По какой минимальной цене можно продать квартиру
Перейти к содержимому

По какой минимальной цене можно продать квартиру

  • автор:

Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ

В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2022 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы — рассказывает «РБК-Недвижимость»

Фото: Мaxx-Studio\shutterstock

Фото: Мaxx-Studio\shutterstock

В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи. Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить ее размер.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году

С 1 января 2022 года в налоговом законодательстве появились некоторые изменения.

Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью

В частности, это изменения, связанные с расчетом НДФЛ при операциях с недвижимостью, напоминают в Федеральной налоговой службе. В декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит. Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.

Читайте также: Путин освободил часть продавцов недвижимости от налога с продаж

Льготы для дольщиков

С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Правила действуют на объекты (доли в них), переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.

Читайте также: Льготы на продажу жилья расширили для дольщиков и пострадавших в ЧС

Льготы для семьи с детьми

С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. Сегодня собственник при продаже квартиры должен заплатить налог в размере 13% с дохода от продажи имущества. Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить налог, но лишь при соблюдении ряда условий. Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

  • Льготы для семьи с детьми: кто сможет не платить НДФЛ при продаже жилья
  • Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2022 году

Другие изменения в налогообложении имущества физлиц

Льготы и перерасчет

В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.

Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ

В 2020 году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.

Получить налоговый вычет станет проще

В России в 2022 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Как рассчитать сумму налога

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб.) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

  • цена продажи квартиры или
  • 70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 — 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:

5 000 000 — 4 500 000 = 500 000.

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

  • недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
  • если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
  • если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
  • квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры (одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере

Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения

В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры

При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.

Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.

В письме Министерства финансов от 30 июля 2020 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.

Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.

Налог с продажи ипотечной квартиры

При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).

Налог с продажи подаренной квартиры

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС

Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры

Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен заплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет). В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб., или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

  • заполнить налоговую декларацию по окончании года (форма 3-НДФЛ);
  • подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Это могут быть копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т. д.;
  • если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т. п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например договор купли-продажи;
  • подать декларацию можно в налоговую, копии документов (оригиналы нужно иметь при себе) можно представить по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика для физлиц.

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость. Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1. В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне. То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент. И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

of your page —>

  • 04/12/2014 Как продать ипотечную квартиру По различным причинам человек может задуматься о продаже квартиры, приобретённой в ипотеку. Следует учитывать, что в такой сделке обязательно присутствуют трое: продавец, покупатель и банк-кредитор. Существуют различные способы продажи квартиры, купленной в кредит. Квартира продаётся заёмщиком своими силами Если возникла.
  • 24/02/2015 Критерии поиска квартиры Чтобы вопрос приобретения жилья был решен в максимально короткие сроки и при этом без лишних материальных потерь и разногласий жильцов, уделить ему нужно достаточно большое внимание. Для начала, когда есть приблизительная сумма денег и оговорена ориентировочная стоимость недвижимости, можно начинать поиски альтернатив для общего представления.

Можно ли продать квартиру, которая в собственности менее трех лет, и не заплатить налог

В современном мире желание владеть жилой недвижимостью — это непоколебимая движущая сила в достижении своих целей. Те, кто еще не являются владельцами квартиры, направляют все свои силы на приобретение личного пространства, исчисляемого в квадратных метрах. Но бывают и такие случаи, когда владельцу необходимо продать квартиру. Причины могут быть абсолютно разные: от смены места жительства до острой необходимости в материальных средствах. Какой бы ни был личный мотив, все собственники проходят стандартную процедуру продажи.

Как продать квартиру в собственности

Если владелец хочет выставить на продажу свое жилье и завершить сделку успешно, он может придерживаться такого плана:

  1. Оценить стоимость квартиры самостоятельно или с помощью специалистов.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Начать продвижение продажи собственными силами или через посредников (риелторы, агентства недвижимости).
  4. Договориться с потенциальным покупателем о проведение переговоров.
  5. Оформить сделку и передать право собственности.
  6. Передать декларацию ЗНДФЛ в соответствующие инстанции, подтверждающую проведение сделки и получение дохода.

В общем, процедура кажется вполне простой и не вызывающей никаких затруднений, пока вы не узнаете, что после передачи собственности вся денежная выручка с продажи облагается налогом. Вот на этом месте и возникает вопрос: «продаю квартиру, сколько платить налог», и какое имущество попадает под категорию налогооблагаемого.

Выделяют три главных вопроса, которым следует уделить особое внимание:

  • Есть ли определенный период владения недвижимостью, по истечении которого наиболее выгодно выставлять ее на продажу?
  • Какие цифры налогов следует ожидать после заключения купли-продажи?
  • Есть ли льготы, исключения или лазейки, чтобы получить максимальную прибыль от продажи?

Разберем каждый из пунктов более подробно, чтобы собрать пазлы и понять, когда и как стоит задуматься о продаже недвижимости.

“Для того, чтобы понимать какой налог возникает необходимо знать множество нюансов, которые имели место как при покупке или получении собственности на безвозмездной основе, так и о сроке владения, который может отличаться для освобождения от налога, так и о том планирует ли продавец квартиры покупать себе недвижимость в дальнейшем в этом же налоговом периоде” — Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Продать квартиру. НДФЛ расчет по закону

Для того чтобы не быть обманутым и не обмануть государство, следует обратиться к букве закона. Он гласит: субъект или субъекты, которые совершили отчуждение жилой недвижимости, обязуются оплатить подоходный налог в бюджет государственной казны в размере 13% от всей суммы вырученных средств. Уточним, вырученная сумма — это количество денег, которые остались при вычете разницы между суммой продажи и суммой, потраченной на жилье ранее. То есть вырученная сумма не приравнивается к стоимости, за которую было продано жилье.

Чтобы оплатить налог, следует предъявить документы подтверждающие право собственности и факт продажи.

Форма подачи декларации

Для получения налогового вычета требуется заполнить форму 3-НДФЛ и собрать пакет документов. Составляющие пакета бумаг могут отличаться в зависимости от частных случаев и выбранной схемы вычета налога. Для подачи декларации вам понадобятся:

  • Копия первой страницы паспорта с фото и копия страницы с пропиской.
  • Копия идентификационного кода продавца.
  • Копия купли-продажи на объект.
  • Оригинал справки о доходах.
  • Копия свидетельства правовой собственности.
  • Страницы декларации 001-002 должны быть заполнены полностью, остальные только те страницы, которые касаются вашего случая.

Составление и передача декларации лежат на продавце. Они, в свою очередь, могут оттягивать подачу, полагая, что таким способом уйдут от оплаты. Компетентные органы сразу получают извещение о том, что сделку зарегистрировали, и право собственности перешло к новому владельцу. К тому же, покупатель может обратиться в налоговую инспекцию за государственной компенсацией при покупке жилья.

Кстати, не каждый гражданин знает о своем праве возврата части расходов на покупку жилья. Подробнее можно ознакомиться с правилами компенсации в ст. 220 НК РФ.

Важно: Налоговый кодекс определяет точный срок, когда декларации подлежат передаче в соответствующие органы — 30 апреля следующего года после продажи. Допустим, сделку купли-продажи заключили 05.2019 года, декларации на проверку нужно подготовить и передать до 30.04.2020г. В заявлении налогоплательщик указывает сумму вырученных средств и сумму после подсчета налога. Бывают случаи нулевого налога, тогда для вас процесс продажи окончен. Если же государственная налоговая служба высчитает определенную сумму, деньги нужно перечислить до 15 июля.

Схемы расчета налога

Согласно законодательству РФ, существуют три официально принятых системы расчета налогов.

Способ 1

Для случаев, когда владелец не имеет никаких документов, в которых указана сумма потраченных средств на приобретение продаваемого жилья, или же дом, квартира, участок были унаследованы или подарены родственниками, государство применяет единый государственный вычет. Этот вычет составляет 1 миллион рублей.

Пример

Внук получил от бабушки жилплощадь по завещанию. Он продал квартиру. Какой налог ему теперь необходимо оплатить? Вычет налога произойдет по такой схеме: от суммы реализации отнимают один миллион рублей. Полученную сумму нужно умножить на 13 %. Допустим, внук выручил после продажи 5 миллионов 800 тысяч рублей. Итак, получаем сумму налогообложения:

(5 800 000 – 1 000 000) х13% = 624 000 рублей

624 000 рублей — та денежная сумма, которую обязуется внести в государственную казну внук.

Единый государственный вычет имеет свои ограничения. Он может начисляться столько раз, сколько потребуется, но при условии не чаще одного раза в год. А продать квартиру менее 3 лет в собственности и получить налоговый вычет 1 млн рублей доступно только 1 раз.

Способ 2

Сумма для вычета налогов может определяться на основе «доход минус затраты». Государство вычитает из суммы прибыли от реализации жилого объекта сумму, потраченную на его приобретение и улучшение жилищных условий. Чтобы воспользоваться этим способом, следует иметь на руках все документы, подтверждающие затраты.

Способ 3

Привязка к кадастровой цене. Из-за тенденции намеренного занижения вырученной суммы от продажи закон предусмотрел и постановил, что указанная стоимость жилья не может быть менее 70% от ее кадастровой стоимости на начало текущего года заключения сделки. Сделки, оформленные до 2016 года, не привязываются к кадастровой оценке.

N.B. Кадастровая оценка — это та стоимость жилого недвижимого объекта, которая была установлена государством в процессе оценки.

Пример

В декларации доходов от продажи жилой недвижимости написана сумма 1 800 000 рублей, а кадастровая стоимость на начало года определена 3 100 000 рублей.

3 100 000 х 70% = 2 170 000 рублей. Любая другая стоимость ниже этой будет рассчитываться как искусственное занижение доходов.

В этом случае государство посчитает, что доход был получен в размере 3 100 000, а налог к оплате будет определяться по способу № 1 или №2.

Мы советуем перед установкой собственной цены ознакомиться с кадастровой стоимостью. Допустим, вы действительно ставите невысокую цену, так как хотите осуществить продажу как можно быстрее. Но налоговая инспекция не будет на это обращать внимание, а сочтет намеренным уклонением от налога и выпишет штраф.

Владельцы могут выбирать любой способ расчета налога. Часто к нам поступает вопрос по поводу льгот для пенсионеров, и должны ли они платить налог с продажи квартиры. Ответ прост: если они являются собственниками жилой недвижимости, то они обязаны выплачивать налог согласно налоговому кодексу.

Минимальный срок владения жилой недвижимостью

Владельцев жилых квадратных метров интересует, есть ли определенный период, после которого вырученная сумма продажи принесет больше дохода и меньше потерь при налоговом вычете. Недавно к нам поступило обращение: «Я продаю квартиру в собственности 3 года, какой налог мне насчитают?». Когда он услышал наш ответ, что он освобожден от уплаты налогов, клиент был удивлен, так как думал, что минимальный срок владения должен составлять 5 лет. Такая путаница происходит из-за того, что законом определены два минимальных периода владения.

Согласно ст. 217 НК РФ, пункт 4 статья 229, закон предусматривает 3-летний и 5-летний период владения недвижимостью, по истечении которых резидент не обязан платить налог. Чтобы определить, под какую категорию попадает ваш случай, нужно брать во внимание, когда и при каких условиях жилье перешло в вашу собственность.

Консультанты «Школы недвижимости» разложат этот вопрос на составляющие и дадут практичные советы для наиболее выгодной продажи. Сначала разберем, кому можно рассчитывать на трехлетний минимальный срок, а кому пятилетний.

На 3-х летний срок можно рассчитывать, когда:

  • приобретение о передаче прав собственности состоялось до января 2016 года;
  • жилое имущество было передано в наследство или дар;
  • приватизированный жилой объект;
  • жилое имущество было передано по договору пожизненного содержания и ухода.

Другие частные случаи продажи будут рассматриваться с минимальным периодом не менее 5 лет.

Разберем более подробно разные условия продажи и получим однозначный ответ, как правильно рассчитывать налог для разных ситуаций, и есть ли способ продать квартиру менее 3х лет в собственности и не заплатить налог.

“Налоговое законодательство является достаточно сложным и может иметь разную трактовку в зависимости от конкретной ситуации, так как имеется множество разъясняющих писем от разных государственных органов власти. Большой ошибкой является получение клиентами консультаций по телефону, причём не у специалистов в этой сфере, а у работников, которые например занимаются приемом документов на регистрацию в Многофункциональных центрах или по телефонам Росресстра. В случае необходимости получения консультаций необходимо записываться на прием к налоговому инспектору по району, где находится продаваемая квартира.” — Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Методы снижения налоговой нагрузки

Естественно, что владельцы, выставляя на продажу свою собственность, рассчитывают получить максимальную выгоду. Поэтому к нам все чаще поступают такие вопросы: «я продал квартиру менее 3 лет в собственности, как теперь уменьшить налог?». Наши эксперты выделяют 4 метода уменьшения налога.

Метод 1

Основываясь на законодательстве нашей страны, мы можем сказать, что самый простой способ — это продать квартиру за 1 миллион рублей. Т.е. из этой суммы отнимают единый государственный вычет и получается сумма, равная нулю. Но такой вариант хоть и самый очевидный, но имеет нюансы. Во-первых, небольшое количество жилых объектов стоят в районе 1 миллиона. Во-вторых, если сумма продажи была занижена намеренно, к этой сделке будет применяться закон о кадастровой стоимости.

Хотя бывают случаи, когда кадастровая стоимость может сыграть в вашу пользу. Например, государством была определена оценка жилья ниже актуальной рыночной стоимости или совсем не определена. В таких случаях вы сами решаете, какой будет цена на жилье.

Метод 2

Если недвижимость продается с целью улучшения своих жилищных условий, тогда вы можете вычесть 13% из налога, который вас обязали оплатить.

Поясняем: Мария Петровна продала квартиру в собственности менее 3-х лет, потому что захотела уехать от городской суеты и приобрести дом за городом. Допустим, ее старая квартира была продана за 3,5 миллиона рублей, а новый дом ей обошелся в 5 300 000 рублей, и у нее не сохранилось никаких документов, где указана сумма, которую она потратила на покупку старой квартиры. Тогда налог будет вычитываться по такой схеме:

(3,5 млн.- 1 млн.) х 13% = 325 000 — сумма налога.

Теперь мы высчитываем налог с приобретенной квартиры, и этот налог Марии Петровне платит государство. Но, к сожалению, владелец не можете рассчитывать на всю сумму налогообложения. Государство предусматривает максимальную сумму в 2 млн. рублей.

2 000 000 х 13%= 260 000 рублей

Итого: Мария Петровна должна государству 325 000 рублей;

Государство должно 260 000 рублей;

Мария Петровна может вернуть себе разницу этих двух сумм из государственной казны. Получается 65 000 рублей.

Метод 3

Этот метод подходит тем, кто является сособственником общей площади.

Например: Два брата унаследовали по комнате в двухкомнатной квартире от родителей стоимостью 1 650 000 рублей. При продаже они хотят воспользоваться своим правом на налоговый вычет, который составляет один миллион рублей. Получаем сумму к оплате 84 500. Чтобы сумма налога стала меньше, они могут продать каждый свою долю двумя отдельными сделками. Тогда стоимость долевой части будет меньше 1 млн. рублей, и они освобождаются от уплаты налогов.

Метод 4

Это разница между доходами и расходами на покупку. Обязательно все расходы должны иметь подтверждение. В сумму расхода можно включить траты на ремонт, но они также должны иметь документальное подтверждение. Допустим:

Я продаю квартиру в собственности менее года. За этот период мне удалось сохранить все чеки, подтверждающие мои расходы. Квартира стоила 3 750 000 плюс расходы на косметический ремонт 80 000. Полная сумма трат 3 830 000 рублей. С покупателем мы сторговались до суммы продажи в 4 миллиона 100 тысяч рублей. Тогда я подаю вместе с декларацией формата 3-НДФЛ все документы, которые подтвердят мои расходы. И прошу уменьшить мои доходы на сумму расходов.

4 100 000 – 3 830 000 = 270 000

270 000 х 13% = 35 100 — моя сумма налога.

Как вы видите, полностью избежать налогового вычета невозможно, но можно его уменьшить путем выбора одного из вышеуказанных методов.

Заключение

Согласно налоговому кодексу РФ, можно выделить только два случая, когда субъект полностью освобождается от выплаты налогов от реализации жилья — это три года и пять лет. Поэтому если вы хотите получить максимальную выручку, лучше подождать истечения этого срока и тогда заниматься продажей. Если же реализовать квартиру нужно ранее минимального периода, тогда следует выбрать подходящий способ налогового вычета, когда получится максимально сохранить сумму доходов.

«Школа недвижимости» окажет вам помощь в быстрой продаже жилых объектов без лишних хлопот и поможет максимально сохранить полученную сумму от купли-продажи.

“Важной особенностью по возникающей после продажи недвижимого имущества обязанности по уплате налога является фактор имеет ли продавец статус нерезидента, ведь в этом случае налог будет составлять 30%, однако и в этой ситуации при правильном подходе и анализе ситуации возможно снизить налог, но для этого необходимо проводить консультации со специалистом, имеющим достаточный опыт в сфере недвижимости.” — Панов Глеб, юрист ООО “Школа недвижимости”.

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года. Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей. Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *