Длительный срок аренды квартиры это сколько
Перейти к содержимому

Длительный срок аренды квартиры это сколько

  • автор:

Что нужно знать при аренде квартиры на длительный срок

Фото: Rawpixel/Unsplash

Главное отличие долгосрочной аренды от краткосрочной в том, что при долгосрочной (от 12 месяцев) договор необходимо регистрировать в Росреестре. Многие арендодатели из-за этого предпочитают заключать договор на 11 месяцев, а потом его продлевать.

Какую бы форму аренды вы ни обсуждали с хозяином квартиры, в первую очередь вам нужно убедиться в его благонадежности. Для этого попросите его показать документ на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения (если квартиру хозяину подарили), договор купли-продажи (если квартира куплена), свидетельство о наследовании (если жилье осталось в наследство) либо свидетельство о приватизации.

Все документы должны быть оригиналами. Если хозяин квартиры предъявляет только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.

Крайне важно посмотреть, сколько человек владеет собственностью. Идеальный вариант, если это будет один человек. Тогда в договоре указывается две стороны: владелец квартиры и вы; если же в свидетельстве на право собственности прописаны несколько человек, вам нужно будет собрать и их подписи.

О чем может рассказать паспорт собственника

Арендуя квартиру на длительный срок, обязательно попросите у хозяина квартиры паспорт. Он тоже должен быть оригинальным. Вы имеете полное право сверить данные оттуда с данными в документах на квартиру.

Во время заключения договора на длительный срок будет нелишним сделать запрос в Реестр недвижимости и сверить данные собственника с данными из кадастровой выписки. Если они не совпадают, это говорит о том, что «собственник» квартиры — это либо арендатор, либо сотрудник агентства, либо прописанный в квартире человек, либо дольщик. Это должно по меньшей мере насторожить. Ни с кем, кроме собственника, заключать договор долгосрочной аренды нельзя.

Что должно быть в договоре аренды

К составлению договора нужно подойти ответственно, в идеале пригласить юриста. Единого образца этого документа не существует, но можно сказать, что в нем должно быть обязательно.

Во-первых, в договоре должны быть указаны все ваши данные и данные собственника квартиры. Во-вторых, сведения о квартире (адрес, кому принадлежит, площадь помещений и т. д.). В-третьих, в договоре обязательно должны быть прописаны условия оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки). Также в договоре необходима информация об обязанностях сторон и пункт о расторжении договора. В нем часто указывается, что если договор расторгается по вашему желанию раньше срока, то страховой депозит вам не возвращается.

Обычно договор аренды включает и так называемые особые условия, то есть ваши договоренности с собственником, которые вы заключаете в процессе переговоров. Это может быть, например, договоренность о переносе сроков выплаты страхового депозита или запрет на курение в квартире.

Зачем нужны приложения к договору

К основному договору всегда есть приложения. Например, опись имущества. В ней обычно указывается не все имущество, а только самое дорогостоящее. Важно обратить внимание на соответствие описи реальному положению вещей на момент заключения договора. Условно говоря, если в ней написано, что холодильник исправен, а он еле холодит или совсем не работает, не стесняйтесь указать на это и попросить о правках в приложении, иначе ремонтировать холодильник вы будете сами.

Второе приложение — акт передачи собственности. В него входит опись всех дефектов в квартире. Этот документ также важен: если вы въезжаете в квартиру с отколовшимся плинтусом, хозяин не сможет отказать вам из-за него в страховом депозите при выезде.

Что важно учесть при оплате

Порядок оплаты прописывается в договоре, там же можно прописать и предпочтительную форму передачи денежных средств (нал/безнал). При оплате наличными попросите арендодателя подготовить форму расписки о получении средств в двух экземплярах. Одна расписка должна остаться у вас. Это важно, так как копия расписки юридической силы не имеет.

В расписке обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, период оплаты, сумма (в том числе прописью) с указанием валюты. Расписка сохраняет юридическую силу на протяжении трех лет. В случае оплаты банковскими или почтовыми переводами обязательно сохраняйте квитанции — как и все документы, регламентирующие ваши отношения с хозяином квартиры, — в надежном месте.

Мария Спиридонова, управляющий партнер «ЛЕГЕС БЮРО», член Ассоциации юристов России:

— Основным отличием долгосрочного найма жилого помещения является государственная регистрация договора в Росреестре. Но перед этим необходимо проверить право собственности наймодателя на квартиру, заказав актуальную выписку из ЕГРН на квартиру, а также потребовать представить оригинал документа, на основании которого он приобрел это право собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизационные документы, свидетельство о праве на наследство). Если собственников несколько, то они должны быть указаны в договоре аренды со стороны наймодателя или выдать одному из них нотариальную доверенность на подписание такого договора. При этом обязателен оригинал паспорта наймодателя.

Сам договор аренды должен содержать все паспортные данные сторон договора, характеристики квартиры в строгом соответствии с данными ЕГРН, размер арендной платы и порядок ее внесения. При этом арендная плата может быть фиксированной постоянной (ежемесячной) либо переменной (когда кроме постоянной платы приходится оплачивать ежемесячно коммунальные услуги на основании счетов, которые выставляются нанимателю). Целесообразно отразить и условие, что арендная плата может быть повышена наймодателем не чаще такого-то периода в год (квартала, полугода и т. п.) и не более чем на 10 % (для примера). Оплата должна производиться либо по распискам наймодателя либо, что наиболее предпочтительно, в безналичном порядке на карту, указанную в договоре.

В договоре должны быть зафиксированы права и обязанности сторон, особенно в части распределения обязанностей по капитальному и текущему ремонту квартиры, порядок расторжения договора (в том числе односторонний), ответственность сторон за несоблюдение обязательств по договору. Желательно также утвердить порядок и условия посещения собственником квартиры. Для наймодателя целесообразно застраховать квартиру, сдаваемую на длительный срок. К договору прилагается акт приема-передачи квартиры, который максимально подробно должен описывать ее состояние. Если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, они также должны быть подробно описаны с указанием их состояния на момент начала найма. Возврат квартиры также производится по акту возврата помещения, в котором аналогично прописывается состояние квартиры, мебели и техники на момент возврата.

  • Аренда квартиры: какие проблемы возникают при найме жилья
  • Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
  • Как безопасно снять жилье в Москве. Инструкция от Росреестра

Аренда квартиры на длительный срок — это на сколько?

Если необходимо снять квартиру на небольшой период (1 месяц, максимум 2), то как лучше поступить? Везде пишут про долгосрок, но сколько это — вообще неясно.
Посуточная же аренда за месяц выходит в 3 раза дороже, что крайне нерентабельно.

Лучший ответ
На полгода, год как минимум.
Остальные ответы
Долгосрочный договор идёт от полугода и до горизонта !

именно поэтому и дороже, что после квартира снова простаивает. Типичная разница в ценах между розницей и оптом. У моих знакомых квартиранты договор на пол года заключали, фактически прожили месяц-полтора, потом пропали, правда ключи не вернули так что личинку замка менять пришлось. Для этого и плата вперед на месяц берется.

иьастация наиблионеУченик (185) 3 года назад
Предоплату внести — без проблем. Но нужно лишь на 1 месяц. Так вообще возможно договориться?

PPLife Просветленный (30228) иьастация наиблионе, я думаю это только в особо критической ситуации хозяин будет на это соглашаться. когда ОЧЕНЬ хочет сдать, но не может. Например жилье убитое, а денег на ремонт нет.

Если сдаете через агенство недвижимости, они оформляют ровно на 11 месяцев. Чтобы в Россреестре не платить налог.

Снимаем квартиру

Первый шаг к взрослой жизни — переезд от родителей. Нормальное человеческое желание — переехать в собственную квартиру, но пока ограничимся съемным жильем. В этом уроке разберемся, как найти чистую квартиру — чтобы и соседи нормальные, и хозяин душка, и за наем не переплатить. По закону проживание в чужой квартире за деньги называется «наем», но для удобства мы будем называть его привычным словом «аренда».

Иллюстрации: Студия «Делай»

Что вы узнаете

  1. Как не нарваться на мошенников.
  2. Как найти квартиру.
  3. О чем спросить по телефону.
  4. Какие документы должны быть.
  5. Как смотреть квартиру.
  6. Как составить договор.

Взрослая жизнь легче с кэшбэком до 10 000 ₽ в месяц

Откройте молодежную карту Tinkoff Black. Бесплатное обслуживание и кэшбэк на все покупки для тех, кому от 14 до 22 лет

Как не нарваться на мошенников

Когда повзрослевший ребенок хочет съехать в съемное жилье, это счастье для родителей. А еще — для мошенников. На студенте нажиться проще простого: прав не знает, договоров не требует.

У нечестных риелторов не будет шансов отобрать ваши деньги, если знать их уловки.

�� У нас недорого, мы из агентства. Если цена за аренду низкая, расположение отличное, это может быть «магнитом» — так называют объявления, в которых рекламируют несуществующие квартиры, чтобы привлечь больше клиентов.

Если позвонить по такому объявлению, ответят: «Квартиру только что сдали, но есть похожие — приезжайте к нам в агентство, подберем идеальную». На самом деле нет похожих, нет идеальных, да и этой квартиры не было. Скорее всего, вам предложат купить «секретную базу собственников» с номерами телефонов случайных людей, которые знать не знают о квартирах.

�� Вас тут много, а я один. Мошенники могут попросить деньги за просмотр: якобы на жилье очередь и, чтобы успеть снять квартиру, нужно внести предоплату — тогда и посмотрите первыми. Честные риелторы так не делают.

�� За эту цену только голые стены. Недобросовестным риелторам не хватает комиссии за найденного клиента, и они хотят заработать больше: говорят, что аренду мебели тоже нужно оплатить. Якобы за цену в объявлении сдается только само помещение, а мебель и техника — за дополнительную плату. Собственник об этом, как правило, не знает: он уверен, что сдает сразу все — и квартиру, и мебель, и технику.

�� И вообще я собственник. Мошенник представляется собственником и находит «жильцов». Договор заключать отказывается, но деньги за месяц вперед все-таки берет. Обещает приехать в выходные с документами на квартиру — тогда и можно будет заключить договор.

А вечером приходит настоящий хозяин и говорит: « Вообще-то , квартира сдается посуточно, вы кто такие, уходите, я вам ничего не должен». И он прав: искать правду теперь придется в полиции.

Как найти квартиру

Найти квартиру «по знакомству» сложно, поэтому идем в интернет. Некоторые сайты не заморачиваются безопасностью арендатора и не следят за тем, кто размещает объявления и что в них написано.

Другие — проверяют паспорт и документы на собственность. Такие объявления обычно помечены плашкой «Надежный» или «Проверенный».

Обращайте внимание на пометки «Собственник предоставил паспорт» — это значит, что пользователь успешно прошел идентификацию по документам, — и «Проверено Росреестром» — это значит, что объект существует реально и пользователь является собственником

Обращайте внимание на пометки «Собственник предоставил паспорт» — это значит, что пользователь успешно прошел идентификацию по документам, — и «Проверено Росреестром» — это значит, что объект существует реально и пользователь является собственником

На каких сайтах искать квартиру

Мы собрали сервисы, которые проверяют документы собственников и отмечают аккаунты верифицированных арендодателей.

Сайт Особенности
«Циан» Если объявление отмечено словом «Собственник» — значит, он предоставил сервису документы на собственность
Не нужно платить, чтобы увидеть контакты собственника
«Яндекс-недвижимость» и «Яндекс-аренда» Можно посмотреть, за сколько сдавали квартиры в этом доме, в разделе «Оценка квартиры по адресу». А с помощью фильтра «Квартиры от Аренды» в результатах поиска «Яндекс-аренды» — найти жилье без комиссии и залога
«Авито» Можно перейти в профиль продавца и посмотреть, что еще он сдает. Это популярный сайт, поэтому тут часто встречаются мошенники
«Локалс» Нужно купить тариф «Буду искать сам» за 2900 ₽, чтобы получить доступ к проверенным объявлениям
Сайт Особенности
«Циан» Если объявление отмечено словом «Собственник» — значит, он предоставил сервису документы на собственность; не нужно платить, чтобы увидеть контакты собственника
«Яндекс-недвижимость» и «Яндекс-аренда» Можно посмотреть, за сколько сдавали квартиры в этом доме, в разделе «Оценка квартиры по адресу». А с помощью фильтра «Квартиры от Аренды» в результатах поиска «Яндекс-аренды» — найти жилье без комиссии и залога
«Авито» Можно перейти в профиль продавца и посмотреть, что еще он сдает. Это популярный сайт, поэтому тут часто встречаются мошенники
«Локалс» Нужно купить тариф «Буду искать сам» за 2900 ₽, чтобы получить доступ к проверенным объявлениям

Если не хотите иметь дел с риелтором, отправляйтесь в соцсети. Там с большей вероятностью можно встретить объявление от собственника. А еще посмотреть профиль арендодателя и хотя бы приблизительно понять, комфортно ли вам будет с ним общаться.

Найти квартиру в соцсетях
Город Группа Особенности
Москва Flats for Friends Нет поиска по тегам, зато можно разместить свое объявление и собирать отклики собственников
Аренда в Москве сдам, сниму квартиру, комнату Мск Администраторы банят риелторов и всех, кто просит комиссию. Чтобы увидеть посты и комментарии, нужно вступить в группу
Аренда квартир в Москве Часто встречаются объявления о подселении: когда арендатор ищет соседа в свою или соседнюю комнату
Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / МСК Есть поиск по тегам. Также существует канал в «Телеграме». Риелторов банят, поэтому нет объявлений с комиссией
Санкт-Петербург Снять квартиру комнату без посредников Стопагент Смотрите комментарии к постам: слишком жадным собственникам опытные арендаторы моментально укажут на недостатки квартиры
Аренда квартир без агентов / Питер / СПб / снять За 5 тысяч админы помогут найти квартиру, а за 4 тысячи — комнату: каждый день будут присылать в личку варианты без комиссий и посредников. Можно искать и бесплатно — на стене сообщества
ВПоиске. Санкт-Петербург — аренда квартир / Питер Робот ищет объявления по всей социальной сети «Вконтакте» и переносит в группу со страниц пользователей
Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / СПб Собственники платят комиссию, чтобы разместить объявление. Админы могут потребовать документы на квартиру, если засомневаются, не агент ли пытается сдать
Екатеринбург Драже — Снять квартиру / комнату в Екатеринбурге Если участник группы пожалуется, что на самом деле квартиру сдает агент, то админы заблокируют объявление
Новосибирск Аренда квартир без посредников в Новосибирске Публикуют объявления только с контактными данными и от профилей с открытыми страницами
Найти квартиру в соцсетях
Москва
Flats for Friends Нет поиска по тегам, зато можно разместить свое объявление и собирать отклики собственников
Аренда в Москве сдам, сниму квартиру, комнату Мск Администраторы банят риелторов и всех, кто просит комиссию. Чтобы увидеть посты и комментарии, нужно вступить в группу
Аренда квартир в Москве Часто встречаются объявления о подселении: когда арендатор ищет соседа в свою или соседнюю комнату
Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / МСК Есть поиск по тегам. Также существует канал в «Телеграме». Риелторов банят, поэтому нет объявлений с комиссией
Санкт-Петербург
Снять квартиру комнату без посредников Стопагент Смотрите комментарии к постам: слишком жадным собственникам опытные арендаторы моментально укажут на недостатки квартиры
Аренда квартир без агентов / Питер / СПб / снять За 5 тысяч админы помогут найти квартиру, а за 4 тысячи — комнату: каждый день будут присылать в личку варианты без комиссий и посредников. Можно искать и бесплатно — на стене сообщества
ВПоиске. Санкт-Петербург — аренда квартир / Питер Робот ищет объявления по всей социальной сети «Вконтакте» и переносит в группу со страниц пользователей
Уютное гнездышко / поиск жилья и соседей / СПб Собственники платят комиссию, чтобы разместить объявление. Админы могут потребовать документы на квартиру, если засомневаются, не агент ли пытается сдать
Екатеринбург
Драже — Снять квартиру / комнату в Екатеринбурге Если участник группы пожалуется, что на самом деле квартиру сдает агент, то админы заблокируют объявление
Новосибирск
Аренда квартир без посредников в Новосибирске Публикуют объявления только с контактными данными и от профилей с открытыми страницами

Некоторые объявления разместили мошенники, другие — нечестные риелторы, чтобы кинуть вас на деньги. Наша задача — найти правдивое объявление и не нарваться на аферистов. Вот что нужно проверить.

Цена. Однушки в соседних домах стоят 45 тысяч в месяц, а вы нашли вариант за 25 тысяч? Скорее всего, это не подарок судьбы, а развод. Возможно, этой квартиры даже не существует, а объявление разместили риелторы, чтобы собрать побольше звонков.

Телефон. Поищите в интернете телефон хозяина объявления. Если в объявлении написано «собственник», а Гугл говорит, что по такому номеру еще десятки объявлений о сдаче недвижимости, — возможно, это риелтор.

Адрес. Найдите все квартиры и комнаты, которые сдают и продают по этому адресу: проштудируйте «Циан», «Авито» и «Яндекс-недвижимость». В объявлениях о продаже обычно указывают планировку. Так вы поймете тип дома — хрущевка, сталинка, новостройка — и стандартный метраж у однушки.

Если окажется, что дом — хрущевка с 32-метровыми квартирами, а вам по этому же адресу предлагают снять 40-метровую однушку в новостройке — бегите, это развод.

Возможно, вы найдете эту же квартиру, но в разделе «Продажа». Это значит, что в арендованное жилье будут приходить покупатели — и кто-нибудь да купит квартиру. А бывший собственник скажет: «Давайте выселяйтесь, это теперь чужое жилье».

По адресу можно узнать даты, в которые в доме проходит капитальный ремонт. Капремонт — это шум, пыль и отключение электричества. Если вы не готовы страдать, проверьте, когда планируется ремонт дома. Узнать даты в российских городах можно на сайте ГИС ЖКХ.

Мы не знаем, какие дома вам больше нравятся — хрущевки, сталинки или новостройки: в каждой постройке есть свои прелести и недостатки. Почитайте про опыт человека, который сменил пять квартир в разных типах домов, возможно, он поможет вам определиться.

А теперь страшная история. Одна девочка так тщательно проверяла объявления, что осталась без жилья: пока телефон пробьет, пока адрес проверит — квартиру уже и сдадут другому человеку. А все потому, что хорошие варианты разбирают мгновенно и медлить нельзя. Поэтому сначала позвоните и договоритесь о встрече, а проверить объявление можно и до нее. Если найдете что-то подозрительное — просто отмените встречу и на всякий случай пожалуйтесь модератору.

О чем спросить по телефону

Вот вы увидели нормальную квартиру и позвонили. Молчать, конечно же , не будем. Спрашиваем по порядку.

Сначала нужно понять, с кем вы разговариваете — с собственником, его родственником или риелтором.

По большому счету не важно, кто именно сдает квартиру: обмануть могут все. Если общаетесь с риелтором, уточните, нужно ли ехать в офис, сколько стоят его услуги и кто их оплатит — вы или тот, кто сдает. У родственника хозяина спросите, есть ли у него доверенность на квартиру и готов ли он ее показать.

А вот собственник знает о своей квартире все: скрипят ли диваны, нужен ли ремонт, насколько дружные соседи.

Расскажите о себе: с кем будете арендовать и как долго. Возможно, арендодатель не разрешает заводить домашних животных — лучше узнать об этом заранее.

Цена в объявлении может быть не конечной. Сверху добавьте комиссию риелтора, залог хозяину и платежи за коммунальные услуги, если в объявлении есть «плюс КУ». Это значит, что за свет, воду, а иногда и отопление платить придется вам.

Если собственник говорит, что коммунальные платежи включены в аренду, значит, он сам рассчитается с управляющей компанией, а вас попросит раз в месяц присылать показания счетчиков. Но, как правило, собственник платит за коммуналку сам, если сдает дорогую квартиру и стоимость коммунальных услуг незначительна по сравнению с арендной платой. Для неэлитного жилья это редкость: один арендатор может тратить в месяц 3 куба воды, а другой 30, и хозяину вряд ли захочется оплачивать такой счет за воду.

А бывает так, что арендатор должен платить не только за коммунальные услуги, но также компенсировать траты на интернет и телевидение. Или платить вообще по всей квитанции за квартиру, включая капремонт. Поэтому договор подписывайте только после того, как внимательно прочитаете все условия.

Бывает, комиссию риелтору платит хозяин квартиры, но чаще — арендатор. Комиссия может быть и 5 тысяч, и в размере месячной арендной платы. Это нормально: риелторы так зарабатывают. В идеале риелтор должен с вами составить отдельный договор, в котором пропишет свои услуги — поиск жилья, и по нему возьмет комиссию. Но чаще всего агенты работают без договора: будьте готовы отдать деньги без всяких бумаг.

Еще есть депозит, залог или обеспечительный платеж — это деньги, которые просит хозяин и хранит их на случай, если квартиранты что-то сломают и придется платить за ремонт. Если квартиранты ничего не испортят, то собственник деньги вернет. Иногда депозит — это оплата первого и последнего месяца проживания. В таком случае собственник ничего возвращать не будет, а просто даст спокойно пожить последний месяц без арендной платы.

Если хозяин просит двойной или тройной залог, но ничего дорогостоящего в квартире нет, значит, от него часто съезжают жильцы. И вернуть такую кучу денег сложно: обязательно найдется повод обвинить вас в пятне на обоях и поломанной ручке кухонного шкафа.

Нормально, когда вы с риелтором или собственником спокойно договариваетесь об удобном для вас обоих времени. Собственник хочет сдать быстро, поэтому будьте готовы подвинуть другие планы и приехать на встречу.

Ненормально, когда просят деньги до просмотра: будто бы квартира так популярна, что нужно ее «зарезервировать». Переведете деньги — вас на просмотр не пригласят, и трубку брать перестанут.

Ненормально, когда вас сначала приглашают в офис, чтобы подписать договор, а только потом — в квартиру. Ничего не подписывайте, пока не окажетесь в квартире и не проверите документы.

Речь, конечно, только о временной регистрации по месту пребывания. По закону ее нужно оформлять при совпадении двух условий:

  1. Если постоянная регистрация по месту жительства, то есть прописка, в другом регионе. Прописка — это адрес в паспорте.
  2. Если живете в другом регионе больше 90 дней.

Если снимаете квартиру в том же регионе, где прописаны по паспорту, временная регистрация не нужна. Если сняли квартиру в другом регионе, но каждые три месяца ездите в родной город — тоже. Просто сохраняете билеты, и все по закону.

Но если вы уехали из своего города в другой регион и живете там постоянно, желательно оформить временную регистрацию. Это и ваша обязанность как нанимателя, и того, кто сдает вам квартиру. Срок, на который можно оформить временную регистрацию, законом не ограничен, хотя есть ошибочное мнение, что максимально возможный срок — пять лет. Например, если в заявлении указан срок в десять лет, вам не могут отказать в приеме заявления по этой причине — это незаконно. Можно оформить ее и на полгода или на тот срок, что указан в договоре найма. Потом она автоматически аннулируется. За нарушение правил регистрации можно получить штраф от 2000 до 7000 ₽. Подробнее о временной регистрации мы уже рассказывали — сохраните материал в закладки, чтобы позже почитать подробнее.

Чаще всего наймодатели, которые сдают квартиры, не хотят регистрировать жильцов даже временно. Тут уж как договоритесь. Временная регистрация не дает вам права распоряжаться квартирой, но некоторые риски для собственника все же есть.

Если оформите временную регистрацию, постоянная сохраняется. У вас будет и штамп в паспорте о прописке, и свидетельство — это отдельный бланк.

Мультсериал Тинькофф Журнала «Санек и Борян»

В Тинькофф Журнале вышел мультсериал в стиле аниме о том, как жить взрослую жизнь. В нем непутевый Санек впервые сталкивается с настоящими проблемами и учится их решать: снимает квартиру, берет кредиты, устраивается на работу. В этом ему помогает тапир из параллельной вселенной по имени Борян. В первом сезоне — 12 серий. Смотрите на «Ютубе» и в «ВК-видео» без всяких проблем.

Какие документы должны быть

Чтобы не пожалеть потом, сначала надо изучить документы на квартиру, а уже после обсуждать, что писать в договоре. Это действительно важно: если квартиру «сдаст» не собственник, то в любой момент явится настоящий хозяин и выставит жильцов на улицу. И будет прав.

Вот что должно быть у человека, который сдает квартиру

Паспорт. Не водительское удостоверение, не СНИЛС, не копия паспорта — вам должны показать оригиналы паспорта все собственники.

«Забыл паспорт, вечером привезу» — это отговорка человека, который снял квартиру на сутки и теперь «сдает» ее еще десятерым. Он покажет квартиру, возьмет предоплату и пропадет.

Выписка должна быть свежей: в законах нет срока, сколько дней она действует, но хорошо, если выписка датирована за один-два дня до сделки, тогда вы точно будете уверены, что квартиру сдает собственник. Тем более что получить выписку сейчас просто — это можно сделать онлайн.

Если выписке 10 дней или даже месяц, это тоже нормально. Но если она годичной давности, попросите показать документ поновее. Если все законно, нет никаких причин отказывать. А если вам все же отказывают, то это повод насторожиться. Иногда наймодатель может сослаться на квитанции — смотрите, мол, в платежках за свет та же фамилия. Такой аргумент не подойдет: данные прежних собственников могут быть годами указаны в квитанциях после продажи квартиры.

Выписку заказывает сам собственник, потому что с 1 марта 2023 года в документах на чужую недвижимость нельзя посмотреть данные владельца, если только он сам это не разрешил. На госуслугах собственнику выдадут выписку бесплатно за несколько минут.

Доверенность. Бывает, договор аренды заключает родственник: сын, брат или сват. В этом случае нужен документ, который составляет нотариус, — доверенность. В ней должен быть пункт о том, что собственник дает право этому человеку сдавать квартиру в наем. Проверить, действительна ли доверенность, можно в сервисе нотариальной палаты, это бесплатно.

Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.

Та же история с риелтором. Если он подписывает договор аренды за собственника, то пусть покажет доверенность. Причем в доверенности должно быть согласие всех собственников, перечисленных в выписке ЕГРН.

Нотариальная доверенность не нужна, если семья купила квартиру в браке, а вы заключаете договор меньше чем на год с одним из супругов.

Так выглядит электронная выписка из ЕГРН правообладателя об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Так выглядит электронная выписка из ЕГРН правообладателя об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Так выглядит электронная выписка из ЕГРН правообладателя об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Так выглядит электронная выписка из ЕГРН правообладателя об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Как смотреть квартиру

Это мы с вами в жизни лучше, чем получаемся на фото. У арендных квартир обычно наоборот: на фотографиях просторная светлая квартира, а в реальности — клоповник с кучей хлама.

Вот чек-лист, который поможет не сбежать на второй день.

Закрытая комната. Опасайтесь квартир с закрытой комнатой. Хозяева обожают устраивать склады там, где не живут. Комната с хламом даст им повод чаще приходить в гости. А если никто приходить не будет, это тоже плохо: вдруг там прорвет батарею или расползется плесень.

Обычно про закрытую комнату сразу говорят в объявлении и даже выдают ее за преимущество

Обычно про закрытую комнату сразу говорят в объявлении и даже выдают ее за преимущество

Сантехника. Если кран «немного течет», а унитаз «негромко журчит», будьте уверены, что собственники старались починить, но у них не получилось. Вероятно, скоро все прорвет. Вам придется платить за ремонт из своего кармана или ждать, когда собственник купит новый кран, — в зависимости от того, на кого повесили текущий ремонт в договоре. По умолчанию ремонт оплачивает тот, кто снимает, поэтому открывайте краны, трогайте трубы, смывайте воду в унитазе — не стесняйтесь все проверять, чтобы не потерять деньги.

Этаж. Считается, что жить на первом и последнем этаже рискованно: внизу холодно от подвала и куча насекомых, наверху течет крыша, а когда не течет, то нагревается так, что в квартире нечем дышать. Не обязательно все эти напасти будут в каждом доме — просто обратите внимание на температуру пола и разводы на потолке, если будете смотреть квартиру на крайних этажах.

Насекомые. Никто не признается, что сдает квартиру с клопами и тараканами. Поэтому наша задача — найти признаки борьбы с насекомыми: запасы «Дихлофоса» и саше от моли в шкафах, следы мелков в ящике дивана.

Так могут выглядеть ловушки против насекомых

Так могут выглядеть ловушки против насекомых

Мебель и техника. Проверьте исправность вообще всего: как раскладывается диван, на всех ли режимах работает микроволновка. Да, это долго и муторно, но зато защитит ваши деньги, если хозяин скажет, что вы якобы сломали новую технику.

Странное поведение арендодателя. Если кажется, что с человеком что-то не так, скорее всего, вам не кажется. Лучше не связываться. Если человек окажется не в себе, он может приходить каждое воскресенье и проверять, как вы вымыли пол.

Спросите о семье: нет ли у владельца взрослых детей, которым может приглянуться эта квартира, и не планируется ли пополнение. Чем безразличнее владельцу это пространство, тем лучше. Идеальная квартира выглядит так: у хозяина были лишние деньги, он вложил их в недвижимость и решил зарабатывать на аренде в ближайшие много-много лет.

Коммунальная ли это квартира. Если вы снимаете комнату в коммунальной квартире, посмотрите, что написано в правоустанавливающем документе. Если в собственности комната с определенной площадью, то все хорошо. А если написано «долевая собственность», то могут возникнуть проблемы с соседями: чтобы сдать такую комнату, нужно письменное согласие собственников остальных комнат.

Что еще спросить. Если вам все нравится и вы готовы заключить договор, спросите о важных мелочах:

  • попросите телефон управляющей компании. Будете знать, куда обратиться, если прорвет трубу;
  • уточните, нужно ли предупреждать, если уезжаете надолго. Лучше обсудить этот вопрос, чтобы квартира не осталась без присмотра при аварии;
  • задайте вопросы о районе. Где находится ближайшая поликлиника, где гулять с собакой или парковать машину, как обстоят дела с общественным транспортом. Детали никогда не помешают.

Как составить договор

Стандартный договор из интернета не подойдет, если вы не хотите потерять деньги и оказаться на улице. Подготовьте и распечатайте договор в двух экземплярах: для себя и собственника. Шаблон есть в конце раздела. Если собственник сдает квартиру по доверенности, то договор должно подписать доверенное лицо. Вот пять важных пунктов договора.

Кто арендует. Пропишите ваши ФИО и паспортные данные — арендодатель должен сделать то же самое. В договоре можно уточнить, сколько людей могут находиться в квартире. Но если нет прямого запрета на гостей, значит, можно приводить знакомых — это ваше право. При условии, что не нарушаются чужие права, — например, соседи не могут спать из-за шумных вечеринок по ночам.

Что арендуете. Проверьте адрес, указанный в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы снимаете. Если снимаете квартиру целиком, в договоре должно быть написано «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

Депозит. Этот платеж может называться по-разному : депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос или залог. Часто собственники говорят, что не отдадут депозит, если вы уедете раньше срока, прописанного в договоре. Это невыгодно — мало ли что может случиться:

Оставляйте депозит только за порчу имущества: если ничего не сломаете, то деньги получите обратно.

Оплата. Пропишите в договоре, кто платит за коммуналку, интернет и телевидение. По умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

Стоимость поломок вычитается из депозита. Обычно о сумме договариваются на словах, но если по вине арендатора сломается что-то дорогостоящее, например телевизор, то можно обратиться к оценщику, чтобы он определил износ и реальную стоимость техники. Если вы видите, что в квартире отваливается штукатурка, договоритесь, что весь ремонт в квартире оплачивает хозяин или вы сделаете его в счет арендной платы.

Предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.

Некоторые собственники не хотят переводов на карту, а хотят наличные. В этом нет ничего криминального, если после каждой передачи денег хозяин будет ставить подпись: деньги получил такого-то числа — вот столько тысяч рублей. Например, можно составить расписку. Так вы обезопасите себя от внезапного «вы не докажете, что платили, поэтому выселяйтесь». Если собственник самозанятый, то он может присылать вам электронный чек — это тоже нормально.

Дату оплаты тоже укажите в договоре. Если не получается платить вовремя, еще раз прочитайте договор: возможно, за просрочку грозит штраф. Обычно хозяева просто приходят и выселяют, поэтому платите вовремя — теперь это ваше обязательство.

Ответственность. По закону вы отвечаете за состояние квартиры, пока живете в ней. Поэтому обязательно укажите в акте приема-передачи, какие вещи оставляет наймодатель и в каком они состоянии.

Визиты. В договоре можно указать, как часто наймодатель может приходить в квартиру с проверками. Например, не чаще одного раза в месяц и только в присутствии нанимателей, то есть вас. Без вас — только если случилась авария или вы не выходите на связь. Такой пункт защитит от внезапных визитов по вечерам и посещений в ваше отсутствие. А еще — от расторжения договора, если вы откажетесь пустить собственника для очередного осмотра третий раз за неделю.

Бывает даже, что владелец квартиры или член его семьи решает переночевать, — это же его квартира. Но все это должно быть описано в договоре. Например, если есть комната, которой продолжает пользоваться собственник, а вы заранее в курсе и согласны — тогда все в порядке.

Если собственник хочет периодически проверять квартиру, это нормально. Но и вы имеете право на комфорт и не обязаны принимать гостей без предупреждения, пусть даже и в лице хозяина помещения. Главное, укажите все это отдельным пунктом: устные договоренности можно забыть и легко нарушить.

Акт приема-передачи. Это важная бумага, которую нужно заполнить, когда въезжаете в квартиру. Отдавайте деньги за первый месяц аренды после того, как прочитаете и подпишете этот акт. Помните, что до акта нужно проверить документы на квартиру.

В документе нужно указать всю мебель и технику, которая остается в квартире. Если течет кран или отваливаются обои, отметьте это тоже. Если собственник скажет, что оставлял дорогую акустику, и вы не глядя подписали акт, а теперь она исчезла, придется или платить, или доказывать, что ничего не было.

Срок. Если вы не прописали срок аренды в договоре, то он считается заключенным на пять лет. А предупредить о том, что вы уезжаете, нужно за три месяца — так по закону. В реальности все, конечно, иначе.

Поэтому, если вы планируете снять квартиру на год и не платить за три месяца вынужденной аренды, то укажите удобные сроки. Например, арендуете на год, а предупредить о съезде нужно за месяц.

Наверняка вы слышали о сроке найма в 11 месяцев — якобы если заключить договор на год и не зарегистрировать его в Росреестре, то собственник получит штраф за неуплату налогов. На самом деле это не касается квартиры, которую одно физическое лицо сдает другому: договор на срок до года не регистрируется. Обязательно регистрировать договор аренды, если снимает юридическое лицо.

Для договоров, заключенных на срок не менее года, нужно зарегистрировать ограничение права собственности на срок, который прописан в договоре. Это защищает арендатора: если собственник решит продать квартиру, то покупатель увидит, что на жилье ограничения — в нем кто-то живет на законном основании. Регистрировать ограничение права собственности нужно в Росреестре в течение месяца после заключения договора. Заявление может подать одна из сторон договора или обе — в Росреестр или МФЦ. Госпошлина — 2000 ₽.

Таким же образом запись об обременении потом снимается. За прекращение записи об ограничениях госпошлину платить не нужно.

Собственник вправе обратиться в суд и расторгнуть договор аренды раньше времени в двух случаях:

  1. Арендатор не заплатил за квартиру более двух раз, если договор заключен меньше чем на год. Или платежей не было в течение полугода, если у договора срок больше.
  2. Наниматель испортил или разрушил жилое помещение.

Собственник не выселяет сразу, а сначала обращается в суд: нанимателю дадут срок, в течение которого он должен погасить долг или починить все, что сломал. Если не успеет, тогда дело дойдет до выселения.

Мы говорили, что стандартный договор из интернета не подойдет, но предлагаем вам скачать шаблон хорошего договора и акта приема-передачи — в нем есть все важные пункты. А чтобы ничего не забыть при первом разговоре с собственником, осмотре квартиры и проверке документов, скачайте чек-лист.

Главное

  1. В интернете полно мошенников, которые сдают несуществующие квартиры. Внимательно проверяйте объявление, прежде чем ехать на просмотр.
  2. У собственника должны быть паспорт и свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН. Если квартиру сдает другой человек — еще и доверенность.
  3. В квартире проверьте сантехнику, мебель и бытовую технику.
  4. Вместе с договором обязательно подпишите акт приема-передачи квартиры и только после этого отдавайте залог.

В следующих уроках мы разберемся, как платить коммуналку и устроиться на работу, чтобы были деньги на аренду. А пока пройдите тест, чтобы убедиться, что снять квартиру вы уже готовы.

Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника Т⁠—⁠Ж про деньги и жизнь в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь: @t_uchebnik

Аренда квартиры: длительный и короткий срок

Снять квартиру можно на 1 день. А можно – на целый год или даже несколько лет. В каких случаях стоит выбирать длительный срок аренды, а когда лучше этого избежать, разбираемся в сегодняшнем ролике.

Краткосрочная аренда

Срок аренды определяется по взаимному соглашению между двумя сторонами – арендодателем и квартиросъемщиком. Иногда квартиры сдаются только на короткий срок – буквально несколько дней или даже часов. Но с точки зрения закона краткосрочной арендой является съем жилья на срок менее 12 месяцев – это прописано в статье 683 Гражданского Кодекса РФ.

Справка от канала «Недвижимость+»:

Одним из главных плюсов аренды на несколько дней или недель является минимальный пакет документов, которые имеет смысл требовать от арендодателя. Кроме того, при сдаче квартиры на сосем уж короткий срок хозяева, как правило, не настаивают на внесении залога.

Но если объект снимается на срок хотя бы от 1 месяца, то для обеих сторон становятся актуальными те же правила, которые применимы для долгосрочной аренды. За одним лишь исключением – договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, не нужно регистрировать в Росреестре. Но об этом – чуть позже;).

Справка от канала «Недвижимость+»:

Главное, что нужно помнить – при аренде на срок менее 1 года арендодатель имеет больше прав и рычагов воздействия на квартиросъемщика. При заключении договора на срок от 1 года правовой статус арендатора становится более стабильным и независимым.

Долгосрочная аренда

Но вместе с тем аренда квартиры на длительный срок – куда более ответственное и рискованное предприятие как для владельца недвижимости, так и для будущего жильца.

К сожалению, рынок аренды квартир изобилует мошенниками всех видов и мастей. Поэтому первое, с чего стоит начать предусмотрительному квартиросъемщику – это проверка арендодателя.

Справка от канала «Недвижимость+»:

Владелец жилья обязан предоставить бумаги, подтверждающие его личность и право собственности на квартиру. А съемщику имеет смысл проверить имущественные притязания арендодателя, запросив выписку из ЕГРН. Она, кстати, может быть представлена не только в бумажном, но и в электронном виде.

Внимание!

ФИО арендодателя в паспорте должно совпадать с ФИО владельца квартиры по выписке из ЕГРН. В противном случае, есть риск снять жилье не у реального владельца, а у его родственника или агента. Такой договор может быть признан недействительным.

Если квартира находится в долевой собственности, необходимо получить письменное согласие всех владельцев на заключение договора аренды. Но самый лучший вариант, все-таки, это когда у квартиры один владелец и в ней никто не прописан.

Справка от канала «Недвижимость+»:

Помните: расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке можно, но изменить его условия – нет.

Договор аренды квартиры

При долгосрочной аренде заключать договор совершенно необходимо! В документе, который может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет, должны быть оговорены все условия пребывания в квартире. Типовой договор можно скачать в интернете, но если у одной из сторон есть специфические обстоятельства или требования, связанные с арендой, лучше обратиться к профессиональному юристу.

Справка от канала «Недвижимость+»:

При сдаче квартиры на срок более 1 года, договора аренды в обязательном порядке подлежат государственной регистрации в Росреестре.

В дополнение к договору аренды не лишним будет подписать акт приема-передачи имущества, в котором нужно указать все, что находится в квартире – мебель, бытовую технику, текстиль, посуду, которыми станет пользоваться квартиросъемщик. Это поможет предупредить возможные споры в случае порчи или пропажи ценных вещей из квартиры.

Залог при аренде квартиры

Как мы уже сказали, риски при долгосрочной аренде квартиры выше, чем при сдаче жилья на несколько дней. Квартиросъемщик может «исчезнуть», не внеся деньги за последний месяц проживания и/или оставить неуплаченными коммунальные платежи. Поэтому помимо основной платы арендодатель может потребовать у жильца страховой взнос (залог). Она позволяет владельцу квартиры покрыть вероятный ущерб.

Размер залога может быть равен арендной ставке за 3-4 месяца. Однако более распространенным случаем является уплата в качестве залога стоимости жилья за 1 (последний) месяц проживания. В случае соблюдения квартиросъемщиком своих обязательств по договору, арендодатель возвращает ему эту сумму после освобождения жилплощади.

Справка от канала «Недвижимость+»:

Несмотря на наличие залога, долгосрочная аренда всегда выгоднее краткосрочной – размер среднемесячной арендной ставки за один и тот же объект может отличаться в 1,5-2 раза. Так, заключая договор на срок более 6 месяцев, квартиросъемщик может рассчитывать на скидку в размере 10-15%.

Хотите знать еще больше о жилой и коммерческой недвижимости, документах, законах и своих правах? Подписывайтесь на наш канал! Мы знаем все самое полезное и охотно делимся этим с вами!

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *