Если заемщик не платит ипотеку что будет созаемщику
Перейти к содержимому

Если заемщик не платит ипотеку что будет созаемщику

  • автор:

Кто такой созаемщик

Аватар автора

Как ипотечный брокер я знаю, что банки охотнее выдают кредит, если привлекается созаемщик.

Ко мне обращаются клиенты, чтобы подобрать выгодные условия по ипотеке и повысить шансы на одобрение. Из личного опыта я поняла, что созаемщик увеличивает шансы на одобрение, а также может сыграть положительную роль и в других случаях. Расскажу, для каких целей он нужен, когда без него не обойтись и как правильно оформить ипотечную сделку с участием созаемщика.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Кто такой созаемщик по ипотеке

Если нужен ипотечный кредит, то обычно договор подписывает основной заемщик. Созаемщик — это второй участник ипотечного договора. Он отвечает перед банком по всем обязательствам наравне с главным заемщиком по ипотеке. Например, муж и жена покупают квартиру, если нет брачного договора или согласия, один из супругов становится основным заемщиком, а второй — созаемщиком. Если основной заемщик перестанет выплачивать кредит, банк попросит выплачивать второго супруга как созаемщика. Еще это называется солидарной ответственностью.

В ипотечном договоре нет указаний, кто именно выплачивает кредит. Но если просрочить платеж, информацию о задолженности внесут в кредитную историю обоих — и заемщика, и созаемщика.

Закон о заемщиках по ипотеке. Созаемщик — это дополнительный участник по ипотечному договору. Его доходы могут учитывать, когда будут определять максимальный размер ипотеки. Например, зарплата заемщика — 60 000 ₽ в месяц. Банк одобрит кредит, по которому платеж не превышает 36 000 ₽ в месяц.

Если привлечь к договору созаемщика с подтвержденным доходом 50 000 ₽ в месяц, размер ежемесячного платежа может повыситься до 66 000 ₽. То есть с помощью созаемщика можно увеличить размер ипотечного кредита или срок кредитования.

Когда нужен созаемщик. Его привлекают по разным причинам, перечислю основные:

  1. Если основной заемщик состоит в официальном браке, супруг всегда становится созаемщиком. Чтобы освободить его от участия в сделке, нужно представить в банк нотариальное согласие на сделку или брачный договор, по которому он может не участвовать в покупке жилья.
  2. Если нужно увеличить сумму ипотечного кредита или срок ипотеки. Все участники сделки представляют справку о доходах, а банк суммирует доходы и увеличивает лимит. Или, например, к моменту полной выплаты ипотеки заемщику исполнится 80 лет. Он не соответствует возрастному цензу. Банк может одобрить кредит, но потребует привлечь более молодого созаемщика.
  3. Если нужно снизить ставки по ипотеке. Например, если у созаемщика есть зарплатная карта в банке кредитования, кредитор может уменьшить базовую ставку.
  4. Если планируют использовать субсидии. Женщина в декретном отпуске хочет купить недвижимость, а первоначальный взнос внести материнским капиталом. Неработающему заемщику ипотеку не оформят, поэтому к сделке привлекают работающего созаемщика. По его доходам банк рассчитает максимальный лимит по ипотечному кредиту.
  5. Если заемщик — иностранец. Банк может одобрить ипотеку, но с привлечением гражданина РФ как созаемщика.

Обложка статьи

Заемщик, созаемщик и поручитель — в чем разница

Ипотека — это двухсторонний договор между банком и заемщиком. Иногда на стороне заемщика может выступать созаемщик или поручитель, у каждого из них — своя роль. Расскажу, чем они различаются.

Титульный заемщик. Это главный участник ипотечного договора, на него всегда оформляют право собственности.

Созаемщик. Дополнительный участник ипотечного договора. Он также может стать сособственником приобретаемой недвижимости, доли в ней или участвовать в сделке без оформления собственности. Например, супруги-созаемщики покупают квартиру в совместную собственность. Или два брата договариваются купить общий дом. Но один берется выплатить три четверти стоимости ипотеки, а второй — четверть. По кредитному договору первый выступает титульным заемщиком, а второй — созаемщиком.

Еще один пример. У заемщика невысокая официальная зарплата. Он привлекает созаемщиком друга, который может подтвердить доход. Титульный заемщик планирует самостоятельно выплачивать ипотеку и становится единственным собственником недвижимости.

Но если за него весь долг выплатит созаемщик, то у него возникнет право вернуть часть уплаченной суммы пропорционально его доле — регрессное требование.

Поручитель. В отличие от созаемщика он не несет солидарной ответственности по ипотеке. Он лишь ручается, что титульный заемщик будет добросовестно исполнять обязательства по кредиту. А еще не участвует доходом в расчете максимальной суммы займа или увеличения срока кредита, например, как это бывает с созаемщиком.

Но если заемщик не может вносить платежи, обязательства переходят на поручителя. Несмотря на обязанность выплачивать долг за заемщика, поручитель не получает права собственности или доли в ипотечной недвижимости. В последние годы банки почти ушли от поручительства, но все же в отдельных банках это осталось, например в ВТБ.

Кто может быть созаемщиком

Основные требования к созаемщикам обычно такие же , как и к заемщику:

  1. Возрастной ценз.
  2. Дееспособность.
  3. Официальное трудоустройство.

Но банк может изменить требования к созаемщику в зависимости от целей, для которых его привлекали.

Обложка статьи

Требования банков к созаемщику. Если созаемщик не участвует доходами в ипотеке, банк предъявляет к нему два требования — гражданство РФ и дееспособность. Гражданство определяют по паспорту, дееспособность — на глаз при встрече.

Созаемщики, которые участвуют доходами, должны быть официально трудоустроены, подтвердить доходы и проходить по возрасту. В зависимости от условий банка возраст созаемщика — от 18—21 и до 65—75 лет.

У банков могут быть и дополнительные требования в зависимости от внутреннего регламента работы. Например, постоянная или временная регистрация на момент одобрения ипотеки.

Банк «Санкт-Петербург» указывает, что возраст созаемщика, доход которого не учитывают, может быть любым — предельных ограничений нет

Банк «Санкт-Петербург» указывает, что возраст созаемщика, доход которого не учитывают, может быть любым — предельных ограничений нет

Могут ли быть созаемщиками супруги, дети и другие родственники. У каждого банка свои требования к статусу созаемщика. Но любой кредитор примет в качестве солидарных должников по ипотеке супругов, даже гражданских, и близких родственников.

Гражданский брак записывают со слов участников. Но если банк засомневается в отношениях созаемщиков, он может по телефону провести перекрестное анкетирование. Например, ипотечный менеджер может спросить, во сколько супруга возвращается с работы или кто из гражданских супругов оплачивает коммунальные платежи. Если ответы не совпадут, банк может отказать в выдаче ипотеки.

Многие банки допускают привлекать созаемщиками, например, друзей или коллег.

Банк «Дом-рф» указывает, что созаемщиками могут быть родственники или третьи лица в общем количестве до четырех человек

Банк «Дом-рф» указывает, что созаемщиками могут быть родственники или третьи лица в общем количестве до четырех человек

Одобрят ли заемщика с плохой кредитной историей. Решение банка зависит от конкретной ситуации: есть текущие просрочки, которые погасили в текущем году или несколько лет назад. Еще банк смотрит на общий профиль заемщика. Каждого клиента рассматривают в индивидуальном порядке.

Если у заемщика плохая кредитная история и ему отказали в нескольких банках, я советую привлечь созаемщика с хорошей кредитной историей. Это повышает шансы на одобрение. В случае если титульный заемщик не справится с платежами, второй участник выплатит кредит.

Например, ко мне обратились супруги, которые хотели купить квартиру. Они планировали сделать основным заемщиком мужа — он официально трудоустроен в крупной и узнаваемой компании «Леруа Мерлен». Жена работала в студии маникюра, и работодатель представил справку о доходах в свободной форме. По решению супругов она должна была выступать созаемщиком.

Прежде чем отправлять заявки в банк, я проверила кредитную историю обоих супругов. Оказалось, что муж набрал более 10 микрозаймов, из которых половину еще выплачивал. Из-за такого количества микрозаймов рейтинг у супруга был низким, и банки могли отказать в выдаче ипотеки.

Мы сделали жену основным заемщиком — у нее не было ни единого микрозайма и положительная кредитная история. А супруг выступал созаемщиком. Заявку одобрили за 15 минут.

Обложка статьи

Права и обязанности созаемщика

Созаемщик несет солидарную ответственность по ипотеке, и у него такие же обязанности, как у заемщика. Основная — своевременно уплачивать взносы по кредиту.

Остальные обязанности зависят от того, есть ли у него право собственности на ипотечную квартиру. Например, созаемщик с долей собственности должен содержать залоговое имущество в нормальном состоянии, оплачивать свою долю ЖКУ и прочее.

О правах и обязанностях участников ипотеки мы рассказали подробно в статьях «Обязанности при наличии ипотеки» и «Права, если есть ипотека».

Обложка статьи

Какие риски несет созаемщик

Созаемщик несет общую с заемщиком ответственность по ипотеке, и его риски зависят от платежной дисциплины титульного заемщика. Вот что нужно учитывать созаемщику, если он решит участвовать в ипотечной сделке:

  1. Придется выплатить долг, если заемщик перестанет платить по кредиту. Но в отличие от поручителя, который после выплаты кредита может через суд взыскать с заемщика всю сумму долга, у созаемщика такого права нет. Он может потребовать только часть суммы — за вычетом своей доли. Поэтому стоит хорошо подумать, прежде чем становиться созаемщиком. Или соглашаться на ипотеку с условием, что вам выделят долю в недвижимости.
  2. Могут возникнуть сложности с новым кредитом — информация об ипотечном займе указывается в кредитной истории, и новый банк рассчитывает финансовую нагрузку с учетом взносов по ипотеке.
  3. Может ухудшиться кредитная история, если заемщик перестанет выплачивать долг, а у созаемщика не будет возможности вносить полный платеж.

Вот как выглядит информация о созаемщике в кредитной истории — в строке «Отношение» блока «Счет» указывают «Совместный»

Вот как выглядит информация о созаемщике в кредитной истории — в строке «Отношение» блока «Счет» указывают «Совместный»

Как взять ипотеку с созаемщиком

Необходимые документы. Перечень документов зависит от статуса созаемщика. Есть два основных варианта.

Документы, если доход созаемщика учитывают:

  1. Паспорт.
  2. По выбору — водительское удостоверение, полис ДМС, СНИЛС или ИНН.
  3. Документ о доходах — справка о доходах по форме банка или в свободной форме, выписка по зарплатному счету или по лицевому счету в СФР.
  4. Документ об официальном трудоустройстве — заверенная копия трудовой книжки или трудового договора, СТД-ПФР, но такое подтверждение принимают не все банки.

Документы, если доход созаемщика не учитывают:

  1. Паспорт.
  2. По выбору — водительское удостоверение, полис ДМС, СНИЛС или ИНН.

Кроме перечисленных документов заемщик и созаемщик подают анкету-заявление и согласие на обработку персональных данных по форме банка. Если созаемщиком выступает супруг или супруга титульного заемщика, представляют свидетельство о браке.

Обложка статьи

В зависимости от особенностей сделки или категории созаемщика банк может запросить дополнительные документы. Например, у ИП, генерального директора и учредителя ООО запросят выписку с расчетного счета и декларацию за последний календарный год или за два последних квартала, если отчет сдают ежеквартально.

Самозанятый созаемщик должен предоставить справку о постановке на учет и справку о доходах по НПД за последние шесть месяцев или год. В Тинькофф Журнале уже была статья про ипотеку для самозанятых.

Если заемщики используют программу «ипотека по паспорту», они предъявляют паспорта и второй документ, например водительское удостоверение. Подтверждать трудовую деятельность и доходы не нужно.

Как подписывается кредитный договор с участием созаемщика. Созаемщик подписывает тот же кредитный договор, что и заемщик.

Созаемщик ставит подпись в отдельном поле рядом с подписью титульного заемщика

Созаемщик ставит подпись в отдельном поле рядом с подписью титульного заемщика

Можно ли переоформить ипотеку на созаемщика

Любые изменения в составе ипотечных участников придется согласовывать с залогодержателем — банком.

Самый частый случай — супруги взяли ипотеку, а потом развелись. Чтобы вывести одного из них из ипотеки и переоформить его долю на второго супруга, придется предоставить банку документы. Например, судебное решение, соглашение о разделе имущества или брачный договор. Но даже с такими документами кредитор может отказаться выводить бывшего супруга из ипотеки.

Обложка статьи

Если банк разрешит, стороны готовят документы:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Кредитный договор.
  3. Документы на ипотечную квартиру, например выписку из ЕГРН.
  4. Документы о трудоустройстве и доходе — зарплаты созаемщика должно хватать на погашение кредита без заемщика.
  5. Заявление на внесение изменений в кредитный договор — бланк заявления можно скачать с сайта банка или запросить у ипотечного менеджера.

Заполненное заявление вместе с другими документами подают в отдел сопровождения ипотечных займов. Заявление могут рассматривать от 10 до 30 рабочих дней — срок зависит от условий работы конкретного банка. При положительном решении ипотеку переоформляют на созаемщика, и он становится единственным участником сделки. Обычно для переоформления состава заемщиков стороны подписывают дополнительное соглашение к кредитному договору.

В заявлении на смену созаемщиков нужно указать причину, почему клиенты хотят поменять состав заемщиков

В заявлении на смену созаемщиков нужно указать причину, почему клиенты хотят поменять состав заемщиков

Основания для смены титульного заемщика. Чтобы переоформить ипотеку на созаемщика, одного желания мало. Нужно в заявлении указать уважительную причину, например развод супругов.

Если банк не возражает, ипотеку переоформляют на созаемщика. К вышеперечисленным документам стороны прикладывают свидетельство о расторжении брака, а также брачный договор, решение суда или соглашение о разделе имущества.

Стороны подписывают допсоглашение к кредитному договору. Если банк оформлял закладную, изменения вносят и в нее — в разделе о залогодателе указывают сведения о новом заемщике.

Обложка статьи

Можно ли поменять созаемщика

Обычно ипотеку оформляют на 20—25 лет. За это время обстоятельства могут измениться, например, супруги-созаемщики разводятся. После развода можно вывести из ипотеки бывшего супруга.

Документы для изменения состава созаемщиков:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Документы о трудоустройстве, например заверенная копия трудовой.
  3. Справка о доходах — банк должен убедиться, что созаемщик сможет выплачивать ипотеку.
  4. Кредитный договор и договор залога, если его составляли.
  5. Выписка из ЕГРН.
  6. Заявление по форме банка на смену созаемщиков — в нем клиенты указывают способ извещения о принятом решении, например на адрес электронной почты.

За изменения в кредитном договоре банк может взимать комиссию.

«Росбанк-дом» берет 2% от суммы ипотечного долга, но не менее 55 000 ₽ для Москвы, Санкт⁠-⁠Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и не менее 45 000 ₽ для других регионов

«Росбанк-дом» берет 2% от суммы ипотечного долга, но не менее 55 000 ₽ для Москвы, Санкт⁠-⁠Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и не менее 45 000 ₽ для других регионов

Может ли созаемщик отдельно взять ипотеку на себя

Созаемщик может оформить ипотечный кредит в любом банке — обычно нет ограничений по количеству ипотек на клиента. Важно, чтобы дохода хватало на оплату кредитных обязательств и новую ипотеку.

Когда банки принимают решение о выдаче кредита, они рассчитывают показатель долговой нагрузки (ПДН) — соотношение получаемого дохода к выплачиваемым кредитам. Большинство банков считают максимальный ПДН до 50—60% . Допустим, у клиента подтвержденный ежемесячный доход 100 000 ₽, тогда общая сумма выплат по всем кредитам не должна превышать 60 000 ₽ в месяц.

Но нельзя дважды взять льготную ипотеку, субсидируемую государством. С 1 января 2023 года льготную ипотеку или ипотеку с господдержкой можно оформить только один раз. Аналогичное условие есть по сельской ипотеке.

Обложка статьи

Имеет ли созаемщик право на долю в квартире

Все банки разрешают выделить долю созаемщику-супругу — такая собственность считается совместной. В отношении других созаемщиков решение банка зависит от его политики: некоторые банки запрещают выделять третьим лицам доли в залоговой квартире. Но запрет устанавливают не все банки, поэтому перечислю все допустимые варианты:

  1. Титульный заемщик — единственный собственник.
  2. Заемщик и созаемщик владеют долями.
  3. Созаемщик становится единственным собственником ипотечной недвижимости.

Не каждый банк разрешит оформить собственность, тем более полную, на созаемщика — условия нужно узнавать на первой консультации с ипотечным специалистом.

Режим собственности может зависеть от особенностей сделки. Например, жена-созаемщик в качестве первоначального взноса использует материнский капитал. Как распорядитель субсидии она обязательно становится сособственником.

Обложка статьи

Может ли созаемщик получить налоговый вычет

Созаемщик имеет такие же права и обязанности, как и титульный заемщик. Поэтому он может оформить два вида вычетов — на покупку недвижимости и на оплату ипотечных процентов, если владеет долей в квартире. Но при условии, что он тоже собственник недвижимости.

Выплату начисляют пропорционально его доле. Например, у созаемщика в собственности 1/ 2 квартиры — 13% рассчитают с этой доли. Если у созаемщика нет доли, но собственность совместная — квартиру супруги купили в браке, то также может получить вычеты. А вот когда у созаемщика нет доли в квартире, то и вычет ему не положен.

Что означает банкротство созаемщика по ипотеке

При банкротстве и списании долга могут обратить внимание на имущество должника, например на квартиру, долю в уставном капитале ООО, автомобиль или акции. Имущество продают на торгах, а вырученными деньгами погашают долг.

Если имущества нет, то и продавать нечего. Это касается ипотеки, когда у созаемщика нет доли. А титульный заемщик продолжает исправно вносить платежи, поскольку у созаемщиков солидарная ответственность, при списании долгов одного заемщика выплачивать ипотеку придется другому.

Если у созаемщика-банкрота есть доля или собственность на всю квартиру, его имущество попадет в конкурсную массу и может быть продано на торгах. Вырученную сумму арбитражный управляющий выплатит кредиторам в счет оплаты задолженности.

При банкротстве одного из созаемщиков-супругов ипотечную квартиру продают на торгах. Супруги-созаемщики несут перед кредитором солидарную ответственность. Поэтому банк может требовать погашения общего долга за счет реализации заложенного имущества в общем объеме.

К такому выводу пришел Верховный суд в деле о продаже ипотечной квартиры — общей собственности супругов. Один из них проходил процедуру банкротства, и залоговую квартиру продавали на торгах.

Суды нижестоящих инстанций посчитали возможным возместить супруге банкрота ее долю от продажи залоговой квартиры. Однако судебная коллегия не согласилась с доводами нижестоящих инстанций — по решению Верховного суда вся сумма с продажи должна идти в счет оплаты задолженности перед кредитором.

Что происходит с созаемщиками при разводе

Если созаемщиком выступал супруг, при разводе один из супругов может выйти из ипотечного кредита. Но только с согласия банка. Бывшим супругам нужно написать заявление и приложить подтверждающие документы — брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда. В каждой ситуации банк принимает индивидуальное решение о выводе участника ипотеки.

Обложка статьи

Я знаю ситуации, когда клиенты обращались к банку по несколько раз, и только с третьей или пятой попытки им разрешали вывести бывшего супруга из ипотеки. Судебная практика тоже неоднозначная.

В Ростове-на-Дону в 2016 году жена обратилась в суд и попросила вывести бывшего мужа из ипотеки. До иска клиенты обращались в банк и получили отказ. Суд поддержал женщину, потому что банк не предоставил доказательств того, что при выходе одного из созаемщиков из договора его права как кредитора ухудшатся.

А вот в Санкт-Петербурге в 2020 году дело повернулось иначе, и суд отказался вывести бывшего супруга из ипотеки. Он посчитал, что для изменения условий кредитного договора развод супругов и составление брачного договора недостаточно. При этом банк отказывал клиентам, но с дополнительным условием — он готов был вывести созаемщика при предоставлении другого заемщика взамен исключенного.

Как перестать быть созаемщиком по ипотеке

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств. После подписания кредитного договора созаемщик берет на себя обязательства, среди которых — вернуть кредит.

Чтобы отказаться от выполнения обязательств, нужно получить согласие банка или изменить условия кредитного договора через суд. В суде придется доказывать, что произошли изменения, которые стороны не могли предвидеть при подписании кредитного договора.

Как выйти из ипотечного договора. Созаемщик может выйти из кредитного договора тремя способами.

  1. С согласия кредитора можно выйти из ипотечного договора или поменять созаемщика — нужно подать заявление по форме банка и указать причину, например расторжение брака.
  2. По решению суда: на суде нужно доказать, что обстоятельства изменились и созаемщик больше не может считаться стороной ипотечного договора. Например, созаемщик получил инвалидность и не может вносить платежи. Но судебная практика противоречива, и много случаев, когда суды не выводят из ипотеки даже бывших супругов, потому что расторжение брака не считается существенным обстоятельством для изменения условий договора.
  3. Через рефинансирование ипотеки: некоторые кредиторы предлагают перевести ипотеку с одновременной сменой созаемщиков — убрать одного или добавить новых.

В другой статье Тинькофф Журнала мы подробно разобрали, как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал.

Что происходит в случае смерти созаемщика

Последствия смерти созаемщика зависят от режима собственности. Перечислю возможные варианты.

Долевая собственность с титульным заемщиком. Если остались наследники, они вместе с наследством получают обязанности, например погасить ипотеку. Если наследники не объявятся или откажутся от наследства, обязательства перейдут на заемщика, потому что ответственность перед кредитором была общая.

Обложка статьи

Созаемщик не имел собственности в ипотечной недвижимости. Все обязательства по оплате ипотечного долга переходят к заемщику.

Жизнь созаемщика застрахована. Если созаемщик страховал жизнь и здоровье по ипотеке, страховая компания выплатит долг созаемщика, но не больше суммы страховой премии. Но нужно учитывать нюансы — страховую премию выплачивают, если причина смерти считается страховым случаем.

Если застрахованный занимается на отдыхе дайвингом или профессиональным спортом, но скрыл это при оформлении страхового полиса, то смерть в результате несчастного случая не относится к страховым рискам. Это прописано в условиях комплексного ипотечного страхования от компании «Ренессанс»

Если застрахованный занимается на отдыхе дайвингом или профессиональным спортом, но скрыл это при оформлении страхового полиса, то смерть в результате несчастного случая не относится к страховым рискам. Это прописано в условиях комплексного ипотечного страхования от компании «Ренессанс»

Стоит ли становиться созаемщиком

Участие созаемщика в ипотеке может быть полезным обеим сторонам или только одной из них, например заемщику.

Плюсы:

  1. Ипотека на более выгодных условиях — можно снизить ставку или увеличить максимальную сумму.
  2. Право собственности в ипотечной квартире — для созаемщиков, которые владеют долей.
  3. Налоговый вычет за покупку и проценты, даже если их оплачивает заемщик — для созаемщиков-супругов.

Минусы:

  1. Риски стать единственным плательщиком по ипотеке, если заемщик перестанет выплачивать долг.
  2. Высокая кредитная нагрузка, из-за которой могут возникнуть сложности при получении нового кредита.

Обложка статьи

Что в итоге

  1. Созаемщик в ипотеке может упростить получение кредита, а может и усложнить жизнь заемщика в будущем, если перестанет выполнять договоренности.
  2. Созаемщика обычно привлекают в ипотеку, чтобы улучшить условия — продлить срок, снизить ставку, увеличить максимальный лимит.
  3. Созаемщик рискует — ему придется выплачивать ипотечный кредит, если титульный заемщик перестанет вносить платежи.
  4. Долговая нагрузка по ипотеке учитывается при оформлении нового кредита. Даже если взносы выплачивает титульный заемщик.
  5. Созаемщик может владеть долей в ипотечной недвижимости. Но тогда возникнут сложности при выводе созаемщика из ипотеки — банк может отказать.
  6. Созаемщиком можно становиться, если абсолютно уверен в платежеспособности титульного заемщика или при выделении доли.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Елена Грудинина
Кого бы вы пригласили созаемщиком по ипотеке?

Загрузка

Натуральный, держи в курсе нас

У меня нет созаемщика, ни поручителей, все сама.

Брали с мужем ипотеку в Сбере, маму включили в созаемщики, потому что у неё есть зарплатная карта,а с ней ниже %. Мама в другом городе, делала доверенность по образцу Сбера. Её включили в созаемщики без проблем, я везде расписалась. Сложности начались дальше. Сделка была нотариальная — покупали вторичку у семьи с детьми-собственниками. Нотариуса совершенно не устроили формулировки в доверенности от мамы и она чуть не свернула сделку. Ситуация осложнялась тем, что у продавцов в тот же день была встречная покупка новой квартиры. Слава богу, нотариус вошла в положение и сказала, чтобы завтра мама оформила новый документ у нотариуса по месту жительства. Сделку провели, а на регистрацию она её отправила только после того, как мы прислали нужный документ от мамы. Конечно, сами виноваты: я считала, что главное согласовать эту доверенность с банком и раз его всё устроило,то и всё ок,а надо было заранее и нотариусу показать.

По рискам
«Придется выплатить долг, если заемщик перестанет платить по кредиту.»

Если основной заемщик перестал платить, а созаемщику все равно (его позвали номинально для снижения ставки), то по ипотеке кроме кредитной истории он рискует своим имуществом?? Потому как ипотека подразумевает, что в случае прекращения платежей ответственность ограничивается той квартирой, за которую платили (банк ее продаст)

Здравствуйте, планируем брать семейную ипотеку на меня, у мужа плохая кредитная история. Как лучше поступить в такой ситуации? Получается нам могут отказать из-за этого в ипотеке. Можно каким-то образом не учитывать его кредитную историю или оформить ипотеку без созаемшика( не учитывая мужа)?

Автор статьи

Наталья, да, так можно, предоставите от мужа нотариальное согласие и все. Его проверять не будут, так работают многие банки. Просто заранее уточните этот момент

Здравствуйте, подскажите, собираемся брать дальневосточную ипотеку, у меня плохая КИ, у мужа всё в норме, прочитав статью не поняла, можно ли взять её с моей плохой КИ?:(

Автор статьи

Отредактировано

Софья, ипотеку прекрасно дают, когда у одного из супругов плохая КИ, тут еще не понятно что с КИ, может и вам одобрят, требования ки по ипотеке довольно лояльные.

А так, супруга с негативом мы не включаем в сделку и все- от него нотариальное согласие на сделку

Мы подробно разобрали может ли созаемщик с плохой КИ взять ипотеку в другой статье, может она будет вам полезна)

Что произойдет, если бывший муж или жена не платит ипотеку

Ситуации, когда супруги вместе приобретают жилье в кредит и после этого разводятся, случаются нередко. Для банка сам факт семейных отношений не имеет решающего значения, однако наличие двух ответственных по кредиту лиц вместо одного снижает риск невзыскания долга в случае проблем с выплатой ипотеки — а значит, повышает шанс одобрения заявки на нее.

Впрочем, сегодня мы ведем речь о залоговом кредите, расходы по которому банк всегда может погасить через реализацию этой недвижимости. Даже после развода мужчина и женщина остаются участниками ипотечной сделки, если сама ипотека изначально оформлялась на них обоих. Да и режим совместно нажитого имущества никто не отменял, а это тоже повлечет свои последствия в случае бракоразводного процесса. Кому платить ипотеку после развода, как разделить квартиру, купленную в браке в кредит, и что делать, если бывший супруг не платит ипотеку — обо всем этом в нашей статье.

Что делать с ипотекой после развода

Право решать, что делать после развода с кредитом, принадлежит обоим супругам. Варианты могут быть следующими:

  1. Продолжать платить по графику. После погашения недвижимость будет принадлежать обоим в равных долях — имущество, приобретенное в браке, признается совместно нажитым и по умолчанию является собственностью супругов в соотношении 50/50. Однако в брачном договоре или соглашении о разделе имущества бывшие муж и жена могут предусмотреть иной порядок раздела. Например, скидываться на ежемесячный платеж или вносить ипотечные суммы поочередно: один месяц одна сторона, другой месяц — вторая. В такой ситуации согласований с банком не потребуется. Кредитной организации абсолютно параллельно, кто будет платить ипотеку. Главное, не допускать просрочек.
  2. Одному из экс-супругов отказаться от кредита и от доли в квартире в пользу другого. Тогда долговое бремя полностью на него и ложится. Здесь потребуется согласие банка, поскольку сторонам придется изменять кредитный договор, исключая из него одного заемщика. На это банк идет крайне редко, так как повышается риск невозврата долга.
  3. Продать квартиру с ипотекой, а вырученные средства разделить. На продажу также потребуется согласие банка. Здесь уже могут возникнуть риски для покупателя. Да и найти охотников на жилплощадь под обременением куда сложнее. Зачастую приобретатели ипотечной квартиры или дома требуют для себя существенных скидок.

Вне зависимости от выбранного варианта следует задокументировать соглашение и заверить его у нотариуса. Супруги должны предусмотреть размер доли, которую будет вносить каждый из них (например, муж — 70%, жена — 30%), а также размер долей недвижимости, которые будут принадлежать каждому после погашения кредита — как правило, они соответствуют пропорциональному распределению денежных обязательств перед залоговым банком.

Без письменного соглашения будет считаться, что бывшие супруги несут солидарную (т.е. равную) ответственность перед кредитором, и при разделе все имущество будет делиться поровну. В то же время условия добровольно подписанного брачного контракта гарантируют соблюдение интересов обеих сторон.

Если недвижимость куплена в кредит во время брака, как правило, второй супруг практически всегда будет созаемщиком. Исключением станет разве что ситуация, когда ипотеку берет обеспеченный муж, а жена при этом не работает и не может финансово участвовать в погашении. В остальном созаемщик вместе с титульным должником отвечает по имеющемуся долгу в равной степени. Если бывшая жена или муж не платит ипотеку, банк взыщет недостающую сумму с его (ее) созаемщика.

Можно ли не выплачивать ипотеку после развода, и что предпримет банк

В данном случае учитывается момент оформления ипотеки — одним из супругов до брака или обоими после регистрации отношений.

Ипотека, полученная человеком до создания семьи, будет считаться его собственной. Он сам лично обязан погашать кредит, и сам же станет полноправным и единственным собственником купленных таким образом квадратных метров после расчета с банком (оговорка: если иное не будет предусмотрено брачным договором). В таком случае при наступлении просрочки кредитор не вправе предъявлять какие-то требования к бывшей супруге заемщика.

Иначе дело обстоит, если кредит оформлен после регистрации брака. Здесь второй супруг станет созаемщиком и собственником половины приобретенного имущества.

Однако есть еще некоторые критерии, согласно которым муж или жена заемщика может не привлекаться в качестве стороны ипотечного договора:

  • Составлен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности мужа и жены, и согласно условиям документа супруг или супруга заемщика не имеет никакого отношения к оформляемой ипотеке — ни в финансовом плане, ни в долевом.
  • Второй супруг не является гражданином РФ.
  • Муж или жена заемщика в судебном порядке признан(а) недееспособным.

Итак, при отсутствии одного из указанных условий на вторую сторону возлагаются солидарные с титульным заемщиком долговые обязательства:

  • Если бывший муж не платит ипотеку (ну или бывшая жена — в этом плане принципиальной разницы для кредитора и для последствий нет), банк имеет право выдвинуть требование в любой удобной ему форме: предъявить иск к кому-то одному, к обоим по очереди или сразу ко всем. Чаще всего банки именно так и поступают — привлекают в качестве ответчиков одновременно бывших мужа и жену.
  • Каждый должник отвечает перед кредитором в полной мере. Солидарная ответственность предполагает возложение 100% долгового обязательства на каждого участника сделки. Это значит, что любой ответчик должен быть готов к тому, что придется в одиночку погашать весь имеющийся долг. Муж отказался рассчитываться с банком — платить придется жене. Ну или жертвовать “квадратами” — тут уж кому что нравится.
  • Если созаемщик полностью выплатит долг перед кредитором, титульный заемщик освобождается от этой обязанности. То есть, от обязательств перед банком — но не перед своей “половинкой”. Закон дает выплатившей стороне возможность восстановить свои интересы, подав иск о взыскании погашенной суммы. И это уже право плательщика, но не его обязанность: тот, кто погасил ипотеку, может простить своей пассии долг. Впрочем, раз вы читаете эту статью, вы наверняка не принадлежите к касте великодушных гуманистов-филантропов.

Нечем платить ипотеку? Запишитесь
к нам на консультацию

Взыскание ипотеки с созаемщика на практике

Еще раз: для истца (то есть для банка) не имеет значения, кто именно из двух должников будет возвращать деньги. Все просто: если один супруг не платит ипотеку, значит, будет платить другой. Причем требования распространяются не только на основной долг, но и на проценты и все штрафные санкции, если платежи не вносятся согласно графику. Конечно, можно попробовать запросить ипотечные каникулы для временной передышки, но выходом это не станет. К тому же, необходимо соответствовать условиям, а набежавшие проценты все равно придется платить.

Итак, иск в суд подается после письменного уведомления созаемщика о просрочке, совершенной основным должником. Если по каким-то мотивам банк решил взыскать задолженность со второго супруга, закон его в этом праве не ограничивает. Причины суд не учитывает, будь то неплатежеспособность или что другое.

Если сумма, подлежащая взысканию, не превышает 500 тысяч рублей, кредитор обращается в мировой суд с заявлением о вынесении судебного приказа. Как вы понимаете, в случае с ипотекой, где взыскиваться могут миллионные долги, приказы — штука редкая. Да и отменяются они достаточно легко — должнику достаточно подать возражение.

Чаще всего залоговый банк направляет в суд исковое заявление о взыскании долга, после чего спор будет рассматриваться в рамках искового производства.

Если не платить ипотеку после развода, суд может закончиться достаточно неприятными последствиями — квартира под обременением, скорее всего, будет реализована судебными приставами в пользу залогового кредитора. Впрочем, ипотечный банк может и сам продать залоговое имущество.

Исход будет одинаков — если не вносить платежи по ипотеке, квартиры можно запросто лишиться.

Как восстановить права созаемщика, выплатившего кредит

Рассмотрим ситуацию на примере. Супруги Анна и Иван взяли жилье в кредит. Какое-то время они жили душа в душу, вместе выплачивали ипотеку, но внезапно любовная лодка разбилась о быт — Иван потерял работу. Год-два супруга тянула на себе все семейные расходы. В конце концов пара решила разойтись. Официально, с еще одним штампом в паспорте у каждого. После этого Анна, как созаемщик, продолжала выплачивать ипотеку, поскольку бывший благоверный не располагал для этого средствами.

Теперь у Анны два варианта:

  1. Требовать с Ивана возврата долга в судебном порядке.
  2. Распределить доли собственности в квартире пропорционально внесенным обоими сумме.
  3. Согласно Гражданскому кодексу РФ, солидарный должник, выплативший по решению суда 100% задолженности, имеет право взыскать долг в порядке регресса за вычетом доли, которая была присуждена лично ему.

ГК РФ Статья 325. Исполнение солидарной обязанности одним из должников

  1. Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
  2. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников.
  3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ

Регресс — это обратное требование. Порядок его предъявления имеет свои особенности.

Так, чтобы плательщик получил право обратного требования, необходимо участие в сделке минимум трех сторон. В нашем случае — это залоговый банк, титульный заемщик Иван и созаемщица Анна, выплатившая долг. Регрессный иск предъявить можно только после фактической выплаты всей суммы долга. Рассмотрим этот процесс по порядку.

Как доказать участие в погашении кредита и подать в суд

Супруг, погасивший долг, подает в суд исковое заявление о взыскании задолженности в порядке регресса. Заявление составляют по правилам ст. 131 ГПК РФ.

Перед подачей иска необходимо оплатить государственную пошлину. Ее точный размер рассчитывают на основании ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

К заявлению прилагают копии:

  • паспорта истца;
  • квитанции об оплате госпошлины;
  • квитанций, чеков или других документов, подтверждающих погашение задолженности перед кредитором;
  • решения суда, на основании которого с созаемщика взысканы средства;
  • кредитного договора;
  • других документов, которые, по мнению истца, могут повлиять на исход дела.

Спор в исковом порядке рассматривается 2 месяца. За это время судья назначит несколько слушаний, в ходе которых стороны смогут представить свои доводы и доказательства. Через 30 дней после вынесения положительного решения истец получит исполнительный лист и сможет предъявить его на принудительное исполнение в ФССП.

При самостоятельном взыскании исполнительный лист предъявляют по месту работы бывшего супруга (ответчика) или в банк, клиентом которого тот является. Узнать о действующих расчетных счетах гражданина можно в местном отделении ФНС. Для этого составляют соответствующий запрос и прилагают к нему копию исполнительного листа или судебного приказа в качестве основания для предоставления сведений из налоговой.

Проконсультируйтесь с юристом,
если из-за ипотеки не можете погашать другие обязательства

Может ли созаемщик, выплативший кредит, претендовать на квартиру

Теперь слегка поменяем правила игры. Допустим, муж взял ипотеку. Какое-то время супруги (пусть это опять будут Анна и Иван) погашали это обязательство, потом развелись, и у них осталась квартира, купленная в еще не выплаченный до конца кредит. Устно между собой бывшие муж и жена договорились, что жить в ней и платить будет Анна. Брачного договора и вообще никаких письменных соглашений они не заключали. Банк при этом в известность никто не ставил, так как кредит погашался без задержек по установленному графику.

Однако через какое-то время Анна перестает платить, банк обращается в суд и в солидарном порядке взыскивает долг с нее и с ее экс-супруга Ивана. Поскольку Анна оказалась полностью неплатежеспособна (осталась без работы), а квартиру терять не хотелось, мужчина погасил ипотеку своими средствами.

Возникает вопрос: на какую долю в этой квартире Иван теперь имеет право, если он не собирается подавать регрессное требование (не видит смысла, поскольку рассчитываться с ним бывшей жене все равно будет нечем)?

Итак, для начала Ивану нужно документально доказать свое прямое участие в погашении кредита, точно так же, как и в случае с регрессным требованием.

Доля в недвижимости, на которую он претендует, будет соответствовать сумме, которую один из бывших супругов единолично выплатил банку. Но для этого необходимо иметь на руках подтверждающие документы (квитанции, платежки, выписки).

Отметим, что если стороны имеют брачный договор, определяющий порядок возврата ипотеки и дальнейшего раздела недвижимости, заниматься дележкой в суде нет необходимости. Раздел произведут в соответствии с нотариально оформленными договоренностями.

Может ли созаемщик отказаться от ипотеки

Может, если на это согласится банк. Собственно, согласие кредитной организации имеет ключевое значение в этом вопросе. Важно понимать, что привлечение дополнительного заемщика для кредитора служит гарантией возврата средств. Поэтому уйти по-английски, не попрощавшись с залоговым банком, у созаемщика не получится — условия ипотечного договора этого не допускают. Финансовая нагрузка на оставшегося плательщика возрастет, и из-за таких перемен повышается риск его неплатежеспособности. В чем банк не заинтересован.

Однако существует возможность замены выбывающего созаемщика на нового. Для этого клиент пишет заявление с указанием кандидата в ответственные созаемщики. Банк оценивает его платежеспособность и соответствие другим необходимым параметрам. Если “новичок” отвечает требованиям ипотечной программы, велика вероятность, что банк согласится на включение его в договор.

Без согласия кредитора выйти из числа ипотечных созаемщиков можно только через суд при условии, что для этого будут объективные причины:

  • выезд на ПМЖ в другую страну и смена гражданства;
  • потеря трудоспособности из-за наступления инвалидности или тяжелого заболевания и тому подобное.

Наконец, в случае отказа банка от замены стороны по договору, титульный заемщик может попробовать рефинансировать ипотеку в другом банке и остаться единоличным плательщиком по новому кредиту.

ВАЖНЫЙ МОМЕНТ!

Вывод бывшего мужа или жены из числа созаемщиков не означает, что его (ее) право на раздел ипотечного имущества будет прекращено. Имущество приобретено в браке, а значит, является совместной собственностью, и если один из супругов сам погасит долг, то выбывший созаемщик, который не хочет платить, может потребовать раздела ипотечного имущества. Чтобы избежать такой проблемы, от второй стороны рекомендуется получить документальное подтверждение отказа от притязаний на недвижимость.

Для этого, находясь в браке, можно заключить брачный контракт, или после его расторжения — соглашение о разделе совместно нажитого имущества, где будет указано, что вторая сторона отказывается от прав на ипотечную недвижимость. Такое соглашение следует обязательно заверить у нотариуса.

Бесплатная консультация по вопросам банкротства, если у вас ипотека

Самостоятельно разобраться в вопросах погашения ипотеки и раздела ипотечного имущества после развода довольно сложно. Если вы сомневаетесь, как оформить развод, если ипотека не выплачена и как затем делить имущество, не пренебрегайте правовой консультацией.

Но если ипотечное бремя, которое легло на вас, стало непосильно, и вы задумываетесь о списании этого долга, настоятельно рекомендуем предварительно проконсультироваться с банкротным юристом. Банкротные процедуры, в которых участвует ипотека, отличаются особой сложностью и крайне высокими рисками потери залогового имущества.

Если вы планируете банкротство с ипотекой, обратитесь за консультацией к нашему специалисту. Юрист бесплатно расскажет вам о процедуре и о ее последствиях и поможет определить для себя алгоритм действий. При необходимости мы окажем полную правовую поддержку. Оставьте заявку на звонок юриста прямо сейчас.

Если созаемщик по ипотеке не платит кредит — что будет с квартирой?

Ипотека для многих граждан — это доступный способ решения квартирного вопроса здесь и сейчас. Банки, выдающие ипотечные ссуды, заинтересованы в том, чтобы заемщик погасил кредит в срок: сам основной долг и проценты по нему.

Однако далеко не все заемщики внушают доверие банкам. Да и никто не может заранее гарантировать, что кредит будет погашен до конца. Как минимум потому, что в жизни порой случаются совершенно непредвиденные ситуации. Именно для этого и существует институт созайма.

Созаем — это не стопроцентная, но все же гарантия банку, что долг будет погашен. Если не основным заемщиком, так хоть другим. Два должника в понимании банка — это значит, что есть и два «кошелька», именно такая логика у «совместного займа». И если один человек из них по какой-либо причине перестает платить по ипотечному кредиту, то выплаты подхватит второй. Для заемщика также есть плюсы в привлечении солидарного должника.

Например, если доход самого заемщика не очень большой и при обычных обстоятельствах ему лично не одобряют ипотеку, то заручившись солидарным заемщиком, получение ипотечного кредитования становится возможным.

Кого правильнее привлекать
в созаемщики? Спросите юриста

На практике, институт созайма не всегда воспринимается гражданами должным образом. Многие считают вступление в кредитные обязательства в качестве второго заемщика формальностью. Часто так и бывает. Но все же это перестает быть формальностью, когда первый и основной должник перестает платить по ипотеке или с ним вовсе что-то случается, и это негативно влияет на выплаты.

В этой статье рассматриваем созайм таким, какой он есть на самом деле, развеиваем заблуждение о его формальности и отвечаем на вопрос «обязан ли созаемщик платить за ипотеку второго гражданина, если он перестал выполнять обязательства по договору?».

Кто такой солидарный заемщик

Созаемщик — это физ. лицо, которое выступает в качестве стороны в договоре кредитования наряду с заемщиком. Созаемщик — это не просто термин в соглашении о займе, а полноценная сторона договора, которая несет с основным заемщиком солидарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Материал по теме

Поручительство по кредиту — какая ответственность ждет «пионера-героя» Кто может стать поручителем по кредиту, в чем суть поручительства, чем человек ручается за должника. При получении каких кредитов требуются поручители. Ответственность поручителя.

Таким образом, при возникновении у банка претензий к контрагенту по договору кредитования, претензия может предъявляться и к самому заемщику, и к его созаемщику.

Это не будет являться нарушением, потому что в отношении исполнения обязательств по договору, стороны абсолютно равны. В свою очередь, сторона, к которой предъявлено законное требование кредитора, обязана его исполнить.

Стать солидарным заемщиком может не любой человек. Каждый банк имеет свои внутренние требования по количеству заемщиков и к их статусу.

Так, например, банки устанавливают максимально возможное их количество, которое чаще всего равно четырем, и также определяют, могут ли третьи лица, не являющиеся членами семьи, вступать в это солидарное обязательство.

Помимо вышеуказанного, банки устанавливают и другие требования для созаемщиков, которые, как правило, дублируют требования, предъявляемые к основному должнику.

Такими условиями могут быть:

  • Возраст от 21 до 70 лет;
  • Подтвержденная платежеспособность;
  • Удовлетворительная кредитная история;
  • Регистрация на территории Российской Федерации;
  • И другие.

Что касается пакета документов для потенциального солидарного должника, то здесь запрашивается практически все то же самое, что и у самого заявителя на кредит.

Помимо этого, законом установлены категории лиц, которые привлекаются в качестве созаемщиков в обязательном порядке. Ими могут быть второй супруг или члены семьи. При этом их платёжеспособность не учитывается.

Обязательно ли жена (муж) при ипотечном
кредите должны стать созаемщиками?

Зачем нужен солидарный заемщик

Материал по теме

Могут ли уволить работника с ипотекой? Увы, такое происходит очень часто в компаниях любой величины Как следует поступить, если вам грозит увольнение при действующем ипотечном кредите. Могут ли вас уволить при наличии ипотечного кредита. Как продолжать платить по ипотеке, если вас увольняют, а кредит еще не погашен?

Ни для кого не секрет, что в момент принятия решения о выдаче или отказе в выдаче ипотеки банк досконально проверяет заемщика. У такой проверки есть своя цель — определение платежеспособности потенциального контрагента и выявление возможных для банков рисков.

При проверке банк анализирует кредитную историю клиента, его уровень дохода, его семейное положение и многие другие критерии, которые могут отразиться на погашении потенциального кредита.

На этом этапе банк получает общую картину о будущем плательщике кредита. Если клиент имеет низкий заработок, ему ипотеку не получить или получить он ее сможет, но на крайне невыгодных условиях. На этом этапе необходимо привлечение платежеспособного созаемщика.

При созайме банк рассматривает совокупность доходов обоих заемщиков. Именно поэтому, шанс на получение ипотеки на более выгодных условиях увеличивается. Однако в каждом банке методика расчета общего дохода может отличаться.

Права и обязанности созаемщика

Как и основной заемщик, солидарный имеет права и обязанности по ипотечному договору. Таким образом, его правами является внесение платежей и полное досрочное погашение, получение сведений по задолженности и, в ряде случаев, право на долю в недвижимом имуществе.

Что касается притязаний на долю, то, если созаемщиком выступил второй супруг, приобретенная в ипотеку недвижимость будет совместной собственностью обоих супругов, если брачным договором между ними не было предусмотрено иное. Если же сторонами по договору являются другие лица, то между ними так же может быть заключено соглашение, в котором будут определены основные моменты, которые касаются режима эксплуатации имущества.

Созаемщик несет равную с заемщиком ответственность перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Если лицо, получившее ипотечные средства, перестает выплачивать долг банку, то последний имеет право требовать погашения задолженности от гражданина, выступившего в качестве солидарного должника.

Можно ли в течение срока жизни
кредита поменять созаемщика?

Что будет, если созаемщик по ипотеке не платит ипотеку

Допустим, ситуация такая: супругами был заключен ипотечный кредитный договор в банке. Они оба являются полноправными сторонами договора, оба равнозначные должники банка и обязаны платить ипотечный кредит. По факту выплаты ипотеки квартира поступает в их совместную собственность.

Однако в один момент заемщики прекратили супружеские отношения и супруга выехала из приобретенной для совместного проживания ипотечной квартиры, платить ежемесячные платежи супруга отказалась. Брак не расторгался, имущество не делили. Но ипотечный кредит-то есть и обязательства по нему никуда не делись, даже несмотря на то, что в квартире будет жить теперь только один член бывшей семьи.

Честно говоря, банку все равно, что происходит у супругов, кто с кем съехался и с кем разъехался, кто из двух созаемщиков будет вносить ежемесячные платежи по кредиту — муж или жена.

То, что действительно для кредитной организации имеет значение, так это факт, чтобы ежемесячный платеж погашался в полном объеме и в установленный срок. Будут они платить 50 на 50 ежемесячный взнос или будет платить только один из них всю сумму ежемесячно — значения для банка это не имеет.

Так, если один из созаемщиков по договору перестает платить по кредиту, то банк выдвинет требование второму, так как он несет солидарную ответственность по этому обязательству. И такой заемщик будет вынужден выплачивать долг, независимо от того, проживает ли он, будет далее проживать в ипотечной квартире или нет.

Если же и заемщик и созаемщик не платят ипотеку по какой-либо причине, банк вправе обратить взыскание на предмет залога — квартиру, сделать он это может в судебном или внесудебном порядке. Помимо этого, банк также может отсудить понесенные им убытки, также с обеих сторон.

Созаемщик может столкнуться с неблагоприятными последствиями в случае неплатежеспособности заемщика

Получить ипотеку не всегда просто, на помощь ряду заемщиков приходит институт созайма. Наличие в договоре созаемщика гарантирует банку исполнение обязательств должным образом. Для заемщика же наличие созаемщика может благоприятно повлиять на условия ипотечного кредитования. Созаемщик является солидарным должником по обязательству и несет ответственность за выплаты наравне с основным. Для банка целью является то, чтобы долг погашался в установленный срок и в определенном размере. Кто из солидарных должников будет вносить платеж — для банка значения не имеет.

Право созаемщика на долю в квартире, если титульный заемщик перестает платить ипотеку

Материал по теме

Что будет, если просрочить ипотеку в Сбербанке? Можно остаться без жилья Что будет, если просрочить ипотеку в Сбербанке. Риски и последствия для должника по ипотеке в Сбербанке. Могут ли забрать квартиру за долги по ипотеке. Что делать заемщику, если возникла просрочка ипотеки.

В ряде ситуаций в договоре фигурируют так называемый «титульный заемщик» и формальный созаемщик. Первый является инициатором ипотеки. Исполняет обязательство по оплате ежемесячных платежей перед банками единолично, действует в своих интересах, претендует на оформление квартиры в свою собственность и проживает в ней.

Созаемщик же вступает в такой договор по своей воле, считая такое вступление формальностью, чтобы помочь своему близкому в получении ипотеки. Платежи не платит, к квартире по сути отношения не имеет, его имя только в договоре.

Такой созайм может обернуться для «формальной стороны» неблагоприятными последствиями. Например, основной заемщик прекращает платить ипотеку, неважно по какой причине.

Что делать второму? Платить! Он является солидарным должником, а значит обязан погашать ежемесячный платеж наравне с инициатором ипотеки, даже если в квартире не проживает и отношения к ней, по сути, не имеет.

Для таких ситуаций законодательством предусмотрена возможность выдела доли для такого созаемщика. Доля будет пропорциональна размеру внесенных денежных платежей.

Можно ли платить ипотеку, не выплачивая
при этом другие кредиты?

Вывод созаемщика

Нередко бывают и ситуации, когда те же созаемщики договариваются, что за ипотеку впредь будет платить только один из них и квартира будет только его. Для такого вывода созаемщика должно быть получено согласие основного должника, после чего нужно получить согласие банка, а затем подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору.

Однако на практике при получении от банка согласия на вывод созаемщика могут возникнуть проблемы. Банк не заинтересован, чтобы вместо двух должников по ипотечному договору у него остался один. Во-первых, доход у такого одного заемщика меньше, чем совокупный доход двух, во-вторых, если единственный заемщик станет неплатежеспособным, второго уже не привлечешь к погашению долга. Поэтому банки крайне редко дают такие согласия.

Случаями, когда созаемщика все-таки выводят, становятся ситуации, если доход такого единоличного должника существенно вырос с момента оформления созайма, а также когда вместо одного солидарного должника в правоотношения с банком подключается другой, с аналогичным доходом.

Отказ в выводе созаемщика можно обжаловать в суде. Однако судьи чаще всего встают на сторону кредитной организации, мотивируя это тем, что изначально, вступая в долговые обязательства в качестве созаемщика, сторона знала, на что идет и должна исполнять свои обязательства до конца.

Что делать, если платить за заемщика больше не получается

Ситуация: заемщик берет ипотеку на квартиру, в качестве созаемщика формально в договор вступает его лучший друг. Ипотеки выдаются на длительное время и на большие суммы. Спустя 4 года заемщик по кредиту перестает платить ежемесячные платежи. Правомерно банк направляет свои требования солидарному заемщику, который обязан такой долг гасить.

Однако за эти 4 года ипотеки у созаемщика значительно ухудшилось финансовое положение. Денег нет даже на то, чтобы оплатить свои базовые потребности. И уж точно их нет, чтобы гасить «чужую» ипотеку, в которую вступил, чтобы помочь другу. Что делать?

В такой ситуации необходимо смотреть на всю картину в целом. Если трудности временные, то можно воспользоваться новой программой ипотечных каникул, взять время для разбора собственных проблем, а после гасить этот долг и получить долю в собственности. Но что делать, если ни чужая квартира, ни лишние долги не нужны? Своих долгов выше крыши, банк подал в суд и созаемщик остался в ситуации «крайним»?

В зависимости от каждой конкретной ситуации могут быть разные пути разрешения проблемы. Если ситуация плачевная и зарывать себя еще глубже не хочется, лучший вариант — банкротство.

Банкротство называют «процедурой списания долгов». И ипотечный долг, как и задолженности по другим кредитам, благодаря этой процедуре можно списать. Плюсы для созаемщика — по факту он не потеряет залоговой квартиры, так как изначально он на нее и не претендовал. Однако, в процедуру нужно вступать обдуманно и взвесив все за и против, так как она предусматривает реализацию имущества и можно не только избавиться от долга по ипотеке, но и лишиться своего имущества.

Чтобы такого не произошло и банкротство решило проблемы должника, а не принесло еще больше забот, вступать в процесс необходимо со своим юристом. Юрист — это путеводитель должника в том лабиринте, когда он по уши в долгах, а начинать жизнь надо с чистого листа.

Наши юристы никогда не начинают процесс банкротства, не изучив всего положения дел конкретного человека, на первой консультации мы смотрим все документы, поднимаем все сведения из открытых источников, объясняем должнику, что мы намерены делать и зачем. Только оценка рисков и грамотный профессиональный подход помогают решить проблемную ситуацию.

Частые вопросы

Какая разница между созаемщиком и поручителем?

Многие путают эти два понятия, но это два совершенно разных лица и разные подходы к кредиту. Поручитель гарантирует банку выплату кредита. Поручитель привлекается к ответственности по долгу только в случаях, если заемщик допускает просрочки или вовсе не платит кредит. Выплачивая чужой долг, поручитель не приобретает права собственности на предмет договора кредитования.

В случае же с созаемщиком, он отвечает по кредиту наравне с основным заемщиком и может иметь право на долю в приобретаемом имуществе.

Оформляется ли страховка на созаемщика по ипотеке?

Когда оформляется ипотека, договор страхования может быть заключен как с заемщиком, так и с созаемщиком одновременно. Для каждого из них сумма страхования считается отдельно, с учетом ряда факторов. Если в определенный момент наступит страховой случай с одним из заемщиков, страховая компания будет обязана погасить его часть обязательств по кредитному договору. Второй заемщик будет продолжать выплату своей части самостоятельно.

Может ли созаемщик получить налоговый вычет?

Созаемщик имеет право на налоговый вычет, если недвижимость или доля в ней оформлена на созаемщика. В таком случае, при наличии подтверждения уплаты налогов и иных расходов на погашение ипотеки, он может требовать налогового вычета.

В каких случаях супруг не будет включен в состав созаемщиков?

К таким случаям будут относится наличие действующего брачного договора, если им установлен режим раздельной собственности супругов, а также наличие нотариального согласия супруга на заключение вторым кредитного договора.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке

При решении выступить солидарным заемщиком по ипотечному договору, следует точно знать о возможных последствиях, требованиях, которые выставляются банками, возможности отказа от обязательств.

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Созаемщик по ипотечному договору – это человек, который несет солидарную ответственность, вместе с главным заемщиком, перед кредитором по погашению долга. Банк вправе предъявлять требование к погашению задолженности ко всем заемщикам по договору.

Созаемщик может быть собственником доли покупаемого объекта недвижимости или не являться таковым, это не уменьшает его ответственность перед кредитором. Если основной заемщик перестает вносить взносы по кредиту, это должен сделать созаемщик по договору, причем банку не потребуется выяснять причины непогашения долга первым должником.

Количество дополнительных заемщиков по ипотечному договору может быть до 4 человек, но чаще банки принимают 2–3 созаемщика.

Необходимость в дополнительных заемщиках возникает в следующих ситуациях:

  1. Если ипотека оформляется на гражданина, который находится в официальном браке. Вторая половина в обязательном порядке становится созаемщком по договору. Это требование законодательства. Даже если квартира оформляется в собственность одного из супругов, доля второго супруга будет присутствовать, поэтому он должен нести солидарную ответственность за погашение долга. Исключением является наличие брачного договора, который устанавливает режим отдельной собственности на недвижимость.
  2. Когда дохода супругов недостаточно для получения той суммы кредита, которая необходима для покупки той или иной недвижимости, потребуется привлечение дополнительных созаемщиков. При расчете максимально возможной суммы по сделке банки учитывают платежеспособность всех ее участников. Обычно на помощь приходят родственники заемщиков, которые имеют достаточные доходы.

Бывают ситуации, когда приобретаемое жилье оформляется на несовершеннолетнего гражданина. В этом случае, созаемщиками по договору выступают платежеспособные родственники (или другие лица), которые способны оплачивать долг.

Требования к созаемщикам по ипотеке

Степень ответственности созаемщика по договору не меньше, чем у основного заемщика, поэтому банки осуществляют его проверку на платежеспособность, качество обслуживания предыдущего долга, уровень достатка, добропорядочность и т. д.

Конкретные требования зависят от программы ипотечного кредитования, имеющейся у кредитора. Общие требования аналогичны тем, что предъявляются к основному заемщику:

  1. Наличие гражданства РФ, постоянной или временной регистрации;
  2. Возраст от 20–21 года до 55–60 лет;
  3. Хороший уровень платежеспособности, требование предоставления справок может отсутствовать, но если есть возможность, то лучше всегда их предоставлять;
  4. Наличие минимального стажа от 3–6 месяцев;
  5. Наличие положительной КИ.

В некоторых кредитных организациях существуют ограничения по созаемщикам: ими могут выступать только наемные работники, но не индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса, с долей более 5%, руководители и т. д.

Например, в ипотечной программе Сбербанка заявляются следующие условия:

В чем отличия созаемщика по ипотеке от поручителя?

Созаемщик и поручитель являются дополнительными условиями обеспечения возврата долга, но имеют существенные различия.

Право на приобретаемую недвижимость

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *