Где в москве лучше купить квартиру в новостройке
Перейти к содержимому

Где в москве лучше купить квартиру в новостройке

  • автор:

Районы Москвы

Составление рейтинга районов Москвы, где лучше купить недвижимость, — занятие не очень благодарное, поскольку у покупателей жилья могут быть весьма разные цели. Кому-то важнее всего сэкономить, кто-то хочет выгодно вложить деньги, кому-то важно, чтобы купленное жилье стабильно дорожало и при этом оставалось востребованным. Кто-то не мыслит жизни без парка рядом… И при этом у покупателей столичной недвижимости еще и очень различный бюджет, а в зависимости от его величины плюсы и минусы выглядят по-разному. Мы попытались учесть наиболее стандартные запросы: чтобы дом был в более-менее приятном для жизни и в то же время инвестиционно привлекательном районе, при этом бюджет покупки был средним — не более 20 миллионов рублей.

Где лучше купить недвижимость в Москве в 2024 году

С учетом оговорок выше и исходя из мнений опрошенных «КП» экспертов, десятка районов, где лучше купить недвижимость в Москве, выглядит так:

  • Покровское-Стрешнево, СЗАО
  • Раменки, ЗАО
  • Хорошево-Мневники, СЗАО
  • Пресненский, ЦАО
  • Тропарево-Никулино, ЗАО
  • Донской, ЮАО
  • Даниловский, ЮАО
  • Щукино, СЗАО
  • Крылатское, ЗАО
  • Филевский парк, ЗАО

1. Покровское-Стрешнево, СЗАО

Плюсы

  • Район быстро развивается, цены в нем будут уверенно расти.
  • По одной из границ района проходит Москва-река, пространство вдоль берега скоро будет благоустроено.
  • В районе 8 муниципальных детских садов, 7 школ, включая популярную англо-американскую, 10 детских поликлиник, яхт-клубы и водная инфраструктура, стадион «Открытие Арена», большое количество спортивно-оздоровительных центров, хорошая парковая зона.
  • С 2014 г. работает новая станция метро «Спартак», есть станция МЦК.

Минусы

  • Близость к МКАД, высокая загруженность Волоколамского шоссе.

— Район привлекателен прежде всего для тех, кто планирует инвестировать в новостройки, — считает Юрий Осипов, аналитик Investpoint. — Там большое разнообразие предложений на первичном рынке в ЖК («Город на Реке Тушино-2018», «Жилой район ALIA», «Holland Park»). Сочетание развивающейся инфраструктуры района с хорошей экологией, уверенный рост стоимости объектов нового строительства делает его перспективным в целях инвестиций именно в этот сегмент рынка.

2. Раменки, ЗАО

Плюсы

  • Нет промышленных предприятий, один из самых зеленых районов столицы.
  • Здесь находятся престижные школы и ВУЗы — МГУ, Всероссийской академии внешней торговли.
  • Хорошая транспортная доступность, много рекреационных зон.
  • Можно найти недвижимость на любой вкус — есть проекты и комфорт-класса, и уровня бизнес и премиум.

Минусы

  • Густонаселенный район, много старой застройки — панельных советских домов.
  • Довольно высокая средняя цена кв.м. — 247 000 руб. было по состоянию на 2020 г.

— В ближайшее время ожидаются новые проекты с хорошей инвестиционной составляющей и интересными планировочными решениями. В целом район богат предложениями, архитектурные решения новых проектов интересны, можно выбирать варианты как с отделкой, так и без нее, — считает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова .

3. Хорошево-Мневники, СЗАО

Плюсы

  • Отличная инфраструктура.
  • Удобный выезд как в центр, так и на Новорижское шоссе — одну из самых популярных загородных трасс.
  • Значительная часть территории – рекреационные зоны, в числе которых знаменитый Серебряный бор с его пляжами. Это одно из немногих мест в Москве, где разрешено купаться.
  • Достаточно предложений как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Минусы

  • Не отовсюду легко добраться до метро, но в перспективе должны появиться несколько новых станций.
  • Один из самых дорогих районов за пределами центра, что объясняется присутствием Москвы-реки и Серебряного бора.

Как отмечают эксперты, в районе много предложений в строящихся ЖК («Wellton Towers», «Городской квартал BIG TIME», «Серебряный парк», «Хорошевский»). На вторичном рынке также достаточно предложений в относительно новых домах с удобными планировками и достаточной общей площадью. Большая часть новостроек относится к бизнес-классу, но есть и комфорт.

Средняя цена комфорт-класса — от 188 тыс. руб./кв. м., бизнес-класса — от 235 тыс. руб.

4. Пресненский, ЦАО

Плюсы

  • Отличная инфраструктура, доступность как для личного, так и для общественного транспорта.
  • Район считается безопасным, поскольку на его территории большое количество госучреждений и камер наблюдения.
  • Единственный район ЦАО, где стоимость «квадратов» в строящихся ЖК растет выше, чем в среднем по Москве — 8–10%.

Минусы

  • Не особо хорошая экологическая обстановка в районе в целом, хотя имеется достаточно зеленых насаждений и есть набережные Москвы-реки.

— На вторичном рынке имеются квартиры в домах, попадающих под программу реновации, что можно рассматривать как неплохую перспективу для улучшения жилищных условий или долговременную инвестицию, — отмечает Юрий Осипов.

5. Тропарево-Никулино, ЗАО

Плюсы

  • Отличная инфраструктура, доступность как для личного, так и для общественного транспорта.
  • Экологическая обстановка выше среднего по городу благодаря большому количеству лесопарковых зон. С точки зрения безопасности проживания район также не вызывает нареканий.
  • Много мест с красивыми видами.

Минусы

  • Неоднородный социальный состав и застройка.
  • Востряковское кладбище, рядом с которым не многие хотели бы жить.
  • Ряд экспертов считают район в целом переоцененным.

Немного предложений на первичном рынке: «ЖК Квартал на Никулинской» и «ЖК Академия Люкс». Рост стоимости в среднем в 2022 году — 10%. Это компенсируется большим предложением на вторичном рынке, но рост стоимости вторичного жилья будет не выше 5–6% годовых.

6. Донской, ЮАО

Плюсы

  • Один из самых обжитых и наиболее близких к центру районов ЮАО. Благоустроенный, с развитой инфраструктурой.
  • С богатой историей — один Донской монастырь чего стоит.
  • Считается «интеллигентным» – здесь находится целый ряд институтов РАН.
  • Много сталинок.

Минусы

  • Экология. Транспортные потоки интенсивные, а зеленых зон и парков мало.

В число развивающихся и инвестиционно привлекательных район попал в связи с программой вывода промзон. Появилось место для нового строительства, сейчас здесь представлены сразу несколько проектов бизнес-класса («Вавилова 4», «Донское подворье», «Донской квартал» и «Левел Донской»). СВЦ бизнес-класса составляет от 240 тыс. руб./кв.м.

7. Даниловский, ЮАО

Плюсы

  • Практически все те же, что и в соседнем Донском районе.
  • В плюсы сейчас превратились и былые минусы района. Около 40% территории района занимала промзона ЗИЛ. Теперь здесь фактически образуется новый «город в городе» с очень интересными проектами квартальной застройки.

Минусы

  • Экология вызывает нарекания.

Среди новых проектов здесь есть достаточно необычные. Например, жилой комплекс бизнес-класса «ЗИЛАРТ» со своей собственной внутренней инфраструктурой, включая парк, музей и творческий кластер. Дома высотой от 3 до 40 этажей.

8. Щукино, СЗАО

Плюсы

  • Граничит с крупными зелеными массивами и водными зонами: Серебряным бором на юге и со Строгинской поймой на западе.

Минусы

  • Промзона №41 «Октябрьское поле». С ее реорганизацией и новой застройкой есть проблемы в связи с близостью института Курчатова.

9. Крылатское, ЗАО

Плюсы

  • Нет старого жилого фонда (хрущевок и девятиэтажек, в отличие от соседнего Кунцева), много красивых видов из домов.
  • Развитая социальная инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, больницы.
  • Хорошая спортивная инфраструктура, частично оставшаяся еще от Олимпиады-80, а в последние годы обновленная, включая велодорожку и горнолыжные склоны.
  • Рядом большие зеленые массивы.
  • Район долгое время считался престижным, социальный состав не вызывает нареканий.

Минусы

  • Окраины района находятся далековато от метро.
  • Считается переоцененным: стоимость кв.м. для района рядом с МКАД все же высоковата.

10. Филевский парк, ЗАО

Плюсы

  • Транспортная доступность и на машине, и на метро. Близость к центру.
  • Неплохая инфраструктура.
  • Безопасность и экология несколько выше среднего уровня по городу.
  • Есть места для прогулок — большая парковая зона.
  • Высокая ликвидность жилья — на него всегда есть спрос.
  • Район считается перспективным в связи с редевелопментом промзон, ожидаются новые интересные проекты ЖК.
  • Вторичный рынок — преимущественно кирпичные дома и сталинки.

Минусы

  • Район все же дороговат. Не для тех, кому хочется хорошую квартиру, но чтоб при этом еще и сэкономить.

В основном стоит рассматривать тем, кто ориентируется на покупку жилья бизнес-класса. Много предложений в строящихся ЖК («Fili City», «Западный порт», «Береговой»). Также много предложений на вторичном рынке.

Стоит ли покупать квартиру в Москве

Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.

Покупка квартиры

Главные параметры, на которые советуют ориентироваться эксперты при выборе районов, где лучше купить квартиру в Москве, это: экология, безопасность, инфраструктура района и транспортная доступность. Районы, где нет метро и в ближайшее время его не построят, сразу выпадают из числа перспективных, как бы там ни было хорошо по остальным показателям. Заметим также, что практически все районы из нашей десятки лучших так или иначе примыкают к Москве-реке. Теперь об инвестиционной привлекательности.

— Надо исходить из того, что по оценкам средний рост цен на квартире в Москве в этом году составит не более 5–7%, — говорит член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев. — По новостройкам — в пределах 10%, ну, максимум 15%, если очень удачно выбрать проект. Тот же предел инвестиционной привлекательности у квартир на вторичном рынке, если купленное жилье сразу сдать в аренду. Но это в любом случае выгоднее, чем держать деньги в банке. Депозитов с доходностью даже в 6–7% в год сейчас уже нет. Понятно, что с наибольшей вероятностью максимальный рост цен будет в тех районах, которые считаются перспективными, но где пока уровень цен не самый высокий по городу.

Как правило, это:

  • районы с бывшими промзонами, которые теперь облагораживаются и застраиваются. Поскольку при этом сильно улучшается инфраструктура и комфортность жизни в районе, его рейтинг сразу резко повышается;
  • районы, где в ближайшие несколько лет предполагается построить метро.

— С точки зрения привлекательности одновременно и инвестиций в недвижимость, и комфортного проживания, я бы предложил рассматривать в первую очередь юго-западный, западный, северо-западный и северный административные округа, — советует генеральный директор «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.

Покупка квартиры в Москве

На стадии котлована

В новостройке

Строящееся жилье

Покупка дома

Возможность приобретения такого рода недвижимости скорее ассоциируется с Подмосковьем. Но не забываем, что к столичным территориям сейчас относится и «Новая Москва», где выбор такого рода вариантов велик, причем достаточно разных по цене.

— С точки зрения цены за квадратный метр такая покупка выглядит даже более выгодной, чем квартира. Но выбрать правильный вариант здесь гораздо сложнее. Большее значение имеет «нагрузка» — то, что вы покупаете вместе с домом, — предупреждает Роман Вихлянцев.

Это касается, в частности, правильности оформления документов (и на дом, и на землю), современности и работоспособности коммуникаций. А также перспектив развития конкретной территории — не планируется ли там какое-то строительство, в связи с чем земля может потребоваться для госнужд.

Важный момент и «подводные камни» самого дома.

— Продается за 17 миллионов аж 900-метровый дом, — приводит пример Роман Вихлянцев. — Вроде бы выгодно, обычная цена такого дома миллионов 30. Но никто не покупает. Почему? Во-первых, дом слишком большой, реально столько жилплощади никому не нужно, а обслуживание выйдет в копеечку. А во-вторых, он «богато», но аляповато отделан — с колоннами и статуями на каждом шагу. Сейчас вкусы у людей уже изменились.

Лучшие коттеджные поселки в Москве

Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами

Как добраться

В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero

Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.

Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Где в Москве выгодно покупать жилье в 2023 году: перспективные локации

Фото: Shutterstock

Выбор района является ключевым фактором при покупке квартиры в Москве. Часто именно из-за того, где именно находится дом, стоимость квартиры может быть завышена. Однако есть и районы, в которых стоимость недвижимости может быть недооценена, но имеет потенциал к росту. Попросили аналитиков привести такие локации в Москве, где покупка жилья в 2023 году может быть выгодна.

Как отбирали районы

К перспективным районам аналитики отнесли локации, в которых сейчас цены на жилье ниже средних значений по Москве, но имеют потенциал к росту. Также они оценивали уровень скидок в локации и наличие готовящихся к открытию или недавно запущенных станций метро. Среди факторов, которые могут повысить привлекательность вложений в недвижимость, эксперты также назвали программы реновации и реорганизации промзон.

Районы рядом с открывшимися станциями БКЛ

Перспективными с точки зрения покупки жилья могут быть локации рядом с недавно открывшимися станциями Большой кольцевой линии (БКЛ). Но это касается не всех районов, поскольку большинство участков БКЛ, полностью запущенной 1 марта, проходят там, где транспортная доступность уже была неплохой. А сам прирост цены жилья произошел еще до запуска станций. Однако есть и районы-исключения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, в первую очередь это Нагатинский Затон (средняя цена 1 кв. м сейчас составляет 444,8 тыс. руб.). Транспортно-пересадочные узлы «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» значительно ускорили жителям этого района на юге столицы путь до центра мегаполиса. Кроме того, на инвестиционный потенциал Нагатинского Затона положительно влияют реконструкция Южного речного вокзала, которая завершится уже этим летом, а также масштабное благоустройство набережной, пояснила Надежда Коркка. «Думаю, что в течение года цены на новостройки в Нагатинском Затоне могут вырасти на 17–20%», — допустила она. Заметное влияние на цены на рынке новостроек может оказать и открытие станции БКЛ «Сокольники». «После полного запуска БКЛ девелоперы станут реализовывать в Сокольниках больше проектов бизнес-класса, а первичное жилье подорожает на 20–25%», — прогнозирует эксперт. Сейчас стоимость 1 кв. м новостроек в районе составляет 326,4 тыс. руб. Похожая ситуация и рядом со станцией «Варшавская», где сейчас представлен всего один ЖК. После открытия станции и включения ее в состав БКЛ в Нагорном районе и Москворечье-Сабурово будет реализовываться больше проектов бизнес-класса, что в перспективе приведет к росту цен на 15–20%. В настоящее время цена 1 кв. м в локации составляет 365,8 тыс. руб. Появление крупного ТПУ «Марьина Роща» (две станции метро и две станции МЦД) может в перспективе повысить цены на новостройки в прилегающих локациях до 15%, где сейчас «квадрат» стоит в среднем 386,2 тыс. руб., прогнозируют в «Метриуме».

Среди перспективных локаций — районы с недавно открывшимися станциями БКЛ

Среди перспективных локаций — районы с недавно открывшимися станциями БКЛ (Фото: Сергей Бобылев/ТАСС)

Районы с готовящимися к открытию станциями метро

В качестве перспективных районов эксперты рекомендуют рассмотреть локации, где планируется открытие новых станций метро Люблинско-Дмитровской линии — «Физтех», «Лианозово» и «Яхромская». Они должны заработать в этом году. «С точки зрения роста цен потенциально может быть интересен Северный район: 253,7 тыс. руб. за 1 кв. м против 301,3 тыс. в среднем в Москве. В этом же списке — Дмитровский район (277,2 тыс. руб).», — сказала эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Согласна с коллегой Надежда Коррка. «Рекомендую покупателям присмотреться к первичному жилью в Дмитровском (304,2 тыс. руб.) и Северном (246,7 тыс. руб.) районах. Перспективность этих локаций не ограничивается появлением новых станций метро», — отметила эксперт. Например, на территории Дмитровского района запланирована реорганизация части промзоны «Коровино». Здесь построят современные производственные здания и общественно-деловой центр. В Северном районе скоро должны открыться зона отдыха «Долгие пруды», новые детский сад, школа с физкультурно-оздоровительным комплексом и один из крупнейших в столице социальных центров. «На мой взгляд, цены на новостройки в Дмитровском районе за год вырастут примерно на 15–17%, а в Северном районе — на 12–15%», — допустила управляющий партнер компании «Метриум».

Фото: stroi.mos.ru

Фото: stroi.mos.ru

1 марта мэр Москвы Сергей Собянин утвердил проект планировки второго и третьего участков Бирюлевской линии метро от станции «Кленовый бульвар» до станции «Бирюлево». Новая ветка пройдет через районы Нагатинский Затон, Печатники, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. «Последние два района можно рассматривать как перспективные с точки зрения улучшения транспортной доступности. В отличие от новомосковских проектов речь идет о Старой Москве, не все хотят жить за МКАД, где также построят новые станции. Бирюлево Восточное находится на 117-м месте среди других районов по цене — 226,7 тыс. руб. Бирюлево Западное — на 121-м месте (211,9 тыс. руб.)», — пояснила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Среди привлекательных районов эксперты выделяют Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, через которые пройдет новая ветка метро — Бирюлевская

Среди привлекательных районов эксперты выделяют Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное, через которые пройдет новая ветка метро — Бирюлевская (Фото: stroi.mos.ru)

Локации в Новой Москве и низкий ценник в старых границах

Среди районов, которые сейчас активно развиваются и могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве. Речь идет о поселениях Новофедоровское, Филимонковское и городской округ Щербинка. «Главная причина — низкая стоимость квадратного метра — до 200 тыс. руб.», — пояснили аналитики «Домклик». Среди интересных локаций для покупки квартир они также рекомендуют рассмотреть районы в старых границах Москвы, в ее северной части — это Алтуфьево и Бибирево. «К преимуществам относятся не только относительно низкая стоимость квадратного метра (до 230 тыс. руб.), но и близкое расположение к станциям метро», — пояснили эксперты «Домклик». «Тем, кто рассматривает районы вблизи центральной части города, стоит обратить внимание на районы Марфино, Богородское: за зиму стоимость квадратного метра по ним опустилась на 7–8%. В Марфине 1 кв. м сейчас стоит около 460 тыс. руб., в Богородском — 357 тыс. руб.», — добавили они.

Среди районов, которые сейчас активно развиваются и обладают всеми качественными параметрами и которые могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве 

Среди районов, которые сейчас активно развиваются и обладают всеми качественными параметрами и которые могут в будущем привлечь дополнительный спрос, эксперты из «Домклик» называют локации в Новой Москве (Фото: Shutterstock)

Также эксперты среди перспективных районов для покупки жилья называют Академический в ЮЗАО. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля предложения новостроек на начальной стадии составляет 45%. Средневзвешенная цена 1 кв. м — 383 тыс. руб., что на 15% меньше, чем в целом по рынку. «В районе высокий уровень социальной и коммерческой инфраструктуры, а также прекрасная транспортная доступность. При этом в локации высокий отложенный спрос на жилье бизнес-класса», — пояснила глава «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. К перспективным эксперт также отнесла Нагатино-Садовники (ЮАО). Средневзвешенная цена «квадрата» в районе сейчас составляет 327 тыс. руб., при этом есть потенциал к росту, увеличение может составить до 25%, считает эксперт. Среди драйверов роста, по ее словам, улучшение транспортной доступности и отложенный спрос. Руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев к районам, в которых лучше покупать недвижимость в 2023 году, отнес Донской (ЮАО). Район становится инвестиционно-привлекательным в связи с программой вывода промзон, здесь появляются новые ЖК. Кроме того, в районе должна открыться станция «Крымская» Троицкой линии. Из плюсов: благоустроенность, близость к центру, «интеллигентный» социальный состав. Цена «квадрата» в Донском районе по итогу года может вырасти примерно на 7%, считает Алексеев. Другой интересный район, по словам эксперта, Хорошево-Мневники в СЗАО. В этом районе отличная инфраструктура, большой объем предложения на первичном и вторичном рынках, удобный доступ к центру города и Новорижскому шоссе, много рекреационных зон, здесь протекает Москва-река и находится Серебряный Бор, а кроме того, есть перспектива появления новых станций метро. В начале 2023 года квадратный метр в новостройках района, по данным «Авито Недвижимости», стоил 415 тыс. руб., а во вторичном фонде — 377 тыс. руб. По итогам 2023 года стоимость «квадрата» может вырасти на 5%, отметил Алексеев.

К перспективным районам эксперты отнесли Донской и Академический районы Москвы

К перспективным районам эксперты отнесли Донской и Академический районы Москвы (Фото: stroi.mos.ru)

Районы реновации с самым сильным приростом при переезде

Еще одним драйвером роста цен является программа реновации. По оценкам ЦИАН, взамен старой квартиры собственники получают в новых домах жилье, площадь которого больше в среднем на 32%, или 14 кв.м. За счет того что дом для расселения — это новостройка, стоимость «квадрата» в нем выше, чем в старом жилом фонде, отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, построенном по программе реновации для расселения, составляет 322,7 тыс. руб, а в хрущевках под снос — 272 тыс. руб. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости «квадрата», уточнила эксперт. Если рассматривать конкретные районы, самая большая разница в цене между хрущевками под снос и новыми домами по программе реновации — в Черемушках (36%), Головинском (26%) и Кузьминках (17%). «С точки зрения средних цен это не самые дорогие районы Москвы. Поэтому, если стоит цель заработка с помощью переезда по программе реновации в жилье лучшего качества, можно рассмотреть данные локации и пятиэтажки под снос в них», — рекомендовала Виктория Кирюхина.

Где в Новой Москве жить хорошо?

Где в Новой Москве жить хорошо?

Десять лет назад в Москве произошло самое большое за всю ее историю расширение территорий — к столице был присоединена юго-западная часть Подмосковья, которая получила название Новая Москва. В статье поговорим, каково это – жить в Новой Москве, разберем преимущества новых земель и обсудим перспективы для жизни.

Без предыстории мой обзор будет неполным, так что, коль скоро вы присматриваетесь к покупке квартиры в Новой Москве, предлагаю начать с самого начала – не с образования княжества Московского, конечно, а с истоков Новомосковии, жизнь в которой по правительственным проектам обещает быть не только не менее комфортной, но и манит плюшками, которых не может предложить столица в пределах МКАД.

Захват территории по-собянински: как образовался ТиНАО

Присоединение двух больших административных округов, Новомосковского и Троицкого в 2012 году, увеличило территорию столицы в 2,5 раза. Амбициозный проект имел изначальную цель — максимально освободить центр Москвы от правительственных учреждений и перенести их за пределы МКАДа. А затем на новых территориях дополнительно создать новый жилой фонд для расселения «нерезиновой». Для обеих целей новых площадей было предостаточно, вот только концепция развития ТиНАО была быстро пересмотрена – как говорится, «поправки на ветер», которым пока в неопределенном направлении унесло правительственные учреждения, а с ними и значительную часть запланированных на бумаге соцобъектов. Зато вполне получилось начать с конца – жилой фонд прирастает как грибы.

Поднять целину – миссия выполнима?

Освоение территорий ТиНАО и жилищное строительство в Новой Москве

Юго-Западное направление от МКАД до Калужской области ранее считалось исключительно дачным, или местом загородного отдыха москвичей. Здесь немало пансионатов, детских лагерей и домов отдыха. Большой поток людей наблюдался лишь в летний сезон, тогда как в остальное время в этой части Подмосковья было пусто. Много леса, сельскохозяйственные угодья, аэропорт, два скоростных шоссе и пара десятков деревень — это все, что имелось на этой территории. Соответственно, инфраструктуру, требуемую для переноса госучреждений, требовалось создавать с нуля. Равно как и для нового жилого фонда.

На момент присоединения территории юго-запад населяло всего 250 000 человек. И сейчас, после десяти лет освоения новых земель, с учетом активного жилищного строительства, население к концу 2021 года составило всего 400 000 человек. Стало быть, одного только столичного статуса переселенцам не хватает, и, если позволяет бюджет, люди все же выбирает Москву старую, ограниченную МКАДом.

Тем не менее, проект расширения столицы и создания нового мегаполиса постоянно находится в приоритете у правительства. Недаром ТиНАО каждый год получает наибольший бюджет среди прочих московских округов на развитие.

Обилие чистой, неурбанизированной площади и небольшое количество поселений, которые сейчас активно застраиваются, позволили пересмотреть концепцию крупного мегаполиса в принципе. Застройщики согласны с мнением, что Новая Москва — это, своего рода, работа над ошибками, возможность спроектировать и внедрить новую городскую инфраструктуру с учетом возникших трудностей на протяжении жизни старой Москвы. С присоединением огромной территории появилась возможность построить современную столицу, отвечающую всем требованиям крупнейшего мегаполиса в Европе.

Кому НАО, кому ТАО: обзор новых округов с точки зрения пригодности для жизни

Предлагаю по отдельности рассмотреть административные округа, входящие в Новую Москву. Это важно, так как территории абсолютно разные по транспортной доступности, инфраструктуре и ценам на недвижимость. Тем более, что в будущем, по мере развития и заселенности региона, планируется их разделение на самостоятельные субъекты.
Для начала разберемся с Новомосковским административным округом.

Метро в Новой Москве

Новомосковский административный округ (НАО)

Округ находится на юго-западе, начинается сразу за МКАДом и включает в себя 11 поселений. На территории НАО находится международный аэропорт Внуково.

На текущий момент позиционируется как «частично урбанизированная зона с высокой концентрацией административно-деловой застройки» — в переводе на русский, наиболее привлекательная локация с точки зрения как застройщиков, так и покупателей. К старой Москве близко, есть уже действующие и запланированные линии метро, застройка преимущественно высотная – 17+ этажей.

Экология района: сколько дегтя в бочке мёда

НАО относится к наименее населенным территориям Подмосковья, а значит с экологической обстановкой, относительно Москвы и ее окрестностей, относительный порядок. Назвать идеальным экологию в округе нельзя, несмотря на большое количество лесов. Все же есть районы, в которых уровень загрязненности высок. Например, Внуковский район с международным аэропортом, который постоянно растет и увеличивает свои мощности. А значит, уровень акустического загрязнения здесь довольно высок.

Рядом с поселением Саларьево расположен закрытый полигон ТБО, который сейчас рекультивируется. Чтобы вы понимали объемы загрязнения — до 2013 года этот полигон считался самым большим в Европе, а сейчас ведется речь о его преображении в горнолыжный склон. Конечно, попытки преобразить территорию и сделать ее чистой проводятся, но обстановка в районе все равно не очень благоприятная. Ведущие экологи по-прежнему считают территорию в несколько километров вокруг полигона непригодной для жизни вообще.

Остальные крупные поселения округа расположены вдоль Киевского и Калужского шоссе, которые в силу своей постоянной загруженности автотранспортом не отличаются экологичностью и чистотой воздуха. Однако в сравнении с другими направлениями Подмосковья, НАО, совместно с ТАО, считаются более чистыми и благоприятными для проживания.

Инфраструктура локации

При активном развитии транспортной сети и приоритетном статусе развития инфраструктура НАО пока все равно остается недостаточно развитой, что весьма удивительно с учетом того, что сюда выделяется самый большой бюджет из всех московских округов. Строительство новых объектов жилья происходит одновременно со строительством новой инфраструктуры под них. Временно наблюдается нехватка мест в детсадах, школах, торговых комплексов. Поэтому часть жителей НАО, в ожидании развитой инфраструктуры, вынуждены пользоваться социальными объектами «старой» Москвы – благо, единая столичная прописка позволяет.

Транспортная доступность

На данный момент Новомосковский административный округ интенсивно развивает свою транспортную сеть. Регион может похвастаться личной веткой метрополитена, которая открыта пока до поселения Коммунарка. До 2035 года ее планируется продлить до города Троицк. В регионе сохраняется сеть пригородных электропоездов, курсирующих до Калужской области и по Киевской ветке. Для жителей ТиНАО услуги перевозки оплачиваются как внутригородские.

Общественный автотранспорт также получил больше маршрутов и направлений. Можно сказать, что с транспортом в НМАО стало все более-менее хорошо. Остается только вопрос о перегруженности московского метрополитена в центральной его части, ведь многие пока еще ездят в Москву — ни работать, ни тусоваться в НМАО пока особо негде.

Через округ проходят Калужское, Киевское, часть Варшавского шоссе. Все автомагистрали проектируются и перестраиваются с учетом большей пропускной способности. Проект Калужского шоссе, например, предполагает 10-полосное движение, чтобы иметь возможность обеспечить полноценный пассажиропоток, когда округ станет более заселенным.

Троицкий административный округ (ТАО)

Позволю себе покаламбурить: ТАО в переводе с китайского – «путь», и, учитывая масштабы и неподготовленность территории к массовому заселению, путь этот будет долгим и тернистым. Это самый большой и пока что наименее населенный округ Москвы. ТАО находится дальше всех от столицы и на юге граничит с Калужской областью. В округе расположено 10 поселений, самый крупный город — Троицк.

Чем дальше от Москвы исторической, тем ниже плотность застройки и концентрация медицинских и образовательных учреждений. Меньше всего эти земли отвечают неожиданно свалившемуся статусу столицы – сплошные леса, поля да деревеньки. Рогово, самое отдаленное поселение ТАО, и вовсе граничит с соседней областью и находится от МКАД аж в 80 км.

Удаленность накладывает свои отпечатки – даже из-за московской прописки не все готовы ехать за тридевять земель. Как следствие, компании-застройщики не спешат осваивать целину из-за низкого покупательского спроса, в регионе преобладает малоэтажная застройка.

Малоэтажная застройка в Троицком округе Москвы

Экология округа

ТАО в экологическом плане благоприятен для проживания. В контексте этого вопроса удаленность выступает уже как огромный плюс – округ может похвастаться ветровой защитой от загрязненного воздуха столицы, большим количеством лесных массивов, чистым воздухом, отсутствием какой бы то ни было промышленности, отравляющей окружающую среду. Правда, и тут есть недостаток — обилие несанкционированных свалок и близость к полигону «Малинки», который считается законсервированным. А это значит, что в любой момент работа полигона может вновь начаться.

Инфраструктура округа

Малая населенность, неспешная застройка округа существенно влияют на медленное развитие инфраструктуры. Социальные объекты, конечно же, существуют и пока справляются с общим количеством жителей, но в случае интенсивного строительства нехватка объектов социальной сферы будет первоочередной проблемой. Рост и развитие коммерции и социальной сферы виден, но не так активен как, например, в соседнем НАО.

Транспортная доступность в Новой Москве

Транспортная доступность

Главными транспортными артериями, как и во всей Новой Москве, остаются Киевское и Калужское шоссе. На железнодорожных ветках расположено полтора десятка станций, позволяющих добраться до МКАД, до станций метрополитена за короткое время.

Еще одним преимуществом является введение в эксплуатацию ЦКАД. Трасса, проходящая по территории Троцкого административного округа, может значительно улучшить транспортную ситуацию в районе — жители с ее помощью могут попасть на любую федеральную магистраль.

Еще одним перспективным преимуществом транспортной доступности станет будущая ветка метро, проходящая через Новую Москву. Конечной станцией станет главный города округа — Троицк. Однако по планам это должно произойти до 2035 года, так что лет 10-15 придется потерпеть.

Жилищный фонд в ТиНАО сегодня

Жилищный фонд ТиНАО

Новая Москва становится интересным регионом и востребованным среди покупателей. После присоединения и повышенного внимания городских чиновников к развитию данного района нельзя сказать, что ТиНАО превратился в высоко урбанизированный регион. Стоило ли ожидать большего за 10 лет амбициозных замыслов? Оставим этот вопрос без ответа и обратимся к реальности.

Округ на 90% состоит из природных зон. Если облик соседнего Новомосковского округа все больше трансформируется в городскую среду, то Троицкий пока больше ассоциируется с загородными форматами жилья. Здесь возводятся мало- и среднеэтажные жилые комплексы, хотя и в небольшом количестве. В целом плотность застройки достаточно низкая, в чем неоспоримый плюс для любителей загородных владений. Например, на городских порталах недвижимости можно найти множество интересных предложений по продаже частных домов с большими приусадебными участками.

Но количество жилья комфорт-класса заметно увеличилось. И это самый перспективный класс жилья для нового региона. Жилые комплексы бизнес-класса также появляются, но приоритет у застройщиков все же имеет жилье доступное для так называемого среднего класса.

Многие девелоперские проекты реализуются в виде крупномасштабной застройки. Это жилые комплексы-районы, создающиеся в едином архитектурном стиле, имеющие на своей территории необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Каждый год в эксплуатацию вводится больше 1,5 млн кв. метров жилья. И это значительный прирост недвижимости, на которую обращают внимание жители Москвы, Подмосковья и других регионов России, желающих приобрести доступное жилье максимально близко к столице. Да, цены на недвижимость в Новой Москве растут, но пока еще заметно отличаются от самой Москвы и ближайших к ней крупных городов-спутников, как, например, Химки, Балашиха, Реутов и других.

Новомосковцы – народ простой. Кто живет в Новой Москве

Жители Новой Москвы

Многонациональная и сравнительная молодая – так можно охарактеризовать Новую Москву. Пока, учитывая не очень быстрый прирост населения, основу все же составляют исконные, хоть и малочисленные жители юго-западного направления – небольших поселений да деревень.

Аналитические центры уже успели создать так называемый портрет среднестатистического жителя ТиНАО – это молодые, социально активные мужчины и женщины 25-40 лет, по большей части семейные и уже умеющие одного или двоих детей. Примечательно, что градостроителям было бы логично озаботиться возведением детских садов, школ и поликлиник с учетом этой статистики, но именно в этом направлении пока самый большой пробел.

По поводу многонациональности и конфессиональности – пожалуй, ни в каком округе Москвы вы не встретите такого культурного разнообразия, как здесь. Новая Москва, как своего рода первая ступень для «входа» в столицу, привлекает как россиян со всех уголков страны, так и представителей средней Азии и кавказских республик. При этом есть и некоторый отток жителей из старой Москвы. Причины простые – льготы и преимущества московской прописки едины, а цены на жилье разные. Если нет причин сидеть в пределах Третьего транспортного и есть желание ухать в теплые края или «в деревню, в глушь, в Саратов», можно продать жилье в Москве и за минимальные деньги приобрести квартирку где-нибудь в Рогово, выручив хорошие деньги на новую жизнь и сохранив столичную недвижимость и прописку.

Плюсы и минусы проживания в ТиНАО

Жизнь в Новой Москве: плюсы и минусы

Начнем с хорошего:

  • Экология: огромные массивы леса и минимальное количество крупных предприятий.
  • Московская прописка.
  • Все льготы столицы — прибавка к пенсии, к декретному отпуску и увеличенные пособия.
  • Большое сосредоточение коммерческих и социальных объектов. Это пока плюс больше из будущего, но оставим. В данный момент коммерция только осваивается на новых территориях.
  • Лучше транспортная доступность: построены и запущены новые станции метро — добраться до Лубянки можно за сорок минут. К 2024 году в ТиНАО планируется построить и отремонтировать 500 км дорог.
  • Цены на новостройки ниже, чем в старых спальных районах.

Объективно плохо:

  • Округ не получил ожидаемого мощного экономического толчка, обусловленного масштабным переездом органов власти. Планировалось, что этот проект повысит статусность региона и усилит привлекательность для застройки.
  • Малое количество мест в сфере интеллектуального труда.
  • Вся инфраструктура — от социальной до коммерческой — только на начальном этапе развития.
  • Минус отдельно Троицкого административного округа — замедленное развитие инфраструктуры связанное с низкой плотностью застройки.

Где купить квартиру в Новой Москве: ТОП-8 лучших районов

Предлагаю рассмотреть поселения ТиНАО, в которых сегодня можно порекомендовать приобретение жилья. Мы введем условный рейтинг — удаленность от МКАД, а также степень урбанизации и наличие социальных объектов. Для многих это базовые факторы при выборе нового жилья. По этому же принципу, видимо, строится уровень привлекательности для застройщиков — чем дальше от границ МКАД округ, тем менее активно идет застройка и развитие инфраструктуры. Давайте разберем муниципалитеты, объективно выигрышные на фоне прочего, пока только развивающегося жилого фонда Новой Москвы.

Итак, что нам предлагает Новомосковский административный округ:

Новая Москва, НАО, поселение Сосенское - посёлок Коммунарка

1. Сосенское

Поселение Сосенское первое в списке не только потому, что наиболее приближено к границам старой Москвы (начинается сразу за МКАДом), но и выглядит сейчас как полноценная часть Москвы. В районе ведется самая активная застройка — одновременно растут 9 жилых комплексов комфорт-класса.

С транспортной доступностью здесь все отлично — район насквозь проходит современное Калужское шоссе, имеется соединительный путепровод с Киевским шоссе. Но главная изюминка — это, конечно же, личная, рабочая ветка метрополитена, создающая возможность удобного передвижения в центр столицы и другие округа Москвы.

Стоимость квартир ожидаемо высока и тянется до уровня соседнего Юго-Западного округа — 250 000 рублей/м2 и 287 000 рублей/м2 соответственно. Покупку квартиры в Сосенском смело могу рекомендовать тем, кто хочет больше свежего воздуха, но при этом не готов сильно отдаляться от столицы.

2. Московский

Данное поселение также граничит со старой Москвой и постоянно находится в списках с самой высокой стоимостью квартир в ТиНАО.

Особенностью района является его озеленение. Здесь расположены два крупнейших лесопарка, любимые места отдыха москвичей. Есть предприятия пищпрома, никакой вредной промышленности. Соответственно, выбор квартиры в этом районе оправдан его экологией, и, отчасти, ценой. Транспортная доступность постоянно улучшается. Вводятся новые маршруты, за год сдается большой километраж новых дорог. Инфраструктура также интенсивно развивается — и Московский, также как и Сосенское, становятся частью Москвы не на бумаге, а в реальности, с подобающем уровнем комфорта и относительной доступностью. Средняя стоимость квадратного метра в Московском немного ниже, чем у соседа — 220 000 рублей. Это уже уровень столицы, однако, большим преимуществом для выбора квартиры в данном районе является его низкая заселенность. И дышится пока здесь свободнее.

Десёновское поселение НАО - Новые Ватутинки

3. Десеновское

Фактически можно называть район поселения Десеновское Новыми Ватутинками. Вся инфраструктура, активная и современная жизнь сосредоточена возле деревни Ватутинки, около которой вырос жилой город, разделенный на четыре больших микрорайона. По сути, все население Десеновского, а это около 22 тысяч человек, живет именно здесь.

Новые Ватутинки — современный урбанистический район с комфортными условиями для проживания. Транспортная сеть разрастается уже за пределы жилых комплексов, создавая комфортные условия для передвижения как по району, так и в центральные части столицы.

Через поселение проходит Калужское шоссе, на территории планируется протянуть ветку метро, которая дойдет до соседнего Троицка. В крупных жилых микрорайонах запланированы станции, что непременно повысит привлекательность региона при выборе жилья.

В данный момент в Десеновском идет ритмичная застройка, и к 2035 году планируется полностью закончить строительство района Новые Ватутинки, увеличив в два раза количество жильцов. Начальная стоимость квадратного метра в Десеновском составляет 195 000 рублей.

4. Воскресенское

Небольшое по площади поселение Воскресенское отличается благоприятной экологией. В районе идет активное создание парковых территорий для отдыха местных жителей и приезжих из центральных районов.

Главным и пока основным жилым комплексом Воскресенского можно назвать Новое Бутово. И если современный комплекс может похвастать внутренней инфраструктурой, предприятиями сервиса и торговли, то с социальной инфраструктурой здесь пока беда. Причем всего лишь из-за глупости в административном делении.

ЖК «Новое Бутово» территориально относится к поселению Воскресенское, в котором объекты социального значения удалены от ЖК на 6-8 километров. Тогда как буквально через дорогу в полутора километрах район Южной Бутово располагает всей необходимой социальной инфраструктурой. Это необходимо учитывать при выборе жилья в поселении Воскресенском.

Средняя стоимость квадратного метра в поселении находится на уровне 210 000 рублей.

Внуковское поселение НАО - Переделкино Ближнее

5. Внуковское

В 2021 году Внуковское поселение было в лидерах рейтинга самых дорогих квартир в НАО. А это значит, что застройщики обратили особое внимание на этот район. Логично, ведь здесь располагается третий по величине в России аэропорт международного уровня.

Транспортная доступность благодаря этому соседству находится на высоком уровне. Железнодорожное сообщение, равно как и автотранспортные сети, здесь очень развиты и интенсивно расширяются. Внуковский в ближайшие годы ждет новой ветки метро, которую протянут до аэропорта, первой воздушной гавани в России с прямой пересадкой метрополитена.

Само поселение активно застраивается в соответствии со столичными стандартами.

В экологическом плане обстановка из-за загрязнения воздуха и приличного шума имеет недостатки. Но в остальном привлекательность Внуковского поселения для покупки квартиры в Новой Москве остается высокой. Район застраивается, на рынке предлагаются отличные варианты жилья за вполне доступные цены. Средняя стоимость квадратного метра жилья в поселении находится на уровне 230 000 рублей.

Едем дальше — Троицкий АО:

Троицкий округ Москвы - экспертный обзор Татьяны Мамонтовой

6. Троицк

Троицк — современный благоустроенный округ в 20 километрах от МКАД. Единственный город-наукоград в ТиНАО, сохранивший присоединения к столице свой статус, самобытность и уникальность. Большая часть территории города — это научно-исследовательские институты. Изначально основу населения составляла, в основном, научная интеллигенция.

Для улучшения транспортной доступности Троицка и удобного выезда на Калужское шоссе здесь реконструируют улицы с возможностью запустить по ним движение общественного транспорта и строят дороги. Железнодорожной линии в городе нет. К 2035 году планируется завершение строительства ветки метрополитена, связывающей Троицк с центральными районами столицы.

Привлекательность выбора недвижимости в Троицком поселении обусловлена его благоприятной экологической обстановкой, относительной удаленностью от центра столицы, самостоятельностью в качестве отдельного крупного города, в котором действует полноценная московская прописка.

Инфраструктура социального и коммерческого характера достаточно развита для существующих микрорайонов. Также идет создание новых объектов социального значения и активная застройка новыми жилыми комплексами комфорт-класса.

Средняя стоимость квадратного метра в Троицке — 205 000 рублей.

7. Первомайское

Поселение находится примерно в 20 км от МКАД. С точки зрения экологии Первомайское довольно удобно расположено – границы его проходят по Киевскому шоссе и ЦКАД, в то время как ни одна крупная магистраль не пересекает поселение. До Калужского шоссе тоже рукой подать, но наиболее удобным для выезда все же считается Киевское. По территории Первомайского равномерно рассредоточено около трех десятков деревень, административный центр – поселок Птичное. Инфраструктура вполне достаточная для текущего проживания, кроме того, буквально под боком Троицк, в котором можно найти все городские удовольствия.

Жемчужиной поселения и его главным преимуществом можно назвать зеленую зону отдыха Заречное, раскинувшуюся в излучине реки Десна почти на 8 га – так что круглогодичный активный отдых на природе вам обеспечен.

На текущий момент в Первомайском идет активное строительство нескольких крупных ЖК преимущественно низкой и средней этажности – 2-9 этажей. Цены на квартиры комфорт-класса начинаются от 140 000 рублей за квадратный метр.

Краснопахорское поселение - один из лучших районов в Троицком округе для покупки квартиры в малоэтажном жилом комплексе

8. Краснопахорское

Поселение Краснопахорское находится в самом центре Новой Москвы. Но, судя по активности застройки данной территории, можно сказать, что дальше этого района руки девелоперов еще не дотянулись.

Здесь практически нет предприятий тяжелой и химической промышленности, которые могли бы оказать негативное воздействие на экологическую обстановку в поселении, но почти в центре Краснопахорского проходит Калужское шоссе, а потому качество воздуха рядом с Красной Пахрой оставляет желать лучшего.

В поселении преобладает малоэтажное строительство и застройка коттеджного типа. О крупных жилых комплексах или целых жилых микрорайонах говорить еще рано, несмотря на то, что транспортная доступность поселения постоянно улучшается. Пропускную способность Калужского шоссе планируется увеличить. По территории Краснопахорского проходит ЦКАД, позволяющая попасть на любую федеральную трассу, минуя старую Москву.

Вялый рост жилого фонда в регионе обусловлен удаленностью от центральной части столицы, слабой социальной и коммерческой обеспеченностью и низкой плотностью населения. Судя по всему, этот район и прочие, находящиеся южнее, ближе к Калужской области, получат свое развитие в будущем, когда первый и второй пояс Новой Москвы, то есть Новомосковский административный округ и север Троицкого будут достаточно заселены.

Средняя стоимость квадратного метра в Краснопахорском районе — 170 000 рублей.

Светлое будущее: перспективы развития ТиНАО к 2035 году

Перспективы развития Новой Москвы ТиНАО

Повторюсь — присоединение огромной территории к Москве призвано решить несколько проблем. Во-первых, это возможность создать в новых округах современные экономические, жилищные центры, которые отвечают быстрорастущим требованиям комфортной жизни населения. Во-вторых, это возможность рассредоточить население по большей территории, сохранив экологическую остановку в столице в целом.

Согласно генплану, к 2035 году планируется увеличить население ТиНАО до 1,6 млн человек и создать около миллиона новых рабочих мест. Такие амбициозные планы требуют интенсивной застройки активного развития соответствующей инфраструктуры. Благодаря относительно чистым от урбанизации территориям НАО и ТАО у градоначальников есть шикарная возможность учесть все ошибки строительства мегаполиса и учесть их, чтобы создать идеальные условия проживания для «новых москвичей».

Где в Новой Москве лучше купить квартиру - отвечает риэлтор Татьяна Мамонтова

Жизнь в Новой Москве – наслаждение или наказание?

Напоследок пофилософствую. Ответы на вопросы — где в Новой Москве жить хорошо, и будет ли эта жизнь радостью или ежедневным адом, зависят от того, кому их задавать. Если вам не надо ежедневно мотаться на другой край столицы, любое из более-менее благоустроенных поселений вам подойдет, и мой рейтинг лучших поселков Новой Москвы вам в помощь. А ежели вы фрилансер или самозанятый любитель чистых полей – угодья близ Калужской области ждут вас, статус москвича – приятным бонусом!

Как человек крайне прагматичный, рекомендую при выборе жилья трезво оценивать и настоящее, и будущее. Нередко, прельстившись речами агента-продавца о будущих райских кущах, люди покупают бетонные коробки в чистом поле и потом за голову хватаются, потому что ни садиков, ни школ, ни торговых центров в шаговой доступности нет. Или 10 лет вынуждены ездить на работу по 3 часа в один конец, потому «по плану будет метро». Дорогие мои, живем ведь один раз, и откладывать жизнь никак нельзя, так что честно взвесьте, что для вас и вашей семьи приемлемо сейчас, а что – нет.

Безусловно, более доступная цена на квартиры в Новой Москве – ее главный плюс. Особенно подкупает возможность приобрести равноценное по стоимости столичной недвижимости жилье, но гораздо большим метражом. Этим преимуществом пользуется типичный покупатель Новой Москвы — молодая семья с детьми, решившая увеличить метраж жилплощади в новом районе Москвы, рассчитывающая на скорое развитие региона до уровня современного мегаполиса. Это я уже не как философ говорю, а как человек, так же рассудивший и успевший с семьей пожить в новостройке за МКАДом, но это уже совсем другая история.

Желаю вам верного выбора и комфортной жизни, где бы вы ни остановились. Как риэлтор по Новой Москве с удовольствием проконсультирую вас по всем вопросам, связанным с приобретением жилья в ТиНАО. Звоните, буду рада поделиться опытом!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Самые популярные районы Москвы среди покупателей новостроек по итогам 2022 года

В Москве мало плохих районов — в основном хорошие и очень хорошие. Если же говорить о тех, где лучше всего продавались новостройки, то такой рейтинг определяют покупатели. Люди покупают жилье там, где много строят и есть выбор. Кроме того, их привлекают локации с четким вектором развития. Как показал 2022 год, в «старой» Москве лучше других продавались новостройки в Очаково-Матвеевском, Хорошево-Мневниках и Даниловском районе. В Новой Москве с большим отрывом лидирует поселение Сосенское.

Редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» попросила экспертов назвать самые популярные районы у покупателей новостроек, объяснить причины успеха и рассказать о том, какие комплексы там продаются.

«Старая» Москва»: лидируют бывшие промзоны

По оценке Михаила Звягинцева, директора по маркетингу Coldy, с точки зрения количества сделок, наиболее популярными районами становятся те локации, где сегодня строится большое количество крупных проектов и наблюдается максимальный объем предложения. А это, как правило, активно развивающиеся в рамках редевелопмента районы на периферии ТТК и площадки в спальных районах недалеко от МКАД.

Тезисы эксперта Coldy подтверждаются исследованием компании «Метриум», выделившим топ-15 районов с лучшими результатами по продажам новостроек в 2022 году. Большинство районов-участников этого рейтинга находятся с внешней стороны ТТК, многие в последние годы активно развиваются за счет освоения промзон.

Топ-15 районов «старой» Москвы по продажам новостроек в 2022 году

Район Доля в общем объеме реализованной площади, % Средняя цена, руб. за кв. м
Очаково-Матвеевское (ЗАО) 7,9 377 696
Хорошево-Мневники (СЗАО) 6,1 517 071
Даниловский (ЮАО) 5,3 492 395
Нижегородский (ЮВАО) 4,8 344 606
Покровское-Стрешнево (СЗАО) 4,4 362 487
Западное Дегунино (САО) 3,7 315 363
Раменки (ЗАО) 3,6 545 831
Молжаниновский (САО) 3,5 221 435
Люблино (ЮВАО) 3,5 239 647
Митино (СЗАО) 2,7 269 111
Нагатино-Садовники (ЮАО) 2,5 371 463
Головинский (САО) 2,4 359 096
Лефортово (ЮВАО) 2,3 393 488
Южное Бутово (ЮЗАО) 2,1 235 787
Рязанский (ЮВАО) 2,1 338 823

Источник: «Метриум»

Тройка лидеров

По данным компании «Метриум», в «старой» Москве с начала года реализовано порядка 2,5 млн кв. м первичного жилья. Каждый пятый квадратный метр продан в районах Очаково-Матвеевское, Хорошево-Мневники и Даниловский. Чем же эта «троица» привлекла покупателей?

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», прежде всего обращает внимание на развитую инфраструктуру Очаково-Матвеевского и его хорошую транспортную доступность: границы района проходят по оси Мичуринского проспекта, Озерной улицы и полосы отвода МКАД. Непосредственно на территории района находятся две станции метро — «Озерная» и «Аминьевская», а рядом – «Мичуринский проспект», «Минская» и «Давыдково». Также здесь расположены большие зеленые зоны – Матвеевский парк и долина реки Сетунь. Промзона в районе Очаково-Матвеевское сейчас реорганизуется, на ее месте появятся жилые кварталы.

Здесь находятся ЖК комфорт-класса «Матвеевский Парк» и квартал бизнес-класса «Level Мичуринский».

Хорошево-Мневники (второе место в рейтинге) Надежда Коркка определяет как «обжитой район с развитой социальной инфраструктурой». В черте района есть станции метро и МЦК – «Терехово», «Мневники», «Народное Ополчение», «Хорошево», «Зорге». Плюс в Хорошево-Мневниках находится памятник природы Серебряный Бор – излюбленное место отдыха москвичей.

Здесь расположились комплексы бизнес-класса «Остров» и «Level Причальный» .

Даниловский район (номер три в списке), по оценке эксперта «Метриума», привлекает клиентов близостью к центру, низкой плотностью населения и транспортной доступностью (три станции метро – «Автозаводская», «Тульская», «Технопарк» и две станции МЦК — «ЗИЛ», «Автозаводская»). Его территорию пересекает Москва-река с благоустроенными набережными. Кроме того, после реконструкции промзоны ЗИЛ существенно улучшилась социальная инфраструктура района.

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, добавляет несколько штрихов к «портрету» Даниловского района. Здесь работают парк развлечений «Остров мечты», спортивный кластер «Парк легенд», а в 2024 году откроется филиал Эрмитажа. Даниловский активно развивающийся район с однородной застройкой бизнес-класса на месте бывших промпредприятий. Именно так из-за дефицита площадок сейчас строится большая часть проектов.

Строящиеся в Даниловском комплексы часто располагаются вдоль реки. Например, комплекс премиум-класса ЖК High Life .

На набережную выходит масштабный проект «Зиларт».

Своя набережная и у проекта бизнес-класса от Tekta Group — «Now. Квартал на набережной».

Выход к воде есть и у жилого квартала Shagal («Шагал»).

А напротив «Шагала», на «острове», образуемом рекой и затоном Новинки, расположился ЖК Nagatino I-Land.

ЖК «Level Нагатинская» находится на другом берегу Москвы-реки, в соседнем районе Нагатино-Садовники.

Привлекательный запад

Семь районов из списка (включая первую тройку) относятся к Юго-Западному, Западному и Северо-Западному округам, часть из них соседствует с ТТК, а такие локации популярны в сегменте бизнес-класса, отмечает Елизавета Севастьянова (Tekta Group). Эти направления известны не только развитой транспортной инфраструктурой, но качественными социальными объектами, большим числом парков, хорошими темпами развития и обновления.

Среди проектов бизнес-класса — комплексы с апартаментами «Level Стрешнево» в Покровском-Стрешнево и «Крылья» в Раменках с квартирами.

Север также привлекает застройщиков бизнес-класса. ЖК «Level Селигерская» строится в Западном Дегунино.

Юго-Восток: доступные цены и спортивная инфраструктура

Квартиры комфорт-класса представлены в ЖК «Люблинский парк» (Люблино).

В ЮВАО, в Нижегородском районе есть проекты и более высокого уровня, например — МФК N’ice Loft с апартаментами.

Новая Москва: выбирают районы с метро

Эксперты также оценили и Новую Москву, где находятся два округа – Новомосковский и Троицкий. Покупатели чаще всего выбирают НАО, который непосредственно граничит с МКАД, где в шаговой доступности есть метро, выезды на главные магистрали города, развитая торговая и социальная инфраструктура, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Что, собственно, видно из рейтинга от агентства «Метриум» — девять из десяти локаций, представленных в таблице ниже, относятся к НАО.

Топ-10 поселений Новой Москвы по продажам новостроек в 2022 году

Поселение Доля в общем объеме реализованной площади, % Средняя цена, руб. за кв. м
Сосенское (НАО) 44,3 264 537
Внуковское (НАО) 10,1 243 346
Десеновское (НАО) 9,9 207 009
Московский (НАО) 9,4 219 109
Рязановское (НАО) 8,8 216 764
Филимонковское (НАО) 7,3 207 999
Кокошкино (НАО) 4,9 210 817
«Мосрентген» (НАО) 3,7 255 659
Марушкинское (НАО) 1,3 219 052
Первомайское (ТАО) 0,2 125 833

Источник: Метриум

Поселение Сосенское с большим отрывом лидирует в рейтинге прежде всего потому, что находится ближе всего к границам «старой» Москвы, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Его территория начинается сразу за МКАД. Через район проходит Калужское шоссе, есть соединительный путепровод с Киевским шоссе. В 2023 году здесь откроется станция метро «Коммунарка» Троицкой линии. Сейчас функционируют четыре станции Сокольнической линии – «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Эксперт также отмечает, что застройщики в рамках комплексного развития территорий создают в Сосенском современные объекты социальной инфраструктуры, не уступающие расположенным в «старой» Москве.

По информации компании «Метриум», в Сосенском находятся четыре лидера Новой Москвы по продажам. Это ЖК «Скандинавия» и «Прокшино» от ГК «А101», а также «Саларьево парк» и «Бунинские луга» от ГК ПИК. Это масштабные проекты (каждый состоит из нескольких десятков корпусов) комфорт- и бизнес-класса. Все они отличаются хорошей транспортной доступностью.

У ГК «А101» есть и другие крупные комплексы в Сосенском – ЖК «Бунинские кварталы» и «Испанские кварталы».

Внуковское поселение (2-е место), на взгляд эксперта «Метриума», выделяется транспортной доступностью. Здесь расположен третий по величине в России аэропорт международного класса, к нему проложены шоссе и железнодорожные ветки, по которым ходит в том числе скоростной «аэроэкспресс». В ближайшие годы планируется построить линию метро до Внуково. Сейчас работает станция метро «Рассказовка» Солнцевской линии.

Во Внуковском строится жилой комплекс комфорт-класса «Переделкино Ближнее».

Десеновское поселение (третья строчка списка), по мнению Надежды Коркки, де-факто можно назвать «Новыми Ватутинками». Так называются новые районы, активно строящиеся около деревни Ватутинки. Через поселение проходит Калужское шоссе, на его территории планируется построить ветку метро с конечной станцией в соседнем Троицке..

Поселение Московский граничит непосредственно с МКАД, рядом две действующие станции метро «Румянцево» и «Саларьево», комфортный выезд на Киевское шоссе, благоустроенные и реконструируемые улицы, говорит Алексей Лухтан (Lexion Development). Здесь развита социальная и торговая составляющая, есть все необходимое в шаговой доступности. Эксперт также отмечает, что поселения ТиНАО совершенно непохожи на другие спальные районы столицы, которые расположены внутри МКАД.

В Московском Lexion Development построила ЖК «Румянцево-Парк».

Все упомянутые проекты в продаже (февраль 2024)

Проект Расположение ГК Площади
Level Причальный Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 4 кв. 2024 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры
Level Селигерская Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская 1 кв. 2027 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level Нагатинская Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская 2 кв. 2024 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры
ЗИЛАРТ Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК Сдан Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 — 222 м 2
Level Мичуринский Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект 4 кв. 2026 г. Студии, 2-6-комнатные квартиры
Level Стрешнево Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская 1 кв. 2024 г. Студии, 2-5-комнатные апартаменты
Район Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки 1 кв. 2025 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 — 107 м 2
Матвеевский парк Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная 2 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 — 85 м 2
N’ICE LOFT Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Таганская 1 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные апартаменты
High life Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 4 кв. 2027 г. 1-4-комнатные квартиры площадью 24 — 186 м 2
Остров Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Терехово 1 кв. 2025 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 28 — 165 м 2
Жилой квартал Shagal Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК 2 кв. 2025 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры
Жилой остров Nagatino i–Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 3 кв. 2025 г. 1-4-комнатные квартиры
Прокшино Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино 2 кв. 2024 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры
Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка 3 кв. 2023 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 31 — 86 м 2
Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк Сдан площадью 84 м 2
Люблинский парк Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская 2 кв. 2024 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 — 91 м 2
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 23 — 102 м 2
Саларьево парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский 3 кв. 2023 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 — 85 м 2
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 2 кв. 2024 г. Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 20 — 135 м 2
Испанские кварталы Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское 2 кв. 2024 г. 3-4-комнатные квартиры площадью 21 — 165 м 2
Крылья Москва, Западный округ, район Раменки, м. Аминьевская Сдан Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 36 — 147 м 2
Бунинские луга Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея 4 кв. 2023 г. Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 — 88 м 2
Бунинские кварталы Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Сосенское 4 кв. 2024 г. Студии, 1-4-комнатные квартиры

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *