Какой налог на сдачу квартиры в аренду
Перейти к содержимому

Какой налог на сдачу квартиры в аренду

  • автор:

Налог на сдачу квартиры в аренду: как не платить налог и не получить штраф

Елена Солдатченкова

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли это делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально, как не остаться в минусе и не попасть на штраф за неуплату НДФЛ. Как законно уменьшить сумму выплаты налога и отчитаться перед налоговой, если вы планируете сдавать квартиру в аренду как собственник.

Налог при сдаче квартиры в аренду

Что такое налог за сдачу квартиры в аренду

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и юрлицу или ИП. Если вы планируете сдавать квартиру частному лицу, то такая форма взаимоотношений называется «наём». Если арендатор — организация, применяется термин «аренда квартиры». С учетом того, какой тип отношений прописан в договоре, рассчитывается налоговая ставка, исчисляется сумма уплаты налога за сдачу квартиры и подается отчетность в инспекцию ФНС.

Налог со сдачи квартиры или помещения для бизнеса: кто платит НДФЛ?

  • доход в виде арендной платы,
  • сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет налога.

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо заключить с ним договор аренды.

Что необходимо закрепить в договоре аренды на квартиру

  • какие счета оплачивает лично арендатор (выплаты за коммунальные услуги, Интернет, арендная плата и другие),
  • обязательно указать условия проживания и пользования имуществом владельца квартиры (могут быть варианты использования бытовой техники, мебели и прочего),
  • размер обеспечительного платежа — застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц (выплачивается на карту или наличными). Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все платежи за жилье погашены и нет взаимных претензий.

Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход. Налог на полученный доход платит арендодатель, то есть собственник жилья. Также при сдаче квартиры в аренду физлицу вы заполняете декларацию 3-НДФЛ, заявление и представляете их в налоговый орган.

Важно! Можно заключить краткосрочный договор и продлять его при необходимости. Если договор заключается на срок более 12 месяцев (закон позволяет устанавливать срок аренды на 5 лет), нужно зарегистрировать его в Росреестре (на сайте или лично).

А можно ли не платить налоги?

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:

  • Соседи, которым мешают шумные жильцы.
  • Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки.
  • Мигранты, обязаны зарегистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую.
  • Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры, то инициируется финансовая проверка. Вас могут обязать выплатить задолженность на всю сумму неуплаченного налога (13% от арендного дохода) за последние 3 года, а также начислят штрафы (размер зависит от ситуации).

Какая ответственность предусмотрена, если не платить налоги, что будет физическому лицу:

  1. Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ или 40% от суммы НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать налоговый инспектор.
  2. Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
  3. Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Н2: Как уменьшить налог на сдачу квартиры в аренду?

Здесь важно понимать, какие есть способы легальной уплаты налогов на аренду квартиры (комнаты, офиса, иного помещения), налоговая ставка будет зависеть от этого фактора.


13%

Налог на доходы
физических лиц

6%

Оформление патента

4%

Самозанятость

Если вы находитесь в России менее 183 дней в году, налоговая ставка за аренду жилья — 30%.

Такая система налогообложения предполагает наличие статуса ИП

Получение статуса «Самозанятый» доступен для граждан через мобильное приложение «Мой налог»

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%, нерезидентов — 30%.

Есть возможность исключить коммунальные расходы из арендной платы, но только те, которые арендатор возмещает вам за потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма или аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды квартиры, подлежащий уплате.

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2022 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру. Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%).

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате — 46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% — 30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета документов.

НФДЛ с аренды квартиры к уплате = 16 250 рублей (46 800 — 30 550).

Когда платить налог за сдачу квартиры и отчитываться в ФНС

Срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, если человек начал сдавать квартиру в аренду в 2022 году, подать декларацию 3-НДФЛ нужно не позднее 30 апреля 2023 года.

Важно! Уплатить налог следует до 15 июля года, который следует за отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2022 году, то уплатить НДФЛ с аренды квартиры нужно будет уже в 2023 году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов. Если гражданин получает доход от аренды квартиры, это подтвердят:

  • договор с арендатором,
  • расписки в получении денег,
  • выписки со счета в банке, куда поступали безналичные платежи. Если вы претендуете на налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие ваши расходы.

Для обработки, проверки декларации и заявления налогоплательщика, для возврата налогов требуется не больше 4 месяцев.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете. Поэтому, если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за помощью к специалисту.

Подводим итоги:

  • Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит налогообложению по налоговой ставке 13%.
  • Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму коммунальных платежей и налоговых вычетов.
  • Налоговые органы могут наложить штрафные санкции из-за неуплаченных налогов с арендного дохода и обязать выплатить задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
  • Декларировать доходы не потребуется только в том случае, если арендатор юридическое лицо или имеет статус индивидуального предпринимателя, и он, как налоговый агент, заплатил налог в бюджет.
  • Если сомневаетесь, что сможете правильно рассчитать налог при сдаче квартиры, а возможно, и уменьшить, то лучший выход — консультационная поддержка специалистов.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в аренду и что за это будет

ФНС ужесточает контроль за собственниками, которые владеют несколькими квартирами. Высоки риски, что ведомство придет к выводу о серой аренде без декларирования доходов. Как арендодателю не нарваться на штрафы и доначисление налогов, не нарушить закон и при этом не отдавать на налоги значительную часть дохода?

ФНС разослала петербуржцам, которые владеют несколькими квартирами, письма с требованием заполнить декларацию о доходах. Отчитаться предстоит не только за 2022 год, но и за 2021-й, и за 2020-й. Для этого необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 2 мая этого года. Налоговики настаивают на пояснениях, как используется не единственная недвижимость, подозревая, что собственники получают незадекларированный доход.

Эта новость вызвала обеспокоенность многих арендодателей, Циан.Журнал отвечает на самые частые вопросы.

Как ФНС узнает, что я сдаю квартиру?

1. Безналичные расчеты

Перевод на карту — более удобный способ получения арендной платы, чем наличные, но ежемесячное пополнение вашего счета на одну и ту же сумму одним и тем же человеком да еще и примерно в одно и то же число месяца вполне может насторожить автоматическую систему.

Разумеется, отслеживают пополнение сотрудники ФНС не вручную, а с помощью технологий: у роботов нет ни выходных, ни больничных, так что системы эти работают в режиме 24/7. Люди присоединяются к проверке уже на следующем этапе, когда система автоматически выявит потенциального нарушителя и нужно будет дополнительно проанализировать ситуацию.

«Надо ли говорить, что Федеральная налоговая служба имеет доступ ко всем счетам россиян? Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии», — объясняет Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам, а также основатель собственной налоговой школы.

Но перед тем как прийти к собственнику квартиры, сотрудники ФНС могут связаться с арендатором: за что это вы ежемесячно переводите деньги такому-то гражданину? В результате налоговики получают и договор, и расписки о получении арендной платы арендодателем (если такие расписки есть).

2. Публикация объявлений в интернете

Если вы публикуете объявления о сдаче в аренду нескольких квартир и под каждым оставляете один и тот же номер телефона, но риелтором при этом не являетесь, вас легко вычислить, утверждает Вадим Баранча.

«Безусловно, и здесь налоговики не выискивают такие объявления вручную — им помогает автоматическая система, робот. Они ищут совпадения по номерам телефонов и/или по ключевым словам. В результате робот обнаруживает тех, кто регулярно сдает недвижимость (публикует объявления). После этого, как и в случае с банковскими счетами, информация поступает живому сотруднику, который лично все перепроверяет — не исключено, что звонит по объявлению».

Даже если квартира сдается через риелтора, то вряд ли он станет прикрывать реального собственника — скорее всего, он так и скажет, что сам является лишь агентом и, да, квартира действительно сдается. После этого ФНС через Росреестр узнает данные собственника и обращается к нему с вопросом об уплате налогов.

3. Несколько квартир у одного собственника

Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить и владельцев нескольких квартир — очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает свои квартиры многочисленным родственникам для бесплатного проживания. Даже если впоследствии окажется, что в них действительно живут родственники, ФНС все равно получает повод для проверки: что происходит с квартирами, в которых владелец лично не проживает?

4. Жалобы соседей

Если жильцы мешают всему дому или даже кому-то одному из соседей, не исключены жалобы в полицию или напрямую в налоговую.

«Это может быть и местью соседей, — уточняет риелтор Ирина Горбачева. — Пожилые люди нередко настороженно относятся к новым соседям, поэтому частенько пристально за ними наблюдают».

И если в какой-то момент новички начнут шуметь или иным образом нарушать заведенный порядок (например, перегораживать проход детской коляской или велосипедом в общем тамбуре), соседи могут нажаловаться сразу в ФНС или просто участковому. Тот тоже, скорее всего, придет с проверкой, а потом доложит о выявлении арендаторов в ФНС или поставит себе заметку, что эта квартира сдается. Когда ФНС объявит рейд по выявлению серых арендодателей, у этого участкового уже наберется собственная база, констатирует Ирина Горбачева.

5. Заявление самих арендаторов

Сведения о сдаче квартиры могут передавать и сами арендаторы, причем как умышленно (например, в конфликтной ситуации с арендодателем), так и неумышленно (например, когда гражданин, проживающий в съемной квартире, обратится с пакетом документов в ФНС).

По мнению Игоря Зенина, юриста, партнера юридического бюро Zenin & Telmanovich, подобные варианты — редкость и не поставлены на поток. Тем не менее и такие случаи бывают.

Как ФНС докажет, что я сдаю квартиру?

«Сдача квартиры, кстати, вовсе не означает, что вы получаете какой-то доход: ведь вы вправе пустить пожить и родственников. И пока налоговая не доказала, что вы действительно получили какие-то деньги, установленным останется только факт сдачи. А факт получения денег — нет», — напоминает Вадим Баранча.

  1. Есть показания свидетелей (например, соседей, риелтора или самих арендаторов: никто из них не будет врать сотрудникам ФНС).
  2. Есть расписка о получении средств с подписью собственника, если проживание в квартире оплачивается наличными.
  3. Выписка по банковскому счету, из которой следует факт ежемесячной оплаты от лиц, которые не являются вашими родственниками.

«Некоторые пытаются договориться с арендаторами, чтобы те притворились родственниками, но как они себя поведут при реальной проверке — большой вопрос. Как правило, проверка происходит неожиданно, а бывает, что сотрудники ФНС приходят сразу с полицией. В итоге арендаторы, растерявшись при виде людей при погонах и с удостоверением, рассказывают всю правду», — комментирует Вадим Баранча.

Что будет, если ФНС докажет факт сдачи квартиры?

Если ФНС обнаружит доход от сдачи квартиры, не включенный в декларацию, то начислит налог 13% — обычный налог на доходы физлиц, если собственник является налоговым резидентом (то есть проводит России более 183 дней в году). Подробнее о налоговых статусах читайте здесь. Если годовой доход более 5 млн рублей, то сумма, превышающая 5 млн рублей, будет облагаться по ставке не 13%, а 15%.

Если же собственник — нерезидент, ставка в этом случае составит 30%.

Кроме того, неплательщикам будет начислен штраф в размере 20% суммы недоплаченных налогов, а также пени за несвоевременную уплату налогов.

вопрос–ответ

— Если я сдавал жилье и платил налог, а затем перестал его платить, меня будет легче обнаружить как неплательщика?

Вадим Баранча: — Нет, тот факт, что человек сдавал и платил налог, а потом платить перестал, может свидетельствовать только о том, что он просто прекратил сдавать квартиру и теперь либо сам в ней живет, либо она пустует. Сам по себе факт прекращения уплаты налогов не означает, что за вами побегут с фонарями.

Как легально уменьшить налоги при сдаче квартиры в аренду?

1. Гражданам — физическим лицам выгоднее всего оформить статус самозанятого (для этого достаточно скачать приложение «Мой налог») и платить 4 или 6% — ставка зависит от того, кому вы сдаете жилплощадь (4%, если квартиру снимает физлицо, 6% — если юрлицо).

Важно: такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов.

2. При сдаче апартаментов налог оплачивается раз в год и равен 13%.

3. Если у вас несколько апартаментов, имеет смысл оформить статус ИП — тогда можно платить 6%. Оформляется такой статус через ФНС .

При сдаче нескольких апартаментов на регулярной основе налоговая может провести проверку и посчитать собственника фактическим ИП и доначислить НДС 20%.

«Если вы сдаете апартаменты в статусе самозанятого, это нарушение. Да, первое время может казаться, что всё в порядке: вы добропорядочно оплачиваете свои 4% за сдачу “квартиры”. Но если ФНС вдруг озадачится проверкой и выяснит, что квартира является апартаментами, а не жильем, она потребует возместить недоплаченные 13%. Кроме того, не исключен и штраф в размере 20% от недоплаченного налога. Могут еще и пени начислить с привязкой к ставке рефинансирования. В общем, это тот самый случай, когда незнание законов не освобождает от ответственности».

Вадим Баранча, адвокат, специалист по правовому сопровождению бизнеса и налоговым спорам

4. Можно приобрести патент и ежегодно оплачивать определенную сумму с каждого квадратного метра площади (6% возможного годового дохода от сдачи квартиры). Если сдадите квартиру дороже предполагаемого дохода — останетесь в выигрыше. Если меньше — увы, патент окажется для вас не очень-то выгодным.

Патент необязательно брать на год — его реально оформить хоть на пять дней. Патент чаще берут профессиональные рантье.

5. Если вы самозанятый и уехали за границу, сдав жилье, то налог 4% останется за вами даже после того, как вы утратите статус резидента. То же самое касается статуса ИП с упрощенной системой налогообложения (УСН), когда арендодатель платит 6% ( читайте подробнее ).

Станут ли проверки регулярной практикой?

Эксперты затрудняются однозначно ответить на этот вопрос. С одной стороны, не исключено, что это инициатива управления ФНС России по Санкт-Петербургу, уточняет Игорь Зенин.

С другой стороны, попытки закрутить гайки на рынке серой аренды предпринимаются регулярно. Так, типовые постановления местных администраций (например, в Красногорске) о противодействии нелегальной сдаче в аренду жилья появились еще в 2018 году. Из этих постановлений следовало, что информацию о сдаче жилья внаем можно получить от председателей советов многоквартирных домов, от управляющих организаций, от ТСЖ. При этом сведения в обязательном порядке надо направлять в налоговый орган.

Кроме того, и Минфин разработал методические рекомендации для органов исполнительной власти, которые призваны увеличить доходную базу как региональных, так и муниципальных бюджетов.

«Один из пунктов рекомендует выдавать стимулирующие гранты управляющим компаниям для выявления подобных случаев и передачи информации о них в ФНС. Еще одна рекомендация — создать горячую линию, по которой будут принимать информацию о сдаче квартиры. Такие линии действительно существуют, это подтверждает, что ФНС использует сведения, предоставляемые третьими лицами — например, соседями», — отмечает Игорь Зенин.

Меньше всех рискуют самозанятые, считает Вадим Баранча: арендаторов с таким статусом ловят реже других. А Циан.Журнал добавляет: можно не рисковать, а честно платить налоги и спать спокойно — тем более что оформить статус самозанятого просто.

Налог на сдачу квартиры в аренду: как правильно платить и что будет, если не сделать этого

Налог на сдачу квартиры в аренду: как правильно платить и что будет, если не сделать этого

Сдача жилья в аренду — хороший пассивный доход для тех, у кого есть свободная недвижимость. Чтобы отношения собственника и нанимателя перешли в легальную плоскость, недостаточно заключить договор. По закону арендодатель должен платить налог с полученного дохода. Рассказываем о нем подробнее.

Зачем платить налог за сдачу квартиры в аренду

Сдачу жилья называют арендой, хотя по закону это наем жилого помещения. Арендная плата — это доход, который облагается налогом. Но многие собственники, сдающие квартиры, не делают отчислений и рискуют. Сообщить в налоговую может обиженный квартиросъемщик, соседи или участковый. Собственника вызовут в инспекцию для дачи пояснений, и если найдут нарушения, начислят не только налог на доход физических лиц в размере 13%, но и штраф и пени. Честность перед государством сыграет на руку и в случае, если по каким-то причинам владельцу жилья придется судиться с арендатором за возмещение ущерба или арендную плату. Если во время судебного разбирательства выяснится, что налог на полученный доход не был уплачен, ФНС также начислит его вместе со штрафами и пени.

Как составить договор аренды

  • Предмет договора: полный адрес объекта, кадастровый номер, площадь, количество комнат, отсутствие обременений, перечень передаваемого в пользование имущества (его также можно указать отдельно в приложении).
  • Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа (его также называют страховым депозитом). Это сумма, которую наниматель вносит на случай, если нарушит условия договора, задержит оплату, испортит имущество. Как правило, она равна сумме ежемесячного платежа.
  • Условия оплаты: размер, срок и способ перечисления (на карту или наличными), размер неустойки в случае просрочки, возможность повышения или фиксирование одной суммы на весь срок. В этом же пункте нужно прописать, что входит в размер арендной платы (коммунальные платежи, интернет).
  • Ответственность сторон. В этом пункте прописывается, какую ответственность наниматель несет за причинение ущерба имуществу, оборудованию или квартире (не только им, но и членами его семьи, гостями, домашними животными). Здесь же может быть прописана ответственность нанимателя за нарушение сроков оплаты по договору, а наймодателя — за нарушение сроков предупреждения о досрочном расторжении договора.
  • Акт приема-передачи. В нем так же, как и в первом пункте, прописывается предмет договора: полный адрес, кадастровый номер, площадь. В акте приема-передачи указывается состояние квартиры или дома и отмечаются все недостатки: отходящие обои, отколотая плитка, трещины на стеклах, неисправности бытовой техники и т. п. Еще один обязательный пункт — количество ключей, которые передает наймодатель.
  • Подтверждение оплаты. При заключении договора и получении денег за первый месяц проживания и обеспечительного платежа составляется расписка. В ней собственник указывает, какую сумму принял от нанимателя по договору найма, прописывается дата и время составления этого договора, адрес квартиры, а также полные ФИО обеих сторон.

23.06.2023 14:30

Размер налога при сдаче квартиры

Итак, договор составлен, квартира сдана, деньги поступают, и приходит время платить налог. Его размер зависит от того, в каком качестве выступает арендатор: как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или самозанятый. Рассмотрим все варианты.

Физическое лицо

В этом случае ставка составит 13% — это налог на доход физического лица (НДФЛ), такой же платят, например, при работе по трудовому договору или договору подряда, при получении выигрыша, продаже недвижимости. Заплатить нужно в текущем году за предыдущий. Если у сдаваемой квартиры несколько собственников, то декларации подают все, а налог будет начислен пропорционально доле каждого.

Если совокупный доход за год превысил 5 млн рублей, то налог на сумму превышения составит 15% — это так называемый НДФЛ для богатых, который появился в 2021 году.

Индивидуальный предприниматель

Открывать ИП только для сдачи квартиры в аренду смысла нет. Хотя если одна или несколько квартир куплены специально для этих целей, то это может быть ведением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли. Тогда зарегистрироваться как ИП необходимо.

Самый невыгодный вариант с точки зрения налоговой ставки — если ИП работает на основной системе налогообложения (ОСНО). В этом случае платить придется 13% с полученного дохода.

Выгоднее для такого арендного бизнеса перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), выбрав в качестве объекта налогообложения «Доходы». Тогда налог составит 6%.

Третий вариант для индивидуального предпринимателя — приобрести патент на сдачу недвижимости внаем. При этой системе ИП вместо налогов платит единоразово фиксированную сумму, которая зависит от вида патента и региона. Патент можно купить на период от одного до двенадцати месяцев в течение календарного года.

К примеру, годовой патент на сдачу жилья площадью 60 кв. м в центре Москве составит 108 000 рублей, в районе Алтуфьево — 72 000, в Санкт-Петербурге — 50 400 рублей, а в Екатеринбурге — 26 220 рублей. Рассчитать стоимость разных патентов для разных регионов можно на сайте ФНС.

Самозанятый

Самозанятые платят налог на профессиональный доход, воспользоваться таким режимом можно, если сумма дохода в месяц не превышает 200 тысяч рублей. Налоговая ставка при получении денег от физических лиц составит 4%, от юридических — 6%.

Стать самозанятым в России просто — нужно приложение «Мой налог» или его веб-версия. Пошаговую инструкцию о том, как зарегистрироваться в статусе самозанятого, смотрите здесь.

22.11.2022 20:00

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду: инструкция

Если арендодатель — физическое лицо, до 30 апреля каждого года необходимо заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год, указав в ней размер полученного дохода. Сейчас сделать это легко в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

К декларации нужно приложить договор найма жилого помещения, расписку о получении денег или выписку из банка, подтверждающую их получение. После камеральной проверки налоговая инспекция начислит налог в размере 13%, который можно будет оплатить онлайн в личном кабинете не позднее 15 июля.

ИП сдают декларацию в ФНС также ежегодно до 30 апреля, размер начисленного налога будет зависеть от системы налогообложения, о них мы рассказывали выше.

Самозанятым подавать декларации не нужно. Каждый раз при получении арендной платы необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек на оплату, на основании которого инспекция автоматически рассчитает налог (4%, если арендатор физическое лицо, и 6%, если юридическое). До 12 числа следующего месяца в приложении появится сумма налога, до 25 числа его нужно будет оплатить.

Как выгоднее сдавать квартиру

Чтобы понять, в каком статусе — физлица, ИП или самозанятого — выгоднее сдавать в аренду жилье, сравним процентные ставки по налогам. Для примера возьмем квартиру, которая сдается физическому лицу в Москве в районе Марьиной Рощи (это уточнение важно для расчета стоимости патента для ИП) за 70 тысяч рублей в месяц.

Сумма налога в месяц, руб.

Сумма налога за год, руб.

Фиксированная сумма патента

Что будет, если не платить налог

Платить налог с дохода, полученного за сдачу в аренду квартиры — не право, а обязанность. В 2018 году Министерство финансов РФ опубликовало письмо, в котором сообщило, что налоговые органы регулярно проводят «контрольную работу» по привлечению физических лиц к декларированию доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Согласно Налоговому кодексу РФ, за непредставление в срок налоговой отчетности грозит штраф в размере 5% от суммы налогового платежа за каждый месяц просрочки (не менее 1 000 рублей и не более 30% от суммы налога). Сам налог, конечно, тоже будет взыскан — если не добровольно, то в судебном порядке. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф до 40% от суммы налога.

Предположим, собственник квартиры в районе Марьиной Рощи из расчета выше сдавал квартиру в течение одного календарного года, не подал декларацию, а налоговая инспекция узнала о полученном им от аренды доходе в 840 000 рублей (70 000 х 12 месяцев). Ему придется выплатить 109 200 рублей налога, а также штраф в размере 5 460 рублей (5% от суммы неуплаченного налога) за каждый месяц просрочки.

Если налог был начислен, но не уплачен или уплачен не полностью, то штраф составит до 43 680 рублей (40% от суммы налога).

Если самозанятый не заплатит в срок до 25 числа начисленный ему налог, то ФНС начнет начислять пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, начиная с 26 числа месяца. Ключевая ставка Центробанка сейчас составляет 7,5%. Если самозанятый не заплатил вовремя налог в 2 800 рублей, то за каждый день просрочки ему придется дополнительно заплатить по 70 копеек пени.

Как выгоднее сдавать квартиру

Исходя из расчетов, самым выгодным для сдачи жилья в аренду оказался режим самозанятости. В этом случае наймодатель получит наименьшую налоговую ставку и итоговую сумму налога, а также отсутствие необходимости ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ. При этом самозанятость можно совмещать с постоянной работой по трудовому договору.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Налог за сдачу квартиры в аренду

Сегодня расскажем, как платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2024 году, можно ли его уменьшить, какие существуют процентные ставки и почему уплата налога — наиболее выгодный путь для арендодателя. Свои комментарии и вопросы оставляйте под статьей, там мы рассматриваем нестандартные случаи и помогаем разобраться с тем, как правильно платить налог при сдаче квартиры.

Налог за сдачу квартиры в аренду

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов и с них уплачивать налог. К таким доходам, в том числе, относится сдача квартиры в аренду. То есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование подлежит налогообложению. Существует популярный миф, что при заключении договора на 11 месяцев арендодатель может не платить налог при сдаче квартиры. Это не так. Короткий договор дает право собственнику не регистрировать договор в Росреестре, и не более того. Но без уплаты налогов не обойтись.

Налоговый консультант • Стаж 10 лет
Задать вопрос

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить НДФЛ с аренды квартиры. Мы проверим документы, за два дня заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности. Для каждого варианта налог за сдачу жилья считается по разным процентным ставкам:

Как официально сдавать квартиру и платить подоходный налог с аренды
1. Платить как физическое лицо — НДФЛ
2. Оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН)
3. Купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН)
4. Оформиться самозанятым

Расскажем подробнее, какие существуют способы уплаты, чем один отличается от другого, и когда нужно заполнять 3-НДФЛ для декларирования дохода от сдачи квартиры.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Фото: Способы уплаты НДФЛ за аренду

Способ 1: сдача жилого помещения физическим лицом

Первый способ — платить налог на сдачу недвижимости как обычное физическое лицо. Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо оформить сдачу квартиры в аренду, задекларировать доход через налоговую и уплатить НДФЛ. Налогообложение аренды квартиры у физического лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2023 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2024 г.

НДФЛ со сдачи квартиры для физического лица — 13% от годовой арендной платы.

Сначала заполняется бланк декларации 3-НДФЛ, который надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода. Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более. Документы в инспекцию можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, отнести лично в ИФНС, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Пример Алексеев по договору найма сдает свою квартиру в Москве за 150 тыс. рублей в месяц. Каждый год ему приходится отчитываться перед налоговой службой. Давайте посчитаем, сколько налога ему придется уплатить за сдачу квартиры: 100 000 х 12 = 1 800 000 — годовая арендная плата. 1 800 000 х 13% = 234 000 рублей — к уплате.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор налоговых вычетов

Способ 2: УСН для ИП

Второй способ — платить налог на доход от аренды как индивидуальный предприниматель. В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуществлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

НДФЛ со сдачи квартиры в аренду для ИП на упрощенной системе налогообложения — 6% от годовой арендной платы.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата НДФЛ физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы. Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

Пример Алексеев оформил ИП и решил официально сдать квартиру — с уплатой всех начислений. Как рассчитать налог, если ежемесячные поступления составляют 150 тыс. рублей в месяц: 150 000 х 12 = 1 800 000 — арендная плата за год. 1 200 000 х 6% = 108 000 рублей — к уплате. Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.

В итоге ИП Алексеев будет платить налог при сдаче квартиры 123 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (234 тыс. рублей).

Способ 3: патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы заплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости, и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

Пример ИП Алексеев купил патент, чтобы за 150 тыс. рублей в месяц сдавать квартиру площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников — с уплатой всех начислений. Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры такой площади в этом районе Москвы — 72 тыс. рублей. Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей.

Итого ИП Алексеев будет ежегодно платить 87 тыс. рублей. Определить, сколько будет стоить патент, можно на сайте ФНС в разделе Расчет стоимости патента.

НДФЛ при аренде по патенту⁠

Фото: НДФЛ при аренде по патенту⁠

Согласно Федеральному закону от 31.07.2023 № 389‑ФЗ стоимость патента можно снизить на страховые взносы. Для этого в ИФНС необходимо отправить уведомление, форма которого утверждена приказом налоговой службы от 26.03.2021 № ЕД-7-3/218@ и применяется в 2023 году.

Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.

Способ 4: для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого. В этом случае НДФЛ еще меньше.

Если жилая недвижимость сдается самозанятым в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — за сдачу квартиры юридическому лицу. Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно. При сдаче квартиры нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Образец заявления
Виды налоговых вычетов

Как выгоднее заплатить налог за аренду

Подведем итог наших расчетов. Мы рассмотрели один и тот же пример, когда за 150 тыс. рублей в месяц сдается квартира площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников. Месторасположение и площадь важны для определения стоимости патента. Какой налог будет платить арендодатель за сдачу квартиры в зависимости от способа уплаты:

Ставка налога Размер годового налога
Физическое лицо 13% 234 000
ИП на УСН 6% 123 000
ИП на патенте Фиксированная сумма 87 000
Самозанятый 4% 72 000

Как видите, самый выгодный способ сдачи в аренду жилого помещения — получить статус самозанятого. В этом случае при использовании налогового вычета ставка налога составит 3 или 4 процента.

Что будет, если не платить налог

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию. Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Налоговый консультант

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход, рассчитаем налоги, в течение двух дней мы заполним декларацию и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *