Что такое рвэ в строительстве при сдаче новостройки
Перейти к содержимому

Что такое рвэ в строительстве при сдаче новостройки

  • автор:

Ликбез по сдаче новостройки в эксплуатацию (ЖК Ново-Никольское)

Мастерская Дмитрия Брагина - вопросы по ремонту квартир ЖК Ново-Никольское

Уважаемые соседи, после наших звонков застройщику, писем в Правительство Москвы, мы получаем различные ответы о так называемой госкомиссии домов и сдаче в эксплуатацию, не понимая, что обозначают эти термины и когда же всё-таки ключи.
Чтобы грамотно общаться с застройщиком и друг с другом, предлагаю вам внимательно прочитать данную статью.

Сразу отмечу, что мы не профессиональные строители и могли что-то перепутать — исправляйте нас, пожалуйста.

Сейчас документооборот по сдаче домов в эксплуатацию в Москве осуществляется в электронном виде через портал госуслуг: ссылка (раздел «Строительный надзор»). А понятия «госкомиссия» не существует с 2004 года.

Сдача дома состоит из следующих этапов:

1. Генеральный подрядчик извещает застройщика об окончании строительства.
Генподрядчик в ЖК «Ново-Никольское»: ООО «ЖБИ-КомплектСтрой»
Застройщик: ООО «Агрострой»

Застройщик принимает работу у генподрядчика. Обе компании фактически входят в группу компаний «Небоскреб ГБ», поэтому в нашем случае — это формальность, но документ должен быть.

Что значит «окончание строительства»?
Дом должен быть полностью построен в соответствии с проектом и подключён ко всем коммуникациям. В том числе должны быть закончены остекление и фасадные работы, и установлены счётчики.

2. Застройщик собирает все необходимые документы.
Перед обращением в Мосгосстройнадзор — орган, который выдаёт разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) в Москве — застройщик должен собрать документы:

2.1 Обмеры БТИ и технический паспорт, поставить объект на кадастровый учет.
2.2 Документы о присвоении милицейского адреса.
2.3 Справки о выполнении технических условий от всех поставщиков энергоресурсов.
2.4 Испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию.

Возможно, какие-то из этих документов можно получить в процессе.

3. Застройщик подаёт в Мосгосстройнадзор извещение об окончании строительства через портал госуслуг.
Подача этого извещения подтверждает фактическое окончание строительства.
В течение недели Мосгостройнадзор выдаёт уведомление о проведении проверки.

Эксперты проверяют объект на соответствие проектной документации и нормативным актам (не только строительным, но и санитарным, пожарным, экологическим и т.д.).
После проверки группа экспертов подписывает акт итоговой проверки.

4. Застройщик подаёт в Мосгосстройнадзор заявление на получение заключения о соответствии (ЗОС) построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
В течение 10 дней специалисты Мосгосстройнадзора выдают ЗОС застройщику.
Если мы ничего не перепутали, то 3 и 4 этапы для малоэтажек и таунхаусов не проводятся. Поэтому для района малоэтажек ЗОС не нужен и актуален только следующий этап.

5. Застройщик подаёт в Мосгосстройнадзор заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) через портал госуслуг.
Помимо самого заявления застройщик должен подать кучу других документов, в том числе на все коммуникации и документы, собранные на этапе 2.

В течение 10 рабочих дней Мосгосстройнадзор выдаёт РВЭ либо мотивированный отказ.
Если у специалистов стройнадзора возникают сомнения о достоверности сведений в поданных документах, то стройнадзор пишет отказ и может инициировать дополнительную проверку.
На практике, эксперты могут приехать с ревизией и выписать предписания на устранение строительных недоделок, до устранения которых РВЭ не будет выдано.

А что в Ново-Никольском?
Заявление о выдаче РВЭ по малоэтажкам было подано в мае 2015 года — застройщик не ввёл копии всех документов в электронную систему, поэтому получил отказ.
Повторное заявление о выдаче РВЭ по малоэтажкам было подано в июне 2015 года — стройнадзор выявил строительные недоделки и подтопление у входов в подвалы, поэтому застройщик получил отказ. Стройнадзор сообщил, что РВЭ не будет выдано до устранения всех недоделок.
Ещё одно заявление по малоэтажкам застройщик подал в конце июля 2015 года — пока никакой информации по поводу РВЭ нет, поэтому можно предположить, что получен отказ. Косвенно это подтверждают молчание застройщика и августовские фотографии недоделок в некоторых домах по входам в подвал в нашей группе VK.
По последнему ответу Мосгосстройнадзора, которые мы получили 3 недели назад и опубликовали на сайте, можно сделать вывод, что по многоэтажным домам извещение об окончании строительства (3 этап) ещё не подавалось на тот момент!

6. А ключи когда??

После получения РВЭ застройщик до передачи ключей осуществляет:
6.1 Благоустройство территории.
6.2 Производит запуск коммуникаций, лифтов, проверяет работу оборудования.
6.3 Заключает договора на обслуживание с поставщиками газа, электричества, воды.
6.4 Заключает договор с управляющей компанией, которая проводит приемку домов и квартир у генерального подрядчика. И, если найдены недоделки, требует их устранить, а затем опять проводит приёмку на баланс квартир, дома, коммуникаций и мест общего пользования.
6.5 Состаляет расписание осмотра квартир и рассылает нам письма (обязательно с уведомлением о вручении!).

Вся эта процедура занимает не меньше месяца, поэтому надо иметь терпение, тем более застройщик пока что в сроки укладывается (4 месяца — это достаточно много).

Как происходит передача квартиры?

Получение квартиры от застройщика начинается с официального уведомления о том, что строительство дома завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) получено, и квартира готова к осмотру.

До осмотра квартиры или одновременно с приглашением на него вам предложат подписать акт сверки (акт взаиморасчетов), в котором будет отражена фактическая площадь квартиры по результатам обмеров и необходимость доплаты/возврата за изменение площади квартиры относительно договора.

В ходе осмотра ищите недостатки и дефекты как можно тщательнее. Все, что обнаружите, письменно зафиксируйте в акте осмотра или претензии с отметкой о получении документа со стороны представителя застройщика. Теперь Читать далеедефекты должны устранить и назначить повторный осмотр.

В момент, когда недостатков не обнаружено или же их устранение согласовано с застройщиком, можно подписывать акт приема-передачи и получать ключи. С этой секунды вы — счастливый обладатель новой квартиры со всеми вытекающими правами и обязанностями. После подписания акта приема-передачи застройщик запускает процесс оформления права собственности на квартиру.

В статье описан процесс получения квартиры по договору долевого участия (ДДУ) согласно ФЗ-214. Существуют и другие схемы сделки, однако процесс передачи квартиры, как правило, реализуется схожим образом.

Подробнее о главном

1. Обзор стандартных этапов передачи квартиры

Получение уведомления о готовности квартиры

Согласно ФЗ-214, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) он обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. После получения РВЭ застройщик информирует покупателя о готовности квартиры путем публикации соответствующих данных на веб-сайте застройщика и с помощью уведомления покупателя по почте.

Уведомление должно включать в себя:

  • ФИО покупателя
  • Адрес построенного объекта
  • Номер квартиры покупателя
  • Подписи ответственных представителей застройщика
  • Дату отправки уведомления дольщику
  • Номер разрешения на ввод в эксплуатацию

Когда многоквартирный дом достроен и сообщение об этом получено, участник долевого строительства обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления. При этом по истечении двух месяцев со дня отправки уведомления о готовности объекта, застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Произойти это может, если дольщик уклоняется от принятия объекта или не получил уведомление при том, что застройщик выполнил все свои обязательства по донесению информации до покупателя. В таком случае квартира будет считаться переданной покупателю, а устранение претензий по качеству квартиры будет идти в рамках гарантийного периода, а не в процессе передачи квартиры, что может привести к халатности застройщика.

Для принятия квартиры устраивается осмотр, дата и время которого, как правило, предварительно оговариваются сторонами.

Подписание акта сверки

После получения уведомления о готовности объекта покупателей приглашают в офис застройщика для подписания акта сверки. Подписанный акт сверки означает, что квартира оплачена в полном размере и стороны не имеют финансовых претензий друг к другу. В акте сверки отражается доплата/ возврат денежных средств по результатам обмеров БТИ (бюро технической инвентаризации), которые выявляют отклонение фактической площади квартиры от проектной. Стоит отметить, что дата подписания и подпись представителя застройщика являются неотъемлемой частью данного акта.

Осмотр квартиры

В предварительно назначенный срок дольщик (или его представитель в случае наличия нотариально заверенной доверенности) и представитель застройщика производят осмотр готовой квартиры. Приходить на осмотр необходимо с комплектом документов, требуемых застройщиком (в первую очередь — паспортом и оригиналом договора).

Осмотр производится, чтобы выявить возможные недостатки и дефекты в построенной квартире. Отнеситесь к нему как можно дотошнее, а по возможности привлеките знакомых с опытом в строительстве/ приемке квартир.

По итогам изучения квартиры подписывается акт осмотра (протокол осмотра, смотровой лист и т. п.), в котором указывается соответствие результата работы первоначальным ожиданиям или все обнаруженные недостатки.

Дефекты должны быть письменно зафиксированы, максимально конкретно и подробно, в самом акте осмотра или в отдельной письменной претензии, которую застройщик должен зарегистрировать с постановкой отметки о получении документа и даты своим уполномоченным представителем. Не будет лишним запечатлеть дефекты на фотографиях. Правильное оформление документа позволит ссылаться на него в случае потенциальных разногласий с застройщиком и возможных судебных разбирательств.

Если без недостатков не обошлось, по истечении срока на их исправление назначается повторный осмотр.

Подписание акта сдачи-приемки и подведение итогов по договору

В случае отсутствия в квартире дефектов или после их устранения становится возможным подписание акта сдачи-приемки (приема-передачи) квартиры, после чего ответственность и права на квартиру переходят от застройщика к покупателю.

Акты приема-передачи могут отличаться в зависимости от застройщика, однако, в целом, их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о:

  • Дате и месте его составления.
  • Наименовании сторон (кто и кому передает квартиру).
  • Описании передаваемого объекта недвижимости, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя и включать в себя следующее:
    • местонахождение,
    • метраж,
    • состояние.

    Если качество квартиры не удовлетворяет покупателя, т. к. застройщик не смог устранить или уклоняется от устранения дефектов, но покупатель намерен получить ключи и начать ремонтные работы или запустить процесс оформления квартиры в собственность, он может настоять на оформлении акта приема-передачи с указанием всех претензий и сроком их устранения со стороны застройщика. Часто застройщик будет настаивать на вынесении претензий в отдельный документ и подписании акта приема-передачи в установленном формате — без дефектов. Постарайтесь отказаться — этот документ ограничит возможности по требованию компенсации со стороны застройщика за устранение дефектов. Часто, правда, он будет единственно возможным форматом получения ключей и оформления собственности у крупных застройщиков.

    Получение ключей

    На основании подписанного акта приема-передачи, паспорта и доверенности (для доверенных лиц) ключи выдаются участнику долевого строительства (доверенному лицу). Часто эту задачу застройщик передает управляющей компании объекта, которую он обязан нанять до сдачи дома. Покупатель при этом вынужден на первое время согласиться с выбором управляющей компании и подписать договор на обслуживание.

    Стоит отметить, что покупателя часто пытаются обязать начать оплачивать коммунальные услуги с момента до передачи квартиры, что является незаконным. Обязательства по оплате коммунальных услуг возникают только с момента подписания акта приема-передачи.

    2. Что нужно проверить при осмотре квартиры

    Что взять на осмотр квартиры

    Приемка квартиры — это ответственное мероприятие, лучше, чтобы проводили его люди с опытом и желательно строительным образованием. Не можете таким похвастаться? Привлекайте знакомых.

    На осмотре желательно иметь с собой следующие предметы:

    • Бумагу и ручку (карандаш) для ведения заметок
    • Фонарик (зажигалку) для удобства снятия показателей со счетчиков
    • Электротестер для проверки напряжения в сети (или зарядное устройство от мобильного телефона)
    • Строительный уровень для проверки вертикальности и горизонтальности конструкций
    • Спички/свечку для проверки герметичности окон
    • Лист бумаги для проверки работы вытяжной вентиляции и плотности прилегания створок окон и балконных дверей
    • Фото-/видеооборудование
    • Влажные салфетки для протирания поверхностей при проверке на царапины

    Проверка общедомового имущества

    Важно помнить, что при приемке квартиры вы наравне с ней принимаете и общее имущество дома, совладельцем которого становитесь. Давайте поговорим об этом подробнее. Общее имущество включает подъезд и придомовую территорию, а в случае наличия и подземный паркинг. При проверке общего имущества необходимо обратить внимание на его соответствие проектной декларации, а также отсутствие повреждений и работоспособность. К осматриваемым объектам стоит отнести:

    • Подъезд, включая входную группу, помещение консьержа, лифты, мусоропровод, лестницы, квартирный и лифтовый холл
    • Придомовую территорию, включая детские и спортивные площадки, парковки, газоны, площадки для отдыха, озеленение и благоустройство
    Осмотр квартиры без отделки

    При осмотре квартиры, стоит обратить внимание на следующие основные моменты:

    1. Бетонные конструкции Должны отсутствовать отклонения по вертикали, смещения в плане стен и местные неровности глубиной более 5 мм, а также трещины в несущих стенах и перекрытиях и незаполненные раствором монтажные стыки и швы.
    2. Двери, окна
      • Проверьте, не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.
      • Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления.
      • Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме и качество примыканий (наличие сквозняка легко выявить пронося вдоль примыканий горящую свечку).
      • Проверьте, нет ли не запененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
      • Проверьте подоконники на горизонтальность их установки и отсутствие царапин.
    3. Лоджии Все выше сказанное по окнам, плюс:
      • Следует проверить свободу хода при сдвигании створок (не перекашивает ли створку при движении).
      • Фиксацию створки в закрытом положении на всей высоте.
      • Надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
    4. Электрика
      • Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает, то в общем холле).
      • Включите взятое вами устройство в розетку и проверьте наличие напряжения.
      • Проверьте работу звонка.
    5. Водоснабжение, канализация
      • Проверьте отсутствие подтеков в районе водопроводных труб, отопительных приборов.
      • Проверьте работу запорных кранов на отводах и расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя.
      • Проверьте положение счетчиков на отводах от стояков — они не должны сильно выдаваться вглубь санузла и должны быть доступны для снятия показаний.
      • Важно, чтобы канализационные отводы от стояков находились на уровне бетонного пола, иначе придется увеличивать толщину стяжки, чтобы смонтировать сантехнические приборы выше уровня отводов.
    6. Отопление
      • Проверьте работу регуляторов температуры на целостность и вращение.
      • Проверьте установку конвекторов/радиаторов и поверхности кожухов радиаторов на наличие царапин.
      • В случае разводки отопления в стяжке и приемки квартиры в летнее время необходимо обеспечить проверку целостности/отсутствия повреждений в трубах отопления.
    7. Вентиляция
      • Обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентшахт на кухне и в санузлах. Проверить тягу можно поднесением листа бумаги к вентиляционному отверстию (при закрытых дверях и окнах). При хорошей тяге лист бумаги будет держаться на отверстии за счет давления воздуха.
    Осмотр квартиры с отделкой

    В случае, когда в стоимость квартиры также входят отделочные работы, помимо вышеуказанного списка (для тех его пунктов, которые после отделки еще можно проверить), следует также убедиться в полноте и качестве отделочных работ согласно их описанию в ДДУ или приложенному к нему договору по отделке. В этой ситуации к списку стоить добавить:

    • качество отделки стен и потолков, равномерность окраски, качество стыков на обоях;
    • отсутствие трещин и сколов на плитке (при ее наличии);
    • наличие межкомнатных дверей и качество их установки/ отсутствие царапин, качество установки наличников и доборов, их примыкание к стенам;
    • качество покрытия пола, отсутствие царапин, качество стыков, примыкания плинтусов, отсутствие зазоров между стеной и плинтусом, полом и плинтусом;
    • отсутствие протечек, трещин и сколов на сантехнике.
    Что делать при споре с застройщиком по выявленным дефектам

    В ситуации, когда обнаружены дефекты, а застройщик отказывается их устранять, возможны два пути развития событий:

    1. Если недостатки незначительны, то имеет смысл не затевать разбирательств с застройщиком и устранить их самостоятельно. Многие из них в любом случае перестанут быть заметными после проведения собственного ремонта в квартире, другие проще устранить самостоятельно, так как качество их устранения застройщиком может не оправдать времени, которое на это будет потеряно. При этом в некоторых случаях с застройщиком можно в индивидуальном порядке договориться о денежной компенсации за наличие дефектов и их самостоятельное устранение.
    2. Однако существуют ситуации, когда дефект является существенным или время на устранение небольших недостатков не принципиально для покупателя. В этом случае список недостатков повторно передается застройщику в виде письменной претензии, и ему дается время на их устранение. Данный процесс может повториться и после второго, третьего и последующих осмотров квартиры. В ситуации, когда застройщик систематически не выполняет свои обязанности по устранению дефектов, имеет смысл обратиться в суд. Представлять документы в суд необходимо с подробными сведениями о дефектах, которые представитель застройщика принял по итогам осмотра, о чем свидетельствует соответствующая отметка.

    3. Что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от площади, указанной в договоре

    Перед подписанием акта приемки-передачи представитель застройщика извещает вас о финальной площади сдаваемой квартиры и предлагает подписать акт сверки. К этому моменту замеры уже произведены Бюро технической инвентаризации (БТИ). Полученные результаты по метражу могут быть как больше, так и меньше тех, которые были указаны в договоре. Это в свою очередь может повлиять на финальную стоимость квартиры.

    Что делать, если площадь по результатам обмеров БТИ отличается от площади в договоре

    В случае, если расхождение имеет место, в первую очередь необходимо руководствоваться положениями ДДУ по данному вопросу. В зависимости от застройщика и договора возможны следующие условия:

    1. Стоимость квартиры зафиксирована независимо от площади, тогда результаты обмеров не влияют на стоимость.
    2. В договоре указана проектная площадь, доплата/возврат рассчитывается по первичному обмеру БТИ без округлений.
    3. Расчет по первичному обмеру БТИ с заданной погрешностью (например, 1%), свыше которой изменяется цена договора.

    В результате определения фактической площади квартиры и ее фиксирования в акте сверки проводятся взаиморасчеты между застройщиком и покупателем (возврат денег покупателю, если площадь квартиры меньше, указанной в договоре, или доплата застройщику, если площадь по факту превышает площадь в договоре).

    Как проверить и оспорить результаты обмеров БТИ

    Если результаты БТИ вызывают у вас подозрения, вы можете назначить повторный обмер за свой счет. В случае существенных отклонений (более 0,5-1%) от результатов обмеров, заказанных застройщиком, последний также в большинстве случаев закажет повторный обмер. По результатам повторного обмера, застройщик либо признает неточности первого обмера и согласится произвести перерасчет стоимости квартиры, либо направит результаты повторного обмера покупателю.

    В некоторых случаях ДДУ предусматривает погрешность в проведении обмеров (до 1%), в таком случае вы можете настаивать на перерасчете площади, только если по результатам повторных обмеров она отличается более чем на 1%.

    Как правило застройщики корректно проводят обмеры БТИ и в случае погрешностей соглашаются с наличием ошибок.

    Что смотреть при приемке квартиры в новостройке?

    Приобретение квартир в новостройках в России имеет свои особенности (в сравнении с вторичным рынком жилья), поскольку производится по специальным договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

    Если при приобретении вторичного жилья факт приема жилого помещения новым владельцем подтверждается подписанием договора купли-продажи, в котором фиксируются все характеристики приобретаемого объекта недвижимости, то при покупке первичного жилья продавцом (застройщиком) и покупателем (дольщиком) подписывается не только договор долевого участия, но и отдельный акт приема-передачи квартиры в новостройке.

    1. Срок приемки
    2. Кто участвует в приёмке
    3. Какие документы нужно иметь
    4. Чек-лист приемки квартиры
    5. Процесс осмотра квартиры
    6. Места общего пользования
    7. Составление акта приемки
    8. Если выявлены дефекты
    9. Советы дольщикам

    Как принять квартиру в новостройке у застройщика, на что обратить внимание в день приемки и как проверить качество объекта и его соответствие заявленным характеристикам? — ответы на эти вопросы изложены в настоящей статье.

    С учетом многолетней юридической практики Лигал Мил и особенностей приемки новостроек, выявленных в 2021 году, подготовлена настоящая статья — в виде подробной инструкции по приемке приобретаемой квартиры в новостройке в 2022 году.

    Срок приемки

    Участник долевого строительства вправе требовать возмещения расходов на устранение недостатков объекта не только, если они делают его непригодным для использования, но и если они привели к ухудшению качества объекта. — Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (Определение от 30.01.2018 N 18-КГ17-222)

    Даты или сроки окончания строительства многоквартирного дома (или ЖК) прописываются в ДДУ. В договоре долевого участия должен быть указан срок окончания строительства дома и срок передачи квартиры по акту дольщику. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, подлежит передаче дольщику только после окончания строительства дома и получения застройщиком официального документа о вводе дома в эксплуатацию. Ранее получения заключения об окончании строительства дома (ЗОС) застройщик не имеет право приглашать дольщиков на осмотр квартир и начинать их передачу с подписанием актов приема-передачи.

    Полезная информация! Процесс принятия квартиры строго регламентирован действующим законодательством о долевом строительстве. Особенности процедуры приемки-передачи, а также права и обязательства сторон указаны в статьях седьмой и восьмой ФЗ № 214-ФЗ, регламентирующего все этапы долевого строительства.

    После завершения строительства и отделочных работ (если они предусмотрены в ДДУ) застройщик должен получить от специальной государственной комиссии РВЭ – разрешение на ввод в эксплуатацию. РВЭ выдается госкомиссией после экспертизы при условии надлежащего качества объекта и его соответствия всем нормам и стандартам. Кроме того, объекту до его сдачи должен быть присвоен почтовый адрес (вместо ранее указанного в ДДУ строительного адреса).

    Когда квартира (или апартаменты) готовы, и застройщик имеет на руках РВЭ, он должен уведомить всех дольщиков о необходимости принять объект. При этом строительная компания не может просто позвонить и сообщить об этом дольщику устно или ограничиться отправкой по электронной почте сообщения о завершении строительства. Девелопер обязан официально уведомить будущих владельцев – направив Почтой России ценное письмо с описью вложения по адресу регистрации каждого дольщика (указанному в ДДУ). Получив вышеуказанное уведомление девелопера дольщик обязан явиться на осмотр и приступить к приемке объекта долевого строительства в разумный срок (разумным сроком считается срок в 30 календарных дней).

    По закону (214-ФЗ) на приемку квартиры дольщику дается не менее семи рабочих дней. Этот срок отсчитывается от даты получения дольщиком уведомления от застройщика, а если уведомление по вине дольщика не было им получено – то от даты поступления уведомления в почтовое отделение по адресу регистрации дольщика, либо от даты назначенной девелопером даты осмотра квартиры. Нарушение срока начала приемки квартиры в новостройке по вине дольщика (например, в случае игнорирования последним уведомления застройщика о необходимости явиться на осмотр), если такое нарушение длится более 2 месяцев, дает право застройщику передать объект долевого строительства дольщику в одностороннем порядке без проведения процедуры осмотра и приемки квартиры. Передача квартиры в одностороннем порядке – это составление и подписание застройщиком одностороннего акта приема-передачи квартиры без подписи со стороны дольщика (-ов). Учитывая это, дольщику лучше приступить к приемке квартиры в указанный в уведомлении срок (или, по крайней мере, в разумный срок).

    Кто участвует в приёмке

    Как принимать квартиру, кто участвует в такой процедуре? В приемке должны участвовать все дольщики, указанные в ДДУ и застройщик (представитель, физическое лицо, имеющий надлежащую доверенность на участие/ проведение процедуры показа новостройки участникам долевого строительства).

    Если покупатель не может присутствовать на приемке, то он вправе предоставить нотариально заверенную официальную доверенность другому дольщику или же любому иному третьему лицу. Представитель строительной компании по закону также должен иметь подтвержденные документально полномочия на подписание подготовленного акта приемки квартиры в новостройке, которые он обязан предъявить дольщику по первому же требованию.

    Важно! Если дольщик не явится на осмотр квартиры по ДДУ в указанную в уведомлении дату и время, тогда застройщик не обязан повторно уведомлять дольщика о новой дате осмотра (то есть назначать осмотр повторно), дольщик начинает считаться «уклоняющимся от приемки», и через 2 месяца у застройщика возникает право подписания одностороннего акта приема-передачи квартиры. При этом даже при назначении повторной даты осмотра квартиры дольщик все равно юридически уже считается «уклоняющимся от приемки».

    Какие документы нужно иметь

    Для участия в приемке квартиры обязательно иметь гражданский паспорт, а также договор долевого участия. Акт приемки обычно предоставляют застройщики по своей собственной форме: единого образца не существует. Иногда примерный образец (шаблон) акта приема-передачи можно просмотреть и скачать в интернете на официальном сайте девелопера.

    Если участников несколько, каждый из них должен явиться на приемку с паспортом. Дополнительно может потребоваться смотровой лист или дефектная ведомость (бланк), который покупатель тоже может попросить у представителя строительной компании – для фиксации всех обнаруженных строительных недостатков новостройки.

    Чек-лист приемки квартиры

    Чтобы вы ничего не забыли проверить во время приёмки, мы сделали для вас удобный чек-лист приёмки квартиры. Скачайте его, распечатайте и возьмите с собой (на осмотр квартиры).

    Что еще?

    Помимо нашего чек-листа (распечатайте в двух-трех экземплярах, на всякий случай) возьмите на осмотр еще эти полезные штуки:

    • несколько листов белой бумаги А4
    • шариковую ручку (лучше две)
    • мобильный телефон (для делания фоточек и звонка в Лигал Мил – если в ходе осмотра и приемки возникнут вопросы, а они возникнут)

    Если Вы хотите поиграть в супер-эксперта и не жалко денег на спец-инструмент, то:

    • скотч, мел, строительный карандаш либо маркер для отметки дефектов
    • тестер электричества либо какой-нибудь электроприбор для проверки исправности электропроводки (зарядка для телефона тоже сгодится)
    • лампочку для проверки всех патронов
    • свечку, зажигалку или спичку (проверить вытяжки)
    • фонарик (можно использовать телефонный)
    • рулетку (полезная штука в новостройке)
    • лазерный нивелир или строительный уровень для проверки ровности стен и полов (для приемки уровня «бог»)
    • тепловизор (проверяет окна и наружные стены на промерзание в холодное время года)
    • дозиметр для замеров уровня радиации (иногда не лишне проверить и это)

    Если вы обратитесь к профессиональному приемщику, то все эти необходимые инструменты у него должны быть. Однако, лучше прийти на приемку без эксперта, а просто взяв наш чек-лист и минимум полезных гаджетов (указаны выше). Пройдясь по новостройке с чек-листом и терпеливо зафиксировав все обнаруженные недостатки, фактически, вы сделаете все, что нужно на этом этапе. Обнаруженные строительные недостатки вами будут переданы при осмотре застройщику. Он их, возможно, в дальнейшем частично устранит самостоятельно. Все не устраненные недостатки в дальнейшем необходимо будет правильно фиксировать, заказав не услуги обычной приемки, а профессиональную строительную экспертизу. Рядовые компании и частники, оказывающие услуги сопровождения приемки квартир в новостройках, конечно же не обладают ни знаниями, ни правами на проведение настоящей строительной экспертизы, поэтому они вам можно сказать не нужны. Не тратьте свои деньги на услуги, от которых нет никакой существенной пользы. В дальнейшем при необходимости взыскания с застройщика компенсации за некачественное строительство в судебном порядке – обратитесь за консультацией в Лигал Мил.

    Процесс осмотра квартиры

    Перед тем как приступить к приемке квартиры в новостройке, полезно освежить свою память, внимательно прочитав свой ДДУ в части описания объекта долевого строительства (метраж, планировка, материал стен, отделка и прочее – все что застройщик обязался по ДДУ сделать в квартире и в каком качестве ее вам передать). Осматривая квартиру проверяйте ее соответствие указанным в ДДУ характеристикам. Объект долевого строительства должен соответствовать:

    • договору долевого участия
    • проектной документации
    • СНиПам и ГОСТам (СНиП – это набор обязательных строительных норм и правил, а ГОСТ – государственные стандарты)
    • СанПиН (санитарно-эпидемиологические правила и нормы), гигиеническим нормативам, требованиям пожарной безопасности

    На что обратить внимание при приемке? Это зависит от того, в каком состоянии компания сдает объект. Существую четыре основных варианта:

    — помещение без отделки

    — помещение с черновым ремонтом

    — помещение с чистовой отделкой

    — помещение с чистовой отделкой, мебелью и техникой

    Посмотрите ваш договор долевого участия, чтобы не упустить из виду «что еще» должен был сделать застройщик по этому договору.

    Объект без отделки

    Приемка квартиры в новостройке без отделки происходит с обязательным учетом следующих моментов:

    1. планировка (должна соответствовать предоставленному плану)
    2. площадь в квадратных метрах (как «всего», так и каждой комнаты)
    3. высота потолков (в каждой комнате), перепад высоты
    4. наличие всех перегородок и несущих стен
    5. дверные и оконные проемы: вертикальные, ровные, имеющие заявленную ширину и высоту, с отклонениями не больше 1 сантиметра
    6. стены: ровные (максимальные отклонения от плоскости – 15 мм), без следов влаги, плесени и трещин, не имеющие сколов или посторонних включений (строительного мусора, торчащей арматуры);

    Приемка квартиры в новостройке

    Приемка квартиры в новостройке

    Приемка квартиры в новостройке

    Объект с черновой отделкой

    Квартиры в новостройке с отделкой необходимо проверять еще более тщательно. Помимо указанных выше моментов оценивается качество проведенных ремонтных работ: равномерность, однородность и толщина слоя нанесенной на стены штукатурки.

    Требования к оштукатуренным основаниям по СНИПу:

    Параметр Простая штукатурка Улучшенная штукатурка Высококачественная штукатурка
    Отклонение от вертикали до 3 мм на 1 м, но до 10 мм на всю высоту помещения до 2 мм на 1 м, но до 10 мм на всю высоту помещения до 0,5 мм на 1 м, но до 5 мм на всю высоту помещения
    Отклонение по горизонтали до 3 мм на 1 м до 3 мм на 1 м до 1 мм на 1 м
    Неровности поверхности плавного очертания На площади 4 м до 4 мм на 1 м, но до 10 мм на весь элемент до 2 шт., глубиной (высотой) до 3 мм до 2 шт., глубиной (высотой) до 1 мм
    Отклонение оконных и дверных откосов, пилястр, столбов и т.п. от вертикали и горизонтали до 4 мм на 1 м, но до 10 мм на весь элемент до 4м не более 4 мм на 1 м, но до 10 мм на весь элемент до 4 м не более 2 мм на 1 м, но до 5 мм на весь элемент

    Также проверьте, выполнена ли черновая отделка в соответствии с планом. Так, если на бетонном полу отсутствует заявленная стяжка, это будет существенным недостатком.

    Объект с чистовой отделкой

    Если квартира передается с чистовой отделкой, нужно проверить качество выполненного ремонта. Осмотрите напольное, настенное и потолочное покрытия, проверьте все параметры качества отделки. Также проверьте, соответствуют ли фактически использованные материалы заявленным. Если строительная компания была обязана передать квартиру с отделкой в некоем стиле или дизайне — оцените его соответствие концепции, указанной в ДДУ (или в приложении/ дополнительном соглашении к ДДУ).

    Объект с мебелью и бытовой техникой

    Помимо всего вышеуказанного в предыдущих пунктах проверьте наличие и работоспособность мебели и техники, получите от застройщика паспорта и гарантийные талоны на всю технику, оборудование и мебель.

    Места общего пользования

    При приемке квартиры в новостройке обязательно проверяйте места общего пользования, а именно:

    1. придомовую территорию (наличие парковочных мест, детской площадки, мусорных контейнеров)
    2. подъезд: отделку, состояние лестниц
    3. общую входную дверь: состояние замка или исправность домофона (камеры, если таковая имеется)
    4. лифт: исправность, состояние, безопасность
    5. подвальное и чердачное помещения;

    Приемка квартиры в новостройке

    Приемка квартиры в новостройке

    Все выявленные недостатки лучше указать в том же акте осмотра квартиры, который вы будете передавать застройщику по результатам осмотра объекта долевого строительства.

    Составление акта приемки

    Что делать если качество новостройки полностью устроило участника долевого строительства? В этом случае следует принять квартиру (апартамент), подписав с застройщиком акт приема-передачи. В данном документе обязательно указываются:

    • реквизиты строительной компании
    • паспортные данные дольщика
    • место, дата составления (обязательно поставьте на акте дату – если место для даты будет оставлено застройщиком без заполнения; если проставленная в акте дата не будет соответствовать дате подписания акта дольщиком – то попросите представителя застройщика распечатать акт приема-передачи с «правильной» датой)
    • сведения об объекте: адрес (номера квартиры и дома, название улицы), подробные характеристики (площадь, количество комнат и этажей в здании, стоимость помещения), фактические характеристики (метраж и прочее)
    • ссылка на наличие выявленных дефектов с указанием на приложение или на акт осмотра и даты его составления

    Акт подписывается только в том случае, если дольщика полностью устраивает состояние квартиры с отделкой или без нее, и он соглашается принять ее в текущем состоянии. Один (или несколько) экземпляров акта приема-передачи с подписью и печатью застройщика остается у дольщика.

    В случае если участник долевого строительства обнаруживает в новостройке строительные недостатки, с которыми он не готов принять объект долевого строительства без их исправления до подписания акта – в дольщик не должен принимать квартиру (или любой иной объект строительства). В этом случае после передачи застройщику акта осмотра (дефектной ведомости или иного документа с указанием обнаруженных недостатков) дольщик должен ожидать их исправления (в разумный срок) и приглашения застройщика на повторную приемку.

    Если выявлены дефекты

    Если обнаружены недостатки, тогда составляется акт выявленных строительных дефектов (ведомость, лист осмотра, смотровой лист, акт технического состояния объекта недвижимости), в котором указываются все недостатки.

    Приемка квартиры в новостройке

    Смотровой лист содержит указание на срок (предполагаемый или точный) устранения недостатков. Документ составляется в двух экземплярах, подписывается застройщиком.

    Как отмечает Судебная Коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 13 февраля 2018 г. N 31-КГ17-11, в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    После составления смотрового листа дольщик может поступить следующим образом:

    • Не подписывать акт приёмки при наличии существенных недостатков, делающих жилище непригодным для проживания. Тем самым дать застройщику время на устранение всех недочетов, а с себя снять дополнительную нагрузку по самостоятельному устранению выявленных строительных дефектов новостройки.
    • Подписать акт приема-передачи, одновременно потребовав от девелопера скорейшего устранения обнаруженных нарушений условий ДДУ и строительных норм в квартире.
    • Подписать акт приема-передачи и направить застройщику претензию (с тем, чтобы таким образом скорейшим путем приступить к судебному взысканию с девелопера компенсации за некачественное строительство)
    • Расторгнуть договор долевого участия, если недостатки действительно существенные, а уж тем более если существенные и неустранимые (например, иная планировка квартиры).

    Устранить большинство недостатков уже после принятия объекта, как правило, возможно (как путем настойчивого требования этого от застройщика, так и самостоятельно). Но, из практики, гораздо эффективнее взаимодействовать с застройщиком по вопросам устранения недостатков, не подписывая акт приема-передачи. Так застройщик более мотивирован к их устранению в ускоренном порядке.

    Стоит помнить и то, что если в процессе эксплуатации квартиры после ее приемки будут выявлены ранее неописанные в акте осмотра или дефектной ведомости недостатки, но с помощью строительных экспертов и при проведении экспертизы все равно можно требовать их исправления от застройщика (или взыскивать компенсацию при самостоятельном исправлении за свой счет) – поскольку действует гарантия (3 года — на внутренние инженерные коммуникации и 5 лет — на непосредственно несущие конструкции дома).

    Советы дольщикам

    Как принять новую квартиру правильно? Чтобы все сделать грамотно и учесть важные нюансы, следуйте полезным советам, которые должны помочь избежать проблем:

    1. Скачайте, распечатайте и возьмите с собой чек-лист на приёмку квартиры.
    2. Просмотр лучше осуществлять в светлое время суток, чтобы видеть все дефекты, включая мелкие. В темное время используйте освещение (основное, если оно есть в помещении, или дополнительное).
    3. Приемка новой квартиры– это в некотором смысле стресс — постарайтесь не нервничать. Если застройщик торопит вас или принуждает подписать акт при наличии существенных недостатков, откажитесь или позвоните в Лигал Мил за консультацией. Действуйте согласно законодательству, ссылайтесь на Федеральный закон № 214-ФЗ.
    4. Зафиксируйте абсолютно все выявленные нарушения. Не стесняйтесь указывать даже на те недостатки, которые вам кажутся незначительными.
    5. Если вы не уверены в собственных силах, считаете, что самостоятельно не сможете принять квартиру, или просто не хотите заниматься этим, то осуществите процедуру со специалистом Лигал Мил. Порой консультация или юридическая помощь в таком деле позволяет выявить скрытые проблемы, добиться уважения своих прав и получить больше уверенности в своих силах. С экспертом Лигал Мил вы ничего не упустите и не станете жертвой обмана со стороны застройщика. Услуга приемки квартирыиногда бывает полезна.
    6. Не соглашайтесь на предварительный осмотр до получения застройщиком РВЭ и до завершения всех работ. Некоторые проблемы могут быть выявлены исключительно после строительства и ремонта. Кроме того, поставив подпись на предварительном акте, включающем пункт о том, что все указанные несоответствия расценены как исчерпывающие, вы в будущем можете упустить из виду то, что что-то в квартире изменилось и не соответствует ДДУ и строительным нормам и нормативам.
    7. Процесс осмотра квартиры при приемке может отнять немало времени, поэтому лучше освободить весь день и записаться на приемку на утро. Строители пытаются ускорить процедуру сдачи, но она обычно занимает не меньше двух-трех часов. Если же квартира отремонтированная и имеет большую площадь, то покупатель осматривает ее гораздо больше времени (из практики – не менее 4 часов).

    Компания Лигал Мил всегда поможет и подскажет в любом вопросе, связанном с первичным или вторичным рынком недвижимости, включая вопросы и порядок квалифицированного проведения осмотра и правильной приемки объекта долевого строительства по ДДУ.

    ЗОС и РВ

    Строительно-монтажные работы невозможны без получения множества разрешительной документации, разобраться в которой бывает достаточно сложно. Основной вопрос касается ЗОС и РВ: что это в строительстве, для чего нужны эти документы и как их получить? Для начала разберемся с терминами.
    ЗОС – это заключение о соответствии объекта капитального строительства. Также получение данного документа необходимо в случае проведения работ по реконструкции имеющихся построек. Получение ЗОС в строительстве – достаточно сложный процесс, но без прохождения всех процедур эксплуатация здания невозможна.
    РВЭ – разрешение на ввод в эксплуатацию. Этот документ можно считать основным как для застройщика, так и для покупателя недвижимости.

    • извещение о начале и завершении строительных работ;
    • утвержденная проектная документация;
    • государственная экспертиза инженерных изысканий и проектно-сметной документации;
    • акт итоговой проверки;
    • приказ о назначении ответственных лиц;
    • первичная исполнительная документация;
    • акты, подтверждающие безопасность объекта;
    • акты об испытаниях электроустановок оборудования и коммуникаций;
    • другие документы.

    Также немаловажными вопросами являются: кто выдает ЗОС, а также кто получает ЗОС – заказчик или генподрядчик. Получением данных документов занимается заказчик. Для этого ему необходимо обратиться в орган государственного строительного надзора.

    Чтобы получить консультацию специалиста или заказать услуги генподряда, звоните по номеру:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *