В какой форме заключается договор купли продажи
Перейти к содержимому

В какой форме заключается договор купли продажи

  • автор:

В какой форме заключается договор купли продажи

7. Особенности заключения договоров купли-продажи

71. Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, по типовым формам, которые утверждаются в установленном порядке.

(в ред. Приказа ОАО «РЖД» от 21.10.2020 N 88)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отступление от типовой формы договора купли-продажи при совершении сделки допускается по согласованию с Департаментом корпоративного имущества.

(в ред. Приказа ОАО «РЖД» от 11.12.2017 N 119)

(см. текст в предыдущей редакции)

72. Абзац исключен. — Приказ ОАО «РЖД» от 08.04.2014 N 17.

(см. текст в предыдущей редакции)

Обязанность по осуществлению необходимых юридических действий по государственной регистрации договора купли-продажи, а также перехода права собственности возлагается, как правило, на покупателя.

73. В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее продаже, на основе сведений, содержащихся в выписке(ах) из Единого государственного реестра недвижимости, а в случае отсутствия сведений в разделах Единого государственного реестра недвижимости — в технической (кадастровой) документации на недвижимое имущество.

(п. 73 в ред. Приказа ОАО «РЖД» от 21.10.2020 N 88)

(см. текст в предыдущей редакции)

74. В случаях, когда продается объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, собственником которого является ОАО «РЖД», на основании договора купли-продажи покупателю передается в собственность и земельный участок.

75. При продаже объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не принадлежащем ОАО «РЖД» на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком (в пределах части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования) на тех же условиях, что и ОАО «РЖД».

При продаже объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и предоставленном ОАО «РЖД» в аренду как собственнику объектов железнодорожного транспорта, указанных в пункте 1 статьи 8 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» либо входящих в состав имущества железнодорожных станций, железнодорожных вокзалов, в договор купли-продажи включается обязанность сторон заключить одновременно с договором купли-продажи договор субаренды части земельного участка, арендуемого ОАО «РЖД», занятой продаваемым объектом и необходимой для его использования. Договор субаренды заключается по форме, утвержденной нормативными документами ОАО «РЖД».

В случаях, когда законом или договором между ОАО «РЖД» и собственником земельного участка, на котором расположено продаваемое недвижимое имущество, предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие осуществлять продажу такого имущества либо допускающие это только с согласия собственника земельного участка, при заключении договора купли-продажи необходимо получение согласия собственника земельного участка либо прекращение ограничений на отчуждение недвижимого имущества.

76. Договор купли-продажи вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора ОАО «РЖД» и покупателем, за исключением случаев, когда для совершения сделки требуется согласие уполномоченных органов ОАО «РЖД» либо покупателя.

Абзац исключен. — Приказ ОАО «РЖД» от 08.04.2014 N 17.

(см. текст в предыдущей редакции)

77. Передача объекта недвижимого имущества и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом, подписанным обеими сторонами.

До фактической передачи проданного объекта недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор купли-продажи не считается исполненным.

78. Переход права собственности на проданное недвижимое имущество происходит с момента его государственной регистрации.

79. Продажа строения и (или) земельного участка, на которых правомерно расположены возведенные в установленном порядке рекламоносители и (или) рекламные конструкции, не относящиеся к недвижимому имуществу, при отсутствии договора аренды продаваемого недвижимого имущества возможна только при условии освобождения объекта продажи от рекламоносителей и (или) рекламных конструкций либо получения согласия их правообладателя.

Если с правообладателем рекламных конструкций заключен договор аренды земельного участка, то в договоре купли-продажи участка указывается в качестве обременения, сохраняющегося после перехода права собственности на участок, его аренда на условиях, предусмотренных договором аренды, если на момент продажи участка такой договор является действующим.

Энциклопедия решений. Форма договора купли-продажи

Специальных требований к форме договора купли-продажи ГК РФ не содержит, поэтому в этой части к нему применяются общие положения о форме сделки (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Сделки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей между собой и с гражданами вне зависимости от суммы сделки должны совершаться в простой письменной или нотариальной форме (ст.ст. 158, 160, п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Соблюдение нотариальной формы требуется в случаях, предусмотренных соглашением сторон или законом (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма предусмотрена, в частности, для:

— договоров купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ч. 3 ст. 12 Федерального закона от 03.12.2011 N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»);

— сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

— сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 того же Закона);

— сделок по продаже права требования, возникшего из договора, заключенного в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Если законом или соглашением сторон необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи не предусмотрена, он заключается в простой письменной форме. Положения ГК РФ допускают принципиальную возможность заключения договора купли-продажи в устной форме. Это касается как договора с участием юридического лица или предпринимателя, так и договора, заключенного между гражданами (ст 159, п. 2 ст. 161 ГК РФ). Указание на достаточность соблюдения устной формы встречается применительно к договору розничной купли-продажи (постановление Восьмого ААС от 23.06.2014 N 08АП-3573/14, решение АС Хабаровского края от 25.03.2010 N А73-1526/2010) и обосновывается обычно ссылкой на ст. 493 ГК РФ. Вместе с тем, как нам представляется, обычный способ заключения договора розничной купли-продажи можно рассматривать и как соответствующий предусмотренному п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ способу заключения договора в письменной форме путем совершения так называемых конклюдентных действий. В силу приведенных норм письменная форма договора считается соблюденной в случае принятия (акцепта) письменного предложения заключить договор (оферты) путем совершения действий по выполнению предложенных условий, таких как, в частности, уплата соответствующей суммы. Этот подход может быть обоснован тем, что действия розничного покупателя по выборке и оплате товара (например, в магазине) фактически представляют собой исполнение договора на предложенных продавцом (путем доведения до покупателя в установленном законом порядке информации о товаре) условиях. Впрочем, вопрос о форме, в которой обычно заключается договор розничной купли-продажи, вряд ли имеет практическое значение, а представляет скорее теоретический интерес: в случае возникновения спора первостепенную роль приобретает доказанность факта заключения договора. В отсутствие документальных доказательств соблюдения письменной формы договора свидетельскими показаниями может подтверждаться заключение лишь договора розничной купли-продажи, который по общему правилу считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара (ст. 493 ГК РФ).

Специальные требования могут предъявляться законом к форме отдельных видов договоров купли-продажи. Например, договоры продажи недвижимости и продажи предприятия заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение требования к форме этих договоров влечет из недействительность (ст.ст. 550, 560 ГК РФ). Предусматривавшиеся до 1 марта 2013 года для отдельных видов договора купли-продажи требования о государственной регистрации (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ) на сегодняшний день в законе отсутствуют (см. также ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Как правильно составить договор купли-продажи

Самая распространенная сделка — это купля-продажа имущества. Стороны заключают договор, и в собственность одного контрагента переходит имущество или имущественное право другого.

Что можно продавать и покупать

  • Недвижимое имущество: землю, здания, квартиры, дома;
  • Движимое имущество: вещи, транспортные средства, животных и пр.;
  • Интеллектуальную собственность.

С разрешением: оружие, лекарства, драгоценности и другие ограниченные в обороте вещи (ст. 129 ГК РФ).

Составить договор купли-продажи стоит от 2 000 рублей в зависимости от сложности документа.

Обязательно ли заключать договор в письменной форме

Да, если:

  • Предмет договора — недвижимость;
  • Одна или обе стороны договора — юридические лица;
  • Товар дороже 10 000 рублей. Исключение составляют устные сделки, когда товар переходит в собственность сразу же. Например, покупка вещей в магазине.

Виды договоров купли-продажи

  • Договор розничной купли-продажи;
  • Договор поставки;
  • Договор поставки для государственных или муниципальных нужд;
  • Договор контрактации (закупка сельхозпродукции);
  • Договор энергоснабжения;
  • Договор продажи недвижимости;
  • Договор продажи предприятия.

Рассмотрим самые частые договоры купли-продажи.

  1. Розничной купли-продажи на примере автомобиля;
  2. Купли-продажи недвижимости на примере квартиры.

Как составить договор купли-продажи автомобиля

Договор купли-продажи машины оформляется без нотариуса. Составляется в простой письменной форме: можно написать текст договора самостоятельно или скачать образец в интернете.

Можно ли заполнить от руки?

Да, но к документу предъявляются определенные условия: например, цвет чернил. Договор следует заполнить чернилами одного синего цвета и одной толщины.

Если во время заполнения чернила закончатся, договор придется переписать.Также документ не примут, если почерк неразборчивый или разный, есть исправления и помарки.

Что указать в договоре

  • Место и дата заключения договора;
  • Сведения о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные;
  • Сведения о транспортном средстве: тип, марка, цвет, дата выпуска, госномер, VIN, номер силового агрегата и шасси, серия и номер ПТС;
  • Цену автомобиля;
  • Порядок передачи автомобиля. Обычно договор купли-продажи — одновременно и передаточный акт. Тем не менее рекомендуем составлять отдельный акт приема-передачи: в акте фиксируется техническое состояние транспортного средства. Если вы составили акт, покупатель не сможет оспорить поломки после сделки;
  • Реквизиты сторон.

В договор можно внести дополнительные детали: предварительную диагностику в автосервисе, передачу денег продавцу только после регистрации в Госавтоинспекции и пр.

Договор составляется в трех экземплярах: для продавца, покупателя и для регистрации в ГИБДД.

Составляем договоры под ключ

Договор купли-продажи с экспертизой — от 2 000 руб.

Подробнее по телефону: +7 812 507 65 85

Как составить договор купли-продажи квартиры

Договор заключается в письменной форме: от руки или в печатном виде (ст. 550 ГК РФ). Заверять договор у нотариуса нужно сделки с долями в собственности на квартиру и если собственник квартиры или один из собственников — несовершеннолетний или недееспособный.

Что указывается в договоре

  • Дата и место совершения сделки;
  • Сведения о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные;
  • Сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат, этажи и пр.;
  • Реквизиты правоустанавливающих документов: документов, подтверждающих право продавца на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или свидетельство о праве на наследство;
  • Перечень лиц, зарегистрированных в квартире на момент подписания договора;
  • Цена;
  • Сведения о залоге, аренде, праве пожизненного проживания и других обременениях;
  • Порядок расчета и передачи квартиры: ипотечный кредит, счет продавца, банковская ячейка;
  • Реквизиты сторон.

Рекомендуем указать семейное положение продавца и покупателя. По закону приобретенная в браке недвижимость — совместная собственность супругов. Если после заключения договора окажется, что продавец состоит в браке, а согласия второго супруга на продажу нет, то сделка может быть оспорена.

Также можно внести условия сделки: когда будут сняты с учета зарегистрированные лица и переданы ключи, какое имущество входит в стоимость квартиры и остается покупателю.

Экземпляров договора нужно столько же, сколько сторон сделки плюс договор для регистрации нового собственника в Росреестре. Например, если в квартире три собственника, то составляется пять договоров.

Как получить бесплатную консультацию

Заполните форму ниже — расскажем, как составить правильный договор купли-продажи.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи

Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Аватар автора

Все это происходит благодаря договору купли-продажи — ДКП.

Что такое договор купли-продажи

Это соглашение между двумя сторонами о том, что одна из них — продавец — передаст другой стороне — покупателю — определенную вещь и получит за нее плату. Соглашение может быть письменным или устным.

Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть деньги.

Если ваш товар из особенной категории, например автомобиль, то договор купли-продажи попросят показать при регистрации машины в ГИБДД, чтобы убедиться, что вы купили ее честно. Без регистрации вы не сможете законно пользоваться автомобилем.

Что нельзя продавать и покупать

Закон разрешает продавать и покупать любые вещи, если они не ограничены в обороте. Под вещами мы понимаем любые объекты, в том числе земельные участки.

Ограничения в обороте делятся на следующие категории:

  1. Вещь могут продавать или покупать только те, кто соответствует требованиям, установленным государством.
  2. Вещь можно продавать только после включения ее в реестры или иного учета.
  3. Вещь находится в собственности государства, и только государство может ею распоряжаться.
  4. Вещь нельзя продавать и покупать в России.

Купля-продажа ограниченным кругом лиц. Если вещь потенциально опасна, требует особых навыков или предписания для применения, государство ограничивает круг лиц, которые могут продавать или покупать ее.

К таким вещам относятся, например:

  1. Лекарства. Их продают только специализированные организации, а покупать некоторые из препаратов можно только по рецепту врача.
  2. Оружие. Не купить без разрешений на покупку и продажу.
  3. Табак. Покупать могут только совершеннолетние. Продавать — практически без ограничений, но нельзя выставлять в открытых витринах.
  4. Алкоголь. Покупать могут только совершеннолетние, продавать — только организации с лицензией.
  5. Племенные животные. Покупать могут только люди, которые занимаются сельским хозяйством.

Купля-продажа вещей только после учета. Иногда для распространения на территории России сначала вещь должна попасть в реестр.

К таким вещам относятся:

  1. Драгоценные металлы.
  2. Агрохимикаты и пестициды.
  3. Партии семян.

Государственная собственность. Государство сохраняет за собой монополию на продажу некоторых вещей, в основном, из-за их особой значимости для государства или для большинства его граждан. Поэтому оно либо само продает такие вещи при необходимости, либо выдает специальные разрешения на сделки с ними.

  1. Системы водоснабжения, водоотведения, мелиоративные системы.
  2. Музейные ценности.
  3. Животные, занесенные в Красную книгу.
  4. Земельные участки в федеральной и муниципальной собственности, земли заповедников.
  5. Космические аппараты и объекты космической инфраструктуры.

Совершенно нельзя продавать и покупать химическое оружие, большинство наркотических средств, некоторые виды табака: насвай, снюс. Уголовная ответственность наступает за торговлю людьми.

Рассылка о том, как жить и богатеть

Лучшая статья недели — в вашей почте каждую среду. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Стороны договора

Гражданский кодекс предъявляет минимум требований к сторонам по договору купли-продажи. Основное требование: продавец должен быть собственником товара или иметь другие права, которые позволяют ему передать товар покупателю.

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

Форма договора купли-продажи

Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

Есть три исключительных случая, когда гражданский кодекс обязывает составить договор письменно:

  1. два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 000 ₽ — ст. 161 ГК РФ;
  2. ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ;
  3. вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ.

Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать.

Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи должен быть письменным. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

Нотариус нужен, если вы продаете или покупаете имущество в таких ситуациях:

  1. это доля в квартире или доме;
  2. это квартира вашего ребенка или человека под вашей опекой;
  3. это жилье, но вы продаете его не просто так, а с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту.

Главное и единственное, о чем продавец и покупатель должны договориться заранее, — это товар. Если они не решили, что именно и в каком количестве будет предметом сделки, то и договора никакого нет. Товар должен быть именно тем и в том количестве, о котором стороны договорились. Еще товар должен быть качественным.

Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:

  1. потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
  2. потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
  3. отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с документами на расходы и потребовать полного возмещения.

Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

Вы можете предъявить все эти претензии продавцу, даже если до этого подписали акт об отсутствии у товара недостатков, а нашли их позже.

Обложка статьи

О чем еще нужно договориться

Спросить, сколько собственников у товара, то есть нет ли у товара каких-то других собственников, кроме продавца, и не наложены ли на этот товар ограничения или обременения. Хотя, если правда об их количестве откроется позже, гражданский кодекс разрешает вам отказаться от договора совсем или требовать снижения цены. Но мы рекомендуем проверять обременения сразу.

Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Если вам не нужны эти документы, можете прямо об этом сказать продавцу. Но если в будущем возникнут проблемы с товаром, обменять его или вернуть деньги без технического паспорта и сертификатов будет сложнее, чем с ними.

Договориться, кто доставляет товар и как. От этого зависит момент перехода риска случайной гибели или повреждения товара.

Случайная гибель товара — ситуация, когда товар кто-то уничтожил, но не продавец и не покупатель

Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала ручной пылесос «Дайсон». Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина или доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

Самовывоз. Если Маша выберет самовывоз, то формально она отвечает за пылесос с момента получения смс или письма от продавца о том, что товар можно забирать из магазина. Фактически Маша станет владельцем пылесоса с момента его получения на стойке выдачи товара. Магазин доставляет пылесос на стойку, а Маше отправляет уведомление. С этого момента считается, что магазин исполнил свои обязательства. Чем дольше Маша тянет с получением товара, тем больше она рискует, что с ее пылесосом что-то случится не по вине магазина.

Доставка курьером. В этом случае магазин исполнит свои обязанности только, когда курьер вручит товар Маше в руки у нее дома, на работе или в другом месте встречи. Если курьер поцарапает пылесос по дороге или уронит в лужу, то за повреждения отвечает магазин.

Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

Сторонняя доставка. Магазин передал пылесос в доставку сторонней организации, услугами которой решила воспользоваться Маша. В таком случае магазин перестает быть ответственным за повреждения с того момента, как вручит товар представителю курьерской службы.

Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе.

  • Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру. Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации, — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

Как оплатить товар

Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

Покупатель обычно передает деньги непосредственно до или после передачи ему товара. Если вы не договорились о рассрочке, а потом вдруг ее захотели, продавец может законно отказать вам и потребовать заплатить всю сумму сразу.

Если вы отказываетесь платить тогда, когда договорились, или берете товар, но не спешите с оплатой, — это неисполнение обязанностей по договору купли-продажи. За это продавец имеет право потребовать у вас всю стоимость товара с процентами.

Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

Как оформить договор купли-продажи

Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его как угодно. Помните обо всех пунктах, которые мы рассмотрели: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон, кроме некоторых случаев, о которых мы говорили выше.

Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

Образец договора купли-продажи (образец заполнения ДКП). Кристина покупает у Гали туфли

Договор купли-продажи имущества: образец

Как переоформить договор купли-продажи. Любое переоформление, например замена продавца или покупателя в договоре, — это передача прав по договору. Если вы хотите вместо себя указать в договоре кого⁠-⁠то другого, порядок действий зависит от того, исполнили ли вы обязательства по договору.

Если вы свою часть сделки уже совершили, например передали товар, и теперь ждете оплаты, вы можете уступить свое право требования оплаты другому. Согласие покупателя для этого не требуется, но лучше, чтобы вы или новый продавец уведомили его о том, что теперь платить деньги он должен по другим реквизитам другому получателю. В противном случае вы рискуете не получить деньги вовремя из-за ошибки платежа, а покупатель может потребовать возмещения убытков, которые возникли у него из-за смены продавца.

Если вы покупатель, еще не оплатили товар и хотите передать свою обязанность по оплате другому, вы можете это сделать только с согласия кредитора — продавца. Если продавец возражает, перевод будет считаться ничтожным, то есть вы все еще остаетесь должны заплатить за товар.

Оформить замену одной из сторон договора можно либо через соглашение между текущими сторонами, либо через трехстороннее соглашение с новым участником.

Как зарегистрировать договор купли-продажи

Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

Но если вы покупаете квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

Способ 2. Другая сторона против расторжения, но обстоятельства, при которых вы заключали договор, существенно изменились. В этом случае другая сторона может потребовать возместить убытки, так как она-то рассчитывала на исполнение договора. Например, человек заказал дорогие спортивные лыжи, но пока их везли, он повредил сухожилие, и врачи сказали, что ему нельзя кататься. Тогда лыжи отменяются, но стоимость доставки, скорее всего, придется компенсировать.

Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

Как восстановить договор купли-продажи

Если вы потеряли свой экземпляр договора купли-продажи, его восстановление зависит от того, регистрировали ли вы переход права. Если вы покупали шкаф или пылесос и переход права не регистрировали, копию договора вы можете получить только у продавца, но он вправе отказать вам в этом: обязанности копировать договор для вас у него нет. Если вы покупали или продавали квартиру, есть несколько путей восстановления договора.

Через нотариуса. Если вы заверяли договор нотариально, обратитесь к нотариусу: у него должны храниться копии заверенных им документов. За дубликат с вас возьмут госпошлину — 100 ₽.

Через Росреестр. Если с нотариусом не сложилось, дубликат договора можно запросить в Росреестре.

  1. Подайте заявление на восстановление документов лично, по почте в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ. Подать заявление может: собственник, его представитель по доверенности или законный представитель, например родитель ребенка, наследник. Услуга платная, стоимость уточните в МФЦ или Росреестре.
  2. Приложите к заявлению копию паспорта, копию договора, если есть, и квитанцию об уплате госпошлины.
  3. Ждите сообщения о готовности документов — должно прийти в течение 3 рабочих дней.

Через БТИ. Если вы заключили договор до 31 января 1998 года и в Росреестре нет копий документов из вашего дела, обращайтесь в территориальное отделение БТИ.

Сколько действителен договор купли-продажи

Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После него договор остается действительным, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

Виды договоров купли-продажи

К договорам купли-продажи любого вида применяется большинство общих правил, которые мы описывали ранее. Иногда из-за специфики товара или цели заключения договора применяются особые правила.

Розничная купля-продажа. Каждый раз, когда вы приходите в магазин или заходите в приложение маркетплейса и что-то покупаете, вы заключаете договор розничной купли-продажи.

В зависимости от способа заключения договора выделяют:

  1. Офлайн-торговлю — обычные магазины с прилавками, кассами, витринами и ценниками.
  2. Продажу по каталогам или образцам. Вы приходите в магазин и смотрите каталог с фотографиями и характеристиками товара, сам товар вы не видите, его изготавливают на заказ.
  3. Дистанционную торговлю — маркетплейсы и интернет-магазины.
  4. Продажу через вендинговые автоматы.

Товар, выставленный на витрине магазине, а также размещенный на сайтах и приложениях интернет-магазинов, считается публичной офертой продавца. Это значит, что продавец должен заключить договор с любым покупателем, который пришел к нему в магазин или зашел на сайт и готов платить.

Также офертой на практике называют договор розничной купли-продажи, который продавцы размещают на сайтах. Подписывать его не нужно, покупатели соглашаются с его условиями — акцептуют их, когда совершают определенные действия, например оплачивают заказ. Условия акцепта описаны в оферте.

Цена для всех покупателей тоже должна быть одинаковой. Снизить цену можно только для для участников программ лояльности продавца и для специальных категорий покупателей в соответствии с законом: пенсионеров, многодетных родителей.

По общему правилу договор считается заключенным с того момента, когда продавец выдал покупателю чек, подтверждающий оплату товара. Если продажа дистанционная, договор может считаться заключенным, когда продавец принял ваш заказ на сайте, то есть узнал о конкретном товаре, который вам нужен, и начал работать над заказом. Внимательно читайте оферту на сайте продавца.

Люди, которые покупают товары по договору розничной купли-продажи, называются потребителями — это особая категория покупателей. Законодательство считает их уязвимыми в сравнении с продавцами и особенно защищает. О правах потребителей мы пишем ниже в разделе «Если покупаете товар в магазине».

Энергоснабжение. Договор заключается между абонентами и энергоснабжающими организациями — поставщиками. Причем предметом договора-купли продажи может быть использование разных видов энергии: электричества, тепла.

Если абонент — обычный человек, то его договор с организацией тоже публичный, как и договор розничной торговли, но перед заключением абонент должен позаботиться о том, чтобы:

  1. Его энергопринимающие устройства были подключены к сети и соответствовали всем техническим характеристикам этой сети. Энергопринимающие устройства — это, например, светильники или бытовая техника в случае с электричеством.
  2. Вести учет энергии в соответствии с законом: передавать показания или устанавливать счетчики, если закон относит это к обязанностям абонента.

Правила заключения договоров энергоснабжения зависят в том числе:

  1. От вида энергии.
  2. Правил ресурсоснабжающей организации.
  3. Вида помещения: жилое помещение в многоквартирном доме, нежилое помещение, частный дом.

Например, в многоквартирных домах за установку и обслуживание счетчиков электроэнергии отвечают не жильцы, а поставщик.

Порядок заключения договора устанавливает энергоснабжающая организация. В большинстве случаев процедура следующая:

  1. Абонент направляет поставщику энергии на сайте или через личный кабинет либо приносит в офис, если нет возможности подать онлайн, заявление и документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  2. Энергоснабжающая организация обрабатывает заявление, запрашивает дополнительные документы, если требуется, и заключает договор с абонентом. Для собственников частных домов документов нужно чуть больше, но логика такая же .

Договор продажи недвижимости. Условия заключения этого вида договора купли-продажи связаны с особенностями товара — недвижимого имущества. Это здания, помещения и их части, земельные участки.

Обложка статьи

Договор заключается письменно, устно передать квартиру покупателю не получится: договор считается незаключенным.

Переход права собственности на недвижимость регистрируют в Росреестре. При этом договор считается заключенным и до государственной регистрации перехода права. Покупатель может владеть имуществом и защищать свое владение, но не может распоряжаться им — например, продать кому-то другому.

При продаже здания вместе с ним продается и земельный участок, если он находится в собственности у продавца. Из этого правила есть несколько исключений, в том числе когда участок изъят из оборота или продается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью земельного участка.

Передача недвижимости фиксируется в акте приема-передачи, который подписывают обе стороны, или в самом договоре.

Когда вы составляете или читаете договор купли-продажи недвижимости, обязательно проверьте, чтобы в нем были следующие условия, иначе договор не будет считаться заключенным:

  1. Объект недвижимости, который вы покупаете или продаете, нужно явно определить. Высший арбитражный суд разъяснил, что для определения недвижимости достаточно указать ее кадастровый номер. Бывает, что номера нет. Тогда указывайте информацию, которая поможет индивидуализировать вашу недвижимость: местонахождение, примерную площадь, другие характеристики из проектной документации. Если в договоре вы недостаточно явно определили недвижимость, остается описать ее в акте приема-передачи.
  2. Цена недвижимости или данные, по которым можно рассчитать ее стоимость. Например, цена квадратного метра и площадь.
  3. Если вы покупаете квартиру или другое жилое помещение и при этом у других людей останется право проживать в нем, в договор нужно добавить список таких людей с описанием их прав пользования квартирой.

Поставка. Поставка отличается от обычной купли-продажи статусом сторон и сутью договора. Продавец называется поставщиком. Он обязательно должен быть предпринимателем, а покупатель должен приобретать товары в коммерческих целях, а не для личных нужд.

Как и обычный договор купли-продажи, договор поставки считается заключенным, если стороны согласовали наименование и количество товара. Договор не обязательно заключать именно с организацией или индивидуальным предпринимателем. Если человек покупает 50 наборов инструментов не для своего гаража, а для перепродажи или чтобы открыть автомастерскую, он тоже покупатель по договору поставки.

Часто добавляются следующие элементы договора купли-продажи: условия об упаковке и доставке, сроке годности и гарантийном сроке.

Если в договоре нет срока поставки, то он все равно считается заключенным, а срок определяют по общим правилам — 7 дней с даты, когда покупатель потребовал поставить товар. Бывает, что организации или ИП заключают рамочные договоры поставки, в которых оговаривают, какой товар нужен, какое количество и по какой цене, но поставка происходит не одной партией, а по заявкам, которые покупатель направляет в течение срока договора.

При согласовании условий о товаре не забывайте о его качестве, проверке этого и о том, нужна вам новая вещь или подойдет бывшая в употреблении. Качество можно определять через соответствие гостам и техническим регламентам для товаров соответствующего вида.

Часто компании для проверки качества разбивают в договоре этапы приемки товара: в момент поставки принимают его по количеству и целостности упаковки и подписывают товарную накладную, а через неделю-две проверяют товар и принимают по качеству, подписывая акт приема-передачи. Если установить условие об оплате после подписания именно акта приема-передачи, а не товарной накладной, можно избежать споров, связанных с возвратом денег за некачественный товар.

Гражданский кодекс ограничивает ситуации, в которых стороны могут отказаться от исполнения договора поставки в одностороннем порядке: только в случае существенного нарушения обязательств. Покупатель существенно нарушает обязательства по договору, если неоднократно задерживает оплату товара или не приезжает к поставщику, чтобы забрать заказы. Поставщик существенно нарушает договор, если неоднократно пропускает сроки поставки или продает товар с такими недостатками, которые покупателю придется устранять в неприемлемые для него сроки.

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд. Государственные и муниципальные организации, например больницы, школы, органы власти, не могут закупить товар или заказать работы у кого угодно.

Чтобы выбрать поставщика, они должны провести конкурс — государственную закупку по особым правилам. Их устанавливают два специальных закона: 44-ФЗ — для государственных и муниципальных учреждений и 223-ФЗ — для госкорпораций, компаний с долей участия государства более 50% и их дочерних обществ. Эти специальные законы подробно описывают правила и требования к компании-госзаказчику и участникам закупки. Требования также устанавливает и сам заказчик в положении о закупке.

Требования и порядок различаются в зависимости от способа закупки, категорий потенциальных участников и цели закупки. Например, к покупке товаров для армии и обороны применяют строгие требования о секретности.

Способы закупки делятся на две большие группы: конкурентные и неконкурентные. В конкурентных закупках заказчик заключает договор с любым из участников, который удовлетворил все заявленные в документации требования. В неконкурентных закупках поставщик известен, но заказчик должен обосновать свой выбор со ссылкой на ограниченное количество оснований: например, больнице для лечения и диагностики нужен специальный рентген-аппарат, который производит в России только один поставщик.

Поучаствовать в закупках может практически любой предприниматель или компания, и мы уже давали подробную инструкцию.

Контрактация — это поставка сельскохозяйственной продукции, например зерна или кормов. Договор заключают производитель и заготовитель. Производитель — тот, кто выращивает продукцию. Заготовитель — тот, кто покупает выращенное.

Заготовитель должен сам забрать товар у производителя, если стороны не согласовали другой способ доставки в договоре. Если производитель сам вовремя привез товар заготовителю и товар соответствует всем требованиям, заготовитель не может отказаться его принимать.

Производитель отвечает за неисполнение обязательств по договору только при наличии вины, что нетипично для предпринимательских отношений. По умолчанию в бизнесе при нарушении обязательств сторона договора несет ответственность, если не докажет, что она не могла исполнить договор из-за форс-мажорных обстоятельств.

Сельскохозяйственная продукция может поставляться для коммерческих компаний или ИП и для государственных нужд. Если товары нужны государству, их закупают в рамках госзакупок, о которых мы писали выше, и учитывают требования специального федерального закона.

Продажа предприятия. Бизнес можно продавать разными способами, один из которых — продажа предприятия, но не по частям, а целиком, в качестве имущественного комплекса.

В таком случае продаются все виды имущества предприятия, с помощью которых оно ведет деятельность:

  1. Земельные участки.
  2. Здания.
  3. Оборудование.
  4. Сырье и продукция.
  5. Права на товарные знаки.

В состав имущества включены и долги, а также права требования. Если в договоре не указано иное, комплекс передается целиком.

Нельзя по такому договору передать разрешения на определенную деятельность — лицензии. Покупатель при желании должен будет получать лицензию самостоятельно. Если продавец передал покупателю неисполненные обязательства, для которых нужна лицензия, то должен исполнить их сам, однако солидарно по таким обязательствам отвечает и покупатель.

Поэтому покупателю стоит внимательно проверять состав обязательств продавца и необходимость специальных разрешений для их исполнения.

Из-за комплексного предмета до заключения договора продавец должен:

  1. Провести полную инвентаризацию компании. Минфин разработал методические рекомендации по инвентаризации, им и нужно следовать.
  2. Провести независимый аудит или независимую оценку предприятия. Аудит проводится в целях контроля и выдачи рекомендаций по изменению внутренних политик компании. Оценка — для определения стоимости компании или ее элементов, например нематериальных активов.
  3. Передать покупателю: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Все эти документы прикладывают к договору, который стороны обязательно должны подписать — устно договориться не получится. До 2013 года договор нужно было регистрировать. Теперь регистрируется только переход права собственности на недвижимое имущество.

Если в состав имущественного комплекса входят долги предприятия, продавец или покупатель до заключения договора обязан письменно сообщить о продаже предприятия кредиторам. Если кредиторы не подтвердили в ответ, что согласны на перевод долга, то могут в течение трех месяцев с даты получения уведомления о продаже потребовать исполнить обязательства досрочно и возместить убытки, возникшие в связи с этим, или признать договор купли-продажи недействительным в части или полностью. Если кредиторов не уведомляли, у них есть год с того момента, как они узнали о продаже предприятия, чтобы предъявить одно из этих требований.

Если кредиторы против перевода долга, то с момента продажи предприятия продавец и покупатель отвечают по обязательствам перед этими кредиторами солидарно. Это значит, что кредитор может потребовать исполнения долга от любого из них.

По долгам, на перевод которых кредиторы согласны, с момента продажи предприятия полностью отвечает покупатель.

Если покупаете товар в магазине

Как только вы переступаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель. Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей». Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

У продавца, работающего с потребителями в сфере розничной торговли, сразу появляется несколько важных обязанностей.

Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров и закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

  • Например, гражданин решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков мертвую мышь. Однако судья Хорошевского районного суда Москвы в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке. Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так гражданина косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

Запомнить

  1. Главное в договоре купли-продажи — точно и ясно оговорить, о каком товаре идет речь.
  2. Письменный договор почти всегда можно не заключать. Но если вы покупаете квартиру, машину или что-то очень дорогое, мы рекомендуем все-таки составить и подписать договор.
  3. Восстановить договор легче, если регистрировали переход права.
  4. Потребитель всегда прав, но никогда не должен злоупотреблять своими правами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *