не заморожены на счете эскроу, говорит директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков.

Таким образом теоретически вновь могут возникнуть обманутые дольщики. «Однако в действительности опасность минимальна, ведь деньгами оперируют не застройщики, а банки, — считает он. — Уверен, что в случае чрезвычайных обстоятельств кредитные организации не станут рисковать репутацией и без промедлений вернут средства клиентам. Тем не менее, учитывая суровую политику Центробанка, подобная схема, вероятно, вскоре окажется под запретом».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *