С какого момента начисляется квартплата в новостройке
Перейти к содержимому

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

  • автор:

ЖКХ в новостройке: когда и кому платить

Сбылась мечта – вы приобрели квартиру в только что выстроенном доме. Это радостное и волнительное событие, но о том, что ЖКХ в новостройке нужно оплачивать – забывать не стоит. Мы расскажем вам о том, когда начинают начислять оплату, как оформить лицевой счет и выбрать управляющую компанию. Проанализируем, сколько примерно придется платить за коммуналку, и от чего зависит размер платежей.

Когда начисляется плата за коммунальные услуги

  • С даты регистрации права собственности на квартиру (если жилье было куплено не напрямую у застройщика).
  • Со дня подписания передаточного акта на жилой объект после окончания строительства.

При приобретении квартиры у застройщика этот факт предшествует обретению на нее права собственности (иногда на несколько месяцев или даже лет).

Важно: Указанный документ подписывается сторонами только после сдачи дома в эксплуатацию.

Примечание: Если новый многоквартирный дом (МКД) принадлежит государству или муниципальным властям, то обязанность оплачивать коммуналку наступает у жильцов только с момента заселения.

Важным является и тот факт, что обязанность оплачивать услуги ЖКХ возлагается на собственников или будущих владельцев с подписанным актом приема-передачи даже в том случае, если они не проживают в указанном помещении. Это обусловлено тем, что на обслуживание МКД тратятся деньги на освещение подъездов, подвалов, придомовых площадок, отопление всего здания, на водоснабжение для уборки общих помещений, на поддержание домового имущества в исправном состоянии.

До того времени, как стороны подпишут передаточный документ, начисления за коммунальные услуги в новостройке должен гасить застройщик. Например, гр. Иванов приобрел квартиру в только что построенном доме. Передаточный акт между ним и компанией-застройщиком был подписан 4 марта. При этом МКД сдан в эксплуатацию 15 января этого же года. Следовательно, Иванов должен начать оплачивать коммунальные расходы с марта. А период с 15.01 по 04.03 обязан оплатить застройщик.

Как оформить лицевой счет

Идентификатором для начисления коммуналки является лицевой счет (ЛС) квартиры. А так как в новостройке ее покупатель – это первый владелец, то и оформление ЛС – его обязанность.

Процедура оформления состоит из нескольких этапов:

1) Собрать пакет документов:

  • гражданский паспорт владельца квартиры (одного или нескольких),
  • передаточный акт;
  • выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (ее можно заказать в МФЦ «Мои документы» или на портале «Госуслуги»).

2) Проверить наличие актуальной поверки на все счетчики ЖКХ в новостройке.

К таковым относятся: газ, вода холодная и горячая, электричество, тепловой носитель. Техпаспорта приборов учета передаются застройщиком или представителем управляющей компании (УК) при подписании документа передачи недвижимости. Для запуска учета показаний со счетчиков владелец жилья должен оформить специальный акт через УК.

3) Обратиться в свою УК и узнать о порядке расчетов с поставщиками услуг.

Если компания выступает посредником между поставщиками и жильцами, то заявление об оформлении ЛС следует адресовать УК. Если же расчет владельцев квартир с поставщиками осуществляется напрямую, то для присвоения номера ЛС собственнику придется обратиться к каждому из них.

Выбор управляющей компании

УК нужна владельцам квартир для того, чтобы:

  • Быть посредником между поставщиками коммунальных услуг и жителями.
  • Содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общее имущество МКД, а именно: подъезды, лифты, чердачные и подвальные помещения, придомовую территорию, инженерные системы, крышу, несущие конструкции здания, в том числе – фундамент.

Как правило, управляющую организацию выбирают жильцы на общем собрании. Но в условиях, когда дом только что сдан, кворум (50 % собственников) собрать невозможно. Поэтому застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен в течение пяти дней сам нанять компанию для временного управления общим имуществом.

После того как акты о передаче будут подписаны с большинством собственников, они должны организовать общее собрание. В большинстве случаев инициатором сбора становится застройщик. При этом жильцы вправе оставить временную УК на постоянной основе или выбрать другую компанию.

Что следует учесть при выборе компании, которая будет управлять содержанием МКД:

  • выбираемая организация должна иметь опыт работы в коммунальной сфере и положительный деловой имидж;
  • следует обратить внимание на стоимость ее услуг – слишком низкие или завышенные расценки должны насторожить;
  • нужно проверить наличие у УК собственной материально-технической базы: уборочной техники, инструментария и оборудования, офисного помещения.

Если же в результате выборных действий собственникам жилья не удастся прийти к единому мнению, то решением вопроса займутся представители местного самоуправления. Они объявят конкурс среди нескольких УК и выберут победителя. Через два месяца договор о назначении управляющей организации вступит в силу.

Сколько коммуналка в новостройках

Сумма платежей коммуналки в новостройке зависит от нескольких факторов:

  • расценок (тарифов) на потребляемые ресурсы;
  • объема израсходованного газа, воды, тепла, электричества по индивидуальным счетчикам и приборам общедомового учета;
  • типа учетных приборов электричества (разрешены к применению счетчики однофазного учета показаний и многофазного, т. е. по времени суток);
  • затрат на содержание внутридомового имущества;
  • площади (для расчета взносов на капитальный ремонт и некоторые другие опции);
  • количества зарегистрированных в квартире жителей – для подсчета оплаты за вывоз и утилизацию мусора;
  • времени года (с учетом окончания отопительного сезона).

Внимание: Собственники квартир в новом МКД не обязаны платить взносы на капремонт в течение 8 месяцев после сдачи здания в эксплуатацию (ст. 136 ЖК).

Перед тем, как рассчитать коммунальные услуги в новостройке и содержание жилого помещения, следует выяснить, какие объекты относятся к общему имуществу и инженерным коммуникациям конкретного МКД. Дело в том, что в одних домах это минимально необходимый комплекс инженерных систем (электро-, газо-, водо- и теплоснабжение), а в других к перечисленному минимуму добавляются иные опции. К ним относятся: современная система кондиционирования и увлажнения воздуха во всех помещениях здания, автоматика, регулирующая подачу ресурсов в зависимости от погоды, очистка питьевой воды, содержание штата квалифицированных сотрудников для обслуживания оборудования и т. д.

В связи с этим оплата «коммуналка + содержание жилья» (в пересчете на один квадратный метр) в домах эконом-класса и класса Premium и Deluxe значительно отличается. Диапазон – от 30 до 280 рублей за квадратный метр жилой собственности в месяц.

На заметку: Размер коммунальных услуг в новостройке зависит еще и от того, какой юридический статус у жилого помещения – квартира или апартаменты. Второй вариант не относится к жилой недвижимости, поэтому тарифы на коммунальные ресурсы в них – как для предприятий, т. е. дороже, чем для квартир.

Сделать расчет основных статей затрат на коммуналку в новостройках Санкт-Петербурга можно по актуальным тарифам на второе полугодие 2022 года:

Статья расходов Цена за единицу ресурса (руб.)
Холодная вода, м 3 33,68
Водоотведение, м 3 та же
Горячая вода, м 3 116,87
Электроэнергия в МКД с газовыми плитами, кВт . ч однофазный учет 5,23
двухфазный день 6,01
ночь 3,27
Электроэнергия в МКД с электроплитами, кВт . ч однофазный 3,92
двухфазный день 4,51
ночь 2,44
Природный газ, м 3 6,979
Вывоз мусора, м 3 1260,43

Примечание: Информация о тарифах взята с официального сайта АО «ВЦКП «Жилищное хозяйство»» г. Санкт-Петербурга. Она действительна по 31.12.2022г.

Из приведенных табличных данных видно, что оплата ЖКХ обойдется дешевле при установленных счетчиках с раздельным учетом в зависимости от времени суток.

  • Коммуналку в новостройках собственник должен оплачивать с даты подписания акта приемки-передачи квартиры.
  • Для начисления оплаты нужно зарегистрировать лицевой счет.
  • Управляющая компания может быть выбрана застройщиком, собранием собственников, органами местного самоуправления.
  • Размер оплаты за коммунальные расходы и содержание жилья зависит от многих факторов. Основные из них – тарифы на поставляемые ресурсы и принадлежность МКД к определенному классу комфортности (эконом, комфорт, бизнес, премиум, элит, де-люкс).

ЖКХ в новостройке: когда и кому платить

Дом сдан в эксплуатацию, вы получили ключи, зарегистрировали право собственности — и вот вы счастливый владелец квартиры в новом доме. Не успели вы толком пожить в ней, как приходит квитанция на оплату ЖКУ. Рассказываем, как разобраться в платежках, и за что приходится платить еще до фактического переезда в квартиру.

С какого момента начисляется плата за коммуналку

Получить неоплаченный счет за коммуналку можно еще до переезда в новую квартиру. В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания акта приема-передачи.

То есть неважно, живете вы в квартире или нет — если вы имеете право пользоваться жилым помещением, платить придется. Даже если не расходовать электричество, газ и воду, коммунальные платежи в новом доме будут начисляться как минимум за содержание общего имущества и за отопление (в холодное время года).

Каждый месяц до 10 числа россияне обязаны оплачивать счета за коммунальные услуги (если не установлен другой срок). После этого наступает просрочка.

Дата регистрации права собственности на новое жилье тоже не имеет значения. Этот процесс может занять некоторое время, но по закону вы можете заселиться в квартиру до его завершения.

При этом все суммы, которые были начислены с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи — это зона ответственности застройщика.

Для взыскания долгов по коммунальным услугам действует общий срок — три года. Это уточняется в п. 41 в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 22.

Пример. Сергей купил квартиру в новостройке в начале 2021 года, а в октябре дом был сдан в эксплуатацию. Сергей подписал акт приема-передачи 2 декабря. Соответственно, расходы на оплату услуг ЖКХ с октября по ноябрь должен нести застройщик. Сергей обязан оплачивать коммуналку только с декабря.

С изменениями, которые вступили в силу с 1 сентября 2023 года, можно ознакомиться в этой статье .

Читайте также: Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Как оформить лицевой счет на квартиру

Итак, вы подписали акт приема-передачи и знаете, что с этого момента обязаны платить за услуги ЖКХ. Теперь нужно зарегистрировать право собственности на квартиру и открыть лицевой счет.

Лицевой счет — это индивидуальный номер, который присваивается жилому помещению для начисления жилищно-коммунальных платежей. При условии, что вы первый собственник квартиры в новостройке, лицевой счет нужно открывать самостоятельно.

Читайте также: Kaк yзнaть лицeвoй cчeт квapтиpы

Некоторые современные застройщики присваивают лицевые счета квартирам сами, собственникам остаётся только дождаться квитанции на оплату. Также многие строительные компании запускают свои мобильные приложения, в них тоже можно получать квитанции и оплачивать коммунальные услуги онлайн.

Если это не ваш случай, рассказываем, что нужно для открытия лицевого счета.

Этап 2. Обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает ваш дом. Узнать наименование и адрес своей УК мы помогаем в этой статье .

Этап 3. Получить паспорта на счетчики отопления, воды, электроэнергии и оформить акт их ввода через УК. Иногда управляющая компания передает паспорта на приборы учета в момент приемки квартиры. Если этого не произошло, нужно запросить их самостоятельно.

Этап 4. Написать заявление на открытие лицевого счета. Если у управляющей компании заключен договор с ресурсоснабжающими организациями (энергосбытом, водоканалом и другими), в этом случае она выступает посредником между ними и жильцами дома. Для открытия лицевого счета достаточно будет один раз передать заявление и документы в УК. Если дом переведен на «прямые» договора с ресурсниками, то нужно открывать лицевые счета у каждого поставщика услуг отдельно.

Вот и все. Квитанцию на оплату услуг ЖКХ ждите в первых числах следующего месяца.

ЖКХ в новостройке: когда и кому платить №1

Кто выбирает управляющую компанию в новостройке

Управляющая компания несет ответственность за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме (чердаков, подвалов, подъездов, придомовой территории, инженерных коммуникаций). Жильцы обычно сами выбирают УК на общем собрании, но, если речь идет о новостройке, то здесь есть несколько важных нюансов.

Читайте также: Россияне получат новые основания для смены управляющей компании

Дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, и, поскольку процесс передачи квартир жильцам может длиться до 2 месяцев, то сразу организовать собрание жильцов невозможно. Поэтому выбор первой управляющей компании — это обязанность застройщика. По закону он должен в течение 5 дней после сдачи объекта самостоятельно выбрать УК и заключить с ней договор.

Эта управляющая компания будет обслуживать дом в течение 3 месяцев. Жильцам необязательно подписывать договор с временной УК, но платить за ее услуги все равно придется.

Следующий этап — выбор постоянной управляющей компании. Тут есть два варианта развития событий.

Общее собрание собственников квартир. Жильцы могут сами организовать встречу с соседями и выбрать УК путем голосования. Для принятия решения достаточно 50% голосов. Иногда такие собрания организовывают сами застройщики. Как правило, они предлагают заключить договор с временной управляющей компанией. Соглашаться или нет — решать жильцам.

Открытый конкурс. Если собственники квартир не приняли решение в течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию, органы местного самоуправления объявляют конкурс среди УК. Он проводится через 40 дней после объявления. О результатах жильцов уведомляют через 10 дней.

Для заключения договора с победившей компанией необязательно идти в офис УК — по закону он вступит в силу автоматически через 2 месяца после проведения конкурса. Если за это время вы не откроете лицевой счет, управляющая компания сделает это сама, после чего вы начнете получать квитанции за услуги ЖКХ. Поменять управляющую компанию жильцы смогут через год.

Когда впервые оплачивать ЖКУ в новостройке?

Аватар автора

Я купил квартиру в Московской области. Дом сдали в эксплуатацию весной 2020 года, в начале июля я получил ключи. В квартире пока не живу, даже не начинал ремонт.

В августе пришел счет за отопление за июль — 9200 ₽. Потом были счета в сентябре, октябре и так далее. Плата за коммуналку с июля по октябрь — 45 000 ₽. Такие счета не только у меня, но и у всех собственников квартир в доме. Застройщик сказал, что он просто разделил плату за отопление на 12 месяцев — сейчас мы все платим за прошлый год.

Получается, мы оплачиваем отопление за 2019 год, когда в доме никто не жил и его еще даже не сдали в эксплуатацию. При этом стоит общедомовой счетчик тепла и индивидуальные счетчики тепла от застройщика в каждой квартире.

Мы просили считать нам отопление по индивидуальным счетчикам, но УК отказывается. Как с этим бороться?

Аватар автора

Ваши претензии справедливы: застройщик не может перекладывать на жильцов новостройки оплату коммунальных услуг, которые оказывались до того, как им передали квартиры. Хотя строительные компании зачастую все равно пытаются возложить расходы на дольщиков.

Когда жильцы новостройки начинают платить за ЖКУ

Когда компания построила дом, происходит следующее:

  1. Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть он официально становится жилым.
  2. Дольщикам показывают квартиры и, если претензий нет, составляют акт о передаче квартиры от застройщика покупателю. Этот акт должны подписать обе стороны.
  3. Покупателю передают ключи от квартиры.
  4. Новоселы обязаны заключить договор с управляющей компанией.
  5. Жильцы регистрируют право собственности в Росреестре.

Обязанность оплачивать ЖКУ возникает на втором этапе — после того, как составили акт передачи квартиры. Неважно, будете вы жить в ней или нет и делаете ли вы там ремонт. Более того, неважно даже, зарегистрировали ли вы право собственности: эта процедура в некоторых случаях длится годами.

Если вы подписали акт, значит, получили право пользоваться жильем и обязаны платить за коммуналку.

Застройщики иногда хитрят — предлагают покупателям подписать акт о передаче квартиры еще до того, как сдадут дом в эксплуатацию. Говорят, что коммуникации уже провели и строительство дома закончили. Цель — обязать жильцов платить за ЖКУ как можно раньше. Соглашаться на это нельзя: подписывать акт передачи квартиры можно только после того, как застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию. Это важно еще и с точки зрения безопасности сделки в целом.

Бывает и наоборот: пока дом не ввели в эксплуатацию, застройщик пускает дольщиков в квартиры, чтобы люди начали ремонт. Но так как акты передачи не подписаны, все расходы на коммунальные услуги при такой схеме формально несет застройщик. Хотя устно он может договориться с дольщиками об оплате по счетчикам.

Обложка статьи

Судя по вашему описанию, у вас не было ни одного из этих сценариев. Так как у вас есть ключи от квартиры и вы уже обращались в управляющую компанию, значит, вы подписали передаточный акт и заключили договор управления. Ключи от квартиры вам выдали в июле 2020 года, следовательно, и передаточный акт вы подписали примерно в это же время. Получается, вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, в том числе отопление, только с июля 2020 года.

Но платить за 2019 год вы не должны. И даже если застройщик получил разрешение ввести дом в эксплуатацию, например, в апреле, а вы подписали акт только в июле, оплачивать коммунальные услуги за апрель и май вы не должны. Плату должен вносить застройщик из собственных средств.

Курс о больших делах
Разбираемся, как начинать и доводить до конца масштабные задачи

Баннер

Что делать, если застройщик пытается переложить старую плату за ЖКУ на дольщиков

Рекомендую вам действовать в таком порядке:

  1. Написать претензию в управляющую компанию с просьбой обосновать суммы в квитанциях. Пока у вас есть только устная информация от соседей о злом умысле застройщика. Управляющая компания может подтвердить эту информацию, а может понять, что вы собираетесь жаловаться дальше и используете ответ против нее, и ответить общими фразами.
  2. Когда получите ответ, напишите еще одно заявление и требуйте перерасчета коммунальных услуг с июля 2020 года. Укажите, что вам могут начислять плату за ЖКУ только с момента, как вы подписали передаточный акт.
  3. Если УК откажется сделать перерасчет, жалуйтесь в надзорные органы.

Начните с Государственной жилищной инспекции, которая обязана контролировать, как предоставляются коммунальные услуги. В жалобе нужно описать ситуацию, приложить ответы от УК, а также копии спорных квитанций.

Самый удобный вариант отправить жалобу — электронное обращение через ГИС ЖКХ. Чтобы войти на ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на госуслугах.

Также подать жалобу в жилинспекцию можно лично или по почте. Госжилинспекция — организация, которая работает на уровне региона, обычно ее координаты, включая сайт, есть на портале регионального правительства.

Обложка статьи

Если жалоба подтвердится, жилинспекция выдаст УК предписание, в котором обяжет УК устранить нарушение норм законодательства.

УК будет обязана сделать перерасчет, возвратить незаконно удержанные деньги, если вы уже оплатили счета, и заплатить штраф в размере 50% от суммы превышения.

Но денег обратно на руки вы не получите. Переплату за коммунальные услуги и штрафные суммы используют, чтобы погасить будущие начисления за эти же услуги — проще говоря, вам сделают скидку на будущую плату за отопление. Эти суммы в квитанции вы увидите отдельно.

Можно не обращаться в жилинспекцию и сразу пойти в суд — в иске указать все то же самое. Предварительно опять же надо направить в УК заявление с просьбой добровольно сделать перерасчет и попросить дать вам письменный ответ. Если УК откажет в перерасчете, можно обращаться в суд с письменным отказом УК. Если ваша правота подтвердится, суд обяжет УК вернуть вам переплаченную сумму и наложит штраф в размере 50% от суммы превышения.

Что в итоге

Оплачивать ЖКХ в новостройке нужно только с момента, когда дом сдали в эксплуатацию и вы подписали акт приема-передачи .

Если застройщик пытается повесить на вас плату за предыдущие периоды, это незаконно.

Чтобы оспорить счета за ЖКУ, сначала нужно обратиться к застройщику и попросить сделать перерасчет. Если он откажет, жаловаться в жилинспекцию или идти в суд.

Обложка статьи

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Елизавета Васильева
Сколько вы платите за отопление? Устраивает ли вас размер платы?

Загрузка

Дамир, любое лицо имеет право на защиту от несправедливостей, даже застройщик. Из вопроса, на который отвечал юрист, не очень ясно, когда квартира была передана покупателю по акту. Если следовать формальным предписаниям ЖК, то когда помещение передали дольщику, он и платит за коммунальные услуги. Тут все верно и логика такая: получил имущество, то и содержи его. Это хорошо работает с движимостями. Например, когда кто-то купил машину и получает её автосалоне, то после передачи покупатель же не требует у салона мыть автомобиль, заправлять, платить за парковку. Но это движимость, сам факт владения — это символ или признак собственности. А когда дело касается недвижимости, то символ собственности это запись в реестре. И не особо важно, владеет ли собственник физически квартирой или нет. Содержать её собственник обязан. Поэтому меня интересует вопрос, когда дом построен, но не введён в эксплуатацию, и квартира существует как некий объект, у квартиры есть собственник? Квартира является недвижимой вещью до момента записи в реестре права собственности первого собственника? Ведь право собственности застройщика в реестре не записывается. Является ли застройщик собственником квартиры до передачи дольщику? Почему должен платить за содержание квартиры застройщик, если он не собственник и строил для другого лица?

Странный вопрос, в суд подавать конечно

Начисление коммунальных платежей за квартиру в новостройке, в которой пока никто не проживает

Новостройкой признается жилое помещение, приобретаемое напрямую у застройщиков, но такой источник возникновения права собственности является вторичным. Так, граждане приобретают жилье посредством долевого участия в строительстве вместе с вещными правами на объект в тот момент, когда он создается. То, с какого момента человек должен начать платить за обслуживание и обеспечение сохранности имущества управляющей компании, установлено нормами Жилищного и Гражданского кодекса.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса[1] обязанность вносить квартплату возникает:

  1. У арендатора с момента заключения и подписания договора аренды или наступления события, указанного в условиях.
  2. У владельца с перерегистрации прав на имущество.
  3. У лица, покупающего квартиру в построенном доме при подписании свидетельства введения объекта в эксплуатацию.

Но на практике ввод в эксплуатацию обычно подписывается застройщиком. И новосёл должен оплачивать сервис только с момента официального заселения в квартиру.

Факторы, влияющие на положение плательщика

Не стоит полностью основываться на указанную статью, ведь в юриспруденции есть исключения. На момент начала начисления коммуналки влияют следующие факторы:

  1. Кому была передана недвижимость, и кем был подписан официальный документ.
  2. Как используют собственники переданный объект.
  3. Условия договоренности в части возникновения обязательств по содержанию имущества прописываются в договоре с застройщиком. Должна быть указана дата (событие, например, окончание строительства), когда дольщики обязаны начать оплачивать коммуналку.
  4. Пользуются ли потребители обслуживанием управляющей компании, и на какие коммунальные услуги был выставлен счет.
  5. Была ли произведена регистрация прав.

С какого периода начисляются коммунальные платежи

Когда наступает обязанность по оплате услуг не совсем простой вопрос. Так как разобраться в нормативно-правовых актах достаточно сложно, особенно тем людям, которые не имеют юридического образования. И по этой причине они допускают нарушения своих прав.

Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей»[2] плательщик должен вносить плату только за полученный товар или за фактическое пользование услугой. Люди не всегда въезжают в жилье сразу после получения разрешения на вселения или после покупки недвижимости, соответственно ресурсы не расходуются.

Но в период отсутствия жильца предприятия ЖКХ поставляет свет (для освещения подъездов и территории), вывозят мусор и принимают другие меры необходимые для содержания помещения и обеспечения его сохранности. И за это должны платить владельцы, даже если еще не вселились, конечно, если иное не предусмотрено условиями договора.

Таким образом, человек должен внести квартплату, но только за перечисленные услуги. Если сумма, указанная в квитанции, слишком высокая и в нее включено обеспечение недвижимости плательщика, то он может отказаться вносить ее. В данном случае гражданину нужно требовать перерасчета.

Авансовый платеж — законно ли это?

Многие люди, покупающие жилье в построенном доме, сталкивались с тем, что жилконтора требует внесения авансового взноса и обычно его размер немаленький. Авансовый взнос от коммунальных платежей, начисленных в тот период, когда жилец еще не въехал, ничем не отличается.

Авансовый платеж представляет собой сумму, сложившуюся за обслуживание собственности лица за время его отсутствия. То есть они требуют плату за обслуживание и дополнительные услуги, оказываемые в тот период, пока лицо не въехало в квартиру. УК не вправе требовать граждан оплачивать эти ресурсы.

Кроме этого за предъявление такого требования организация привлекается к административной ответственности.

Обязательство возникает у лица после подписания эксплуатационных бумаг либо после перерегистрации недвижимости. Если акт приема был подписан собственником, то плата начисляется с указанного дня. Если документ был подписан третьим лицом, то оплачивать коммунальные услуги должен будет он.

Поэтому при предъявлении требования оплатить коммуналку, гражданину следует внимательно пересмотреть документацию, чтобы не образовалась задолженность.

Как оформить лицевой счет

Идентификатором для начисления коммуналки является лицевой счет (ЛС) квартиры. А так как в новостройке ее покупатель – это первый владелец, то и оформление ЛС – его обязанность.

Процедура оформления состоит из нескольких этапов:

1) Собрать пакет документов:

  • гражданский паспорт владельца квартиры (одного или нескольких),
  • передаточный акт;
  • выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (ее можно заказать в МФЦ «Мои документы» или на портале «Госуслуги»).

2) Проверить наличие актуальной поверки на все счетчики ЖКХ в новостройке.

К таковым относятся: газ, вода холодная и горячая, электричество, тепловой носитель. Техпаспорта приборов учета передаются застройщиком или представителем управляющей компании (УК) при подписании документа передачи недвижимости. Для запуска учета показаний со счетчиков владелец жилья должен оформить специальный акт через УК.

3) Обратиться в свою УК и узнать о порядке расчетов с поставщиками услуг.

Если компания выступает посредником между поставщиками и жильцами, то заявление об оформлении ЛС следует адресовать УК. Если же расчет владельцев квартир с поставщиками осуществляется напрямую, то для присвоения номера ЛС собственнику придется обратиться к каждому из них.

Советуем прочитать: Льготное лекарственное обеспечение — Онкоцентр — Санкт-Петербургский клинический научно-практический онкологический центр

Выбор управляющей компании

УК нужна владельцам квартир для того, чтобы:

  • Быть посредником между поставщиками коммунальных услуг и жителями.
  • Содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общее имущество МКД, а именно: подъезды, лифты, чердачные и подвальные помещения, придомовую территорию, инженерные системы, крышу, несущие конструкции здания, в том числе – фундамент.

Как правило, управляющую организацию выбирают жильцы на общем собрании. Но в условиях, когда дом только что сдан, кворум (50 % собственников) собрать невозможно. Поэтому застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен в течение пяти дней сам нанять компанию для временного управления общим имуществом.

После того как акты о передаче будут подписаны с большинством собственников, они должны организовать общее собрание. В большинстве случаев инициатором сбора становится застройщик. При этом жильцы вправе оставить временную УК на постоянной основе или выбрать другую компанию.

Что следует учесть при выборе компании, которая будет управлять содержанием МКД:

  • выбираемая организация должна иметь опыт работы в коммунальной сфере и положительный деловой имидж;
  • следует обратить внимание на стоимость ее услуг – слишком низкие или завышенные расценки должны насторожить;
  • нужно проверить наличие у УК собственной материально-технической базы: уборочной техники, инструментария и оборудования, офисного помещения.

Если же в результате выборных действий собственникам жилья не удастся прийти к единому мнению, то решением вопроса займутся представители местного самоуправления. Они объявят конкурс среди нескольких УК и выберут победителя. Через два месяца договор о назначении управляющей организации вступит в силу.

Сколько коммуналка в новостройках

Сумма платежей коммуналки в новостройке зависит от нескольких факторов:

  • расценок (тарифов) на потребляемые ресурсы;
  • объема израсходованного газа, воды, тепла, электричества по индивидуальным счетчикам и приборам общедомового учета;
  • типа учетных приборов электричества (разрешены к применению счетчики однофазного учета показаний и многофазного, т. е. по времени суток);
  • затрат на содержание внутридомового имущества;
  • площади (для расчета взносов на капитальный ремонт и некоторые другие опции);
  • количества зарегистрированных в квартире жителей – для подсчета оплаты за вывоз и утилизацию мусора;
  • времени года (с учетом окончания отопительного сезона).

Внимание: Собственники квартир в новом МКД не обязаны платить взносы на капремонт в течение 8 месяцев после сдачи здания в эксплуатацию (ст. 136 ЖК).

Перед тем, как рассчитать коммунальные услуги в новостройке и содержание жилого помещения, следует выяснить, какие объекты относятся к общему имуществу и инженерным коммуникациям конкретного МКД. Дело в том, что в одних домах это минимально необходимый комплекс инженерных систем (электро-, газо-, водо- и теплоснабжение), а в других к перечисленному минимуму добавляются иные опции. К ним относятся: современная система кондиционирования и увлажнения воздуха во всех помещениях здания, автоматика, регулирующая подачу ресурсов в зависимости от погоды, очистка питьевой воды, содержание штата квалифицированных сотрудников для обслуживания оборудования и т.

В связи с этим оплата «коммуналка + содержание жилья» (в пересчете на один квадратный метр) в домах эконом-класса и класса Premium и Deluxe значительно отличается. Диапазон – от 30 до 280 рублей за квадратный метр жилой собственности в месяц.

На заметку: Размер коммунальных услуг в новостройке зависит еще и от того, какой юридический статус у жилого помещения – квартира или апартаменты. Второй вариант не относится к жилой недвижимости, поэтому тарифы на коммунальные ресурсы в них – как для предприятий, т. е. дороже, чем для квартир.

Сделать расчет основных статей затрат на коммуналку в новостройках Санкт-Петербурга можно по актуальным тарифам на второе полугодие 2022 года:

Примечание: Информация о тарифах взята с официального сайта АО «ВЦКП «Жилищное хозяйство»» г. Санкт-Петербурга. Она действительна по 31.12.2022г.

Из приведенных табличных данных видно, что оплата ЖКХ обойдется дешевле при установленных счетчиках с раздельным учетом в зависимости от времени суток.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

· проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);

· назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);

· ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;

· заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;

· передача МКД по акту;

· передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Советуем прочитать: Общественная приёмная

Данные вывод подтверждает и Минстрой России в письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04: застройщик, который сдает многоквартирный дом в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг о предоставлении коммунальных услуг. Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ поставщики коммунальных услуг предоставляют коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях.

Первый — если такое решение принято на общем собрании жильцов дома.

Второй — если поставщик коммунальных услуг отказался от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

Следовательно, чтобы заключить прямой договор с поставщиком коммунальных услуг в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников жилья.
Напомним, что Закон № 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, вступил в силу 3 апреля 2018 года.

Устоявшееся понятие „прямые договоры“ означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг.
Договоры между поставщиками коммунальных услуг и управляющей компанией или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми.

Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит управляющая компания, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления жилым домом.

А договоры, заключенные между застройщиком и поставщиками коммунальных услуг, это „непрямые договоры“. И здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать договоры с поставщики коммунальных услуг, необходимые для предоставления коммунальных услуг и для содержания общего имущества в доме? Нет! Ведь Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч.

14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с поставщиками коммунальных услуг будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с управляющей компанией, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с поставщиками коммунальных услуг, как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке.

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Вывод: с момента, как застройщик стал передавать квартиры дольщикам по передаточному акту, он не может заключать прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, как единственный «владелец» дома. Он может иметь такие договоры лишь по тем квартирам, которые еще не переданы дольщикам.

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Советуем прочитать: Военная ипотека для Участников НИС, имеющих детей

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Это интересно:

  1. Строительный контроль в Санкт-Петербурге и Москве — Услуги ГК «Строй-Эксперт»
  2. Когда нужен брачный договор
  3. Выход созаемщика из ипотеки
  4. Бесплатные путёвки » Управление по вопросам семьи и детства города Краснодара
  5. Какую ответственность несет учредитель ООО
  6. Заявление о закрытии ИП бланк скачать, распечатать онлайн бесплатно

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *