Какие документы должны быть на квартиру у собственника
Перейти к содержимому

Какие документы должны быть на квартиру у собственника

  • автор:

Как выглядят документы на квартиру, подтверждающие право собственности?

Продавать недвижимость на вторичном рынке может только законный ее владелец. Для того, чтобы будущая сделка прошла гладко, важно понимать, какой документ подтверждает право собственности, а также законные основания продавца осуществлять такого рода операции.

До сравнительно недавнего времени основной бумагой, гарантирующей правовые основания для продажи, было свидетельство о праве собственности, выдаваемое Росреестром. Сегодня его полноценным аналогом служит выписка из ЕГРН. Однако в некоторых случаях следует более глубоко изучить эти документы, чтобы избежать целого ряда проблем.

Что такое право собственности на недвижимое имущество?

Наличие у человека свидетельства о праве собственности на квартиру означает, что он может свободно распоряжаться этим имуществом, пользоваться им на свое усмотрение и осуществлять с ним более серьезные манипуляции: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и т.д.

От других лиц, так или иначе связанных с конкретным недвижимым объектом, например, прописанных в нем родственников владельца, последний отличается именно наличием права распоряжаться недвижимостью. Упомянутые родственники могут пользоваться жильем, проживать в нем, но не более.

В законодательстве не существует ограничений по количеству собственников относительно одного объекта. Владеть недвижимостью могут супруги, члены одной семьи, включая несовершеннолетних, близкие родственники, а иногда и совершенно посторонние люди. Если владелец квартиры, например, не один, то имущество может находиться в совместной или долевой собственности, то есть быть общим или поделенным в определенном процентном соотношении.

Не забывайте! Порядок наступления права собственности закреплен в 219 статье Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей, физическое или юридическое лицо может считаться владельцем квартиры только после прохождения процедуры государственной регистрации.

Какие документы доказывают право собственности на квартиру?

Существует два вида документов, подтверждающих право собственности на квартиру: правоподтверждающие и правоустанавливающие. К первым относятся те бумаги, которые свидетельствуют, что данный человек действительно является владельцем недвижимости, в процессе официальной государственной регистрации получил соответствующее свидетельство, подтвержденное выпиской из ЕГРН.

Второй вид бумаг не менее важен – они не только служат подтверждением прав собственника, но и гарантируют их юридическое наступление. Иными словами, правоустанавливающие документы заверяют факт законного получения человеком недвижимого имущества, более того – показывают, каким именно путем оно было обретено.

Если список правоподтверждающих бумаг ограничивается только выпиской из ЕГРН, дополненной паспортом владельца, то перечень правоустанавливающих более широк. Это связано с целым рядом распространенных оснований получения недвижимой собственности.

Разновидности правоустанавливающих документов

Независимо от того, что является документом, подтверждающим право собственности продавца в данный момент, обязательно следует убедиться, законным ли путем было обретено это имущество. Это очень важный момент, ведь если сделка будет заключена с подобными нарушениями, в будущем она рискует быть аннулированной. Как правило, в ситуациях такого рода больше всего страдает покупатель, ставший новым владельцем дома или квартиры.

Получить недвижимость в собственность можно вследствие:

Сделки купли-продажи

В числе прочих бумаг переход права собственности на квартиру подтверждается договором купли-продажи, если она была некогда приобретена нынешним собственником. Такой вид соглашения применяется для сделок на вторичном рынке недвижимости, то есть с тем жильем, которое на момент продажи уже имело как минимум одного владельца.

Если покупка осуществлялась на первичном рынке, аналогом этого документа служит договор долевого участия. Он заключается напрямую с компанией-застройщиком по специальной форме, а собственником покупатель становится уже после ввода дома в эксплуатацию.

Любая разновидность договора покупки означает, что недвижимое имущество передается из рук в руки на возмездной основе. Между покупателем и продавцом это происходит одномоментно, после чего подписанный сторонами договор передается в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

При договоре долевого участия денежные средства покупателя, именуемого дольщиком, передаются заранее, но хранятся на специальном эскроу-счете. Доступ к ним застройщик получает только после двустороннего подписания акта приема-передачи, означающего, что покупатель получил квартиру и доволен ее характеристиками – только после этого возможна регистрация в Росреестре.

Договора дарения

Процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного человека к другому в народе именуется дарственной, но также требует заключения отдельного вида договора. Он оформляется исключительно при жизни нынешнего владельца имущества и подразумевает, что с момента регистрации недвижимость переходит ко второй стороне договора – одаряемому. Таким образом, если на отдельную квартиру оформлена дарственная, она уже не будет считаться имуществом дарителя и, следовательно, частью будущего наследства, после чего третьи лица претендовать на нее не смогут.

В договор дарения обязательно вносятся сведения об объекте сделки, включая ее основные технические характеристики и адрес, а также подробная информация об участниках. В этом виде соглашения обязательно должно присутствовать упоминание, что имущество передается без оплаты.

Подписанный договор также передается на государственную регистрацию, после которой недвижимый объект меняет своего собственника. Если процедура переоформления осуществлялась согласно закону, даритель не имеет права отзывать или другим путем требовать назад подаренное имущество.

Обратите внимание! Иногда происходит так, что одаряемый, владеющий жильем на основании дарственной, умирает раньше дарителя. В подобных случаях законом предусмотрено правило, согласно которому недвижимое имущество возвращается предыдущему владельцу – дарителю, то есть наследники умершего не могут претендовать на квартиру. Если же даритель скончался раньше, устанавливается обычный порядок наследования.

Получения в наследство

Право собственности на недвижимость удостоверяют и такие документы, как завещание или свидетельство о вступлении в наследство. Первое – это бумага, которая составляется при жизни умершего собственника квартиры и выражает его добровольное желание назначить наследником конкретное лицо или несколько лиц, необязательно родственников.

Свидетельство о вступлении – это документ, надлежащим образом оформленный у нотариуса новым владельцем недвижимости, получающим ее по прямому праву наследования. Такое право имеют близкие родственники умершего, в первую очередь, супруги и дети, или более отдаленные – если представителей первых линий очередности не осталось.

На основании завещания или нотариально заверенного свидетельства смена собственника регистрируется в Росреестре.

Получение недвижимости в наследство – это процесс обретения недвижимого имущества, который чаще всего характеризуется разного рода спорами и судебными тяжбами. Именно в таких обстоятельствах существует наибольший риск нарушения прав третьих сторон – неучтенных наследников, имеющих право на недвижимость или ее часть, лиц, чьи права были сознательно нарушены.

Государственная регистрация не всегда гарантирует, что продавец владеет недвижимостью на законных основаниях. Если претенденты на наследство объявится позже, его права могут быть оспорены в суде. Таким образом, для покупателей будут более безопасными те варианты жилья, которыми нынешний собственник владеет довольно давно, то есть сверх допустимых законом сроков исковой давности.

Приватизации

Термин приватизации означает, что лица, проживающие по определенному адресу, согласно договору социального займа, могут стать его собственниками. Для совершеннолетних граждан такая возможность доступна только дин раз, но дети могут воспользоваться ею дважды – вместе с родителями и по достижению восемнадцати лет.

Приватизировать недвижимость имеют право все люди, зарегистрированные в ней. Находящимся в отлучке по уважительным причинам членам семьи предоставляется отсрочка.

Если право собственности возникло вследствие приватизации, одного свидетельства о его наступлении для проверки будет мало. Дело в том, что некоторые лица, имеющие право на часть имущества, могут отказаться от приватизации, но сохранить при этом право на проживание в данной квартире. Право это бессрочное, поэтому выселить такого человека практически невозможно. При проверке документов на квартиру важно уделять внимание тому, сколько человек было зарегистрировано в ней на момент приватизации и все ли из них участвовали в процессе.

Особенности правоподтверждающих бумаг

Еще один документ, которым подтверждается право собственности на объект недвижимости, – это паспорт владельца, вернее – совпадение его реквизитов с указанными в других бумагах. Исключение составляет только присутствие в сделке посредника, но и это факт должен быть подтвержден нотариально оформленной доверенностью.

Среди других правоподтверждающих бумаг стоит ближе рассмотреть следующие:

Свидетельство о регистрации права собственности

Свидетельство о регистрации смены собственника – это специальный документ, напечатанный на гербовой бумаге, который до 2016 года выдавался новым владельцам недвижимости на руки. Основная его задача – подтвердить, что на указанную в нем дату собственником объекта является конкретное лицо. Сегодня такой документ остается в Росреестре, а вместо него вручается выписка из ЕГРН.

Причин для изменения практики выдачи правоподтверждающих бумаг было несколько, но основная из них – невозможность внести в них измененную информацию. Единожды выданное свидетельство содержало только актуальные на момент его создания данные и любые поправки, например, наложенное на объект обременение, не отображало.

Для покупателей опасность столкнуться с недействительным или неточным свидетельством была очень велика. Встречались даже ситуации, когда собственники, утратившие свое право распоряжаться имуществом, но сохранившие оригинал свидетельства, продавали недвижимость. В итоге практика получения выписки из ЕГРН в качестве дополнительного подтверждающего документа стала настолько распространенной, что было принято решение вовсе отказаться от выдачи свидетельства и сразу заменить его выпиской.

Выписка из ЕГРН

Сегодня выписка из ЕГРН называется основным документом на собственность квартиры, поскольку является единственной, предусмотренной законом, правоподтверждающей бумагой. Не так давно разные виды государственных реестров были сведены в единую информационную систему, поэтому использовать именно выписку, а не свидетельство, стало не только безопаснее, но и удобнее.

Данные, содержащиеся в этом документе, включают:

  • точный адрес недвижимого объекта и этаж, если речь идет о квартире;
  • характеристику недвижимости с указанием ее назначения, площади и других технических нюансов;
  • данные собственника или нескольких собственников с обозначением долей, им причитающихся;
  • кадастровый номер объекта;
  • дата регистрации права собственности;
  • наличие или отсутствие обременений.

Такая выписка, содержащая главное о недвижимости, считается самой распространенной. Запросить и получить ее может любой человек, не обязательно владелец квартиры.

Однако наряду с обычными существуют также и расширенные или архивные выписки, доступ к которым может получить только собственник жилья или судебные исполнители. Вместо основной технической информации расширенная выписка уделяет внимание переходам права собственности на объект, а также основаниям для них. В ней упоминаются все бывшие владельцы квартиры, даты ее перехода из рук в руки, а также правоустанавливающие для каждой смены владельца документы.

Способов получить выписку из ЕГРН очень много – портал Госуслуг, МФЦ, сайт Росреестра. Проще всего сделать это именно в электронном виде – срок изготовления выписки составит до трех дней, а сам документ придет на указанную электронную почту. К тому же, электронная выписка обойдется почти вдвое дешевле – всего 470 рублей вместо 750 за бумажную.

Хотя сегодня некоторые службы и принимают свидетельство о регистрации прав в качестве основной бумаги на квартиру, их число стремительно уменьшается. В подавляющем большинстве организаций, включая банки, требуется в частности выписка из ЕГРН, как наиболее универсальный и актуальный вариант правоподтверждающего документа.

Дополнительные документы, которые стоит проверить

Перечень документов, подтверждающих право собственности, не очень большой, однако для безопасной покупки стоит проверить и некоторые другие бумаги:

Разрешение супруга или супруги. Если квартира находится в общей собственности мужа и жены, то продать или купить ее можно только с обоюдного согласия. Для сделки с приобретенной в браке недвижимостью такое разрешение требуется нотариально заверить. В противном случае второй супруг может подать иск в суд, в результате которого сделку признают недействительной.

Справку о закрытии ипотечного кредита. Ипотека – это один из видов обременения, который также вносится в выписку ЕГРН, как и сведения о полном погашении кредита. Однако для полной уверенности, что за квартирой не числится задолженность, стоит попросить продавца показать справку из банка – она выдается в обязательном порядке в связи с полным исполнением своих кредитных обязательств. Обратить внимание стоит и на то, совпадает ли номер кредитного договора с указанным в выписке.

Справку от психиатра и нарколога. Любой продавец, понимающий, для чего требуются такие документы, не сочтет подобную просьбу оскорблением и удовлетворит ее. Заключения специалистов нужны для того, чтобы засвидетельствовать адекватность собственника, его вменяемость и осознанное желание продать имущество. Если в будущем окажется, что он не отдавал себе отчета в действиях, такая сделка легко будет признана ничтожной.

Выписку о регистрации. В этом документе содержатся сведения о всех, прописанных на текущий момент, лицах в квартире. Существует два вида таких справок: обычная и расширенная, из которой можно узнать всю историю регистрации по данному адресу. Особенно важна отдельная, 12-я форма такой справки – в ней перечисляются особые случаи снятия жильцов с регистрации: в связи с тюремным заключением, определением в специнтернат, неизвестным местонахождением. Эта информация нужна для того, чтобы в будущем избежать риска встречи с посторонними людьми, имеющими право проживать в квартире.

Лицевой счет. В покупаемой квартире могут быть долги за оплату коммунальных услуг или капитальный ремонт. Новый собственник не обязан их оплачивать, кроме капитального ремонта, но ему придется очень сильно постараться, чтобы доказать, что задолженность образовалась еще при старых хозяевах. Если окажется, что долги есть, следует попросить продавца погасить их и подтвердить этот факт распиской, или же заплатить самостоятельно, пропорционально уменьшив плату за жилье. Последний вариант более распространен.

Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью

Какие бывают документы-основания при сделках с недвижимостью

По одному полю в выписке из ЕГРН можно понять, по каким основаниям могут оспорить сделку.

В выписке из ЕГРН есть поле «документ-основание», которое показывает, как продавец приобрел недвижимость. Еще их называют правоустанавливающие документы. К документам, которые указаны в этом поле, стоит отнестись с особой внимательностью. Потому что если продавец стал владельцем жилья с нарушением закона, есть риск, что сделку оспорят: например, наследники, которых обошли при распределении наследства.

В этой статье расскажем, какие бывают документы-основания и как они выглядят, а также что нужно проверить в этих документах.

Так выглядит выписка из ЕГРН. Документ-основание указан в графе под номером 3

Так выглядит выписка из ЕГРН. Документ-основание указан в графе под номером 3

Как получить документ-основание

В выписке из ЕГРН будет краткая информация о документе-основании: например, номер, если есть, и дата договора купли-продажи, дата заключения сделки и фамилия нотариуса, если было нотариальное заверение.

Чтобы получить сам документ-основание, то есть, например, договор купли-продажи, придется попросить об этом продавца. Оригинал необязателен: можно попросить прислать фотографии документа или сделать копии, чтобы забрать их при встрече.

Законных методов истребовать документ-основание вопреки воле продавца нет. То есть если продавец отказывается показывать такой документ, заставить его нельзя.

Обложка статьи

Если причина, по которой продавец отказывается, не кажется вам правдивой и он ведет себя странно и в другом — например, постоянно переносит показ квартиры, от такой сделки лучше отказаться.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Документ-основание

Договор купли-продажи недвижимости

Этот документ означает, что действующий владелец квартиры ее купил. Это самое распространенное основание. Предыдущие покупатель и продавец подписывают договор и указывают в нем все условия сделки: стоимость квартиры, порядок передачи ключей и денег, ответственность.

Договор обычно несут в МФЦ, чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права собственности, либо регистрируют электронно. Если все в порядке, покупатель становится владельцем квартиры.

Обложка статьи

В выписке из ЕГРН будет указана дата заключения договора купли-продажи.

Что проверить в договоре купли-продажи

В договоре купли-продажи стоит обратить внимание на четыре момента.

Было ли нотариальное удостоверение. Стороны могли сделать договор сами и заверить у нотариуса. Если договор делал нотариус, вы это поймете по гербовой цветной бумаге, фамилии, печати и подписи нотариуса. Еще договор будет сшит лентой.

У нотариуса договор заверяют не всегда, а только в определенных случаях:

  1. если это договор купли-продажи долей и не все собственники продают свои доли. Например, в квартире живут бабушка и внук, у каждого в собственности доля ½. Бабушке не нравится поведение внука, и она решает продать свою долю, добавить накопления и купить дом в деревне. Такую сделку придется регистрировать у нотариуса. Хорошо, если внук не будет возражать;
  2. если продавец несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный. Например, в квартире живут муж, жена и ребенок 5 лет. У ребенка есть доля в собственности. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус не будет спрашивать мнения ребенка, за него решение принимают родители. Но нотариус проверит, не ухудшит ли сделка условия для ребенка и не ущемит ли она его права как-то иначе;
  3. если стороны договорились о нотариальном удостоверении. Такое бывает, если кто-то хочет перестраховаться или чистота сделки вызывает сомнения.

Если договор не удостоверен нотариально, хотя этого требует закон, сделка считается недействительной. Кто-то из участников сделки может оспорить куплю-продажу и потребовать вернуть все как было. Оспорить сделку могут даже третьи лица, например прокуратура или отдел опеки, если уже после продажи выявят нарушение закона.

  • Например, в Кемерове в 2020 году суд отменил сделку с продажей долей, так как стороны не удостоверили ее нотариально.

Использовался ли маткапитал. Об этом может быть запись в пункте договора, где идет речь о порядке расчетов. Например, так: «Покупатель уплачивает за счет средств материнского капитала часть стоимости объекта недвижимости, а именно 483 881,83 ₽». Также будет указан номер сертификата и кем он выдан.

Если в договоре про маткапитал ни слова, а у продавца есть несовершеннолетние дети — первый, родившийся после 1 января 2020 года, или второй, третий, родившиеся после 1 января 2007 года, велика вероятность, что маткапитал родители все-таки получали.

Чтобы проверить, куда его потратили, попросите у продавца выписку из СФР со счета, на котором лежит материнский капитал. Из выписки будет понятно, потратили ли его и на какие цели.

Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребенку. Для продажи такой квартиры нужно согласие опеки, а в новой квартире обязательно выделить ребенку сравнимую долю. Так как в сделке участвует ребенок, нужно еще и нотариальное удостоверение — мы говорили об этом выше.

Обложка статьи

В противном случае сделку могут оспорить как узнавшие о своих правах дети или их родители, так и прокуратура.

  • Например, Мосгорсуд аннулировал сделку купли-продажи квартиры, которая раньше была куплена за счет средств материнского капитала, но доли детям продавцы не выделили. Суд вернул квартиру прежним владельцам и обязал их выделить доли детям.

Была ли квартира куплена в браке. Если квартиру купили или приватизировали в браке, она находится в совместной собственности у супругов, причем даже если в ЕГРН в качестве собственника указан только муж или только жена.

Чтобы проверить, была ли квартира куплена в браке, запросите у продавца скан страницы паспорта со штампами о браках, если квартиру купили до 15 июля 2021 года, или свидетельство о браке, если квартиру купили после 15 июля 2021 года.

Можно проверить соцсети продавца или даты замены паспорта на последней странице и сообщить продавцу о своих сомнениях.

Если продавец отказывается предоставлять документы или объясняться в целом, это повод насторожиться и решать, готовы вы ли вы рисковать, не увидев документов.

Для продажи такой квартиры формально нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, но если его нет, квартиру все равно можно продать.

У супруга, без согласия которого квартиру продали, есть три года, чтобы оспорить сделку. При этом срок начинают отсчитывать не с даты сделки, а с того момента, когда супруг о ней узнал, то есть это возможно даже спустя 10 лет.

Согласие супруга не нужно, если квартира:

  • куплена до брака;
  • подарена одному из супругов во время брака;
  • унаследована во время брака;
  • по брачному договору принадлежит одному из супругов;
  • приватизирована одним из супругов.

Если квартиру супруги купили в браке, а потом развелись, то в большинстве случаев в результате раздела имущества квартира перейдет в собственность к одному из супругов. Запросите у продавца соглашение о разделе имущества или решение суда, из которого видно, кому досталась квартира.

Обложка статьи

Использовалась ли доверенность. В самом начале договора купли-продажи, где перечисляются участники сделки, может быть упоминание о доверенности: «Иванов Иван Иванович, который действует от имени Ивановой Марии Петровны по доверенности от 09.06.2020, выданной нотариусом…»

Человек, который выдал доверенность, называется доверителем. Тот, кому выдана доверенность, — поверенным.

Продавец с большой долей вероятности может и не сохранить доверенность — ведь она ему после сделки перестала быть нужна.

В таком случае можно потребовать у продавца получить копию доверенности в Росреестре. Он вправе это сделать, направив через МФЦ запрос в кадастровую палату о получении копий документов из реестрового дела. Это почти бесплатно — например, копия договора в электронном виде стоит 170 ₽.

Если есть возможность посмотреть копию доверенности, вот что нужно проверить:

  1. Дату выдачи и срок действия доверенности. У доверенности обязательно должна быть дата выдачи, иначе она недействительна. Срок действия тоже в большинстве случаев указан явно, а если его нет, то доверенность действует в течение 1 года с даты выдачи.
  2. Есть ли доверенность в реестре. Проверить доверенность по номеру, дате и данным нотариуса можно на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность есть в реестре, значит, она как минимум не поддельная.
  3. Полномочия поверенного. Иногда выдают генеральные доверенности, то есть доверенности на совершение любых юридически значимых действий: с такой доверенностью поверенный может ходить по инстанциям, чтобы согласовать перепланировку, а может продать квартиру. Иногда полномочия поверенного ограничены: например, он вправе найти покупателя, но не вправе подписать договор — нужна подпись собственника. Нужно проверить, совпадают ли полномочия поверенного с тем, что описано в договоре купли-продажи: имеет ли он право подписи, может ли представлять доверителя в МФЦ и Росреестре, оформлять регистрацию прав.
  4. Был ли жив ли доверитель на дату сделки. Если доверитель выдал доверенность и умер, доверенность стала ничтожной в момент его смерти. С 2014 года ввели единый реестр доверенностей, и такая ситуация перестала быть проблемой для покупателя. Обычно Росреестр приостанавливает регистрацию или отказывает, поскольку у продавца нет полномочий.

Поэтому попросите контакты доверителя и, если вдруг он все еще жив, попробуйте связаться с ним и уточнить, действительно ли он был согласен на сделку. Если однажды выяснится, что доверителя заставили выписать доверенность под угрозами, будут проблемы.

Обложка статьи

Это нотариально заверенный договор купли-продажи. Кроме подписей сторон есть подпись и печать нотариуса, все листы пронумерованы и прошиты

Это нотариально заверенный договор купли-продажи. Кроме подписей сторон есть подпись и печать нотариуса, все листы пронумерованы и прошиты

Документ-основание

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Этот документ должен быть, если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика.

При заключении договора участия в долевом строительстве покупатель не приобретает готовую квартиру, а дает застройщику деньги на ее строительство. Застройщик деньги берет и обязуется построить дом вместе с квартирой.

С 1 июля 2019 года застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, только через эскроу-счета. Это значит, что деньги переводятся на специальный счет эскроу в банк и застройщик не получает их, пока не завершит строительство.

Право собственности на квартиру можно зарегистрировать только после того, как:

  1. Застройщик получил разрешение и ввел дом в эксплуатацию.
  2. Дольщик получил квартиру по передаточному акту.

Что нужно проверить в ДДУ

Сдан ли дом. Наличие у продавца ключей, машины во дворе и общий обжитой вид не означают, что застройщик ввел здание в эксплуатацию. Проверить, так ли это, можно на сайте «Реформа ЖКХ» и в сервисе Минстроя по проверке новостроек. На первом сайте будут уже сданные дома с указанием года, когда дом введен в эксплуатацию. В сервисе Минстроя будут только строящиеся дома, также там будет указан планируемый срок сдачи.

Если дом уже построили и сдали, можно не проверять ДДУ: взаимоотношения действующего собственника и застройщика закончены, нужно заключить с таким продавцом обычный договор купли-продажи.

А вот если дом до сих пор строят, потребуется заключить договор уступки прав требования. Продавец таким договором передает покупателю право требовать у застройщика окончания строительства и передачи квартиры.

В таком случае нужно проверить ДДУ перед сделкой, а именно выяснить следующие пункты.

Уплатил ли продавец полную стоимость по ДДУ застройщику. Если дольщик расплатился с застройщиком, согласовывать с застройщиком сделку не нужно, кроме единственного случая — когда это прямо прописано в ДДУ.

Если же дольщик выплатил стоимость квартиры не до конца, то одновременно с договором уступки прав требования нужно заключить соглашение о переводе долга. То есть покупатель получает право требовать квартиру у застройщика, но и застройщик получает право требовать у нового дольщика уплаты недостающей суммы.

Чтобы заключить соглашение о переводе долга, нужно письменное согласие кредитора, то есть застройщика. Если это согласие не получить, Росреестр может приостановить регистрацию сделки.

Чтобы проверить, расплатился ли предыдущий дольщик с застройщиком, попросите у продавца справку о полной уплате стоимости ДДУ. Продавец может запросить ее у застройщика.

Обложка статьи

Есть ли в ДДУ обязанность получать согласие застройщика на уступку. Как мы уже говорили, в ДДУ может быть прямо прописана обязанность согласовать с застройщиком уступку прав требования — неважно, оплачена квартира полностью или частично.

Если при таких условиях совершить сделку без согласия застройщика, он может оспорить ее в суде. Если продавец полностью уплатил стоимость квартиры и перевода долга нет, суды обычно не встают на сторону застройщика, ведь его права не нарушены.

А вот если продавец остался должен, сделку могут аннулировать.

Какова надежность застройщика. Изучите проектную декларацию, проверьте новостройку на сайте наш.дом.рф, почитайте отзывы в интернете, проверьте, не банкрот ли застройщик.

Ведь если застройщик ненадежный, шансы получить готовую квартиру в запланированные сроки снижаются.

Обложка статьи

Не забудьте взять у продавца оригинал ДДУ после оформления уступки.

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Так выглядит ДДУ

Документ-основание

Договор дарения

Договор дарения обычно заключают между близкими родственниками.

Если дарят квартиру, то договор обязательно составляют в письменной форме и регистрируют в Росреестре. Когда договор зарегистрируют, новый собственник вступает в свои права.

Обложка статьи

Что проверить в договоре дарения

Пункт об отмене дарения. Он нужен на случай, если получатель квартиры умрет раньше дарителя.

  • Например, отец подарил квартиру сыну. На всякий случай они включили в договор дарения пункт, что если сын умрет раньше отца, то квартира вернется в собственность отца. Сын начал сделку по продаже квартиры, подал документы в Росреестр, но погиб в ДТП до регистрации перехода права. Теперь у отца есть право оспорить сделку и через суд вернуть себе квартиру.
  • Такие ситуации встречаются очень редко и не грозят добросовестному покупателю, когда право собственности на квартиру к нему уже перешло.
  • Риска для добросовестного покупателя практически нет, потому что при отмене дарения одаряемый обязан вернуть вещь дарителю, только если она у него все еще есть. Если вещь, допустим квартира, уже продана, считается, что ее у одаряемого уже нет и дарителю нужно потребовать другого, а не возврата квартиры.
  • Это подтверждает и Мособлсуд в определении по делу № 33-6093/ 2014. Суд отмечает, что даже если вещь продана только для того, чтобы избавиться от нее и не возвращать дарителю, вернуть ее нельзя, а даритель может выбрать другой способ защиты права.

Основания, по которым можно оспорить дарение. Участники дарения могут потребовать у суда признания его недействительным в течение трех лет с даты сделки. Список причин для этого ограничен.

  1. Даритель был младше 14 лет или недееспособным в момент сделки. Недееспособность — это состояние человека, когда он не способен понимать смысл своих действий и руководить ими, даже с помощью других. Недееспособность устанавливает суд.
  2. Даритель находился в медицинской или социальной организации на лечении или содержании и подарил недвижимость работнику этой организации.
  3. Даритель подарил недвижимость госслужащему или муниципальному служащему в связи с выполнением им должностных обязанностей. Этот запрет, как и предыдущий, создавался для борьбы с коррупцией и злоупотреблениями властью. Они помогают избежать случаев, когда, например, персонал психоневрологического диспансера убеждает пациентов переписать квартиры в качестве благодарности или потому, что пациенты все равно ничего не понимают.
  4. Договор подписывал представитель дарителя по доверенности, в которой не указано, что дарят по договору.
  5. Сделка притворная, то есть прикрывает другую сделку: например, дарение прикрывает куплю-продажу, чтобы продавцу не надо было платить НДФЛ с полученного дохода.
  6. Дарение произошло под угрозой или насилием. Дарение можно признать недействительным в течение года с того момента, как прекратились угрозы или насилие.
  7. Даритель обанкротился в течение трех лет после того, как подарил квартиру. Дарение можно признать недействительным как совершенное с целью причинить вред имущественным интересам кредиторов, но тот, кому квартиру подарили, должен был знать или догадываться о неплатежеспособности дарителя в будущем.

Те, кто не участвовал в сделке, например родственники дарителя, тоже могут оспорить дарение по этим же основаниям, но срок в три года для этих людей начинает течь с того момента, когда они узнали о нарушении своих прав.

Обложка статьи

Адекватность и дееспособность дарителя. Если есть возможность с ним пообщаться, скажите, что вы хотите купить квартиру, которую он когда-то подарил, и проверяете, все ли с квартирой в порядке.

Шаблон договора дарения квартиры

  • действительно ли квартира принадлежала ему раньше;
  • как он ее получил;
  • почему он решил ее подарить;
  • какие у него отношения с тем, кому он подарил квартиру.

Шаблон договора дарения квартиры

Шаблон договора дарения квартиры

Документ-основание

Свидетельство о праве на наследство

Если в выписке из ЕГРН указано свидетельство о праве на наследство, это означает, что продавец получил квартиру по наследству после смерти ее предыдущего владельца.

В большинстве случаев принять наследство нужно в течение 6 месяцев с даты его открытия.

Что нужно проверить в свидетельстве о праве на наследство

Основание наследования. Наследование бывает по завещанию и по закону.

В завещании умерший явно определил, какое его имущество кому достанется после смерти. Необязательно имущество достанется родственникам, завещать можно любому человеку.

Единственное — не стоит забывать об обязательной доле, то есть о части имущества, которая достается определенным лицам по закону, несмотря на завещание. Об обязательной доле мы подробно писали в другой статье.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания. По закону имущество достается родственникам умершего в порядке очередей. Например, первыми получают наследство дети, супруг или супруга и родители, а последними — пасынки и падчерицы, отчим и мачеха.

Если в качестве основания наследования указано завещание, то стоит его посмотреть и проверить:

  1. Данные наследодателя и наследника.
  2. Площадь и адрес квартиры, которую унаследовали.
  3. Было ли открыто наследственное дело на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  4. Справку из банка или выписку из Росреестра о том, что запись об ипотеке прекращена, если наследодатель покупал квартиру в ипотеку. Ведь если он при жизни ипотеку не выплатил, долг перешел к наследнику вместе с квартирой, а потом может перейти и к вам.
    Если ипотека еще не погашена, вы увидите запись об этом в выписке из ЕГРН, поэтому документы, о которых мы пишем выше, скорее дополнительные, чем обязательные.
  5. Есть ли в завещании завещательный отказ и в чем он заключается. Например, отец мог завещать квартиру сыну при условии, что его дочь от второго брака сохранит право жить в этой квартире. Если наследник продает квартиру, завещательный отказ не исчезает, а переходит на покупателя.

Как давно квартира в собственности у наследника. Особенно важно это сделать, если наследник получил квартиру по завещанию, ведь завещание можно признать недействительным:

  • в течение 3 лет с даты открытия наследства — по основанию ничтожности;
  • в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав, — по основанию оспоримости.

Обложка статьи

В журнале уже была подробная статья о том, когда завещание можно оспорить и по каким основаниям.

Например, у мужчины была дочь в браке и сын вне брака. С внебрачным сыном мужчина не общался. Мужчина умер. Квартира по наследству досталась дочери, которая спустя 5 лет решила ее продать. И тут появился сын, который узнал о смерти отца только что, увидев объявление о продаже его квартиры на «Циане». Поскольку сын не знал и не мог узнать раньше, что отец умер, пятилетний срок не мешает ему заявить о своих правах наследования.

В последнее время суды принимают сторону добросовестного приобретателя. То есть если вы проверили продавца как могли, выяснили все известные обстоятельства его жизни и историю квартиры, то вы в относительной безопасности. Если и появятся еще наследники, разбираться с ними будет тот наследник, который без их ведома продал квартиру.

Обложка статьи

Такой позиции придерживается и Верховный суд, который в постановлении пленума отметил, что если наследник вступил в права наследования позже законного срока и имущества уже нет в наличии, он может претендовать только на денежную компенсацию доли.

То есть если один наследник без злого умысла уже продал квартиру, второй наследник, скорее всего, не сможет изъять эту квартиру у покупателя — только потребовать у первого наследника стоимость доли.

Чтобы снизить риски, попросите продавца оформить у нотариуса заверение о том, что ему неизвестно о других наследниках, в котором продавец также даст обязательство урегулировать своими силами и за свой счет любые претензии от потенциальных наследников.

В свидетельстве о праве на наследство указываются в том числе все данные квартиры

В свидетельстве о праве на наследство указываются в том числе все данные квартиры
Документ-основание

Решение суда

Бывает, что квартира переходит в собственность на основании решения суда: оно становится основанием, чтобы Росреестр зарегистрировал право. В таком случае как документ-основание будет указано судебное решение с его номером и указанием суда. По решению суда право собственности переходит в самых разных случаях.

Имеет смысл проверять решение суда, если с даты его вынесения прошло до трех лет: в остальных случаях риск того, что решение оспорят, минимален.

Вот самые распространенные ситуации.

Признание факта владения имуществом в силу приобретательной давности. Если владеть квартирой 15 лет как своей, можно узаконить права на нее, даже если их не было.

Обычно такие процессы трудоемкие, потому что человеку, претендующему на недвижимость, нужно доказать не только то, что он жил в квартире не менее 15 лет, но и что он жил добросовестно, открыто и непрерывно:

  1. Добросовестно, то есть не знал и не мог знать, что у него нет прав на квартиру, в которой живет. Например, дядя продавца въехал в частный дом, который был заброшен, отремонтировал его, но право собственности не оформлял, а потом передал дом племяннику по завещанию.
  2. Открыто, то есть продавец считал себя собственником и не скрывал этого: платил за услуги ЖКХ, участвовал в собраниях жильцов, поддерживал контакты с соседями.
  3. Непрерывно, то есть владел квартирой, не прекращая, в течение 15 лет. Даже если продавец сдавал квартиру в аренду, владение все равно считается непрерывным.

Чтобы стать собственником недвижимости в силу приобретательной давности, нужно подать иск в суд о признании права собственности. Иск подается к прошлому владельцу, если он известен, или без указания владельца.

Если суд удовлетворит иск, на основании этого решения и регистрируют право собственности.

Признание права собственности на самовольную постройку. Если покупаете не квартиру, а дом или дачу, вполне может быть, что предыдущий владелец через суд узаконил самострой. Это нормально: такая ситуация гораздо лучше, чем покупать постройку, над которой висит угроза сноса.

Признание сделки недействительной. Это означает, что продавец судился из-за квартиры и оспаривал какую-то сделку, выиграл иск и суд закрепил за ним право собственности. Например, можно признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, которую муж продал без согласия жены.

Что нужно проверить в решении суда

Данные квартиры и собственника в решении суда и на деле. Попросите у продавца номер и дату судебного дела и найдите решение на сайте суда. Сверьте фамилии и адрес.

Суть решения суда. Внимательно прочитайте решение суда и посмотрите, кто и чего требовал и какое решение в итоге принял суд. Если вам дали номер только постановления апелляционного или кассационного суда, которые рассматривали жалобу на решение суда первой инстанции, лучше найти исходное дело. Посмотрите, решение какого суда обжаловалось, зайдите на сайт этого суда и по номеру решения постарайтесь найти первоначальный судебный акт.

Если вам, наоборот, дали только номер решения суда первой инстанции — как правило, это городской или районный суд, спросите у продавца, было ли обжалование, а потом проверьте эту информацию на сайте суда апелляционной инстанции. Суд, в котором можно обжаловать решение первой инстанции, указан в самом конце этого решения. Важно добраться до самого конца, чтобы не получилось, что решение при обжаловании отменили, а вы об этом не узнали.

Какие документы нужны для покупки квартиры

Какие документы нужны для покупки квартиры интересует каждого покупателя недвижимости. В это статье мы рассмотрим список необходимых бумаг и порядок их оформления. Также вы узнаете, как проверить объект и продавца жилплощади на юридическую чистоту.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Договор купли-продажи недвижимости — это двухсторонняя сделка, субъектами которой являются продавец и покупатель. Каждая сторона боится быть обманутой и не хочет рисковать. Поэтому участники сделки должны тщательно проверять объект договора и сопроводительную документацию.

Поскольку покупатель рискует денежными средствами он в большей степени заинтересован в анализе документов, которые нужны для покупки квартиры. Если сделку признают недействительной, он не сможет вернуть деньги. Существуют мошеннические схемы, жертвы которых вообще теряют и средства, и жилплощадь.

Продавец также должен тщательно изучить документы, необходимые для покупки квартиры. В случае оспаривания купли-продажи, он будет вынужден вернуть полученную от покупателя сумму. Но если она уже потрачена, сделать это будет не просто.

Как проверить квартиру до сбора документов?

Проверить недвижимость на юридическую чистоту вы можете еще до заключения сделки, на этапе поиска вариантов жилплощади. Каждый объект недвижимости и земельный участок стоит на кадастровом учете в Росреестре (ФЗ РФ № 218). В информационной базе госрегистратора собрана информация о характеристиках учетных единиц. Любое заинтересованное лицо может изучить эти сведения до совершения покупки. Они предоставляются в виде выписки ЕГРН.

В расширенной справке зафиксированы сведения о базовых параметрах объекта, его собственниках, имеющихся обременениях. Если в документе указано, что квартира находится в залоге или на нее наложено другой вид ограничения, лучше отказать от такой покупки.

Выдачей выписок ЕГРН занимается Росреестр и МФЦ. Получить справку также можно и онлайн с помощью цифрового сервиса EGRNKa.ru/ Сведения об объекте недвижимости придут на учказанную почту в течение часа. Для заказа выписки онлайн потребуется:

1) В строку поиска написать адрес квартиры или ее регистрационный кадастровый номер, нажать кнопку «Найти».

В строку поиска написать адрес квартиры или ее регистрационный кадастровый номер

2) Чтобы получить подробные данные о зарегистрированном имуществе, открыть вкладку «Подробнее» напротив нужного объекта.

Выберите объект

3) Изучить общедоступные справочные данные, указать e-mail для обратной связи, выбрать подходящий тип справки и заказать документ.

Изучить общедоступные справочные данные

4) Услуга предоставляется на платной основе. Для начала обработки запроса внесите сумму, согласно установленному тарифу.

Способы оплаты

Электронная выписка ЕГРН равнозначна бумажному экземпляру, который можно заказать через МФЦ или в Росреестре. Содержание, порядок выдачи и структура документа регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 378.

Данные, зафиксированные в Регпалате, используются для формирования публичной кадастровой карты РФ. Поэтому найти любой объект можно с помощью интерактивной карты, зная месторасположение или кадастровый номер квартиры.

Заказать выписку и другие технические документы так же можно у кадастровых инженеров ГеомерГрупп. Для этого оставьте заявку на сайте или позвоните по ☎ +7 (495) 481-49-21 для консультации.

Заказать бесплатную консультацию

Обязательный список документов

Какие именно документы нужны для покупки квартиры, зависит от вида приобретаемой недвижимости, статуса субъектов договора, особенностей сделки. Продавец должен подготовить базовый перечень бумаг. Стандартный список может быть расширен в зависимости от нюансов юридической операции.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру

Справка из Росреестра содержит актуальные сведения о жилплощади на момент оформления документа. В ней указаны характеристики объекта, госстоимость, имена зарегистрированных правообладателей, имеющиеся обременения. Также из выписки можно узнать, были изменения в планировке недвижимости, ее реальную площадь и другие технические параметры.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру

Документ-основание получения права собственности

Правоустанавливающий документ на квартиру является основным. Поскольку именно с его помощью продавец может подтвердить свои полномочия и права на недвижимость. Сделать это можно, предъявив договора дарения или купли-продажи.

Выписка из Домовой книги

Справка содержит сведения о зарегистрированных на территории объекта жильцах. Этот документ позволяет понять покупателю, кто вправе претендовать на жилплощадь. Особенно тщательно нужно проверить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети.

Выписка из домовой книги

Паспорт собственника квартиры

Удостоверение личности от хозяина жилплощади является обязательным документом для покупки квартиры. Если интересы владельца представляет доверенное лицо, необходим его паспорт.

Договор купли-продажи квартиры

После проверки юридических аспектов объекта недвижимости, осмотра квартиры и согласования порядка передачи денег, стороны могут заключить договор купли-продажи. Соглашение должно соответствовать установленным требованиям действующего законодательства (ГК РФ ст. 549, ст. 550). Документ составляется в письменной форме. заверять у нотариуса ДКП необходимо в том случае, если речь идет о продажи доли или владельцем является несовершеннолетний.

Договор купли-продажи квартиры

Договор аванса или задатка

Для подтверждения намерения о покупке недвижимости до заключения купли-продажи стороны имеют право составить договор аванса или задатка. Это предварительное соглашение дает гарантии совершения основной сделки.

Договор задатка

По требованию регистратора

Договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в росреестре. Госрегистратор имеет право потребовать дополнительные документы, которые нужны для покупки квартиры. С подробным список и их назначением можно ознакомиться ниже.

Кадастровый паспорт квартиры

Бланк нужно оформить, если жилплощадь еще не поставлена на госучет или была выполнена перепланировка. В паспорте из Госкадастра указаны технические параметры недвижимости.

Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры

Если продавец жилья на момент сделки состоит в официальном браке, он должен предоставить разрешение от второй половины на заключение договора. Согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариусом. Это условие регламентируется СК РФ ст. 35.

Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры

Разрешение органов опеки и попечительства

Если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний ребенок, для продажи жилплощади необходимо заручится разрешением опеки (ГК РФ ст. 37). Иначе сделка не пройдет регистрацию в росреестре и ее признают незаконной.

Согласие залогодержателя на сделку

Помимо базовых документов для покупки квартиры, если она была приобретена в ипотеку, необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора. Поскольку до полного погашения кредита имущество находится в залоге у финансовой организации, собственник не имеет права заключать юридические сделки.

Согласие получателя ренты

Если продавец владеет квартирой на основании договора пожизненного содержания (ренты), он не сможет ее продать без разрешения собственника. Рентное обременение указывается в выписке ЕГРН.

Извещение о сделке других участников долевой собственности

Если недвижимость находится в долевой собственности, первоочередное право на покупку доли квартиры имеют совладельцы. Продать имущество третьему лицу можно, если дольщики предоставят письменный отказ от сделки.

Извещение о сделке других участников долевой собственности

Справка о погашении ипотеки

Для покупки квартиры, которую предыдущий владелец приобрел в ипотеку, вам необходимо удостоверится, что кредит погашен. официальным подтверждением снятия данного вида обременения является справка из банка о погашении ипотеки. Также в выписке из ЕГРН не должно быть отметки о данном виде обременения.

Если один из перечисленных документов, которые нужны для покупки квартиры, не будут предоставлены в росреестр, регистратор имеет право отказать в оформлении сделки или приостановить регистрационные действия.

По требованию покупателя

Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки и исключить возможность мошенничества, покупатель вправе потребовать дополнительный пакет документов для покупки квартиры.

Расширенная (архивная) выписка из домовой книги

Документ для покупки объекта содержит сведения о зарегистрированных ранее жильцах квартиры. Сведения, зафиксированные в справке, дублируются из учетной базы МВД РФ. С помощью расширенной выписки вы можете проверить, сможет ли кто-либо из прежних жильцов претендовать на часть недвижимости.

Расширенная выписка из ЕГРП/ЕГРН

Справка из Росреестра о переходе имущественного права отображает список предыдущих владельцев квартиры с момента ее постановки на кадастровый учет. Получить выписку ЕГРН можно в течение часа онлайн через портал EGRNKA.RU.

Расширенная выписка из ЕГРП/ЕГРН

Заключение о рыночной стоимости квартиры

Оценка недвижимости требуется в том случае, если для покупки квартиры используется ипотечный займ. Банку нужен данный документ, поскольку он хочет знать, сможет ли залоговое имущество покрыть предоставленный кредит.

Справки из НД и ПНД

Чтобы убедиться в дееспособности продавца квартиры, продавец имеет право попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера. Если владелец недвижимости не отдает отчет своим действия и их последствиям, сделку можно оспорить в суде.

Справки из НД и ПНД

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

На момент покупки квартиры продавец должен погасить долги за пользование коммунальными услугами. Эти сведения можно получить в управляющей компании.

 Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

Разрешение на перепланировку, если она производилась

Любые изменения технических параметров недвижимости должны быть согласованы с госорганизациями. Перепланировка квартиры отображается в техплане недвижимости. Также эти данные вносятся в базу Росреестра и выписку ЕГРН. Любые сделки с объектом, где перепланировка не узаконена, запрещены.

Какие еще дополнительные документы, которые нужны для покупки квартиры, может запросить покупатель зависит от конкретной ситуации. Если продавец отказывается предоставлять какой-либо бланк или справку, это должно насторожить потенциального нового владельца.

Как и где происходит оформление сделки

После подписания договора покупки квартиры, его нужно передать на регистрацию в Росреестр. Оформить переход имущественного права новому владельцу можно через МФЦ. Сотрудник центра после приема документов выдает расписку, где указана дата следующего визита.

Регистрация договора и оформление полномочий нового собственника длится до двух недель. В назначенное время покупатель получает на руки выписку ЕГРН. В справке указаны характеристики жилплощади , а в графе ФИО собственника значится его данные.

Какие документы получает покупатель по завершению сделки

Помимо выписки из ЕГРН, после регистрации покупки, покупатель получает следующие бумаги:

  • Экземпляр договора купли-продажи;
  • Акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • Расписку от продавца о получении денежных средств.

С помощью указанных документов новый владелец сможет зарегистрироваться на территории жилплощади, встать на учет в ФНС, оформить налоговый имущественный вычет.

Основным документом, который позволяет проверить характеристики объекта недвижимости и полномочия его собственников, является выписка из ЕГРН. Для заказа выписки достаточно указать точный адрес объекта или его кадастровый номер. Если потребуются другие операции с недвижимостью, за помощью можно обратиться в ГеомерГрупп.

Заказать бесплатную консультацию

Комментарии ( 6 )

Здравствуйте, подскажите, какие документы нужны для покупки квартиры? Я присмотрела вариант, но там есть нюанс: жилье оформлено на несовершеннолетнего ребенка. Могу я купить в таком случае?

Добрый день, покупка квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка — процедура довольно сложная, но выполнимая. Для начала, вам нужно проверить жилплощадь на юридическую чистоту. Для этого закажите на нашем сервисе выписку из ЕГРН. Если все в порядке, нет каких-либо ограничений, обратитесь к нотариусу. Он поможет составить текст договора и заверит его. Это обязательная процедура, поскольку один из совладельцев не достиг 18 лет. Также продавец обязан получить разрешение на сделку от опеки. Без него продать жилье невозможно.

Подскажите, как мне быть, я меня есть двушка, брала ее в ипотеку, уже все погасила. Я теперь могут продать жилье? Что для этого нужно?

Добрый день, да, вы имеете право продать свое имущество. Для оформления покупки вам нужно подготовить справку о погашении ипотеки. Ее выдает банк-кредитор. также необходимо убедиться, что обременение снято. Сведения об ограничениях фиксируются в базе Росреестра. Проверить, находится ли ваша квартира в залоге, можно с помощью выписки ЕГРН. После снятия обременения вы можете выставлять недвижимость на продажу.

Скажите, а если я еще не погасила ипотеку, я могу продать жилье? Или надо до конца все выплачивать?

Здравствуйте, покупка залоговой недвижимости возможна, но сделка имеет свои юридические нюансы. Прежде всего, вам нужно найти покупателя, который будет готов выплачивать кредит. Также нужно получить разрешение на сделку от банка. Если оба пункта выполнены, можно подписывать договор. При этом обязательства по ипотеке переходят к новому собственнику.

Документы на квартиру, которые должны быть у собственника

Все виды документов, которые должны быть у собственника объекта недвижимости, будь то квартира или дом, подразделяются на два вида: это правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Правоустанавливающие документы определяют способ, с помощью которого недвижимость была приобретена. Правоподтверждающие документы доказывают, что именно этот человек является собственником этого объекта недвижимости на данный момент.

юрист по недвижимости

Правоподтверждающие документы лишь гарантируют, что их предъявитель является собственником квартиры, а его право прошло государственную регистрацию. Это может быть как Свидетельство о праве собственности — розовая, зеленая либо желтая бумажка, либо выписка из ЕГРН.

Правоустанавливающий документ подтверждает законность получения этого объекта недвижимости в собственность. Здесь их конечно больше, поскольку оснований приобретения в собственность немало. Это может быть:

  • договор купли-продажи,
  • свидетельство о наследстве,
  • договор дарения,
  • договор мены,
  • договор приватизации,
  • решение суда,
  • решения администрации о предоставлении участка, предоставлении дома в собственность,
  • и так далее.

Это важно как для собственника квартиры так и для будущего потенциального покупателя. Запрашивайте помимо выписки из ЕГРН также и правоустанавливающий документ, для того понимать, а каким именно образом человек приобрел это имущество, не будет ли в дальнейшем споров, нет ли в этом нарушении прав третьих лиц! Это обезопасит вас от дальнейших претензий, от дальнейшего судебных разбирательств.

С 2016 года Свидетельство о праве собственности больше не выдается. Как юрист по недвижимости, утверждаю, пугаться этого не надо! Наоборот, почему убрали из оборота Свидетельство? Раньше оно выдавалась один раз и, условно — на всю жизнь. Никак не подтверждалась, никак не обменивалось в принудительном порядке, таким образом, со временем истиралось, терялось, утрачивалось и людям необходимо было обращаться за выдачей дубликата, на котором выставлялась отметка «дубликат».

Более того, много мошеннических схем было завязано на то, что свидетельство выдается в едином экземпляре и другого подтверждающего факта о том, что на данный момент этот человек является собственником, попросту не было.

Сейчас же есть возможность любому гражданину получить выписку из ЕГРН абсолютно на любой объект недвижимости. Для этого вам нужно знать только адрес этого объекта! Обращайтесь в МФЦ либо через портал Госуслуг — заказывайте выписку на на объект недвижимости, где вы можете наблюдать, кто является собственником этого объекта недвижимости, с кем вы должны заключать сделку, чья подпись должна стоять в договоре!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *