Как быстро сдать квартиру в аренду в москве
Перейти к содержимому

Как быстро сдать квартиру в аренду в москве

  • автор:

Как правильно сдать квартиру в аренду в Москве?

Сегодня многие москвичи решают сдавать свою квартиру в аренду. Жилье в Москве востребовано, как никогда — тысячи приезжих готовы платить хорошие деньги за квартиру в пределах МКАДа. Однако многие собственники сталкиваются с ситуацией, когда квартира, которую они готовы сдать, месяцами ждет своих новых жильцов.

На сегодняшний день в столице сдается более 20 тысяч квартир. Предложений очень много, но эксперты отмечают, что арендаторы стали намного более требовательными к качеству квартиры и условиям аренды. Владельцы квартир, которые не знают правил и законов рынка недвижимости, вряд ли могут рассчитывать на заключение выгодного договора. Чтобы быстро и успешно сдать квартиру в Москве, нужно учесть множество тонкостей.

Сдавать квартиру самому или через посредника

Первый вопрос, который встает перед собственником, решившим заработать на своей недвижимости — это «Сдать квартиру через агентство или самостоятельно?».

Самый, казалось бы, простой и безопасный вариант — сдать квартиру знакомым, если среди них есть кто-то, кто согласится ее снять. Однако обычно приятелям квартиру сдают по цене, значительно ниже рыночной. К тому же, как известно, любые финансовые дела способны испортить отношения между друзьями.

Можно попытаться найти жильцов самостоятельно, разместив объявление на интернет-портале. Но будьте готовы взять на себя все юридические хлопоты — составление грамотного договора с четким указанием прав и обязанностей обеих сторон. Малейшая ошибка — и договор не будет иметь никакой силы, а значит, разрешить возникшие проблемы с жильцом вы не сможете. Не забывайте также и о том, что количество мошенников, которые «охотятся» на владельцев квартир, просто огромно. Они могут пересдать квартиру или даже продать ее по фальшивым документам.

Самый безопасный способ сдать квартиру — обратиться в агентство с хорошей репутацией.

Там вам помогут подобрать подходящих жильцов и составят индивидуальный договор, в который будут включены и ваши личные пожелания — например, запрет на домашних животных или проведение ремонта без вашего разрешения. При желании агент поможет застраховать квартиру и ценное имущество, которое остается в ней. Еще один плюс — вам не нужно будет самостоятельно показывать жилье потенциальным арендаторам, риэлтор возьмет все контакты с ними на себя. При этом все услуги агентства будут для вас бесплатными.

Какие документы необходимы для безопасной сдачи в аренду квартиры

Чтобы подписать договор найма, вы должны заранее подготовить необходимые документы.

  • Паспорт владельца квартиры;
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
  • Свидетельство о государственной регистрации права;
  • Если собственность на квартиру получена в 2016 году, необходимо предоставить выписку из ЕГР;
  • Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, справка правления ЖСК, ЖК о полной выплате пая;
  • Подписи в договоре найма всех собственников квартиры и постоянно проживающих в ней совершеннолетних лиц, подтверждающие их согласие с условиями заключенного договора.

Следующий шаг — договор. Лучше всего, если его составит профессиональный юрист риэлторской компании. Образцы, которые можно найти в интернете, зачастую устарели или составлены неграмотно, а это означает, что они не будут иметь юридической силы. К составлению и подписанию договора нужно подходить очень серьезно. В нем должны указываться:

  • Личные данные обеих сторон — ФИО, дата рождения, номер и место выдачи паспорта, адрес прописки, номера контактных телефонов. Перед тем, как подписать договор, проверьте паспортные данные, которые указал арендатор, и не постесняйтесь внимательно сверить их с паспортом. Это касается всех сведений — ФИО, места регистрации, даже фотографии. Чем больше параметров, позволяющих определить личность арендатора, тем лучше;
  • Точный адрес квартиры;
  • Сведения о лицах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Если этого пункта не будет, то арендатор может пересдать вашу квартиру или превратить ее в общежитие. И вы ничего не сможете с этим поделать.
  • Точная стоимость аренды. Если вы предполагаете, что спустя год или два захотите несколько поднять цену, чтобы покрыть инфляцию, такая возможность должна быть отражена в договоре. Не забудьте также указать, кто оплачивает коммунальные счета — вы или арендатор;
  • Срок и порядок выплат арендной платы, а также размер пени в случае просрочки.
  • Условия досрочного расторжения договора — как по вашей инициативе, так и по инициативе арендатора.
  • Величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания;

Не лишним будет и составление описи наиболее ценного имущества, которое вы предоставите в пользование арендатору. Не обязательно указывать в нем каждую табуретку и занавеску, но дорогая мебель и техника (например, бытовая техника, стереосистема или плазменная панель) должны быть упомянуты. Иначе вы никогда не докажете, что эта техника у вас вообще когда-то была.

На что обратить внимание при сдаче своей квартиры в аренду

Прежде чем обратиться в агентство, квартиру следует подготовить к сдаче. Не обязательно делать капитальный ремонт. Но квартира должна быть чистой, аккуратной, без лохмотьев обоев, разводов на потолке и неприятных запахов. Она должна производить хорошее впечатление, так что потрудитесь сделать минимальный косметический ремонт или генеральную уборку.

Проверьте также, все ли работает: краны и стоки не должны протекать, дверной замок не должен заедать, вся техника должна исправно работать.

Лучше всего сдаются квартиры, оснащенные всем необходимым.

Минимум — холодильник, плита и стиральная машина. Конечно, и на квартиру в самом плачевном состоянии рано или поздно найдется арендатор. Но подумайте сами, насколько надежен и респектабелен человек, согласный жить в неблагополучных условиях? А ведь именно порядочность и платежеспособность — основные плюсы нанимателя.

Мебель тоже нужна, но трезво оценивайте ее качество и количество. Выбросьте всю старую и нефункциональную мебель. Новая мебель, даже если она совсем простая и недорогая, заметно повысит привлекательность вашей квартиры в глазах арендаторов.

Эксперты заметили, что спрос на квартиры заметно колеблется в зависимости от времени года. Больше всего квартир сдается внаем летом и осенью, с конца июля по октябрь. В этот же период цены на квартиры немного повышаются — примерно на 5-7%. Это легко объяснимо — летом в столицу приезжают абитуриенты со всей страны. Некоторые снимают квартиру сразу, другие ждут результатов вступительных экзаменов и лишь после поступления, к началу учебного года, снимают жилье поближе к выбранному университету. Есть и другая причина — люди, которые решили сменить квартиру, обычно делают это осенью, после отпуска, чтобы не тратить лето на поиск подходящего варианта и переезд. Поэтому выбирайте подходящий момент и обращайтесь в агентство именно в эти «урожайные» месяцы.

Владельцы больших многокомнатных квартир нередко не могут решить, как распорядиться своей недвижимостью — сдать всю квартиру целиком или найти несколько жильцов, сдавая каждую комнату по отдельности. Принимая решение, нужно учесть, что спрос на комнаты и однокомнатные квартиры намного выше, чем на просторные апартаменты.

По данным мониторинга, проведенного агентством РБК, сегодня средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Москве составляет примерно 30 000 в месяц, 2-комнатной — 41 000 рублей, 3-комнатной — 57 000. Цена зависит от качества ремонта, наличия техники, срока аренды, расположения и расстояния до ближайшей станции метро.

Заметнее всего на стоимость аренды влияет расположение. Чем ближе к Кремлю, тем выше будут расценки.

Например, цена квартир в ЦАО заметно отличается от средних показателей: минимальная стоимость аренды 1-комнатной квартиры в этом округе составляет от 45000 рублей, 2-комнатной — 70 000 рублей, 3-комнатной — 100 000 рублей. Самые недорогие округа Москвы — это Южный, Юго-Восточный и Восточный, а в число самых престижных входят Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Опытные риэлторы советуют реалистично смотреть на вещи и не завышать цену, иначе сдать квартиру будет непросто.

Эти нехитрые меры помогут агенту быстро найти подходящего арендатора.

6 правил, которые помогут срочно сдать квартиру в аренду

Фото: Bernard Jaubert/Globallook

Рынок аренды столичных квартир начал восстанавливаться. Еще в прошлом году риелторы отмечали, что цены на арендное жилье в Москве стали расти. Аренда пользуется все большим спросом среди москвичей, а не только у приезжающих на работу в столицу. Самая дешевая арендная квартира в Москве предлагается за 20 тыс. руб. в месяц. Список из шести главных правил, которые позволят вам быстрее и выгоднее сдать квартиру в аренду, читайте в нашем материале.

1. Изучите рынок

Первое и самое основное правило — понимать, к какому ценовому сегменту относится квартира, и выставлять ее на рынок по адекватной рыночной цене. «Дело в том, что очень часто мнения арендаторов и арендодателей о стоимости расходятся, и объект, вышедший на рынок по завышенной ставке, может очень долго искать своего арендатора либо вовсе не найти его. Сейчас на рынке аренды достаточно большое предложение квартир, и у потенциальных арендаторов нет проблем с выбором», — поясняет директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Чтобы сдать квартиру в минимальный срок, ее цена должна соответствовать рынку.

2. Придайте квартире товарный вид

Отсюда и второе правило — понимать, кто потенциальный арендатор, и не делать в квартире экономкласса, расположенной в старом доме на окраине Москвы, ремонт уровня бизнес в надежде, что ее можно будет сдать по более высокой цене. «В квартире достаточно сделать косметический ремонт, используя универсальные решения в отделке и используя нейтральные тона. Чистая и аккуратная квартира привлечет большее внимание будущих квартирантов», — рекомендует руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев.

3. Расстаньтесь с бытовым хламом

Стоит выбросить старую мебель, обновить при необходимости сантехнику и электрику, вынести ненужный хлам и обязательно сделать генеральную уборку. Оставляем самую необходимую мебель. Наличие основных бытовых приборов (чайник, холодильник, стиральная машина, микроволновка, телевизор), а также Wi-Fi — приятный бонус для арендаторов. «Арендаторы ищут себе дом, в котором хотят строить жизнь среди своих вещей, а не среди вещей собственника, которые ему и не нужны, но и выбросить жалко. Поэтому даже если старый пустой аквариум, пыльный ковер на стене или скрипучий сервант дороги собственнику как память, из квартиры, в которой будут жить другие люди, не имеющие никакой связи с этими предметами, их стоит убрать», — советует Мария Жукова.

4. Расширьте круг потенциальных арендаторов

Часто собственники квартир сами ограничивают круг потенциальных арендаторов. Чтобы квартира сдалась быстрее, лучше снизить требования по национальности, наличию детей или животных. Если, например, у арендатора есть животное, в договоре найма можно прописать нюансы и возможные последствия — компромисс всегда можно найти, считает Роман Бабичев.

5. Идите на уступки

Лучше пойти на небольшие уступки арендатора, которые принципиальны для него. Например, разбить платежи на два раза в месяц, предоставить временную регистрацию, разрешить поставить дополнительную мебель или прибить полку. Тогда квартира будет сдана в минимальный срок.

6. Подумайте об услугах риелтора

Сейчас существует множество онлайн-сервисов объявлений, которые позволяют сдать жилье самостоятельно. Но если у вас мало времени либо вы не можете правильно составить объявление, то можно обратиться к профессиональному риелтору. Он проведет мониторинг рынка, сделает качественные фотографии квартиры, напишет объявление и разместит на необходимых сайтах по аренде жилья, составит грамотный договор аренды, учитывая интересы собственника, поможет сторговаться по цене.

  • Как оформить договор аренды квартиры
  • Что нужно знать об аренде жилья на длительный срок
  • Как снять квартиру быстро и безопасно

Как быстро сдать квартиру в Москве через агентство недвижимости Азбука Жилья

Аренда квартир в Москве всегда была востребована не только среди жителей столицы, но и со стороны приезжих из других городов. Однако бывают ситуации, когда найти арендатора надо срочно – например, перед отъездом в другой город или страну. Мы подготовили список важных правил, которые помогут вам выиграть время и оперативно сдать квартиру в аренду.

Аренда квартир в Москве

Подробно изучите рынок

Первое, с чего стоит начать, – определить ценовой сегмент жилья. Адекватная и обоснованная цена привлечёт большое количество интересантов. Это правило особенно актуально во времена кризиса, когда многие теряют работу и уезжают в свои города – предложения становится больше, а спроса меньше. Бывает так, что ещё месяц назад квартиру можно было легко сдать за 60 тысяч рублей в месяц, а сейчас ее адекватная цена – 50 тысяч рублей.

Подробно изучите рынок

Чтобы не промахнуться с рыночной ставкой и не тратить на поиск арендатора съёмного жилья месяцы, лучше обратиться к риэлтору. Желательно, чтобы это был человек, который занимается именно арендным жильем. Кстати, адекватная арендная ставка привлечёт именно долгосрочного арендатора – он вряд ли съедет через пару месяцев, отыскав более подходящий вариант.

На размер арендной ставки влияют:

  • Расположение квартиры (чем ближе к центру города – тем дороже).
  • Транспортная доступность (близость к станциям метро, МЦК и остановкам общественного транспорта)
  • Площадь квартиры.
  • Качество ремонта.
  • Инфраструктура (наличие поблизости продуктовых магазинов, детских садов, школ и т.д.).
  • Вид из окна.

Владельцам квартиры необходимо знать предпочтения потенциальных арендаторов. Здесь лучше проконсультироваться со специалистом – он поможет определить адекватную стоимость, чтобы сдать квартиру быстро и не продешевить. Например, владельцу трехкомнатной квартиры иногда выгоднее закрыть одну из комнат и сдать его как «двушку» – они пользуются большим спросом.

Если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции обычно не превышает 5 дней.

Проведите рекламную кампанию

Этот пункт состоит из множества важных нюансов. Например, нужны качественные фотографии жилья. Лучше всего сделать фото квартиры при естественном освещении. Главное – чтобы не было темно и фотографии не получилось смазанными. Важно: в объектив не должны попадать личные вещи, продукты на столу, косметика и т.д.

Не забудьте отдельно сфотографировать каждое помещение: кухню, гостиную, спальню, балкон или лоджию, санузел. Вид из окна, интерьер подъезда и фото самого дома лишними не будут.

Также можно добавить декор – квартира на фото будет смотреться более эффектно. В этом помогут картины в рамках, цветы, однотонные шторы и качественный текстиль. Все это выгодно выделит объект среди конкурентов и поможет сдать его дороже и быстрее.

В объявлении о сдаче в аренду укажите характеристики объекта и его преимущества. Их может быть много: свежий ремонт, ухоженный подъезд, близость станции метро, множество магазинов и салонов красоты в районе, детский сад в двух шагах.

Многие предпочитают умалчивать недостатки. Однако это вряд ли можно назвать выигрышной стратегией. Лучше, если человек получит полную картину о квартире, в которой он будет жить. Главное – правильно расставить акценты. Например, квартира небольшая по площади, но с очень удобной планировкой и свежим ремонтом. Или она находится на первом или втором этаже, но окна выходят на уютный дворик.

О всех преимуществах и недостатках лучше честно рассказать специалисту – он поможет сделать объявление максимально информативным и интересным.

Расширьте круг потенциальных арендаторов

Конечно, хочется, чтобы в квартире проживало как можно меньше жильцов. Желательно, чтобы у них не было шумных детей и животных. Но чтобы сдать квартиру быстрее, лучше снизить требования по национальности, наличию детей и домашних питомцев. В этом случае выигрывает тот, кто умеет идти на компромисс.

Опыт многих риэлторов указывает на то, что семьи с детьми часто оказываются надежными арендаторами, ведь они надолго становятся «привязаны» к школам и детсадам. Но многое ситуация зависит от возраста детей и от самих родителей. Опять же, опытному риэлтору бывает достаточно увидеть человека один раз, чтобы определить, стоит ли иметь с ним дело.

Сделайте ремонт

Квартиры с ремонтом десятилетней давности, со старой мебелью и несвежими обоями сдаются тяжело даже в кризис, когда люди хотят сэкономить. Нивелировать недостатки не всегда может даже низкая ставка.

Сделайте ремонт квартиры

Вкладывать большие деньги в ремонт не имеет смысла – главное, чтобы в квартире было чисто, свежо и радовало глаз. Хорошую службу сослужит светлая покраска стен, новая функциональная мебель, качественные ламинат на полу и плитка в ванной. Сантехника должна быть чистой и в рабочем состоянии.

Мебель – важный пункт: без неё найти арендатора становится сложнее. Желательно купить базовый набор, который обеспечит будущим жильцам хотя бы минимальный комфорт. Например, кровать или раскладной диван, стол с удобными стульями, вместительный шкаф, холодильник и кухонный гарнитур.

Квартира, оформленная в стиле минимализма, всегда найдёт арендатора за счёт того, что смотрится аккуратно и элегантно. Иногда, чтобы помещение смотрелось по-другому, достаточно повесить новые шторы и заменить советский сервант на современный комод.

Избавьтесь от хлама

Поломанная и местам потертая мебель, стопки газет и пыльных книг могут отпугнуть даже лояльно настроенного арендатора. Испортить впечатление может и зимняя резина, которая хранится на балконе. Ещё больше неприятностей может принести неработающие выключатели и старая электрика. Лучше оставить все необходимое. И обязательно предусмотреть WI-FI – это приятный и необходимый бонус для квартирантов.

Проветрите квартиру

Запахи в будущем объекте крайне важны потенциальным арендаторам, и об этом тоже стоит позаботиться. Не стоит курить или готовить что-то перед приходом жильцов. Человек может подумать, что таким образом от него пытаются скрыть неприятные запахи.

Встречайтесь с арендатором лично

Разговоры и показы квартиры в режиме онлайн спасают в условиях пандемии или при жестком цейтноте у хозяина. Бывает, что владелец квартиры не хочет рассматривать арендаторов с кошками или собаками, но когда встречается с человеком, понимает, что совсем не против иметь дело с ним. Если обстоятельства не позволяют встретиться офлайн, то можно поручить это дело агенту – он оценит платежеспособность потенциальных арендаторов и поможет сделать правильный выбор, особенно если на квартиру есть несколько претендентов.

Личные встречи помогают ненавязчиво похвалить обстановку в квартире. Например, в ванной можно обратить внимание на новую сантехнику, на кухне – дать посмотреть посудомоечную машину и вместительные шкафы. Но не переборщите с похвальбой и не будьте слишком назойливыми – это раздражает.

Идите на компромиссы

Умение договариваться значительно облегчит процесс сдачи квартиры в аренду. Например, если арендатор просит разбить депозит на несколько месяцев или привести дополнительную кровать, то лучше пойти на уступки. Не стоит бояться делать временную регистрацию – это привлечёт серьезно настроенного квартиранта, которому нужна квартира надолго.

Возможно, в ходе переговоров нужно будет пойти на дисконт – нужно быть готовым к такому повороту. В первую очередь это касается объектов, которые расположены далеко от станций метро или МЦК.

Составьте договор

Если вы нашли арендатора, обязательно зафиксируйте условия аренды в письменном виде. Заключите договор аренды, где будут прописаны правила оплаты квартиры и коммунальных платежей. Пропишите в документе ответственность сторон в страховых случаях и включите пункт о запрете сдавать квартиру в субаренду.

Составьте договор

Включите в договор пункт об условиях его расторжения, особенно, если заключаете его на длительный срок и с залогом. Перед передачей ключей составьте акт приема-сдачи квартиры с описанием ее технического состояния.

Обратитесь за помощью к риэлтору

Если вы чувствуете, что вам сложно составить объявление правильно и вы не знаете, как грамотно заключить договор, можно обратиться к профессиональному риэлтору. Он проведет мониторинг рынка, сделает качественные фотографии квартиры, напишет объявление и разместит на необходимых сайтах по аренде жилья, составит договор аренды, где будут учитываться интересы собственника, поможет правильно установить цену.

Агентство недвижимости «Азбука Жилья» предоставляет весь спектр услуг – консультацию риэлтора, размещение рекламы, поиск арендаторов и организацию просмотров. Наши специалисты также помогут подготовить квартиру к сдаче, составить опись имущества и договор найма. Агенты также готовы сопровождать клиента в течение всего срока найма и оказывать ему поддержку во всех вопросах.

Как сдать квартиру без посредников

Как сдать квартиру без посредников

Хотите сдать свою квартиру, но вам не хватает опыта, чтобы провести сделку максимально просто, надежно и выгодно? Циан.Журнал рассказывает, как это сделать.

Людмила подумывает сдать квартиру, которая еще в прошлом году досталась ей в наследство от дедушки. Только не знает, с чего начинать. «Чтобы сдать, надо ведь ремонт сделать. Да и как арендаторов искать — а вдруг мне квартиру разнесут? Или соседей затопят, а мне отвечать? А как составить договор аренды? Столько проблем, да и страшно: боюсь доверять квартиру чужим людям: может, пусть себе стоит?» — сомневается она.

Нет, Людмила, эта стратегия проигрышная. Вот пошаговая инструкция — пользуйтесь, сдавайте квартиру и получайте прибыль. Иначе вы будете только тратить деньги на коммунальные расходы, налоги, страховку и ремонт.

Сдайте или продайте свою квартиру

Когда лучше всего сдавать квартиру?

Как правило, чем ближе осень, тем выше спрос на аренду жилья. Но по рыночной цене квартиру можно сдать в любое время.

Если вы сдаете квартиру физлицу (обычному человеку, а не организации), официально процесс называется сдачей внаем, собственник — наймодателем, а тот, кто будет в этой квартире жить, — нанимателем. Но чаще используются термины «аренда», «арендодатель» и «арендатор».

Процесс сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: планирования, подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Составляем план

Сдача в аренду — это бизнес, поэтому вам понадобится бизнес-план. Не спешите сразу что-то менять или бежать одновременно в нескольких направлениях. Сначала лучше продумать несколько моментов.

1. Изучите рынок недвижимости и решите, на какой срок и за сколько вы хотели бы сдавать квартиру. Здесь — советы, как правильно определить ставку аренды .

2. Сдача в аренду — не только доход, но и риски. Учитывайте их , чтобы они не стали для вас сюрпризом.

3. Заложите в бизнес-план все возможные расходы , начиная со страховки и заканчивая ремонтом.

4. Определите свою целевую аудиторию. Для этого оцените квартиру с точки зрения арендатора: кому она могла бы понравиться? Семье с детьми, потому что у вас «трешка», а рядом крутая школа? Абитуриенту-медику, потому что у вас недорогая студия, а рядом «Пироговка»? Молодой паре без детей, потому что сдаете «однушку» рядом с бизнес-кластером? Так вы поймете, кто ваш арендатор.

5. Прикиньте, какая квартира приглянется вашей целевой аудитории и какое преображение ей нужно. Тут вам поможет хоумстейджинг — о нем читайте здесь .

6. Выясните, какой налоговый статус вы можете оформить, чтобы сдавать квартиру законно — считается, что лучше всего оплачивать налоги, будучи самозанятым (тогда налог составит всего 4%, если вы будете сдавать квартиру физлицу). Подробнее об этом читайте здесь .

Редакция Циан.Журнала не рекомендует сдавать квартиру неофициально — подробнее о том, как налоговая служба узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет, вы узнаете из этой статьи .

Шаг 2. Готовим квартиру

Дальше нужно подготовить квартиру к аренде.

Первоевывезите все личные вещи. Важно обезличить квартиру: арендатор должен увидеть в ней свою жизнь, а не вашу. Поэтому грамоты вашего сына за пятый класс или коллекцию магнитиков с холодильника придется снять и увезти.

Второесделайте косметический ремонт: посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже. Тут можно узнать , как подготовить квартиру к сдаче в аренду.

Третьепозаботьтесь о меблировке: надо избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую. Не стоит оставлять в квартире разбитую кровать и покосившийся стол, которые никому даром не нужны. Покупка новых предметов мебели потребует затрат, но окупится — с ними квартира будет выглядеть презентабельнее и вы сдадите ее дороже.

Квартиру, которая визуально выглядит полупустой, быстрее арендуют. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной — диван, кресло, журнальный стол, комод. В спальне — удобная двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки.

Если квартира трехкомнатная, во второй спальне нужны кровать (одно- или полутораспальная) и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертое — бытовая техника. Минимальный набор для квартиры , предназначенной под сдачу в аренду:

  • плита;
  • холодильник;
  • стиральная машина;
  • потолочные светильники;
  • роутер для интернета.

Микроволновая печь, электрочайник и другая кухонная техника — опционально, но очень желательно.

Кондиционер — дополнительное преимущество, но жара в обеих столицах длится недолго, поэтому многие не обращают внимания на его отсутствие. А вот в южных городах кондиционер нужен большинству арендаторов.

Шаг 3. Собираем документы на квартиру

1. Правоподтверждающий документ — свежую выписку из ЕГРН, полученную не более месяца назад. Выписку может дополнить свидетельство о регистрации права (оно выдавалось до июля 2016 года). Наличие этих документов докажет арендатору, что вы действительно собственник и имеете право сдавать квартиру.

2. Правоустанавливающий документ. Он покажет, на каком основании вы владеете квартирой: был ли это договор купли-продажи или, допустим, квартира перешла к вам по наследству. О нем спрашивают не всегда, но лучше иметь его под рукой.

3. Если вы сдаете квартиру по доверенности, оформите нотариально заверенную доверенность на право заключения договора третьим лицом.

4. Если у квартиры несколько собственников, необходимо оформить согласие от тех сособственников, кто не будет подписывать договор. Обычно согласие пишется одно сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично. Ситуация актуальна и при сдаче квартиры, которая оформлена в совместную собственность супругов.

5. Справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ (выдается в МФЦ) — арендатор может попросить ее для гарантии, что он не останется без воды и электричества. Ее с успехом заменит последняя квитанция, из которой также следует, что долгов нет.

6. Нелишним будет застраховать жилье. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей.

Например, страховка квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Абсолют Страхование» обойдется в 4,5–5,1 тыс. рублей в год (расчет сделан для квартиры без деревянных элементов в конструктиве — в стенах, перекрытиях). Примерная цена полиса при страховании квартиры со страховой суммой 10 млн рублей (если покрываются только конструктивные элементы и инженерные сети без внутренней отделки) составит 12 тыс. рублей в год.

Шаг 4. Пишем объявление

Второй важный этап — напишите объявление и разместите его на Циан .

Скриншот сайта cian.ru

Как грамотно составить объявление? Вот несколько подсказок:

1. Обозначьте целевую аудиторию. Например, «квартира для молодой семьи с ребенком», «квартира для холостяка», «небольшая квартира для двух студенток». Это поможет избежать лишних звонков.

Но не будьте слишком категоричны, иначе ненароком отсечете других возможных арендаторов, кому квартира подошла бы (скажем, пожилой паре без детей).

2. Текст лучше писать в деловом стиле.

3. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите: «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона: «квартира рядом с парком».

4. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.

5. Если установлены новые стеклопакеты, обратите внимание и на них.

6. Сообщите, установлен ли кондиционер.

7. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.

8. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить.

9. Важно указать, на какой срок сдается квартира и будет ли возможность продлить договор.

10. Желательно в конце уточнить, согласны ли вы на торг или указанная арендная плата окончательная.

Текстовая часть должна содержать не более 10 предложений. Вместе с объявлением загрузите фотографии.

Как правильно сфотографировать квартиру для сдачи в аренду?

Желательно сделать фотографии с честного ракурса, чтобы был понятен реальный масштаб. Фотографировать так, чтобы комната казалась больше, не стоит: при просмотре всё встанет на свои места.

Окончательное решение арендатор принимает не благодаря мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Перед фотосессией обязательно приведите квартиру в безупречный вид: уберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте. Если интерьер в сдержанных тонах, не помешает акцент — например, комнатный цветок в кашпо.

Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер — лучше. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.

Загружать огромное количество фотографий не стоит. Главное, показать все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон.

Оптимальное количество фотографий — около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Можно дополнить объявление видеороликом. В этой инструкции собраны все лайфхаки для проведения фото- и видеосъемки квартиры.

Шаг 5. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки или сообщения в мессенджерах . Надо сразу выяснить, подходит ли вам такой жилец, что он из себя представляет и не лучше ли подождать следующего.

Чтобы не тратить свое и чужое время, сразу задайте все интересующие вопросы, например:

  • кто будет жить в квартире (состав семьи);
  • где работает арендатор;
  • как часто планируются вечеринки;
  • есть ли животные;
  • можно ли поговорить с предыдущим арендодателем.

Впрочем, и вам нужно заслужить высокую оценку, иначе можно спугнуть клиента. Будьте терпеливы и внимательны, а еще — не забудьте вкратце рассказать о тех достоинствах квартиры, которые вы не упомянули в объявлении.

После общения сделайте вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Кстати на Циан можно подключить анкеты, чтобы получить информацию о потенциальных арендаторах и при этом не получать от них звонки. Эта функция доступна только в разделе долгосрочной аренды для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Как провести просмотр?

Главное на показах — не только порядок и чистота в квартире, но и адекватность хозяина, говорят арендаторы.

Подготовьтесь к показу:

— купите бахилы, чтобы не заставлять гостей снимать обувь;

— поставьте в коридоре антисептик для рук или повесьте в ванной чистое полотенце;

— запаситесь чаем/кофе — пусть к приходу потенциальных жильцов чайник уже закипит;

— распечатайте небольшой пресс-релиз о своей квартире — информацию в объявлении и то, что вы хотели бы добавить;

— можно положить в папку чистый лист бумаги и ручку — так арендатору будет удобнее записать и запомнить впечатления именно о вас;

— не забудьте захватить на показ ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.

Во-первых, наниматели захотят увидеть их перед тем, как примут решение. Во-вторых, не исключено, что они захотят сразу заключить договор. Размер задатка обсуждается, а его получение надо подтвердить распиской.

Но даже если наниматель вам сразу понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на другой день.

Несколько советов, как проводить показ:

1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас. Согласившись снять вашу квартиру, он окажется в зависимом положении, а зависеть от конфликтной персоны — сомнительное удовольствие. Поэтому — терпение и доброжелательность. Заранее придумайте, где и с какими словами вы встретите гостей.

2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведете клиента в первую очередь, куда — потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных (только не переборщите).

3. Заготовьте короткий рассказ для каждого помещения — продумайте, что пригодится арендатору: лучше готовить информацию индивидуально, ведь после телефонного разговора или общения в чате вы уже примерно представляете, что будет ему полезно.

3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа (или выберите другие важные для арендатора объекты: для этого вы заранее и интересовались, кто будет жить в квартире, — самое время указать плюсы именно для этих арендаторов).

4. Не будьте навязчивы: если потенциальный арендатор хочет походить по квартире самостоятельно и в тишине, не мешайте ему (но и не оставляйте одного: мошенников еще никто не отменял).

5. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жилье.

6. На встрече обсудите и дальнейшее взаимодействие — те пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.

7. А еще узнайте о том, нужна ли потенциальному арендатору временная регистрация — это не самое безопасное для собственника мероприятие, поэтому продумать его надо заранее.

Чтобы безопасно сдать квартиру без посредников, не спешите.

— Проверьте паспортные данные потенциального арендатора.

— Попросите у него справку с места работы — она поможет убедиться в его платежеспособности.

— Пробейте имя и фамилию арендатора на доступных сервисах (например, на сайтах Федеральной службы судебных приставов и МВД ). Так можно проверить надежность нанимателей и удостовериться, что они не числятся в черных списках как неплательщики.

— Оцените не только платежеспособность арендатора, но и его адекватность (конфликты с соседями из-за агрессивного жильца вам ни к чему). Обращайте внимание на внешний вид, мимику, жесты и лексикон: они помогут сделать вывод о характере и воспитании. Узнайте, где он жил до этого и почему решил переехать.

Будьте доброжелательны, но не выпускайте инициативу из рук. Хозяин в этой квартире вы. Более подробную инструкцию по проверке арендатора читайте здесь .

Шаг 6. Заключаем договор

До подписания договора аренды еще раз пробегитесь по списку обязательных договоренностей — важно убедиться, что вы точно поняли друг друга правильно. Обговорите состав проживающих, особые условия, способ и размер оплаты — все самые важные моменты во взаимоотношениях арендатора и арендодателя.

Только после этого можно переходить к подписанию договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.

Для заключения договора понадобятся:

  • два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен);
  • паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире;
  • согласие от сособственников (если они есть);
  • документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносятся:

  • паспортные данные;
  • сведения о квартире;
  • срок, на который заключается договор.

Договор сроком до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре.

Внимание! Это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли: если зарегистрироваться в качестве самозанятого, то они составят 4% (если жилье сдается физлицам) или 6% (если арендатор — ИП или юридическое лицо). Налог рассчитывается и уплачивается ежемесячно.

При бо́льшем сроке регистрация становится обязательной процедурой: если сторонам важно, чтобы договор имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — пять лет.

По сложившейся практике первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. Далее надо заключать новый договор.

Оплата

Принципиальный пункт, на который нужно обратить внимание, — оплата. Что обязательно нужно зафиксировать:

— действующую арендную ставку;

— сроки внесения очередного платежа;

— возможность пересмотра платежей (например, обычно арендная ставка может увеличиваться раз в год и не более чем на 10%);

— дополнительные платежи (чаще всего это расходы на коммунальные услуги).

Обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков.

Кто за что платит?

1. Интернет. В договоре стоит прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. Общепринято, что расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но будет нелишним упомянуть это в тексте договора.

2. Стационарный телефон. Бывает, квартиранты съезжают, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас городской телефон перестал быть востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок можно его и отключить.

3. Депозит — точнее, его размер и порядок возврата. Еще на берегу имеет смысл обсудить с арендатором, что этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания (так считают многие наниматели).

Депозит — это залог, из которого будут вычтены все платежи по ущербу, нанесенному квартире или имуществу. Обычно его размер совпадает с размером арендной ставки. Если претензий у собственника нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи.

4. Сломанная техника и мебель. Что-то из предметов обихода изнашивается со временем, а что-то ломается из-за небрежного обращения. Подробнее о том, как договариваться насчет ремонта испорченной техники и мебели, читайте здесь .

Взаимоотношения арендатора и арендодателя

Есть несколько неочевидных моментов, которые регулярно становятся поводом для спора между арендатором и арендодателем. Во избежание подобных ситуаций в договоре следует прописать:

1. Регулярность проверок — как часто вы будете приезжать в сдаваемое жилье и можете ли вы это делать, если жильцов нет дома?

2. Условия пользования квартирой. В этом пункте договора прописывается, что квартира сдается только для проживания, уточняется, разрешено ли проживание других лиц и на какой срок. Также надо отметить в договоре, что несоблюдение условий ведет к его расторжению и, например, невозврату депозита.

3. Ответственность сторон. Эти положения договора можно прописать и в отдельном пункте «Досрочное расторжение договора». В нем перечисляются условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут сторонами, и оговаривается, с какими финансовыми потерями.

4. Дата освобождения квартиры, если договор не будет продлен.

5. Обязательство вернуть квартиру после выселения в надлежащем виде. Здесь можно зафиксировать необходимость убраться в помещениях перед выездом (можно добавить пункт об уборке или ее стоимости, если жильцы не удосужатся прибраться сами). Это должно сподвигнуть арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

6. Порядок решения спорных вопросов. Укажите в договоре: если сторонам не удастся разрешить конфликт по обоюдному согласию, этим займется суд. Это логичный способ решения любых споров, но лучше проинформировать об этом постояльцев заранее: вдруг это позволит решить вопрос без участия суда?

Шаг 7. Акт приема-передачи жилья

К договору прилагается акт приема-передачи жилья.

В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть (предположим, царапины на паркете или пятно на обоях). Прилагается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения.

Конечно, такие нюансы нужны скорее владельцам квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. Но и «бабушкины» квартиры вполне достойны такой подстраховки.

Еще один перечень в акте — вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам, с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами.

Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа), и в будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается у наймодателя, а второй — у нанимателя (с юридической точки зрения хозяин квартиры и жилец называются именно так).

Шаг 8. Расчет

Завершающий этап — расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги: сумму оговоренного депозита и ставку ежемесячной аренды.

Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах (для обеих сторон договора).

После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Шаг 9. Не забудьте заплатить налоги

Напомним, что если срок договора составляет менее 11 месяцев, о том, что вы сдали квартиру, нужно сообщать только в ФНС. Для оплаты налогов ИП или самозанятым достаточно установить приложение в смартфон и платить налог ежемесячно.

Если же уплачивать налоги в статусе физлица, надо будет раз в год подать декларацию.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *