Что такое эксклюзивный договор с агентством недвижимости
Перейти к содержимому

Что такое эксклюзивный договор с агентством недвижимости

  • автор:

Эксклюзивный договор. Что такое, откуда появился и зачем он клиенту и риэлторам?

Сам термин возник в России с момента появления рынка недвижимости как такового.

Как только появилось больше одного риэлтора или агентства в городе надо было как-то «привязать» клиента (как покупателя, так и продавца) к себе. Качество сервиса у всех агентств и риэлторов тогда (да и сейчас) было плюс-минус одинаковым.

Поэтому надо было привязывать более «жестко». Очевидным решением было сделать это на юридическом уровне.

Поэтому и появился «эксклюзивный договор». Или короче. – «эксклюзив».

Что такой ЭД

Договор оказания услуг между агентством недвижимости/ частным маклером и клиентов (продавцов или покупателем), согласно которому агентство или риэлтор выступали единственным представителем клиента в покупке или продаже его недвижимости.

Соответственно, клиент не имел права работать с другими участниками рынка.

Или даже самостоятельно.

Да, да, по эксклюзивному договору клиент не мог, например, сам продавать свою квартиру. Давать своё объявление. Проводить показы самостоятельно.

Или смотреть подобранные самостоятельно квартиры.

А если он все же он покупал или продавал без агентства, то все равно должен был заплатить комиссию риэлтору.

Да, да – даже если агентство или риэлтор не приложили никаких усилий для покупки или продажи!

До недавнего прошлого, агентства и риэлторы использовали еще один прием, затрудняющий работу клиентов с другими агентами.

У клиента-продавца отбирали оригиналы документов на квартиру!

Конечно, клиент сам добровольно отдавал их, заключая эксклюзивный договор. Под опись, все такое.

Но фактически это было изъятие документов у собственников.

А в те времена без оригиналов документов что-либо сделать с недвижимостью, хоть и можно было (например, заказать дубликаты), но мало кто заморачивался с этим.

Поэтому передача на ответственное хранение документов по продаваемой квартире как гарантия эксклюзивности договора с клиентом-собственником была очень хорошим решением

Для риэлторов, конечно.

Зачем ЭД агентствам недвижимости?

Чтобы клиент не сбежал, не передумал по пустякам. И вообще не дергался.

Так как с клиента-покупателя никаких документов не получится взять, многие агентства не работали (и не работают) с покупателями квартиры в принципе. Предпочитая ловить их в свои сети на квартиры клиентов-продавцов.

Подписывая с покупателями договора, только если они берут квартиру клиента. Получается две комиссии по одному договору. Класс же!

Нужно ли это клиентам?

Как ни странно, да. Продавать свою недвижимость через одно агентство/риэлтора намного выгоднее чем через нескольких. Почему это так я подробно рассказывал в пятом выпуске подкаста «Риэлтор не нужен!» (доступен на любой платформе).

Если речь идет о клиенте-покупателе, то и тут один агент намного лучше, чем несколько. Просто потому, что контролировать работу одного всегда проще, чем двух, трех и так далее.

Пара интересных моментов и нюанс

Первый – чтобы работать с агентом на эксклюзивных началах, клиенту придется очень тщательно выбирать этого самого риэлтора.

А это непростая задача (и выбор по рейтингу/оценкам в интернете здесь не работает, если что!)

как грамотно юридически расстаться с таким «эксклюзивным» агентством или риэлтором, если те не делают свою работу так, как нужно?

То же не тривиальная задача в российских условиях.

Ведь мало кто из риэлторов (агентства недвижимости уж точно) готовы менять эксклюзивные договора под каждого клиента. А сами договора изначально, естественно, защищают интересы только одной стороны. Не клиентов, само собой.

А еще есть один нюанс:

понятие эксклюзивного договора (как формат продажи услуги потребителю) нет в российском праве.

Что с этим можно сделать, и какая судебная практика сложилась, будем разбираться в следующих статьях.

В телеграм-канале проекта есть много других статьей, наблюдений и моих (не самых положительных) позиций по вопросам рынка недвижимости, которых здесь никогда не будет. Подписывайтесь!

Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Согласно опросу, проведенному на нашем сайте (Куда вы обратитесь, чтобы продать квартиру?), 20% продавцов недвижимости хотели бы выставить свою квартиру во все агентства, не заключая при этом никакого договора. Еще 14% проголосовавших попробовали бы продать квартиру самостоятельно, без помощи агентств недвижимости. Так нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать недвижимость, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют агенты по недвижимости? Давайте разбираться…

Что такое эксклюзивный договор?

Эксклюзивный договор – это документ, согласно которому, агентство недвижимости обязуется оказать некие услуги. Обычно в этот перечень входит:

— консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;

— правовая экспертиза документов на недвижимость;

— размещение рекламы (вид и объем рекламы определяются, как правило, на усмотрение агентства);

— поиск покупателя на продаваемый объект;

— организация и проведение переговоров между Покупателем и Продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;

— подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе;

— оформление сделки, регистрация права собственности в Учреждении Юстиции;

— и где-нибудь последним пунктом идет «обеспечение сохранности документов, переданных продавцом недвижимости агентству».

Вот тут-то и кроется основная причина «упрямства» продавца: нежелание заключать эксклюзивный договор обычно вызвано опасением за сохранность передаваемых агентству документов на квартиру. Или еще больше — страхом, что, используя оригиналы правоустанавливающих документов, злоумышленники смогут продать квартиру без ведома хозяина.

Обоснована ли подобная тревога? Во-первых, принимая на хранение документы на квартиру, агентство выдает соответствующий договор хранения документов (расписку), в котором обязуется в случае утери или порчи документов восстановить их за свой счет и своими усилиями. Во-вторых, продать квартиру без соответствующей доверенности, лично подписанной собственником недвижимости и заверенной нотариально, невозможно. Причем, в такой доверенности четко должно быть указано, кому и что именно доверяет сделать собственник (да еще, к примеру, и за какую цену). Все равно опасаетесь? Обращайтесь в крупные, известные агентства недвижимости. Или не оставляйте оригиналы документов вовсе – некоторые агентства идут навстречу и практикуют так называемый «мягкий эксклюзив» — все то же самое, только вместо оригиналов в агентстве остаются копии документов и «честное слово собственника», что ни с кем больше работать он не будет, кроме как с этим агентством.

Кстати, это и есть главная обязанность продавца, заключающего эксклюзивный договор с агентством: не заключать в период действия эксклюзивного договора аналогичного договора с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя (особенно через другие АН), а в случае получения предложения от покупателей — адресовать их агентству недвижимости, являющемуся Стороной эксклюзивного договора.

Продажа без эксклюзивного договора

А если вообще никакой договор с агентством не заключать, будет ли АН заниматься продажей квартиры? Теоретически, да. Агентство занесет вариант в базу (состоящую порой из нескольких тысяч таких же объектов), будет предлагать потенциальным покупателям, если квартира соответствует критериям запроса, возможно, даже будет активно рекламировать. Сначала…

Вполне вероятно, что агентство разместит в средствах массовой информации «новенький» объект. И очень скоро обнаружит, что еще десяток АН рекламируют эту же квартиру. Да еще и собственник активно действует – присутствует тут же с контактами. Ответ на вопрос, кому будут звонить покупатели в случае заинтересованности, вполне очевиден. Естественно, агентство просто не в состоянии рекламировать все объекты, находящиеся в базе. Поэтому в зависимости от скорости отслеживания ситуации в каждом конкретном агентстве, эта квартира рано или поздно будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлтерской фирме или агенту тратить деньги на бесполезную рекламу?

Желая быстрее продать квартиру и обратившись в несколько агентств недвижимости, хозяин рассчитывал, что конкуренция только усилит эффективность, и квартира будет продана в кратчайшие сроки и по лучшей цене. На самом деле такие квартиры реализуются по остаточному принципу. Риэлторы охотнее работают по эксклюзивным договорам, так как более защищены в вопросе получения комиссионных. Агент, заключивший эксклюзивный договор, сам заинтересован в скорейшей продаже квартиры, поэтому он отслеживает рекламу, предлагает квартиру своим коллегам и знакомым в других агентствах, – словом, делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя.

Бояться эксклюзивного договора не стоит, а вот на условия расторжения договора необходимо обратить особенное внимание! Они прописываются в каждом договоре: где-то можно в любой момент расторгнуть эксклюзивный договор без особых санкций, в ином агентстве — не ранее оговоренного срока, а в другом — за досрочное расторжение еще и денег потребуют в возмещение напрасных трат на рекламу и проделанную специалистом работу (да, в общем-то, и справедливо).

Резюме n-s-k.net

Поручить продажу своей квартиры одному агентству в рамках эксклюзивного договора, выставить во все риэлтерские фирмы или заниматься решением этого вопроса самостоятельно – каждый выбирает для себя способ, исходя из наличия соответствующих знаний, свободного времени и готовности «добывать» информацию из различных источников. Главное, чтобы не получилось как в пословице «про дитя у семи нянек».

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Эксклюзивный договор — зачем он нужен при продаже квартиры и чем полезен?

Понятие «эксклюзивный договор» может восприниматься как договор с какими-то привилегиями для сторон. Отчасти это так, но на рынке недвижимости в это понятие закладывается немного другой смысл. Когда риэлтор предлагает заключить эксклюзивный договор для продажи квартиры, собственники могут отказываться из-за того, что не знают, что это, и опасаться подписывать непонятный документ. На самом деле благодаря его заключению можно быстрее и дороже продать недвижимость.

Разбираемся, что такое эксклюзивный договор на недвижимость, на каких условиях его заключают и какие у него преимущества и недостатки.

Многие люди не знают, что такое эксклюзивный договор и зачем он нужен. Фото: ru.freepik.com

Что такое эксклюзивный договор

Суть заключается в том, что владелец квартиры, дома или другого объекта предоставляет преимущественное право оказать услуги по продаже одному лицу — агентству недвижимости. Подписание такого договора обязывает владельца объекта не обращаться в другие агентства или к другим риэлторам.

Собственники недвижимости часто думают, что если договор эксклюзивный, то он подразумевает более высокую комиссию для риэлтора. На практике комиссия риэлтора в большинстве случаев такая же, как и при подписании обычного договора на оказание услуг по продаже объекта.

Договор обычно заключают после первой встречи с клиентом. Но такой документ не обязательный – его подписывают по обоюдному желанию сторон. Со стороны риэлтора подписание документа воспринимается в качестве гарантии того, что он проведет сделку и получит свое вознаграждение. Для владельца недвижимости подписание договора означает, что специалист заинтересован в быстрой продаже объекта и по хорошей стоимости. От этого зависит то, насколько быстро и какую сумму получит риэлтор по результатам сделки.

Что входит в договор

Среди обязательных пунктов эксклюзивного договора следующие:

Содержание договора в разных агентствах может отличаться, но в нем присутствуют обязательные пункты. Фото: uristhome.ru

  • дата и место заключения договора;
  • наименования сторон – данные агентства недвижимости и собственника квартиры;
  • предмет договора – оказание услуг по продаже недвижимости;
  • характеристика объекта, который продается по договору;
  • права и обязанности сторон;
  • продолжительность действия договора;
  • цена сделки, размер вознаграждения и порядок проведения расчетов;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон в случае неисполнения обязательств.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора для продавца квартиры

Плюсы заключения эксклюзивного договора

Собственникам квартиры может казаться, что эксклюзивный договор выгоден исключительно агентству недвижимости, а продавцу лучше обратиться к нескольким риэлторам. Но на самом деле для собственника квартиры есть определенные преимущества, среди которых следующие:

При продаже по эксклюзивному договору больше вероятности получить обратную связь от потенциальных покупателей. Фото: ru.freepik.com

  • риэлтор вкладывает больше сил и времени в продажу недвижимости, поскольку понимает, что вероятность получить комиссию гораздо выше. Это не значит, что при заключении обычного договора риэлтор не будет работать. Но если собственник заключит обычный договор с одним агентством, это не помешает ему обратиться в одно или в несколько других агентств. Риэлтор в таком случае понимает, что может проработать бесплатно — он будет размещать объявления, общаться с потенциальными покупателями, проводить показы, но в итоге окажется, что квартиру купит клиент другого риэлтора или агентства;
  • квартира при продаже по эксклюзивному договору может быть реализована по более высокой цене. Если продажей занимается несколько риэлторов, они могут намеренно снижать стоимость, чтобы быстрее провести сделку и получить деньги за свою работу, пусть и меньше, чем хотелось;
  • на площадках с объявлениями не будет дублей — нескольких публикаций о продаже одного объекта, но выложенных разными агентствами. Это также может негативно повлиять на стоимость продажи, если цена, указанная в объявлениях с учетом комиссий риэлторов, будет отличаться;
  • при обращении сразу в несколько агентств или к нескольким риэлторам есть риск утечки данных о квартире и самом собственнике, которые предоставляются при подписании договора;
  • при обращении в одно агентство экономится время владельца квартиры. Продавцу при подписании договора об оказании услуг с несколькими агентствами приходится тратить время на общение с риэлторами, на предоставление документов, отвечать на возникающие вопросы. Чем больше привлечено риэлторов, тем больше времени придется потратить. Также приходится дополнительно согласовывать просмотры квартиры, если сразу несколько покупателей от разных риэлторов хотят ее посмотреть;
  • при эксклюзивном договоре, как правило, более эффективная реклама, охватывается больше площадок с объявлениями. Если продавец не гарантирует, что он не обратится в другие агентства, риэлтор может ограничиться публикацией объявлений на одной площадке. В этом случае вероятность продажи ниже;
  • у покупателей квартиры, которые видят объявления об одном и том же объекте, но от разных продавцов, может сложиться впечатление, что объект никто не хочет брать. Такой фактор затягивает продажу, а иногда делает ее невозможной, если цена не будет снижена;
  • квартиры, которые продают по эксклюзивному договору, чаще вызывают доверие у покупателей. Как правило, заключение такого договора означает, что объект более тщательно проверен на юридическую чистоту и возможные риски, которые могут быть в сделке;
  • продавец получает обратную связь от покупателей. При работе по эксклюзивному договору риэлтор сообщает собственнику квартиры о каждом возражении клиента. Это дает возможность устранить некоторые недостатки объекта. Например, убрать источник неприятного запаха, заменив сифон под раковиной. При заключении обычного договора все будет зависеть от добросовестности клиента и его профессионализма, но не все будут тратить время на то, чтобы донести такие детали.

Недостаток заключения эксклюзивного договора

Основная проблема может выражаться в том, что собственник квартиры ошибется при выборе агентства. В результате этого могут появиться следующие недостатки:

  • цена квартиры будет определена неправильно. При слишком низкой клиент получит меньше денег за свой объект. При слишком высокой придется долго ждать сделку, периодически снижая цену;
  • риэлтор составит объявление о продаже сфотографирует объект, но сделает это непрофессионально. Например, он укажет недостаточно информации или сделает фотографии, из которых не будет понятно, как выглядит квартира. На такие объявления будет мало откликов покупателей или не будет совсем;
  • риэлтор будет неграмотно проводить показы. Например, опаздывать на просмотр, назначать его нескольким клиентам одновременно, давить на покупателей, уговаривая их купить квартиру.

Так стоит ли заключать эксклюзивный договор

При подписании эксклюзивного договора нужно понимать — никто не может гарантировать, что квартира будет быстро продана и по той цене, по которой хочет собственник. И причиной этого может быть не только плохая работа риэлтора, но и ликвидность объекта, установленная собственником цена.

Однозначно нельзя сказать, что лучше заключать эксклюзивный договор, чем обычный договор оказания услуг. Может оказаться, что обращение в несколько агентств позволит быстрее и дороже продать квартиру. Поэтому перед тем, как принимать решение, нужно ознакомиться с условиями конкретного договора и взвесить возможные преимущества и недостатки его заключения.

Что такое эксклюзивный договор с агентством недвижимости

Что можно сделать, если проблема повторяется

— Запустить проверку антивирусом.

Не сработает — напишите поддержке. Обязательно укажите свой город, провайдера и IP.

Что не так с IP

С него идёт очень много запросов — как если бы вы разом открывали десятки вкладок или слишком часто обновляли страницу.

Обычно такое бывает, когда одним IP пользуются несколько человек. Например, если ваш провайдер объединяет абонентов в подсети, вы открываете сайт с рабочего компьютера или пользуетесь VPN. Также причина может быть в расширениях браузера и вирусах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *