Купили квартиру а бывшие хозяева не съезжают что делать
Перейти к содержимому

Купили квартиру а бывшие хозяева не съезжают что делать

  • автор:

Как выселить из квартиры бывшего собственника?

Вы покупаете квартиру — просторную, подходящую по планировке, метро и магазины в шаговой доступности. Сделка выгодна вам по цене и другим условиям. Продавец — единственный человек, которые живет в квартире и прописан в ней: это вы выяснили по выписке из домовой книги. Вы подписали договор, отдали деньги и оформили документы на новое жилье. Осталось дождаться, когда продавец освободит квартиру и снимется с учета, как вы прописали в договоре. Но, увы, время идет, а он выселяться не собирается. Как действовать в такой ситуации? Как выселить из квартиры бывшего собственника или членов его семьи?

  • Идем в суд: вы купили квартиру по договору, но бывший собственник в ней живет и выезжать не собирается
    • Ситуация 1. Из квартиры не выезжает бывший собственник — продавец
    • Ситуация 2. Из квартиры не выезжает бывший собственник, которого вы не знаете
    • Ситуация 3. Из квартиры не выезжает член семьи бывшего собственника-продавца
    • Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования
    • Нюанс 2. При составлении иска внимательно прочитайте договор, по которому приобрели право собственности на квартиру
    • Нюанс 3. Если вы обращались в полицию и требовали выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры, укажите на это в иске
    • Досудебная претензия к бывшему собственнику квартиры не обязательна
    • Можно попробовать выселить бывшего собственника силами полиции
    • Бывшего собственника квартиры можно выселить «в никуда»
    • Заявление о недействительности договора купли-продажи не спасет продавца от выселения
    • Бывает бессрочное пользование квартирой, но это право бывший собственник должен доказать
    • Выселить несовершеннолетних детей тоже возможно

    Идем в суд: вы купили квартиру по договору, но бывший собственник в ней живет и выезжать не собирается

    Ситуация 1. Из квартиры не выезжает бывший собственник — продавец

    Итак, вы накопили нужную сумму и приобрели квартиру по договору купли-продажи. Продавец надежный, в квартире проживал несколько лет, в ней же был зарегистрирован. Договорились, что он освободит квартиру и снимется с регистрационного учета в течение нескольких дней, как только ваши права зарегистрируют в Управлении Росреестра. Договор вы внимательно прочитали, проверили и подписали. Убедились, что в нем отражена договоренность с продавцом и указан срок, в который тот снимется с учета и уедет из вашего нового жилья.

    Но вышло иначе — после регистрации ваших прав на квартиру он не только не покинул ее в положенный срок, но и сообщил вам, что не собирается этого делать. На ваши возражения грозится оспорить договор и оставить вас без жилья и денег.

    Ситуация 2. Из квартиры не выезжает бывший собственник, которого вы не знаете

    Еще один неприятный вариант — вы покупаете квартиру по договору, не запросив выписку из домовой книги. Например, продавец показал вам свой паспорт с отметкой, что по месту жительства он зарегистрирован совсем по другому адресу. И вы поверили, что в квартире никто больше не прописан и не живет.

    Вы регистрируете свои права, получаете в Управлении Росреестра документы на квартиру и направляетесь в местный МФЦ. А там запрашиваете выписку из домовой книги. И оказывается, что продавец покривил душой: в квартире зарегистрирован ее бывший собственник. Он умудрился продать квартиру по сделке, которая предшествовала заключению договора с вами, но с учета не снялся. А покупатель, который приобрел у него квартиру, оказывается, на этом и не настаивал. Бывший собственник остался проживать в квартире, сохранил регистрацию в ней и теперь дело с ним имеете вы как новый собственник жилья.

    Выехать из квартиры от отказывается, ссылаясь на разные причины. Например, когда-то квартиру приватизировал его родственник, и он отказался от участия в приватизации в его пользу. А значит, получил право пользоваться квартирой бессрочно.

    Ситуация 3. Из квартиры не выезжает член семьи бывшего собственника-продавца

    Например, его бывшая жена и несовершеннолетние дети, которые оказались зарегистрированными в квартире. Но, конечно, вы узнали об этом уже после оформления своего права собственности.

    Освобождать жилье они отказываются: дети постоянно проживают в квартире с рождения, а у их матери нет финансовой возможности купить другое жилье. Утверждают, что договор, по которому вы приобрели квартиру, нарушает интересы детей, и любой суд встанет на их сторону.

    Идем в суд: вы купили квартиру с торгов, но в ней продолжает жить бывший собственник с семьей

    Приобрести квартиру вы можете на торгах. Это может быть квартира, которую у бывшего собственника забрал банк, когда тот не выплатил кредит. Или квартира гражданина, которого арбитражный суд признал банкротом.

    Вы покупаете квартиру по договору купли-продажи и получаете в Управлении Росреестра документы о собственности. А потом обнаруживаете, что купленное жилье не пустует — в нем проживает бывший собственник, и, вероятно, члены его семьи. И они отказываются выезжать, сниматься с регистрационного учета, передавать вам ключи от квартиры. Считают, что торги проведены с нарушениями, договор вы заключили незаконно, и грозятся отсудить квартиру обратно.

    Каковы шансы выиграть в суде о выселении бывшего собственника

    Шансы выселить из вашей квартиры бывшего владельца (продавца или прежнего собственника) и членов его семьи высокие. При условии, что:

    • вы стали ее собственником по законной сделке,
    • вы не разрешали прежнему владельцу и членам его семьи пользоваться квартирой после того, как зарегистрировали права на нее,
    • бывший собственник и члены его семьи не имеют законных прав проживать в вашей квартире.

    Чтобы суд принял решение в вашу пользу, вам придется доказать следующее:

    1. Вы получили право собственности на квартиру по сделке, которая соответствует закону. Эту сделку никто не оспаривал и не признавал недействительной.
    2. Бывший собственник квартиры – это посторонний человек, он не член вашей семьи и никогда им не был. Члены его семьи для вас — тоже чужие люди.
    3. Вы не заключали с прежним собственником и членами его семьи никаких соглашений о том, что они вправе пользоваться квартирой после ее продажи вам.

    ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
    Гражданин купил квартиру с публичных торгов, заключил договор купли-продажи с Территориальным управлением Росимущества и зарегистрировал свое право собственности, как полагается. Но в квартире остались проживать и сохранили регистрацию бывший собственник и члены его семьи. Покупатель смог добиться их выселения и снятия с учета. Суд решил, что проживание этих людей нарушает его права как собственника жилья. Бывший собственник подал встречный иск и пытался доказать, что договор купли-продажи является недействительным. Но это ему не удалось (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 33-418766/2020).

    Какие нюансы учесть при подаче иска

    Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования

    В иске требуйте не только выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры, но и прекратить у них право пользоваться квартирой, а также снять их с регистрационного учета.

    Также можно просить суд запретить ответчику мешать вам пользоваться квартирой. Но учтите: в таком требовании могут отказать.

    Нюанс 2. При составлении иска внимательно прочитайте договор, по которому приобрели право собственности на квартиру

    Если в договоре купли-продажи указано, что бывший собственник — продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до определенной даты, укажите на это в иске.

    Нюанс 3. Если вы обращались в полицию и требовали выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры, укажите на это в иске

    Обратите внимание суда на то, что пытались решить вопрос выселения через правоохранительные органы. Но из этого ничего не вышло. Ведь полиция в таких случаях обычно отказывается возбуждать уголовное дело.

    Как повысить шансы на выигрыш в суде о выселении

    Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право собственности на квартиру и незаконность проживания в ней бывшего владельца и членов его семьи.

    Итак, вам потребуется представить суду:

    1. копию договора, по которому вы приобрели квартиру, а также акт приема-передачи квартиры.
      Это может быть “обычный” договор купли-продажи, договор купли-продажи, заключенный вами по итогам торгов или другой договор (например, дарения).
    2. выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности на квартиру,
    3. выписку из домовой книги, карточку учета или другой документ, который подтверждает, что прежний собственник и члены его семьи имеют регистрацию в вашей квартире.
      Тут речь идет только о выписке или карточке, которую вы получили после покупки квартиры. Они должны указывать, что прежний собственник и его родственники зарегистрированы в квартире с даты, которая предшествовала заключению вами договора.
    4. документы, которые вам выдали в полиции (если вы обращались туда и требовали выселить бывшего собственника и членов его семьи из квартиры).
      Это, например, заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
    5. документы, которые подтверждают незаконность проживания бывшего собственника и членов его семьи в вашей квартире (если такие документы у вас имеются).

    Например, акт наложения ареста на квартиру, которую вы купили на торгах. Он может устанавливать режим хранения арестованного имущества без права пользования. Хотя фактически бывший собственник и его родственники в ней живут.

    Какие особенности есть при выселении продавца и членов его семьи из квартиры

    Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.

    Досудебная претензия к бывшему собственнику квартиры не обязательна

    Вы не обязаны направлять бывшему собственнику квартиры и членам его семьи досудебное требование выселиться из нее.

    Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией.

    Но на практике лучше это сделать — не обязательно, но возможно, бывший собственник поймет серьезность ваших намерений, и конфликт удастся уладить еще до суда.

    Если вы направляли досудебную претензию (например, заказным письмом), представьте ее суду. Также приложите доказательства того, что ответчик получил это требование. Если он ответит на ваше обращение, например, письменным отказом, представьте суду и его.

    ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
    Суд выселил бывшего собственника из квартиры, которую гражданин купил на открытых торгах по реализации имущества должников. Рассматривая дело, суд учел, что новый собственник направлял бывшему требование сняться с регистрационного учета и выселиться из квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.09.2019 по делу N 33-44381/2019).

    Можно попробовать выселить бывшего собственника силами полиции

    Вы не обязаны, но можете попробовать выселить бывшего собственника и членов его семьи с помощью полиции.

    Сразу оговоримся — обычно попытки разрешить с полицией вопрос выселения безуспешны. Как правило, в возбуждении уголовного дела отказывают, и у вас остается один путь — в суд. Но если вы все же обращались в правоохранительные органы, представьте суду доказательства: заявление о выселении, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и другие процессуальные документы, которые удастся получить в полиции.

    Бывшего собственника квартиры можно выселить «в никуда»

    Бывший собственник может указывать на то, что продал по сделке свое единственное жилье – значит, выселять его “в никуда” незаконно.

    Суд проверит эти доводы бывшего собственника — например, может обязать его принести выписку из ЕГРН, чтобы выяснить, так ли это.

    Даже если это так, вероятность выселения ответчика из вашей квартиры очень высокая. Само по себе отсутствие у него другой квартиры – это не повод для отказа в вашем иске. То, что у ответчика нет другого жилья, вовсе не означает, что у него возникло право пользоваться вашей квартирой — притом, что вы с этим не согласны.

    Аналогично суд относится к пояснениям бывшего собственника квартиры о том, что у него нет возможности купить или снимать другую квартиру по договору. Даже если у ответчика нет прав на другое жилье, к вашему спору с ним это отношения не имеет — так считают суды.

    Заявление о недействительности договора купли-продажи не спасет продавца от выселения

    Бывший собственник может ссылаться на то, что заключенная вами сделка, по которой вы стали новым собственником квартиры, недействительная. Так что проживать в квартире он останется — хотя бы до момента, когда сумеет доказать свою правоту.

    Прежний владелец квартиры может говорить о договоре купли-продажи, который вы заключили, в том числе при покупке квартиры с торгов. А также о сделках, которые он сам совершал с квартирой — например, о договоре ипотеки.

    Суд такие доводы, как правило отклоняет. Даже если сделка оспоримая, это не означает, что за бывшим собственником квартиры надо сохранить право пользоваться ею.

    Если бывший собственник действительно обратился в суд и обжалует, к примеру, договор купли-продажи, подписанный с вами, суд все равно может принять решение в вашу пользу и выселить ответчика. А ему пояснить, что если он выиграет дело и договор признают недействительным, он вправе потребовать пересмотреть судебное решение о его выселении из квартиры. Но уже — по вновь открывшимся обстоятельствам.

    Бывает бессрочное пользование квартирой, но это право бывший собственник должен доказать

    Если бывший собственник или член его семьи указывает на то, что имеет право проживать в вашей квартире на законных основаниях, доказать наличие таких оснований должен он, а не вы.

    Например, член семьи бывшего собственника ссылается на бессрочное право пользоваться квартирой, которое приобрел при ее приватизации много лет назад. Тогда суд потребует с него подтверждающие документы.

    Выселить несовершеннолетних детей тоже возможно

    Если вы купили квартиру, и в ней проживают несовершеннолетние дети бывшего собственника, вы можете требовать их выселения.

    Возражая против этого, прежний владелец квартиры может ссылаться на нарушение прав своих детей. Однако обеспечить детям место проживания должны родители, а не покупатель квартиры. Утрата родителем права проживать в квартире влечет утрату права ребенка на пользование жильем.

    Есть исключение, когда ребенка нельзя выселить из квартиры: если он остался без попечения родителей и помещен в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, либо проживает с опекуном в другой квартире.

    Когда суд может отказать в иске о выселении продавца из проданной квартиры

    Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу бывшего собственника квартиры. Это возможно, если:

    1. Суд признал недействительным договор купли-продажи или другой договор, по которому вы получили право собственности на квартиру.

    Например, ответчик может подать встречный иск и потребовать признать недействительным договор, который заключил с вами. Если суд признает его недействительным, вам откажут в выселении бывшего собственника из квартиры.

    ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
    Такая ситуация имела место быть в одном деле, рассмотренном Мосгорсудом. Бывшие собственники квартиры подали встречный иск к новому владельцу, который требовал их выселения. Они указали, что заключая сделку, не могли понимать значение своих действий и руководить ими, не получили деньги от продажи квартиры, перестали владеть квартирой — своим единственным жильем — вопреки их воле. Суд встал на сторону ответчиков и отказался выселять их из квартиры. Более того, обязал нового собственника вернуть квартиру ответчикам (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-52334/2019).

    1. Суд признал недействительным договор купли-продажи квартиры, который вы заключили по результатам торгов.

    Обычно до этого бывший собственник квартиры успешно оспаривает через суд сами торги, с которых вам была продана квартира. А уже потом просит признать недействительным договор, который вы заключили как их победитель.

    Если суд примет решение в пользу бывшего собственника, то вернет ему квартиру, восстановив его право собственности. А вы “автоматически” перестаете быть собственником. А значит, не имеете права требовать выселения прежнего владельца.

    ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
    Подобное дело было рассмотрено Мосгорсудом — смотрите Апелляционное определение от 02.12.2019 по делу N 33-45054/2019.

    1. Вы заключали с прежним собственником и членами его семьи соглашение, по которому разрешили им пользоваться квартирой.

    На практике такое, конечно, встречается редко. Но теоретически, если вы подписали такое соглашение с ответчиками, суд однозначно займет их сторону.

    1. Члены семьи бывшего собственника квартиры имеют право проживать в ней на основании закона.

    Тут речь чаще всего идет о несовершеннолетних детях, которых родитель — бывший собственник квартиры — зарегистрировал в ней по месту жительства с рождения. Если они проживают в квартире и не имеют прав на другое жилье, велика вероятность, что суд откажется выселить их из квартиры, пусть она теперь и ваша.

    Дополнительным доводом не в вашу пользу может быть то, что у второго родителя (например, бывшей жены ответчика) нет денег купить другую квартиру и выехать из вашей. В таком случае суд может посчитать, что заключенная вами сделка нарушает права и интересы детей. Тем более если, заключая договор, вы уже знали, что несовершеннолетние дети живут в квартире.

    В какой суд обращаться с иском о выселении бывшего собственника

    Иск с требованием выселить из вашей квартиры ее бывшего собственника и членов его семьи подавайте в районный суд. На это указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации”.

    Иск направляйте в суд по месту жительства ответчика — в рассматриваемых ситуациях это адрес вашей новой квартиры.

    Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
    Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

    Продавец — бывший собственник не съезжает. Как его выселить?

    Продавец — бывший собственник не съезжает. Как его выселить?

    Судя по вопросам на форуме Циан.Журнала, ситуация, когда продавец недвижимости отказывается освобождать помещение, не столь уж редка. Что делать? Советуют юристы и риелторы.

    Вот это поворот

    Риелтор Ольга М. столкнулась с неожиданным: после благополучного проведения сделки по покупке квартиры ее клиенты не могут заехать в свежеприобретенное жилье: бывшая собственница не хочет съезжать. «Продавец просрочила все сроки передачи, уже снялась с регистрационного учета, но отказывается передавать квартиру: не успела доделать ремонт в новой. Как ее выселить?»

    Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

    Сделка была альтернативной, срок передачи недвижимости по договору составляет 45 дней — именно поэтому, поясняет риелтор, покупатель был вынужден передать деньги продавцу до подписания акта приема-передачи. Тем не менее даже эти 45 дней уже давно истекли, а бывшая собственница квартиры и ныне там.

    Тут есть два основных сценария:

    1. судебное разбирательство (долго, безопасно и результативно);
    2. альтернативные методы (быстро, не всегда эффективно, зато почти всегда рискованно: есть вероятность самому оказаться в суде, но уже в роли ответчика).

    Прописная истина

    Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, — существенное условие договора купли-продажи, так что этот момент обязательно следует прописать (в том числе и в предварительном договоре), напоминает адвокат Ирина Фоменко. Более того, этот пункт становится поводом для торга — например, если бывший хозяин просит на некоторое время оставить что-то (или кого-то) в проданной им недвижимости.

    «Не забывайте, что квартира может быть занята физически (это значит, что в ней кто-то проживает) и юридически (это значит, что в ней кто-то прописан, но не факт, что проживает). Поэтому в договоре надо отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами».

    точность формулировок

    Эксперт предлагает использовать следующие формулировки:

    • «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».

    Такое уточнение подходит для случаев, когда в квартире никто не зарегистрирован (не прописан).

    • «В квартире зарегистрированы (перечисление ФИО, паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».

    Вариант подходит для случаев, когда в продаваемой квартире есть зарегистрированные.

    • «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру».

    Этот вариант используется в случаях, когда продавец все же договорился с покупателем о том, что кто-то будет занимать квартиру и после заключения сделки.

    Укрощение строптивого продавца

    Если бывший собственник не съезжает даже несмотря на то, что условие об этом прописано в договоре, единственный законный выход — обратиться в суд. Сперва составляется исковое заявление, которое будет рассмотрено в обычном порядке (это занимает два–три месяца).

    Если суд встанет на сторону покупателя, к работе подключатся судебные приставы. В частности, суд примет постановление, что бывший собственник должен сняться с регистрационного учета: дело это быстрое — надо лишь дойти до МФЦ. Освободить квартиру физически помогут приставы — они выселят строптивого продавца принудительно.

    Методы у нас негуманные

    Есть и менее гуманные методы. Так, риелтор Ольга Л. допускает такой вариант: «Я бы вскрыла квартиру, выкинула вещи и написала заявление в милицию: пришла к себе домой, а там чужие вещи, вынесла их на лестничную клетку, описала, сфотографировала, свидетели есть».

    При таком сценарии новый собственник рискует быть обвиненным в краже вещей выселенных людей, на него подадут иск в суд, причем по статье УК РФ. С другой стороны, комментирует Ирина Фоменко, покупатель уже является новым собственником: у него есть документы и право собственности на квартиру (право владения, пользования и распоряжения ей). Да, такое решение будет скандально-конфликтным, но при соблюдении определенных правил все же законным.

    «А вот вызывать полицию в таких случаях бесполезно — выселять задержавшегося бывшего владельца она не станет: это не ее компетенция и не ее зона ответственности. Все выселения — строго по решению суда», — подчеркивает адвокат.

    Продал? Сними!

    Еще один путь — договориться с «засидевшимся бывшим» об аренде. Прав на проживание в квартире у него уже нет, но он хочет в ней жить какое-то время — в такой ситуации заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законных основаниях.

    Правда, эта схема не подойдет, если новый собственник намерен въехать максимально быстро. Зато, если квартира приобреталась под сдачу, такой расклад вполне удобен: арендатора искать не надо! Но не всегда строптивый продавец с легкостью соглашается оплачивать проживание в своей бывшей квартире.

    Риелтор Лариса К. напоминает, что своими действиями продавец не исполняет обязательство передать покупателю недвижимость, хотя деньги за нее он получил.

    У каждой стороны сделки есть свои обязательства: у покупателя — оплатить и принять квартиру, а у продавца — передать ее. В приведенном выше случае покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он является должником.

    Кроме того, с продавца можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, продолжает эксперт. Она советует вести переговоры в письменном виде — так потом будет проще отстоять свою позицию в суде, если до него все-таки дойдет.

    Ну и наконец, есть способ написать уведомление продавцу: если он не исполнит обязательство передать квартиру в течение семи календарных дней, то после этого срока покупатель исполнит его самостоятельно, подписав акт в одностороннем порядке, уточняет Лариса К.

    Не договорились

    Теперь рассмотрим ситуацию, когда условия освобождения квартиры не оговорены — такое случается, если в сделке не участвовали ни риелторы, ни юристы, а продавец и покупатель являются родственниками или друзьями. Они решили сэкономить на профессиональной помощи, нашли не самый удачный шаблон договора, заполнили его и ударили по рукам. А потом начались проблемы.

    «Даже если условия освобождения квартиры не закреплены в договоре, наш поезд встанет на те же рельсы: ведь зарегистрировано новое право собственности, — говорит Ирина Фоменко. — Если в договоре отдельно не уточняется, что продавец сохраняет за собой право проживания, у него нет шансов занимать квартиру. В суд!»

    Не собственник, но право имеет

    Другое дело, если в проданной квартире зарегистрированы люди, которые ранее отказались от приватизации — выходит, что права собственности у них нет, но и выселить их не так-то просто.

    «Увы, такие люди своего права на проживание в этой квартире не теряют никогда, — объясняет Ирина Фоменко. — Вот почему так важно еще на этапе проверки покупаемой недвижимости запрашивать выписку из домовой книги и/или выписку из ЕГРН или внимательно знакомиться с правоустанавливающими документами всех предыдущих собственников, в которых содержится подобная информация».

    Вывод: изучайте документы перед покупкой, следите за правильностью договора купли-продажи и не бойтесь судов — страшно только в первый раз.

    Бывший собственник не съезжает

    Куплена квартира, в ДКП заложен срок на освобождение и подписание акта приема-передачи 10 календарных дней.

    Прошло три недели, а бывший собственник все никак не вывозит мебель, вещи.

    Вот сейчас опять затягивает, ссылаясь на командировку. Сам там не живет.

    Кроме выселения судом, какие меры возможны к применению?

    собственник
    Могут подойти

    1-комн.апарт., 30 м², этаж 2

    1-комн.апарт., 30 м², этаж 2
    Варшавское шоссе, 125С1, Москва

    1-комн.кв., 33 м², этаж 9

    1-комн.кв., 33 м², этаж 9
    Ореховый проезд, 31, Москва

    2-комн.кв., 40 м², этаж 2

    13 990 000 ₽
    2-комн.кв., 40 м², этаж 2
    Артековская улица, 4К2, Москва

    2-этаж. дом 504 м²

    45 000 000 ₽
    2-этаж. дом 504 м²
    д. Фоминское, Первомайское поселение, Москва

    2-комн.апарт., 37 м², этаж 7

    59 999 ₽/мес.
    2-комн.апарт., 37 м², этаж 7
    ЖК «Тропарево Парк», 5с3, Мосрентген поселение, Москва

    2-комн.кв., 70 м², этаж 6

    70 000 ₽/мес.
    2-комн.кв., 70 м², этаж 6
    ЖК «Дубровка», улица Ясеневая, 9, д. Сосенки, Сосенское поселение, Москва

    2-этаж. дом 255 м²

    44 900 000 ₽
    2-этаж. дом 255 м²
    Ваутутинки клп, Десеновское поселение, Москва

    2-комн.кв., 52 м², этаж 2

    14 100 000 ₽
    2-комн.кв., 52 м², этаж 2
    Пролетарский проспект, 33К1, Москва

    2-комн.кв., 45 м², этаж 3

    16 800 000 ₽
    2-комн.кв., 45 м², этаж 3
    Нахимовский проспект, 37К1, Москва

    2-комн.кв., 52 м², этаж 4

    14 500 000 ₽
    2-комн.кв., 52 м², этаж 4
    улица Маршала Голованова, 4, Москва
    Сейчас обсуждают
    23 февраля 2024

    • Журнал
    • Вопросы риелтору
    • Городская недвижимость
    • Справочный центр
    • Юридические документы
    • Поиск на карте
    • Аукцион
    • Реклама ЦИАН на ТВ
    • Программа «Работаю честно»
    • Тарифы и цены
    • Реклама на сайте
    • Продвижение
    • Вакансии агентств
    • Помощь
    • Ипотечный калькулятор
    • Проверка недвижимости
    • Карьера в Циан
    • Сайт для инвесторов

    Циан — база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Онлайн-сервис №1 в России в категории «Недвижимость», по данным Similarweb на сентябрь 2023 г. Используя сервис, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности Циан. Оплачивая услуги, вы принимаете Лицензионное соглашение. ООО «Айриэлтор», email: support@cian.ru. На информационном ресурсе применяются Рекомендательные технологии.

    Собственники не освобождают жилье после продажи

    Купили квартиру, полный расчет с продавцами произвели 25 февраля. По договору купли-продажи у них есть 10 дней с момента полного расчета для освобождения квартиры и передачи ключей. Они не успели приобрести себе жилье и отказываются отдавать ключи 7 марта (последний день передачи ключей по договору). Говорят, что у них сделка 10 марта, переедут и отдадут ключи. Нас это не устраивает по многим причинам. Полюбовно этот вопрос решить не получается. Как быть в данной ситуации?

    Наталия Булахова
    Консультаций: 236

    Чтобы избежать подобных конфликтных ситуаций на рынке недвижимости, участники сделки обычно согласовывают физическое освобождение квартир еще до подписания договоров купли-продажи и проведения сделки.

    В похожих ситуациях такие сделки проводятся как альтернативные, т.е. в один день продавец квартиры подписывает договор купли-продажи со своим покупателем и одновременно заключает договор купли-продажи с продавцом своего будущего жилого помещения. При этом все участники сделки согласовывают сроки физического освобождения всех квартир, что снижает конфликтные ситуации.

    Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

    Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

    Соответственно, если вы уже являетесь собственником приобретенной квартиры, а ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то у вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением об исполнении продавцом обязанности по ее передаче (абз. 8 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ). Поскольку обязательства по договору не выполнены продавцом, вы вправе требовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее вам на предусмотренных договором купли-продажи условиях.

    При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения (ст. 303 ГК РФ).

    Несомненно, в конкретной ситуации у вас есть возможность решить этот вопрос в судебном порядке. Но, пока будет проходить судебная процедура, ваш продавец уже купит себе новую квартиру и уедет из вашей, физически освободив ее.

    Поэтому в данной ситуации будет практичнее мирно договориться с продавцом, например, предложив выплатить вам денежную компенсацию за несогласованный период пребывания продавца в вашей квартире (аренду), или объяснить продавцу незаконность его действий и правовые последствия в случае вашего обращения в суд и взыскания с него всех судебных расходов.

    Также часто продавцы не догадываются что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче квартиры покупателю (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Таким образом, ущерб от протечек, возгораний или иных повреждений, которые могут появиться в вашей квартире в период нахождения там продавца, придется возмещать ему.

    Можете официально уведомить продавца о том, что он не исполняет ранее достигнутые договоренности, установить новую дату подписания передаточного акта и фактической передачи вам квартиры, когда вы готовы ее принять и подписать передаточный акт.

    Можно более жестко официально потребовать физического освобождения вашей квартиры от вещей продавца, указав в уведомлении календарную дату и время выселения. Официальные уведомления оформляются телеграммой или письмом с описью вложения и отсылаются почтой России.

    Отсылать данные извещения продавцу лучше и по адресу нахождения квартиры, и по месту регистрации продавца, указанному в договоре купли-продажи, если он зарегистрирован не в спорной квартире. Будет лучше, если в назначенное время к квартире подойдет и участковый полиции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *