Отказники от приватизации при продаже жилья как обезопасить
Перейти к содержимому

Отказники от приватизации при продаже жилья как обезопасить

  • автор:

Покупка квартиры с » отказниками»

«»Отказник» от приватизации» ­ термин из сленга риелторов. В законе такие граждане названы следующим образом: лица, которые давали свое согласие на приватизацию жилого помещения без их участия. Они таким образом не являются собственниками, но, будучи зарегистрированными в квартире, имеют право на бессрочное пользование данным жилым помещением. Покупая квартиру, в которой зарегистрированы «отказники», новый собственник может получить большую головную боль. Какие подводные камни есть в такой сделке, обсуждаем с начальником юридического отдела компании «Нора-­недвижимость» Александром Перепелкиным.

— В чем проблема? Разве тут не работает п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника? ­ -Такая норма действительно существует. Однако это совсем не означает, что во всех случаях можно без опаски покупать квартиры, где проживают и зарегистрированы члены семьи продавца, полагаясь на их устные (или даже письменные) заверения в том, что после продажи они добровольно освободят квартиру и снимутся с регистрационного учета. Не стоит также быть уверенным, что в противном случае их можно будет легко признать утратившими право пользования проданной квартирой и выселить в судебном порядке. Дело в том, что это всего лишь общее правило, которое действует с 1 января 2005 года и применяется, если законом (или договором) не предусмотрено иное. То есть из этого правила есть исключения. —И отказники ­ это именно такое исключение? ­ -Безусловно. Если речь идет не просто о членах семьи собственника, а о лицах, которые давали свое согласие на приватизацию жилого помещения без их участия, то они обладают бессрочным правом пользования жилым помещением. И в случае последующей смены собственника это их право никоим образом не прекращается. —В каком законе прописана эта норма? -Парадокс, но в законе вы нигде такой нормы не найдете. Данное правило вывел Верховный суд РФ в результате толкования норм жилищного и гражданского законодательства. И сформулировал его в п. 18 постановления Пленума № 14 от 02 июля 2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ». ВС РФ, в частности, указал: в случае последующего после приватизации отчуждения жилого помещения права «отказников» от приватизации сохраняются, так как, давая согласие на приватизацию без их участия, они исходили из того, что их право пользования этим жилым помещением будет носить для них бессрочный характер. Логика здесь следующая. В ст. 19 Закона о введении в действие ЖК РФ указано, что на «отказников» не распространяется правило, установленное в ст. 31 ЖК РФ (согласно ст. 31 ­ если человек перестал быть членом семьи собственника жилья, его право пользования данным жилым помещением прекращается). Поэтому выселить «отказников» из жилого помещения собственник, который приватизировал жилье с их согласия, а теперь решил продать квартиру, не имеет права. А значит, и новый собственник (при переходе ему права собственности на данное жилое помещение) не должен иметь такого права. Таким образом, норма о том, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право пользования жилым помещением в случае его последующего отчуждения, фактически была «создана» (или, если хотите, «логически выведена из закона») Верховным судом РФ. Однако «создав» эту норму, ВС РФ забыл разъяснить, при каких условиях и на каком основании право бессрочного пользования «отказниками» жилым помещением прекращается. -В связи со смертью? Не нужно это бессрочное право пользования жилым помещением путать с пожизненным. — ­ Тогда в каких случаях это право «отказников» прекращается и можно безбоязненно продавать квартиру? -Это очень трудный юридический вопрос. Давайте разберем, какие тут есть нюансы. Первое. Если исходить из того, что «отказникам» должно быть гарантировано то же самое бессрочное право пользования жилым помещением, что и ранее, до приватизации (при найме), то, следовательно, при их добровольной перемене постоянного места жительства это право должно прекращаться (ст. 83 ЖК РФ). Но тут вступает в силу следующий нюанс. Действительно, в случае перемены места постоянного жительства гражданин обязан зарегистрироваться в нем. Но ведь перерегистрация по месту жительства сама по себе никаких жилищных прав не порождает и не прекращает (по Закону РФ о праве граждан на свободу передвижения). Перерегистрация всего лишь подтверждает место жительства гражданина, пока не доказано иное. Кроме того, сам переезд может быть вынужденным, а смена места жительства носить временный, а не постоянный характер. В общем, в связи со всем вышесказанным не рекомендую покупать квартиры, где на момент продажи зарегистрированы «отказники» от приватизации. Выселить их из квартиры и/или снять с регистрационного учета в случае, если они откажутся сделать это добровольно, будет просто невозможно. -Продавец обязан зафиксировать в договоре, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие право на бессрочное пользование жилым помещением? ­ Да. В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень таких лиц (с указанием на их право бессрочного пользования жилым помещением, которое сохраняется после продажи) является существенным условием договора купли­продажи жилого помещения. Без согласования данного условия договор может быть признан незаключенным. И помните: подписываясь под этим пунктом, покупатель соглашается на покупку квартиры, обремененную правом бессрочного пользования «отказников». Следовательно, покупатель потом не сможет предъявить претензии продавцу в связи с тем, что такие лица не освобождают квартиру или не снимаются с учета. Нельзя их снять с регистрационного учета и по воле продавца­собственника. И если продавец дает вам такие обещания, помните: они абсурдны. Дело в том, что участниками договора купли-­продажи «отказники» не являются, поэтому договор не подписывают. Если же и существуют отдельные от договора купли-­продажи заявления­обязательства от таких членом семьи, где они обязуются добровольно сняться с регистрационного учета и освободить квартиру после продажи, то они рассматриваются судами всего лишь как демонстрация их намерений, которая не прекращает их бессрочное право пользования жилым помещением и не создает для «отказников» никаких гражданско­правовых обязательств.А если «отказники» уже зарегистрированы по новому месту жительства? ­ В этом случае рекомендую перед покупкой квартиры найти их и взять с них письменное подтверждение о том, что они в добровольном порядке сменили постоянное место жительства, понимая, что утрачивают в связи с этим в отношении отчуждаемой квартиры все жилищные права. В противном случае всегда остается открытой калитка для судебного спора. Ведь нельзя исключить вариант, при котором потом все будет представлено таким образом, что «отказник» был вынужден сменить место жительства (причем временно) из­за конфликтных отношений с собственником. Скворцова Елена Источник: Собеседник.ru

Остались вопросы?

Пишите на электронную почту: mail@zelgorod.ru

Рекордное количество сделок с нежилыми помещениями в новостройках

Рекордное количество сделок с нежилыми помещениями в новостройках

  • 16 февр. 2024 г.

Индексация маткапитала на 7,5% 1 февраля 2024 года

Индексация маткапитала на 7,5% 1 февраля 2024 года

  • 1 февр. 2024 г.

Что изменится в законах о недвижимости с февраля 2024 года

Что изменится в законах о недвижимости с февраля 2024 года

  • 1 февр. 2024 г.

Районы Москвы с самыми низкими ценами на аренду жилья

Районы Москвы с самыми низкими ценами на аренду жилья

  • 28 янв. 2024 г.

Что будет с ценами на вторичное жилье в Москве в 2024 году

Что будет с ценами на вторичное жилье в Москве в 2024 году

  • 24 янв. 2024 г.

Во что выгоднее вкладывать деньги?

Во что выгоднее вкладывать деньги?

  • 10 янв. 2024 г.

Первоначальный взнос и максимальная сумма: что изменилось в условиях льготных ипотечных программ

Первоначальный взнос и максимальная сумма: что изменилось в условиях льготных ипотечных программ

  • 20 дек. 2023 г.

ЖК Молодежный-5: жизнь в гармонии с природой и городской инфраструктурой

ЖК Молодежный-5: жизнь в гармонии с природой и городской инфраструктурой

  • 13 дек. 2023 г.

ЖК Апарт-отель Sigma Silino

ЖК Апарт-отель Sigma Silino

  • 7 дек. 2023 г.

В Зеленограде построят спорткомплекс для работников и посетителей ОЭЗ «Технополис Москва»

В Зеленограде построят спорткомплекс для работников и посетителей ОЭЗ «Технополис Москва»

  • 28 нояб. 2023 г.

Что делать, если отказников от приватизации выписывают из квартиры?

Часто в нашем агентстве недвижимости проходят сделки с приватизированными квартирами. По таким сделкам обязательно нужно запросить архивную выписку из домовой книги и проверить, все ли лица, состоящие на регистрационном учете, участвовали в приватизации либо были отказы.

Лица, давшие отказ от приватизации, имеют право пользования жилым помещением бессрочно, и оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу (например, купля-продажа, дарение, наследование). То есть, несмотря на продажу квартиры, право пользование за «отказником» остается.

В каких случаях вас могут выписать из квартиры без вашего согласия

Это может сделать собственник недвижимости в судебном порядке. Для выписки нужно доказать суду следующие обстоятельства:

  1. Не проживает в квартире долгое время, при этом срок длительности в законе не определен.
  2. Не платит коммуналку.
  3. Выехал добровольно и на постоянной основе.

Каждое дело рассматривается судом индивидуально. По закону , суду необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный; временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

Вы можете обжаловать решение суда о признании утратившим право пользования жилым помещением, опровергнув каждое обстоятельство, на которое в решении ссылался судья.

Если недвижимость уже продана, но в судебном порядке вы признали права пользования жилым помещением — право регистрации и проживания в квартире у вас есть.

Если приписаны отказники от приватизации. Покупать ли квартиру в 2018 году?

Если приписаны отказники от приватизации. Покупать ли квартиру в 2018 году?

Если приписаны отказники от приватизации. Покупать ли квартиру в 2018 году?

Всегда есть риски при покупке недвижимости, даже если вы покупаете на этапе котлована «от застройщика». Раньше в этом плане было намного больше подводных камней (ЖСК и всё вытекающее из этой организационной формы), после вступления в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» рынок строящего жилья стал намного более цивилизованным.

Сегодня напишу про один из самых недооцененных рисков вторичного рынка, на который непрофессионалы (не риэлторы и не юристы) обычно не обращают внимания или считают это легко решаемым вопросом. Знакомьтесь – Отказник от приватизации.

Кто это такой «откзаник от приватизации»? Большинство граждан нашей страны воспользовалось своим правом на приватизацию, поэтому примерно могут вспомнить процедуру оформления квартиры:

идём в государственное жилищное агентство, пишем заявление на приватизацию и все люди прописанные (постоянно зарегистрированные) в данной квартире должны так же участвовать в договоре приватизации – все получат равные доли в праве собственности на жильё.

Если человек не хочет получать долю в квартире (может быть он надеется переехать, получить себе отдельную квартиру и приватизировать потом целую квартиру на себя, а не «кусочек в коммуналке»), то этот человек не участвует в договоре приватизации и пишет отказ от приватизации. Простенькое заявление на обычном листе А4. Совершенное проходной момент, которому люди обычно не придают значение.

Что происходит потом? Человек, отказавшийся от приватизации в 2018 году, получает право пожизненного проживания в этом помещении. До тех пор, пока он сам не захочет поменять прописку (сняться с постоянной регистрации) – его невозможно выселить! Эта позиция неоднократное озвучена судами разных инстанций нашей страны вплоть до Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Да, по сути это правильный подход – у жильца квартиры должно оставаться право на крышу над головой. Только очень часто люди начинают злоупотреблять своим почти абсолютным правом проживания и требовать деньги за то чтобы они съехали или, если не живут там, чтобы выписались из квартиры.

Именно в этом и кроется главная опасность для покупателей квартиры: при выборе жилья и оформлении сделки купли-продажи недобросовестные продавцы или их риэлтор могут сказать «у этого жильца нет времени выписаться, он живёт в другом городе» или придумать ещё какую-то реалистичную причину.

Купив недвижимость с таким бонусом, вы попадаете в неразрешимую ситуацию – нет никаких законных способов избавится от этого жильца! В редких случаях, отказник может сам подставится так, чтобы его удалось выселить по суду. Но это действительно редкость. В остальных случаях остаётся лишь вариант откупиться деньгами или балансировать на грани закона чтобы вынудить отказника выписаться. Оба случая, откровенно говоря, так себе и не вызывают энтузиазма у здравомыслящих людей.

Как не попасть в подобную ситуацию при покупке квартиры на вторичном рынке?

Вместе с продавцом идём в паспортный стол и получаем архивную выписку из домовой книги. Её выдают сразу, в течении 10 минут.

Архивная выписка отличается от обычной тем, что там указаны ВСЕ зарегистрированные в квартире люди – ещё со времён СССР. Внимательно читаем список, проверяем чтобы все когда-то прописанные люди были выписаны.

В конечном счёте, по документам у нас должны остаться невыписанными только продавцы квартиры. Да и то, можно попросить их сняться с учёта перед сделкой.

Остаются некоторые риски с людьми, находящимися на момент приватизации в армии, в местах лишения свободы или в заграничных командировках + с теми, кто захочет оспорить в суде факт снятия с регистрации. Эти категории людей так же можно проверить по документам, главное быть внимательным и не стесняться попросить продавца предоставить все нужные бумаги до покупки.

Из-за особенностей делопроизводства в 90-е, в настоящее время нельзя на 100% утверждать о «юридической чистоте» квартиры, но правильный и аккуратный подход к проверке документов позволяет снизить риски до минимальных возможных.

Нужно выбирать такие квартиры, по которым вам не придётся обращаться в суд после покупки. В этом и есть одна из главных задач юриста или риэлтора «на сопровождении» – при помощи знаний и наработанной практики помочь клиенту с организацией и проведением сделки, максимально обезопасить процесс покупки.

Если Вам нужна помощь адвоката для принудительной выписке из квартиры/комнаты/дома отказавшегося от приватизации – обращайтесь:

+7 (495) 532-74-15 statusadvokata@mail.ru Работаем во всех регионах

Квартира продается с «отказником». Безопасно ли ее покупать?

Все совершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире (и указанные в договоре найма), имеют право на участие в приватизации жилплощади. Если человек соглашается, он наделяется равнозначной площадью вместе с остальными жильцами.

Можно отказаться. Некоторые семьи специально приватизируют недвижимость только на одного человека — покупатели не очень жалуют квартиры с несколькими собственниками, а с одним владельцем продать жилье проще. Когда человек отказывается от участия в приватизации, он пишет соответствующее заявление и больше не имеет права претендовать на долю, но он остается прописанным в квартире и имеет право бессрочного пользования и проживания в ней. Это право он потеряет только если выпишется добровольно.

Статья по теме

«На языке риэлторов человека, проживающего в квартире на основании договора социального найма, отказавшись от приватизации имущества в пользу остальных называют „отказником“. После приватизации квартиры такой человек остается в ней, имея все права пользования бессрочно. Увидеть таких „отказников“ можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги», — рассказывает адвокат Ольга Сулим.

Квартиру с «отказником» продать можно — на сайтах по продаже недвижимости встречаются подобные объявления. Стоит такая недвижимость недорого. Например, двушку в самом центре Москвы отдают за 15 миллионов рублей, тогда как аналогичные квартиры по соседству продаются как минимум за 19 миллионов. Но стоит ли покупать такое жилье?

Чем опасен «отказник» для покупателя?

По закону лицо, продающее имущество, и члены его семьи после оформления договора о продаже теряют все права пользования и обязуются выселиться из квартиры и сняться с регистрации, то есть выписаться. В случае нарушения данного порядка новый владелец имеет все права обратиться в суд, говорит Ольга Сулим.

А вот «отказника» без его позволения, ни выселить, ни выписать нельзя. Он защищен законом. «В соответствии с позицией Конституционного суда РФ, бывшие члены семьи собственника, при приватизации, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования данным помещением. При этом, опираясь на указания Верховного суда РФ, бывшие члены семьи собственника сохраняют право пользования приватизированным жилым помещением, даже если реализовали право на бесплатную приватизацию другого помещения», — объясняет она.

Выходит, что человек, отказавшийся от приватизации, при этом давший разрешение на приватизацию другим членам семьи, не может потерять права пользования имуществом, кроме как самостоятельно от него отказавшись. Если квартира продается с «отказником», который не собирается выписываться, это означает, что новые собственники, помимо квадратных метров, получат еще и соседа, который будет жить с ними под одной крышей.

Получается, что квартиру с «отказником» лучше не покупать?

Вовсе не обязательно. Главное — при покупке недвижимости соблюдать следующие правила:

Статья по теме

«Тем самым человек добровольно отказывается от всех прав пользования недвижимостью, ведь оно является не пожизненным, как многие ошибочно полагают, а всего лишь бессрочным. Соответственно, срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого человека», — указывает Сулим.

А если уже приобрели такую квартиру?

По словам адвоката, на сегодняшний день известны случаи выселения «отказников» с условием, что они уже использовали ранее свое право приватизации, и на приватизацию квартиры их согласие было не нужно.

«В настоящее время Закон о приватизации требует согласий только тех граждан, которые наделены правом приватизации данного имущества. Однако таких судебных разбирательств мало и они достаточно проблемные», — подчеркивает она.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *