Что такое право собственности на квартиру
Перейти к содержимому

Что такое право собственности на квартиру

  • автор:

Статья 13. Право собственности гражданина на квартиру, жилой дом, иные помещения и строения

1. Гражданин, имеющий в собственности квартиру, жилой дом, дачу, гараж, иные помещения и строения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

2. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.

Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эти строения или помещения, принимается в члены соответствующего кооператива по заявлению этого гражданина.

3. Наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию.

Право собственности и право владения земельными участками Глава 2. >>
Право собственности юридических лиц (ст.ст. 14 — 16)
Содержание
Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (с изменениями и дополнениями) (утратил силу)

Что такое право собственности на квартиру?

Что такое право собственности на квартиру?

Как говорится в общих правилах: любое жилое помещение относится к единому типу. Его необходимо зарегистрировать в госреестре. Причем не имеет значения, как оно было приобретено. Это могут быть разные сделки с недвижимостью. За всем процессом регистрации права следит один орган – это управление Росреестра, который находится в каждом районе.

Документы, которые необходимы для установления права собственности

Документация, с помощью которой происходит подтверждение права собственности, называется правоустанавливающей. Форма ее может меняться. Это зависит от различных фактов. Если говорить о пакете бумаг для жилого дома, то он отличается существенно от пакета на офисное помещение. Любой гражданин должен знать, как выглядит вся документация на жилое помещение, иначе можно попасть впросак. Например, мошенники часто используют незнание обычных людей, чтобы продать им квартиру, несуществующую на самом деле. Так можно потерять все свои сбережения и сильно перенервничать.

Что должно входить в перечень документов на собственность жилья:

  • Соглашение или акт, где видно, как получалось жилье. При приватизации составляется акт, в котором говорится, что жилье передано муниципальным образованием. При обмене или покупке оформляется договор, который заверяет нотариус. Дарение, рента, долевое строительство должно иметь бумагу государственного образца. Она также заверяется уполномоченным органом на совершение таких сделок.
  • Еще документ – это документальное свидетельствование на право владения жилым помещением. Выдается оно в управление Российским реестром или в БТИ. Свидетельство печатается на специальной тисненной бумаге с символикой государства.
  • Для проведения оформления документов по поводу дарения или наследования недвижимости необходим технический паспорт на жилье. Он состоит из нескольких листов, где подробно прописан план и дан чертеж, где показано расположение всех построек. А также отмечены комнаты с размерами, схемы коммуникаций, размечен участок, на котором находится здание.

Проверка подлинности документов на недвижимость

Перед тем, как приобрести жилье, надо проверить их чистоту. Есть ли задолженность по налоговым и другим выплатам. Человек имеет право проверить подлинность всех документов перед тем как подписать договор купли-продажи. Для этого надо просто отправить запрос в регистрационную палату.
Визуально можно посмотреть на регистрационную дату, подписи и их расшифровки. Какая печать стоит, ее четкость. В бумаге не должно быть зачеркиваний и исправлений. Также важен формат представления документа на владения недвижимости. При покупке квартиры продавец должен провести регистрацию права на продаваемый объект. Оно будет также выдано в виде отдельного свидетельства.

Как выглядит свидетельство на право владения недвижимостью:

  • оно выдается на отдельном бланке, который выполнен из бумаги;
  • на нем есть изображение герба России, который защищен водяными знаками. Цветовая гамма может меняться от зеленого до розового оттенка. Это зависит от регионов, где могут бланки немного меняться;
  • вверху бланка пропечатана надпись: Российская Федерация и наименование государственного органа, который выдал это свидетельство;
  • крупным шрифтом печатается слово «свидетельство»;
  • затем прописывается дата выдачи, основания и долевое участие. Все данные расписываются полностью;
  • потом информация о недвижимости и кадастровая информация.
    Заверяется бланк гербовой печатью и подписью.

Виды собственности жилья

Приватизация

Это передача государством недвижимости человеку безвозмездно. Любой гражданин имеет право на приватизацию жилья один раз. Исключением могут быть несовершеннолетние, которые уже являются собственниками жилья методом приватизации. За ними сохраняется право на однократную приватизацию недвижимости после совершеннолетия. За владельцами приватизированного жилья сохраняются все права по любым сделкам, которые не противоречат закону.

Приватизация бывает 4 видов:

  • индивидуальная, которая принадлежит одному человеку;
  • долевая, когда приватизируются коммунальные квартиры;
  • общедолевая, где нет фактического раздела комнат;
  • общая совместная – используется только для супругов и детей.

Совместная собственность

Доли здесь не определяются. Оформляется такая собственность только между близкими людьми. Доли родственников не определены, поэтому будут равными. Это может быть совместное жилье, которое супруги приобрели в браке. Если один захочет продать жилье, то его переводят сначала в долевое.

Долевая собственность

Это наличие права собственности у каждого собственника жилья. Владение и пользование такой собственностью осуществляется по согласию. Если соглашения нет, то оно может устанавливаться по суду. Но деление на доли реально почти невозможно, так как много сложностей.

Собственность супругов

Она будет совместной, если жилье приобретено в браке. Если один супруг приватизирует квартиру, где не зарегистрирован другой, то имущество уже не считается общим.

Регистрация права собственности на квартиру

Когда все бумаги собраны, они подлинные – можно начинать регистрацию права собственности. Для этого необходимо отправиться в управление Росреестра по месту жительства. Здесь необходимо написать заявление о том, чтобы была проведена регистрация права собственности. После сдачи всех документов и заявки регистратору, остается только ждать. Эти действия прописаны в Федеральном Законе №122 РФ. По законодательству на проведения регистрации дается срок максимум 3 месяца с даты подачи заявления. Но бывают случаи, когда вышестоящие органы сомневаются в оригинальности документов. Тогда оформление приостанавливается до тех пор, пока не разберутся с бумагами.
Если надо провести регистрацию в новостройке, то процессом оформления права должна заняться организация застройщика. Он должен предъявить такие документы, как:
• акт приема-передачи квартиры;
• копии документов по застройке;
• акт о реализации инвестиционного соглашения.
Если застройщик не хочет собирать документы, то все вопросы на право собственности решается через суд.
Ипотечная квартира становится залогом в банке до тех пор, пока не будет выплачен заем полностью. В это время человек полностью не может распоряжаться жильем. Потом все документы оформляются на собственника квартиры.

Заключение

Независимо от того, как проходит оформления права собственности на квартиру, все документы, заявления, справки должны быть выполнены правильно. В их юридической грамотности не должно быть сомнений. Также на бумагах не должно быть зачеркиваний, исправлений, печать имеет четкие контуры. Только тогда предоставленный пакет документов даст возможность быстрее провести регистрацию права, чтобы не было отказа в регистрации. Все это касается любого вида недвижимости.

Право собственности на квартиру

Понятие собственности возникло с давних времен, и упоминается в древнеримском юридическом документе – законы 12 таблиц. Уже в те времена это право было неприкосновенным и его нарушение каралось серьёзным наказанием. В современной России собственность также относится к охраняемым законом объектам вещных прав, за нарушение которых предусмотрено несколько видов ответственности, вплоть до уголовной.

Общие положения

Согласно основному закону, любой человек вправе иметь имущество в собственности. Между тем не каждый понимает, что это такое. В силу положений законодательства, собственность подразумевает право владения пользования и распоряжения каким-либо имуществом.

В отношении любого имущества, принадлежащего на праве собственности, гражданин может совершать, какие угодно действия, лишь бы они были законными и не нарушали прав других граждан и организаций. Но для возникновения такого отношения к имущественному объекту, его необходимо обрести в собственность.

Регистрация права на квартиру

Недвижимость и права на неё подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Право собственности приобретается с момента включения в государственный реестр сведений о собственнике и зарегистрированном праве. Сведения о регистрации, содержащиеся в сведениях ЕГРН, подтверждают факт обладания квартирой на праве собственности.

Чтобы получить свидетельство о полноправном владении квартирой, необходимо выполнить ряд действий.

Готовим документы для регистрации

К необходимой документации закон относит следующее:
— заявление;
— бумаги, подтверждающие возникновение прав на квартиру (договоры: покупка квартиры, приобретение в дар и др.). Предоставляются в двух экземплярах. Если квартира была куплена у лица, не достигшего 18 лет или при отчуждении доли квартиры, такой договор должен быть заверен нотариусом;
— документ, подтверждающий наследование квартиры (свидетельство);
— решение суда о признании прав на квартиру;
— согласие одного из собственников на продажу квартиры, заверенное нотариусом;
— официально полученное разрешение от органа власти в сфере опеки на совершение действий с квартирой несовершеннолетнего или лица, неспособного контролировать свои действия ввиду психического заболевания (недееспособный);
— чек-ордер по оплате госпошлины за регистрацию (по общим основаниям 2 000 руб.)

Исходя из определённой ситуации регистрирующий орган может запросить другие документы.

Подготовленные документы подаются в Росреестр

Документы можно представить следующими способами:
— принести их напрямую в регистрационный орган (самому либо представителю по доверенности) или в многофункциональный центр (МФЦ);
— почтовым отправлением с уведомлением, установив ценность письма и составив опись;
— направив через портал Госуслуг или приёмную интернет-сайта Росреестра.

Отправляя почтой, подпись на заявлении необходимо засвидетельствовать у нотариуса и приложить паспорт.

Подавая документы напрямую нужно удостоверить свою личность путём предъявления паспорта.

Направляемые в электронном виде документы, необходимо заверить цифровой подписью.

После того как документы будут представлены, выдаётся расписка в их получении.
В случаях направления документов почтой, в электронном виде или через МФЦ, сведения об их получении должны быть направлены на следующий день после их поступления.

Если не оплачена госпошлина, Росреестр присылает реквизиты платежа для оплаты и указывает дату исполнения обязательств по оплате.

Сведения о предоставлении услуги (в том числе информацию об оплаченной госпошлине) можно получить на электронную почту или в виде смс на номер телефона.

Получаем выписку из единого государственного реестра недвижимости

Регистрация осуществляется в течение 7 дней со дня поступления документов в Росреестр, в течение 9 дней при их отправке через МФЦ. При осуществлении регистрации на основании документов, удостоверенных нотариусом, срок регистрации сокращается до 3 дней, а в случае отправки документов в электронном виде до 1 дня.

Указанные сроки исчисляются на следующий день после дня поступления документов.
Регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН, которая передаётся лично либо, направляется через интернет.

Росреестр может приостановить регистрацию и в последующем отказать в ней, о чем направляет соответствующую информацию. Указанное решение можно обжаловать в суд.

Регистрация изменений в праве собственности

Если квартира находится в собственности нескольких лиц и доли не определены, то жильём они владеют на праве общей совместной собственности. В случае определения долей, в общей долевой собственности. К примеру, имущество, приобретённое супругами в браке, находится в их общей собственности.

Для того, чтобы переоформить квартиру в долевую собственность можно заключить брачный договор или соглашение о разделении общего имущества с определением долей. Либо доли определяются в судебном порядке.

Регистрация прав на квартиру в этом случае осуществляется путём подачи в Росреестр следующих документов:

— паспорт супругов;
— заявление о регистрации права на доли квартиры, установленные брачным договором или соглашением от каждого супруга;
— два подлинных экземпляра договора или соглашения;
— свидетельство о браке или справка из ЗАГСа о его заключении;
— свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру;
— доверенность на представителя, удостоверенная нотариусом, в случае подачи документов представителем.

Если доли определены на основании судебного решения, помимо изложенного, в регистрационный орган необходимо представить следующее:

— один экземпляр вступившего в силу решения суда;
— доверенность на представителя, выданная нотариусом (при подаче документов представителем).

Подаются указанные документы в таком же порядке, как и при обычной регистрации.
После регистрации, оригинал право устанавливающего документа об определённых долях передаётся супругам. На указанном документе Росреестр ставит отметку о том, что регистрация проведена.

В случае представления заявления о регистрации нотариусом, документы получает он, после чего передаёт их супругам (если не был определён другой порядок получения). Когда квартира перейдёт в долевую собственность налог на имущество физических лиц начисляется лицу пропорционально его доли жилого помещения.

Заключение

Как видно ничего сложного в регистрации права собственности на квартиру нет. В современном мире это можно осуществить, не выходя из дома, либо доверить работу другому лицу. Главное в этой ситуации оформить своё право, чтобы в дальнейшем не возникло эксцессов в ходе использования квартиры. Так как часто случаются ситуации, когда появляются дальние родственники и начинают оспаривать права на квартиру. Выписка из ЕГРН, содержащая сведения о собственнике является исчерпывающим доказательством его прав и оспорить её очень сложно.

Какие бывают основания приобретения права собственности

Юридически собственность — это совокупность норм и правил, обеспечивающих права владельца на вещь и ограждающих имущество от порчи и посторонних посягательств. Основные формы собственности, в том числе и на недвижимость, — частная (физические и юридические лица), государственная (федеральные власти) и муниципальная (местные власти), возможны смешанные формы, например государственно-частная.

Применительно к частной собственности на недвижимость права собственников определяются Конституцией РФ и Гражданским кодексом (ГК) РФ. Речь идет о так называемой триаде полномочий собственника, включающей:

  1. Право владения (физическое обладание недвижимостью, оно гарантировано статьями 34-36 Конституции). Право подтверждается документами в соответствии с тем, как оно возникло: это могут быть договоры купли-продажи или дарения, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и т. д.
  2. Право пользования наряду с личным применением (проживанием) подразумевает возможность получения дохода, например, собственник может организовать в помещении рабочий кабинет. Важный момент: это не должно мешать соседям и вредить состоянию здания. В данном случае речь не идет о сдаче жилья в аренду — этот момент регулируется другим правом.
  3. Право распоряжения как раз включает возможность передавать имущество другим людям — как временно, так и на праве собственности. Собственник может дарить свою недвижимость, продавать, завещать, передавать в пользование, сдавать аренду и т. д.

Какие существуют способы приобретения права собственности

Как разъясняет адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, право собственности на объекты недвижимости, которое также называют титулом, может возникнуть по первичным или по производным (вторичным) основаниям.

К первоначальным основаниям приобретения относится самостоятельное строительство . Производные основания приобретения права собственности на имущество связаны с его переходом от других лиц. «Таких способов достаточно много. К ним относятся различные сделки (купля-продажа, мена , дарение и др.), наследование, приватизация, обращение взыскания по долгам, решение суда, для юридических лиц — реорганизация», — говорит адвокат.

По словам юриста юридической компании «Генезис» Надежды Полищук, наиболее распространенными основаниями и способами приобретения права собственности являются:

  1. Приобретение по договору купли-продажи (ДКП). По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять объект, уплатив за него определенную сумму. «Что касается формы договора-купли продажи недвижимости, то он должен быть составлен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами, — поясняет Полищук. — Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность». (Подробнее о том, как оформить договор купли-продажи жилья онлайн ).
  2. Участие в долевом строительстве. От покупки по ДКП этот вариант отличается тем, что покупатель не приобретает готовый объект, а передает застройщику средства, которые до завершения строительства хранятся на специальном счете эскроу . Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве заканчивает свое действие после сдачи объекта, затем застройщик получает доступ к деньгам дольщиков, а те становятся собственниками недвижимости. Что делать после того, как получены ключи в новостройке, мы писали здесь .
  3. Наследование объекта недвижимости. В этом случае объект недвижимости передается по наследству от умершего собственника его наследникам. «Само наследование может происходить как по закону, так и по завещанию — в зависимости от воли наследодателя», — напоминает Надежда Полищук. (Читайте также:С какими проблемами можно столкнуться, получая квартиру в наследство ).
  4. Договор дарения объекта недвижимости. В соответствии с данным договором собственник может передать свою недвижимость в качестве подарка другому лицу безвозмездно. В чем разница между завещанием и дарением, подробно описано здесь .
  5. Строительство объекта недвижимости. В этом случае юридически возникает новый объект недвижимости, которого ранее не было. «Построить объект нужно с соблюдением закона, иначе постройка будет самовольной и может быть снесена, — подчеркивает Илья Бахилин. — То есть право собственности на нее не возникнет. Хотя в некоторых редких случаях можно добиться через суд легализации постройки. Кроме того, в очень редких случаях право на такую недвижимость можно приобрести по приобретательной давности владения».

Кроме этого, к распространенным способам получения права собственности относятся:

  • Решение суда. Это возможно по различным основаниям — от узаконивания самовольных построек и регистрации их в рамках «дачной амнистии» до судебных споров по разделу имущества при разводе. Когда сделку могут признать недействительной, описано здесь .
  • Раздел совместно нажитого имущества супругов без суда. В этом случае имущество добровольно делится между разводящейся парой, соответствующее соглашение заверяется у нотариуса. (Подробнее о том, как разделить имущество, купленное в браке ).

Примеры оснований получения права собственности на недвижимость, которые встречаются реже:

  • Полная оплата пая. Здесь речь идет о жилищных кооперативах. После выплаты паевого взноса член такого кооператива получает право собственности на объект недвижимости. Подтвердить и зарегистрировать право собственности он может на основании справки о полной выплате пая.
  • Приватизация. Сейчас около 90% жилья в России уже приватизировано, то есть передано из государственного или муниципального фонда в частную собственность. С 2017 года бесплатная приватизация в России стала бессрочной. (Рассказываем, как приватизировать квартиру и кто может это сделать ).

Как происходит приобретение права собственности: регистрация в ЕГРН

Во всех случаях для возникновения права собственности на недвижимость нужна его государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), напоминает адвокат Илья Бахилин. Именно регистрация в ЕГРН является основанием приобретения права собственности одной стороны и прекращения права собственности другой.

Для регистрации в Росреестре нужно собрать пакет документов: в первую очередь это правоустанавливающие бумаги (ДКП, ДДУ, решение суда, справка о выплате пая, документы на участок, нотариально заверенный документ о разделе имущества и т. д.) и заявление в кадастровое ведомство о госрегистрации права на недвижимость.

Подать документы можно в МФЦ, на сайте Росреестра и через портал «Госуслуги». Для передачи документов онлайн потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКФП) , которую можно получить через приложение «Госключ» или в аккредитованном удостоверяющем центре Роскадастра.

В ряде случаев можно зарегистрировать и права собственности на недвижимость, возникшие до 1998 года, когда был создан ЕГРН. «Обычно при наличии доказательств такие права признаются, даже если они не были зарегистрированы по новым правилам, — говорит Илья Бахилин. — Также бывают и другие редкие случаи, когда право на объект возникает без регистрации. Например, если человек получил право на недвижимость, но умер, не успев зарегистрировать право собственности. В таком случае наследники умершего получат от него объект как от собственника, но, вероятно, только через суд».

Почему нельзя тянуть со вступлением в наследство и что такое выморочное имущество, подробно описано здесь .

Чем грозит отказ или уклонение от регистрации права собственности

«Правовые последствия отказа регистрации права собственности зависят от причины, указанной в отказе. Если это технические нарушения, то можно устранить их и заново подать документы в Росреестр. Иногда же Росреестр отказывает в регистрации, потому что не признает заявителя собственником», — говорит Илья Бахилин.

Надежда Полищук напоминает, что основанием для отказа в регистрации по закону является приостановка процедуры Росреестром. Для этого есть ряд распространенных оснований: неполный комплект необходимых документов; отсутствие подлинников документов; ошибки и неточности при их составлении; недостоверные сведения в бумагах. Также откажут, если лицо, указанное как правообладатель, не может подтвердить свои права на объект. Во всех перечисленных случаях кадастровое ведомство дает срок в три месяца для приведения комплекта документов в порядок.

В том случае, если сам правообладатель уклоняется от регистрации прав на недвижимость в Росреестре, он не сможет владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Кроме того, отсутствие регистрации прав на объект недвижимости может заинтересовать налоговиков, которые усмотрят в этом уклонение от уплаты имущественного налога. В этом случае собственнику может грозить как штраф, так и уголовная ответственность.

В некоторых спорных случаях, добавляет Надежда Полищук, госрегистрацию права собственности могут провести и по решению суда. Например, этого может потребовать продавец вторичной недвижимости, который рассчитывает после сделки на переход права собственности к новому владельцу. При такой ситуации с последнего могут взыскать убытки из-за задержки в регистрации.

Кроме того, без выписки из ЕГРН новый собственник не может рассчитывать на налоговый вычет .

Что такое приобретательная давность как основание получения права собственности

Закон допускает пользование и владение объектом недвижимости без регистрации права собственности, но при соблюдении целого ряда факторов. Существует такое понятие, как приобретательная давность. Это срок, по истечении которого можно получить право собственности при условии добросовестного, открытого и непрерывного владения объектом как собственным имуществом. Для недвижимости этот срок составляет 15 лет , для иного имущества — пять лет. Как разъясняет Надежда Полищук, критерии означают следующее:

  • Добросовестность подразумевает, что гражданин, получая недвижимость во владение, не мог знать об отсутствии основания для получения права собственности. То есть, например, его ввели в заблуждение о последствиях сделки с недвижимостью и убедили, что он станет собственником, хотя по закону это не так. (Рассказали, как остаться добросовестным приобретателем «вторички» ).
  • Открытость выражается в том, что человек не скрывает факт нахождения объекта во владении. «Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества», — уточняет Полищук.
  • Под непрерывностью владения имеется в виду, что оно не прекращалось в течение 15 лет. Причем закон не считает передачу объекта во временное владение другому лицу прерыванием срока владения. Этот срок включается в требуемые 15 лет.
  • Владение объектом как своим собственным означает, что речь не идет о договорах аренды, безвозмездного пользования и т. д., а только о собственности.

Если ситуация соответствует всем приведенным условиям, для получения полноценного права собственности человек может обратиться в суд с соответствующим иском. При подтверждении всех нужных оснований суд может вынести положительное решение — этот документ и будет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.

Дачная амнистия: как в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности

С 2006 года в России действует так называемая дачная амнистия — это свод поправок в законодательстве, которые дают возможность зарегистрировать право собственности на дома и земельные участки по упрощенной схеме. Для таких объектов недвижимости не потребуется получать уведомления о начале и завершении строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и т. д. Это касается объектов со спорным правовым статусом — построенных до мая 1998 года, когда был принят Градостроительный кодекс.

Такую упрощенку ввели, чтобы легализовать «подвешенные» объекты недвижимости: в советское время дачные участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. О частной собственности речь не шла, и постройки на таких участках не регистрировались.

Действие поправок неоднократно продлевалось, на данный момент воспользоваться дачной амнистией можно до 1 марта 2031 года.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *