Как инвестировать в недвижимость в москве
Перейти к содержимому

Как инвестировать в недвижимость в москве

  • автор:

Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области

Многие люди в нашей стране ищут различные каналы для инвестиций. Кто-то вкладывает средства в ценные бумаги, кто-то получает доход от банковских депозитов. Распространенным способом сохранить и «вырастить» свои сбережения также являются инвестиции в недвижимость.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Частный инвестор может вложить деньги в квартиру на стадии строительства, потом перепродать построенное жилье и получить прибыль. Еще он может заняться арендным бизнесом. В пользу инвестиций в недвижимость говорят три основных аргумента.

Во-первых, вложение денег в недвижимость — это наиболее надежный вид сбережений, все остальное гораздо рискованнее. Так люди, инвестировавшие в зарубежные активы, при нынешней нестабильной политической обстановке практически остались «у разбитого корыта». Для того, чтобы уметь инвестировать в ценные бумаги, необходимо иметь хороший багаж специальных знаний в этой сфере. В банковском секторе периодически происходит лицензий, в том числе у казалось бы, очень надежных банков. Пока деньги вкладчикам возвращает Агентство страхования вкладов (АСВ), но нет уверенности, что это будет вечно.

А вот с недвижимостью все гораздо стабильнее и понятнее. Душу частного инвестора греет осязаемость и материальность его «вклада» — вот они стены (монолитные, бетонные!), вот она квартира, не чета «эфемерным» бумагам, которые рискуют в любой момент обесцениться. Цены на недвижимость гораздо более устойчивы и при неблагоприятных ситуациях не обрушиваются в одночасье – они сползают постепенно, и за это время инвестор может продать свою недвижимость по приемлемой цене.

Во-вторых, инвестиции в недвижимость со временем становятся только привлекательнее. Квадратные метры в перспективе дорожают, и вы не только сохраните свои деньги, но и получите существенную прибавку.

В-третьих, арендный бизнес всегда актуален для такого города как Москва — здесь много приезжих, туристов, студентов, молодых семей, снимающих жилье. Так что поток клиентов обеспечен. А предложений подходящего для инвестиций жилья на московском рынке всегда достаточно.

Инвестиции в недвижимость в Москве в 2023 году

Возможность сохранить и приумножить капитал привлекает инвесторов. Популярный метод – инвестиции в недвижимость. Однако вкладывая деньги в недвижимость, необходимо учитывать характеристики региона, экономическую ситуацию в стране, местный рынок, ликвидность объекта, спрос и предложение. Рассмотрим, как получить доход с инвестирования в столичное жилье, объем необходимых вложений, предполагаемую доходность и риски.

Цели инвестирования

  • Получение пассивного дохода. Это можно сделать, если у инвестора есть недвижимость или он планирует купить новую. Покупка может оформляться как за собственные, так и за ипотечные средства. Далее инвестор ищет арендаторов для сдачи жилья и регулярно получает деньги.
  • Сохранение накопленного капитала. Из-за инфляции деньги обесцениваются, поэтому их нередко вкладывают в ликвидный актив – недвижимость. Это может быть коммерческая, жилая, загородная недвижимость.
  • Получение разового дохода с перепродажи.

Способы инвестирования в недвижимость

Способы инвестирования в недвижимость

Основные способы инвестиций в жилую недвижимость – сдача в аренду и перепродажа.

  • Сдача недвижимости в аренду может быть долгосрочной или посуточной. В первом случае доходность составляет до 5% в год, во втором – до 30%. Однако краткосрочная аренда требует от владельцев времени на поиск клиентов и обслуживание квартиры.
  • Прибыль с продажи может составить до 40% в год. Инвестор покупает квартиру от застройщика на этапах строительства и перепродает ее после сдачи дома. На вторичном рынке эта схема также встречаются, но реже: инвестор покупает «проблемную» квартиру (нет нужной документации или плохой ремонт), устраняет неполадки и выставляет объект на продажу.

Объекты для инвестирования

Инвестор вправе выбрать любой тип недвижимости для инвестиции: новостройку, вторичку, загородный дом, апартаменты, фонд и т.д.

Новостройки под сдачу или перепродажу

Покупка квартиры на этапе строительства – возможность получить имущество по цене на 15-30% ниже, чем после сдачи объекта. Этот способ сопряжен с меньшими рисками. Получить прибыль можно двумя способами: купить квартиру на старте продаж и затем перепродать или сдавать в аренду.

ВАЖНО! Выбирая объект для инвестиций, необходимо обращать внимание на его ликвидность, инфраструктуру района и транспортную доступность. Будущим арендаторам/покупателям важны вид из окон, планировка, этаж, шумоизоляция. Совокупность этих факторов позволит выставить более высокую цену, то есть вложения окупятся быстрее.

Цена квартиры в Москве

По данным Росстата, средняя цена первичной недвижимости в Москве по итогам первого квартала 2023 года составляет 292 790 рублей за квадратный метр, вторичной – 304 516 руб. Во втором квартале средняя цена выросла: квадратный метр в новостройке оценивается в среднем в 302 834 руб, во вторичке – 309 146 руб.

Цена зависит от класса недвижимости: средняя цена типовых квартир на первичном рынке превышает 220 тыс руб/кв.м., улучшенных – более 275 тыс руб, элитных – более 500 тыс руб.

Цена квартиры в Москве

Цена квартиры в Москве в 2023

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

В сентябре 2023 года ключевая ставка ЦБ России составляет 13%, поэтому ставка по базовой программе ипотечного страхования остается высокой. Единственный способ оформить ипотеку на сравнительно выгодных условиях – воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой. Например, получить ипотеку по программе «молодая семья», «военная ипотека», «социальная ипотека», «для ИТ-специалистов» и другим.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Согласно отчету «Дом.рф«, во втором квартале 2023 года 95% квартир на первичном рынке недвижимости России было продано по госпрограммам. Чаще всего россияне покупают недвижимость с помощью «Льготной ипотеки», которая была продлена до июля 2024 года. Ставка по льготной ипотеке снижена и составляет 8% годовых. Программа распространяется только на покупку квартир в новостройках, поэтому инвестиция с привлечением заемных средств в первичное жилье – самый выгодных продукт, доступный рядовому гражданину.

Коммерческая недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость окупается путем сдачи объекта в аренду компаниям или ИП. Покупка подобных помещений требует от инвестора дополнительных навыков: решение юридических вопросов, получение статуса коммерческой недвижимости, оформление документации в пожарной инспекции, соблюдение требований СанПиНа.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Коммерческая недвижимость окупается дольше. Кроме того, не все помещения востребованы у арендаторов, а те, что пользуются спросом, продаются по высокой цене. Минимальные вложения составляют 5 миллионов рублей.

Апартаменты

В отличие от квартир, апартаменты признаны нежилой недвижимостью, поэтому их цена ниже. При этом многие апартаменты полностью подготовлены для долгосрочного проживания: обустроена кухня, отдельная ванная комната, спальная и рабочая зоны. Зачастую в апарт-отелях жильцам доступен круглосуточный отельный сервис, в зданиях сформирована внутренняя инфраструктура (тренажерный зал, кофейня, лаунж-зона и т.д.).

Загородная недвижимость

Загородные дома можно сдать в аренду или перепродать, а также сделать перепланировку в дом отдыха. Важно помнить, что арендаторы ищут дома в районах с развитой инфраструктурой и близким расположением к городу. Наличие дополнительных удобств, среди которых терраса, банный комплекс, мангал и беседка, повысят цену аренды.

Аналогично квартирам, выгоднее инвестировать в загородную недвижимость на этапе строительства. Инвестор также может оформить в собственность участок земли, а дом построить самостоятельно. Однако помимо финансовых трат, потребуются дополнительные вложения сил и времени.

Ипотечные облигации

Такие инвестиции в рынок недвижимости считаются сравнительно новыми. Ипотечные облигации относятся к ценным бумагам, которые выпускают кредитные организации и продают гражданам. В качестве обеспечения выступают платежи по ипотеке, которые каждый месяц вносят заемщики банка. При этом доходность облигаций значительно превышает ту, что можно получить по обычному вкладу.

Заграничная недвижимость

Вместо инвестиций в недвижимость в России, некоторые инвесторы выбирают зарубежные объекты, считая их более прибыльными. Причина тому – доход, который поступает в иностранной валюте.

Более того, ряд стран выдает за покупку недвижимости вид на жительство и даже гражданство. Однако этот рынок требует дополнительных знаний, в т.ч. законодательной базы иностранного государства.

Бумажная недвижимость и REIT

REIT или инвестиционные трасты недвижимости – очередной способ вложения инвестиций в иностранную недвижимость. К ним относятся компании, которые занимаются вложениями в объекты недвижимости и управление ими. При этом инвестор получает долю дохода, но не берет на себя ответственность по управлению недвижимости – все обязанности ложатся на управляющую компанию.

УК распределяет поступившие средства наиболее выгодным, по ее мнению, образом: вкладывает деньги в недвижимость, будь то торговый центр, офисное здание или многоквартирный дом, а затем сдает ее в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов, а в ряде случаев выигрывают на росте стоимости акций.

Российским аналогом REIT выступают ЗПИФы, закрытые паевые инвестиционные фонды.

Сколько нужно вложить?

Сколько нужно вложить в недвижимость в Москве?

Согласно данным «Домклик«, цена недвижимости на первичном рынке в октябре 2023 года составляет:

  • квартира-студия – от 4.3 до 113.2 млн руб;
  • однокомнатная – от 5.2 до 659 млн руб;
  • двухкомнатная – от 6.2 до 653 млн руб;
  • трехкомнатная – от 7.9 до 1 224 млн руб;
  • четырехкомнатная и более – от 11.2 до 2 034 млн руб.

Цена вторичной недвижимости:

  • квартира-студия – от 1.4 до 1 732 млн руб;
  • однокомнатная – от 1.85 до 220 млн руб;
  • двухкомнатная – от 3.5 до 289 млн руб;
  • трехкомнатная – от 5.7 до 723.8 млн руб;
  • четырехкомнатная и более – от 7.9 до 3 377 млн руб.

Вложения в недвижимость могут значительно отличаться – они зависят от расположения, площади и класса квартиры. Например, инвестор может купить самую дешевую квартиру-студию на вторичном рынке недвижимости за 1.4 млн рублей, но нет гарантий, что такой объект окажется ликвидной. Поэтому ориентируются на средние цены.

ПОМНИТЕ! Цена недвижимости окажется ниже, если купить ее на стадии строительства. Но нельзя забывать, что такое вложение начнет приносить прибыль лишь через 2–3 года.

Если же инвестор вкладывается в акции, то стоимость акции REIT начинается от 5 долларов. Их покупка доступна на Санкт-Петербургской бирже. Выбрав ипотечные облигации, на сайте Московской биржи можно найти бумаги стоимостью до 1000 рублей. Доход зависит от объема вложенных средств.

Как выбрать локацию для покупки?

Расположение – важнейший критерий для опытного инвестора. Учитывают транспортную доступность, наличие рядом станций метро и развитых транспортных узлов. Также важны экология, парковые зоны и объекты социальной инфраструктуры (больницы, детские сады, школы) – это увеличивает цену объекта при продаже или сдаче в аренду.

Как сэкономить: «Чёрные пятницы» и скидки

Застройщики предлагают скидки на объекты недвижимости. Способы сэкономить на покупке:

  • «Черная пятница». В это время застройщики предлагают большие скидки на квартиры. Например, цена студии может снизиться с 8.5 до 7 млн рублей. Подпишитесь на новостную рассылку застройщиков, чтобы узнать, когда начинается период распродаж.
  • «Приведи друга». В рамках этой акции застройщик предлагает скидку до 2% тем клиентам, которые порекомендовали недвижимость этого девелопера своим друзьям и знакомым.
  • Летнее падение цен. В летний период застройщики стабильно снижают цены, поэтому стоит отложить покупку до этого времени.

Помимо предложений от девелоперов, в качестве инвестиции рассматривают неликвидные лоты. Квартиры на первых этажах, с проходными комнатами, неудачным видом — чаще всего именно они остаются нераспроданными к моменту завершения строительных работ. Застройщики понимают, что продать их по стандартной цене не получится, поэтому предлагают скидки.

ПОМНИТЕ! Купив низколиквидную квартиру, Вы должны быть готовы, что доход также окажется небольшим.

Плюсы и минусы

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в Москве

Преимущества инвестиций в недвижимость:

  • Стабильный доход. Востребованный и ликвидный объект всегда принесет прибыль.
  • Пассивный заработок. Сдавая недвижимость в длительную аренду или перепродавая его, инвестору не приходится прикладывать множество усилий – разовый поиск клиентов взамен на прибыль. Ипотечные облигации и ЗПИФ также приносят пассивный доход.
  • Многообразие способов инвестирования – каждый инвестор может выбрать тот, что нравится ему больше всего.

Плюсы и минусы покупки ценных бумаг

Преимущество вложений в облигации, REIT и ЗПИФ: низкий порог вхождения, т.к. цена ценных бумаг значительно ниже стоимости квартиры или дома.

Недостаток: если инвестор вкладывает небольшую сумму, доход также окажется небольшим.

Плюсы и минусы покупки квартиры

  • Владение физическим активом, который всегда можно перепродать.
  • Рост цен. Зачастую цена квартир увеличивается независимо от инфляционных процессов.
  • Высокий порог вхождения – цена объектов недвижимости значительная.
  • Долгий период окупаемости. Если квартира сдается в аренду, то может пройти десяток лет, пока она окупится. Если же перепродается после сдачи дома в эксплуатацию, нужно ждать пару лет, пока тот построится.
  • Дополнительные траты: коммунальные платежи, капремонт, налоги.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

  • Низкая цена по сравнению с квартирами – цена апартаментов на 20-30% ниже квартир.
  • Отельный сервис – жильцам доступна охрана, консьерж, уборка апартаментов и т.д., что увеличивает цену аренды.
  • Управляющая компания – собственник может передать обязанности по обслуживанию апартаментов и поиску жильцов управляющей компании за фиксированную плату или процент от выручки.
  • Дорогое содержание. Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, при расчете налога на имущество не действует налоговый вычет, а ставка налога составляет от 0.5 до 2%. Коммунальные платежи также выше.
  • Отсутствие прописки. В апартаментах нельзя прописаться, что может оттолкнуть арендаторов, которым необходима временная регистрация для определения детей в детский сад или школу по месту жительства.

Риски

Риски инвестиций в недвижимость

Риски при покупке ипотечных облигаций

  • Риск ликвидности – классический риск для всех облигаций. Он означает, что владелец облигаций не может их продать по справедливой цене, т.к. нет покупателей.
  • Риск досрочного погашения ипотечных кредитов. Это приводит к потере части дохода.

Риски вложений в REIT и ЗПИФ

Главный риск связан с плохим управлением. Необходимо внимательно изучить информацию о фонде и управляющей компании, чтобы фонд приносил доходность.

Риски при покупке недвижимости

В зависимости от того, покупает инвестор недвижимость на первичном или вторичном рынке и каким способом планирует получать прибыль, возникают разные риски:

  • Плохое расположение, что снижает спрос на покупку или аренду объекта.
  • Форс-мажорные обстоятельства. Например, рядом с домом открылся завод, из-за чего ухудшилась экология, или соседи затопили квартиру, поэтому требуется ремонт.
  • Недобросовестные арендаторы. Не каждый арендатор относится ответственно к имуществу, которое ему не принадлежит. Из-за этого может потребоваться серьезный ремонт в квартире или замена мебели и техники.
  • Долгострой. Покупая строящийся объект на первичном рынке, инвестор может столкнуться с долгостроем или переносом сроков строительства. Важно тщательно выбирать застройщика.
  • Мошенничество. Сделки на вторичном рынке недвижимости сопряжены с дополнительными рисками. Перед покупкой важно проверить документы, в т.ч. количество собственников, законность перепланировки и многое другое. Если окажется, что на квартиру имеют права другие люди, сделка может быть признана незаконной, и покупатель рискует потерять деньги.

Сколько реально можно заработать?

Сколько реально можно заработать на недвижимости?

На перепродаже

Существует два способа заработка на перепродаже: покупка первичной недвижимости на стадии строительства или покупка «проблемной» вторичной недвижимости. В обоих случаях доход с перепродажи недвижимости разовый, но большой.

Перепродажа новостройки. От стадии котлована до сдачи дома в среднем цена квартиры вырастает на 15-30% в зависимости от класса недвижимости. Также на рост цены влияют внешние факторы, например, за годы строительства дома рядом построили метро или открыли парк, что увеличило цену объекта.

Например, вложив 6 млн руб в небольшую студию рядом с метро, на выходе инвестор получает недвижимость стоимостью 7.8 млн руб. Разница в цене составила 1.8 млн.руб. Вычитаем из суммы налог 13% и получаем, что доход равен 1.566 млн.руб.

НА ЗАМЕТКУ! Недвижимость классов «комфорт», «бизнес» и «премиум» растет в цене сильнее, чем «эконом», но требует больших вложений.

Перепродажа вторички. Инвестор ищет квартиру на вторичном рынке по низкой цене из-за плохого ремонта или проблем с документами. В первом случае он делает ремонт и перепродает квартиру, во втором – устраняет проблемы с пакетом документов на квартиру.

Оба способа связаны с рисками. Инвестор может дать неверную оценку квартиры на этапе покупки и не заметить, что ремонт требует больших инвестиций, чем он планировал. В случае с документами может потребоваться юридическая помощь.

На сдаче в аренду

Период окупаемости за счет сдачи в аренду может превышать десятки лет, поэтому сдача в аренду – способ сохранить капитал, а не преумножить его.

К примеру, инвестор, который купил самую дешевую студию в новостройке Москве за 4.3 млн руб, сдает ее в аренду за 30 тысяч рублей. Тогда окупить инвестиции получится лишь через 12 лет. Однако здесь не учтены дополнительные расходы на ремонт, мебель, технику, налоги и т.д.

Тем не менее, у инвестора по-прежнему будет находиться имущество в собственности, продажа которого через десять лет может принести существенную прибыль за счет роста рыночной цены. Поэтому необходимо покупать объект, который не потеряет ликвидность.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году в Москве?

Принимая решение о покупке недвижимости в 2023 году, учитывают ситуацию на рынке. По данным ЕМИСС, цены на вторичном рынке недвижимости увеличиваются из года в год. На первичном рынке был скачок цен в 2022 году, но с IV квартала 2022 года по I квартал 2023 средняя цена квадратного метра снизилась с 375 тыс руб до 293 тыс руб.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2023 году в Москве?

Важно помнить о высокий ставках по ипотеке – покупка недвижимости на вторичном рынке недвижимости с использованием заемных средств вряд ли станет выгодной инвестицией, поэтому лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не снизятся ставки.

В то же время для инвесторов, накопивших капитал или желающих взять квартиру в новостройке за счет льготной ипотеки, нет преград для покупки – вложенный капитал сохранится, а стоимость актива вырастет.

Как зарабатывать на недвижимости больше?

Доходность инвестиций в недвижимость увеличится, если использовать один из следующих способов:

  • Разделить просторную квартиру на студии. Сдавать в аренду несколько объектов значительно прибыльнее.
  • Сделать перепланировку. Если планировочное решение становится более современным, цена объекта растет в среднем на 35%.
  • Перевести имущество из жилого в нежилое. Если инвестор решил вложить деньги в коммерческую недвижимость, он должен потратить большую сумму. Однако можно купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд.
  • Сделать ремонт. Квартиры с качественным ремонтом могут увеличиться в цене в 1.5-2 раза.

О каких налогах надо знать инвесторам?

О каких налогах на недвижимость надо знать инвесторам?

Нельзя забывать, что инвестиции в недвижимость в 2023 году сопряжены с обязательствами – граждане должны выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от любого дохода.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! НДФЛ взимается не со всей суммы продажи, а только с дохода. То есть Вы купили квартиру за 5 млн руб, продали за 6.5 млн руб. Тогда доход составил 1.5 млн руб, а размер налога – 195 тыс рублей.

При этом собственник обязан подать декларацию о доходах и платить НДФЛ, если не истек минимальный срок владения. В противном случае владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Срок зависит от способа получения недвижимости:

  • Объект получен по наследству, достался в подарок от близкого родственника, приватизирован, передан по договору пожизненного содержания – срок владения составляет 3 года.
  • Собственник продает единственную недвижимость после 2020 года – 3 года.
  • Владелец продает одну из квартир, но при этом вторую недвижимость он купил в течение 90 дней до продажи, а другого жилья в собственности нет – 3 года.
  • В остальных случаях – 5 лет.

Если покупатель оформлен индивидуальным предпринимателем, он вправе выплатить 6% по упрощенной системе налогообложения (УСН). Это допустимо в двух случаях:

  • Предприниматель использовал недвижимость в бизнесе: сдавал в аренду, использовать как складское помещение и т.п.
  • При регистрации предприниматель указал в ЕГРИП вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

В остальных случаях ИП платит НДФЛ.

Опасайтесь мошенничества

Мошеннические схемы на рынке недвижимости встречаются часто – фирмы-однодневки, арендаторы-неплательщики и другие.

Для собственников недвижимости существует способ обезопасить своё имущество – необходимо подать заявление в Росреестр, которое запрещает передачу прав собственности на имущество без личного участия владельца.

Способы защиты от мошенников:

  • При покупке вторичной недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду/перепродажи. Убедитесь, что лицо, которое продает Вам объект, зарегистрировано собственником. Для этого запросите выписку из ЕГРН о владельце недвижимости. Также проверьте, нет ли других собственников. Если продавец находится в браке, получите согласие супруги/супруга.
  • При сдаче недвижимости в аренду. Заключите договор, в котором прописаны даты и размеры платежей. Если арендатор уклоняется от уплаты, передавайте дело в суд.
  • При покупке ценных бумаг. Достаточно пользоваться официальными сайтами, приложениями проверенных банков.

Выводы

Напомним инвесторам, что:

  • необходимо выбирать высоколиквидный объект;
  • не следует ждать мгновенной прибыли: первичная недвижимость в случае перепродажи окупится через 2-3 года, вторичная в случае сдачи в аренду – минимум через 10 лет;
  • ценные бумаги – это долгосрочное вложение, которое принесет доход в будущем;
  • необходимо пользоваться услугами юриста, чтобы не наткнуться на мошенников.

image

Автор: Владимир Щербич

Эксперт по недвижимости портала 101novostroyka.ru

Инвестиции в недвижимость в 2023 году: жилые комплексы с большим потенциалом

В периоды экономических изменений инвестиции в недвижимость остаются одним из самых надёжных инструментов сохранения капитала. Квартира в новом жилом комплексе бизнес-класса может стать тихой гаванью для сбережений. Эксклюзивный проект с уникальными характеристиками способен на большее — приумножить инвестиции, даже когда общий сценарий для рынка недвижимости нельзя назвать позитивным.

Какие квартиры подходят для инвестиций в 2023 году

Прежде всего, это квартиры в жилых комплексах премиум- и бизнес-класса. Интерес к таким объектам меньше зависит от динамики ипотечных ставок, чем спрос на жильё класса комфорт или эконом. Престижная локация, эстетика и качество строительства востребованы, независимо от обстоятельств. Стоимость квартир бизнес-класса продолжает расти или как минимум не снижается, даже если недвижимость в целом дешевеет.

Значит ли это, что квартиры комфорт-класса слишком медленно окупают вложения

Нет, но при выборе квартиры для инвестиций следует более тщательно взвешивать все «за» и «против»:

  • близость к метро,
  • детский сад и школа рядом,
  • современная инфраструктура и благоустройство района,
  • природное окружение, есть ли парки в шаговой доступности.

Все пункты важны в равной степени. Ухудшение экологии или инфраструктурные проблемы ограничат круг заинтересованных арендаторов / покупателей и увеличат срок возврата инвестиций.

Наибольшим потенциалом обладают проекты комфорт-класса, ориентированные на получение дохода от сдачи в аренду. Например, апарт-комплекс «Движение.Говорово» в Новой Москве. Апартаменты сдаются с черновой отделкой, покупатель сам определяет бюджет на дизайн и ремонт. Апарт-комплекс интересен как расположением — рядом станция метро «Говорово», есть прямой выезд на МКАД, — так и близостью к Говоровскому пруду.

Стоит ли покупать инвестиционную квартиру в ипотеку

Рекордно низкие процентные ставки позволяют рассматривать приобретение квартиры в ипотеку как способ сохранения капитала. Ряд эксклюзивных ипотечных программ со ставками ниже 5% разработан банками специально для ГК ФСК. Вы можете выбрать подходящие условия ипотеки с помощью менеджера.

В перспективе нет никаких препятствий к тому, чтобы заработать на аренде или перепродаже инвестиционной квартиры, приобретенной в ипотеку. Конечно, при условии согласования с банком.

Какие локации наиболее привлекательны для инвестиций

Городская среда развивается непрерывно, как и концепция благополучия человека в городе. Локации, которые сегодня «на пике», завтра могут не удержать позиции. Предпочтения покупателей смещаются от перегруженных городских кварталов к более молодым районам, которые граничат с центром, но живут по своим правилам.

Новый подход к проектированию жилых комплексов сохраняет ощущение свободного пространства, оберегает приватность, а внутренние территории жилых комплексов делает похожими скорее на ландшафтные парки, чем на привычные дворы.

В качестве примера локации с большим инвестиционным потенциалом можно привести жилой комплекс бизнес-класса Sydney City на ул. Шеногина: с одной стороны — соседство с ЦАО и Москва-Сити, с другой — размеренный ритм жизни квартала у реки с собственным парком 1,5 га.

Насколько рискованно инвестировать в недвижимость в 2023 году

ГК ФСК — надёжный застройщик, включённый в перечень системообразующих предприятий, что гарантирует господдержку в случае необходимости.

Финансирование строительства жилых комплексов — проектное, то есть текущая ситуация весьма ограниченно влияет на запланированный ход работ.

Как один из крупнейших застройщиков России, мы располагаем достаточными ресурсами, чтобы не переносить сроки строительства или сроки передачи ключей по строящимся объектам.

ГК ФСК строит жилые комплексы бизнес-класса в локациях с высокой инвестиционной привлекательностью:

  • ROTTERDAM на Нагатинской набережной (м. Нагатинская) в 17 минутах на авто от Кремля;
  • Sydney City на первой береговой линии Москвы-реки (м. Звенигородская, открытие в 2024);
  • « Архитектор » на юго-западе Москвы (м. Калужская);
  • Sky Garden в районе Покровское-Стрешнево (м. Тушинская) с собственным благоустроенным парком и выходом к реке;
  • « Режиссёр » рядом с парком ВДНХ (м. ВДНХ) с уникальными видами на исторический район Москвы;
  • « Рихард » в Хорошёвском районе (м. Полежаевская) с ландшафтным парком во дворе, жилой комплекс сдан, в продаже квартиры с ключами

Расположение жилых комплексов бизнес-класса позволяет не считать время на дорогу — в Москве это всегда будет преимуществом для владельца, арендатора и покупателя. При желании вы сможете быстро выйти на сделку по аренде или продаже.

Что выгоднее — инвестировать в квартиру с отделкой или без

Большинство квартир в ГК ФСК сдаются с предчистовой отделкой white box. Это золотая середина, позволяющая сэкономить время на черновых работах и сразу приступить к ремонту по выбранному дизайн-проекту.

Квартиры с отделкой — оптимальный выбор для тех, кто хочет быстрее вернуть инвестиции за счёт аренды. Студии, 1-, 2- и 3-комнатные квартиры с чистовой отделкой представлены в ЖК «Рихард». Для быстрого подбора арендатора после покупки квартиры можно воспользоваться совместным сервисом ГК ФСК и Яндекс.Аренды.

Квартиры без отделки чаще приобретают для себя, чтобы предоставить дизайнеру абсолютную свободу в решении всех вопросов, начиная с разводки электрики.

Насколько предсказуемы инвестиции в квартиру на стадии строительства в 2023 году

Инвестиции в квартиру в новостройке — консервативная и надёжная стратегия, особенно на дистанции нескольких лет. В целом по России стоимость 1м2 в новостройке за год выросла более чем на треть. Только с августа по сентябрь 2023 года квартиры в Москве подорожали на 1,7%.*

Даже просто проживая в квартире, можно наблюдать за ростом её стоимости. Кроме того, существует множество факторов, способных изменить ваши планы. Например, необходимость переехать в другой район или город, пополнение в семье, желание увеличить свободную площадь. Грамотно выбрав квартиру для жизни, вы не обнаружите, что она стоит дешевле, чем вы заплатили, когда придёт время искать покупателя.

Как получать доход от инвестиционной квартиры

Сразу стоит оговориться, что получать высокие проценты от инвестирования в жилую недвижимость довольно сложно. Это, скорее инструмент сохранения капитала и защиты накоплений от инфляции.

Тем не менее есть два надёжных варианта пассивного дохода от квартиры в новостройке.

  • Перепродажа на фоне роста рыночной стоимости. Покупка квартиры на начальном этапе строительства в перспективном районе Москвы и последующая ее продажа может принести очень неплохой доход. Это долгосрочная стратегия: НДФЛ не взимается после 5 лет владения квартирой.
  • Доход от сдачи в аренду. Современные решения, такие как совместный сервис ГК ФСК и Яндекс.Аренды, освобождают владельцев квартир от рутинных забот. Сервису можно поручить страхование квартиры и имущества, подбор арендатора, урегулирование всех вопросов в случае, если жильцы съехали досрочно.

Насколько целесообразно переводить помещение из жилого фонда в нежилой

Дополнительные расходы на услуги юристов, проектировщиков, согласования с собственниками помещений (что далеко не всегда возможно) и в инстанциях города Москвы делают перевод квартиры в нежилой фонд экономически нецелесообразным.

Гораздо больше перспектив для получения дохода от сдачи в аренду открывают инвестиции в коммерческую недвижимость на первых этажах домов в жилых комплексах бизнес-класса. Это привлекательные для бизнеса помещения формата street retail с отличной транспортной доступностью, расположенные в центрах притяжения для жителей комплекса.

Стоит ли вкладывать деньги в квартиру сейчас

Хотя во времена кризиса мало кто думает об инвестициях, именно такие моменты являются самыми благоприятными для инвестирования. Особенно если учесть снижение ипотечных ставок по специальным программам ГК ФСК до уровня, не имевшего аналогов в прошлом.

Как оценить инвестиционную привлекательность квартиры

Инвестиционная привлекательность квартир в пределах каждого района Москвы и даже отдельно взятого дома может значительно отличаться. Обращайте внимание на внутреннюю инфраструктуру жилого комплекса, она может компенсировать загруженность инфраструктуры центральных районов. Например, на территории ЖК «Архитектор» предусмотрены фитнес-клуб, кофейня, ресторан, супермаркет, а также магазины, аптеки, салоны красоты, сервисные службы, зона коворкинга, переговорная, детская игровая комната и другие объекты.

Желательно взглянуть на квартиру с точки зрения потенциального покупателя или арендатора.

  • квартира должна находиться в хорошем районе (благополучный, тихий, спокойный, рядом есть парки);
  • принципиальное значение имеет близость метро (в идеале, не более 20 минут пешком) и удобных транспортных магистралей в сторону центра;
  • приятным бонусом станут потолки выше 3 метров и красивый вид из окон;
  • доступ на внутреннюю территорию только для резидентов и лифт, спускающийся в подземный паркинг, считаются стандартом для жилья бизнес-класса.

На каком этапе выгоднее инвестировать в недвижимость: строительство или квартира в сданном доме

Наибольший интерес представляет покупка квартиры в новостройке на этапе строительства. Такой объект может существенно вырасти в цене после сдачи дома в эксплуатацию или улучшения общей транспортной доступности жилого комплекса. К примеру, повышение цен вероятно после введения в эксплуатацию станции метро Звенигородская рядом с ЖК Sydney City в 2024 году.

Выбирая квартиру, важно убедиться, что вы не рискуете:

  • застройщик надежный (ГК ФСК имеет высокий рейтинг АКРА А- (RU));
  • строительство ведется легально, нет проблем с документами;
  • есть или будет построена все необходимая для жизни инфраструктура.

Инвестиции в недвижимость в нестабильное время: как выбирать и что купить в Москве

Инвестиции в недвижимость в нестабильное время: как выбирать и что купить в Москве

Самые распространенные стратегии для инвесторов в недвижимость: Buy to Rent — когда квартиру сдают в долгосрочную или посуточную аренду, и Buy to Sell — когда квартиру приобретают для последующей перепродажи. Главные причины, почему выбирают такой вид инвестиций: надежность, предсказуемость и стабильность. Разберем, на что стоит обратить внимание, если вы планируете инвестировать в московскую квартиру.

Стоимость

Главная задача инвестиционной квартиры — приносить прибыль. Обращайте внимание на проекты с дисконтом, дома, о которых не говорят ипотечные брокеры или риелторы, ищите специальные предложения. Акция от застройщика Один из самых простых способов получить выгоду на этапе покупки — спецпредложение. Девелопер договаривается с банком о специальных условиях по ипотеке для своих клиентов. Ищите предложения с первоначальным взносом от 10–15%, беспроцентной рассрочкой или субсидированной ставкой по ипотеке. Рассчитать ипотеку по ставке от 2%Цена ниже рыночной Еще один способ найти подходящий объект для инвестирования — сравнить цены на похожие объекты на агрегаторах объявлений.

  1. Находим новостройки в пешей доступности от метро.
  2. Смотрим квартиры по мере возрастания цены.
  3. За 15,8 млн есть квартиры в ЖК «Лайм». Одно из преимуществ — жилой комплекс бизнес-класса уже сдан в эксплуатацию.
  4. Важно проанализировать перспективу роста цены. Смотрим цены на вторичке.
  5. Ищем объекты того же класса.
  6. Рядом с ЖК «Лайм» есть другой дом бизнес-класса. Его сдали в 2019 году, однокомнатная квартира в нем сейчас стоит уже от 21,5 млн.

Важно

Для стратегии Buy to Sell идеально найти объект на 20% ниже рыночной стоимости или с хорошей скидкой от застройщика. Но при этом нужно учитывать ликвидность, надежность застройщика (если объект не готов). Для стратегии Buy to Rent гораздо важнее готовность объекта и выгодная акция от застройщика.

Ликвидный объект

Когда определились с примерным бюджетом, время детально проанализировать каждый жилой комплекс.

Локация. Если жилой комплекс расположен рядом с метро, МЦД, водоемом, парком, квартиру в нем можно гораздо быстрее продать или сдать в аренду.

Высокий спрос со стороны вашего потенциального покупателя/квартиросъемщика. Например, в пешей доступности есть хорошая школа, вуз или офис крупной компании.

Современная архитектура. Необязательно в лобби должны быть мраморные полы, но дом через 5–10 лет не должен выглядеть устаревшим. В комплексе должны быть общественные пространства, внутренний двор, современный паркинг, площадки для детей разного возраста.

Эргономичные планировки. Выбирая на плане квартиру, обращайте внимание на правильные квадратные комнаты — их проще обустроить. Иногда выгоднее взять квартиру со свободной планировкой, чтобы максимально эффективно распорядиться метрами. Обращайте внимание на евроформаты — такие планировки делают помещения более функциональными.

Экологическая безопасность. В последние 5–7 лет появился устойчивый тренд на экологичность. В строительстве обращают внимание на натуральные материалы, обустройство зеленых зон. Для потенциальных покупателей квартир важно, чтобы рядом не было вредных производств, промзон. Предпочтение отдается комплексам, которые находятся внутри квартала, а не выходят окнами на магистрали.

Важно

Чтобы на этом этапе выбора не ошибиться с объектом, нужно четко представлять вашего будущего покупателя или квартиросъемщика.

  • Семьи с детьми, которые ищут квартиру для себя, обращают внимание на доступ к учебным заведениям. Рядом с ЖК «Лайм» 4 школы и 5 детских садов, языковые школы и центры досуга. В пешей доступности парки и скверы.
  • Студенты, которые приехали в Москву учиться, выбирают квартиру ближе к вузу. Рядом с ЖК «Лайм» их 8, в том числе Московский политехнический университет, Московский педагогический университет и Высшая школа психологии.
  • Молодые специалисты, которые ищут в Москве работу, интересуются жильем, которое находится рядом с метро. От ЖК «Лайм» до метро «Алексеевская» примерно 5 минут пешком. Рядом есть несколько бизнес-центров, где расположены офисы крупных компаний.
  • Место в историческом районе Москвы интересно инвесторам, которые развивают посуточную аренду. Рядом с «Лайм» находится парк «Сокольники», до проспекта Мира — примерно 6 минут пешком. Недалеко находится ВДНХ, а из окон открывается отличный вид на Москву.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *