Как продать долю в ипотечной квартире после развода
Перейти к содержимому

Как продать долю в ипотечной квартире после развода

  • автор:

Раздел ипотечной квартиры после разрыва брачных отношений

preambula

После развода перед бывшими супругами стоит задача раздела совместного имущества, в том числе квартиры.

Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Приобретенное супругами в период брака за счет общих доходов имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, относится к общему имуществу супругов (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ).
Порядок раздела общего имущества супругов определён ст. 38 СК РФ. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества Суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. Аналогичная позиция указана в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 года N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Приобретение квартиры за счет кредитных средств, полученных супругом (или супругами) с согласия всех супругов, порождает не только права на квартиру, но и обязанности по возврату банку кредита.
Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Исходя из взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 34 СК РФ и ч. 3 ст. 39 СК РФ, стороны в период брака приобрели общие обязательства, связанные с возвратом кредита, которые входят в состав общего имущества супругов.

Квартира, приобретённая супругами за счет кредитных средств, независимо от того на имя кого она оформлена, является общим имуществом супругов. При этом наличие обременения квартиры в виде ипотеки (или залоговых прав) не является основанием к отказу в иске о разделе квартиры супругов.

Вопрос раздела совместной квартиры разрешается просто, без привлечения юристов, если для ее покупки не привлекались заемные средства, или государственные выплаты. Куда сложнее совершить раздел квартиры, обремененные ипотекой или приобретенные с использованием материнского капитала. Как в этом случае делится квартира? Как распределяются доли на детей? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что говорит закон

Ответственность за ипотечный кредит несут оба супруга. Ситуация осложнена тем, что раздел квартиры, находящегося в ипотеке, затрагивает интересы третьей стороны – банка. Прийти к решению, выгодному всем участникам разбирательства, довольно сложно. При рассмотрении дел о расторжении брака, в которых поднимается вопрос раздела квартиры, взятой в ипотеку, суд руководствуется Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, законом «Об ипотеке». Главные правила разделения ипотечного жилья, содержащиеся в указанных правовых актах, выражаются в следующем:

  • квартира, приобретенная с привлечением ипотечных средств в период брака, признается совместным имуществом мужа и жены;
  • при отсутствии брачного договора, совместная квартира мужа и жены делится пополам;
  • при разделе квартиры, взятой в ипотеку, не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит.

При разводе ипотечная квартира, приобретенная в период брака, делится между супругами в равных долях. Однако, нужно помнить, что квартира находится в залоге у банка, следовательно, все действия с квартирой должны осуществляться с официального разрешения банка.

В случае развода при наличии несовершеннолетних детей, один из родителей вправе обратиться в суд как от себя лично, так и от имени несовершеннолетнего. При этом доли истцов в недвижимости могут существенно превышать долю ответчика (второго супруга), что делает его долю незначительной. Часть 4 ст. 252 ГК РФ определяет, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В этой ситуации составление иска и защиту интересов в суде разумно доверить профессиональному юристу.
Существует ошибочное мнение, что можно осуществить фактический раздел квартиры, т. е. закрепить за собственниками определённые комнаты, сделав тем самым жилье коммунальным. Такой фактический раздел квартиры при разводе осуществить невозможно. Данный запрет прямо установлен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. За N 8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в российской федерации». Пункт 12 данного Постановления определил, что выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Определение порядка пользования квартирой определяет права и обязанности пользователей в отношении квартиры. При этом речь о праве собственности на комнаты не идёт. В данном случае суд может определить, кто из участников будет пользоваться определённой частью жилого помещения, установив тем самым определённые запреты и ограничения.

Раздел квартиры, приобретенной до брака с использованием ипотеки

Ситуация приобретает ряд юридических нюансов, когда недвижимость взял в ипотеку один из супругов еще до брака, но после заключения брачного союза оба супруга выплачивают кредит. В соответствии с семейным законодательством, имущество, приобретенное супругом до вступления в брак, признается его личной собственностью. Тем не менее, второй супруг может потребовать в суде выделения доли в недвижимости, если участвовал в выплате ипотеки в период брака. Для этого необходимо представить суду документальные доказательства:

  • об участии в выплатах на погашение кредита;
  • об организации ремонта за собственные средства;
  • о любых иных вложениях, повлекших улучшение квартиры.

При положительном решении суда, выделенная доля будет соразмерна денежным затратам истца.

Недвижимость: соглашение супругов или поход в суд?

Если партнеры не могут прийти к решению, как осуществить раздел недвижимости мирным путем, или если в семье есть несовершеннолетние дети, ипотечная квартира делится через суд. Судья учитывает все детали оформления ипотечного кредита, выясняет, с кем будут проживать дети, и выносит решение, обязательное для исполнения сторонами процесса. По общему правилу, при наличии детей доли делятся в пользу родителя, с которым дети остаются жить. При этом интересы второго супруга не должны быть ущемлены, и он вправе потребовать денежную компенсацию за свою часть квартиры.

Раздел недвижимости может быть осуществлен без обращения в суд. Супруги вправе определять судьбу совместной собственности с помощью письменного соглашения, которое можно заключить как в браке, так и после него. Соглашением можно установить обязанность одного супруга платить за ипотеку, и обязанность второго супруга возмещать сумму за свою часть платежа. Мирный путь раздела ипотеки требует безоговорочного согласия на условия соглашения со стороны обоих партнеров.

При составлении документа необходимо обратиться к нотариусу, который проверит законность положений соглашения, и подписью придаст документу юридическую силу. Важно помнить, что любые изменения договора об ипотеке должны быть согласованы с банком.

Ипотека и материнский капитал

Такая мера государственной поддержки, как материнский капитал может быть реализована матерью, отцом, или иным лицом, имеющим право на выплату, двумя способами:

  1. Как платеж по существующему ипотечному кредиту.
  2. Как первоначальный взнос при покупке квартиры.

В любом случае после прекращения долговых обязательств, родители должны обеспечить детей квартирой. Материнский капитал имеет целевое назначение и не является совместным имуществом супругов. Лицу, имеющему право на материнский капитал, выдается именной сертификат, подтверждающий правомочия. Владелец сертификата обязуется использовать средства на цели, ради которых оказывается государственная поддержка. Развод не предполагает, что материнский капитал подлежит разделу.

Квартира, для приобретения которой использовался материнский капитал, оформляется в долевую собственность родителей и их детей, не достигших совершеннолетия. При этом размер долей определяется соглашением. Если супруги прекращают семейные отношения, то каждый из них имеет право на квадратные метры, но только в пределах своей доли, на законные доли детей никто из родителей претендовать не может.
Для продажи квартиры, находящейся в собственности детей и родителей, необходимо обратиться в органы опеки и получить их разрешение на сделку. Такой шаг обусловлен необходимостью соблюдения жилищных прав детей, которые не должны ущемляться при разводе родителей. Вопрос обычно решается составлением письменного обязательства, в котором супруги обязуются выделить детям их доли при продаже недвижимости, при этом обозначаются конкретные сроки.

Как разделить недвижимость

Наиболее благоприятный вариант в случае развода – досрочное погашение ипотечного кредита. К сожалению, далеко не всегда у супругов есть возможность избавиться досрочно погасить долговые обязательства. Совместное проживание на одной территории и дальнейшая выплата ипотеки после развода тоже приносит массу неприятных эмоций. Однако существует несколько вариантов раздела ипотечного жилья, которые помогут супругам справедливо поделить квадратные метры:

  1. Продажа жилья. С разрешения банка квартира продается, из полученных денег бывшие супруги рассчитываются с банком. Такой способ решения проблемы зачастую становится очень удобным для бывших мужа и жены, ведь им больше не нужно жить под одной крышей. Однако продажа ипотечной квартиры связана с рядом сложностей. На такую квартиру непросто найти покупателя, возможно, придется существенно снизить стоимость квартиры. Кроме того, банки неохотно соглашаются на продажу залогового имущества, ведь в этом случае теряется значительная часть процентов по кредиту.
  2. Раздел выплат банком. Банк разделяет платежи, каждый из бывших супругов начинают нести индивидуальную ответственность за свою долю кредита. Распоряжаться квартирой стороны смогут в равном объеме, на равных условиях.
  3. Переоформление займа на одного из супругов. В этом случае один супруг отказывается от своих прав на квартиру, соответственно, у него исчезает обязанность по выплате ипотеки. Банк соглашается на переоформление только в случае, если заемщик, который берет на себя обязательства по единоличной выплате кредита, полностью платежеспособен и не имеет проблем с пропуском сроков выплат.

Ипотечное соглашение как гарантия выплаты кредита

Ипотечное соглашение – это документ, обеспечивающий исполнение условий ипотеки и являющийся правовой гарантией для всех сторон договора. В России сложилась солидная судебная практика по делам о разделе ипотечного квартиры бывшими супругами. Порой процессы заканчиваются неблагоприятно не только для заемщиков, но и для банков. Сегодня банки оформляют ипотечные соглашения, которые максимально защищают финансовую организацию, снижают риски банка при расторжении брака заемщиков.

Как правило, банк предлагает заключить супругам соглашение, по которому они становятся созаёмщиками. Также финансовые организации все чаще включают в текст кредитного договора условие о том, что при разводе супругов–созаёмщиков условия ипотечного договора не меняются. Такое условие, принятое и подписанное семейной парой, становится для банка дополнительной гарантией своевременной выплаты кредита, ведь в случае отказа одного из супругов выплачивать ипотеку после развода, обязательства перейдут ко второму супругу.

Брачный договор и ипотека

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, в течение которого отношения супругов могут измениться в худшую сторону. Заключение брачного договора поможет супругам избежать многих неприятностей, связанных с разделом ипотечного жилья. Договором семейная пара сможет определить условия приобретения ипотечной квартиры, а также установить имущественные правомочия каждого из партнеров после развода. В договор обычно включаются пункты, определяющие:

  • порядок внесения платежей по кредиту;
  • режим имущественных отношений супругов при рождении детей; доли мужа и жены, которые достанутся им после разрыва брачных отношений;
  • обязательства супругов по вкладу денежных средств в улучшение жилищных условий;
  • порядок уплаты первоначального взноса и т.д.

Нужно помнить, что брачным договором регламентируются только финансовые, имущественные взаимоотношения в паре, условия, относящиеся к личным неимущественным отношениям, не имеют юридической силы.

Преимущества брачного договора очевидны: он регламентирует все материальные вопросы, права и обязанности супругов, что значительно облегчает раздел совместного жилья после развода. Брачный контракт при ипотеке выгоден и банку, поскольку он определяет обязанности по выплате кредита и доли мужа и жены. Для банка договор является гарантией того, что заемщик не поменяется.

Заключить брачное соглашение можно до вступления в брак, и в период его существования, после развода оформить договор нельзя. Документ в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Закон содержит обязательное требование к составлению брачного договора: его условия не могут ставить одного из членов семьи в крайне неблагоприятное, ущемленное положение. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон, или в случае, когда одним из супругов не выполняются его условия. Если расторжение брачного договора ухудшает финансовое положение заемщика, банк вправе изменить договор об ипотеке либо потребовать полную выплату долга.

В каждом случае раздел имущества после развода проходит по своим правилам. Иногда выбирается простой и быстрый путь решения проблемы, в других случаях процессы по разделению квартиры длятся долго и мучительно. Для скорейшего раздела жилья, выгодного всем сторонам конфликта, разумно обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Благодарим Вас за посещение сайта нашей адвокатской конторы!

С удовольствием отвечу на интересующие вас вопросы.
Перевозкина Инна Валерьевна, юрист по недвижимости
Тел. 8 (912) 62-333-49
E-mail: inna-rass@yandex.ru

Как продать долю в ипотечной квартире после развода

Развод – это сложный период в жизни каждого человека, который сопровождается не только эмоциональными трудностями, но и рядом юридических вопросов. Один из таких вопросов может возникнуть при разделе имущества, особенно если супруги имели общую ипотечную квартиру. Возможность продать свою долю в этой недвижимости после развода становится актуальной для многих людей. Но как это сделать правильно и что следует учесть? Давайте разберемся.

Первым шагом при продаже доли в ипотечной квартире после развода является оценка рыночной стоимости этого имущества. Это поможет определить его финансовую ценность и потенциальную выгоду от продажи. Далее необходимо обратиться к юристу или нотариусу для составления соответствующих документов, которые подтверждают ваше право на долю этой недвижимости. Важно также учесть наличие ипотечного займа – при продаже своей доли вы должны будете погасить оставшуюся часть долга по ипотеке.

Для этого можно воспользоваться либо собственными средствами, либо обратиться к банку для реструктуризации или рефинансирования ипотечного кредита. В статье мы рассмотрим подробнее эти и другие важные аспекты продажи доли в ипотечной квартире после развода, чтобы помочь вам сделать осознанный выбор и обезопасить свои интересы.

Юридические аспекты продажи доли в ипотечной квартире после развода

Юридические аспекты продажи доли в ипотечной квартире после развода имеют свои особенности, которые необходимо учесть при оформлении сделки. Первым шагом является получение согласия бывшего супруга на продажу его доли. В случае отказа, возможны различные варианты решения спорных вопросов, такие как выкуп доли или предоставление залогового обеспечения.

Далее необходимо провести оценку квартиры для определения стоимости доли. Это может потребовать привлечение независимого оценщика или эксперта по недвижимости. Детали такой оценки будут зависеть от законодательства страны и регулирующих правил.

После определения стоимости доли необходимо составить и подписать соответствующий документ — акт согласования условий продажи. В этом акте должны быть указаны все необходимые условия сделки, такие как цена, сроки, ответственность сторон и другие пункты.

Затем следует обратиться в нотариальную контору для оформления нотариального акта на продажу доли. Нотариус проверит правильность оформления всех документов и убедится в согласии обеих сторон на продажу.

После оформления нотариального акта необходимо зарегистрировать сделку в соответствующем государственном реестре недвижимости.

Стратегии продажи доли в ипотечной квартире после развода: советы и рекомендации

После развода одним из самых сложных аспектов становится продажа доли в ипотечной квартире, которая была приобретена в браке. В такой ситуации необходимо иметь четкую стратегию, чтобы успешно реализовать свою долю и получить соответствующую выгоду.

Первым шагом является оценка рыночной стоимости квартиры. Для этого можно обратиться к независимому оценщику или использовать онлайн-сервисы для определения цены недвижимости. Зная точную стоимость, можно определить адекватную цену продажи.

Далее следует проработать все юридические аспекты. Нужно проверить наличие обременений на недвижимость, заключить новый договор о порядке пользования жилым помещением и узнать права других собственников.

Следующий шаг – подготовка объявления о продаже. Важно написать привлекательное объявление, указав все основные характеристики квартиры и ее преимущества. Также полезно добавить фотографии интерьера и экстерьера, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей.

Не стоит забывать и о маркетинговых усилиях.

Финансовые и налоговые вопросы при продаже доли в ипотечной квартире после развода

При продаже доли в ипотечной квартире после развода следует учесть ряд финансовых и налоговых аспектов. Во-первых, необходимо определить стоимость доли, которая будет продаваться. Для этого можно обратиться к оценочным компаниям или использовать существующие предложения на рынке.

Важно также учесть наличие задолженностей по ипотеке. Если один из супругов брал кредит на приобретение жилья, то при разделе имущества после развода могут возникнуть сложности с погашением задолженности. Рекомендуется обратиться к юристу или банку для получения консультации по данному вопросу.

При продаже доли в ипотечной квартире возникают также налоговые обязательства. В зависимости от суммы полученных доходов от продажи доли может потребоваться уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Ставка данного налога составляет 13% от суммы дохода.

Также следует учесть комиссии за проведение сделки, например, агентское вознаграждение агента по недвижимости или услуги нотариуса. При продаже доли в ипотечной квартире эти расходы могут значительно повлиять на конечную сумму, полученную от сделки.

Переоформление доли ипотечной квартиры после развода

Покупали квартиру в ипотеку в браке на мужа, право собственности — общая совместная. Сейчас в разводе, хочу переоформить квартиру (и соответственно, ипотеку) с мужа на себя. Какие варианты существуют? Как дешевле и проще это сделать?

Наталия Булахова
Консультаций: 236

Если ваш бывший супруг не против, то лучше всего подойдет вариант с заключением соглашения о разделе совместно нажитого имущества между супругами (далее – соглашение о разделе).

Раздел общего имущества супругов производится в соответствии со ст. 38–39 Семейного кодекса РФ.

Имущество, нажитое супругами во время брака (общее имущество супругов), может быть разделено между супругами по их соглашению, которое обязательно должно быть нотариально удостоверено.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Если между супругами по вопросам раздела совместно нажитого имущества происходит спор, то раздел имущества ведется в судебном порядке.

Поскольку соглашение о разделе заключается в нотариальной форме, вам придется оплатить государственную пошлину за совершение нотариальных действий в размере, установленном пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.), а также оказание нотариусом услуг правового и технического характера (далее – ПТХ). Информацию о предельных размерах ПТХ, которые ежегодно устанавливает Федеральная нотариальная палата, а также конкретные размеры ПТХ у каждого субъекта РФ можно посмотреть на сайте Федеральной нотариальной палаты.

В соглашении о разделе вы сможете определить доли каждого из супругов; предусмотреть, на кого ляжет бремя будущих ипотечных выплат; определить размер денежной компенсации за уже выплаченную часть кредита и долю в квартире вашему супругу, порядок и сроки выплаты ему денежной компенсации, сроки подачи пакета документов в Росреестр для проведения государственной регистрации перехода прав (поскольку право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом надо также учитывать, что государственная регистрация внесения изменений, перехода прав на недвижимость, обремененную ипотекой, имеет свои особенности.

Так как квартира, подлежащая разделу между супругами, обременена ипотекой, потребуется согласие залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке. Таким образом, заключить соглашение о разделе вы сможете, только получив предварительное согласие вашего залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями вашего договора об ипотеке.

На практике нотариусы, составив проект соглашения о разделе, предоставляют его залогодержателю для получения предварительного согласия залогодержателя на данную сделку. В связи с этим вам сначала придется переоформить свои кредитные отношения с залогодержателем, заключив с ним новый ипотечный договор, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты осуществлялись только вами и была возможность оформить квартиру в вашу единоличную собственность.

Обычно у банков-залогодержателей уже есть подготовленные программы для подобных случаев. Более того, стоит еще раз внимательно перечитать кредитный договор, пункты которого могут также подсказать решение вашего вопроса.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя), может быть признана недействительной (оспоримой) на основании норм ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, в силу прямого указания в законе ваш залогодержатель вправе оспорить соглашение о разделе, заключенное без его согласия.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме этого, в соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» письменное согласие залогодержателя потребуется и для государственной регистрации на ваше имя перехода права собственности на долю в квартире на основании соглашения о разделе, если иное не установлено вашим договором об ипотеке. При отсутствии такого согласия имеются основания для приостановления государственной регистрации (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Конкретное решение по ситуации (кроме залогодержателя) также зависит и от настроя вашего супруга производить раздел кредитных обязательств и переоформление квартиры в вашу личную собственность мирным путем или в судебном порядке, что финансово более затратно и дольше по времени.

Как продать квартиру после развода

Анастасия Швец

Согласно Семейному кодексу имущество, которое муж с женой нажили во время брака, — совместная собственность. При разводе совместное имущество делится пополам.

Квартира, купленная в браке, тоже делится поровну. При этом не имеет значения, на чье имя записана недвижимость и кто оплачивал ее покупку. Например, квартира была куплена в ипотеку. Муж регулярно оплачивал взносы в банк, а жена не работала, потому что сидела в декрете с ребенком. Права на квартиру у супругов равные.

Однако бывают случаи, когда даже совместное имущество делится не поровну. А также по закону имущество может быть не только совместным, но и личным.

Личное имущество — это то, что принадлежало супругам до вступления в брак, было получено в дар, унаследовано или приватизировано.

Также имущество не делится, если:

  • один из супругов купил его за личные деньги во время брака;
  • это интеллектуальная собственность;
  • это личные вещи индивидуального пользования, например одежда;
  • это деньги, полученные в качестве возмещения вреда
  • наследство,
  • подарок,
  • приватизированное жилье,
  • вещи индивидуального пользования,
  • интеллектуальная собственность,
  • целевые выплаты,
  • имущество, купленное до брака,
  • детские вещи и вклады на ребенка.

Бывают и другие случаи, когда даже совместно нажитое имущество делится не пополам, например, если оформлен брачный контракт. В нем сразу прописывается, кому какое имущество принадлежит сейчас и как будет делиться новое имущество в будущем. Например, квартира — жене, машина — мужу, а дача и акции — пополам, как совместно нажитое.

В брачный контракт можно вносить изменения. Например, если куплена машина, можно сразу распорядиться, кому она достанется. Любые изменения в контракте должен заверять нотариус.

Если квартира в совместной собственности

Если нужно разделить совместную собственность между супругами, придется выделить доли. Долю в квартире с общей долевой собственностью между супругами можно продать.

По закону право преимущественной покупки у второго супруга. То есть, если муж решил продать свою долю, то сначала он должен предложить купить ее бывшей жене.

О планах по продаже доли второго собственника нужно уведомить письменно. Надежнее, если письмо отправлено через нотариуса: так в случае чего можно будет доказать исполнение законодательства.

Если второй собственник откажется, промолчит и не купит в течение месяца долю бывшего супруга, то её можно продавать другому покупателю. Причем цена сделки должна быть такой же, как в уведомлении бывшему супругу, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

Отказ от покупки второго собственника нужно оформить нотариально. Без заверения отказа продать долю в квартире не получится, суд может посчитать такую сделку недействительной.

Если бывший супруг соглашается купить долю в квартире, то можно оформлять договор купли-продажи.

Если квартира в ипотеке

Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.

Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.

Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.

Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.

Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.

Ипотечную квартиру можно продать, а вырученными деньгами погасить остаток по кредиту. Если бывшие супруги не хотят жить в ипотечной квартире, то нужно обратиться в банк за письменным согласием о продаже залоговой квартиры. Деньги с ее продажи пойдут на выплату остатка по задолженности.

Супругам можно ничего не менять в кредитном договоре банка, а договориться между собой о денежной компенсации. Например, сумму кредита в 26 тыс. рублей будет продолжать вносить муж, а жена компенсировать ему половину, т. е. 13 тыс. рублей. В этом случае нужно иметь расписку о передачи денег и исполнении обязательств.

Один из супругов может отказаться от прав собственности на квартиру, но остаться созаемщиком. Так может произойти, если один из супругов откажется от своей части квартиры в пользу второго собственника. При этом у банка так и останется два созаемщика. Если один не сможет оплачивать кредит, то банк обратится за взысканием долга к другому.

Если у бывших супругов есть дети

Раздел имущества при разводе родителей никак не касается ребенка, потому что дети не имеют прав на имущество родителей.

При наличии ребенка квартира делится пополам между супругами как совместно нажитое имущество. При этом у ребенка остается право проживания в квартире после развода.

По закону при разводе семейных пар с детьми квартира не всегда делится между супругами поровну. Но это исключительные случаи . Их может рассматривать только суд, и одному из бывших супругов придется доказать, почему нужно отступить от равенства долей.

Если квартира куплена с материнским капиталом

Часть квартиры, которую купили с маткапиталом, делят поровну между родителями и детьми. Это нужно сделать в течение 6 месяцев после выплаты ипотеки.

Оставшаяся часть квартиры делится только между супругами. И при разводе деление происходит по общему правилу — как совместно нажитого имущества.

Если ипотека с привлечением маткапитала еще не выплачена, а супруги разводятся, то квартира переоформляется в общую долевую собственность. При этом суд решает, кому из супругов какую долю выделить. Здесь учитывается соотношение из: собственных средств супругов, средств материнского капитала и суммы кредита.

Например, квартира стоила 6 млн рублей. При покупке жена вложила 1,5 млн рублей или 25 %, которые выручила с продажи студии, купленной до брака. Муж вложил 500 тыс. рублей или 8 %. Маткап покрыл 10% от стоимости. В этом случае при разводе 10 % поделят поровну на родителей и детей. Жене достанется 25 %, а мужу 8 %. Остальные 57 % будут делиться между супругами.

Запомнить

  1. Все имущество, которое нажито в браке — это совместная собственность.
  2. Совместная собственность при разводе делится пополам.
  3. Личное имущество не делится и принадлежит только одному из супругов.
  4. В брачном контракте можно прописать, кому и какое имущество принадлежит и что является общим.
  5. При совместной собственности нужно выделить доли каждому из супругов.
  6. При продаже доли нужно уведомить об этом второго собственника и предложить ее купить сначала ему.
  7. Ипотечная квартира — это тоже совместная собственность, и она делится пополам. Долг по ипотечной квартире выплачивается поровну.
  8. Если у супругов есть дети, то они не могут претендовать на доли в квартире, т. к. не имеют прав на имущество родителей.
  9. Иногда квартира делится не пополам между супругами с детьми: большая часть может достаться супругу, который остается с ребенком. Такое право необходимо доказать.
  10. Доля квартиры, купленная с привлечением материнского капитала, делится поровну на родителей и детей. Остальная часть квартиры — пополам между супругами, если они не вносили личные средства.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *