Что является объектом капитального строительства
Перейти к содержимому

Что является объектом капитального строительства

  • автор:

Является ли парк объектом капитального строительства? Можно ли проводить работы по капитальному ремонту в отношении объектов некапитального строительства?

1. В соответствии с пп. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
В связи с изложенным сам городской парк не является объектом капитального строительства (он является территорией (земельным участком) общего пользования), однако на его территории (в границах такого земельного участка) могут быть расположены как капитальные так и некапитальные объекты движимого и недвижимого имущества.
Более подробно о понятиях «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» смотрите в материале: Вопрос: Является ли кубовая объектом капитального строительства? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2021 г.)
Согласно п. 12 ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2018 г. N 310-КГ17-15291: Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.
Основными признаками земельных участков общего пользования являются общедоступность и принадлежность публичному образованию (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 июня 2016 г. N Ф08-2572/16 по делу N А53-17442/2015; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2016 г. N Ф07-5805/16 по делу N А13-9460/2015).
Более подробно о таких территориях смотрите в разделе 3 «Особенности земель общего пользования» Энциклопедии.
2. В соответствии с пп. 14.2, 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие);
Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
При этом нормы ГрК РФ, а также иные нормы действующего законодательства не содержат определения капитального ремонта объектов некапитального строительства.
Судебная практика, указывающая на возможность проведения капитального ремонта объектов некапитального строительства, в ходе подготовки ответа нами также не найдена.
Вместе с тем в нормах ГрК РФ содержится понятие «капитальный ремонт линейных объектов».
Капитальный ремонт линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (п. 14.3 ст. 1 ГрК РФ).
Согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
В соответствии с п. 13 ст. 48 ГрК РФ, а также системным толкованием иных правовых норм следует, что к объектам капитального строительства относятся в том числе линейные объекты.
Римшин В.И., Греджев В.А. Правовое регулирование городской деятельности и жилищное законодательство: учебник (под ред. д.т.н., проф. В.И. Римшина; четвертое изд., перераб. и доп.). — М.: «ИНФРА-М», 2018. — 479 с.: Возникает вопрос: относятся ли линейные объекты к объектам капитального строительства? По нашему мнению, конструкция приведенных определений позволяет дать утвердительный ответ. Линейные объекты относятся к объектам капитального строительства и в этом отношении новые определения носят уточняющий характер по отношению к понятию реконструкции в прежней редакции Градостроительного кодекса РФ.
Смотрите также: Об определении капитального ремонта в законодательстве и судебной практике (Г.С. Васильев, «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации», N 2, февраль 2014 г.).
Вместе с тем в системном понимании норм действующего законодательства некоторые линейные сооружения могут не являться объектами капитального строительства (объектами недвижимого имущества) (более подробно об этом смотрите в ответе на Вопрос: Относятся ли линии электропередач к объектам недвижимости? Возможно ли признать линии электропередач бесхозяйными? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)), однако вопрос о возможности капитального ремонта таких сооружений на комплексной и системной основе нормами действующего законодательства не урегулирован.
Материалов правоприменительной практики по данному вопросу также не найдено.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

11 августа 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Что является объектом капитального строительства

Объект капитального строительства. Понятие, признаки, виды объектов: здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства, линейные объекты

Определение понятия
«объект капитального строительства»

Законодательством РФ не установлен четкий перечень объектов, которые относятся к объектам капитального строительства.

Объект капитального строительства — объект (или комплекс объектов), возведенный с целью длительной эксплуатации и образующий с земельным участком единое архитектурно-градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-техническое и технологическое целое.

Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Таким образом, данная норма права, определяя родовое понятие «объект капитального строительства», с одной стороны, называет четыре вида объектов, которые относятся к числу таковых:

а с другой — перечисляет объекты, которые таковыми не являются:

временные постройки;
киоски;
навесы;
другие подобные постройки.

Правовые характеристики указанных объектов капитального строительства даны в других нормативных правовых актах, в частности, в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент).

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ), что предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пусконаладочных работ.

В случае, если предполагается строительство объекта капитального строительства, относящегося к недвижимому имуществу, необходимо получать разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего объект можно поставить на кадастровый учет, а также зарегистрировать на него право собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

О соотношении понятий «недвижимость» и «объект капитального строительства» см. ниже.

К основным признакам объектов капитального строительства можно отнести следующие:

  • прочная связь объекта с землей и наличие заглубленного фундамента (вместе с тем некапитальный объект тоже может иметь фундамент);
  • невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

К дополнительным признакам объектов капитального строительства можно отнести:

  • наличие стационарных коммуникаций (водо-, газо-, электро- и теплоснабжения и т.д.);
  • длительный срок эксплуатации объекта.

Соотношение понятий «недвижимость»
и «объект капитального строительства»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Объект недвижимости может и не являться объектом капитального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недвижимым имуществом.

Например, жилой дом или здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строительства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначение).

Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого указания ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства поскольку не является результатом строительства.

Строение вспомогательного использования может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недвижимому имуществу, поскольку отсутствует «самостоятельное функциональное назначение объекта», соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости.

По вопросу о тождественности понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» остается актуальной позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, где указано следующее.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота.

Виды объектов
капитального строительства

Здание

Здание — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пункт 6 части 2 статьи 2 Технического регламента). Названные три основных элемента (подсистемы) здания охарактеризованы в этой же статье Технического регламента:

  • помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
  • сеть инженерно-технического обеспечения — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п. 20 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);
  • система инженерно-технического обеспечения предназначена для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. (п. 21 ч. 2 ст. 2 Технического регламента).

Здания можно классифицировать по следующим основаниям:

  • в зависимости от целевого назначения здания подразделяют на: жилые и нежилые здания;
  • в зависимости от типов многоквартирных зданий выделяют: здания многоквартирные галерейного типа, здания многоквартирные коридорного типа и здания многоквартирные секционного типа;
  • в зависимости от отнесения жилых зданий к жилому фонду выделяются: жилые здания, входящие в жилой фонд, жилые здания (помещения), не входящие в жилой фонд, ведомственное жилье;
  • в зависимости от значения (главенствующего или второстепенного) здания на земельном участке подразделяют на: основные (главенствующие по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению) и служебные (имеют по отношению к основному зданию второстепенное значение на земельном участке);
  • по типам эксплуатационных режимов с учетом функционального назначения выделяют следующие здания: предназначенные для постоянного или длительного (круглосуточного) проживания людей; предназначенные для временного пребывания людей, преимущественно ритмичного характера (рабочий день, школьная смена, сеанс и т.д.); здания производственного или складского назначения.

Строение

Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».

Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).

Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.

Сооружение

Сооружение (за исключением некапитального) — это один из видов объектов недвижимости и объектов капитального строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов; (пункт 23 части 2 статьи 2 Технического регламента).

Объектом, выступающим как сооружение, является любое отдельно стоящее сооружение со всеми устройствами, составляющим с ним одно целое.

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с землей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют переместить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН (п. 2 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, ч. 6, 7 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Объект незавершенного строительства

Градостроительный кодекс РФ и Технический регламент не содержат определение понятия «объект незавершенного строительства». Данное определение содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г.:

к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ:

«При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Линейные объекты

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.

В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.

Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.

Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).

Некапитальные строения.
Временные постройки

Некапитальный объект не имеет прочной связи с землей, и он может быть предназначен для временного использования.

Некапитальные строения не относятся к объектам капитального строительства и недвижимому имуществу.

Некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

Таким образом, отличительной чертой некапитальных объектов является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

Другим отличительным признаком некапитального объекта от капитального является его временность, а именно факт возведения объекта на определенный срок

Временная постройка — объект, возведенный с целью непродолжительной эксплуатации, вспомогательного характера использования и не имеющий сложных конструктивных особенностей.

К временным постройкам можно отнести:

  • киоски и навесы;
  • некоторые объекты благоустройства территории, в том числе павильоны, элементы оборудования остановок общественного пассажирского транспорта, механизированные автопарковки, телефонные кабины и т.д.;
  • любые постройки, которые предназначены для обслуживания основного объекта либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, теплицы, парники и т.д.);
  • легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения;
  • постройки, возводимые в лесу (сушилки, грибоварни, склады).

Классификация объектов капитального строительства

По уровню значения объекты капитального строительства подразделяются на (п. п. 18 — 20 ст. 1 ГрК РФ):

  • объекты федерального значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации);
  • объекты регионального значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ);
  • объекты местного значения (т.е. объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов).

В зависимости от функционального назначения и характерных признаков объекты капитального строительства подразделяются на следующие виды (абз. «а» — «в» п. 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87):

  • объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
  • объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
  • линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Также отдельно можно выделить особо опасные, технически сложные и уникальные объекты капитального строительства (ст. 48.1 ГрК РФ).

Виды объектов капитального строительства

К объектам капитального строительства относятся здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Наши услуги

  • Гаражная амнистия
  • Постановка недвижимости на кадастровый учет
  • Межевание территории СНТ
  • Межевание территории многоквартирного дома
  • Межевание земельных участков
  • Акт обследования заказать изготовление
  • Заказать технический план
  • Вынос границ в натуру
  • Топографическая съемка

Узнать подробности

Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Узнать подробности
Вы заказали бесплатную консультацию
Отправить заявку
Леноблинвентаризация

  • О нас
  • Новости
  • Вакансии
  • Региональная геоинформационная система (РГИС)
  • Контакты
  • Реквизиты

© 1996-2024 Права на все представленные на сайте материалы принадлежат ГУП «Леноблинвентаризация».

Информация и материалы, размещенные на данном сайте, являются собственностью ГУП «Леноблинвентаризация». Любое использование информации и (или) материалов, размещенных на данном сайте, возможно только со ссылкой на адрес https://www.lenoblbti.ru

Разработка и продвижение сайта — МА «Развитие»

Что такое объект капитального строительства и нужно ли его регистрировать.

Что такое объект капитального строительства и нужно ли его регистрировать.

Капитальные строения неотделимы от земельного участка. Их можно оформить в собственность, а значит в спорной ситуации будет больше шансов получить компенсацию. Некапитальные постройки жестко не привязаны к участку, и в ЕГРН их не регистрируют. С одной стороны, готовая или сборно-разборная конструкция возводится намного быстрее, но, например, газ к такому дому не подключат. Спросили экспертов, что такое капитальное строительство и как оформить такие объекты.

Эксперты в этом материале:

— Анна Степанова, юрист по недвижимости и земельному праву;
— Вадим Сороколад, сооснователь строительной компании 101 GROUP;
— Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости;
— Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал».

Что такое объект капитального строительства

Объект капитального строительства — это сооружение или здание, прочно связанное с землей, которое нельзя передвинуть с места без урона всей конструкции. Капитальными считаются как законченные объекты, так и те, которые только возводятся. В первом случае постройка приобретает признаки недвижимости, и ее можно зарегистрировать, получив свидетельство о собственности [1]. До этого момента, например, когда только залит фундамент, сооружение называют объектом капитального строительства (ОКС) [2]. По закону оба вида подлежат реконструкции, ремонту и сносу [3].

Другими словами, к капитальным могу относиться жилые и нежилые постройки, при условии, если они неразрывно связаны с участком. Но есть исключения. Например, дорожки или залитая бетоном парковка для автомобилей, которые считаются неотделимыми улучшениями. Например, частный дом в большинстве случаев — это капитальная постройка, поскольку в его основании, как правило, заложен заглубленный фундамент, а перенести бетонные или кирпичные стены в другое место невозможно. Капитальным также бывают баня или гараж, если они отвечают этим требованиям.

Анна Степанова, юрист по недвижимости и земельному праву:

— Баня может быть как капитальной, в несколько этажей и на фундаменте, так и привезенной в собранном виде и установленной с помощью крана — такой объект будет считаться временной постройкой. Железные гаражи, гаражи-ракушки — это временные постройки. Их можно собрать и разобрать без ущерба. Гараж из бетонных плит или кирпича будет капитальным. При этом он может быть как отдельно стоящим, так и боксом в кооперативе.

Забор на фундаменте, при наличии на него проектной документации и разрешения на строительство, будет считаться капитальным. Такие ограждения можно встретить в черте города. Заборы между земельными участками являются временной конструкцией.

Признаки объекта строительства капитального строительства

Единого перечня признаков таких строений нет. Однако из актуальных нормативных актов можно сделать выборку ключевых характеристик. По словам экспертов, к ним можно отнести:

1. Срок эксплуатации. Капитальная постройка может прослужить до 100 и более лет. При ее возведении используют долговечные материалы — кирпич, камень, бетон или брус.

2. Привязка к земле. Это обеспечивают предварительные земляные работы (например, копка котлована и армирование) и заглубленный фундамент. Тип основания может быть разным, включая свайный или комбинацию технологий.

3. Стационарность. Капитальность постройки обеспечивает не только фундамент, но и опорный каркас в виде стоек, колонн, консолей и т.д. Передвинуть, разобрать или собрать его заново в другом месте без ущерба невозможно. Архитектурные, функциональные и инженерные решения в таком здании представляют единую систему.

4. Соблюдение нормативов. Капитальное строение должно находиться на участке, который оформлен в собственность либо на ином праве, а тип земель — предусматривать возможность такой застройки. Здание должно соответствовать всем ГоСТам, СНиПам и не представлять опасности для жизни и здоровья. Строительство проходит в несколько этапов — от проектирования, земляных работ до отделки и налаживания и введения всех систем обеспечения

5. Наличие коммуникаций. К таким постройкам, как правило, подведены водопровод и электросети или центральное теплоснабжение. При определенных условиях есть возможность газификации.

6. Правовой статус. Поскольку капитальные объекты можно зарегистрировать и оформить в собственность, то они подходят для разного рода сделок: купли-продажи в ипотеку, страхования, залога итд.

Виталий Русаков, риелтор-эксперт по недвижимости:

— В капитальном жилом доме можно прописаться, так как у него будет официальный адрес, даже если это дачное строение, но признанное пригодным для постоянного проживания. Статус капитального объекта предусматривает уплату налогов — это единственный минус. Если же объект не является капитальным, то с ним невозможно совершать сделки, официально продать или купить. Кроме того, его всегда могут признать незаконной постройкой со всеми вытекающими последствиями.

Виды объектов капитального строительства

Все объекты капитального строительства делятся на три группы по назначению:

1. Производственные. Для коммерческой или иной деятельности, но не проживания. Это могут быть ангары, склады, промышленные объекты, в том числе обороны и безопасности.

2. Непроизводственные. Постройки для проживания, коммунальной-бытовой деятельности. Например, загородный дом или баня, здание социального или культурного назначения и другие.

3. Линейные. Это различные объекты инфраструктуры и системы коммуникаций: трубопроводы, линии электропередачи, мосты и эстакады, железные и автомобильные дороги.

Признание объекта капитальным

Если вы хотите признать строение капитальным, то для этого есть несколько способов.

Вадим Сороколад, сооснователь строительной компании 101 GROUP:

— Признать строение капитальной самовольной постройкой через суд.

— Обжаловать в суде решение органа, отказывающегося признать объект капитальным без достаточных на то оснований.

— Осуществить реконструкцию некапитального объекта, возведя на его основе капитальное строение.

Споры о «капитальности» возникают по разным причинам, и для решения может потребоваться строительно-техническая экспертиза. Разночтения возможны и при оценке домов на свайно-винтовом фундаменте.

Вопрос о капитальности «каркасника» на свайно-винтовом фундаменте не имеет однозначного решения и будет определяться индивидуально в каждом отдельном случае, говорит Юрий Александров. По его словам, судебная практика в этой сфере противоречива.

Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»:

— Есть мнение, что каркасные дома на свайно-винтовых фундаментах — это некапитальные строения. Однако судебная практика говорит о другом. Поэтому среднестатистический дом, предназначенный для проживания, скорее будет отнесен к капитальному. Но ранее встречались и другие примеры. В одном деле эксперт пришел к выводу о возможности демонтажа и переноса строения, а также вывинчивания свайного фундамента без соразмерного ущерба. Он также указал, что по своим свойствам винтовые сваи не могут соответствовать каким-либо группам капитальности.

Оформление объекта капитального строительства

Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать. Сделать это можно по-разному: получив разрешение, уведомив о начале строительства или узаконив уже существующий дом.

Выбор того или иного способа зависит от категории земель и характера постройки. Например, для дачных домов, в том числе капитальных, действует амнистия и зарегистрировать постройку можно по факту. Если дом возводится с нуля, особенно в городской черте, то придется пройти предварительное согласование. В этом случае последовательность действий будет следующей:

1. подготовка проекта дома;

2. обращение в муниципалитет для согласования строительства;

3. получение разрешения;

5. уведомление о завершении постройки;

6. получение документов о соответствии постройки ранее представленным проектам;

7. регистрация объекта недвижимости.

В некоторых случаях в согласовании могут отказать [5]. Например, когда земли не соответствуют планируемому типу строительства, при нарушении отступов от границ земельного участка и существенных отклонения от проекта, отсутствии необходимых документов.

Налог на капитальные строения

— Для налоговой службы на вашем участке существует всего два типа строений: жилые (дом, летняя кухня, гостевой домик) и хозяйственные постройки (баня, сарай, теплица, хозблок). Жилые строения регистрировать надо. И налоги с них платить тоже надо. Любые постройки без фундамента регистрировать не надо, как и платить налоги с них. Если строение с фундаментом, но его площадь меньше 50 кв. м, то она попадает под льготу и также не облагается налогом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *