Как банк проверяет квартиру при ипотеке
Перейти к содержимому

Как банк проверяет квартиру при ипотеке

  • автор:

Проверка квартиры перед покупкой

Покупая квартиру, как и любую другую дорогостоящую недвижимость, следует быть особенно внимательным, так как в случае ошибки ее цена может быть высока. Это касается как первичного, так и вторичного жилья. Конечно, если сделка совершается с риелтором, большую часть работы по проверке недвижимости сделает он. Но нелишним будет проявить собственную осмотрительность и изучить все документы по приобретаемому объекту наряду с прочими аспектами предстоящей сделки.

Основной риск, с которым можно столкнуться при приобретении строящегося жилья, — это то, что оно будет не достроено или будет сдано с существенной задержкой по срокам. Несмотря на то, что большая часть сделок по покупке новостроек проводится на текущий момент через эскроу-счета, риск столкнуться с долгостроем существует, поскольку часть объектов застройщики еще могут финансировать посредством прямого привлечения средств дольщиков. Чтобы обезопасить себя от этого, перед покупкой нужно проверить застройщика: убедиться, что он не числится в реестре проблемных, почитать отзывы, посмотреть статистику по сдаче предыдущих объектов, изучить текущее состояние на стройке, если она уже идет и т.д. Стоп-факторами могут являться отсутствие на официальном сайте застройщика свежих отчетов со стройки, трансляции с камер, документации (проектной декларации, разрешения на строительство и т.д.). Также обращать внимание следует на то, с какими банками работает этот застройщик. Если список небольшой, и они занимаются ипотечным кредитованием на индивидуальных условиях, это также должно насторожить покупателя. При прочих равных лучше выбирать застройщика, работающего с эскроу-счетами и имеющего аккредитацию во многих банках, поскольку они, со своей стороны, также проверяют надежность партнера. А при оформлении ипотеки это позволит заемщику подобрать наиболее выгодное из предлагаемых условий предложение, в том числе из числа субсидированных программ банков и застройщиков.

При покупке квартиры на вторичном рынке основной риск заключается в возможной потере права собственности на нее в дальнейшем. Причины могут быть разными: мошенничество с документами, появление «скрытых» собственников, недееспособность продавца, которую он впоследствии сможет доказать и т.д. В связи с этим крайне важно изучить юридическую чистоту недвижимости и правомочия собственника перед сделкой. Конечно, при покупке жилья в ипотеку банк со своей стороны проверит документы по объекту и в случае возникновения каких-либо подозрений может либо отказать в его одобрении, либо попросить заемщика оформить титульное страхование. Оно будет покрывать риск утраты права собственности на квартиру в дальнейшем. Но надеяться только на банк не стоит, поскольку его проверка не дает стопроцентной гарантии того, что с приобретаемой недвижимостью не возникнет проблем в будущем.

Прежде всего, нужно изучить на предмет подлинности паспорт владельца квартиры и документы, подтверждающие его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или уступки прав требования, договор передачи недвижимость в собственность, свидетельство о праве на наследство и т.д. Особое внимание при этом стоит обратить на то, как давно у продавца возникло право собственности и на частоту его перехода между другими лицами до этого. Если у приобретаемой недвижимости постоянно менялись владельцы, нужно убедиться в том, что все сделки зарегистрированы и не нарушают права их участников. Оспаривание хотя бы одной из них может привести к потере новым владельцем права собственности на квартиру в будущем. Если недвижимость досталась продавцу по наследству, срок владения должен превышать три года. В противном случае от сделки лучше отказаться, так как иные наследники могут оспорить ее в суде. Важно изучить и срок действия предоставляемых собственником выписки из ЕГРН и справки по форме 9: он не должен превышать одного месяца, а перед самой сделкой лучше запросить свежие экземпляры. В выписке из ЕГРН необходимо проверить количество и данные собственников (они должны совпадать с паспортами), а также отсутствие обременения недвижимости. Справка о регистрации позволит выявить наличие в приобретаемой квартире прописанных жильцов, в том числе лиц, находящихся в лечебных заведениях, местах лишения свободы или пропавших без вести. Собственник должен снять их с учета до момента продажи жилья, в том числе и людей, зарегистрированных временно. Альтернативой справке по форме 9 может служить выписка из домовой книги. Иногда дополнительно может потребоваться справка по форме 12.

Особую бдительность стоит проявлять, если сделка совершается по доверенности. В этом случае нужно удостовериться в ее подлинности. Если собственник жилья приобретал его в браке, то на продажу недвижимости потребуется согласие супруга(и) либо брачный договор. А если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, необходимо будет также запросить у продавца разрешение органов опеки на сделку. Оно также потребуется, если жилье приобреталось с использованием материнского (семейного) капитала. В случае, если есть сомнения, что продавец может в дальнейшем признать себя недееспособным, лучше попросить его предоставить вместе с иными документами справку из ПНД.

Помимо проверок продавца важно изучить и техническую документацию по квартире наряду со справкой по форме 7. Это позволит убедиться в том, что все перепланировки узаконены. Кроме того, рекомендуется получить от продавца документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, либо заранее обговорить срок, в течение которого он должен будет оплатить их.

Проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры при ипотеке?

Любая недвижимость, которая продается на вторичном рынке, имеет определенную историю. Очень важно разобраться с ней до того, как сделка по покупке недвижимости будет совершена – это позволит избежать многих неприятностей в будущем. Рассказываем, как банк проверяет юридическую чистоту квартиры при оформлении ипотеки и стоит ли проводить такую проверку самостоятельно. Оставить заявку

Какие проверки проводятся банком?

Проверка банком квартиры, приобретаемой в ипотеку — обязательная процедура. Она необходима банку, в первую очередь, для того чтобы обезопасить себя. Помещение находится в залоге у банка, это значит, что в случае, если заемщик не сможет вернуть долг, банк сможет продать квартиру и погасить задолженность.

Существует несколько базовых требований к недвижимости, которая может быть куплена в ипотеку, именно соответствие им оценивает кредитная организация:

  • Дом, в котором находится квартира, не подлежит расселению и сносу.
  • Недвижимость не находится под арестом.
  • Если покупается земельный участок, его границы должны быть обозначены с помощью межевания и закреплены в документах.
  • Жилое помещение не должно иметь критичных перепланировок.
  • Нельзя получить ипотеку, если банк во время проверки выяснит, что существует риск утраты права собственности.

Как банк проверяет квартиру-вторичку при ипотеке

Чтобы обезопасить себя от убытков, кредитная организация проверяет квартиру по следующим показателям:

  • Право собственности продавца или нескольких продавцов. Проверка проводится с помощью выписки из ЕГРН, где содержатся сведения об объекте недвижимости.
  • Дееспособность продавца. Запрашиваются выписки из ПНД с целью исключить в будущем оспаривание сделки по мотивам недееспособности продавца.
  • Наличие генеральной доверенности в случае, если объект продает не собственник, а его доверенное лицо.
  • Если квартира была куплена в браке, необходимо согласие супруга на ее продажу, поскольку собственность в данном случае является совместно нажитой.
  • Наличие наследников. Если банк выяснит, что продавцу недвижимость досталась по наследству, он, вероятнее всего, будет настаивать на титульном страховании, которое предполагает страховку от утраты права собственности. Особенно актуально это, если с момента приобретения квартиры прошло меньше трех лет – на протяжении этого времени наследство можно оспаривать.
  • Разрешение опеки. Такая проверка необходима, если у жилья есть несовершеннолетние собственники. Опека выносит решение о соблюдении их прав: дети не могут быть лишены собственности либо права проживать в квартире.

Наши кейсы

документ

документ

документ

документ

Формальность проверки банком

Несмотря на то, что кредитные организации заинтересованы в чистоте объекта, проверка квартиры банком при ипотеке обычно проводится формально. Как правило, они игнорируют следующие факторы, которые могут существенно повлиять на дальнейшую судьбу как самого жилья, так и его нового собственника:

  • Долговой статус владельца. Недвижимость может стать объектом претензий кредиторов, если собственник проходит процедуру банкротства, а жилье не является единственным.
  • Далеко не всегда банки интересуются тем, кто еще прописан в квартире, кроме продавца. Банку на это все равно, а новому собственнику это может принести много проблем, связанным с выселением из своей новой квартиры третьих лиц – иногда это невозможно сделать даже через суд.
  • Соответствует ли реальная перепланировка данным, указанным в техпаспорте.
  • Есть ли долги по коммунальным платежам, а также по выплатам за капремонт.
  • Есть ли скрытые недостатки помещения и другое.

Для банка важно не реальное состояние дел, а степень риска для них. На практике они редко теряют залоговую недвижимость по решению суда. Если прежнему хозяину (или, например, иным претендентам на жилье) удается отсудить одну квартиру из ста, находящихся в залоге, то такие потери для банка вполне приемлемы и компенсируются процентами от ипотекам.

Кроме того, часть стоимости заемщик оплачивает из своих средств в виде первоначального взноса. И чем больше сумма этого взноса, тем ниже риск банка и меньше сумма, которую он потеряет в результате возможного оспаривания сделки.

Риск банка снижается еще и потому, что он страхует его. Например, обязательные страховки при ипотеке – жизни заемщика, а также от порчи и утраты имущества. Если же у банка возникнут сомнения насчет юридической чистоты сделки, он может потребовать оформить титульное страхование. Таким образом организация обезопасит себя – но не покупателя, который может лишиться квартиры.

Еще одно обстоятельство, влияющее на то, что банки формально подходят к проверке квартиры – рост темпов ипотечного страхования, и стремление финансовых организаций упростить процедуру. Банки расширяют свой кредитный портфель, но при этом не улучшают его качество и не уделяют должного внимания проверкам квартир, на которые выдают ипотечные кредиты. Таким образом, подобные проверки становятся зоной ответственности самого покупателя, а ответ на вопрос, как долго банк проверяет квартиру – очень быстро, поскольку глубокая проверка не проводится.

Мифы о проверках банками ипотечных квартир

Несмотря на то, что банком проводится базовая проверка, покупатели ипотечных квартир на вторичном рынке могут столкнуться как с мошенническими действиями, так и с требованиями закона, в соответствии с которыми квартира может быть оспорена. Главные риски для них:

  • Утрата права собственности по разным причинам.
  • Нарушение прав третьих лиц на недвижимость, вследствие чего предстоят судебные разбирательства с ними.
  • Наличие наследников, которые на законных основаниях имеют право претендовать на квартиру.
  • Банкротство продавца, результатом которого может стать оспаривание сделки и выставление недвижимости на продажу.
  • Снос либо реконструкция жилья, которые приведут к переселению.
  • Выделение супружеских долей, если недвижимость была приобретена в браке.

Большинство покупателей, впервые сталкивающихся с ипотекой, неправильно представляют себе процедуру ее проверки банками. Перечислим их главные заблуждения.

10 ЭТАПОВ СДЕЛКИ
Получите бесплатно подробную памятку по структуре сделки в Whatsapp!
Получить бесплатно

В дополнительных проверках нет необходимости

Как уже было сказано, банк формально относится к проверкам квартир. Его основная цель – проверить не столько объект недвижимости, сколько самого заемщика, и убедиться в его платежеспособности. Судебная практика знает немало случаев оспаривания сделок, когда покупатель лишался квартиры, но при этом еще оставался должен банку.

Чистоту квартиры проверит нотариус, который будет удостоверять сделку (в случае нотариальной сделки)

В обязанности нотариуса это не входит. Его зона ответственности – проверка законности самой сделки. Нотариус должен убедиться, что нет препятствий для ее совершения, а также в том, что не затронуты интересы третьих лиц. Для этого он собирает следующие сведения:

  • право собственности на недвижимость;
  • наличие обременений;
  • банкротство физического лица;
  • действительность паспортов участников сделки;
  • наличие брачных договоров и их условия.

При этом проверку предшествующих договоров нотариус проводить не будет. На практике именно в них могут быть допущены нарушения закона, поскольку мошенники выстраивают целые цепочки при продаже квартир.

Сделка, заверенная нотариусом, не может быть оспорена

С точки зрения возможности оспаривания сделка, заверенная нотариусом, равна обычной письменной. Если для этого имеются основания, она тоже подлежит оспариванию.

Чтобы узнать собственника и наличие обременений, достаточно информации из ЕГРН

Этой информации недостаточно, необходимо изучать всю историю сделок с квартирой. Некоторые из них могут быть оспорены, и чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо проверять чистоту квартиры на протяжении всей ее эксплуатации.

Срок для оспаривания сделок – 3 года

Срок исковой давности исчисляется не с даты сделки, а со времени, когда гражданин узнал о нарушении своих прав (либо мог узнать). В связи с этим необходимо проверять все сделки, которые были совершены с квартирой, а не только за последние три года.

Дополнительные гарантии в договоре – защита для покупателя

Никакие гарантии в договоре не могут повлиять на тот факт, что сделка может быть оспорена, а покупатель признан недобросовестным, поскольку такая возможность регулируется законом. Несмотря на заверения продавца, даже если они включены в договор, задача покупателя – проверить их подлинность.

Не стань жертвой мошенников!
Узнайте как не попасться на самые популярные мошеннические схемы
Получить бесплатно

Лучшие воспользоваться специальным сервисом для проверки недвижимости

Качественная проверка – это своего рода расследование, предполагающее глубокое изучение всех условий купли-продажи квартиры и сторон, заключавших их. Сервисы же, как правило, ограничиваются сбором общедоступных сведений, которые покупатель может получить и самостоятельно.

Глубокая проверка, которая поможет защитить владельца квартиры и предотвратить непредвиденные ситуации, должна проводиться только вручную. Это должен делать опытный юрист, у которого перед началом работы стоит запросить пример заключения, чтобы понять, какой объем работы ему предстоит выполнить.

Нужно покупать квартиру только с идеальной историей

Полностью чистой с юридической точки зрения можно назвать только новую квартиру от добросовестного застройщика. Проверка чистоты означает не исключение рисков, а их минимизацию. Главная задача юриста в этом случае – проинформировать клиента о возможных рисках, предоставив ему максимум информации для принятия решения о покупке. Также юрист может подстраховать выявленные риски договорами конструкциями, порядком расчетов, обеспечить покупателю статус добросовестного.

Титульное страхование исключит возможность оспаривания сделки

Как правило, страховые компании включают в договора множество условий, при которых страховка не будет действительной. Большинство известных мошеннических схем как раз являются такими условиями, поэтому надеяться на страховку не стоит.

Юридическая помощь

Мы рассказали, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры – да, проверяют, но делают это поверхностно и формально. Цель банка подстраховать свои риски, а не риски покупателя. Единственная надежная проверка – ручная, организованная опытным юристом по недвижимости. Он будет обращать внимание на следующие обстоятельства:

  • История всех сделок, которые когда-либо совершались с квартирой. Для этого юрист закажет не стандартную выписку из ЕГРН, а расширенную, в некоторых случаях потребуется заказ выписок из домовой книги, находящихся в архиве и других документов, имеющих отношение к объекту.
  • Права собственности, а также обременения.
  • Информация о продавце, включая его семейный статус, судебные дела исполнительные производства в отношении гражданина.
  • Проверка продавца на банкротство. Если он является банкротом, либо есть предпосылки к банкротству нельзя исключить вероятность, что сделка будет оспорена кредиторами.
  • Проверка необходимых документов, если продавцом является юридическое лицо.
  • Фиксация изменений в техпаспорте БТИ. Согласно законодательству, срок его действия не ограничен, однако если с момента выдачи последнего паспорта в квартире произошли изменения (например, перепланировки), он будет считаться недействительным.
  • Задолженность по ЖКХ – очень важный момент, поскольку при продаже жилья она переходит новому собственнику.
  • Другие обстоятельства в зависимости от индивидуальных параметров проверки.

Кроме того, юрист непосредственно участвует в документальном оформлении сделки, в том числе сложной – например, проходящей с привлечением материнского капитала. Специалист будет сопровождать своего клиента во время переговоров с собственником, в банке, при визитах к нотариусу. Также он возьмет на себя осуществления контроля над процедурой регистрации права собственности.

Итогом работы специалиста становится юридическое заключение одного их двух видов:

  • Объект рекомендован к приобретению. Дополнительно в документе указываются рекомендации специалиста, которые он дает, чтобы риски покупателя были сведены к минимуму.
  • Объект не рекомендован к приобретению. Это означает, что юридическая проверка выявила серьезные риски, способные в будущем стать причиной проблем.

При этом, после юридической проверки объекта недвижимости и контрагента на руках у покупателя остается подробное юридическое заключение с приложением всех документов и параметров проверки, что обеспечит ему статус добросовестного приобретателя.

Часть документов, необходимых для проведения проверки, может получить только собственник. На первой консультации юрист составит их перечень, чтобы в максимально короткие сроки подготовить профессиональное заключение.

Юристы нашей компании, специализирующиеся на помощи при сделках с недвижимостью, прекрасно знают, как банк проверяет юридическую чистоту квартиры, поэтому рекомендуют самостоятельно позаботиться о безопасности, обратившись к специалисту. Опытный юрист минимизирует риск покупки спорной квартиры и поможет выбрать подходящий с юридической точки зрения объект.

Получить консультацию юриста

Что проверять при приобретении жилья в ипотеку?

Проверка документов собственника и документов на квартиру. Выписка из ЕГРН и нотариальная доверенность. Обязательное согласие и законность перепланировки в квартире.

Что проверять при приобретении жилья в ипотеку?

Проверка документов собственника и документов на квартиру. Выписка из ЕГРН и нотариальная доверенность. Обязательное согласие и законность перепланировки в квартире.

Что проверять при покупке квартиры

Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели — вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.

А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да, в таком случае у вас появится куча проблем.

Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак, на что стоит обратить особое внимание.

Проверьте документы собственника

Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы продавца.

Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна полностью совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО, но и серию, номер документа, кем выдан документ и так далее. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может быть связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных паспортах» на странице 19 паспорта. У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении, а у детей от 14 до 18 лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.

Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи. Все это может быть признаками поддельного документа.

Документы на покупаемую квартиру

Разобрались с собственниками, теперь ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Их по вашей просьбе обязан предоставить продавец.

Правоустанавливающие документы являются основанием права собственности на продаваемую недвижимость. То есть показывают, на каком основании собственники владеют данной квартирой — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или вступления в наследство. От этого зависит и вид документа:

Как банк проверяет юридическую чистоту квартиры перед ипотекой?

Проверка квартиры банком при ипотеке – непременное условие, без которого не может быть выдан ни один жилищный заем. Это утверждение относится именно к той недвижимости, которая, согласно кредитному договору, будет считаться залоговой.

Зачем банку нужна проверка квартиры?

Во время принятия решения об одобрении жилищного кредита подробному анализу поддаются абсолютно все аспекты сделки: банк проверяет доходы заемщика при выдаче ипотеки и одновременно с этим старается убедиться, что залоговый объект соответствует установленным нормам.

На первый взгляд кажется, что финансовая организация не должна быть заинтересована в качестве покупаемого жилья и праве собственности на него, ведь все возможные проблемы касаются только покупателей. На самом деле банки преследуют вполне конкретный интерес – залоговая квартира служит для них своеобразной страховкой на случай невыполнения заемщиком своих кредитных обязательств. Иными словами, при уклонении от выплат или систематической их просрочке квартира будет изъята и продана. Таким образом банк сможет возместить затраты в виде выданных денежных средств, а также получить запланированную прибыль.

В числе прочего банк проверяет и продавца квартиры. Это необходимо для того, чтобы исключить любые спорные ситуации с правом собственности на залоговую недвижимость. Такой процедурой занимается юридический отдел финансовой организации, и для заемщика она является совершенно бесплатной.

Подтвержденная юридическая чистота залоговой квартиры необходима как заемщику, так и кредитору, причем первому даже в большей степени. Если вдруг сделка купли-продажи будет оспорена в суде и аннулирована, жилье вернется законному собственнику, но обязанности по погашению кредита с заемщика это не снимет. В некоторых случаях возможно вернуть назад переданные продавцу деньги и возместить их банку, но так происходит далеко не всегда.

Может показаться, что банку безразлично, что станет с правом собственности на недвижимость, ведь кредитный договор по большей части касается именно денег, однако в реальности дело обстоит не так просто. Даже если заемщик и продолжит погашать долг, нет никаких гарантий, что он справится с обязательствами или не откажется от них. Права банка в качестве залогодержателя спорного недвижимого объекта в этой ситуации ничем не подкреплены, поэтому компенсировать расходы его продажей на торгах уже не получится.

Именно по этой причине, если поинтересоваться статистикой, финансовые компании менее охотно идут на выдачу кредита на покупку жилья на вторичном рынке. Если проверка застройщика банком перед ипотекой включает только анализ законности его деятельности, то недвижимость, неоднократно менявшая собственников, не очень охотно одобряется в качестве залоговой.

Важно! Если сделка купли-продажи не пройдет банковскую проверку на юридическую чистоту, это грозит не только отказом в выдаче ипотечного кредита, но и в проведении самой сделки.

Что проверяет банк при ипотеке?

Проверка жилья банком осуществляется на этапе одобрения выбранного объекта. Важно помнить, что рассмотреть все тонкости сделки человеку, далекому от их глубокого понимания, очень тяжело и даже опасно – есть значительный риск пропустить нечто очень важное и впоследствии иметь ряд проблем.

К сожалению, лишь немногие покупатели предпочитают обратиться к юристу за консультацией во время приобретения жилья без участия кредитных средств. Как показывает статистика, значительный процент мошеннических и обманных действий во время сделок купли-продажи приходится именно на таких, всецело полагающихся на собственные силы, граждан. Связываться с ипотекой мошенники, наоборот, не любят – высока опасность, что профессиональные юристы быстро выявят все неточности.

При ипотеке на юридическую чистоту очень подробно проверяются:

Продавец

Основные документы на ипотеку, которые проверяет банк, включают и бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость, становящуюся объектом залога. Будущему кредитору важно убедиться, что именно продавец, прямо или через посредника совершающий сделку, является собственником жилья.

Особого внимания заслуживают ситуации, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности. Для этих двух случаев предусмотрены немного разные процедуры продажи, но одна их черта остается общей: в сделке должны участвовать все без исключения лица, являющиеся владельцами ее объекта. Иногда договоренности с большим числом участников становятся довольно сложными с точки зрения сбережения прав всех сторон, поэтому в таких случаях участие юриста просто необходимо.

Совет! Изучить информацию обо всех собственниках приобретаемой в ипотеку квартиры можно, запросив выписку из ЕГРН. Она не является тайной и может предоставляться любому заинтересованному гражданину. В ее расширенном варианте также будут содержаться сведения обо всех владельцах за полный срок существования жилья, а также основания для перехода собственности из рук в руки.

Существующие обременения

Второй пункт, следующий за подтверждением права продавца распоряжаться квартирой в качестве собственника, – это отсутствие обременения на квартире, могущего это право как-либо ограничить. К основным видам обременения относятся залог, аренда, арест, рента.

Обычно владелец такой недвижимости лишь временно ограничен в праве распоряжаться ею – до устранения причин обременения и его снятия. Исключение составляет только рента. Квартира, за которой закреплен рентополучатель, вполне может стать объектом продажи, но покупатель – новый собственник – будет вынужден пожизненно содержать рентополучателя. Если факт ренты был скрыт, это является прямым поводом к оспариванию сделки в судебном порядке.

Точно так же сделка может быть признана недействительной, если ее объект находится под арестом или в залоге у другого кредитора. Это же правило касается и ипотечных квартир, долг за которые еще не погашен. Они могут поменять собственника вследствие договора купли-продажи, но только с согласия кредитора.

Таким образом, проверка на юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке фактически защищает будущую сделку от признания недействительной, а ее стороны – от дополнительных финансовых потерь.

Доверенность

Нередко собственник квартиры не участвует напрямую в сделке – за него ее осуществляет доверенное лицо. Документальным подтверждением этого факта служит нотариально заверенная доверенность, имеющая, что немаловажно, ограниченный срок действия.

При проверке доверенности рассмотрению подвергаются два момента: не истек ли такой срок или не отозвал ли собственник ее до завершения этого срока. Иногда недобросовестные представители пользуются незнанием покупателей и по недействительной доверенности продают им недвижимость. Такие сделки заведомо являются недействительными, и задача банка-кредитора – убедиться в отсутствии подобных рисков еще на этапе утверждения выбранного варианта жилья.

Наличие согласия супругов

Приобретенное в браке недвижимое имущество считается совместной собственностью мужа и жены. Они в одинаковой степени имеют право распоряжаться им, однако делать это без ведома второго супруга по закону не могут.

При оформлении ипотеки, когда поступающая в залог квартира находится в совместном владении, требуется документальное разрешение второго собственника, если продавцом выступает только один из них. В противном случае сторона, чьи права были нарушены, может обратиться в суд, и такую сделку купли-продажи признают недействительной.

Наследство

Обычно банк долго проверяет квартиру при ипотеке, если она была получена продавцом путем наследования. Операции с подобными квартирами всегда считаются рискованными, даже если на первый взгляд никаких претензий со стороны третьих лиц быть не должно.

При продаже унаследованной квартиры всегда остается риск, что в определенный момент объявятся неучтенные наследники или другие лица, имеющие прямые или косвенные права на данную недвижимость. Обычно такие разногласия решаются в судебном порядке, однако, когда речь идет об ипотеке, это может значительно усложнить ситуацию заемщика и погрузить его в дополнительные расходы.

Обратите внимание! Для того, чтобы минимизировать риски оспаривания наследства в будущем, банки обычно запрашивают данные о составе семьи продавца на момент вступления в наследство или его открытия. Желательно попросить собственника сразу, в числе других бумаг, подготовить эту информацию, чтобы сэкономить время. Юристы банка обязательно будут уточнять такие моменты.

Несовершеннолетние владельцы

Ситуация, в которой собственник квартиры или ее доли, является несовершеннолетним, также считается довольно сложной. В большинстве подобных случаев дополнительно потребуется согласие органов опеки на сделку. Это нужно для того, чтобы максимально защитить имущественные права ребенка.

Все намного проще, если несовершеннолетний или хотя бы его семья владеют другой недвижимостью, куда ребенок может быть прописан, и где ему может быть выделена доля. Юристы банка проверяют, соблюдены ли законодательные условия сделок с участием несовершеннолетних. При малейших сомнениях выбор такой квартиры в качестве залогового объекта будет отклонен.

Какие документы нужно предоставить для юридической проверки?

Для того, чтобы проверить недвижимость на юридическую чистоту, банку, выдающему ипотеку, обязательно потребуются:

паспорт продавца, а иногда и дополнительный документ, подтверждающий личность;

свидетельство о праве собственности;

расширенная выписка из ЕГРН, содержащая данные обо всех собственниках и операциях с объектом недвижимости за двадцатилетний срок;

кадастровая документация на квартиру;

правоустанавливающий документ на владение имуществом;

заверенная информация из домовой книги;

технические данные об объекте сделки;

согласие супруга, если жилье относится к разновидности совместного имущества;

разрешение органов опеки, если владелец – несовершеннолетний.

Это далеко не полный перечень бумаг, ознакомиться с которыми пожелает юридический отдел банка. Если какие бы то ни было нюансы права собственности на продаваемое имущество вызовут вопросы, проверка станет более глубокой. По этой причине желательно предварительно уточнить у менеджеров финансовой организации подробный список документов.

Гарантирует ли банковская проверка положительный исход сделки?

На этот вопрос, к сожалению, не может быть однозначного положительного ответа. Причина вовсе не в отсутствии компетентности юристов банка, как некоторые могут подумать, а в приоритетах оценки.

При оформлении ипотеки максимально подробно проверяют зарплату заемщика, его неофициальные доходы и на основании полученных данных оценивают его платежеспособность. Именно такая информация считается приоритетной.

Основная сфера деятельности крупных банков почти не касается, а если и касается, то косвенно, операций с недвижимостью. Если упростить подход к ипотеке, то можно сказать, что кредитору не так важно залоговое имущество или его отсутствие, как способность должника погашать кредит. Как показывает практика, лишь небольшой процент кредитных договоров заканчивается изъятием квартиры и продажей ее на торгах. В конце концов, выгода для банка при таком развитии событий минимальна.

Нельзя сказать, что юридическую проверку недвижимости бак проводит совсем халатно. Однако при этом не стоит забывать, что на процедуру такого рода обычно отводится не слишком много времени, ведь первостепенная задача кредитора – оценить самого заемщика и взвесить все риски. Некоторые обстоятельства, касающиеся права собственности на жилье, просто не могут быть выявлены за короткий срок, и поэтому они часто игнорируются банковским юридическим отделом.

Более или менее подробно оценить все риски покупки вторичной квартиры могут только страховые агентства. Однако те из них, которые сотрудничают с банками, также проводят только базовую оценку документов и, не выявив в них явных несоответствий, признают правомерными.

Запомните! Во время приобретения квартиры в ипотеку на вторичном рынке очень желательно дополнительно оформить еще и титульную страховку. В отличие от страхования жизни и здоровья, она защищает именно титул – право собственности. Дополнительные расходы, потраченные на нее, надежно оградят заемщика от гораздо больших проблем в будущем.

Полностью обезопасить себя от риска, что сделка будет аннулирована, можно только после углубленной юридической экспертизы объекта недвижимости. Такие услуги предоставляют многие лицензированные агентства, которые выявят вероятные нестыковки и неточности в документации.

Некоторые действия можно предпринять и самостоятельно. Для этого снова потребуется расширенная выписка из ЕГРН, которую можно получить за символическую плату. В ней содержатся данные о владельцах квартиры за всю ее историю, операциях по смене собственников, наличии или снятии обременений. Получать такую выписку придется в любом случае, ведь даже для независимого юриста она будет служить основным источником информации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *