Что такое аккредитация в строительстве
Перейти к содержимому

Что такое аккредитация в строительстве

  • автор:

Зачем нужна аккредитация новостроек

Гражданин может купить квартиру в уже возведенном доме или в многоэтажке на стадии строительства. Во втором случае стоимость жилья будет ниже, но и риски покупателя вложить деньги в долгострой и не получить недвижимость возрастают. Чтобы упростить процесс получения ипотеки, кредитная организация проводит аккредитацию застройщика.

Обновлено: 13 сентября 2023

Что такое аккредитация новостроек

Аккредитация строительной компании – это согласие банка предоставлять населению займы на покупку недвижимости в доме, который возводит девелопер. Это некий кредит доверия финансовой организации по отношению к застройщику.

При выдаче ипотеки на обычную квартиру банк оценивает и одобряет конкретный объект. Аккредитация новостроек предполагает уверенность кредитной организации в надежности застройщика и в том, что многоквартирный дом будет возведен в соответствии с проектной документацией в установленный срок.

Банк не гарантирует заемщику своевременную сдачу объекта. При возникновении у застройщика финансовых проблем кредитор никак не повлияет на ситуацию, а покупатель будет вынужден погашать ипотеку.

За 2020 год в России обанкротились 162 строительные компании, которые возводили в совокупности 2,4 млн кв. метров жилья. В основном это региональные девелоперы.

Для чего нужна аккредитация новостроек

При оформлении ипотеки банк накладывает обременение на жилое помещение. Если заемщик перестанет платить, то кредитор продаст залоговую квартиру и заберет деньги в счет погашения долга.

В случае с покупкой жилья в строящемся доме кредитор берет в залог право требовать возведенный объект. Риск финансовой организации возрастает. Ведь если дом не достроят и клиент перестанет погашать ипотеку, то банку нечего будет реализовать в счет оплаты долга.

Чтобы снизить риск невозврата, специалисты банка тщательно проверяют саму строительную компанию, ее финансовое положение, а также проектные документы по многоквартирному дому. При достаточном уровне благонадежности застройщика, по мнению кредитной организации, девелопер получает аккредитацию.

Если заемщик хочет купить квартиру в неаккредитованной новостройке, то это еще не значит, что банк откажет в выдаче ипотеки. Финансовая компания рассмотрит заявку клиента и проведет проверку застройщика и жилого комплекса, после чего примет решение об одобрении или отказе.

Кому нужна аккредитация девелопера

Аккредитование новостройки необходимо всем участникам сделки – дольщику, строительной компании и кредитной организации. Хотя одобрение девелопера и не служит гарантией его надежности, но все же проведенные проверки подтверждают, что застройщик имеет достаточно собственных мощностей и опыта для возведения многоквартирного дома.

Покупатель, вкладывая деньги в жилье на этапе строительства, имеет на руках только договор долевого участия. Ему необходимо дополнительное подтверждение финансовой безопасности. Для заемщика аккредитированный девелопер выглядит более надежным.

Для банка аккредитование новостройки – это способ привлечь больше клиентов. Некоторые кредиторы после подтверждения благонадежности девелопера выдают ему займы на строительство. Таким образом они получают доход и от дольщиков, и от застройщиков.

Строительным компаниям одобрение финансовых организаций тоже приносит пользу. Аккредитованный застройщик привлекает больше покупателей на свой объект, предлагает лучшие условия по ипотеке за счет совместных проектов с банком.

Как проходит аккредитация новостроек

В любом банке разработаны собственные механизмы и критерии определения надежности строительной фирмы. Каждая новостройка должна аккредитироваться отдельно, с соблюдением интересов дольщиков.

Аккредитация банком застройщика занимает от 2-3 дней до одного месяца, в зависимости от того, работал ли ранее кредитор с этой строительной компанией или нет.

Девелопера оценивают по 4 ключевым направлениям:

  • Финансовая устойчивость – за счет каких средств будет построен дом – собственных или заемных. Обычно банки требуют, чтобы застройщик имел не менее 10% личных денег от планируемой стоимости объекта
  • Юридическая чистота – разрешение на строительство, документы о праве собственности или аренды на земельный участок
  • Репутация – есть ли судебные иски или претензии к компании со стороны дольщиков и инвесторов
  • Опыт – сколько лет застройщик работает, какое количество объектов он возвел

Чем больше домов построил девелопер, тем легче ему аккредитоваться при начале нового строительства. Если застройщик не имеет опыта, то банк может выдвинуть условие о проценте готовности объекта. Например, одобрить ипотеку только после того, как дом возведут на 30%.

Что происходит после аккредитации

Получив статус аккредитованного девелопера, строительная компания размещает в открытых источниках список банков, которые одобрили стройку. Это позволяет потенциальному покупателю быстрее выбрать финансовую организацию для оформления кредита.

После установления факта благонадежности банковские специалисты продолжают следить за тем, как аккредитованные застройщики выполняют все этапы строительства. Мониторинг каждого возводимого объекта проводят не реже 1 раза в квартал. При появлении негативных факторов, например, судебных исков, аккредитация может быть отозвана.

В чем преимущество аккредитованных новостроек для покупателя

Российским законодательством не предусмотрена госаккредитация девелоперов. Большинство покупателей жилья в новостройках – простые люди, которые не разбирются досконально в строительстве домов и оформлении документов. Пользуясь этим, недобросовестные компании могут обмануть дольщика и оставить его без жилья.

Аккредитованные новостройки более безопасны для покупателей. Если жилой комплекс одобрен банком, требования действующего законодательства соблюдены, а у застройщика есть все необходимые лицензии и документы.

Аккредитация застройщика дает покупателю преимущества:

  • Банк быстрее рассматривает заявку на ипотеку
  • Кредитор предлагает лучшие условия по займу, чем для неаккредитованных объектов недвижимости
  • Заемщику не нужно представлять документы от строительной компании для подтверждения ее надежности

Одобрение новостроек проводит аккредитационная комиссия банка, в которую входят юристы, финансисты и специалисты службы безопасности. Они обладают знаниями в сфере строительства и могут оценить надежность девелопера.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры на стадии строительства

Перед приобретением недвижимости на стадии возведения узнайте у застройщика, в каких финансовых организациях он аккредитован. Если это пара мелких банков, то будьте осторожнее. Возможно, девелопер не соответствует критериям одобрения крупных кредитных компаний.

Даже если застройщик одобрен банком, проверьте всю разрешительную документацию на строительство. Изучите опыт работы и репутацию фирмы. Можете привлечь для этого риелтора или юриста.

Прежде, чем аккредитовывать девелопера, банк проводит всестороннюю проверку деятельности. Одобрение кредитной организацией не гарантирует клиенту своевременный ввод объекта в эксплуатацию. Но оно подтверждает, что строительство ведут в соответствии с нормами действующего законодательства.

Рекомендовано для вас

  • Нужно ли платить налог при продаже нежилого помещения
  • Кредит с остаточной стоимостью: что это, в чем особенность, выгодно ли его брать

Экспертные статьи

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать «неофициальное» условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

Что такое аккредитация новостроек и как она защищает дольщика при покупке квартиры

Покупать квартиру на этапе строительства хоть и выгодно, но довольно рискованно. Чтобы защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, кредиторы обяжут строительные компании предоставить определенный пакет документов и выполнить ряд условий, на основании которых можно сделать вывод, надежная компания или нет, есть ли вероятность ее банкротства.

Что такое аккредитация застройщика и зачем она нужна

Аккредитация — это документ, подтверждающий, что данный застройщик имеет чистую юридическую историю, в его арсенале несколько жилых объектов, сданных в срок и построенных по всем техническим параметрам. На основании соответствующих документов финорганизация считает застройщика надежной компанией. Поэтому дольщики могут быть уверены, что застройщик дом построит вовремя, в соответствии с технической документацией и сдаст его в эксплуатацию без особых проблем.

Острый момент в том, что несмотря на аккредитование застройщика банк все равно не несет ответственности за его деятельность. На практике бывало и так, что одобренные банками компании все равно становились банкротами. Например, одна из таких компаний была одобрена Сбербанком.

Когда у застройщика и покупателя возникают финансовые проблемы, банк остается в стороне.

Но у покупателей нет иного выхода, как полагаться на заключение финорганизации о надежности застройщика.

Единственным вариантом , при котором заемщик является максимально защищенным, это когда банк финансирует часть строительных работ застройщика. В этой ситуации кредитор с особой тщательностью проверяет не только компанию, но и строительный объект, ведь ему важно получить средства обратно с дополнительной прибылью.

Какие документы банк проверяет у строительной компании

Строительной компании выдается аккредитация после того, как финорганизация проверила определенные бумаги:

  • Подтверждение финансовой стабильности компании;
  • Официальное разрешение на строительство данного жилого комплекса на данном участке;
  • Документация о ходе строительства.

Когда только начинаются работы и только вырыт котлован, никто аккредитацию не выдает. Появляется шанс ее получить после того, как котлован готов и стабильно ведутся работы по возведению дома на протяжении какого-то времени. Только на основании стабильной деятельности компания может рассчитывать на получение аккредитации.

По финансовым документам проверка проводится за период последних 2-х лет. К тому же актив застройщика должен состоять как минимум из двух законченных и сданных в эксплуатацию объектов.

Обязательно предъявление разрешающих документов, которые компания сама предоставляет в банк. Для дольщиков это является преимуществом — банки не выдают аккредитацию тем компаниям, у которых нет разрешения на строительство объекта.

Подведем краткий итог : если застройщик прошел проверку в банке и получил документы на строительство, значит, комплекс будет возведен в любом случае. Шансы, что компания может обанкротится, минимальны. А если банк финансирует строительство, то гарантия благоприятного завершения процесса близится к 100%.

Как аккредитация защищает дольщика при покупке квартиры

Покупателю не придется изучать все строительные документы и проверять надежность компании — всю проверку уже выполнил банк. Для того чтобы разбираться во всех тонкостях, нужно по праву быть экспертом. Если компания имеет статус “аккредитовано”, значит, ее деятельность соответствует требованиям закона и данного банка.

Для покупателя сокращается время оформления ипотеки, если он покупает квартиру у застройщика, рекомендуемого данным банком. На покупку квартиры в жилом комплексе предоставляются дополнительные скидки, акции, сниженные процентные ставки .

Чаще всего банк, который одобрил строительство данной компании, ее же и финансирует. Поэтому банку выгодно, чтобы было привлечено как можно больше дольщиков и как можно быстрее закончилось строительство.

Если у застройщика возникают проблемы и он объявляет себя банкротом, то долг перед банком все равно остается. Окончание строительства и возврат долга переходит другой компании, которая готова взяться за “проблемный” объект .

Для дольщика заселение отодвигается на длительный срок, но остаются гарантии, что строительство все равно будет завершено. Если аккредитацию выдала авторитетная и надежная финорганизация, то дольщик может быть уверен, что данной строительной компании действительно можно доверять, и объект будет сдан в срок.

К самым надежным банкам относятся :

  • Сбербанк;
  • Банк ВТБ;
  • Газпромбанк;
  • Альфа-банк;
  • Россельхозбанк;
  • Банк “Открытие”.

Данные учреждения уже являются “акулами” в сфере финансов, поэтому выдают аккредитацию только проверенным и действительно авторитетным застройщикам. К тому же каждый новый жилой комплекс банк рассматривает индивидуально вне зависимости от успешности строительства предыдущих объектов.

Итоги
  1. Застройщику, который получил аккредитацию в банке, можно доверять, и быть уверенными, что строительство дома будет завершено в соответствии с требованиями закона по всем техническим параметрам.
  2. Это еще один плюс не бояться заключать договор ДДУ. Ведь на этапе строительства стоимость квартир существенно ниже, чем в уже достроенном доме.
  3. Также покупка жилья у аккредитованного застройщика позволяет взять ипотеку с более низкой процентной ставкой на выгодных условиях. Банк стремится привлечь как можно больше покупателей для жилого комплекса той строительной компании, которой выдал аккредитацию и предоставил средства на строительство.

Старт продаж новой очереди в ЖК WAVE! Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн ₽! Рассрочка 0%. Благоустроенная набережная.

Что такое аккредитация банком объекта застройщика

Аккредитация банком объекта застройщика в контексте покупки квартиры в новостройке представляет собой важный фактор, который может повысить уверенность и минимизировать риски для клиентов. В современных условиях, когда истории о проблемах с застройщиками и задержками в сдаче объектов долей на рынке недвижимости не редкость, выбор аккредитованного банком проекта может стать разумным решением.

Аккредитация подразумевает, что банк провел тщательный анализ и проверку застройщика и его проекта. Банк оценивает финансовую устойчивость застройщика, его репутацию и степень выполнения предыдущих проектов. При процедуре аккредитации банк также анализирует юридическую чистоту проекта, включая наличие необходимых разрешений и разрешительных документов.

Кому нужна аккредитация

Для дольщика, который приобретает квартиру в строящемся доме, аккредитация является гарантией его финансовой безопасности и оправданности своих ожиданий. Покупатель заключает договор долевого участия, который является его основным документом на жилье. Однако, в таком случае у него нет реального залога имущества, поэтому важно иметь уверенность в надежности застройщика и его способности завершить строительство. Аккредитация дает дольщику уверенность в выборе надежного застройщика и снижает риск финансовых потерь.

Для банка аккредитация также является важным фактором при оформлении ипотеки. Как и у покупателя, у банка нет реального залога имущества, поскольку ему предоставляется только договор-основание. Поэтому банку важно защитить свои интересы и интересы дольщиков. Аккредитация позволяет банку привлекать клиентов, обеспечивать их уверенность в завтрашнем дне и создавать безопасные и удобные условия для приобретения жилья в ипотеку. Банк может проводить проверки застройщиков перед предоставлением кредита, чтобы удостовериться в их надежности и финансовой устойчивости.

Аккредитация также выгодна для застройщиков. Она позволяет привлечь больше дольщиков, которые будут уверены в надежности застройщика. Благодаря аккредитации застройщик может предложить дополнительные льготы, такие как снижение ставки по ипотеке в рамках программы субсидирования. Это может значительно повысить продажи и привлечь больше заинтересованных покупателей.

Оформите полис за 5 минут
Сравните предложения от
17 страховых компаний
+ предрасчет за 10 сек.

Зарабатывайте с платформой Inssmart

Преимущества аккредитации для покупателя

Минимизация рисков: При покупке недвижимости покупатели должны быть осторожны и изучить документацию застройщика и его историю, чтобы минимизировать риски. Однако, аккредитация банком помогает покупателям в этом процессе, поскольку банк проводит проверку исходной документации от застройщика. Банк обладает большими возможностями для получения документов и располагает юристами, что делает проверку более качественной. Получение аккредитации свидетельствует о том, что разработчик соблюдает закон и соответствует критериям, установленным банком. Это помогает покупателям избежать возможных проблем и рисков, связанных с покупкой недвижимости.

Ускоренное оформление кредита: Покупатель, выбравший новостройку, аккредитованную банком, будет иметь меньше времени на оформление кредита. Поскольку банк уже провел проверку документов и аккредитовал дом, процесс оформления кредита становится более упрощенным и быстрым. Это позволяет покупателям быстрее решить вопросы финансирования и приступить к сделке.

Акционные предложения: Банк, выдавший аккредитацию, заинтересован в привлечении как можно большего числа покупателей для аккредитованных домов. Поэтому, могут быть доступны различные акционные предложения для покупателей, такие как сниженная процентная ставка по кредиту или другие льготы. Это дает покупателям дополнительные преимущества и возможности сэкономить деньги при приобретении недвижимости.

Финансовая заинтересованность банка: Банк, выдающий аккредитацию, обычно сам инвестирует в строительство аккредитованных домов. Поэтому банку выгодно, чтобы строительство завершилось быстрее и без проблем. Такая заинтересованность позволяет банку активно принимать участие в процессе, предоставлять сопровождение и помощь покупателям на всех этапах сделки. Это может включать консультации, помощь с оформлением документов и другие поддерживающие услуги, что создает дополнительное доверие у покупателя.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *