Как взять ипотеку без банка
Перейти к содержимому

Как взять ипотеку без банка

  • автор:

Ипотека без банка

Термин «ипотека» на российском финансовом рынке прочно увязан с определенным банковским продуктом. Но с юридической точки зрения он означает сделку купли-продажи недвижимости с предоставлением обеспечения в виде залога. Другими словами, ее совершение не требует обязательного участия банка. Для оформления всех необходимых документов вполне достаточно двух физических лиц в статусе покупателя и продавца. Рассмотрим подробнее, как оформить ипотечный кредит без банка в 2021 году.

Можно ли взять ипотеку без банка
Отличия от ипотечного кредита через банк
Где и как взять ипотеку без банка
Как правильно оформить
Основные риски и сложности
Преимущества и недостатки ипотеки без банка
Вместо вывода

Можно ли взять ипотеку без банка

На вынесенный в подзаголовок статьи вопрос можно дать однозначно утвердительный ответ. Действующее законодательство допускает заключение сделки купли-продажи жилья между физлицами с отсрочкой платежа и предоставлением обеспечения финансовых обязательств покупателя в виде залога.

Фактически, такая операция очень похожа на традиционный ипотечный кредит, выдаваемый банком.

Отличия от ипотечного кредита через банк

Принятие решение взять ипотеку без банка, предусматривает четкое понимание особенностей подобных сделок. Главной из них выступает отсутствие посредника в виде банка, который сразу выделяет всю необходимую продавцу сумму и берет за это проценты. Последние также могут присутствовать в сделке, но являются платой бывшему владельцу квартиры за то, что он предоставляет рассрочку покупателю и не получает полной стоимости жилья в течение определенного времени.

В остальном сделка мало отличается от обычной купли-продажи посредством заключения договора ипотеки:

  • взаимоотношения сторон в обязательном порядке оформляются документально;
  • в договоре четко прописываются все обязательные сведения и реквизиты;
  • обременение на квартиру или дом требует регистрации в Росреестре;
  • снятие залога производится после полного выполнения покупателем финансовых обязательств перед продавцом.

Где и как взять ипотеку без банка

Самый простой способ найти интересующее потенциального покупателя предложение – изучение тематических сайтов с подобными объявлениями. Сегодня их количество, доступное в русскоязычном сегменте интернета, постоянно растет. Основным условием для успешного совершения операции становится тщательный подбор контрагента.

Вторым требованием становится грамотное оформление договора, что заслуживает отдельного и более внимательного рассмотрения.

Как правильно оформить

Чтобы взять ипотеку без банка, необходимо найти подходящего продавца и оформить с ним договор купли-продажи. Он имеет стандартный для любой подобной сделки вид и должен содержать несколько обязательных юридических нюансов:

  • подробное описание объекта недвижимости;
  • стоимость жилья;
  • наличие и величина начального взноса;
  • график исполнения обязательств покупателем, включая суммы и даты;
  • штрафные санкции за нарушение сторонами взятых на себя обязательств;
  • необходимость оформления приобретаемой недвижимости в залог;
  • обязанность продавца снять обременение после выплаты полной стоимости жилья, указанной в договоре;
  • реквизиты и подписи сторон.

Еще одним существенным моментов оформления сделки становится указание в заявлении на регистрацию перехода права собственности на квартиру, дом или жилое помещение необходимости наложить обременение на объект недвижимости. Подобное требование заявляется обеими сторонами, что становится основанием для указания залога в выписке из ЕГРН.

Основные риски и сложности

В целом рассматриваемая сделка сопровождается тем же набором рисков, что и обычный ипотечный кредит, оформляемый в банке. Но следует учитывать и ряд особенностей. Например, продавец не получает сразу всю сумму, что делает операцию более рискованной для него. Покупатель не страхует недвижимость, а тем более – собственное здоровье и жизнь. Очевидно, что это повышает риски для обеих сторон.

Главной сложностью подготовки и совершения сделки становится необходимость правильного оформления документов. Когда в операции участвует банк, заботиться об этом не нужно, так как весь комплект документации оперативно и грамотно составляется специалистами финансового учреждения.

Преимущества и недостатки ипотеки без банка

Основным достоинством ипотеки без банка для покупателя становится сокращение общих расходов на покупку жилья. Экономия достигается за счет снижения процентной ставки, а также отсутствия затрат на страхование. Для продавца главным плюсом становится более высокая стоимость реализации, невозможная без предоставления покупателю рассрочки. Общим для обеих сторон недостатком сделки выступает отсутствие юридического контроля со стороны банка, что требует от участников большего приложения собственных усилий.

FAQ

Насколько законной является ипотека без участия банка?

Такой формат сделки полностью соответствует действующему в России законодательству. Основные требования к участникам – четкое и правильное оформление комплекта сопутствующих документов, а также регистрация перехода права собственности и обременения в Росреестре.

В чем основные особенности ипотечного кредитования без привлечения банка?

Отсутствие среди участников операции банка заметно снижает формальности при составлении сделки и делает ее доступнее, выгоднее и привлекательнее как для продавца, так и для покупателя.

Каковы плюсы и минусы сделки для покупателя?

Главным достоинством ипотеки без банка для покупателя становится снижение общей итоговой стоимости покупки жилья. Снизить величину необходимых расходов удается снижением процентов и отсутствием страховки.

Какой интерес заключать договор ипотеки без банка для продавца?

Продавец получает возможность реализовать жилье по более высокой стоимости. За это приходится ждать получения денег в рамках предоставленной покупателю отсрочки.

Вместо вывода

Покупка жилья в ипотеку без банка – вполне законная и выгодная для участников, в качестве которых выступают физлица, сделка.

Ее реализация требует серьезного подхода к оформлению и обязательной регистрации прав собственности и обременения в территориальных органах Росреестра.

При грамотном использовании на практике ипотечный кредит без банка выгоден и продавцу, и покупателю, хотя сопровождается рядом характерных дополнительных рисков.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Аватар автора

Оформить ипотеку без первоначального взноса, то есть купить жилье только за кредитные деньги, не вкладывая своих, не получится.

Но банки предлагают другие программы, которые позволяют все-таки купить жилье, даже если накопленных денег не хватает. Расскажу, почему банки не дают классическую ипотеку без первоначального взноса и какие есть варианты.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Предположим, вы покупаете квартиру за 3,5 млн рублей. У вас есть накопления — 1 млн, а 2,5 млн дает банк.

После переоформления квартиры вы отдаете продавцу 3,5 млн рублей и в договоре купли-продажи указываете эту сумму. Какая часть денег принадлежала вам, а какая банку — для продавца значения не имеет.

Но для вас и банка 1 млн — это первоначальный взнос по ипотеке, 28% от цены договора. Оставшиеся 72% — кредитные деньги, которые дает банк, поэтому их нужно будет вернуть в срок, указанный в кредитном договоре, и заплатить проценты.

То есть под первоначальным взносом по ипотеке понимают сумму, которую заемщик вносит по договору купли-продажи недвижимости из своего кармана. А оставшиеся деньги вносит банк.

Размер взноса зависит от типа недвижимости. При покупке квартиры он минимальный: обычно банки требуют не менее 15—30% — зависит от программы, но бывают варианты и без первоначального взноса. По загородной или коммерческой недвижимости взнос 30% и выше, зависит от условий банка.

Обложка статьи

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Если заемщик перестанет платить ипотеку, банк обратит взыскание на жилье и выставит его на продажу. Он потратится на судебные издержки и организацию торгов. А еще стоимость залоговой недвижимости может быть ниже рыночной на 10—15% .

Цену определяет суд по соглашению сторон или на основании отчета об оценке. В последнем случае — это 80% от стоимости, которая указана оценщиком в отчете.

Получается, что банку нужно давать в кредит 90% и меньше от реальной стоимости недвижимости. Тогда, если жилье выставят на торги, он сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить затраты.

По банковской статистике, заемщики, которые взяли ипотеку без первоначального взноса, чаще всего допускают просрочки, а потом вовсе перестают платить. Это связано с тем, что они переоценивают свои возможности или дисциплину.

Обложка статьи

Особенности ипотеки без первого взноса

Под такой ипотекой могут подразумеваться разные программы.

Например, где взносом выступает материнский капитал или региональная субсидия. Еще так называют кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Например, у заемщика в собственности квартира, но он хочет переехать в дом. Тогда он берет в банке кредит, закладывает квартиру и покупает жилой дом.

Существуют и классические программы без первоначального взноса, когда ипотеку дают под залог приобретаемого жилья. Но это редкость. Такие программы остались в качестве партнерских между банками и некоторыми застройщиками и распространяются только на аккредитованные объекты на первичном рынке жилья.

Обложка статьи

С 1 декабря 2022 года Центробанк повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10% на жилье первичного рынка. Это значит, что банкам невыгодно выдавать такие кредиты. Очередное ужесточение условий выдачи ипотеки произошло в октябре 2023 года.

Например, банк СНГБ предлагает ипотеку без первого взноса

Например, банк СНГБ предлагает ипотеку без первого взноса

Требования к недвижимости. Можно заложить квартиру, склад, гараж, дом, землю — любую недвижимость. Но по такой программе кредит дают не на всю стоимость закладываемого имущества, а гораздо меньшую сумму. При залоге квартиры — не больше 60—70% от ее оценочной стоимости, в редких случаях — до 80%. Если закладывается иной объект, кредит выдают на сумму не более 40—60% от оценочной стоимости имущества.

Требования к заемщику обычно такие: возраст от 21 года до 65—70 лет — верхний предел зависит от запланированной даты погашения кредита. Постоянная работа — стаж от трех месяцев на последнем месте, а общий — обычно от года. Многие банки требуют, чтобы заемщик был гражданином РФ, работал в регионе присутствия банка и не имел длительных — свыше 90 дней — просрочек в кредитной истории.

Обложка статьи

У одного банка требования просты

У одного банка требования просты

А у другого требований больше

А у другого требований больше

Условия ипотечного кредита

У кредита всегда есть условия: процентная ставка, сумма кредита, срок кредитования. У каждого банка они свои.

Процентные ставки в конце 2023 года варьируются от 16 до 19% на ипотеку для покупки квартир на вторичном рынке. По льготным программам, например по ипотеке с господдержкой, ставки могут быть ниже.

Также ставку могут снизить при оплате специальной единовременной комиссии. Такая опция есть, например, в « Росбанк-доме », Сбербанке и « Дом-рф». Выглядит это так: заемщик уплачивает банку комиссию 1% от суммы кредита, а банк снижает базовую ставку на 0,5%. Комиссию часто включают в сумму кредита.

Обложка статьи

Сумма кредита может быть от 100 тысяч до 30 млн рублей. В некоторых банках — даже до 100 млн рублей и больше. Чтобы получить кредит на большую сумму, нужно доказать платежеспособность. Например, если вы получаете зарплату 40 тысяч, то банк может одобрить 2 млн рублей. А если зарплата — 100 тысяч, банк может выдать 4 млн рублей. Чем выше доход, тем больше доверия у кредитора, но в любом случае дадут столько, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% от дохода. Некоторые банки допускают 60—70% .

Ежемесячный платеж. При его расчете банки учитывают все действующие кредиты и обязательства заемщика: ипотеку, автокредит, потребительские кредиты, микрозаймы, кредит на технику и алименты. Так они рассчитывают показатель долговой нагрузки — ПДН.

Большинство банков также учитывает долги супруга, поскольку он созаемщик по ипотеке, а значит, кредитор может потребовать уплаты и от него. Но если супруг не участвует в сделке, например есть брачный договор или нотариальное согласие, то банк не анализирует его кредитную историю.

Например, у Игоря две действующих кредитных карты на 100 000 ₽ каждая. А еще он созаемщик по кредиту супруги на 1 500 000 ₽. Хотя Игорь не пользуется кредитными картами, банк все равно вычтет из общего дохода 10% максимального лимита кредитки, то есть в случае Игоря — 20 000 ₽. Также банк вычтет из дохода Игоря сумму, равную ежемесячному платежу по кредиту его супруги. Если она перестанет гасить кредит, обязательство перейдет к Игорю, банк учитывает эти риски.

Сроки кредитования — от 1 года до 30 лет. Обычно срок подбирают такой, чтобы размер платежа был посильным для человека. Например, если срок кредитования 10 лет, то платеж — 35 000 ₽, а если 20 лет — 20 000 ₽. Заемщик выбирает тот вариант, который будет ему по карману и который одобрил банк.

Срок кредитования ограничен возрастом заемщика: на момент полного погашения кредита он, как правило, должен быть не старше пенсионного возраста. Но в некоторых банках порог выше — даже до 80 лет.

Прочие условия — это страхование жилья и жизни заемщика, способы платежа, требования к недвижимости.

Узнавать дополнительные условия нужно непосредственно в банке

Узнавать дополнительные условия нужно непосредственно в банке

Как отсутствие первоначального взноса влияет на условия по ипотеке

Банк заинтересован в том, чтобы ему вернули деньги, а еще он хочет получить прибыль от вложения. Поэтому он использует все инструменты для минимизации риска потери: страхование, высокую процентную ставку, доскональную проверку будущего заемщика.

Аватар автора

Первоначальный взнос — гарантия платежеспособности заемщика для банка

Люди, которые уже внесли собственные деньги, меньше склонны отказываться от обязательств по кредитному договору. Соответственно, минус ипотеки без первоначального взноса — менее привлекательные условия кредита: ставка будет выше, срок и платежи больше. С плохой кредитной историей ипотеку без первого взноса получить сложнее.

Банк будет пытаться минимизировать риски, например предлагать страхование, смотреть трудовой стаж, выдвигать требования к уровню доходов.

С выбором объекта также могут быть сложности: купить квартиру без первоначального взноса на вторичном рынке обычно могут себе позволить только собственники другой квартиры, которая становится предметом залога. Размер займа привязывается к стоимости этой недвижимости.

Например, Олег хочет купить в ипотеку трехкомнатную квартиру за 10 млн рублей, а в залог предлагает комнату в общежитии за 1 млн рублей. В этом случае заем и залог несоразмерны, банк вряд ли даст ипотечный кредит.

Как отсутствие первого взноса влияет на вероятность одобрения ипотеки

Этого сказать никто не может. Каждый банк разрабатывает кредитную политику — выдавать ипотеку или нет, он решает индивидуально по каждому обращению.

Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса

Сделать это можно с помощью онлайн-калькуляторов, например на сайтах «Сравни-ру» или «Банки-ру» , а также на сайте конкретного банка, в котором планируете взять кредит.

В калькулятор нужно ввести:

  1. Город, где хотите взять жилье.
  2. Сумму кредита.
  3. Срок, в течение которого планируете его погасить.
  4. Цифру 1 в графе «Первоначальный взнос».
  5. Категорию заемщика: работник по найму, предприниматель, пенсионер, клиент банка, госслужащий.

Программа рассчитает сумму ежемесячного платежа и переплату по кредиту, перечислит банки, которые выдают ипотеку по указанным критериям. Только учтите, что результаты расчета приблизительны и окончательные суммы в графике платежей могут быть другими.

Обложка статьи

Документы для оформления ипотеки

Сначала нужно подать заявку на одобрение ипотеки. Для этого заполняют анкету: бумажную, которую можно взять у менеджера банка, или онлайн на официальном сайте кредитора.

К анкете заемщик прилагает:

  1. Копию паспорта.
  2. Данные СНИЛС, но некоторые банки также требуют копию второго документа, удостоверяющего личность, например водительских прав или загранпаспорта.
  3. Копию трудового договора или трудовой книжки или выписку из электронной трудовой книжки.
  4. Справку о суммах дохода и налогов физического лица или другую форму, утвержденную банком, выписку о состоянии лицевого счета в СФР или выписку по зарплатной карте — это нужно, чтобы показать платежеспособность. Также можно приложить справки о доходах созаемщиков, если дохода основного заемщика не хватает. Или показать банку дополнительный доход, например работу по совместительству или поступления от аренды.

В некоторых банках рассматривают заявку по двум документам.

Перед тем как оформлять кредитный договор, нужно одобрить покупаемое жилье. Вот примерный список документов для банка:

  1. Договор купли-продажи квартиры или дома.
  2. Выписку из ЕГРН и документы — основания приобретения права собственности, указанные в выписке ЕГРН. Например, договор купли-продажи или ДДУ и акт приема-передачи.
  3. Заключение оценщика.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку или брачный договор.
  5. Разрешение опеки, если в продаваемом жилье есть доля несовершеннолетнего.

А точный список документов банк указывает для конкретного объекта.

Обложка статьи

Ипотека на строительство без первоначального взноса

Судя по агрегатору « Сравни-ру », на строительство дома в 2023 году ипотеку без первоначального взноса выдает « Росбанк-дом ».

А раньше выдавал Россельхозбанк: в 2020 году я отправляла им электронный запрос и на следующий же день получила ответ.

Запрос я отправила на сайте банка

Запрос я отправила на сайте банка

В Россельхозбанке тоже требовали в залог имеющуюся недвижимость

В Россельхозбанке тоже требовали в залог имеющуюся недвижимость

Обычно так программа без первоначального взноса на строительство дома работает и в других банках.

Например, Примсоцбанк заявил о запуске такой ипотеки еще в ноябре 2021. Фактически речь шла о кредите под залог недвижимости: банк выдает под обеспечение деньги и заемщик на них строит дом.

Почему не стоит завышать стоимость жилья

Чтобы не вносить первоначальный взнос, некоторые продавцы и покупатели недвижимости формально завышают стоимость жилья. Выглядит это так:

  1. Квартиру продают за 3 000 000 ₽, но в договоре купли-продажи указывают цену 4 000 000 ₽.
  2. Продавец пишет расписку, что принял 1 000 000 ₽ наличными, то есть покупатель уплатил 25% цены договора.
  3. Для банка получается, что заемщик внес первоначальный взнос 25% и теперь ему нужны оставшиеся 75%.
  4. Банк переводит продавцу 3 000 000 Р — сумму, на которую продавец изначально и рассчитывал. Получается, покупатель приобрел жилье полностью на кредитные деньги.

Мы не советуем так делать, потому что:

  1. Банки просят сделать оценку для ипотеки, а оценщики рисковать репутацией и завышать цену не станут. Они оценят квартиру как есть.
  2. Банки проверяют отчет об оценке и сравнивают цену с рыночной. Если кредитор посчитает цену завышенной, то потребует переделать отчет и поставить цену, которую он укажет.
  3. Сделку могут признать недействительной, тогда вы можете остаться и без денег, и без квартиры.
  4. Продавец сильно рискует. Если сделку отменят, продавцу придется вернуть сумму, указанную в договоре. По нашему примеру: 3 млн рублей банку и 1 млн рублей покупателю. Если он уже потратил эти деньги, вернуть ничего не сможет.

Потребительский кредит вместо первоначального взноса

Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования — нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.

Плюсы и минусы потребительского кредита. Плюсы — это получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки. Минус — еще один долг, который нужно возвращать. Также есть опасность запутаться в сроках погашения кредитов и просрочить платежи, но если поставить напоминание или настроить автоплатеж, проблема решится.

Предположим, квартира стоит 4 000 000 ₽, а банк требует первоначальный взнос 15% — 600 000 ₽. Если взять потребительский кредит 600 000 ₽ на 5 лет по ставке 9,9—11% , ежемесячный платеж будет примерно 13 000 ₽. Если оставшиеся 3 400 000 ₽ взять в ипотеку на 25 лет по ставке 9,9—10,3% , ежемесячный платеж составит примерно 31 000 ₽. Получается, что первые 5 лет заемщику придется платить каждый месяц по 44 000 ₽.

Обложка статьи

Когда брать потребительский кредит: до или после. Банк не требует первоначальный взнос сразу — он нужен только на сделке. Можно сначала одобрить ипотеку, а перед сделкой заняться потребительским кредитом. При этом помните, что банк учтет платежеспособность клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку.

Есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, « Росбанк-дом » выдает кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. Срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья — год, на покупку строящегося — 2—3 года , ипотеку же можно оформить на срок до 35 лет. Также по этой программе банк берет в залог имеющуюся недвижимость.

Обложка статьи

Но вообще сама затея с ипотекой и потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велика вероятность, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой.

Уровень банкротств гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос. Поэтому многие банки специально проверяют клиента по БКИ, чтобы узнать, не оформил ли он кредит на взнос. Проверка бывает накануне сделки — в тот же день, или за 1—3 дня , или при одобрении объекта недвижимости. Если обнаружат, могут отказать в ипотеке или снизить сумму кредита.

Порядок действий. За несколько дней до подписания договора ипотеки просмотрите предложения банков — кто, сколько, по какой ставке предлагает кредит. Отправьте онлайн-заявки в два-три наиболее выгодных. Лучше в те банки, где вы клиент. Кредитор, одобривший заявку, пришлет на подпись договор с индивидуальными условиями.

Если все банки одобрили онлайн-заявки и прислали кредитные договоры, вы не обязаны заключать их все. Банки не могут оштрафовать за то, что вы передумали брать кредит: это запрещено законом. Поэтому выбирайте вариант, который вас устраивает. Но если откажетесь от одобренного кредита, в следующий раз этот банк может не одобрить заявку или предложит сумму меньше, зато по более высокой ставке

Аватар автора

взяла ипотеку и потребительский кредит

Я взяла потребительский кредит на первоначальный взнос, а муж оформил ипотеку

Осенью 2013 года мы с будущим мужем решили купить квартиру, но накоплений даже на первый взнос не было. Более того, у моего молодого человека был потребительский кредит, который он взял в начале того же года, чтобы купить машину.

Мы присмотрели однушку в новостройке в Московской области за 4,5 млн рублей, дом сдавался в 2016 году. Решили брать ипотеку в крупном банке, первоначальный взнос — 15%. Поступили так: осенью 2013 года будущий муж оформил ипотеку на себя. За две недели до этого я взяла на свое имя потребительский кредит на первоначальный взнос в другом банке, где уже три года была зарплатным клиентом.

Кредит мне оформили за два дня, понадобились только паспорт и справка с работы с указанием должности, дохода и контактов работодателя. Я взяла 850 000 ₽ на 4 года под 15,9% — этого хватило на 15% стоимости квартиры и некоторые траты на оформление документов, например страхование жизни, доверенности на регистрацию и прочее.

Банку, где брали ипотеку, мы не сообщали источник первоначального взноса. В анкете указали, что это наши накопления. В итоге мой молодой человек взял в ипотеку 3 806 000 ₽ под 12% годовых на 15 лет. По нашей договоренности квартиру он оформил только на себя. Если бы что-то пошло не так, я могла бы доказать, что участвовала в покупке квартиры: потребительский кредит оформлен на меня и было видно, что я перевела деньги в счет первоначального взноса. Плюс иногда я досрочно гасила ипотеку от своего имени и со своего счета. Но я была уверена, что необходимости делить квартиру не возникнет. Через год после оформления ипотеки мы поженились.

Изначально наш платеж за потребительский кредит составлял 22 630 ₽ в месяц, а за ипотеку — 45 700 ₽. Первое время мы расплачивались досрочно в основном с потребительским кредитом, оставляя на ипотеку минимальный платеж. И довольно быстро отдали потребкредит — примерно за год.

Затем мы стали досрочно гасить ипотеку. Пока я не ушла в декрет, мы почти полностью откладывали мои доходы — зарплату, премии, фриланс — на погашение ипотеки, а жили на доходы мужа. Когда у него случались квартальные или годовые премии, отдавали и их большую часть. Выходило, что мы перечисляли банку не менее 100 000—140 000 ₽ ежемесячно, а иногда и больше. Муж посчитал в онлайн-калькуляторе, что было бы выгоднее сначала снизить размер платежа до 20 000 ₽ в месяц, а потом сокращать срок — так мы и поступили. Мы расплатились по ипотеке за неполные пять лет.

Ипотека под залог недвижимости

Кредиты под залог недвижимости бывают нецелевыми и целевыми. У нецелевого выше ставка и не требуется подтверждение цели — деньги можно тратить на что угодно, как и при потребительском кредите. У целевого ставка ниже, но банку нужно предоставить подтверждение целевого использования — например, документы на жилье, приобретенное с помощью кредитных средств.

Например, в « Росбанк-доме », Транскапиталбанке и многих других банках схема выглядит так: кредит под залог выдается по ставке х%. Заемщику дают 90 дней на то, чтобы подтвердить целевое использование, то есть заключить договор купли-продажи и оформить право собственности. После того как заемщик представит документы, подтверждающие покупку, ставка снижается на 2%. Если в течение 90 календарных дней с даты выдачи кредита не сдать документы в банк, ставка останется х%.

Документы для передачи имеющейся недвижимости в залог — это выписка из ЕГРН, документы-основания, указанные в выписке, отчет об оценке, технический план квартиры или межевой план участка. Еще потребуется оформить страховку, как и по обычной ипотеке на покупку жилья.

Порядок оформления. Одновременно с заключением кредитного договора нужно составить договор залога и зарегистрировать передачу недвижимости в залог — обременение — в Росреестре.

Как взять большую ипотеку без официального дохода?

Аватар автора

Скажите, пожалуйста, есть ли шанс получить ипотечный кредит, если в последний год официального дохода у меня нет? Жена в декрете.

Проблему усугубляет то, что нужно довольно много — около 30 млн рублей. Но с первым взносом больше 50% — 15—16 млн.

Какие есть варианты? Или без официального дохода можно забыть про ипотеку?

Аватар автора

помогает клиентам с ипотекой

Банки не просто так требуют от клиентов наличие официальной работы: так они снижают риски, что заемщик не справится с кредитом. Но оформить ипотеку можно и без официального трудоустройства. Расскажу, какие есть варианты.

Как подтвердить доход для ипотеки

Ипотека — кредит под залог недвижимости. Значит, у банка есть дополнительная страховка, если клиент вдруг не сможет погашать задолженность.

Поскольку есть залог по ипотеке, банки могут подходить к анализу профиля клиента лояльнее, чем, например, по необеспеченному кредиту наличными. И подтвердить доход банку тогда можно несколькими способами.

Обложка статьи

Справка о доходах и суммах налогов физлиц. Такой доход интересен любому банку, так как официальную зарплату можно проверить. А еще, если подтвердить доход официальной справкой, многие банки предоставляют скидку на ставку — обычно 0,1—0,5 п. п.

Справка по форме банка или в свободной форме. Ее представляют, если клиент получает официально только часть зарплаты, а вторую работодатель платит наличными, не исчисляя НДФЛ и страховые взносы. Такая форма подтверждения дохода не претендует на то, что весь указанный в справке доход официальный. Но банку важно понимать, сколько клиент получает на руки реально.

В справке работодатель указывает основные сведения: дату трудоустройства, в какой должности работает заемщик, ИНН или ОГРН компании либо ФИО ИП с ИНН/ОГРНИП и банковские реквизиты.

Обычно у банков своя форма справки, но часто они готовы принять и форму другого банка, если заемщику нужно срочно получить одобрение и нет времени переделывать документ. А на саму сделку приносят документ по стандартам банка.

Иногда в справке указывают паспортные данные заемщика. Заполненный документ всегда подписывает руководитель, а в некоторых банках — еще и главный бухгалтер. Доход указывают за минимально установленный банком период — от трех или от шести месяцев либо за все время работы

Иногда в справке указывают паспортные данные заемщика. Заполненный документ всегда подписывает руководитель, а в некоторых банках — еще и главный бухгалтер. Доход указывают за минимально установленный банком период — от трех или от шести месяцев либо за все время работы

Аренда. Многие банки принимают доход от сдачи недвижимости в аренду не только как дополнительный, но и как основной и единственный. Тогда заемщик представляет:

  1. Выписку из ЕГРН о праве собственности на недвижимость.
  2. Договор аренды — обычно минимум на 12 месяцев, зарегистрированный в Росреестре.
  3. Выписку по счету, на который приходит арендная плата.
  4. Налоговую декларацию, если ИП на УСН.
  5. Документы, подтверждающие уплату налогов.

Обложка статьи

Банки не всегда указывают на сайте информацию о возможности подтвердить доход только арендой. Поэтому об этом придется узнавать дополнительно на консультации с ипотечным менеджером.

Официальная работа — несомненный плюс, но гораздо важнее для кредитора, чтобы доход заемщика был стабильным.

Еще банки всегда могут потребовать дополнительные документы. Например, клиент подтвердил доход справкой по форме банка. А кредитор дополнительно запросил выписку по карте, чтобы увидеть реальные обороты по счету каждый месяц.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Как получить ипотеку без официального дохода

Вы указали, что у вас нет официального дохода, но ничего не упомянули про работу.

Есть два варианта: занятость, при которой работодатель не платит за вас НДФЛ и взносы, но при этом вы получаете зарплату на руки. Или есть минимальные отчисления, но не с полной суммы дохода.

Если заемщик не получает весь доход официально, обычно ипотеку оформляют тремя способами.

Обложка статьи

Ипотека по паспорту. Ее выдает большинство банков тем, кто не может или не хочет собирать справки с работы. Из документов нужны паспорт и данные второго документа — обычно СНИЛС. В анкете заемщик указывает название работодателя, реквизиты компании или ФИО ИП, размер дохода и рабочий телефон.

Проверка клиента по такой программе упрощенная. Например, одни банки одобряют заявку автоматически по скорингу — программе, которая анализирует анкетные данные заявителя и выносит решение. Другие после скоринга обязательно проводят ручной анализ анкеты, если сумма кредита больше 6—7 млн рублей. В процессе такой проверки банк может звонить по всем указанным в анкете телефонам: заемщику, контактным лицам и на работу.

По такой программе иногда бывает повышенный первоначальный взнос — от 30%, но в последнее время многие банки, наоборот, его снижают.

Обложка статьи

Вы указали, что у вас взнос 50%, — это хорошо. Банки лояльно относятся к клиентам, которые могут оплатить до половины стоимости недвижимости, передаваемой в залог. Более того, чем меньше LTV — соотношение кредита к залогу, — тем ниже бывает ставка.

Еще вы пишете, что с учетом стоимости недвижимости 30 млн вам нужен кредит на 14—15 млн рублей. Здесь есть нюанс: в зависимости от покупаемого объекта и региона, где он находится, у банков могут быть ограничения по максимальной сумме кредита по программе «Ипотека по паспорту». Например, один банк выдает по ней кредит на квартиру до 30 млн, а другой — до 10 млн рублей. А на покупку апартаментов или дома — до 15 млн или меньше, например до 8 млн. Поэтому заранее уточняйте максимальную сумму.

«Примсоцбанк» предлагает в ипотеку по паспорту до 30 млн рублей со взносом от 20%. Хотя по стандартной программе с подтверждением дохода сумма кредита — до 60 млн, взнос — от 10%. Источник: pskb.com

«Примсоцбанк» предлагает в ипотеку по паспорту до 30 млн рублей со взносом от 20%. Хотя по стандартной программе с подтверждением дохода сумма кредита — до 60 млн, взнос — от 10%. Источник: pskb.com

Подтвердить неофициальный доход. Если часть дохода у вас официальная, а другая — «серая», в конверте, банк попросит справку по своей форме.

Оформить самозанятость или ИП. Многие банки начинают рассматривать и одобрять самозанятых клиентов. Некоторые разрешают оформлять им кредит по программе «Ипотека по паспорту». Но есть нюанс: не получится оформить самозанятость и на следующий день обратиться за ипотекой.

Обложка статьи

Важно, чтобы статус был хотя бы минимальный срок. У многих банков он от 3—6 месяцев. При этом доход должен быть ровным — примерно одинаковым каждый месяц, без резких колебаний, когда, например, в одном месяце это 10 000 ₽, а в другом — 50 000 ₽.

Еще можно оформить статус ИП, но к нему более жесткие требования. Например, минимальный срок регистрации ИП — от 6—12 месяцев. А еще ИП на всех режимах, кроме НПД и АУСН, должен платить страховые взносы, поэтому сначала стоит сравнить, что выгоднее, самозанятость или ИП.

Еще в прошлом году «Альфа⁠-⁠банк» не давал ипотеку самозанятым, а с июня 2023 года начал. Достаточно стажа 4 месяца

Еще в прошлом году «Альфа⁠-⁠банк» не давал ипотеку самозанятым, а с июня 2023 года начал. Достаточно стажа 4 месяца

Что делать в вашем случае

Проанализируйте ситуацию. Если у вас нет официальной работы и работодателя, который хотя бы по телефону подтвердит трудоустройство, попробуйте оформить самозанятость или ИП.

Если и этот вариант не подходит, придется устроиться на работу и после испытательного срока либо без него через 3—4 месяца подать заявку в банк. Такой минимальный срок требует большинство кредиторов.

Вопрос не только в том, как получить ипотеку без официальной работы, но и как вы будете погашать долг. Если у вас нет стабильного дохода, это высокий риск. В случае просрочки банк имеет право по суду обратить взыскание на ипотечную квартиру. Тогда ее продадут на торгах. И неважно, что она будет для вас единственным жильем или там прописан и проживает ребенок: закон разрешает наложить взыскание на ипотечное жилье при нарушении условий договора.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Елена Грудинина
А вы брали ипотеку без официального дохода? Расскажите, как все прошло:

Загрузка

Брать в ипотеку 15 лямов? Да вы не из простых смертных. У вас там свои законы действуют, для богатых

Eva, даже льготные программы идут с лимитом по Москве до 12 млн.
15 млн не такая уж и большая сумма кредита. ) бывает гораздо больше)

Чел нахапал 15 лямов и не может погуглить или взять квартиру поскромнее?
Имхо просто попонтоваться решил)

Отредактировано

И что, ни ИП, ни самозанятости? Тогда только через специальных людей за хорошее вознаграждение

Герой реалити

Маргарита, самозанятость — черная метка для банков. Был максимальный доход по самозанятости больше полугода — посылали как безработную.

Отредактировано

Dinara, Сберик мне без проблем оформил, даже не спросил справку о доходах. Предъявила СНИЛС и паспорт. Я оставила заявку с этими 2 документами, мне позвонили из Сбера распросили о моей сфере деятельности и одобрили. Но у меня в Сбере все счета, поэтому банк в курсе моих вкладов и доходов сумма кредита была всего 6 миллионов, первоначальный взнос 15%, 1 миллиона покупала новостройку по субсидированная ставке 2% годовых. И 23 100 — это небольшой ежемесячный платёж. Так что, возможно, у меня не возникло проблем именно из-за совокупности всех этих факторов.

Ольга, 23 100 в месяц я даже за кредит не считаю)
Чего б не дать, если все счета у них на виду. Тут будет весело, если копнешь, а у спрашивающего ни счетов, ни кредитной истории, ничего.

Маргарита, 89883500034 сделаю любую ипотеку

user2578628, спасибо, у меня есть))

Маргарита, и тоже можно)

Маргарита, ну это да, кредитную историю я, специально создавала с помощью кредитки. При этом всегда укладываясь в льготный период. И тоже в Сбере. Поэтому, да, банку все видно, рисков для него никаких

Dinara, в Москве около 40 банков, которые предоставляют ипотеку. Самозанятых без проблем можно одобрить в ряде из них, даже без документов, подтверждающих доход.
Есть много практики в этом вопросе)

Dinara, вот и неправда) мне одобрил сбер и ВТБ , в итоге в сбере взяла год назад

Dinara, наверное, сумма большая нужна была? Мне банк с моей самозанятостью 6,2 миллиона выдал при первоначальном взносе 15%. Правда это было околонулевая 2% ипотека в конце декабря 2022 года

Маргарита, зачем вводите человека в заблуждение))) можно оформить без официального трудоустройства. В статье про это подробно написано. Это не такая уж и редкость на рынке ипотеки.

Ирфан, где в 2023 году в Москве трёшки за 10 млн рублей? Это цена однушки.

Раньше ВТБ давал по двум документам, если первоначальный взнос 50%. Никаких справок о доходах. Узнайте, может и сейчас дают

Аси, У ВТБ есть программы по двум документам. Они были и раньше, только первый взнос был не 50%, а гораздо меньше.
Сейчас там можно получить ипотеку по паспорту с первоначальным взносом, по-моему, от 15%

Аси, сбер тоже давал

Аси, кстати да, как физ лицо по двум документам может прокатить. Вопрос только суммы одобренной.

Есть. Сбер даёт под честное слово. Только процент будет выше. Насчёт суммы не знаю. Знакомый так брал, но сумма была относительно вашей небольшая.

Многие банки дают ипотеку по 2 документам с первоначальным взносом от 20%. Единственное в анкете обязательно нужно указать место работы, уровень дохода и контакты по которым подтвердят, что вы там действительно работаете. Из документов только паспорт и СНИЛС или водительское удостоверение.

Маргарита, вы не разбираетесь в вопросе, а уверяете всех, что это возможно только если заплатить посреднику, который сделает справку.
А если сейчас статью читают потенциальные покупатели, которые хотят купить недвижимость в ипотеку, то вы их отпугиваете такими комментариями.

Я практикующий ипотечный брокер, который только в этом году провел пару десятков таких сделок «по двум документам», могу вас заверить в том, что без особого труда подберу банк, который рассмотрит заявку по двум документам, без левых и липовых справок, при этом не будет увеличивать ставку по кредиту и первый взнос будет от 20%.
В Москве и области около 40 банков, которые плотно работают с ипотекой и такие банки, о которых я говорю, реально существуют.
Я собственно специализируюсь на сложных клиентах и справки им не рисую. обхожусь без этого))

естественно, так и называется — ипотека по двум документам. это паспорт и СНИЛС, например. никаких НДФЛ не требуется. в моей жизни была такая ипотека с зарплатой просто на бумажке без подтверждения году, наверное, в 2015 и в 2022

Как взять ипотеку без банка

ГАРАНТИЯ: 100% одобрений

Ипотека без отказа: как взять?

  • Поможем оценить ситуацию
  • Добьёмся одобрения

О компании

Отправить нам заявку:

ООО «СитиФинанс»
ОГРН 1127746076237 / ИНН 7710906716

Россия, г.Москва, Проспект Мира, д. 40, 6 этаж

  • Бизнес кредит
    • Кредит для малого бизнеса
    • Бизнес кредит
    • Банковская гарантия
    • Гарантия исполнения контракта
    • Гарантия возврата аванса
    • Гарантия на участие в конкурсе
    • На исполнение гарантийных обязательств
    • Лизинг легкового автомобиля
    • Грузовые авто в лизинг
    • Лизинг коммерческого транспорта
    • Лизинг пассажирского транспорта
    • Лизинг оборудования
    • Лизинг спецтехники
    • Лизинг для физлиц
    • Лизинг
    • Ипотека на строительство дома
    • Ипотека на квартиру в новостройке
    • Ипотека на квартиру
    • Ипотека на дом
    • Ипотека на землю
    • Ипотека на комнату
    • Наличные под залог недвижимости
    • Рефинансирование ипотеки
    • Помощь в получении ипотеки
    • Ипотека по двум документам
    • Ипотека без подтверждения дохода
    • Семейная ипотека
    • Господдержка
    • Сельская ипотека
    • Госипотека. Льготная ипотека
    • Покупка недвижимости
    • Продажа недвижимости
    • Срочный выкуп
    • Оценка недвижимости
    • Недвижимость
    • Наличные под залог недвижимости
    • Страхование имущества
    • Страхование спецтехники
    • Страхование оборудования
    • Страхование ответственности
    • Страхование грузоперевозок
    • Страхование

    Россия, г.Москва, Проспект Мира, д. 40, 6 этаж

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *