Недобросовестным приобретателем считается лицо которое
Перейти к содержимому

Недобросовестным приобретателем считается лицо которое

  • автор:

Недобросовестный приобретатель

Подборка наиболее важных документов по запросу Недобросовестный приобретатель (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Купля-продажа:
  • 3-НДФЛ при продаже имущества
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • 62.02 счет
  • 62.1
  • Акт о браке товара
  • Показать все
  • Купля-продажа:
  • 3-НДФЛ при продаже имущества
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • 62.02 счет
  • 62.1
  • Акт о браке товара
  • Показать все

Судебная практика

Перечень позиций высших судов к ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав» 3.4.8. В рамках споров об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывать недобросовестность приобретателя возлагается на истца (позиция ВС РФ) >>>

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Виды действий в чужом интересе
(КонсультантПлюс, 2024) В пользу недобросовестного приобретателя с собственника имущества по нормам о неосновательном обогащении вследствие действий в чужом интересе взыскивают затраты на приведение имущества в состояние, пригодное для использования по назначению

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Признание добросовестным приобретателем
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2024) Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.06.2019 N 18-КГ19-37, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. Рассматривая виндикационные требования, суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Нормативные акты

«Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015) О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным

    Верховный суд разъяснил, какого покупателя недвижимости считать недобросовестным

    Верховный суд РФ сегодня представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный 1 октября Президиумом ВС.

    В обзоре рассматриваются правовые случаи, когда собственник вправе истребовать недвижимость из чужого владения, в том числе от добросовестного приобретателя, течение срока исковой давности по искам об истребовании жилых помещений и другие вопросы.

    В частности, ВС отмечает, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать не только его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

    При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

    О добросовестности приобретателя может также свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

    Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.

    В другом деле Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с выводом нижестоящих судов об отсутствии оснований для признания Ш. добросовестным приобретателем, указав, что проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры не могла повлиять на ее осведомленность об отсутствии права у предыдущего собственника отчуждать имущество (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 5-ВП Р10 – 55).

    Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

    Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

    С полным текстом обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления можно ознакомиться здесь.

    • Недвижимость, Судебная практика, Суды и судьи, Гражданский процесс
    • Верховный суд РФ

    Добросовестный приобретатель недвижимого имущества: кто такой, защита, признание

    Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — это человек или организация, которые при покупке недвижимости полагались на информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

    Предполагается, что все покупатели недвижимости — добросовестные. Однако это утверждение можно опровергнуть. Если покупатель знал или должен был знать, что приобретает квартиру у продавца, который не имеет права ее отчуждать, он считается недобросовестным. Для наглядности разберем несколько примеров.

    Покупатель хочет приобрести квартиру. Он подходит к сделке ответственно, поэтому заказывает выписку из ЕГРН. Указанный в ней собственник совпадает с тем, кто продает недвижимость. Покупатель проверил, действительно ли квартира принадлежит продавцу, поэтому он добросовестный приобретатель.

    Начните проверку объекта недвижимости с Контур.Реестро. Сервис подготовит отчет о квартире, здании или земельном участке — из него можно узнать, кому сейчас принадлежит имущество, а также кто владел им ранее. Сервис доступен только юридическим лицам. Физические лица могут получить отчет о недвижимости в Контур.Панораме.

    Другая ситуация. Покупатель перед сделкой запросил выписку, но собственник в ней не совпадает с тем, что продает квартиру. Покупатель не придает этому значения и все равно приобретает недвижимость у продавца-несобственника. Если к покупателю придет собственник, который значился в выписке, и попросит вернуть квартиру, придется это сделать. Ведь покупатель знал, что квартира продавцу не принадлежит, но все равно заключил сделку. Поэтому в такой ситуации покупатель считается недобросовестным приобретателем. Аналогичный вывод будет в том случае, если перед сделкой покупатель не запросил выписку вообще: он должен был удостовериться, что квартира действительно принадлежит продавцу.

    Добросовестность приобретателя в первую очередь связана с получением данных из ЕГРН. Это не случайно. Право собственности на недвижимость возникает только после его регистрации в реестре. Даже если стороны подписали договор, без регистрации покупатель не считается собственником квартиры. При этом данные из реестра открыты для всех, их может запросить любой человек.

    Признание добросовестным приобретателем

    По общему правилу у добросовестного приобретателя нельзя забрать недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ), даже если он купил квартиру у несобственника, который не имел права ее продавать. Из этого правила есть исключения — расскажем о них ниже. Поэтому еще на стадии подготовки к сделке покупателю важно задуматься о том, признают его добросовестным приобретателем в случае спора. Ведь если суд не признает покупателя добросовестным, он рискует остаться и без денег, и без недвижимости.

    Как доказать добросовестность приобретателя

    В случае спора покупателю придется доказывать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что он заранее проверил продавца и недвижимость, и они не вызывали никаких подозрений. Поэтому до заключения сделки рекомендуем сделать следующее:

    • Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В документе особое внимание нужно обратить на судебные споры с объектом, ограничения прав и обременения. Так, покупатель считается недобросовестным, если он приобрел квартиру, но на момент покупки в полученной им выписке из ЕГРН была отметка о судебном споре на недвижимость (абз. 2 п. 38 постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
    • Правообладатель в выписке должен совпадать с продавцом по договору. Даже если в документе ничего не смущает, его нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации предоставить суду.
    • Обратить внимание на необычные условия сделки. Например, если цена квартиры в несколько раз ниже рыночной. В одном деле суд указал, что неоправданно низкая цена должна была насторожить покупателя, а поскольку он не провел дополнительную проверку, признал его недобросовестным (п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126).
    • Также подозрительными условиями в судебной практике считаются короткий период владения недвижимостью, оплату большей части сделки после регистрации без дополнительных гарантий (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27.08.2020 г. по делу № А40-157934/2015). Если условия сделки отличаются от обычных, нужно тщательнее проверить продавца и недвижимость.
    • Изучите документы продавца. Запросите у него правоустанавливающие документы на недвижимость, чтобы не сомневаться в законности ее приобретения: договор, акт приема-передачи, расписки, выписки со счетов. Если продавец действует по доверенности, проверьте, действительна ли она, не отменил ли ее доверитель.

    Защита прав добросовестного приобретателя

    В некоторых случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это касается ситуаций, когда приобретатель получил недвижимость от лица, которое на самом деле не было законным собственником. При этом:

    • добросовестный приобретатель получил недвижимость бесплатно, например, в дар;
    • недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, то есть он не давал согласия на это и не хотел этого. Например, при заключении сделки продавец предъявил поддельную доверенность от собственника. Собственник недвижимости об этом не знал и продавать жилье не хотел. В таком споре суд встанет на сторону собственника, покупателю придется вернуть квартиру.

    В этих случаях у добросовестного покупателя не получится вернуть себе недвижимость. Однако, чтобы защитить свои права, он может подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков. Такой позиции придерживается Конституционный суд РФ (п.2 определения Конституционного суда РФ от 23.06.2015 г. № 1510-О). Покупатель может возместить за счет продавца сумму, потраченную на приобретение недвижимости.

    Права добросовестного приобретателя

    Добросовестный приобретатель, у которого изъяли квартиру в пользу собственника, имеет право получить от государства единовременную компенсацию (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Такое право появляется, когда выполнены сразу два условия:

    • вступили в силу решения об истребовании у добросовестного приобретателя недвижимости и о взыскании с продавца убытков в пользу добросовестного приобретателя,
    • продавец не выплачивает убытки в течение шести месяцев.

    Когда все условия совпали, добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации о выплате компенсации. Ее размер равен сумме, которую покупатель потратил на приобретение недвижимости или кадастровой стоимости имущества. Максимальный предел суммы компенсации законом не установлен.

    Перед покупкой недвижимости закажите выписку из ЕГРН и подробно ее изучите. Так риск оказаться недобросовестным приобретателем, потерять деньги и имущество существенно ниже.

    Начните проверку объекта недвижимости с Контур.Реестро. Сервис подготовит отчет о квартире, здании или земельном участке — из него можно узнать, кому сейчас принадлежит имущество, а также кто владел им ранее. Сервис доступен только юридическим лицам. Физические лица могут получить отчет о недвижимости в Контур.Панораме.

    Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края

    Федеральным законом Российской Федерации от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 430-ФЗ) в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) внесены изменения, затрагивающие права добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

    Так, изменению подверглись нормы, предусматривающие порядок приобретения и защиты права собственности, которые выразились в следующем.

    Так, статья 8.1 ГК РФ, регулирующая порядок государственной регистрации прав на имущество, дополнена нормой, определяющей понятие добросовестного приобретателя.

    Согласно дополнениям, добросовестным приобретателем признается приобретатель имущества, который принимал сведения из государственного реестра о принадлежности такого имущества в качестве оснований приобретения, пока в суде не будет доказана его осведомленность об отсутствии у отчуждающего лица права на передачу имущества.

    Также, изменениям подверглась статья 234 ГК РФ, которая в новой редакции регламентирует правовые основы приобретательной давности вещи.

    Так, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

    Кроме того, Федеральным законом внесены изменения в статью 302 ГК РФ, согласно которым, в качестве способа защиты прав добросовестного приобретателя предусмотрена возможность отказа судом в удовлетворении иска (в случае, если истцом является государство) об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств недобросовестности приобретателя или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца возлагается на последнего.

    Таким образом, моментом перехода права собственности жилого помещения добросовестному приобретателю считается государственная регистрация его права собственности. Оспорить это право возможно только в судебном порядке.

    Названные изменения в ГК РФ вступили в силу с 01.01.2020 года.

    Разъясняет прокуратура Кировского района г.Хабаровска

    Прямая ссылка на материал

    • Вконтакте
    • LiveJournal

    Прокуратура
    Хабаровского края

    Прокуратура Хабаровского края

    Дата публикации:

    20 января 2020, 00:00

    Защита добросовестных покупателей жилья

    Федеральным законом Российской Федерации от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 430-ФЗ) в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) внесены изменения, затрагивающие права добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

    Так, изменению подверглись нормы, предусматривающие порядок приобретения и защиты права собственности, которые выразились в следующем.

    Так, статья 8.1 ГК РФ, регулирующая порядок государственной регистрации прав на имущество, дополнена нормой, определяющей понятие добросовестного приобретателя.

    Согласно дополнениям, добросовестным приобретателем признается приобретатель имущества, который принимал сведения из государственного реестра о принадлежности такого имущества в качестве оснований приобретения, пока в суде не будет доказана его осведомленность об отсутствии у отчуждающего лица права на передачу имущества.

    Также, изменениям подверглась статья 234 ГК РФ, которая в новой редакции регламентирует правовые основы приобретательной давности вещи.

    Так, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

    Кроме того, Федеральным законом внесены изменения в статью 302 ГК РФ, согласно которым, в качестве способа защиты прав добросовестного приобретателя предусмотрена возможность отказа судом в удовлетворении иска (в случае, если истцом является государство) об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств недобросовестности приобретателя или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца возлагается на последнего.

    Таким образом, моментом перехода права собственности жилого помещения добросовестному приобретателю считается государственная регистрация его права собственности. Оспорить это право возможно только в судебном порядке.

    Названные изменения в ГК РФ вступили в силу с 01.01.2020 года.

    Разъясняет прокуратура Кировского района г.Хабаровска

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *