Как купить комнату в общежитии
Перейти к содержимому

Как купить комнату в общежитии

  • автор:

Как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии: пошаговая инструкция

Не у каждого человека есть деньги для покупки квартиры, поэтому многие пытаются приобрести хотя бы часть жилища — комнату в общежитии или коммуналке. Кроме того, это неплохой вариант для инвестиций — недвижимость всегда можно сдать в аренду и получать стабильный доход. В этой статье вы найдете пошаговую инструкцию, как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире и обойти все подводные камни.

В чем разница между коммуналкой и общежитием?

На первый взгляд кажется, что это жилье одного типа, однако это не так. В коммуналке гораздо проще приобрести комнату, нежели в общежитии. По сути, коммуналка — это квартира, которая разделена на несколько владельцев. Ее части можно без проблем продавать и покупать. С общежитием все сложнее. Если речь идет о студенческом жилье, то оно принадлежит государству, купить в нем квадратные метры не получится. В общежитиях для рабочих, а также семейного типа, согласно закону комнаты не могут быть переданы в частное владение, они относятся к специальному жилому фонду. Однако в некоторых случаях жилье переводят в иную юридическую категорию, и приобрести его можно.

Важно! Всегда проверяйте юридический статус приобретаемой недвижимости.

Как купить комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Приобрести жилье в коммуналке все же немного сложнее, чем купить квартиру в новостройке. Чтобы учесть все мелочи, пользуйтесь нашей простой инструкцией.

Шаг 1: выбор подходящей комнаты

Перед тем как выкупить комнату в коммуналке, вы пройдете долгий этап выбора подходящего жилья. Советуем:

  1. Пользоваться специальными сайтами и приложениями по поиску недвижимости. На них только самые актуальные объявления.
  2. Рассматривать в первую очередь объявления с большим количеством фотографий, на которых видно не только саму комнату, но и общие помещения. Если ни на одном снимке нет коридора, туалета, кухни, это плохой знак. Возможно, они в не очень хорошем состоянии, поэтому информацию о них умышленно скрывают.
  3. Назначать как можно больше просмотров — так вам будет проще понять, какое жилье в целом можно найти для вашего бюджета, что предлагают, в каком состоянии и т. д.
  4. В первую очередь рассматривать жилье, близкое к работе, месту учебы, если вы планируете жить в нем. Хотите сдавать в аренду? Рассматривайте недвижимость около университетов (можно сдать студентам), крупных предприятий, транспортных развязок.

Шаг 2: просмотр и знакомство с соседями

При просмотре будущего жилья обращайте внимание на коммуникации, изношенность сетей. А еще смотрите на сам дом: если он старый, дает трещины, в дальнейшем такое жилье будет трудно перепродать.

Перед тем как купить комнату в коммунальной квартире, стоит пообщаться со всеми (!) жильцами. Если кто-то покажется вам нетрезвым, неадекватным, не стоит брать такое жилье. Если в какой-то из комнат живет несколько детей или животных, тоже откажитесь от покупки — в любом случае вам будет доставлять неудобство шум и запахи.

Шаг 3: проверка документов и долгов

Этот шаг состоит из 4 этапов:

  1. Проверка права собственности на комнату. Пусть продавец предоставит вам выписку из ЕГРН: надо убедиться, что недвижимость действительно принадлежит ему, а не городу, например. Кроме того, там будет указано наличие или отсутствие обременений (арестов и т. д.) — если они есть, смотрите другой вариант.
  2. Проверка дееспособности собственника. Вам нужно получить от продавца справку из психоневрологического диспансера, иначе сделку с недееспособным лицом могут посчитать неправомерной.
  3. Проверка наличия долгов по “коммуналке”.
  4. Получение отказов от владельцев других частей квартиры (только в письменном виде!). У них первоочередное право на выкуп комнаты. Поэтому вам надо получить от них отказы сделать это.

Шаг 4: сбор документов и подписание ДКП

Собственник собирает пакет документов, включающий отказы других жильцов в письменном виде, документ, который подтверждает право собственности на комнату, кадастровый и техпаспорт, собственный паспорт и т. д.

После этого подписывается договор купли-продажи, его обязательно надо официально регистрировать в Росреестре.

Шаг 5: регистрация права собственности

Вы должны будете взять вышеуказанный пакет бумаг и обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на комнату в коммуналке. При этом нужно оплатить пошлину 2000 руб. (данные на 2021 год).

Через некоторое время вы получите обратно все документы, а также выписку из ЕГРН, где теперь уже вы будете указаны собственником комнаты.

О чем нужно знать, покупая комнату в коммунальной квартире

Вы узнали, как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но стоит ли это делать? Давайте рассмотрим возможные подводные камни, с которыми вы можете столкнуться.

Долги по коммунальным платежам

Важно проверить отсутствие долгов не только непосредственно у продавца. Проблема в том, что если долги есть у любого из владельцев другой комнаты, то свет/газ/воду отключат всем одновременно.

Трудности с ипотекой

В целом комнату в коммуналке или общежитии возможно приобрести и в ипотеку, но банки идут на это очень неохотно. Заранее уточните в финансовом учреждении, получится ли взять кредит, какие будут условия и т. д.

Несовершеннолетние собственники

Если один из владельцев покупаемой или любой другой комнаты в коммуналке, несовершеннолетний, то надо будет получать в органах опеки специальные документы — разрешение на продажу по каждому из детей-собственников комнат.

Проблемы с приватизацией

Такие проблемы могут возникнуть, если комнату приватизировали через суд. В этом случае второй участник процесса через некоторое время может оспорить судебное решение, и вас лишат жилья.

Невыписанные жильцы

Перед тем как купить комнату в общежитии или коммунальной квартире, нужно удостовериться, что все жильцы выписаны из нее и прописаны в новом месте. Если этого не произошло, могут быть проблемы, например, с временно выписанными и вновь получившими прописку заключенными.

Неправильно определена доля

Вам могут, например, продавать комнату с площадью 20 кв. метров. У соседа комната 10 кв. метров. Но по документам и продавец, и сосед владеют ½ жилья. В таком случае по факту ваши 5 кв. метров комнаты будут принадлежать соседу.

Теперь вы знаете, как правильно купить комнату в коммунальной квартире или общежитии, оформить ее в собственность и каких подводных камней можно ожидать при приобретении. Пусть ваше жилье радует вас долгие годы!

Что нужно знать про продажу и покупку комнаты в общежитии

Баннер

Не у всех есть возможность сразу приобрести квартиру. Некоторые начинают с малого — покупки комнаты в общежитии. Но у таких сделок есть свои тонкости — разбираемся в них вместе.

  • Какую комнату в общежитии можно продать
  • Как искать покупателей
  • Порядок продажи
  • Как проходит сделка со стороны покупателя
  • Подводные камни сделок

Какую комнату в общежитии можно продать

Провести сделку купли-продажи получится только с приватизированной недвижимостью. То есть она должна быть в собственности человека, а не муниципалитета или организации. Если у комнаты нет такого статуса, продать ее невозможно.

Хорошая новость: даже в таком случае вы можете переоформить ее на себя. Но для этого недвижимость должна:

  • принадлежать местному самоуправлению;
  • не относиться к СЖП ;
  • быть пригодной к проживанию;
  • использоваться по назначению.

Кроме того, с жильцом комнаты должен быть заключен договор соцнайма.

Если недвижимость проходит по всем критериям, можно собирать пакет документов для приватизации. В остальных случаях оформить ее в собственность и продать не выйдет.

Воспользуйтесь полученными от продажи деньгами правильно. Откройте вклад в Совкомбанке под выгодный процент на удобный для вас срок.

Пассивный доход — это не мечта, а реальность! Простой и проверенный способ для заработка — вклад в Совкомбанке. Когда вы откроете вклад , то получите:

  • доходность до 15,1% годовых;
  • возможность выбрать условия, подходящие именно вам;
  • дополнительное страхование средств от государства.

Гарантированный доход без лишних рисков позволит вам приумножить накопления и защитить их от инфляции.

Как искать покупателей

Первый этап пройден — комната полностью в вашей собственности. Казалось бы, теперь можно искать покупателей. Но здесь всплывает первый нюанс.

Комната может быть частью общей долевой собственности или числиться как самостоятельное жилое помещение. Во втором случае проблем не возникнет — сделка пройдет по стандартной схеме. Но при продаже доли придется оповещать об этом соседей.

По закону у них есть приоритетное право на ее покупку. Если кто-то из них согласится на сделку, продать недвижимость другому человеку не получится.

Рассказать соседям о своих планах с глазу на глаз будет недостаточно. Нужно направить им извещения. В них укажите условия будущей сделки: стоимость комнаты, ее характеристики, адрес. В ответ вы должны получить письменный отказ/согласие на покупку.

Такой шаг может показаться лишним, но он защитит вас от неприятных ситуаций в будущем. Не забудьте заверить бумагу у нотариуса.

Важно: предупреждать о продаже комнаты нужно только собственников остальных долей. Если среди них есть дети, извещения отправляют в органы опеки.

Бывает, что в жилплощади заинтересованы несколько соседей. В этом случае вы сами решаете, кому хотите ее продать.

Если никто из них не задумался о покупке, возобновите поиск покупателей. Но перед этим получите ответы от всех соседей. Если они проигнорировали ваши извещения, придется выждать месяц с момента их отправки.

Покахонтас — не только героиня мультфильма Dysney, но и первая женщина, чье изображение появилось на долларах США.

Как выбрать и купить комнату в общежитии

Как выбрать и купить комнату в общежитии

Решение приобрести комнату в общежитии имеет под собой основания: срочно нужен свой уголок, работа в городе обязывает, завели семью и многие другие причины.

Рассмотрим подробнее: Как выбрать и купить комнату в общежитии.

Не стоит сразу брать любой подвернувшийся вариант. Следует подойти к теме покупки такого жилья с нескольких позиций, а именно: желаемый район проживания, цена недвижимости, площадь объекта, правовые аспекты, удобства жилья, контингент соседей. Также имеет значение, готовы ли вы сами покупать или решите довериться грамотному риэлтору.

Тонкости покупки комнаты или квартиры

Чтобы купить комнату недорого, и не иметь впоследствии проблемы, обязательно нужно запросить у продавца документы, справку по форме 9 и 7. Справка №9 указывает количество жильцов в квартире. С этой документацией следует ознакомиться до того, как вносить залог.

Жилье старого типа, часто находится в самом центре исторической части города. Старые постройки, типа «хрущёвок», не располагают всеми удобствами, или же в них сделаны частичные перепланировки.

В таких жилищах силами самих жильцов могут быть установлены бойлеры, устройства для отопления и другие приборы. Но обычно всё это сделано в обход правовых норм и ЖЭКа.

Поэтому обратить внимание нужно на наличие техпаспорта и его данных. Его кстати может и не быть, либо он не был заказан заранее для предоставления покупателю. Такие «удобства» могут быть снесены в один день, так как они нелегальны и не соответствуют санитарным правилам и нормам.

Что выбрать — комнату или квартиру?

Есть поговорка – «скупой платит дважды». Это же можно сказать о человеке, который в силу, конечно, обстоятельств выискивает наиболее дешёвое жильё. Но что он приобретает взамен?

Удобства, которые граничат со спартанским образом жизни, соседи, которых не выбирают, подчинение коллективному «разуму» и другие причины, впоследствии оказываю влияние и на ликвидность такого жилья.

Низкая стоимость имеет не такой большой разбег со средней ценой, поэтому лучше доплатить и выбрать квартиру.

Продавец, желающий как можно быстрее продать комнату, расскажет вам о солнечном будущем при расселении коммуналки. Но верить этому или нет, вот вопрос. Почему он сам не воспользовался таким светлыми перспективами. Понятно, что старому владельцу хочется накинуть цену, но такие перспективы, как будущее славное расселение в хорошие места, не должны влиять на цену.

Несмотря на все перечисленные моменты, придётся всё хорошо подсчитать. Где обычно самые недорогие комнаты — это в густонаселённых районах. Но покупка комнаты сразу ограничивает ваши возможности.

На таком ограниченном пространстве, тем более с соседями, не устроишь вечеринку, не пригласишь много друзей и вообще про досуг можно забыть. И прикинув свои возможности, поделив стоимость на квадратный метр, вы увидите, что цена вашего метра выше стоимости кв. метра в средней линейке цен. Поэтому калькулятор вам в помощь.

Оформление и особенности при покупке комнаты

Ну, вот, наконец принято решение о покупке, определены все составляющие этого процесса. Осталось подобрать нужный вариант. Конечно, некоторые покупатели хотят купить комнату без посредников. Однако при оформлении, вам всё равно придётся столкнуться с некоторыми препонами, с которыми вряд ли удастся справиться без профессионала по недвижимости.

Если до 1998 г. жильцы имели право приватизировать свои комнаты только все вместе, то после этого периода, вроде, как бы дохнуло ветром перемен. Но это кажущаяся свобода, так как трудности при оформлении жилья никуда не делись. Наниматели, то есть владельцы неприватизированного жилья не имеют никакого веса при вашей предстоящей покупке.

Другое дело, если это собственники, тогда по закону и статье конституции 250ГК Российской Федерации, они являются первыми, кто имеет право выкупить долю в коммунальной квартире. В случае если у такого владельца нет желания выкупать освободившиеся метры, то он должен правильно написать отказ.

Противодействия соседей при покупке-продаже

Желание купить свободную комнату, ещё не открывает для нового покупателя все двери. Довести некоторых жильцов общаги до нотариуса и оформить отказ, оказывается делом нелёгким.

Кроме наличия такого отказа следует обратиться в органы образования, в случае, если в семье есть дети до 18 лет. Ведь существует ещё один закон, прописанный в статье 37 ГК РФ, в пункте 2, который гласит, что разрешение на продажу жилья третьим лицам невозможно провести без согласия органов опеки.

И тут действует защита детей. Но ситуация кажется смешной, если не грустной. Родители не могут выкупить квадратные метры. Но как это смогут сделать их несовершеннолетние дети, пусть даже и в 18 лет, включительно. Таков закон и нарушение его, в будущем, может вылиться в ещё большие затраты и потери.

Продавец, вознамерившийся продать свою часть в коммуналке, даже при противодействии соседей, имеет право применить статью 250ГК РФ пункт 2. В ней говорится, что следует оповестить всех соседей в письменной форме о своих намерениях продать свою недвижимость, и её предположительной стоимости.

Участникам долей в коммуне даётся один месяц для принятия решения. И они же должны при получении такого извещения подтвердить его получение. Как вариант, можно послать письмо с уведомлением с указанием цены, которую предлагает продавец.

Если же они не смогут выкупить часть у владельца продаваемой доли, то они будут поставлены перед фактом, а именно, человек сможет продать свою комнату кому либо. Пройдёт месяц и даже немного более, пока управление ФРС произведёт регистрацию этого договора.

Дарение, как вид лазейки от вредных соседей

Казалось бы, квартира может быть просто подарена своему покупателю, но и тут при хорошей адвокатуре и придирчивости соседей, дело может потерпеть крах. «Доброжелательный» владелец подарил, взял денежки и всё. А дальше начинаются «весёлые будни счастливого» покупателя с соседями, которые не хотели впускать чужого человека в своё домовладение.

Некоторая инициатива жильцов и оплаченный адвокат вмиг развеют миф о дарении от чистого сердца. Тут присутствует статья 170 ГК РФ о притворной сделке, которая прикрывает другую сделку. Всё это преследуется законом.

Всё-таки наиболее выгодным для двух сторон является нахождение мира с соседями при покупке-продаже и урегулирование всех вышеуказанных вопросов.

Бывают случаи, когда невозможно найти владельца одной из комнат в коммуне – ну вот нет его (уехал, исчез и т далее) Тогда некоторые продавцы делают сделку в несколько приёмов.

Первым делом дарится примерно 1\20 часть комнаты, и вы уже являетесь совладельцем со всеми вытекающими…, как то равные права на приобретение с другими собственниками. Ведь тут нет очереди на право приобретения долей.

Потом после регистрации дарения в ГУФРС, хозяин доли и покупатель проводят сделку о купле продаже остальных долей в квартире. Но опытные риэлторы теперь отметают такую договоренность, как незаконную. Она ставит под угрозу саму правомерность этого действия. Ведь пропавший сосед может объявиться в любой момент и подать в суд и выиграть его. Такое право он имеет в течение 3-ёх лет после покупки-продажи без его согласия.

Особенности коммунального проживания

Если для вас важен район, то следует купить комнату поближе к работе, к транспортной развязке, больнице, школе и т. далее. Жильё в коммуналке имеет ряд своих особенностей.

Здесь живут люди самых разных национальностей, профессий, возрастов. И со всеми ими придётся делить кухню, ванну, душевую, туалет и другие удобства. В коридоре могут бегать дети без присмотра, а интернациональные устои устраивают не всех.

У каждого свои характеры и темперамент. И в случае, если вам удалось найти вариант комнаты с лояльными соседями, это не значит, что так будет всегда. Люди выселяются, разъезжаются и появляются новые соседи со своими претензиями и привычками. С этим бороться в принципе невозможно – понятие общежитие говорит само за себя.

Некоторые нюансы ознакомления с условиями быта

Опыт приобретается со временем, путём частых сделок с недвижимостью, но это если вы риэлтор. Но каким образом купить комнату в общежитии, неосведомлённому в тонкостях таких покупок, человеку?

Есть ряд уточнений, с которыми нужно обязательно определиться. Они касаются бытовых конкретных условий, таких как посещение объекта покупки, вечером, когда все жители квартиры в сборе. В это время можно познакомиться с окружением коммунальных квартир.

Также узнать про то, как проходят дежурства в местах общего пользования: ванне, туалете, кухне, комнате для стирки. Владельцам отдельных квартир это и в голову бы не пришло, но в этом случае, такие вопросы должны быть выяснены и определены. Хорошо бы сразу узнать, где ваш стол на кухне и ваша плита.

Возможные проблемы при выборе комнаты

Незнание законодательной базы может сыграть с владельцами комнаты злую шутку. Вот представьте себе такую ситуацию – соседи не приватизировали в своё время свои квадратные метры, и не страшно, если они это начнут делать сейчас. Хуже, если они уже один раз его приватизировали, но теперь в связи с новыми законами, касающимися коммунальной властности, опять сидят в государственных комнатах. В этом случае такие пожизненные условия муниципального домовладения делают весь коммунальный объект почти не расселяемым, и вы в силу владения такой собственностью, тоже вовлечены в этот застойный процесс. При условии, что всё-таки закон примут, то владельцы комнат в таких общежитиях будут иметь худшие условия для выкупа жилья у государства, чем жильцы квартир, которые являются собственностью самих жильцов.

Лучше найти всё-таки общий язык с заинтересованными соседями – ведь с ними придётся жить почти на одной территории. Это, прежде всего в ваших интересах. Уладить все проблемы и тогда уже производить покупку или продажу своей доли.

Покупка комнаты в общежитии или коммуналке: особенности сделки, подводные камни

Хотите купить собственное жилье, но на отдельную квартиру не хватает денег? Рассмотрите такой вариант, как комната в общежитии или коммуналке. Расскажем про нюансы сделки и на что обратить внимание при оформлении документов.

Обновлено: 13 сентября 2023

Комната в собственности — что это значит

По статистике, более 5 млн россиян проживают в коммуналках и общежитиях. Одни ждут переселения из ветхого жилья по госпрограмме, а другие намеренно приобретают этот вид недвижимости, чтобы сдавать в аренду или проживать самим. Рассматриваете такой вариант? Будьте готовы: подобные предложения обычно локализованы в домах старой застройки, и состояние у них соответствующее.

Не исключены протечки крыши, запах сырости из подвала, сквозняк. Проще всего решить проблему с продуваемыми окнами: их легко заменить на стеклопакеты. А вот с остальным сложнее: старайтесь избегать жилплощади на крайних этажах.

Общежития, в которых продают комнаты, бывают двух типов: секционные и коридорные. Общая кухня и санузел на несколько семей — обычное явление. Сейчас многие проводят удобства прямо в комнату: такое возможно, но не всегда законно. То есть, разрешение на подобную перепланировку в домоуправлении не дадут. Поэтому, если в будущем захотите продать жилье, могут возникнуть проблемы с техпаспортом.

Ищете бюджетное жилье в новом доме? Вариант — комната «на общей кухне». Так бывает, когда у квартиры несколько собственников. Один решил продать свои квадратные метры, а другой не желает переезжать и идти на уступки. Чаще всего подобное встречается после развода между супругами.

Можно ли купить комнату в ипотеку

Продажа комнат, как и другой недвижимости, абсолютно законна. Главное, чтобы документы собственника были в порядке. Комнату разрешено приобрести в ипотеку или купить за счет средств материнского капитала. В последнем случае обязательно выделяют доли детям.

В ипотеке откажут, если:

  • Дом признан аварийным и непригодным для проживания
  • В комнате нет коммуникаций (водопровода, отопления, электричества)

Для оформления кредита на комнату обратитесь в банк и приготовьте следующие документы:

  • Паспорта всех собственников и покупателя
  • Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Отчет об оценке объекта
  • Документы с места работы (справку о доходах и копию трудовой книжки)

Когда речь идет о комнате в квартире, остальные собственники жилья должны написать официальное согласие на сделку. Без этого документа купить часть общей жилплощади нельзя.

Покупка комнаты: важные нюансы

Стандартная площадь комнат — 10-20 кв.м. В большом пространстве легче отгородить уголок для собственной кухни: установить плиту и холодильник. Тогда не нужно делить стол с соседями.

Стоимость комнаты зависит от ряда факторов:

  • Расположение дома (чем ближе к центру города и остановкам общественного транспорта, тем дороже)
  • Состояние ремонта
  • Этаж в доме
  • Соседи (наличие неблагополучных или асоциальных жильцов сильно снижает цену)

Нашли хороший вариант, но продавец предлагает заключить договор с занижением стоимости? Не соглашайтесь. Если вы укажете в документах сумму меньше, чем фактически отдадите на руки, то подвергнете себя риску. В случае возможных судебных разбирательств вы не докажете реальную цену недвижимости. Кроме того реальная сумма важна для получения налогового вычета: занижая цифры, покупатель ущемляет в правах самого себя.

Рекомендовано для вас

  • Как переоформить ипотеку на другого человека: нюансы сделки
  • Льготная ипотека с увеличенной суммой кредита: как работает, где оформить, какую выгоду дает заемщику
  • Нужно ли платить налог при продаже нежилого помещения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *