Что такое ипотека на жилье
Перейти к содержимому

Что такое ипотека на жилье

  • автор:

Ипотека простыми словами

Слово «ипотека» сейчас на слуху, его слышал практически каждый человек. Однако понимание сути понятия поможет любому человеку принять правильное решение и избежать многих ошибок, когда он соберётся приобретать жильё.

Ипотека — это вид обеспечения возврата заемных средств, когда на заложенное недвижимое имущество должника накладываются ограничения в виде ограничения перехода права собственности. В случае невыполнения обязательств должником, кредитор может обеспечить возврат заемных денежных средств путем реализации заложенного имущества. Будущий ипотечный заемщик должен понимать, что в случае ухудшения финансового состояния он может лишиться заложенного имущества, следовательно, остаться без квартиры. Поэтому очень важно, прежде чем взять на себя такой вид обязательств, как ипотека, грамотно проанализировать платежеспособность вашей семьи, возможные последствия в случае увольнения с работы, продумать, кто сможет в период безработицы оказать помощь. Без анализа текущей платежеспособности риски остаться без жилья очень высоки. Если работает и муж, и жена, а также есть родители или другие родственники, которые готовы поддержать в непредвиденных обстоятельствах (что увеличивает уровень совокупного обеспечения) — тогда смело можно задумываться о покупке жилья с помощью ипотечного займа.

После принятия взвешенного решения о своих финансовых возможностях приступайте к поиску кредитора, с которым Вы сможете подписать договор ипотечного залога и получить от него денежные средства на Ваши цели. Для того, чтобы банк признал Вас благонадёжным клиентом, предстоит собрать определённый пакет документов, подать заявку и после её рассмотрения и одобрения — подписать договор. Кредитор может принять в качестве залога квартиры, дома, участки земли, дачи и прочие объекты недвижимости. Согласно утвержденного графика, как правило, ежемесячно, Вы будете обязаны погашать свою задолженность.

Если финансовая дисциплина заемщика далека от совершенства, то кредитор имеет право взыскать сумму задолженности и при не реализации квартиры с торгов — становится собственником заложенной недвижимости. В последующем такое имущество реализуется для уменьшения убытков. На этом механизме построена работа российского ипотечного рынка. В 1998 году был издан федеральный закон «Об ипотеке», который лежит в основе ипотечной деятельности финансовых учреждений.

Существует несколько типов ипотечных продуктов: коммерческие (стандартные); субсидированные (социальные).

1) Поговорим о видах стандартной ипотеки. Это самый востребованный ипотечные займы, которые предоставляются желающим купить жильё на вторичном рынке, приобрести строящийся объект недвижимости либо участок земли.

2) Социальной ипотекой могут воспользоваться отдельные категории граждан. Это могут быть как молодые семьи с 2-мя и более детьми, так и семьи, где есть инвалид либо ветеран. На получение социальной ипотеки могут рассчитывать работники сфер культуры и спорта, научных центров и оборонно — промышленного комплекса. В данном случае оказывают финансовую поддержку гражданам путем предоставления субсидий из различных уровней бюджета, чтобы они смогли выполнять обязательства перед кредитором. Также к социальной ипотеке относиться продукт — «Военная ипотека», который отличается от стандартной тем, что предоставляется военнослужащим — контрактникам, путем создана специальной накопительной программы ипотечного кредитования — НИС. Военнослужащему заводится счёт, на который поступают от Министерства обороны начисления. По завершению срока контракта гражданин может взять накопившуюся сумму и погасить ею часть ипотечного кредита либо внести в качестве первоначального взноса.

В современной России существует много возможностей и вариантов оформления ипотеки для улучшения условий своей жизни и приобретения долгожданного жилья для своей семьи.

Что такое ипотека и нужна ли она вам

Прежде чем брать ипотечный кредит, нужно разобраться, что это такое и насколько безопасно во все это ввязываться. Вы узнаете, как банки решают, кому давать деньги на покупку жилья, а кому нет, и посчитаете, какой ипотечный кредит можете себе позволить.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

  1. Что такое ипотека и как это все устроено.
  2. В чем выгода ипотеки.
  3. Почему ипотека может вам не подойти.
  4. Какого заемщика ждут банки и на какую недвижимость дадут кредит.
  5. Как понять, готовы ли вы к ипотеке.

Что такое ипотечное кредитование и ипотека

Ипотечный кредит — это кредит на покупку недвижимости, которая остается у банка в залоге. Представьте, что вы хотите купить холодильник и просите у банка на это деньги. Он соглашается, но с условием: «Если не вернешь долг — заберу холодильник». Так работает ипотечное кредитование. Банк дает деньги в долг, но на всякий случай оставляет за собой право продать купленную недвижимость, если заемщик не расплатится. Таким образом банк получит свои деньги обратно.

Часто ипотечный кредит называют ипотекой, но это не одно и то же . Ипотека — это вид залога. Банк дает вам кредит на покупку недвижимости, а вы отдаете эту недвижимость банку в ипотеку — то есть закладываете ее. Недвижимость будет в залоге у банка до тех пор, пока не погасите кредит. При этом она будет принадлежать не банку, а вам. Банк просто ограничит вас в некоторых правах и запретит проводить сделки без своего одобрения.

Большинству людей привычнее использовать слова «ипотека» и «ипотечный кредит» как синонимы, и мы не будем с этим спорить. Вы уже знаете, в чем различие, поэтому в дальнейших уроках мы позволим себе называть ипотечный кредит ипотекой.

В ипотечном кредитовании две стороны, у каждой свой интерес и выгода. Одна из сторон сделки — банк, который выдает кредит. Он же залогодержатель. Как мы уже сказали, банк имеет право забрать недвижимость и продать ее, если поймет, что у заемщика больше нет возможности выплачивать долг. Вырученными деньгами банк покроет свои издержки, а все, что останется, отдаст заемщику. Но это крайний случай. Даже в сложных ситуациях с банком можно договориться, главное — не скрываться.

У банка нет цели забрать вашу квартиру, чтобы потом ее продать: у него другой бизнес. Банк зарабатывает на процентах, и ему выгодно, чтобы вы пользовались деньгами как можно дольше и возвращали их без проблем. Тогда эти деньги банк даст в долг кому-то другому. Если своевременно гасить долг, проблем от банка можно не ждать.

Вторая сторона сделки — это покупатель, то есть вы. В ипотечной сделке вы будете выступать в двух ролях: заемщиком, то есть тем, кто берет у банка деньги в долг под процент, и залогодателем — тем, кто предоставляет купленную недвижимость в залог.

Ипотека свяжет вас с банком на долгие годы, поэтому к таким отношениям нужно хорошо подготовиться: прикинуть свой бюджет, просчитать выгоду и возможные риски.

Почему ипотека может быть выгодной

Ипотека — это не плохо и не хорошо. Это просто финансовый инструмент, который помогает решить определенную задачу. Вот в чем ее сила.

Вы покупаете жилье, на которое нет денег. Покупка квартиры — крупнейшая инвестиция в жизни человека, но у большинства на нее недостаточно денег. При должной финансовой дисциплине на квартиру реально накопить, но откладывать придется много лет, особенно если часть денег будет уходить на съем жилья. И есть вероятность, что за это время желаемая недвижимость подорожает.

Ипотечная схема позволяет не откладывать деньги на покупку жилья слишком долго: достаточно накопить на первоначальный взнос, а остальную сумму можно взять в долг у банка. Покупаете и живете сейчас, а платите потом.

Ставка по ипотеке ниже, чем по обычному кредиту. Когда вы берете у банка деньги в долг, на остаток долга каждый месяц начисляются проценты. Ипотечный кредит обычно выдается под более низкий процент, чем потребительский, но банк все равно не прогадает. Чем дольше вы пользуетесь его деньгами, пусть даже по более низкой ставке, тем больше заплатите процентов. Ипотечный кредит можно оформить на срок до 30 лет.

С потребительским кредитом иначе: обычно его выдают максимум на 7—10 лет и под более высокий процент — ставка порою в два раза выше ипотечной. Так банк страхует себя от риска невозврата долга, ведь он не берет в залог купленную недвижимость и не сможет в случае чего ее продать.

Если у вас есть немного денег на первоначальный взнос и возможность отдавать долг в течение долгого времени — ипотека может быть оптимальным решением. Долг размазывается на весь срок кредита, благодаря этому снижается ежемесячный платеж. Можно взять крупную сумму и отдавать много лет, не слишком урезая свой бюджет и качество жизни.

Потребительский кредит всегда дороже ипотечного. Например, в схожих ситуациях Сбер при ипотеке выдаст 3 миллиона на 5 лет под 9,3%

Потребительский кредит всегда дороже ипотечного. Например, в схожих ситуациях Сбер при ипотеке выдаст 3 миллиона на 5 лет под 9,3%

А вот потребительский кредит на эту же сумму будет уже под 12,9%

А вот потребительский кредит на эту же сумму будет уже под 12,9%

Можно получить субсидию от государства на покупку квартиры. Государство готово помочь с покупкой квартиры: дать денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Для этого придуманы разные программы: материнский капитал, льготная ипотека для семей с детьми, субсидия для молодых семей, специальные программы для врачей, учителей и военных, деньги многодетным семьям на погашение ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге учителя могут оформить льготную ипотеку: педагог самостоятельно оплачивает 20% стоимости квартиры и получает беспроцентную рассрочку оплаты 60% стоимости квартиры на 10 лет или до увольнения из бюджетной организации.

У всех этих программ разные условия, некоторые программы можно использовать одновременно. В ближайших уроках мы подробно разберем льготные программы, по которым можно взять ипотеку по сниженным ставкам, и расскажем, под какую из них вы подходите.

Цена вашей недвижимости замораживается. Когда вы берете квартиру в ипотеку, для вас она перестает дорожать: вы годами перечисляете банку фиксированные ежемесячные платежи и не беспокоитесь, что квартиры на рынке дорожают.

Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 20 000 ₽ в месяц через 20 лет будут восприниматься как 4000 ₽. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. Но, с другой стороны, тем больше процентов платите.

Как правило, зарплата растет вслед за инфляцией. Поэтому сегодня ипотечные платежи могут забирать половину вашего заработка, а спустя годы — лишь незначительную его часть.

В отличие от аренды, часть денег можно вернуть. Если вы не справитесь с нагрузкой и решите продать ипотечную квартиру, то даже в этой ситуации можно вернуть часть потраченных денег: банк заберет только сумму долга, а остальные вырученные деньги достанутся вам. А вот деньги, отданные за съем жилья, вернуть не получится.

Кроме того, при покупке квартиры у вас возникнет право вернуть часть денег за счет имущественного вычета. Сумма возврата может составить 650 тысяч рублей: 260 тысяч — за квартиру, 390 тысяч — по ипотечным процентам. В одном из следующих уроков мы пошагово расскажем, как получить вычет.

Можете делать с квартирой почти все, что хотите. В собственной, пусть и ипотечной, квартире вы сами решаете, какой ремонт делать, какую мебель и технику покупать. Вы можете заводить животных, растить детей и не бояться, что за разрисованные обои вам выкатят штраф. Квартиру можно даже сдать, обменять или продать — нужно только заручиться согласием банка. Со съемным жильем такой свободы нет: правила устанавливает хозяин квартиры, а он не всегда идет навстречу нанимателям.

Кроме того, когда у вас своя квартира, можно не переживать, что вас внезапно попросят с нее съехать. Выселить из ипотечной квартиры куда сложнее, чем расторгнуть договор аренды. Банку выгодно, чтобы вы жили в квартире и платили проценты, а вот арендодатель в этом не так заинтересован — если он решит поселить в квартире своих детей, продать ее или сдать другим арендаторам по более выгодной цене, то церемониться не будет.

Почему ипотека не всем нравится

Ипотека не идеальна, помимо плюсов у нее есть и минусы. Перед тем как решиться на ипотеку, подумайте, с какими неудобствами вы готовы мириться.

Вы становитесь не так мобильны. Уехать из съемной квартиры, поменять район или даже город намного проще, чем продать ипотечную квартиру и поселиться в новом месте. Если вы привыкли легко передвигаться и часто менять обстановку, ипотечная квартира может вам не подойти. Обычно на нее решаются те, кто хочет надолго обосноваться в каком-то месте.

Приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку. Когда на жилье есть 30—40 тысяч рублей, вы встаете перед выбором: снять комфортабельную квартиру в хорошем районе недалеко от метро или взять ипотеку в спальном районе на окраине за те же деньги. Ипотека вряд ли подойдет, если вам важнее жить в комфорте и вы не готовы терпеть неудобства, пусть и ради собственной квартиры.

Риск не справиться с платежами и влезть в долги. Ипотечные кредиты обычно выдают на десятки лет, но никто не гарантирует, что за это время не возникнет ситуация, которая помешает регулярно гасить долг. Банк может пойти навстречу и на время снизить финансовую нагрузку, но это непростой и небыстрый процесс. Со съемным жильем все проще: перестало хватать денег — снимаешь квартиру подешевле.

Большая переплата. Банк начисляет процент за каждый день пользования своими деньгами. Когда вы берете кредит под 9% на 5 лет, вы отдаете банку 20% стоимости квартиры. За 10 лет переплата будет уже в полтора раза, а если возьмете кредит на 20 лет, то за одну квартиру заплатите как за две.

Чтобы сократить переплату, многие заемщики гасят кредит досрочно — направляют на погашение больше денег, чем изначально договаривались с банком. Уменьшается долг, а вместе с ним и проценты, которые нужно заплатить банку. Про выгодные схемы досрочного погашения мы вам еще расскажем.

Нужны деньги на первоначальный взнос и страховку. Когда вы снимаете жилье, ваши первоначальные вложения невелики. Вам понадобятся деньги за первый и последний месяцы аренды и на комиссию агенту. С покупкой квартиры все сложнее: нужно иметь хотя бы 15% от ее стоимости, деньги на оценку, страховку, государственную регистрацию. В случае со съемной квартирой это десятки тысяч рублей, а на ипотеку нужно сразу иметь сотни тысяч, если не миллионы.

Как банки решают, кому давать деньги на покупку жилья, а кому нет

Банки выдают ипотечные кредиты довольно часто и научились отстаивать свои интересы: отточили договоры до совершенства, просчитали прибыли, внесли цену возможной ошибки или форс-мажора в финальную стоимость кредита.

С начала 2020 года в России было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов — это как если бы все жители Екатеринбурга пошли и взяли ипотеку. Но, несмотря на рекордное количество кредитов, банки не будут рисковать и давать деньги всем подряд.

Перед тем как дать в долг крупную сумму, банк оценивает свою выгоду и риски от предстоящей сделки. В первую очередь для него важна надежность заемщика и ликвидность приобретаемой недвижимости. Банку важно убедиться, что вы будете в состоянии за все время сделать 200—300 ипотечных платежей и что если с этим будут проблемы, то купленную квартиру можно будет быстро продать.

Сможете ли вы исправно платить по кредиту. Перед тем как выдать деньги на покупку квартиры, банк должен понять, какую сумму вам можно безопасно одолжить. Это зависит в основном от вашего заработка — чем выше зарплата, тем больше денег вам готовы дать в долг. Поэтому в первую очередь банк убедится, что у вас есть работа и ваш заработок реальный.

Чтобы это понять, банк попросит принести с работы заверенную работодателем копию трудовой книжки и справку о доходах за последние 6—12 месяцев. В трудовой книжке банк обратит внимание на стаж работы. Чем больше стаж, тем больше уверенности, что ваш доход регулярный и вы в силах планировать бюджет на долгий срок.

Наличие другой недвижимости или автомобиля тоже будет плюсом: в случае проблем с платежами вам будет что продать, чтобы погасить кредит.

Банк проверит не только те документы, что вы сами предоставили, но и другую информацию — из разных источников. Например, изучит вашу кредитную историю или позвонит работодателю. У каждого банка есть свой отработанный алгоритм проверки, поэтому не рекомендуем что-то утаивать: нестыковки все равно обнаружатся и испортят картину.

Как выглядит надежный заемщик для банка

Возраст: 27—50 лет. Официально кредит выдают заемщикам от 18 до 60 лет, но обычно банки опасаются выдавать кредиты слишком молодым или, наоборот, пожилым заемщикам. У двадцатилетних финансовое положение еще не такое устойчивое, а не служивших мужчин до 27 лет могут призвать в армию. В более старшем возрасте доходы, как правило, растут, но после 50 лет повышается риск потери работы и снижения доходов.

Работа: государственная или крупная частная компания. Лучше всего, если это работник из стабильной или развивающейся сферы деятельности, например юрист или программист.

Стаж работы: 3—5 лет. Профессионал ценится выше, чем начинающий специалист: в случае увольнения он быстрее найдет новую работу и продолжит платить ипотеку. Банки настороженно относятся к заемщикам, которые часто меняют работу.

Доход: белая зарплата в 2—3 месячных ипотечных взноса. В банках приняты разные соотношения между платежом и доходом, но обычно кредит на покупку жилья дают в том случае, если ежемесячный платеж по нему не превышает половины доходов.

Первоначальный взнос: 20% от стоимости квартиры. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита. Если у заемщика накоплено на квартиру 15—20% от ее стоимости, банк понимает, что у человека все хорошо с финансами.

Активы: автомобиль, квартира. В случае проблем с деньгами заемщик сможет продать имущество и продолжить платить.

Кредитная история: положительная, без просроченных кредитов. Для банка это значит, что заемщик и раньше брал кредиты, знает правила игры и готов их соблюдать.

Есть семья, ребенок. Семья и дети — плюс к надежности заемщика, если это не многодетная семья, а партнер работает. Члены семьи, не приносящие доход, снижают надежность в глазах банка.

Нет судимости и серьезных проблем со здоровьем. Так меньше риск, что заемщик не сможет зарабатывать и платить.

Все эти требования к заемщику могут меняться. Например, если заемщик берет ипотеку в банке, где у него зарплатный проект, условия по стажу могут быть более лояльными. Нехватку стажа может компенсировать оформление ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости, высокий — более 50% — первоначальный взнос или надежный созаемщик, то есть человек, который будет гасить кредит вместе с вами. Банк понимает, что идеальный заемщик — редкое явление, поэтому в каждом случае будет принимать индивидуальное решение.

Можно ли будет быстро продать ипотечную недвижимость, чтобы вернуть деньги. Даже если вы идеальный заемщик с большой зарплатой, банку все равно нужно подстраховаться и иметь возможность вернуть свои деньги, если у вас внезапно возникнут трудности с выплатой ипотеки. Для этого нужно, чтобы выбранное вами жилье было ликвидным, то есть пользовалось спросом. Так его можно будет продать без лишних проволочек.

Принято считать, что легче всего продаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Хорошо, если жилье расположено недалеко от метро и в районах с хорошей инфраструктурой — садиками, школами, парками, магазинами и больницами. На ликвидность влияет и материал, из которого построен дом: квартиры в кирпичных и монолитных домах покупают охотнее. Качественный ремонт, количество собственников и наличие среди них детей тоже имеют значение. Чем сложнее сделка, тем дольше банку придется искать покупателей.

Представьте, что вы захотели купить квартиру с четырехметровыми потолками, анфиладной планировкой и лепниной. Но есть нюанс: квартира находится в дореволюционном доме, ему больше ста лет. Перекрытия в таком доме деревянные, проводка старая, помимо этого у дома может быть много других проблем. Продать такую квартиру в случае чего банку будет непросто: ценителей винтажной недвижимости в разы меньше, чем тех, кто готов купить новостройку или не самую старую вторичку. Поэтому кредит на покупку такой квартиры могут не одобрить.

Чтобы определить ликвидность недвижимости, банк попросит вас обратиться к специалистам, которые оценят квартиру и подготовят отчет об этой оценке. Так он удостоверится, что жилье продается за адекватную цену и будет пользоваться спросом в течение всего срока ипотечного кредита.

Также банк привлечет юристов и проведет собственную проверку, чтобы понять, нет ли каких-то нарушений или условий, которые смогут затруднить продажу, например незаконных перепланировок или родственников продавца, имеющих право оспорить сделку.

Насколько вы готовы к ипотеке

Ипотека — это финансовый забег на много лет. Поэтому важно еще на старте правильно оценить свои силы. Чтобы это сделать, задайте себе три главных вопроса: сколько денег у вас есть на первоначальный взнос, на какой срок вы готовы взять кредит и какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить.

Сколько денег у вас есть на первоначальный взнос. Когда вы показываете банку, что у вас есть деньги на первоначальный взнос, то предстаете перед ним как более надежный заемщик: раз вы смогли накопить на взнос, значит, у вас все хорошо с финансами. По условиям большинства банков для первоначального взноса у вас должно быть минимум 10—15% от стоимости квартиры.

Среднестатистический россиянин старается действовать осторожнее и обычно вносит 20—30% . Логика простая: чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, ведь вы покупаете часть квартиры на свои деньги и меньше берете в долг у банка. Кроме того, больший первоначальный взнос позволит купить более дорогую недвижимость. Например, 3 млн рублей могут стать половиной взноса за квартиру стоимостью 6 млн, а могут — 15% за квартиру стоимостью 20 млн.

На какой срок вы готовы взять ипотеку. Кто-то спокойно относится к ипотеке на 20 лет и считает это суровыми реалиями жизни, а кто-то с дрожью думает о том, что квартира будет в залоге пять лет, и набирается сил, чтобы расквитаться с долгом как можно раньше.

По части срока все индивидуально. Чем больше срок, тем больше процентов банку заплатит заемщик, но тем меньше будет ежемесячный платеж. Кроме того, у заемщика остается право гасить кредит досрочно и таким образом сокращать срок ипотеки.

Если посмотреть статистику — в среднем в России ипотеку берут на 18 лет, а расплачиваются за 7.

Какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить. Банк понимает, что вы не можете весь свой заработок направлять на погашение кредита: должны оставаться деньги и на жизнь. Перед тем как одобрить кредит, банк захочет убедиться, что платежи по нему не пустят вас по миру.

Большинство банков сходятся в том, что на выплату ипотеки не должно уходить более 50% дохода: чем больше платеж, тем меньше заемщик защищен в случае непредвиденных обстоятельств, например потери работы.

Эксперты считают более безопасным вариант, когда ежемесячный платеж не превышает половины от ваших свободных денег — тех, что остаются после оплаты всех счетов и покупки необходимого.

Итоги

  1. Ипотека — это возможность купить недвижимость, на которую у вас сейчас нет денег.
  2. Купленное жилье принадлежит не банку, а вам. Банк лишь ограничивает вас в некоторых правах и запрещает проводить сделки без его одобрения.
  3. Когда вы берете ипотеку, инфляция работает на вас и постепенно съедает долг: чем дольше гасите кредит, тем более дешевые рубли отдаете банку.
  4. Ипотека не бесплатна: каждый месяц на остаток долга банк начисляет проценты. При большом сроке переплата по процентам может составить 100%. Вы будто покупаете две квартиры: одну себе, другую банку.
  5. Идеальных заемщиков не существует. Шанс получить ипотечный кредит есть у любого, кто может исправно платить по кредиту и покупает обычное жилье.

Что дальше

В следующем уроке мы попробуем финансово подготовиться к ипотеке. Посчитаем, сколько вы можете тратить на ипотеку, чтобы не жить в режиме тотальной экономии. Расскажем, как накопить на первоначальный взнос и не сойти с дистанции. И поведаем о главном лайфхаке ипотечника — генеральной репетиции.

Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника. Чит-коды для реальной жизни — в нашем телеграм-канале: @t_uchebnik

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотека — возможность стать владельцем собственной недвижимости, не имея на руках всей суммы для оплаты квартиры или дома. Оформить кредит выгоднее, чем платить за аренду: даже если ежемесячный платеж по ипотеке выше, в итоге вы становитесь владельцем недвижимости.

Команда Райффайзен Банка

Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

  • Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
  • Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
  • Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

  • паспорт заемщика
  • СНИЛС, ИНН
  • справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях
  • копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью
  • справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду
  • копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

  • устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
  • право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
  • разрешение на возведение дома;
  • кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

  • паспорт;
  • право собственности на недвижимость;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи, акт передачи, договор дарения или наследования;
  • выписку из домовой книги;
  • справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
  • подтверждение, что жилье не находится в залоге;
  • если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
  • если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

  • слишком часто продавалась;
  • продавцом выступает несовершеннолетний;
  • квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
  • находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, представляющей собой профессиональное сообщество специалистов определенной отрасли, созданное для контроля за качеством услуг и обеспечения материальной ответственности участников. Ответственность оценщика должна быть застрахована на сумму от 300 000 руб. Если сомневаетесь в оценщике или СРО, можете запросить у банка список рекомендуемых организаций.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

  • район, инфраструктура, транспортная доступность;
  • срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
  • метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
  • состояние ремонта, коммуникационных систем;
  • среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
  • итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

На этапе согласования объекта и получения окончательного одобрения необходимо отправить в банк все полученные ранее документы на объект, документы продавца и покупателя, договор купли-продажи. Сделать это можно дистанционно: банки предоставляют доступ к личному кабинету для оформления ипотеки, где происходит обмен данными.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

  • сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть
  • сведения о предмете — тип, адрес, договор купли-продажи
  • сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта
  • ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты
  • порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

Банк выдает кредит, средства поступают на счет заемщика и сразу же резервируются банком до момента регистрации ипотеки Росреестром. Регистрация занимает до 3 дней, после получения уведомления банк переводит деньги на счет продавца через Сервис Безопасных Расчетов.
После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Регистрация права собственности

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

1. Заемщик и продавец подписывают акт приема-передачи
жилья;
2. В МФЦ регистрируют право нового собственника;
3. Заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

  • 2 заявления от имени заемщика и продавца;
  • ипотечный договор;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • паспорта заемщика и продавца жилплощади;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.

Что такое ипотека простыми словами. Все нюансы об ипотечном кредите

Фото: Shutterstock

Ипотека — главный инструмент решения жилищного вопроса россиян и быстрорастущий рынок кредитования. Вместе с экспертами отвечаем на основные вопросы, связанные с получением и оформлением жилищного кредита.

  1. Что такое ипотека
  2. Ставки по ипотеке
  3. На какое жилье можно оформить ипотеку
  4. Основные требования к ипотечному заемщику
  5. Созаемщик в ипотеке
  6. Расчет ипотеки
  7. Дифференцированный или аннуитетный платеж
  8. Налоговый вычет по ипотеке
  9. Можно ли продать квартиру в ипотеке
  10. Ипотечные программы
  11. Как взять ипотеку
  12. Страхование
  13. Рефинансирование
  14. Досрочное погашение

Что такое ипотека

Ипотека — это долгосрочный банковский кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, апартаментов) или строительство дома. Помимо того что ипотека выдается под определенную цель, она имеет свои особенности, которые отличают ее от обычного кредита.

Одно из основных отличий — это оформление залога. В качестве гарантии может выступать приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость (квартира, дом, апартаменты, земельный участок, гараж). «Отличие ипотеки от обычного кредита в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья. До момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость находится под обременением, собственник не может ее продать, подарить или сделать перепланировку без одобрения банка-кредитора», — пояснила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Ипотеку от обычного кредита отличает сумма, которая берется на покупку жилья. Из-за высокой стоимости недвижимости размер кредита может исчисляться миллионами рублей. Кроме того, ипотека в большинстве случаев оформляется на длительный срок — 20–30 лет.

Закон об ипотеке

Основной закон, регламентирующий выдачу ипотеки в России, — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в 1998 году. Периодически в документ вносятся изменения. Кроме того, соответствующие положения об ипотеке содержатся в Жилищном и Земельном кодексах и других нормативно-правовых документах.

Ставки по ипотеке

Ипотеку от других кредитов отличают более низкие ставки. Сами ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные (они зависят напрямую от ключевой ставки ЦБ и, как правило, выше ее значения на 3–4 п.п.) и льготные (по программам с господдержкой и программам от застройщика, они ниже рыночных, даже могут быть ниже ключевой).

На начало сентября 2023 года средняя ставка по рыночным программам составляет:

  • на новостройки — 13,76% годовых;
  • на вторичное жилье — 13,97%;
  • по рефинансированию — 13,85%.

По льготным программам ставки в несколько раз ниже, например:

  • по дальневосточной ипотеке — 1,68% (максимум по программе — 2%);
  • по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%);
  • по семейной ипотеке — 5,54% (максимум — 6%);
  • по ипотеке с господдержкой —7,57% (максимум — 8%).

Ставки могут быть еще ниже и выше указанных значений. Некоторые застройщики и банки предоставляют скидки по ставкам. В конце лета 2023 года наметился тренд на повышение ипотечных ставок по рыночным программам. Связано это с тем, что в августе ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12%. Многие банки увеличили ставки вслед за ключевой.

Ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные и льготные

Ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные и льготные (Фото: Shutterstock)

  • Ипотека под 16%: банки массово повышают ставки по кредитам
  • Нулевой ипотеки больше нет: какие акции теперь предлагают застройщики
  • Поддержка спроса: какие скидки и акции дают банки покупателям жилья

На какое жилье дают ипотеку

Выдавая ипотеку, банк в первую очередь оценивает риски невозврата, поэтому для него важно, на какую именно недвижимость он выдает кредит, отмечает директор по стратегии ФГ «Финам» Ярослав Кабаков. Если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, залоговая недвижимость отойдет банку. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной и юридически чистой, поясняет он. Банки устанавливают определенные критерии к недвижимости. По словам Ярослава Кабакова, такая недвижимость должна быть:

  • пригодной для проживания, не быть аварийной, ветхой или подлежащей сносу;
  • без обременений, не быть под арестом, предметом судебных разбирательств и споров;
  • если в ней проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа;
  • должна быть зарегистрированной; если это частный дом, то необходимо провести межевание и установить все границы.

«Также в недвижимости не должно быть прописанных третьих лиц, особенно несовершеннолетних. Банки все это проверяют, процесс стандартизированный. На мой взгляд, участие банка в сделке снижает риски для покупателя», — добавил директор по стратегии ФГ «Финам».

Сама недвижимость, которая приобретается в ипотеку, может быть как на вторичном, так и на первичном рынке. Если говорить о типах недвижимости, то жилищный кредит можно оформить:

  • на квартиру;
  • дом;
  • строительство дома;
  • земельный участок;
  • апартаменты;
  • долю в недвижимости.

«Можно купить долю в недвижимости в ипотеку, но только на вторичном рынке. Такая недвижимость низколиквидная, поэтому ипотечных программ на покупку доли немного, а сами условия обычно по ним хуже — выше ставка или первый взнос», — отметил Ярослав Кабаков.

Оформить ипотеку можно на новостройку, дом или его строительство, вторичное жилье или апартаменты

Оформить ипотеку можно на новостройку, дом или его строительство, вторичное жилье или апартаменты (Фото: Shutterstock)

Кто может взять ипотеку

Список требований к потенциальному заемщику по ипотеке каждый банк формирует самостоятельно. Но есть общие правила, которым должен соответствовать заемщик:

  • быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка). Пенсионеры также могут подать заявку на ипотеку, но с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет, отметили в «Домклик» (входит в Сбербанк);
  • быть гражданином России (сейчас также активно развивается ипотечное кредитование иностранных граждан);
  • иметь стабильный доход, возможно оформление ипотеки как ИП и самозанятого. В качестве дохода учитываются зарплата, пенсия или доход от аренды другой квартиры. Социальные выплаты и детские пособия в качестве дохода не учитываются, пояснили в «Домклик». «Если дохода для получения ипотеки недостаточно, можно привлечь созаемщика — требования к нему будут такие же, как к титульному заемщику», — отметили там. «При оценке уровня платежеспособности в первую очередь банками оценивается тот факт, что выплаты по ипотечному кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов заемщика (обычно расчет идет на месяц)», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом»;
  • иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
  • внести первый взнос — это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для заемщика;
  • иметь положительную кредитную историю. «Важно отсутствие долгов по текущим кредитам, задолженности ФССП и банкротства. Если клиент соответствует всем этим требованиям, он может оформить ипотечный кредит», — сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Обычно банки предъявляют требования к возрасту и доходу заемщика. Также учитываются кредитная история и наличие работы

Обычно банки предъявляют требования к возрасту и доходу заемщика. Также учитываются кредитная история и наличие работы (Фото: Shutterstock)

Созаемщик в ипотеке: кто может им быть

Оформить ипотеку можно сразу на нескольких человек. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Важная особенность созаемщика в том, что он несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик. Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам.

Расчет ипотеки

Одно из требований выдачи ипотеки — наличие первого взноса. Комфортным минимальным взносом считается сумма от 20% стоимости жилья. Но некоторые банки выдают ипотеку со взносом ниже — 10–15%. «Однако нужно учитывать, что ставка кредитования при таком показателе первоначального взноса будет выше», — предупредила Ирина Бабина.

Ипотека рассчитывается, исходя из основных параметров — ставки, первоначального взноса, типа и стоимости жилья и срока кредитования. Практически все банки имеют на своих сайтах ипотечные калькуляторы, которые позволяют рассчитать ипотеку. Чтобы получить расчет ипотеки, необходимо указать следующие параметры, пояснили в «Домклик»:

  • тип жилья. Нужно выбрать тип жилья, на который планируется оформить кредит. От этого зависят доступные программы кредитования, стоимость жилья, а соответственно, и ставки на ипотеку. Например, для покупки недвижимости на первичном рынке доступно больше программ, включая льготную ипотеку;
  • ипотечную программу. Для расчета ипотеки также важно выбрать ипотечную программу, так как от этого будут зависеть ставка и доступная сумма кредита;
  • стоимость недвижимости. От стоимости недвижимости будут зависеть сумма кредита и также ежемесячный платеж;
  • первоначальный взнос. При расчете обязательно нужно указать размер первоначального взноса;
  • срок кредита. От срока кредита зависят ежемесячные платежи, а также переплата за пользование кредитом. Как правило, чем меньше срок, тем меньше переплата, но ежемесячный платеж при этом будет больше. На основе указанных данных калькулятор покажет ипотечную ставку, сумму кредита, необходимый доход и ежемесячный платеж.

Примеры расчетов

Вы решили взять квартиру по программе с господдержкой за 5 млн руб. на 15 лет. Для первоначального взноса у вас есть 15% от стоимости недвижимости — 750 тыс. руб. Предварительный расчет покажет, что ежемесячный доход при таких условиях должен быть не меньше 54,8 тыс. руб., а платеж составит 39,1 тыс. руб. в месяц.

Платеж по рыночной ипотеке (ставка 14,7%) при тех же параметрах будет составлять по состоянию на август 2023 года 58,6 тыс. руб., а необходимый доход — 76,1 тыс. руб.

Дифференцированный или аннуитетный платеж

Платеж по любому кредиту состоит из основного долга (тела кредита) и процентов, и ипотека не исключение. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом. Распределение этих частей внутри платежа может быть разным — как раз оно и определяет разницу между аннуитетным и дифференцированным платежами, поясняют аналитики «Домклик».

При аннуитете ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования остается одинаковым, но меняется распределение процента и основного долга внутри платежа. Проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, а основного долга — меньше. Аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита или выходе на пенсию.

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.

Сейчас более популярен аннуитетный платеж — найти кредитный продукт с дифференцированной системой выплат довольно сложно, говорят эксперты. Например, Сбербанк перестал выдавать кредиты с дифференцированными платежами в 2011 году.

  • Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
  • Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать

Размер платежа по ипотеке зависит от суммы кредита, первоначального взноса, срока и ставки

Размер платежа по ипотеке зависит от суммы кредита, первоначального взноса, срока и ставки (Фото: Shutterstock)

Какие ипотечные программы существуют

С господдержкой (льготная)

Действует до 1 июля 2024 года. С 6 января 2023 года подобный кредит можно взять лишь однажды. Воспользоваться программой может любой совершеннолетний гражданин России.

  • Ставка — не более 8%.
  • Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для всех остальных регионов — 6 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — не менее 18 лет.

Семейная

Распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (как родными, так и усыновленными), а также на родителей, у которых появился ребенок начиная с 2018 года. Также льготный кредит положен парам, воспитывающим детей-инвалидов. На землях сельских поселений Дальневосточного федерального округа программа затрагивает вторичный рынок. В остальном условия тождественны программе с господдержкой.

  • Ставка — не более 6%.
  • Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — от 18 лет.

На строительство дома

Льготная ипотека позволяет получить кредит на строительство дома, в том числе своими силами. Семейная ипотека под 6% допускает лишь возведение коттеджа с привлечением подрядной организации или застройщика. IT-ипотека под 5% распространяется только на первичный рынок (готовые коттеджи и участки с подрядом).

  • Ставка — 5–8%.
  • Максимальная сумма кредита — 20 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент выплаты ипотеки).

На вторичное жилье

Льготную ипотеку на вторичном рынке сейчас могут оформлять только семьи с детьми-инвалидами, причем исключительно в регионах, где не строятся новые многоквартирные дома.

  • Ставка — 13,97%.
  • Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 15%.
  • Возраст заемщика — не менее 21 года.

Военная

В выдаче военной ипотеки, кроме банка и заемщика, участвует государственная структура Росвоенипотека. В основе данной схемы лежит накопительный механизм (средства на специальный счет начисляются из федерального бюджета), а долг гасит Минобороны.

  • Ставка — 5%.
  • Максимальная сумма кредита — 3,3 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 5%.
  • Возраст заемщика — не менее 21 года.

Сельская

Сельская ипотека подразумевает покупку и строительство жилья на сельских территориях с населением не более 30 тыс. человек.

  • Ставка — 2,7%.
  • Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
  • Максимальный срок — 25 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — 21–75 лет.

Дальневосточная

Действует во всех 11 регионах ДФО. Оформить ее могут лишь молодые семьи (супруги не старше 35 лет), одинокие родители до 35 лет с детьми, не достигшими 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и региональных программ повышения мобильности, медики и педагоги, проработавшие в ДФО не менее пяти лет, граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа. К последним четырем категориям не применяются требования относительно возраста и семейного положения.

  • Ставка — не более 2%.
  • Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
  • Максимальный срок — 25 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент погашения ипотеки).

Для молодой семьи

Пары с детьми могут рассчитывать на льготную семейную ипотеку. Кроме того, правительство намерено субсидировать накопление средств на первоначальный взнос молодым людям, арендующим жилье.

  • Ставка — 3,7%.
  • Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — не более 35 лет.

Для IT-специалистов

Ипотека для IT-специалистов в первую очередь направлена как на развитие строительной отрасли, так и на удержание в стране высококвалифицированных специалистов.

  • Ставка — не более 5%.
  • Максимальная сумма кредита — 18 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — 18–50 лет.

На коммерческую недвижимость

Суть программы заключается в том, что физические лица смогут оформить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости. Раньше такая возможность была только у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

  • Максимальная сумма кредита — 100 млн руб.
  • Максимальный срок — 25 лет.
  • Размер первоначального взноса — 30%.
  • Возраст заемщика — 21–75 лет (на момент погашения ипотеки).

Без подтверждения дохода

Когда потенциальный заемщик не может подтвердить доходы стандартной справкой и копией трудовой книжки, у него есть возможность получить ипотеку по двум документам (паспорт и СНИЛС). Жилищный кредит при таких условиях банки предоставляют как на новостройки, так и на вторичку.

  • Максимальная сумма кредита — 30 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 20%.
  • Возраст заемщика — 21–70 лет.

Промышленная

Промышленная ипотека — это денежный заем у банка под залог недвижимости. Его может взять бизнес, чтобы приобрести готовую промышленную площадку и быстро запустить производство.

  • Ставка — от 3% до 5%.
  • Максимальная сумма кредита — 500 млн руб.
  • Максимальный срок — 7 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 15%.

Для самозанятых

В качестве подтверждения платежеспособности самозанятым требуется предоставить справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход.

  • Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
  • Максимальный срок — 30 лет.
  • Размер первоначального взноса — от 15%.
  • Возраст заемщика — не менее 21 года.

Для пенсионеров

Доля ипотечных заемщиков старше 55 лет на рынке составляет не более 3%. Нередко банки вводят ограничения по максимальному возрасту на момент закрытия ипотеки, обычно он не превышает 75 лет.

  • Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
  • Размер первоначального взноса — от 15%.
  • Возраст заемщика — 75 лет (на момент выплаты ипотеки).

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка 

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка (Фото: Shutterstock)

Как взять ипотеку

Какие документы нужны для ипотеки:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • военный билет (для мужчин призывного возраста);
  • документ, официально подтверждающий доход. Для наемных работников — справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и договора, для ИП — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и декларация.

«При подаче заявки по любой из ипотечных госпрограмм заемщику нужно подготовить документы, подтверждающие право на льготу. Например, чтобы получить семейную ипотеку, понадобятся копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей (с отметкой о российском гражданстве)», — объясняет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Как оформить ипотеку:

  • клиент предоставляет на рассмотрение в банк заполненную анкету и необходимые документы;
  • банк рассматривает заявку от одного до трех рабочих дней, после чего выносит решение;
  • в случае положительного решения согласовываются все параметры сделки, договор;
  • назначается день сделки, которая проводится в банке;
  • документы направляются на регистрацию.

Страхование ипотеки

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечный заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

Налоговый вычет по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку благодаря налоговым вычетам в общей сложности можно вернуть до 650 тыс. руб. Это максимальный размер суммарной налоговой льготы по основной сумме покупки и уплаченным процентам по кредиту. Главные условия для получения вычета — нужно платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.

Максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%, или максимально 260 тыс. руб. При покупке квартиры в ипотеку у заемщика есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от суммы базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. Рассчитать сумму вычета по процентам можно онлайн с помощью специализированных сервисов. Обычно они доступны на сайтах банков.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — 13% можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 520 тыс. руб. (или 13% от 4 млн руб.).

  • Налоговый вычет: что нужно знать при покупке квартиры
  • Налоговый вычет по ипотеке: как вернуть деньги за уплаченные проценты

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение. После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.

Это может быть:

  • досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  • продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  • продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  • продажа ипотечного жилья банком.
  • Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
  • Как взять ипотеку: инструкция
  • Как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капитала
  • Экономия на кредите: от чего можно отказаться при получении ипотеки

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *