С какого года эскроу счета ввели
Перейти к содержимому

С какого года эскроу счета ввели

  • автор:

С какого года эскроу счета ввели

Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.

Ч. 4 ст. 15.5 применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022 (ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

Ч. 4 ст. 15.5 (в ред. ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ) применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022.

4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.

(в ред. Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный пунктом 2 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона срок.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. Внесенные на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства или его этапом в соответствии с проектной декларацией. Указанные в настоящей части денежные средства могут быть направлены также на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору, или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2022 N 569-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу

Москва. 1 июля. INTERFAX.RU — Пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, предусматривающий переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов, вступает в РФ в силу в понедельник.

Как сообщалось, президент страны Владимир Путин подписал соответствующий закон 25 декабря 2018 года, в тот же день он был опубликован.

Согласно документу, с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.

При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки.

Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.

Эскроу-счет — механизм, позволяющий размещать средства дольщиков на специальном счете в банке, на котором денежные средства будут храниться до завершения строительства объекта. Застройщики, использующие эскроу-счета для оплаты по договорам долевого участия, получат кредит банка, достаточный для завершения строительства, и будут освобождены от уплаты взносов в компенсационный фонд. К таким застройщикам предъявляются упрощенные требования, которые отражены в №214-ФЗ.

Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

«В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. «

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

1

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

2

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ

3

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).

4

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

  • ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
  • ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

«Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». – Ред.]».

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: «На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом».

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

1

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

  • по инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

2

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

3

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. «Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки», – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. «Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики», – считает эксперт.

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО «Русатом Оверсиз» Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.

Разбираемся в законе: что о счёте эскроу говорится в ФЗ №214?

Сегодня сделки с недвижимостью проходят через специальные счета эскроу. Это нововведение призвано обезопасить обе стороны сделки – компанию-застройщика и покупателя недвижимости. В статье подробно разбираем закон, регулирующий работу эскроу-счетов в России.

Лучшие предложения недвижимости

Показать другие проекты в районе Север квартиры 2 квартал 2025 от 410 000 ₽
Показать другие проекты в районе Аэропорт монолит 3 квартал 2025 от 380 000 ₽
Показать другие проекты в районе Север квартиры Сдан от 320 000 ₽

Когда ввели эскроу-счета для дольщиков?

C 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать эскроу-счета для проведения сделок с дольщиками. Однако если застройщик получил разрешение на строительство до этой даты – он имеет право не задействовать в сделках эскроу-счёт.

Некоторые строительные компании намеренно запускали свои проекты раньше июля 2019 года, чтобы сохранить возможность продажи недвижимости по схеме без использования эскроу-счетов.

Подобная мера регулирования работы компаний-застройщиков появилась неслучайно: в стране было много дольщиков, которые вкладывались в новостройки и в итоге не получали ничего – потому что компания обанкротилась или заморозила строительство на неопределённый срок.

Сейчас деньги дольщиков хранятся на специальных счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Поэтому на сегодняшний день компании могут строить объекты только с привлечением собственных средств или заёмных денег у банков.

Работу эскроу-счетов регулируют два закона:

— статья 860.7 Гражданского кодекса, в которой описано, что такое эскроу-счёт и как он работает;

— статьи 15.4 и 15.5 ФЗ-214, которые регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

Что в ФЗ №214 говорится о счёте эскроу

Об открытии

Счёт эскроу открывается в банке, выступающим в роли эскроу-агента. При этом важно знать, что банк, через который будет осуществляться сделка, выбирает застройщик-бенефициар, а не покупатель-депонент. Однако это может быть только банковская организация из перечня на сайте регулятора . Если компания-застройщик использует кредитные средства, то покупатели должны открывать счета только в том банке, который предоставил займ.

Если нет возможности присутствовать лично, открыть счёт можно и дистанционно. Для этого нужно подписать заявление об открытие счёта эскроу и договор счёта эскроу простой электронной подписью.

После открытия счёта банк выступает гарантом сделки, контролирует её и определяет, выполнены ли все требования договора между участниками – депонентом и бенефициаром.

Деньги вносятся на счёт эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. Срок хранения денежных средств на счёте ограничен – после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, деньги могут лежать на эскроу-счёте не более 6 месяцев.

Главное преимущество эскроу-счёта в том, что компания-застройщик гарантированно получит деньги при условии выполнения своих обязательств, а покупатель защищён от мошенничества и потери денег.

Схема открытия счёта эскроу:

Покупатель оставляет заявление на открытие эскроу-счёта в банке.

Предоставляются все требуемые документы для заключения договора и открытия счёта.

Как только все документы и данные проверены, заключается трёхсторонний договор и открывается счёт.

Об использовании средств

Когда покупатель вносит деньги на эскроу-счёт, банк их замораживает до выполнения застройщиком всех обязательств. При этом такие счета принципиально отличаются от депозитов: банки не могут использовать деньги на эскроу-счетах для кредитования других лиц. Поэтому стороны договора – застройщик и покупатель – защищены от ситуации, когда в случае внезапного расторжения договора на счёте не окажется средств.

Если по каким-либо причинам застройщик не заканчивает строительство объекта, дольщик может не только получить собственные средства в полном объёме, но и запросить неустойку.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *