Как купить квартиру в залоге втб
Перейти к содержимому

Как купить квартиру в залоге втб

  • автор:

Как мы продавали квартиру с непогашенной ипотекой в банке ВТБ

На первый взгляд, идея со сдачей квартиры в аренду кажется логичной и правильной. Платежи от арендаторов постепенно закрывают кредит и на выходе мы получаем закрытую ипотеку и квартиру в собственности На практике аренда сможет покрыть максимум 2/3 ипотечного платежа. И то если повезёт. А может не повезти и съёмщики что-нибудь сломают. Это что-нибудь нужно будет починить, иначе стоимость аренды придётся снизить. Хорошо, если съёмщики оплатят работы, а ведь могут и сбежать. Такие расходы на пустом месте мало кому понравятся. К тому же стоит учитывать всё то, что я уже ранее писал о районе. Дорого тут квартиру не сдашь. За счет большого количества предложений цена никогда не поднимется выше нижней границы рынка. А если кто-то хочет сдать быстрее, то он начинает демпинговать, потому что других способов заинтересовать арендаторов тут нет. Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.

план квартиры

Вот такой пэрсик продавали. Не бит, не крашен. Сам бы жили, да дела

Разве можно продать квартиру не погасив кредит?

  1. Ищем покупателя.
  2. Извещаем банк о планируемой сделке.
  3. Подписываем в банке все необходимые бумажки.
  4. Закрываем ипотеку за счет части средств покупателя.
  5. Снимаем обременение с квартиры.
  6. Переводим квартиру в собственность покупателя.
  7. Получаем оставшиеся от сделки средства.

На деле там есть несколько развилок, но сильно упрощённо всё выглядит именно так. Если у покупателя не свои средства, а заёмные, то добавится еще пункт про сбор бумажек для одобрения объекта и последующее обременение после сделки (в рамках ипотеки покупателя).

Агенты, риелторы и прочие посредники

Обычно к агентам при продаже обращаются, чтобы не бегать с бумажками и самим квартиру не показывать. В нашем случае все наши бумажки либо заполнялись в банке, либо уже были готовы, и эта часть функционала агентов была бы бесполезна.

А вот на счет общения с покупателями всё не так просто, как кажется. Да, общаться по телефону с покупателями и ездить на просмотры с Парка Победы в Девяткино – то еще удовольствие. Но кроме владельцев никто не сможет нормально рассказать о квартире, доме и квартале. Большая часть агентов, с которыми нам пришлось общаться, про Девяткино знает либо очень поверхностно, либо вообще ничего.

Предыдущий наш опыт взаимодействия с агентами по недвижимости чаще был негативным. Они или не приезжали в назначенное время, или не выполняли обещаний, или предоставляли недостоверную информацию. Так было и в астраханских делах, и в питерских. Один раз из-за косяков агентов дело даже дошло до суда, который агенты проиграли.

И вот после всего этого, платить агентам 50 000 – 100 000 рублей (минимум) как-то не хотелось. Но, как выяснилось позже, многие покупатели предпочитали обращаться к агентам и в итоге в нашей сделке агент со стороны покупателя всё же присутствовал. Могу сразу успокоить дорогих читателей, проблем с этим у нас не возникло. Были даже плюсы.

Двор в Девяткино

Зелёный развивающийся район. Под окнами парк. Во дворе детский сад. Конфетка, а не квартира!

Ценообразование и срок продажи

Продажей квартиры мы занялись в тот момент, когда ремонт в двушке на Парке Победы уже подходил к концу. Платить две ипотеки, снимать однушку в городе и платить за платный летний детский сад – очень разорительно. Поэтому вопрос продажи старой квартиры и въезда в новую решался параллельно.

Платный сад в Девяткино оказался дешевле, поэтому до продажи квартиры мы решили из Девяткино не съезжать, чтобы сэкономить. По этой причине на всех фотографиях в объявлениях квартира выглядит жилой.

Имея на руках две ипотеки мы были крайне не заинтересованы продавать квартиру долго. Тут даже имело смысл немного демпинговать, потому что 3 месяца продажи уменьшали наши средства на 100 000 рублей. И это без учета стоимости поездок туда-сюда через весь город. Учитывая конкуренцию – 3 месяца это еще оптимистичный прогноз. Некоторые объявления висят на сайтах больше года.

В нашем девяткинском доме одновременно на продажу было выставлено 15 таких же, как у нас однокомнатных квартир. С учетом соседних домов в квартале их было больше сотни. А если еще посмотреть на ЖК под окнами за речкой, то количество конкурентов переваливало за несколько сотен.

Средняя цена в объявлениях была около трёх миллионов рублей. Всё, что стоило дороже, висело уже очень давно и явно продавалось неспешно. На такие объявления мы не ориентировались.

Помимо самой бетонной коробки с отделкой от застройщика мы оставляли еще кухню со всей техникой, но без нашего любимого холодильника. Шкаф в комнате тоже оставался покупателям, потому что в новую квартиру он никак не вписывался. Ну и всякие полочки с вешалками не было смысла откручивать. Неизвестно было: пригодятся ли они на новом месте, или нет. Правда, на цене продажи все эти «богатства» сказались очень несущественно, скорее они немного нивелировали минусы от облупившейся краски в ванной комнате и треснувшего порога на балконе.

Стартовав на отметке в 3 000 000 рублей за время продажи мы опустились до ранее неприемлемой суммы в 2 700 000 рублей. Это и стало окончательной ценой продажи. Причем даже на шаге в 2 800 000 у нас еще оставалось полно конкурентов и спрос был не то чтобы огромным (бывало, что неделю никто не звонил), но об этом позже.

ванная комната

До ремонта в ванной у нас руки так и не дошли. Огромный привет отделочникам «Русской сказки», покрасившим стены неводостойкой краской.

техника на кухне

Это всё в глазах покупателей стоит примерно нисколько

Объявлений много не бывает

Для начала продаж я устроил фотосессию квартиры и сочинил текст объявления.

В процессе выяснилось, что навык фотографирования интерьеров у меня полностью отсутствует. Правильно расположить камеру и выбрать ракурс в помещении – это не про меня. В то же время выбор ракурса это очень важный вопрос, потому что некоторые странные сервисы ограничивают объявления десятью фотографиями. Тут уже не до видов из окон и фотографий из общих помещений (коридор, лифт и т.п.), получилось бы все углы в комнатах показать.

К выбору площадок для публикации объявлений я подошел очень ответственно. Из классических досок объявлений были: авито, яндекс.недвижимость и юла. Также я зарегистрировался на циане (cian.ru) и его более древнем проекте emls.ru. Там обитает много агентов и логично их тоже окучить.

На каждом сайте я оплатил минимальное продвижение, чтобы объявление не пропадало из виду. На одном сайте даже был пункт – подать объявление в газету. Я им воспользовался, но не проверял, публиковалось ли объявление там.

Проще всего было идентифицировать покупателей с яндекса, так как там во время звонка робот сразу предупреждает, что клиент пришел оттуда. Это делается через скрытие реального номера в объявлении. Неплохая штука для продвижения сервиса.

Много звонили с авито и иногда звонили с юлы. Живых людей, которые говорили бы, что они с циана или с емлс я не встречал. Возможно, какая-то часть агентов была оттуда.

план этажа

Человейник типа «конюшня», средних размеров.

Общение с потенциальными покупателями

С большинством агентов всё просто. Они объявление не читают, сразу звонят и прогоняют по стандартному опроснику, обещая потом перезвонить. Полезность таких звонков стремится к нулю.

Многие покупатели также не читают объявление и просят рассказать подробнее о квартире. С такими тоже каши не сваришь.

Некоторых пугал тот факт, что квартира с обременением и они также отказывались продолжать беседу. Хотя все нюансы будущей сделки были подробно описаны в объявлении.

Остальные, как вполне разумные люди, устраивают «чёс». Они обзванивают все объявления в квартале и назначают просмотры на смежное время, обходя сразу несколько объявлений за поездку. Таких большинство.

Во время чёса люди просматривали уйму однотипных квартир с одинаковым ремонтом, поэтому удивить их чем-то кроме цены довольно сложно. Часто покупатели прямо с порога начинали торговаться, не осматривая особенно квартиру. Потому что в конечном итоге решающим параметром для них будет именно стоимость.

Недавно я увидел рекламу в метро, где агенство Плюс предлагает «чёс-тур» на автобусе сразу по нескольким адресам. Вот это сервис!

Иногда приходили люди и на единичные просмотры. При этом они часто интересовались: как дойти до метро пешком? Я, конечно, показывал им дорогу с балкона и на картах в телефоне, но неужели нельзя было самостоятельно оценить этот вопрос заранее?

Абсолютно все спрашивали про магазины, поликлинику, дороги, парковку и т.п. Также спрашивали про управление домом, квитанции и организационные вопросы. Я на все вопросы отвечал честно и никому не обещал райских садов под окнами и свободного Токсовского шоссе.

Кухня с освещением

Самое выигрышное место в квартире. Все переговоры лучше всего вести было здесь.

Кому интересны квартиры в Девяткино?

Звонили разные люди, но запоминающихся категорий было две: разводящиеся и из других регионов.

Первые почему-то обязательно сообщали о своём разводе, как будто это должно было что-то изменить в обсуждении будущей сделки. А вторые были наиболее перспективными для продажи. Они всё внимательно расспрашивали, чтобы не потратить время зря. Ведь ехать из другого региона на сделку – дело ответственное.

Были также люди уже живущие в Девяткино и подыскивающие квартиры своим родственникам или на размен. Многие искали квартиры бабушкам/дедушкам, или детям студенческого возраста.

Все интересовались нашим ребёнком: «Не будет ли проблем с органами опеки?». Это вполне логичное опасение, потому что при наличии оформленной собственности на ребёнка алгоритм продажи сильно усложняется. Но у нас с этим проблем не было.

Первым нашим потенциальным покупателем была девушка из Петрозаводска. Мы даже взяли с неё малюсенький задаток и начали активно общаться с её противным менеджером по сделке из ВТБ, которая хамила нам в почте. Но в итоге всё сорвалось.

Вторым потенциальным покупателем стала девушка студентка из Ярославля. Она действовала через агента, потому что оплачивали всё её родители, но общались мы и с ней и с её агентом примерно одинаковое время. Люди оказались приятные и никаких проблем у нас с ними не было. В итоге им мы квартиру и продали.

комната с мебелью

Из этого всего остался только шкаф и ковёр. Остальное мы перевезли

И как это всё прошло я кратко опишу ниже. А то и так длинно получается.

Единственный ипотечный центр ВТБ

Оформить ипотеку в ВТБ можно в любом отделении. А вот внести какие-либо изменения или закрыть договор в Санкт-Петербурге обязательно нужно в офисе у станции метро Лесная на лесном проспекте. В других отделениях этого делать нельзя (я пробовал).

Это довольно бредовое ограничение дополнительно усугубляется отсутствием электронной регистрации в отделении (талончиков, которые теперь даже на почте есть). С утра люди стоят в очереди, хвост которой заканчивается на улице. Естественно, настроение у всех так себе.

Дополнительных проблем доставляет тот факт, что сюда приходят клиенты с агентами и родственниками с обеих сторон сделки. В итоге по одному договору в очереди стоит от трёх до семи человек. Атмосфера на входе в отделение – так себе.

Менеджер сделки

Общение с менеджером из банка можно вести только по электронной почте, потому что публичных добавочных телефонных номеров у сотрудников нет, а дождаться переключения у диспетчера с общей линии нереально.

С менеджером нам повезло. Девушка попалась спокойная, аккуратная и грамотная. На все наши переносы дат из-за косяков МФЦ она реагировала стрессоустойчиво и ни разу не предложила пойти лесом (об этом будет ниже)

Первый этап – совместное подписание документов в банке

С документами для сделки и у нас, и у покупателя проблем не было. Поэтому на первый этап в банке мы записывались на ближайшее возможное время.

Для осуществления взаиморасчётов мы выбрали аккредитив. Это когда средства перемещаются между счетами в банке без участия наличных и банковских ячеек. До подтверждения успешного окончания сделки мы бы не смогли получить средства с этого аккредитива. Для покупателя такой вариант самый оптимальный.

Мы бы хотели, чтобы вообще всё (в первую очередь регистрация в Росреестре) происходило в электронном виде, как в случае с оформлением нашей двушки в сбербанке. Но у ВТБ это пока только тестируется в Московском регионе, в Питере всё по старинке.

Комиссия за погашение

ВТБ берёт комиссию в 25 000 рублей в тех случаях, когда ипотека погашается не за счет личных средств заёмщика, а в результате продажи. Единственный способ не платить эту комиссию — уговорить покупателя перевести деньги на свой счет до окончания сделки. Но это глупость и не один вменяемый покупатель на такое не пойдёт. Потому что, получив деньги, продавец может сразу испариться без обязательств.

Второй этап – нотариальная сделка

При продаже квартиры с несколькими собственниками обязательно оформлять сделку у нотариуса. Это как раз наш случай. Об этой процедуре рассказать особенно нечего. Подождали, почитали, исправили ошибки, подписали.

Третий этап – областной МФЦ

После оформления всех бумажек в банке и у нотариуса нужно было ехать в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре. Но нам подходил не любой МФЦ, а только тот, где в этот день работал сотрудник ВТБ (как при рефинансировании). И, раз квартира у нас областная, то и ехать нужно в Лениградскую область, а конкретно – в единственный доступный МФЦ во Всеволожске.

По этой причине агент покупателя забронировала нотариуса также во Всеволожске, чтобы нам не кататься лишний раз туда-сюда.

В МФЦ всё прошло быстро. Они прикрепили наши документы к номеру дела (который нам сообщила менеджер сделки из банка). И выдали бумажки о приёме.

Рита в банке

Сделки это замечательно, но обед по расписанию =)

Четвёртый этап – ожидание регистрации документов в Росреестре

Это был самый волнительный и нервный момент во всей сделке.

При подаче документов мы получили код, по которому можно было отследить статус сделки. И если в сбербанке в электронном виде у нас вся регистрация заняла три дня, то тут в назначенный день ни по коду, ни по телефону ничего уточнить было невозможно.

Хуже всего было то, что как раз к моменту предполагаемой даты готовности наших документов Всеволожский МФЦ решил устроить переезд в новое здание. Как обычно это бывает – в момент переезда что-то узнать и получить было нереально.

Ситуацию усугублял тот факт, что у нашего покупателя заканчивалось общежитие и нужно было срочно перевозить вещи в почти уже купленную квартиру. Нам же, в свою очередь, очень не хотелось заселять людей в почти проданную квартиру, пока Росреестр не подтвердит что всё нормально. Иначе мы бы могли столкнуться с неприятной ситуацией отсутствия денег и необходимости выселения только что заехавших покупателей.

Очень удачно получилось, что агент покупателя проживала в этом самом Всеволожске и имела возможность лично потеребить МФЦ. Нам из Санкт-Петербурга это делать было бы не с руки. В итоге мы таки подписали акт сдачи квартиры еще до получения документов из МФЦ. Но в этот момент мы уже знали, что всё готово – осталось только чтобы курьер агента привёз все бумажки в банк.

Пятый этап – раскрытие аккредитива и получение денег

Но с курьером как-то не сложилось. Покупательница сама съездила за бумажками во Всеволожск, привезла их к моей работе. И я уже с этими бумажками поехал в банк показывать, что сделка состоялась и аккредитив можно раскрывать.

На этом этапе моя рефинансированная ипотека была закрыта, а разница средств между остатком долга и суммой продажи была переведена на расчётный счет.

Потом была покупка машины, но это уже другая история, о ней я напишу в следующей записи.

Клиенты ВТБ смогут купить квартиру в залоге другого банка

Клиенты ВТБ смогут купить квартиру в залоге другого банка

ВТБ запустил новую программу для сделок с готовой недвижимостью. Теперь клиенты могут купить или продать квартиру, которая оформлена в ипотеку в другом банке. Процедура максимально проста для продавца и покупателя и проходит одномоментно.

Услуга предназначена для клиентов, приобретающих в кредит вторичное жилье, по которому у текущего владельца заключен ипотечный договор в любом другом российском банке. Первые сделки уже прошли в Санкт-Петербурге, Волгоградской и Магаданской областях.

В рамках новой программы покупатель объекта получает в ВТБ ипотечный кредит, а продавец — средства для погашения действующей задолженности всего по двум документам. Данные сделки проходят одновременно с использованием аккредитива, что гарантирует их прозрачность и безопасность. Далее продавец гасит свой кредит в другом банке, новые права собственности регистрируются в Росреестре, покупатель приобретает квартиру, а продавец получает денежные средства. Если по каким-то причинам сделка не состоится, это не повлияет на кредит продавца квартиры — он перейдет в банк ВТБ с более низкой ставкой и ежемесячным платежом.

«На фоне роста ипотечного кредитования на рынке увеличивается и количество квартир, находящихся в залоге у банков. Сделки с ними все чаще проводят как инвесторы, приобретавшие объект еще на стадии строительства, так и клиенты, планирующие улучшить жилищные условия или переехать. Преимуществом схемы ВТБ является то, что с момента подачи заявки до самой сделки в среднем проходит неделя. Наша новая услуга не только значительно упрощает и ускоряет процесс покупки-продажи, но и существенно безопаснее предложений других игроков, потому что не требует использования денег покупателя для погашения ипотеки продавца», — прокомментировал Михаил Сероштан, начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ.

Условия доступны во всех регионах присутствия банка. Максимальная сумма кредита для покупателя составляет 60 млн рублей (но не более 90% от стоимости жилья), для продавца — 30 млн рублей (до 70% от стоимости жилья). Покупателю доступны все предложения ВТБ по ипотеке на вторичное жилье с процентной ставкой от 7,4% годовых. Комиссия за перевод в другой банк в рамках сделки отсутствует.

ВТБ запустил программу по покупке квартир в залоге другого банка

Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС

Банк ВТБ запустил новую программу, которая позволяет клиентам купить или продать квартиру, которая оформлена в ипотеку в другом банке. Об этом сообщается в пресс-релизе финансовой организации. Программа распространяется на сделки во всех регионах присутствия банка со вторичным жильем, по которому у текущего владельца заключен ипотечный договор в любом другом российском банке. ВТБ уже провел первые сделки по новой программе в Санкт-Петербурге, Волгоградской и Магаданской областях. Для совершения сделки покупатель должен получить ипотечный кредит в ВТБ, продавец получит средства для погашения действующей задолженности всего по двум документам. После получения средств продавец гасит свой кредит в другом банке, а новые права собственности регистрируются в Росреестре, поясняется в сообщении банка.

Сделка проходит одновременно с использованием аккредитива и быстро — в среднем за неделю. При сделке не требуется использования денег покупателя для погашения ипотеки продавца, что гарантирует их безопасность. Если по каким-то причинам сделка не состоится, это не повлияет на кредит продавца квартиры — он перейдет в банк ВТБ с более низкой ставкой и ежемесячным платежом, говорится в пресс-релизе. Максимальная сумма кредита для покупателя составляет 60 млн руб. (но не более 90% от стоимости жилья), для продавца — 30 млн руб. (до 70% от стоимости жилья). Банк ВТБ по итогам семи месяцев 2020 года рефинансировал ипотечные кредиты 60 тыс. заемщикам на 129 млрд руб. Это в пять раз выше показателя аналогичного периода прошлого года.

Продажа квартиры, находящейся в залоге у ВТБ ( ипотека) покупателям в ипотеку, так же в ВТБ, это катастрофа!

Началось все в августе, Покупатели моей квартиры решили взять ипотеку в том же банке где в ипотеку моя квартира. Все первую неделю шло хорошо, все документы со всех сторон были предоставлены банку, мы все ждали согласования сделки. Через неделю от банка тишина. Звоним — нам в ответ — ой мы про вас забыли. Извините простите, сейчас все отдади на согласование, все будет хорошо. Проходит еще 5 дней и нас оповещают, что оказывается надо было предоставить все документы не в джипеге а в пдф, шлите в пдф мы сейчас все быстро быстро сделаем и завтра край после завтра будет решение. Наступило послезавтра, тишина, звоним, нам отвечают как ни в чем не бывало — дак у нас на рассмотрении они будут не 1-2 дня а 5 дней (3 разуже). Типо ну подождите пож-та, потом мы быстро сделаем электронную сделку и все хорошо. Назначили дату сделки, вечером перед сделкой нам говорят — ой мы не успели, давайте переносить сделку с четверга на вторник. Ок, вторник так вторник, я все еще в надежде получить свои деньги к пятницу. Вечером в понедельник нас оповещают что ой. сделки не получится электронной, вам нужно приехать в банк, подписать документы, поехать в МФЦ, зарегистрировать сделку, потом сделка приостанавливается и банк 2 недели ищет закладную, спустя 2 недели кто то из сотрудников банка идет в МФЦ и снимает обременение, сроки снятия обременения не уточняются, просто говорится, да не переживайте, это быстро, затем возобновляется сделка, окончательно регистрируется, а это еще 5 дней по регламенту, только потом мне назначается дата раскрытия аккредитива. В начале сделки по продаже мной был внесен залог за новую квартиру и соглашение с ним, что я выкупаю ее до 18 сентября, я была уверенна, что уж месяца то точно мне будет достаточно для оформления продажи. Итог : на дворе 15 сентября, прошло чуть больше недели с момента подписания купли-продажи, мне ни кто не звонит и не пишет, кроме МФЦ с вопросам не хочу ли я пошевелить банк, а то как то сроки выходят. На горячей линии ВТБ я слышу только что детали сделки скрыты и их знает только кредитный менеджер. Кредитный менеджер говорит, что она всех предупреждала, с ее стороны нет ни одного косяка, 2 недели еще не прошло — ждите!

Я не понимаю что делал ВТБ 3 недели пока готовил сделку, почему нельзя было заранее найти закладную, почему нельзя сказать конкретные даты когда будет эта закладная, когда специалист пойдет снимать залог. Все только разводят руками, ну или например как вчера, весело поздравляют меня с днем рождения, ничего не отвечают ни на один мой вопрос и при этом хватает наглости еще и втюхивать мне страховки, а еще смешнее, рассказывать мне про прекрасные % если я положу деньги на накопительный счет — деньги мне сначала отдайте пож-та мои, а потом предлагайте свои услуги!

Просто фантастическая сделка, фантастический банк, фантастические специалисты!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *