Как обменять квартиру на квартиру
Перейти к содержимому

Как обменять квартиру на квартиру

  • автор:

Обмен квартир собственниками. Как правильно провести?

Обмен квартир собственниками. Как правильно провести?

Обмен квартир собственниками – достаточно часто встречающаяся и ответственная правовая практика. Она является наиболее подходящей для людей, имеющих недостаток финансовых средств, но желающих сменить место жительства.

Кроме того, обмен недвижимостью является наиболее простым способом обзавестись необходимым жильем, в наиболее удобном районе. Он осуществляется гораздо быстрее, нежели покупка или продажа, так как влечет за собой минимум документальной волокиты.

Цели обмена квартир между собственниками

От начала обмена до оформления сделки собственников квартир ждет плотная работа с юридическими лицами. Чаще всего люди обращаются в агентства по работе с недвижимостью за помощью от опытных риелторов.

Смена района проживания. При отсутствии материальных средств можно очень выгодно обменять квартиру на жилье в необходимом районе. Особенно это касается крупных городов, где люди при смене места работы могут столкнуться с трудностями перемещения. Именно поэтому обмен в основном производят желающие поменять район проживания соискатели.

Материальная выгода. Обмен квартиры с целью получения прибыли, также, не является редкостью. Это вторая причина, по которой продажа недвижимости является менее удобным вариантом, так как после получения денежных средств нужно быстро искать другую, более дешевую квартиру. В случае обмена с доплатой, можно убить сразу двух зайце – получить новое жилье в удобном районе и денежные средства.

Получение двух квартир. Нередко происходит обмен одной большой квартиры на две меньшие. Это очень удобная практика для семей, которые хотят разделить имущество без лишних проблем, а также для тех людей, которые хотят приобрести большую по площади квартиру за счет двух маленьких. В отличие от процесса купли-продажи, обмен позволит гораздо быстрее осуществить задуманное/p>

Способы обмена недвижимости

Грамотный риелтор, приступая к работе с недвижимостью клиента, обязательно рассказывает обо всех способах и нюансах обмена.

  • Оформление через сделку купли-продажи.
  • Способ мена.
  • Способ «трейд-ин».

Первый способ купли-продажи заключается в том, что продавцом и покупателям недвижимости выступают люди, которые обмениваются квартирами. Конечно, данный способ является наиболее распространенным. Чтобы купля-продажа обменных квартир происходила грамотно, юридическое сопровождение является просто необходимым в данном случае.

Данная процедура производится с участием нотариуса. Обе стороны заключают сначала договоры купли-продажи, потому идут в регистрационную палату с целью переоформления документов.

На сегодняшний день удобным является способ обмена квартирами под названием «трейд-ин». Этот метод стал популярен именно в последнее время, так как сейчас идет массовая застройка во всех районах Москвы и Московской области.

Метод «трейд-ин» подходит тем людям, которые хотят получить удобное жилье в современном прогрессивном районе. Данным способом происходит обмен вторичного жилья на первичное. Сама сделка происходит между представителем компании-застройщика и владельцем квартиры. Однако предварительно риелтор должен забронировать понравившееся жилье за клиентом, а уже после проводить сбор документов.

Стандартной для любого агентства недвижимости процедурой является оформление договора мены. Во время осуществления данной процедуры применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. С помощью договора мены происходит обмен недвижимостью между двумя сторонами.

Помощь риелтора в осуществлении обмена квартир между собственниками

Обмен дома на квартиру от собственника или обмен только квартир, только домов осуществляется с помощью риелтора.

Опытный специалист подскажет, как провести сделку и получить в пользование качественную недвижимость.

Для обмена квартирами понадобится пакет документов. В зависимости от обстоятельств, базовый пакет важных бумаг может быть чем-то дополнен, что также будет указано.

Читайте также:

УСП

26 Января 2024

Если вы покупаете участок за городом, нужно учитывать ряд аспектов, среди которых вопрос подряда на строительство занимает одно из первых мест. Какой тип…

Проверка застройщика

19 Декабря 2023

Инвестировать в жилье в новом доме однозначно выгодно, но только при условии, что застройщик выполняет обязательства перед клиентами. Любая компания стремится…

Прогноз рынка недвижимости

29 Ноября 2023

Этот год подходит к концу, и можно подводить итоги, а также прослеживать тенденции на будущий год. Прогнозы на 2023 год не оправдались. Вопреки всему резкого…

Как происходит обмен квартир

Как оформить обмен квартирами

Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

  • государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
  • частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Теперь – по порядку.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру – что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Как обменять муниципальную неприватизированную квартиру

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

  1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
  2. Договор социального найма;
  3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
  4. Выписка из Домовой книги;
  5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
  7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
  9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
  10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
  11. Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (здесь).

Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

А как сейчас оформляют обмен квартир?

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

  1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
  2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
  3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Прямая мена жилья

Обмен приватизированных квартир

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Обмен квартир через куплю-продажу

Обмен квартир через куплю-продажу

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

  1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
  2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
  3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
  4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
  5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
  6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
  7. Физическая передача квартир (подписание Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Риски обмена квартир

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир, и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Какие условия надо учитывать при заключении Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Образец Договора купли-продажи квартиры – см. ЗДЕСЬ.

Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: «Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Обмен старой квартиры на новостройку

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как обменять квартиру на квартиру: 5 шагов

Как обменять квартиру на квартиру: 5 шагов

Обмен квартиры помогает переехать в другое жильё без потери времени на прямую продажу, отслеживание цен на недвижимость и трат денег на аренду. Это важно для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, переселиться в другой район или город, а также разменять одну недвижимость на несколько других. У таких сделок много нюансов — объясняем, как сделать обмен квартиры на квартиру грамотно и избежать подводных камней.

Главное о процедуре

Обмен квартиры — это переезд из одной недвижимости в другую. Со стороны закона такое возможно только между нанимателями жилья, принадлежащего государству. Так почти всегда происходило до введения приватизации в 1991 году, когда у граждан появилась частная собственность. Делается это и сегодня, но реже, потому что многие уже успели приватизировать недвижимость.

Тогда есть ли сейчас обмен квартирами без продажи между собственниками? Безусловно. Производится это по договору мены — именно так корректнее называть процесс обмена.

Ещё можно использовать альтернативную сделку — одновременные реализация квартиры и приобретение новой недвижимости. Кроме продавца и покупателя, сюда добавляется третий участник с деньгами.

Читайте также: Альтернативная продажа квартиры: порядок действий, плюсы и минусы, риски и налоги

Редко выходит, что в процессе участвует равнозначное недвижимое имущество. В такой ситуации стороны должны договориться, как обменять квартиру на квартиру с доплатой, причём не только денежной, но и, например, в виде мебели или техники — этим имуществом тоже можно компенсировать разницу.

Есть ещё два варианта, как произвести обмен квартиры на квартиру:

При покупке новостройки можно поучаствовать в программе Trade-in от девелоперов, обычно по её условиям цена квартиры фиксируется на момент сделки, а покупатель продолжает пользоваться своим жильём, пока дом не будет сдан;

Обменять квартиру на две квартиры и более поможет размен: юридически он не отличается от классической цепочки купли-продажи, разве что договоров будет больше.

Можно ли обменять квартиру на другую, если ваша недвижимость приобретена в ипотеку? Да, но потребуется согласование банка, чтобы он одобрил новую залоговую недвижимость вместо старой. Ещё при операциях со своим жильём можно взять ипотеку. Это важно знать, если думаете, как обменять квартиру на квартиру с доплатой: банк может предоставить финансирование на остаток суммы.

Читайте также: Как обменять квартиру в ипотеке на другую: практическое руководство

Любой процесс из этого списка относится к сложным сделкам, поэтому лучше работать со специалистами: они помогут не только с документами, но и с поиском. Многие люди обращаются именно к риелторам, так как обменять квартиру на квартиру с ними проще. Возможно, среди их клиентов уже есть владельцы вашего будущего жилья.

Есть ли обмен квартир среди наших услуг? Да, специалисты платформы «Все Дома» решают любые жилищные вопросы и знают, как можно обменять квартиру на квартиру быстро, выгодно и без рисков. Мы собрали собственную базу недвижимости с более чем миллионом актуальных объектов.

Почему обмен квартиры может быть выгоднее купли-продажи

Объясним через ситуацию. Когда вы продаёте единственную недвижимость и параллельно покупаете другую, то в какой-то момент остаётесь без жилья — на время, но всё же.

Такие сделки редко проводятся одним днём, поэтому придётся договариваться с новыми владельцами об отсрочке переезда или искать вариант в аренду. Так что готовьтесь сделать скидку покупателям или выделить часть средств на съёмную недвижимость. Получив нужную сумму на руки, можно потерять часть средств из-за динамики в ценах.

Выбирая мену, вы не зависите от колебаний рынка и не остаётесь без крыши над головой, так как обменять квартиру на квартиру можно одним днём. Ещё даже если сделка сорвётся, ваше жильё останется в собственности.

Но есть и минусы: из-за ограниченного выбора и разницы в желаниях сторон искать нужный вариант можно не один год. И всё же преимуществ у этой процедуры больше, главное — чтобы все объекты и их собственники были юридически чисты.

Ещё один приятный плюс: при равнозначном обмене вы освобождаетесь от налога, об этом чуть позже.

Мы уже говорили про то, что обмен лучше доверить профессионалам: это сбережёт не только ваше время, но и деньги. Если же решитесь действовать самостоятельно, то воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Шаг 1: подготовка недвижимости

Переехать в жильё мечты можно быстрее, если понимать, как произвести обмен квартиры на квартиру. Сперва нужно подготовить недвижимость к процессу.

Сделайте фотографии всех пространств при дневном свете. Идеально организовать съёмку в солнечную погоду. Специалиста можно не нанимать: нужны лишь камера или смартфон с хорошим разрешением.

Посмотрите другие объявления и придумайте своё привлекательное описание: расскажите, какие работы сделаны в квартире, что ещё предстоит сделать новым владельцам, уделите внимание инфраструктуре и транспортной доступности.

Как обменять квартиру на квартиру ещё оперативнее? Проведите несложный косметический ремонт. Это улучшит общее восприятие вашего жилья и поможет повысить его цену при минимальных вложениях. По нашему опыту лучше делать ставку на скандинавский минимализм: светлые стены, отсутствие лишних деталей.

Шаг 2: поиск вариантов для обмена и оценка

Многих волнует вопрос, можно ли обменять квартиру на другую без агентств и риелторов самостоятельно? Да, но поскольку процесс относится к сложным, провести его будет нелегко и затратно по времени. Мы уже говорили про годы поисков — к сожалению, это не шутка.

Если решитесь действовать самостоятельно, то сначала нужно оценить рыночную стоимость вашей недвижимости и желаемого варианта — так вы поймёте, можно ли обменять квартиру с доплатой или достаточно просто провести взаимную передачу имущества.

Узнать цену недвижимости можно за пару минут с помощью нашего онлайн-калькулятора или бота в Telegram — выбирайте, что удобнее.

Шаг 3: коммуникация с участниками сделки и подготовка документов

В первую очередь следует убедиться, что желаемая квартира соответствует её характеристикам описанию, так как сделать обмен квартиры на квартиру можно только если знать о будущей недвижимости всё.

Уточняйте не только метраж и состояние коммуникаций, но и расположение, время до метро, инфраструктура в шаговой доступности — многие владельцы могут приукрасить эту информацию.

На этапе общения предоставьте оценку вашей квартиры и подробно опишите её. Договоритесь о сроках обмена, возможных датах для переезда и порядках расчёта, если будет доплата — всё это также должно быть зафиксировано в будущем договоре.

Когда придёте на просмотр, тщательно проверяйте недвижимость на месте, для этого можно даже нанять риелтора. И конечно, внимательно относитесь к документам, вот минимум понадобится и от второй стороны, и от вас ещё до сделки:

паспорта всех жильцов или свидетельства о рождении, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние;

документы, подтверждающие передачу жилья нынешнему владельцу: договоры купли-продажи, ренты, дарения или участия в долевом строительстве, свидетельства о приватизации или праве на наследство — зависит от конкретной ситуации;

выписка из ЕГРН — можно оформить онлайн на Госуслугах;
кадастровый паспорт;
черновик договора мены или купли-продажи.

Дополнительно можно запросить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, а если квартира ипотечная — согласие банка. Уточните, есть ли в квартире жильцы, в своё время отказавшиеся от приватизации: если они не выпишутся до сделки, то выселить их после будет почти невозможно.

Шаг 4: оформление договора

Договор мены включает в себя все данные о квартире, в том числе информацию о её переходе собственникам, условия и ответственность сторон. Как обменять квартиру на квартиру с доплатой по договору? Подробно указать порядок расчётов.

Такой этап — самый важный в процессе, поэтому обязательно возьмите консультацию у юриста или нотариуса, чтобы всё условия были соблюдены. Это стоит денег, но сэкономит ваши средства в будущем.

Шаг 5: оплата налогов

Сделки с равноценной недвижимостью не облагаются налогом, так как обменять квартиру на квартиру без доплаты получится только без получения прибыли. Если же в сделке появляются деньги, то на неё распространяется НДФЛ в размере 13%. Но согласитесь, это меньше, чем если платить налог за всю стоимость квартиры, как при купле-продаже.

Можно ли обменять квартиру с доплатой, избежав налогов вообще? Да, если вы соответствуете одному из критериев:

владеете квартирой минимум три года, если она является единственным жильём, получена в наследство, подарена или передана по договору ренты;

зарегистрировали право собственности минимум пять лет назад — тут без особых условий.

Такие же правила действуют при альтернативной сделке.

Резюме

В отличие от купли-продажи, обмен квартиры на квартиру помогает переехать сразу, снизить налогооблагаемую базу или вовсе не платить налоги. Оформить его можно двумя способами: договором мены — при равнозначной стоимости или с доплатой, купли-продажи — при альтернативной сделке. Поиск нужного варианта может занять много времени, а ещё сам процесс относится к сложным, поэтому на любом этапе лучше действовать с экспертом.

Платформа «Все Дома» решает любые вопросы с недвижимостью. Мы подскажем, как обменять квартиру без доплаты или с ней, подберём подходящий вариант и проведём сделку юридически грамотно. Записывайтесь на консультацию, это бесплатно.

Как обменять квартиру на большую без доплаты и с доплатой в Москве

Для многих россиян обмен квартир – традиционный способ улучшить свои жилищные условия. Сделать это можно как с доплатой, так и без. Какие варианты обмена недвижимости наиболее распространены и какие нюансы они имеют – рассказываем в нашем материале.

Обмен квартиры без доплаты

Конечно, если владельцу недвижимости удалось скопить определённую сумму денег, то купить любое новое жильё не составит труда. Если их не так много, то на помощь может прийти ипотека. Но бывают ситуации, когда лишних денег нет и займы у банка брать не хочется. В этом случае можно рассматривать варианты обмена без доплаты. Сделать это вполне реально, ведь любой город имеет районы с дорогим или более доступным жильем.

Обмен квартиры без доплаты

Вариантов обмена в сторону увеличения жилой площади, но без доплаты, несколько:

  • Вложение в ремонт. Можно купить квартиру, где раньше жил человек в возрасте, без ремонта и со старыми коммуникациями. Главное, уметь торговаться, чтобы сбить цену. Дальше делается косметический ремонт, меняются трубы и окна.
  • Квартира за МКАДом. Проверенный вариант – продать квартиру ближе к центру и поменять ее на более просторную, например, в Новой Москве.
  • Идеальный вариант – дождаться спецпредложения от застройщика. С дисконтом части продается последняя квартира в жилом комплексе, на последнем этаже или объект с техническими недостатками. Такие квартиры будут существенно дешевле. Но если вы планируете обмен без доплаты, то лучше посоветоваться с риэлтором и убедиться в юридической чистоте сделки.
  • Обмен квартиры за счёт разницы в стоимости материалов дома. Квартиры в кирпичных или монолитных домах стоят дороже, чем в панельных зданиях.
  • Переезд в более старый дом. Однокомнатная квартира в новостройке может стоить столько же, сколько «двушка» или даже «трёшка» в «хрущёвке», расположенной через дорогу.
  • Покупка квартиры в доме ниже классом. Распространенный случай: семейная пара приобретает студию или «однушку» в доме бизнес-класса. Но когда в семье ожидается прибавление, то уютное, но тесное гнездышко оказывается неудобным. В этом случае можно продавать студию и покупать «двушку» в доме комфорт- или эконом-класса.

Чтобы обмен квартиры без доплаты не доставил много проблем, рассматривайте те варианты квартир, где не живут хозяева. Например, когда продавец получил квартиру по наследству и не планирует жить в ней.

Можно приобрести квартиру, которая сдается в аренду. Это говорит о том, что у хозяина собственности есть другая жилплощадь. Но все же лучше убедиться, что вопрос с квартирантами быстро решаем и они готовы искать новое жилье.

Разумным решением может стать анализ рынка недвижимости, чтобы оценить возможность разных вариантов. Но не забывайте, что обмен квартиры – это цепочка, звенья которой тесно связаны друг с другом. Чем она длиннее, тем больше вероятностей срывов.

Обмен квартиры с доплатой

Если у вас есть свободные деньги или вы готовы взять кредит в банке, то искать нестандартные варианты размена квартиры вряд ли придётся. Преимущество этого варианта – широкий выбор объектов. Его называют неравноценный обмен, так как владелец меньшей по площади квартиры доплачивает сумму, чтобы въехать в более просторную квартиру. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.

Обмен квартиры с доплатой

Среди основных вариантов неравноценного обмена можно назвать:

  • Обмен квартиры с доплатой в виде ипотеки. Если оформлять кредит на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения займа. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется согласие банка на сделку. Это может значительно увеличить процесс обмена. Подобные нюансы следует учитывать и подготовиться к ипотечной сделке заранее.
  • Обмен с использованием материнского капитала. Этот способ работает в Подмосковье или в других, более отдалённых регионах. В 2022 году размер сертификата составляет 524,5 тысяч рублей. Доплата за второго ребенка — 168,6 тысяч рублей. При использовании маткапитала на второго ребенка в 2022 году, если первый рожден до 2020 года, размер господдержки превысит 693,1 тысяч рублей.
  • Трейд-Ин – хороший вариант в ситуации, когда нужно быстро поменять старую квартиру на квартиру в новостройке. Подобными сделками занимаются как сами застройщики, так и риэлторские агентства. Весомый плюс схемы заключается в том, что нет третьей стороны – покупателя. Скорее всего, застройщик отправит вас к агенту, который будет продавать жильё. Деньги, полученные от продажи объекта, пойдут на покупку квартиры в новом доме. Но не исключено, что придётся взять кредит.
  • Обмен квартиры в строящемся доме на большую по площади. Такое бывает, когда, например, молодая семья сначала купила «однушку», но потом все же решила, что им нужно больше площади. Если сделка прошла без привлечения ипотеки, маткапитала или других субсидий, то дело решается переговорами в офисе продаж застройщика. Старую квартиру нужно снять с государственного кадастрового учета, чтобы прекратить право собственности. Далее можно регистрировать новую, а также составлять дополнительное соглашение с застройщиком.
  • Обмен старой квартиры на новую с использованием субсидий. Она предоставляется на расширение имеющегося жилья, которое меньше социальных нормативов по площади. Улучшить жилищные условия могут малоимущие, многодетные семьи, ветераны военных действий, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами.

Варианты размена также зависят от того, приватизирована ли квартира или находится в муниципальной собственности. В первом случае разменять квартиру можно будет через альтернативную сделку.

Это означает, что вам одновременно придётся искать покупателя и подходящую недвижимость, которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. Последний этап – заключение договора купли-продажи объектов.

Чтобы провести все этапы сделки правильно, лучше доверить юридические сопровождение профессиональным агентам по недвижимости. В альтернативных сделках бывает много «подводных камней», и разобраться самостоятельно во всех вопросах удается не всем.

Лучше не вступать в сделку если:

  • Квартиру, которая вам понравилась, продают асоциальные граждане. Если возникло любое подозрение – лучше проконсультироваться со специалистом и притормозить процесс.
  • Квартира несколько раз продавалась в течение короткого времени и там менялись владельцы.
  • Объект имеет обременение, например, в виде ренты с пожизненным содержанием. Или там прописаны граждане, которые не хотели бы выписываться.

Оценка недвижимости перед обменом

Чтобы цепочка сделок не затянулась при переоценке одного из объектов, к вопросу стоит подойти очень ответственно. Ведь если одна из квартир будет оценена неправильно, то участник сделки может отказаться в невыгодном положении. Скорее всего, он откажется производить обмен.

Оценка недвижимости перед обменом

Обращение к профессиональным риэлторам сведёт к минимуму возможность такой ситуации. Работа с агентом также избавит вас от хождения по разным инстанциям и снизит вероятность нарваться на мошенников и лишиться имущества.

Агентство недвижимости «Азбука жилья» позволит осуществить обмен в короткие сроки и переехать в качественное, современное жилье. Риэлторы агентства гарантированно обеспечат вам безопасность сделок и проконсультируют вас по всем изменениям в законодательстве.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *