Закладная в дом рф как продать квартиру
Перейти к содержимому

Закладная в дом рф как продать квартиру

  • автор:

Как продать ипотечную квартиру

Собственник может продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения задолженности.

В статье разберём, как продать залоговую недвижимость
и какие нюансы есть у таких сделок.

Как продать ипотечную квартиру

Собственник может продать квартиру, купленную в ипотеку, на любом этапе погашения задолженности.

В статье разберём, как продать залоговую недвижимость
и какие нюансы есть у таких сделок.

Время чтения ~ минут

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после полной выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа). Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку. Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру? 1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения. 2. Выберите способ продажи квартиры. 3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья. 4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский (семейный) капитал использовался: — на уплату первоначального взноса
— на погашение задолженности по кредитному договору Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки и определят, не нарушает ли она интересы детей. Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский (семейный) капитал, читайте в статье.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных сценария: — продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения
— погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи
— продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту
— реализация квартиры банком Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для этого средства в размере остатка задолженности. Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя. В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется. Рекомендации, как провести сделку: 1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)
Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств. 2. Погасите ипотечный кредит досрочно
Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу). 3. Получите закладную у банка, если она оформлялась
Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье. 4. Снимите обременение с жилья
Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ. 5. Заключите договор купли-продажи
Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель. 6. Зарегистрируйте переход права собственности
Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для регистрации сделки обратитесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга. Рекомендации, как провести сделку: 1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья. 2. Найдите потенциального покупателя 3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотеке и предоставьте её покупателю. 4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия проведения сделки, сроки продажи залогового имущества. 5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере:
— суммы задолженности по кредитным обязательствам
— остатка средств за квартиру собственнику Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу денежных средств, читайте в статье. 6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для погашения остатка по ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость. Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке. Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя. Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи: 1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора. 2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью. 3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации. Как правило, это:
— паспорт покупателя
— документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк с согласия покупателя запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно
— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка об остатке средств 4. Оформите сделку между банком и покупателем. 5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному жилью. 6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Реализация квартиры банком

Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если просрочка по выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например, оформите ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами. Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату:
— судебных издержек
— услуг по организации торгов
— остатка задолженности по ипотечному кредитному договору Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой способ продажи рассматривают только в крайнем случае.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога. Размер такого вычета может составить до 1 млн рублей.

Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают принимать решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать наиболее подходящий для вас вариант.

Как продать ипотечную квартиру: 8 рабочих схем

Аватар автора

Продать залоговую квартиру не так сложно, как принято считать.

Если просрочек по кредиту не было, то обременение не отпугнет потенциальных покупателей. Во-первых , растет количество клиентов, которые покупают жилье в ипотеку. А банки следуют за рынком и вводят отдельный продукт — ипотеку на квартиру в залоге.

Во-вторых , если банк кредитует ипотечные квартиры других банков, то для покупателя залог не имеет большого значения — ведь банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла надежно. По такой квартире, скорее всего, не будет неприятных сюрпризов, так как банк и страховая компания продавца уже проверяли документы и юридическую чистоту предыдущей сделки.

Расскажу про восемь схем, с помощью которых можно продать залоговую квартиру.

Когда квартира бывает в залоге

Кратко напомню два вида кредитов, из-за которых квартира продавца бывает в залоге у банка.

Ипотека в силу закона. Это классическая схема покупки недвижимости за счет кредитных денег банка.

Такую ипотеку регулирует закон: банки предлагают стандартные условия по собственным программам или по программам, которые субсидирует государство, таким как ипотека с господдержкой или семейная ипотека. В зависимости от условий программы банка кредит достигает 90% от рыночной стоимости квартиры, которую заемщик оставляет в залог.

Ипотека в силу договора. Ее главное отличие от ипотеки в силу закона в том, что клиент получает деньги от банка под залог недвижимости: своей или третьего лица, например родственника или знакомого. По такой программе ставки обычно выше на 3—10 процентных пунктов, а сумма кредита — не более 70—80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Часто ипотеку в силу договора банк предлагает клиенту, который не проходит на беззалоговый кредит наличными: например, не хватает дохода или испорчена кредитная история.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Как проходит сделка при продаже ипотечной квартиры

Если квартира с обременением, то общий порядок действий будет таким.

Получить согласие банка на продажу. Оно понадобится Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры. А еще — банку покупателя, чтобы проверить квартиру.

Чтобы получить согласие банка, продавцу квартиры нужно:

  • запросить у менеджера банка форму заявления на разрешение продать ипотечную квартиру;
  • подать заявление через личный кабинет онлайн-банка или на электронную почту отдела работы с ипотечными клиентами.

Банк принимает решение в течение 3—5 дней. Если у клиента нет серьезных проблем с выплатами, когда дело уже передали в суд или назначены торги по продаже залога, то банк обычно идет навстречу и заемщик получает письменное согласие банка.

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Найти покупателя на квартиру. Лучше сразу сообщить ему, что квартира находится в залоге у банка, и назвать полную сумму остатка по долгу. Покупатель решит, согласен ли он купить такую квартиру и как будет оплачивать недвижимость: за наличные или оформит ипотеку на покупку залоговой квартиры. После этого нужно согласовать детали сделки с банком продавца.

Провести сделку. Продавец открывает два аккредитива либо ячейки. Аккредитив — способ расчета, при котором деньги хранятся на специальном счете. Банк переводит их или открывает к ним доступ, только когда выполнены определенные условия договора, которые определяют на сделке. Обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности переоформили, а обременение сняли. Ячейку используют, если рассчитываются наличными.

Обложка статьи

В первый аккредитив или ячейку закладывают сумму, которой достаточно, чтобы погасить ипотечный долг продавца. Во второй — оставшуюся часть: разницу между долгом и полной стоимостью квартиры по договору купли-продажи.

Стоимость аккредитива — от 1500 до 6000 ₽ в месяц в зависимости от региона и банка. Аренда ячейки стоит от 1500 до 9000 ₽.

После того как подписали договор купли-продажи, банк исполняет аккредитив — переводит деньги на счет продавца, чтобы закрыть долг по ипотеке.

Погасить долг по ипотеке. Для этого продавец заранее пишет заявление в банк на досрочное погашение, где указывает дату, когда нужная сумма поступит на счет банка. В этот день банк списывает деньги и выдает продавцу на руки справку об отсутствии долга и закладную с отметкой о том, что обязательства выполнены.

Обложка статьи

Снять обременение. Для этого нужно отправить запрос, справку и закладную в Росреестр. Это делают несколькими способами, расскажу про них подробнее.

Как снять залог с квартиры

После того как долг полностью погашен, банк выдает продавцу справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. По закону банк обязан предоставить закладную незамедлительно, но точный срок в законе не указан.

Если закладная на бумаге, то справку о выполнении обязательств и закладную в Росреестр подает собственник квартиры или регистрационный агент — сотрудник банка продавца, который курирует сделку и действует от имени продавца по доверенности. За снятие обременения госпошлину не берут.

Срок выдачи закладной указан в кредитном договоре. Обычно это не больше 15 дней после того, как погашен заем. О том, что закладная готова, клиента уведомляют по смс или по телефону, и в согласованный день он приезжает за документами.

Например, в кредитном договоре «Юникредит-банка» указано, что если досрочно погасить кредит, то заемщик получит справку и закладную в течение 14 дней. Источник: unicreditbank.ru

Например, в кредитном договоре «Юникредит-банка» указано, что если досрочно погасить кредит, то заемщик получит справку и закладную в течение 14 дней. Источник: unicreditbank.ru

Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения, то банк выдаст закладную в течение дня. Если сроки затянулись, можно пожаловаться в Центробанк. В жалобе указать суть вопроса, контактные данные продавца, банка и детали сделки.

Если оформляли электронную закладную, банк сам отправит запрос в Росреестр через специальный канал взаимодействия. Обычно это происходит на следующий день. А как только Росреестр снимет залог, банк уведомит продавца — например, по смс или телефону: зависит от условий кредитного договора.

Если продавец гасит ипотеку своими деньгами и у него есть квалифицированная электронная подпись, можно отправить документы через сайт Росреестра. Это сэкономит время.

Покупатель уплачивает госпошлину — 2000 ₽ за регистрацию права собственности.

После того как Росреестр получит документы, он снимет обременение в течение трех рабочих дней.

Затем продавец получает выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничений в виде залога на квартире нет. Эту выписку перед сделкой всегда запрашивает покупатель.

Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал о том, как снять обременение.

Зарегистрировать договор купли-продажи. Продавец и покупатель встречаются еще раз и сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.

Переход права собственности и обременения в пользу банка покупателя зарегистрируют в течение пяти рабочих дней, а если сделка через нотариуса — в течение трех дней.

После этого новый собственник квартиры забирает документы из Росреестра.

Получить деньги за квартиру. Продавец и покупатель передают в банк документы, которые нужны, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку, — они указаны в договоре. И продавец получает доступ к деньгам.

Есть несколько схем, по которым можно провести сделку, у каждой — свои нюансы. Какую схему использовать, решают участники сделки. Обычно это зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами — и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.

Дальше расскажу про нюансы каждой схемы, но не буду останавливаться на подробностях, которые мы рассмотрели выше, так как эти шаги будут одинаковы.

Продавец сам закрывает долг и снимает обременение

Кому подходит. Если сумма ипотечного долга небольшая, то продавец может внести ее и снять обременение с квартиры. Тогда сделка сводится к обычной свободной продаже квартиры. Это самый простой для всех вариант — он сокращает количество шагов: покупатель и продавец могут сразу заключить договор купли-продажи и подать документы на госрегистрацию.

Как действовать. Например, по ипотеке осталось выплатить 600 000 ₽. В этом случае можно занять деньги у друзей или взять потребительский кредит, закрыть ипотеку и снять обременение банка.

Оформление закладной

Когда вы покупаете недвижимость в кредит, может потребоваться оформление закладной. Подробно разберём, что это за документ, для чего он нужен и как его оформить.

Для чего нужна закладная?

Часто для покупки недвижимости берут ипотеку — целевой кредит на покупку жилья. Возврат средств гарантирует сама недвижимость, она находится в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Гарантия возврата средств — сама недвижимость, она находится в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Закладная — это ценная бумага, она подтверждает передачу недвижимости в залог кредитной организации. Если заёмщик неплатёжеспособен, с помощью этого документа банк возместит убытки через продажу залога, при этом не понадобятся другие доказательства, например договор по кредиту.

Какие данные указаны в закладной?

Полное содержание закладной определяет банк, в котором оформляется ипотечный кредит. Согласно ст. 14 Федерального закона № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в закладной обязательно указывают следующие данные: — о документе (слово «закладная» обязательно должно входить в название документа)
— о залогодателе и заёмщике, если это разные люди (ФИО, паспортные данные и номер СНИЛС при его наличии)
— о первоначальном владельце закладной (полное наименование, местонахождение, ИНН, ОГРН)
— о кредитном договоре (название, дата и место заключения договора)
— о сумме кредита и размере процентов или об условиях, позволяющих определить эти данные
— о плане погашения долга: сроки, периодичность, размеры каждого из платежей
— о залоговой недвижимости (вид, кадастровый номер, площадь или другие основные характеристики объекта недвижимости, её адрес или описание местоположения)
— о рыночной стоимости недвижимости
— о праве собственности заёмщика на недвижимость (номер и дата государственной регистрации)
— о правах третьих лиц, которые подлежат государственной регистрации, или об их отсутствии
— о государственной регистрации ипотеки (наименование органа регистрации прав, дата и номер государственной регистрации ипотеки)
— о дате выдачи закладной
— подпись заёмщика Номером закладной считается номер регистрации ипотеки. Образец закладной:

Когда оформляется закладная?

Оформлять закладную, чтобы получить ипотечный кредит, необязательно, но многие банки требуют этого от своих клиентов. Закладная составляется в одном экземпляре, банк вправе хранить оригинал закладной у себя или передать её в депозитарий. При оформлении закладной обязательно проследите, чтобы прописанные в ней пункты совпадали с обязательствами кредитного или ипотечного договора с банком. В случае судебного разбирательства суд примет решение на основании содержания закладной. Дата оформления закладной зависит от типа недвижимости: — Если вы приобретаете готовое жильё, то закладная, как правило, составляется одновременно с подписанием кредитного договора.
— Если вы покупаете строящуюся квартиру, то закладная составляется, как правило, когда вы оформите право собственности на жильё (как правильно принять квартиру от застройщика — прочитайте в статье по ссылке). Некоторые банки могут оформлять закладную на строящееся жильё одновременно с подписанием кредитного договора (в этом случае закладная оформляется на права требования по договору участия в долевом строительстве). Заёмщик может составить как бумажную, так и электронную закладную.

Как оформить закладную в Банке ДОМ.РФ: пошаговая инструкция

Если закладная не была оформлена одновременно с кредитным договором, то после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию она оформляется следующим образом. Процедура оформления закладной в Банке ДОМ.РФ состоит из 6 шагов.

1 Обратитесь в банк Для составления закладной: 1. Закажите отчёт об оценке через автоматизированный сервис.
2. Предоставьте документы удобным для вас способом: привезите оригиналы в офис кредитной компании или направьте дистанционно (через сайт банка https://domrfbank.ru/mortgage/bond/) скан-копии. Сроки предоставления документов указаны в кредитном договоре. Какие документы понадобятся: — паспорта и СНИЛС всех залогодателей и заёмщиков
— выписка из ЕГРН или договор участия в долевом строительстве, договор уступки прав требования по нему со всеми приложениями и дополнительными соглашениями
— документ о передаче недвижимости
— кадастровый номер объекта недвижимости и технические документы: поэтажный план и экспликация (подробный чертёж квартиры, где указаны назначения и площади всех помещений)

2 Подпишите закладную в Центре ипотечного кредитования Закладная готовится примерно в течение 14 рабочих дней с даты подачи полного пакета документов. На подписании закладной должны присутствовать все заёмщики, указанные в кредитном договоре, и собственники объекта недвижимости. Всем участникам обязательно иметь при себе паспорт.

3 Предоставьте пакет документов в Росреестр или МФЦ Список документов, необходимых для подачи заявки: — оригинал заявления о государственной регистрации права собственности
— оригинал и копия договора приобретения недвижимости
— оригинал акта приёма-передачи жилья в двух экземплярах
— оригинал и копия документа о полной оплате жилья
— оригинал и копия паспорта
— оригинал закладной
— отчёт об оценке на бумажном носителе (можно предоставить отдельные страницы, которые содержат информацию о стоимости и характеристиках объекта)
— оригиналы и копии кредитного договора и дополнительных соглашений к нему Перечень документов может быть расширен по требованию Росреестра или МФЦ.

4 Направьте в банк расписку Росреестра или опись МФЦ о передаче им закладной Документ можно передать удобным вам способом: — привезти копию в офис банка
— направить на электронный адрес reg-rf@domrf.ru (для регионов) или на registrator_sopr@domrf.ru (для Москвы и области)

5 Застрахуйте имущество После государственной регистрации права собственности необходимо застраховать имущество. Для этого направьте документы страховой компании: — договор приобретения, копии документа о передаче недвижимого имущества и выписки из ЕГРН
— оригиналы и копии паспортов всех собственников
— копию графика платежей
— копию кредитного договора со всеми заключёнными дополнительными соглашениями
— другие документы (по требованию страховой организации) С перечнем страховых компаний, аккредитованных банком, можно ознакомиться в разделе «Страхование».

6 Предоставьте пакет документов в банк После заключения договора страхования вам нужно: — загрузить в сервис на сайте банка копии договора страхования имущества и документа об оплате страхового взноса за первый год
— предоставить менеджеру банка выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности и ипотеки в пользу банка Скачать памятку по оформлению закладной можно по ссылке.

Как оформить дубликат закладной, если документ утерян?

Как можно скорее обратитесь в свой банк, а затем в Росреестр — для составления и выдачи дубликата документа.

Особенность электронной закладной

Электронную закладную оформляют несколькими способами: — на сайте Росреестра
— напрямую в банке при участии органа регистрации прав (этот способ используется при оформлении закладной в Банке ДОМ.РФ) Помимо основных данных, она содержит сведения о депозитарии и его контактах, а также о счёте депо. Депозитарий — участник рынка ценных бумаг, который ведёт учёт прав на ценные бумаги и хранит их. Оформленные закладные также находятся под учётом депозитария. Счёт депо — счёт депозитария, на котором ведётся учёт ценных бумаг, в том числе закладных. Ещё одна особенность электронной закладной — её необходимо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.

Что банк имеет право делать с закладной?

Банк, владеющий закладной, имеет право распоряжаться документом: — продать другому лицу
— обменять на другую закладную Никакие действия банка с закладной не изменяют условия кредитного договора в одностороннем порядке. В ряде случаев могут измениться счёт и банк получателя платежей. Если закладная не оформлялась, банк всё равно может переуступить права на кредитные обязательства заёмщика.

Можно ли изменять данные закладной?

Данные закладной можно изменить: например, если изменился состав собственников объекта недвижимости. Для этого заёмщик совместно с банком заключают дополнительное соглашение к закладной и обращаются в Росреестр для обновления данных.

Как снять обременение с квартиры?

Обременение с жилья, купленного в кредит, можно снять только после полного погашения ипотеки. Важно отметить, что обременение не снимается автоматически. Как снять обременение? 1. Убедитесь, что задолженность погашена полностью. 2. Уточните у банка, в котором производилась выдача ипотечного кредита, как проходит процедура и какие документы нужны для снятия обременения и получения оригинала закладной. Банк вернёт закладную в срок, указанный в договоре. Как правило, выдача закладной занимает не больше месяца. 3. Подайте заявление на снятие обременения с жилья в МФЦ или Росреестре. Для этого понадобятся документы: — паспорт
— СНИЛС
— заявление банка, владеющего закладной, или совместное заявление банка и заёмщика, экземпляр закладной в бумажном виде или выписка со счёта депо от депозитария, если была выдана электронная закладная
— заявление заёмщика и экземпляр закладной в бумажном виде с отметкой о полном исполнении обязательства перед банком На обновление информации в ЕГРН требуется примерно 4 рабочих дня. Подробно о процессе снятия обременения читайте в статье по ссылке.

Как проверить, что обременение снято?

Статус закладной можно проверить на сайте Росреестра или «Госуслуг», для этого потребуется кадастровый номер или адрес.

Жильё, приобретённое в ипотеку, находится в залоге у банка до погашения обязательств по займу. Как правило, закладная составляется при регистрации сделки, однако в случае покупки квартиры в строящемся доме может быть оформлена после ввода дома в эксплуатацию.

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке

Квартира, за покупку которой вы выплачиваете ипотеку, находится в залоге у банка. Это гарантия того, что вы вернете деньги с процентами. Если не сможете, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга. Залоговая квартира, конечно, принадлежит вам, но пока вы платите кредит, распоряжаться ею можно с ограничениями — например, когда вы захотите ее продать.

Какие ограничения есть при продаже квартиры, которая куплена в кредит

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором». То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Собственнику квартиры нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика. Вот какие способы продажи ипотечной квартиры существуют:

Продажа с досрочным погашением ипотеки
  • Получить согласие банка на продажу.
  • Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
  • Получить справку об остатке задолженности.
  • Собрать необходимую сумму (из своих средств или из средств покупателя).
  • Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
  • Закрыть долг по ипотеке.
  • Снять обременение с квартиры.
  • Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
  • Зарегистрировать переход права собственности.
Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

28.06.2023 16:20

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

  • Паспорта участников сделки, владельцев недвижимости
  • Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире
  • Разрешение органов опеки на продажу квартиры
  • Согласие супруга на продажу
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире
  • Выписка из ЕГРН
  • Справка об отсутствии долга по коммуналке
  • Справка об оценке квартиры
  • Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах

Как снять обременение с квартиры

  1. Как только вы внесете последний платеж, проверьте, что он дошел до банка.
  2. Закажите в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток). Заберите у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
  3. Подайте в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
  4. Проверьте, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Чтобы ее получить, воспользуйтесь онлайн-сервисом Росреестра или закажите выписку в МФЦ или на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если вы покупали квартиру за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет доступен в размере, не превышающем 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, но только в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тыс. рублей. Если вы воспользовались вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. Заявить возврат с ипотеки можно только один раз, только на один объект. Подробнее о том, как это сделать, читайте в нашей инструкции.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

01.10.2022 10:00

Легко ли продать квартиру с ипотекой?

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов:

«Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее, но концептуально важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца».

Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

  • Сложно найти покупателя
  • Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка
  • Банк может не разрешить сделку
  • Банк может не согласовать покупателя
Нужно ли возвращать налоговый вычет?

Нет. При продаже квартиры полученный за нее вычет остается у продавца.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

  • Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
  • Продажа.
  • Дарение.
  • Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
  • Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это тоже сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
  • Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

  • Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.
  • Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен.

Самые популярные предложения по рефинансированию ипотеки

Выбор пользователей Банки.ру

Название Мин. ставка

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *