Как перевести деньги на эскроу счет при долевом строительстве
Перейти к содержимому

Как перевести деньги на эскроу счет при долевом строительстве

  • автор:

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

  1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
  2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
  3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
  7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
  8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
  9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

  • Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
  • В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
  • Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
  • Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
  • Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
  • Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

  • Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
  • До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
  • Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться

В последние годы эскроу-счета часто используются при покупке недвижимости. Они позволяют сохранить деньги, если застройщик обанкротится или не сдаст дом, и помогают дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье. Разбираемся, как это работает.

Как устроен эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета вернутся покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не может — только если застройщик не выполнил условия договора, заключенного при открытии счета.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Вы можете открыть его только в том банке, на деньги которого строится дом. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.

Газпромбанк финансирует 161 объект. Посмотреть перечень застройщиков, которые сотрудничают с Газпромбанком, можно на странице аккредитованных объектов.

Какие документы потребуются для открытия эскроу-счета

Для открытия счета понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. При оформлении ипотеки банк может запросить дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень нужно уточнять в самом банке.

Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета

1) Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита.

2) После одобрения подписывает кредитный договор с банком.

3) Заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

4) Бесплатно открывает эскроу-счет.

5) Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.

6) Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит деньги (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.

7) После введения новостройки в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу-счета застройщику.

Если застройщик выбрал Газпромбанк как партнера, вы можете открыть в этом же банке эскроу-счет и платить ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе «Льготная ипотека».

Как открыть эскроу-счет без ипотеки в несколько шагов

1) Выбрать подходящее жилье в строящемся доме.

2) Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве.

3) Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия.

4) Внести деньги на эскроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры).

5) Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

6) Оформить квартиру в собственность.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья

Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках, но с их помощью можно проводить и сделки с жильем на вторичном рынке.

При использовании эскроу-счета это прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они вместе обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).

Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете

До передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю. Как только банк получает документы, подтверждающие выполнение условий договора долевого участия (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), деньги переводят застройщику.

Важно: деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации их компенсируют в полном объеме, но не более 10 млн ₽.

Коротко, что нужно знать об эскроу-счете

Это безопасно

Застройщик или продавец получает деньги, только когда выполнит условия договора — до этого они принадлежат покупателю. При банкротстве застройщика или затянувшейся стройке покупатель гарантированно получит деньги обратно.

Нет дополнительных платежей

За открытие и обслуживание эскроу-счета не нужно платить, если вы взяли ипотечный кредит в том же банке, где открыли счет.

Деньги на счете застрахованы

Если банк, в котором вы открыли эскроу-счет, обанкротится, можно будет вернуть до 10 млн ₽.

Обновлено: 31 января 2023

Похожие статьи раздела

7091811

Как использовать материнский капитал при покупке квартиры

7390999

В каких случаях стоит выбрать дифференцированный платеж по ипотеке

7458505

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Счёт эскроу

После окончания строительства Банк перечисляет денежные средства со счёта эскроу застройщику.

В случае невыполнения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве денежные средства возвращаются покупателю

Пошаговый процесс

Открытие

Оставьте заявку на сайте и заполните документы. После регистрации счёт готов к пополнению

Пополнение

Пополнить счёт эскроу можно картой «Мир» на сайте, в отделении банка или мобильном приложении

Закрытие

Когда приобретаемое жильё будет введено в эксплуатацию, а средства переведены застройщику, счёт будет закрыт

Скачивайте новое мобильное приложение
Современный дизайн, скорость и удобная навигация

Документы

Аккредитивы

Надёжное решение для безопасных расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости и другого имущества. Банк контролирует условия сделки и выступает гарантом своевременных расчётов между покупателем и продавцом

Термины и определения:

Банк – Акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» / АО «Банк ДОМ.РФ», Универсальная лицензия Банка России № 2312 от 19.12.2018.

Заявка – совокупность сведений о Клиенте (в том числе персональные данные Клиента) и электронных образов документов Клиента в целях принятия Банком решения о резервировании текущего счета/счета эскроу, переданная Клиентом в Банк через Интернет-сайт, и подписанная им в порядке, определенном настоящим Соглашением.

Интернет-сайт – официальный сайт Банка https://domrfbank.ru, через который Клиент может оформить Заявку.

Клиент – физическое лицо (резидент или нерезидент), данные которого указаны в Заявке.

Код подтверждения из SMS-сообщения – четырехзначный цифровой код, направляется Банком в SMS-сообщении на указанный в Заявке номер мобильного телефона Клиента.

Согласие – согласие Клиента на получение информации рекламного характера, согласие на обработку персональных данных Клиента, подписанные в порядке, определенном настоящим Соглашением.
Определение лица, подписавшего электронный документ Кодом подтверждения из SMS-сообщения (простой электронной подписью), производится на основе сведений, указанных Клиентом в Заявке, с учетом примененного Кода подтверждения из SMS-сообщения.

Электронная форма – электронная страница на Интернет-сайте для заполнения Заявки.

Предмет Соглашения:
1. Банк и Клиент (далее — Стороны) заключают соглашение об использовании простой электронной подписи (далее — Соглашение) в следующих целях:
1) подписание Клиентом Соглашения, Заявки и Согласия простой электронной подписью Клиента (далее — Пакет электронных документов) в соответствии с п. 4 настоящего Соглашения;
2) предоставления Заявки, подписанной простой электронной подписью Клиента, посредством официального сайта Банка.
2. Для целей Соглашения и подписания Пакета электронных документов простой электронной подписью (далее — ПЭП) является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования простой электронной подписи определенным лицом. Стороны определили, что в качестве ПЭП используется код, содержащийся в направляемом Банком Клиенту SMS-сообщении (Код подтверждения из SMS-сообщения) на номер мобильного телефона Клиента, указанный в Заявке.
3. Согласно ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение является договором присоединения. Присоединение к Соглашению осуществляется на условиях публичной оферты, адресованной Банком физическим лицам и размещенной на Интернет-сайте.
4. Акцептом оферты Банка, указанной в п. 3 Соглашения, являются следующие действия Клиента в Электронной форме: посредством проставления отметки «Согласен» после ознакомления с текстом настоящего Соглашения и ввода в соответствующее поле «Код подтверждения» Кода подтверждения из SMS-сообщения Банка.
5. Соглашение является заключенным с момента акцепта Клиентом оферты Банка, указанной в п.3 Соглашения, в порядке, указанном в п. 4 Соглашения, и действует бессрочно.
6. Банк не несет риски, связанные с тем, что направленная Банком на номер мобильного телефона/адрес электронной почты Клиента, указанный в Заявке, информация о принятом решении о предоставлении кредита или о резервировании номера текущего счета/счета эскроу станет доступна третьим лицам.
7. Клиент и Банк обязаны соблюдать конфиденциальность Кода подтверждения из SMS-сообщения.
8. Электронные документы (Заявка, Согласие и настоящее Соглашение), подписанные ПЭП Клиента, признаются Банком и Клиентом электронными документами, равнозначными документам на бумажном носителе, подписанным собственноручной подписью Клиента.
9. Порядок разрешения споров.
9.1. Стороны договорились, о том, что информация, связанная с фактом подписания настоящего Соглашения и дальнейшего использования Клиентом ПЭП, хранимая в информационных системах Банка, имеет юридическую силу и может быть использована в качестве надлежащих доказательств при урегулировании споров.
9.2. В случае возникновения споров относительно факта подписания Клиентом документа с помощью ПЭП в соответствии с настоящим Соглашением, такие споры разрешаются согласительной комиссией, состоящей из Клиента (уполномоченного представителя Клиента) и представителя Банка. Согласительная комиссия на основании предоставленных Банком электронного документа и доказательств делает вывод о наличии у Банка, подписанного ПЭП Клиента электронного документа, относящегося к предмету спора, либо о том, что Банк не располагает таким документом. По результатам работы комиссии составляется акт, содержащий вывод и его обоснование. В случае отказа Клиента от участия в работе согласительной комиссии, акт составляется Банком в одностороннем порядке.
9.3. В случае неурегулирования споров и разногласий спор передается на рассмотрение суда общей юрисдикции.

В ЦБ разъяснили, как и когда можно снять деньги со счета эскроу

С середины лета строительные компании уже не могут напрямую привлекать деньги граждан на строительство жилья по проектам, начатым после 1 июля 2019 года, а также по ранним проектам с низкой степенью готовности. Новая система финансирования жилищного строительства предполагает, что покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке.

Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.

На что надо обратить внимание при открытии счетов эскроу и можно ли с них забирать деньги, специально для «Российской газеты» разъяснила начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова.

Открывать счета эскроу при долевом строительстве, отмечает она, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.

Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу

Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.

Отдельный вопрос — покупка квартиры в ипотеку. Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.

Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.

Как и когда можно снять деньги со счета эскроу

Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект, или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.

Особый случай — если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья. В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут.

А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей. Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.

Подробнее о том, как работает в регионах новая система защиты покупателей жилья, читайте в ближайшем номере «Российской газеты».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *