Не оформлен дом на участке чем грозит
Перейти к содержимому

Не оформлен дом на участке чем грозит

  • автор:

Покупка неоформленного дома

Хотим купить новый дом, но он не оформлен, и застройщик предлагает нам его сразу на себя оформлять (из-за налогов), а землю купить. Безопасно ли это?

Наталия Булахова
Консультаций: 236

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации).

Из содержания указанных норм следует, что лицо может подтвердить свое право собственности или иные права на то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в ЕГРН, и с теми характеристиками, которые отражены в регистрационной записи.

В конкретной ситуации покупатель собирается юридически приобретать только один объект недвижимости – земельный участок, регистрационная запись о котором внесена в ЕГРН. Информация о другом объекте – жилом доме, возведенном на этом участке, как и о его правообладателе, в ЕГРН отсутствует, а, значит, конкретный продавец никак не может подтвердить своих прав на построенный жилой дом.

Предметом сделки, в отношении которого и определяется стоимость в договоре купли-продажи, будет только земельный участок, без указания самовольной постройки, возведенной на нем.

Никаких обязательств у продавца по передаче покупателю жилого дома после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает. Более того, договор купли-продажи земельного участка обязательно будет содержать фразу о том, что на данном участке отсутствуют здания и строения.

2. Далее пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

Следует заметить, что по сложившейся судебной практике суды, как правило, выносят решения, что заключение договоров купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица. При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания жилого дома на нем, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, а при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.

3. Приобретая земельный участок с незарегистрированным домом, покупатель должен быть уверен в том, что жилой дом возведен продавцом в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 тыс. руб.; на юридических лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 тыс. руб. (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Собственник земельного участка обязан соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (ст. 42 ЗК РФ).

При приобретении незарегистрированного дома у покупателя увеличивается риск того, что такой дом, возведенный ранее продавцом, может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для покупателя дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»).

Правила покупки земельного участка с неоформленным домом

Обращаем внимание, что при заключении такой сделки покупатель не будет являться добросовестным приобретателем земельного участка, так как не удосужился подойти к покупке с должным уровнем ответственности. То есть не приложил усилия к тому, чтобы убедится в законных правомочиях продавца на возведенные там строения, не заметить которые попросту невозможно.

В случае, когда сведения содержащиеся в Росреестре будут не совпадать с фактической информацией, то это может послужить приостановкой, а в дальнейшем и полным отказом в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Поэтому так важно проследить за тем, чтобы договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом, в обязательном порядке включал в себя фразу, свидетельствующую об отсутствии каких-либо построек на конкретном участке земли.

Не редки случаи, когда на практике выясняется, что не задокументированный по всем правилам дом, идет вразрез с параметрами, установленными в момент планировки территории, правилами землепользования и застройки, или, что еще хуже, возведен с явными и непоправимыми нарушениями правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Чтобы исправить положение, новому владельцу доведется понести ряд финансовых затрат, и немалых, а то и вовсе, его законодательно обяжут снести такое строение в соответствии со ст. 222 Градостроительного Кодекса Российской Федерации «Самовольная постройка».

На практике, что большинство ситуаций, где продавец всячески пытается уйти от государственной регистрации своих строений связано с его явным нежеланием уплачивать налог на прибыль, реже дело касается сведений, скрытых от потенциального покупателя (к примеру, предвидятся проблемы с регистрацией жилого помещения, или же могут возникнуть разногласия относительно раздела совместно нажитого имущества, а также не исключен и личный интерес продавца — инициирование собственного банкротства).

На сегодняшний день, каждый, кто имеет на своем участке незарегистрированный дом, может оформить его должным образом по упрощенной схеме, так называемой «дачной амнистии» действующей до 01 марта 2026 года. (ФЗ от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений» в ст. 70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 16 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и некоторые НПА (нормативно-правовые акты Российской Федерации)».

Узаконить постройку не так и сложно, как может показаться на первый взгляд, потребуется предоставить технический план и декларацию, которую, как правило, составляет собственник. А вот уведомлений о планируемой стройке, как впрочем и о ее завершении предоставлять не нужно (как и тех разрешений на строительство, что были выданы ранее). Примечательно, но воспользоваться все той же «дачной амнистией» может не только первоначальный владелец, но и новый собственник. Главное требование остается неизменным для всех сторон — характеристики жилого дома должны соответствовать всем необходимым градостроительным и прочим требованиям, установленным на законодательном уровне.

Проведение газа в дом: правила переоформления

В реальной жизни очень часто можно столкнутся с ситуацией, когда проведение газификации к строению начинается задолго до того, как, собственно, начнется возведение и оформление дома. Важно учитывать, что пакет документов на газификацию «недостроя» несколько отличается от той документации, которую потребуется собрать при подключении к уже готовому дому. Так, если мы говорим о неоформленном строении, то оно будет считаться как вспомогательное. То есть и проведения газопровода к такому зданию будет осуществляться как к нежилому.

Итак, чтобы оснастить возведенный объект газом, необходимо:

  • оформить получение технических условий (ТУ);
  • разработать два проекта: в первом отражаем систему газоснабжения «недостроя», во втором же – достроенного;
  • выполнить монтажных работ с газопроводным оборудованием;
  • организовать подключение газа, специалистами с соответствующим допуском.

Как только подойдут к завершению работы по проведению газоснабжения и установке оборудования, дальше последует принятие нового объекта газификации специальной комиссией. После всесторонней проверки и проведениях всех необходимых мероприятий компания выдаст владельцу заверенный подписями и печатями акт технологическом присоединении.

Таким образом, прежде чем выставить на продажу участок с «недостроем», владелец должен будет заключить несколько договоров, первые — на поставку газа, второй — на техобслуживание внутридомового газового оборудования (далее – ВДГО).

В первой части статьи мы рассмотрели довольно-таки часто встречающуюся ситуацию по продаже земельного участка с неучтенными на нем строениями, оговорив те подводные камни, которые могут ждать потенциального покупателя при заключении такой сделки. Сейчас же разберем другую сторону: переоформление объекта газификации покупателем.

Совершенно логично, что после смены собственника последует переоформление всех выданных ранее документов относительно присоединенного объекта газификации. Прежде чем перейти к практической стороне вопроса, важно удостоверится, что прежний владелец ничего не упустил из виду и передал весь пакет документов, свидетельствующих о законности выполненных проектных, строительных и монтажных работ по проведению газовой системы: технический паспорт прибора учета; акт о подключении, подтверждающий факт принятия уполномоченной комиссией газифицированного здания; документ, подтверждающий проведение проверки на отсутствие каких-либо неисправностей или неточностей в приборах учета и проверку пломбы, на предмет отсутствия повреждений.

Следует помнить, что после того, как переоформление приобретенного участка земли завершится, и он перейдет в полноправное владение покупателя, дальнейшая ответственность по газоснабжению данного объекта, а так же по выполнению всех установленных действующим законодательством требований, автоматически будет возложена на нового хозяина. Это касается и ранее проведенных продавцом незаконных действий.

Что же должен предпринять новоиспеченный собственник?

При переоформлении с уже встроенным прибором учета достаточно будет предъявить тех-паспорт и показания прибора на текущую дату; акт пломбировки всех приборов учета; документы, в которых прописан состав внутридомового газового оборудования на соответствие законодательным нормам и правилам, предъявляемым к данному виду оборудования (к примеру, технические паспорта, сертификаты). Более подробно о переоформлении здания к сетям газораспределения новоиспеченный владелец к предварительно составленному заявлению обязуется приложить пакет документов, указанных в п. 125 Правил подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2013 No 1314. Порядок действий регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.

Обращаем ваше внимание на то, что предоставленный новоиспеченным владельцем проект по снабжению газом помещения должен целиком и полностью соответствовать измененным от 06 июня 2019 года Правилам проектирования систем газоснабжения жилых помещений (СП 402.1325800.2018 Жилые помещения. Правила проектирования газовых систем, принятый Минстроем Российской Федерации от 05.12.2018 No 789/пр).

ПОДВЕДЕМ ИТОГИ

Изложенная выше информация позволяет нам сделать краткие выводы, а именно: в прямые обязанности нового владельца войдет обязательное заключение нескольких договоров — первый будет регламентировать поставки и учет газового снабжения здания, а второй — ВДГО (отсутствие которого станет основанием для временного прекращения газоснабжения абоненту).

Порядок заключения таких договоров регламентируется Правилами газоснабжения с целью бесперебойного обеспечения коммунально-бытовыми нуждами граждан, указанными в действующем постановлении Правительства РФ от 21.07.2008 No 549

Как купить участок с незарегистрированным домом

Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда продавцы продают неоформленные жилые дома на земельных участках.

Какие риски несет покупатель, покупая лишь землю? Как обезопасить себя и не потерять деньги и дом?

Если вам понравился дом и сумма, за которую продавец готов расстаться с имуществом, не спешите сразу соглашаться на сделку.

Важно понимать, что объектом купли-продажи будет являться только земельный участок. В договоре будет указана формулировка «строение отсутствует».

Какие есть риски при покупке участка с незарегистрированным домом

Первый риск – отсутствие границ.

В первую очередь необходимо проверить земельный участок на наличие уточненных границ. Проверить наличие координат у границ участка можно при помощи публичной кадастровой карты.

При согласии собственника участка можно и нужно осуществить вынос точек в натуру, обратившись в любую кадастровую компанию и договорившись с геодезистом. Вынос точек в натуру стоит, как правило, 500 рублей за одну точку.

Это позволит исключить вариант, при котором дом находится частично за пределами земельного участка.

Возможно, именно по этой причине собственник участка не смог зарегистрировать дом.

Если дом вышел за границы участка, стоит отказаться от сделки.

Второй – это риск приостановки государственной регистрации купли-продажи земельного участка.

Дело в том, что в некоторых субъектах федерации существует реестр неузаконенных домов и строений. Например, в Московской области информация о незарегистрированных строениях появляется при помощи аэрофотосъемки.

Реестр незарегистрированных домов и строений Подмосковья опубликован на сайте Мособлимущества.

В этом случае можно проверить, есть ли в списках интересующий вас объект.

Чтобы не остаться без денег, важно осуществить передачу денежных средств на ваших условиях только после государственной регистрации сделки. Наиболее оптимальный вариант – через банковскую ячейку. Такой способ наиболее приемлем для всех сторон сделки.

Третий риск – недобросовестный покупатель захочет воспользоваться ситуацией и вывезет дом с проданного участка, пока идет государственная регистрация.

Например, если дом построен из сруба, продавец участка может разобрать его и вывезти на другой участок или продать. Ведь в документах этот дом нигде не фигурирует. Хотя, со стороны продавца, это будет крайне опрометчивый шаг, поскольку есть доказательства нахождения дома на проданном земельном участке:

  • объявление о продаже дома,
  • сделанные вами фотографии объекта,
  • свидетельские показания,
  • наличие разрешения на строительство и так далее.

Как обезопасить себя от рисков

В первую очередь, попробовать договориться с собственником о легализации постройки, учитывая что до 2031 года будет действовать упрощенный механизм оформления постройки. По времени эта процедура может занять около месяца.

Если собственник напрочь отказывается, следует задуматься, – по какой причине идет такой категоричный отказ. Возможно, собственник ранее уже пытался зарегистрировать дом в уведомительном порядке, но охранные зоны, либо нарушение отступов, не позволили завершить начатое.

Если нет желания ждать оформления дома, а хочется быстрее завершить сделку, то можно рассмотреть следующий вариант решения вопроса:

  • подготовить и подписать договор дарения строительных материалов, располагающихся на земельном участке, указав ответственность для сторон договора в случае нарушения пунктов договора;
  • либо приложить к договору фотографии дома, составить акт с указанием перечня и количества материалов.

Разумеется, такой договор нельзя отправлять на государственную регистрацию в Росреестр. Однако данный документ подстрахует вас от опрометчивых шагов со стороны продавца участка.

Уже после успешной государственной регистрации земельного участка вы сможете самостоятельно оформить дом.

Земельный портфель компании «Земельный Экспресс» насчитывает более 3000 участков для обустройства частных владений, загородных и дачных домов. Надо только выбрать поселок, который вам больше всего понравится.

Дачник, торопись! Собственникам неоформленных домов нужно срочно их регистрировать

Дачная амнистия на территории РФ стала возможна еще в 2006 году. Это упрощенный способ регистрации права собственности на дачные дома, регламентируемый № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Несмотря на наличие хорошей возможности, некоторые владельцы загородной недвижимости до сих пор официально не зарегистрировали свое имущество. Необходимо понимать, что незаконно находящаяся в собственности дача не может быть продана или передана в наследство. По сути, незарегистрированное строение для государства не существует. Как следствие, после окончания дачной амнистии все объекты недвижимости, возведенные без соответствующего разрешения, будут признаны самостроем. В отдельных случаях, по решению суда, строения могут быть снесены.

Кроме того, владельцы жилых домов, оформленных в соответствии с законодательством, имеют право на получение льгот.

— Дачная амнистия позволяет собственникам получать льготы на электроэнергию. Владельцы загородной недвижимости могут обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ), чтобы запросить справку о наличии электроустановок в доме. В этот список может войти электроплита, электроотопительные устройства и тому подобное. После получения справки собственнику необходимо обратиться в энергосбытовую компанию для получения льготы, — сообщила директор СМУП «Бюро технической инвентаризации» Лариса Марданова.

Как воспользоваться дачной амнистией?

Процесс регистрации дачи для многих кажется сложным, требующим массу времени. Однако в действительности все, что сегодня требуется от оформителя, — это наличие технического плана здания и документы на земельный участок.

В первую очередь воспользоваться упрощенной схемой регистрации смогут граждане, уже построившие свои дома, но еще недооформившие их, а также те, кто только собирается начать возводить здания.

— Упрощенный порядок регистрации зданий и сооружений на дачных и садовых участках происходит через МФЦ. При оформлении зданий по программе дачной амнистии к строению не предъявляется требование обязательного соблюдения всех норм строительства сооружений. То есть могут не соблюдаться минимальные отступы от границ участков и прочие градостроительные нормы. Если объект не зарегистрирован, то необходимо поторопиться и оформить все до 1 марта 2021 года, — сообщила заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Татьяна Смычкова.

А если проигнорировать?

Очередной миф, в который верит часть дачников, состоит в том, что когда-нибудь потом у них получится зарегистрировать строения быстрее и проще. К сожалению, это не так. В перспективе ситуация с процессом регистрации только усложнится.

— После завершения дачной амнистии в законодательстве будет предусмотрен порядок подачи уведомлений о плановом строительстве объекта. Это приведет к тому, что сроки оформления существенно увеличатся. Ко всем параметрам созданного строения будут предъявляться более строгие требования. В случае выявления несоответствия здания градостроительным нормам граждане будут получать уведомления с отказом на регистрацию — дачникам придется оформлять свои здания в судебном порядке, — отметила Татьяна Смычкова.

Что нужно для регистрации?

Подать документы по процедуре дачной амнистии быстро получится у тех, кто не имеет проблем с их наличием. На практике же нередки случаи, когда у владельцев и вовсе нет никаких документов на участок и постройку. Однако отчаиваться не стоит. Все документы можно получить, следуя простым указаниям.

— Для того, чтобы оформить в собственность земельный участок или жилой дом, необходимо подготовить техническую документацию, провести ряд кадастровых работ, оформить межевой план, а также техплан на жилой дом. В том случае, если у гражданина не зарегистрирована собственность на участок и объект не имеет межевания, ему необходимо обратиться к кадастровому инженеру. На земельный участок выедут специалисты, проведут замеры и оформят межевой план. С этим документом нужно обратиться в МФЦ для подачи заявления на внесение участка на кадастровый учет в Росреестр. После этого владельцу участка будет выдана выписка из ЕГРН о том, что он является собственником данной территории. С этой выпиской уже можно обращаться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ на объекте капитального строительства, расположенного на участке. По завершению данной процедуры будет подготовлен технический план на объект. Это документ, изготавливаемый на бумажном или электронном носителе, впоследствии также необходимо направить в МФЦ. После чего можно зарегистрировать право собственности на дом, — сообщила Лариса Марданова.

Кроме этого, особняком стоит вопрос приватизации имущества и участков собственников недвижимости в садовых товариществах.

— Прежде чем оформлять права на садовый домик, гражданам необходимо зарегистрировать в собственность земельный участок. Чтобы оформить права на землю, гражданину необходимо взять у председателя выписку протокола общего собрания, выписку о членстве в кооперативе и о выделении ему на общем собрании земельного участка. С этими документами дачник может обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой схемы расположения участка на кадастровом плане. После этого гражданин получит возможность зарегистрировать в собственность участок через МФЦ. Чтобы оформить права на дом, необходимо провести уточнение границ земельных участков. Эта процедура позволит решить вопрос о принадлежности территорий, так как часто между собственниками смежных земельных участков возникают споры о границах, — добавил начальник отдела учета и разграничения земель комитета по земельным отношениям администрации города Владимир Кульчевский.

А как же налоги?

Некоторые граждане, не стесняясь, заявляют о том, что они осознанно игнорируют возможность оформления дачных домов с целью уклонения от уплаты налогов. В действительности подобный способ экономии объективно является скорее контрпродуктивным. Как правило, риск получения отказа в регистрации собственности после завершения амнистии довольно велик. А значит, куда проще оформить дом сейчас и платить налоги, чем впоследствии потратить массу времени, сил и денег на судебное разбирательство, по результатам которого может быть вынесено решение о сносе строения.

Что в итоге?

  1. Необходимо уже сейчас позаботиться о регистрации зданий по программе дачной амнистии — позже можно уже не успеть.
  2. Для подачи заявления требуется всего лишь два документа: право собственности на земельный участок и технический план здания.
  3. Подача документов осуществляется через МФЦ. При этом госпошлина на услугу составит всего 350 рублей.
  4. По программе дачной амнистии можно зарегистрировать даже дом, имеющий нарушения норм градостроительного проектирования.
  5. Оформление зданий в соответствии с законодательством позволит собственникам полноправно распоряжаться недвижимостью, а также получать льготы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *