Чем отличается предварительный договор купли продажи от основного
Перейти к содержимому

Чем отличается предварительный договор купли продажи от основного

  • автор:

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом «Конструктор правовых документов» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО «Ю.» (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ

Давайте рассмотрим основные характеристики наиболее рекомендованных видов договоров.

1. Предварительный договор купли-продажи

Это договор, по которому стороны, потенциальный Продавец и потенциальный Покупатель, обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи.

В отличие от основного договора купли-продажи, при предварительном договоре купли-продажи Покупатель не оплачивает стоимость недвижимости, а Продавец не передает недвижимость Покупателю, но обе стороны обязуются в будущем произвести акт купли-продажи. В случае если одна из сторон после заключения предварительного договора откажется заключать основной договор купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор или о возмещении убытков, причиненных этим.

Необходимость заключения предварительного договора может быть обусловлена временной неготовностью заинтересованных сторон заключать основной договор купли-продажи и готовностью отсрочить дату его подписания. Предварительный договор может потребоваться для оформления кредита на покупку недвижимости, а также по причине неготовности недвижимости для передачи Покупателю в данный момент или же по каким-либо другим причинам.

В предварительном договоре целесообразно указать основные условия, на которых в последствии будет приобретена недвижимость по основному договору купли-продажи, например:

  • идентификацию недвижимости;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • дату подписания основного договора купли-продажи.
2. Соглашение о задатке

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Различают 3 вида соглашения о задатке.

Подтверждающий задаток
Сумма, которая выплачивается в качестве задатка, является частью согласованной стоимости. Данное соглашение о задатке не может быть расторгунто в одностороннем порядке. Если назначение задатка не указывается, подразумевается, что он является подтверждающим.

Если одна из сторон не выполняет свои обязательства, другая может потребовать соблюдения соглашения. Таким образом, если Продавец не соблюдает свои обязательства, то Покупатель имеет право потребовать от него оформить нотариальный акт купли-продажи, а если не соблюдает свои обязательства Покупатель, то Продавец имеет право обязать его заплатить остальную часть стоимости.

Сторона, которая готова выполнить свои обязательства, может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи или о возмещении убытков, причиненных несоблюдением обязательств другой стороной. Указанная компенсация изначально не определена в соглашении и будет определяться судом.

Неустойка
Является гарантией соблюдения соглашения. В случае несоблюдения обязательств одной из сторон, другая сторона может потребовать выполнения согласованных обязательств и потребовать компенсацию, которая уже определена количественно и согласована в соглашении. Именно то, что компенсация уже определена количественно, является основным отличием неустойки от подтверждающего задатка. Так же как и подтверждающий задаток, соглашение о неустойке не может быть расторгнуто в одностороннем порядке.

Санкционный задаток
Является подтверждением заключения соглашения, в котором указаны будущие условия договора купли-продажи.

Последствия неисполнения соглашения будут выражаться в следующем:

  • если за неисполнение соглашения ответственен давший задаток Покупатель, то данный задаток остается у Продавца;
  • если за неисполнение соглашения ответственен получивший задаток Продавец, то он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.
3. Опционный договор купли-продажи

Это договор, в соответствии с которым одна из сторон, называемая «Продавец», предоставляет другой стороне, называемой «Покупатель», право на покупку недвижимости. Сумма, выплачиваемая Покупателем Продавцу за право на покупку недвижимости в будущем по определенной цене, называется «Опционная премия».

Исполнение опциона или заключение основного договора купли-продажи будет зависеть от Покупателя, который в установленный договором срок должен уведомить Продавца о реализации опциона или об отказе от реализации опциона. Продавец в течение срока опционного договора не может продать недвижимость третьему лицу.

Опционный договор может быть зарегистрирован в Реестре недвижимости. Для этого:

  • необходимо согласие обеих сторон;
  • должна быть указана цена исполнения, а также опционная премия;
  • срок реализации опциона не должен превышать 4 года.
4. Различия между задатком и опционом. Правовые и налоговые аспекты

Соглашение о задатке и опционный договор имеют различные юридические и налоговые аспекты, поэтому права, обязанности и налоги существенно отличаются в том или ином случае.

Основным юридическим отличием опционного договора является то, что окончательная купля-продажа будет зависеть исключительно от Покупателя, который является бенефициаром опциона и принимает решение о реализации его или нет в установленный срок. При соглашении о задатках всех видов должно быть согласие обеих сторон, как Продавца, так и Покупателя. При подтверждающем и санкционном задатках договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, так же как и при соглашении о неустойке.

Рассмотрим налоговые различия.

Если в договоре присутствует задаток, то он вычитается из стоимости недвижимости. Соответственно, можно говорить о Налоге на добавленную стоимость НДС (IVA) и Налоге на передачу прав собственности (ITP):

  • Если Продавец является юридическим лицом или частным предпринимателем, то сумма задатка облагается 10% НДС (IVA);
  • Если Продавец является физическим лицом, то сумма задатка не облагается НДС (IVA), а Налог на передачу прав собственности оплачивается по факту продажи недвижимости, а не при получении задатка;
  • Продавец платит Налог на доходы физических лиц НДФЛ (IRPF) также по факту купли-продажи недвижимости, а не при получении задатка.

При опционном договоре купли-продажи:

  • если Продавец является юридическим лицом или частным предпринимателем, то опционная премия является вознаграждением по факту предоставления услуг, что облагается 21% НДС (IVA). В дальнейшем НДС (IVA) будет рассчитываться, основываясь на разнице между ценой исполнения и опционной премией;
  • если Продавец является физическим лицом, опционный договор предполагает налог на передачу прав собственности (ITP). В этом случае налогооблагаемой базой будет считаться сумма опционной премии, но с минимумом 5% от стоимости недвижимости;
  • ставка НДФЛ (IRPF) исчисляется как базовая и может доходить до 42%, в то время как при будущей купле-продаже ставка НДФЛ (IRPF) будет зависеть от суммы дохода от продажи и составлять от 19 до 23%.
5. Выводы

В каждой конкретной ситуации требуется определенный вид договора, поэтому мы советуем проконсультироваться и получить рекомендации в опытных агентствах недвижимости с признанным авторитетом, таких как Нова Майорка.

Если до оформления нотариального акта купли-продажи остается от 15 дней до одного месяца и стороны хотят гарантировать будущую куплю-продажу, то мы рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи.

Если до оформления нотариального акта купли-продажи остается более длительный период, то мы рекомендуем заключить соглашение о задатке, в основном, из-за налоговых аспектов. Задаток является частью стоимости недвижимости и не облагается налогом до тех пор, пока не подпишется окончательный договор купли-продажи или же, в случае неисполнения договора Покупателем, Продавец не оставит задаток себе.

С другой стороны, сумма, полученная по опционному договору, опционная премия, считается увеличением капитала и облагается НДФЛ (IRPF), что может быть обременительно для Продавца.

Таким образом, выбирая между опционным договором и соглашением о задатке, мы отдаем предпочтение последнему, соответствующему интересам обеих сторон.

Important real estate information

  • О НОВА МАЙОРКА
  • КТО ЗАДЕЙСТВОВАН В СДЕЛКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
  • РАСХОДЫ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
  • НЕОБХОДИМЫЕ ПРОЦЕДУРЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ
  • КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ, КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ ИЛИ ПРОДАВЕЦ ЯВЛЯЮТСЯ НЕРЕЗИДЕНТАМИ

ХОТИТЕ ПОЛУЧИТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ИНФОРМАЦИЮ?

Заполните формуляр, и мы свяжемся с Вами. Также Вы можете позвонить нам по телефону:

ВЕРНУТЬСЯ ВВЕРХ

ПОДПИШИТЕСЬ НА НАШ НОВОСТНОЙ БЮЛЛЕТЕНЬ

Подпишитесь и получайте наш бюллетень со всеми новостями, тенденциями и специальными предложениями от Нова Майорка.

© 2024 BHH Affiliates, LLC. An independently owned and operated franchisee of BHH Affiliares, LLC. Berkshire Hathaway HomeServices and the Berkshire Hathaway HomeServices symbol are registered service marks of Columbia Insurace Company, a Berkshire Hathaway affiliate.

НЕ УПУСТИТЕ ВОЗМОЖНОСТЬ НАЙТИ НЕДВИЖИМОСТЬ ВАШЕЙ МЕЧТЫ

Подпишитесь и Вы будете получать все новости и предложения от НОВА МАЙОРКА

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Фото: Shutterstock

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, которое предварительно фиксирует сам факт наличия договоренности о сделке между сторонами и условия этой сделки. Самое главное, в рамках предварительного договора происходит обеспечение будущей сделки (вносится залог, задаток, аванс и т. д.). Таким образом, каждой из сторон уже есть что терять и их намерения обретают серьезность, объясняет юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено. А ПДКП позволяет установить взаимные права и обязанности сторон еще до того, как у них появится возможность заключить и исполнить основной договор, добавляет руководитель земельной практики INTANA Legal Ростислав Агапов.

Обязательства каждой из сторон возникают в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. Иногда ПДКП заключает застройщик с покупателями после сдачи дома в эксплуатацию, но до оформления всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи. А на вторичном рынке такой договор заключают в случаях, когда стороны готовы выйти на сделку, но еще не собраны все документы или не получены необходимые разрешения, разъясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Наталия Тартаковская. По словам эксперта, ПДКП заключают для представления в органы опеки, когда собственник недвижимости несовершеннолетний. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в ведомство, где специалисты принимают решение о возможности сделки.

Сроки в предварительном договоре

  • В ПДКП должен быть указан срок, до которого подписывается основной договор.
  • Если срок не указан, автоматически считается, что основной договор должен быть подписан в течение года со дня заключения ПДКП.
  • Если основной договор не подписан в течение полугода после заключения ПДКП, можно обращаться в суд с требованием оформить основной договор.

Что надо обязательно указать в предварительном договоре купли-продажи:

  • срок для возврата аванса при незаключении основного договора;
  • условия, при которых стороны вправе расторгнуть ПДКП без санкций;
  • штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора;
  • срок передачи квартиры после подписания договора.

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено (Фото: Shutterstock)

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Риски покупателя при заключении предварительного договора

  • Нет гарантии заключения основного договора, так как продавец может отказаться от его заключения либо у продавца может отсутствовать предмет сделки.
  • Продавец недвижимости (квартиры) может умолчать о том, что у квартиры есть обременение: залог, договор найма, договор ренты. При обременении сделку провести нельзя, и покупатель потеряет время.
  • Есть риск пропустить срок, прописанный в договоре, для заключения основного договора.
  • Банк может не одобрить выбранную квартиру, если покупатель покупает квартиру в ипотеку, а также могут возникнуть иные трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры затянется.
  • В случае когда в сделке фигурирует несовершеннолетний, опека может не одобрить продажу жилья.

Риски продавца при заключении предварительного договора

  • Покупатель может отказаться от подписания основного договора, есть риск потери потенциальных покупателей.
  • Риск пропуска срока для заключения основного договора.

Если в последний момент покупатель откажется от сделки, продавец может потерять время с момента заключения предварительного договора до момента подписания основного. В этом случае вновь начинаются поиски покупателя, поясняет адвокат, управляющий партнер компании Legal World Ирина Калинина.

Когда предварительный договор не исполнен по вине продавца, то он будет вынужден вернуть покупателю обеспечительный платеж, добавляет Артем Баранов.

Любая из сторон может инициировать расторжение предварительного договора в суде

Любая из сторон может инициировать расторжение предварительного договора в суде (Фото: Shutterstock)

Ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи

  • Недостаточно подробно прописаны условия будущего основного договора.
  • Покупатель вносит задаток, но в договоре не отражено, что это именно задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то тот должен вернуть задаток в двойном размере.
  • Отсутствие нотариального удостоверения ПДКП. Если основной договор планируется заверять у нотариуса, то и предварительный должен пройти через нотариат.
  • Внесение крупной суммы в рамках ПДКП.

«Если покупатель вносит значительную сумму (например, 1 млн руб. и более), то продавцу надо помнить, что любой суд переквалифицирует такой договор в основной и от сделки будет невозможно отказаться», — резюмирует Ирина Калинина.

Читайте также:

  • Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
  • Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов
  • Как обезопасить себя от мошенников при покупке квартиры

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Предварительный и основной договоры: в чем принципиальное отличие?

Чтобы закрепить обязательства покупателя и продавца о заключении основного договора в будущем, действующий Гражданский кодекс РФ позволяет оформить предварительный договор. По сути, предварительный договор купли-продажи является лишь соглашением о намерениях. Если эти намерения не исполнятся по каким-то причинам, то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Предварительный договор купли продажи может быть как очень кратким документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о предмете или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок расчетов).

Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества или его оплате. Учтите, если такие обязательства прописаны в документе, он является основным договором купли-продажи.

Виды предварительных договоров

Предварительные договоры купли-продажи можно разделить на:

  • Договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Обычно заключается по требованию банка
  • Предварительный договор, используемый иногда агентствами недвижимости при внесении аванса за приобретаемую квартиру
  • Предварительный договор, по которому застройщики принимают деньги от дольщиков в качестве платежа за будущее жилье

Читайте также

С первыми двумя типами предварительных договор купли-продажи редко возникают юридические проблемы. Это частая практика на рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее заключение предварительного договора на этапе строительства жилья.

В этом случае застройщик принимает деньги от покупателя и берет на себя обязательство заключить с ним основной договор купли-продажи, по которому право собственности на жилье перейдет покупателю. Для защиты покупателя застройщик, как правило, вместе с предварительным договором передает ему вексель компании.

И тем не менее такая схема создает для покупателя значительные риски. Так как предварительный договор купли-продажи лишь фиксирует намерения сторон, то намеченное они выполнять не обязаны. То есть такой договор не обязует застройщика передать покупателю квартиру в собственность.

Случай из практики

Семья заключила с застройщиком предварительный договор купли продажи квартиры в строящемся доме. Договор обязывал стороны заключить основной договор в определенный срок. При этом семья заплатила застройщику полною стоимость квартиры. В установленный договором срок застройщик отказался подписать документы. В результате основной договор был подписан лишь спустя 1,5 месяца после назначенного времени. Тогда же стороны подписали передаточный акт. Семья решила подать в суд на возмещение компенсации, так как в предварительном договоре были прописаны правила расчета за каждый день просрочки и неустойку за срывы срока передачи квартиры.

Читайте также

Суд первой инстанции удовлетворил лишь первое требование семьи (истцов) — о неустойке за нарушение сроков по подписанию основного договора. А вот в компенсации за более позднюю передачу самого имущества им было отказано. По мнению суда, предварительный договор не обязывал застройщика к передаче квартиры в указанный истцами срок. С таким решением согласился и суд апелляционной инстанции.

Семья решила идти до конца подала иск в Верховный суд РФ. Тот же посчитал, что, так как семья полностью заплатила за квартиру еще на этапе заключения предварительного договора, то он фактически и являлся основным договором купли-продажи.

Это не первый случай в практике Верховного суда. По мнению суда, если предварительный договор обязывает покупателя полностью оплатить стоимость имущества, то такой документ квалифицируется как основной договор купли продажи с условием предварительной оплаты.

Выводы

С юридической точки зрения, если покупатель полностью оплачивает недвижимость, то такой документ автоматически становится основным договором купли-продажи. В подтверждение вы можете ссылаться на п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49.

По материалам: garant.ru,kvartira-bez-agenta.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *