Как проверить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства
Перейти к содержимому

Как проверить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства

  • автор:

Как правильно выбрать, проверить и оценить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке

Каждый из нас мечтает о своем уголке, где будет уютно и безопасно. Однако при покупке квартиры в новостройке возникает множество вопросов. Как убедиться в честности и профессионализме застройщика? Как отсеять мошенников и совершить успешную сделку?

В данной статье мы расскажем, как проверить застройщика перед покупкой квартиры, где искать о нём информацию, какие есть способы проверки строительной компании, какие документы стоит запрашивать и какие вопросы задавать.

Сегодня Realty Guru в своей первой публикации поделится с вами некоторыми полезными советами.

Где искать информацию о застройщике?

Для получения полного представления о девелопере доступны различные источники, как в онлайн, так и в офлайн режиме. Рассмотрите возможность посещения офиса компании, осмотра объектов в процессе строительства или уже готовых домов. Беседа с проживающими там людьми может предоставить ценные сведения.

Кроме того, перед покупкой изучите официальный сайт застройщика, а также его присутствие и активность в социальных сетях и отзывы клиентов.

На веб-ресурсе девелопера в разделе «О нас» часто представлена информация о деятельности компании, ее основателях и партнерах, включая банки и подрядчиков. Надежные девелоперы обычно сотрудничают с ведущими банковскими учреждениями региона. Не пренебрегайте проверкой данных на сайте застройщика, сопоставляя их с информацией на ресурсах их партнеров.

Если на веб-сайте девелопера отсутствует информация о расположении объекта, актуальных стоимостях, планировках и других ключевых деталях, — это должно вызвать опасения.

Сайты, переполненные общими обещаниями и изображениями без конкретики, могут указывать на ненадежного застройщика. Надежные девелоперы предоставляют всю необходимую информацию: от проектной декларации до детальных характеристик жилья, включая материалы, этажность и площадь. Часто можно найти реальные фотографии и видеозаписи с места строительства.

Что касается того, где проверить надежность застройщика онлайн, существует ряд специальных сервисов, которые помогут вам в этом вопросе.

1. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Одним из наиболее авторитетных источников информации при покупке новостройки является ресурс наш.дом.рф, где функционирует Единая информационная система жилищного строительства. Этот специализированный сайт-портал был создан в соответствии с законодательством о долевом строительстве и предлагает два ключевых реестра:

  • Единый реестр застройщиков
  • Единый реестр проблемных объектов

Единый реестр застройщиков позволяет проверить строительную компанию на надежность, поскольку он содержит информацию о компаниях, занимающихся строительством на условиях долевого участия.

Этот сервис предоставляет обширные данные о девелопере:

  • сроки сдачи домов,
  • выполнение обязательств,
  • количество реализованных квартир,
  • актуальные фотографии объектов.

Особое внимание стоит уделить тому, что в реестре представлены только те строительные компании, которые успешно работают на рынке более 3-х лет.

При помощи сервиса вы также можете определить девелопера по конкретному адресу и уточнить сроки сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

В Едином реестре проблемных объектов содержатся сведения о новостройках, сдача которых задерживается, а также о проектах, прерванных из-за финансовых трудностей строительной компании, в частности данные о долгах девелопера. Список сведений в реестре регулярно обновляется по решению Минстроя России.

2. Сервис ФНС

Здесь можно запросить выписку из ЕГРЮЛ. На этом ресурсе содержатся:

  • данные о дате основания компании,
  • ОГРН (основной государственный регистрационный номер),
  • размер ее уставного капитала,
  • информация об учредителях.

3. Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ)

Этот сервис позволит узнать надежность застройщика, исходя из выполнения сроков по объектам. Он также оценивает проекты с точки зрения комфортности проживания, включая класс жилья и инфраструктуру, и формирует рейтинги девелоперов на основании долевого строительства.

4. Электронное правосудие

На этом сайте можно узнать онлайн наличие судебных исков, связанных с застройщиком. Процессы с инвесторами часто являются показателем проблем в работе компании. Также можно пробить информацию о застройщике и возможном банкротстве девелопера. В этом вам поможет ресурс ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве).

5. Платформа ФССП

Здесь представлена информация о финансовых обязательствах девелопера и его основателей. Не лишним будет исследование данных региональных судов.

6. Отзывы и обсуждения

Для получения «живой» информации о деятельности застройщика рекомендуется изучить тематические форумы дольщиков, телеграм-каналы и статьи в профильных СМИ. Так вы точно сможете понять, хороший ли девелопер и можно ли ему доверять.

Пользуясь этими инструментами, вы сможете определить добросовестность застройщика и избежать рисков при покупке недвижимости на стадии строительства.

Что проверить у застройщика перед покупкой квартиры в новостройке?

Для правильного выбора надежного застройщика и обеспечения своего спокойствия необходимо внимательное изучение ряда бумаг. Эти материалы можно запросить на официальном ресурсе компании или лично в отделе продаж.

Давайте разберем, какие именно нужно проверить документы застройщика:

1. Учредительную документацию:

  • Устав организации.
  • Свидетельство о регистрации в ОГРН (Основной государственный регистрационный номер).
  • Выписка ЕГРЮЛ (свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц).
  • ИНН девелопера (налоговый учет) и аккредитация строительной компании в едином реестре застройщиков.

Из этого пакета важно обратить внимание на соответствие персональных данных, совпадение фактического и юридического адресов, проверить устав компании, а также ознакомиться со списком учредителей и их роли в принятии решений.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок

Правовой статус земельного надела, где возводится новостройка, играет ключевую роль. Существуют ситуации, когда готовый жилой комплекс долгое время не может быть введен в эксплуатацию из-за юридических трудностей с документами на земельный надел. По законодательству у застройщика должны быть документы: свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи участка, или же договор на долгосрочную аренду участка.

Если речь идет о долгосрочной аренде, важно гарантировать, что объект будет готов к моменту истечения срока аренды. Учитывайте, что реальный срок строительства часто превышает первоначальный план, иногда задержки достигают нескольких лет. Законодательно объект приобретает статус «долгостроя», если срок стройки превышает на три года начальные прогнозы. Поэтому для арендатора критично иметь запас во времени.

Кроме того, нужно проверить при покупке квартиры характеристики земельного надела, где возводится жилой комплекс: его точный адрес, площадь и кадастровый номер.

3. Финансовую отчетность компании

Эти данные покажут финансовую устойчивость девелопера. Внимательно изучите список проектов, реализованных компанией в последние годы и проверьте их соответствие информации на официальном сайте. Любые несоответствия в финансовом положении должны вызвать настороженность у будущего инвестора.

4. Лицензию на строительную деятельность

Нужно запросить у застройщика при покупке квартиры его лицензию на ведение строительных работ. При проверке этого документа основное внимание следует уделить его ключевым характеристикам: типу документа, его номеру, а также организации, выдавшей его, и дате выдачи. Эти документы должны быть действительными на момент возведения жилого дома.

5. Разрешение на строительство

Чтобы понять, что застройщик надежный, необходимо удостовериться в том, есть ли у застройщика разрешение на строительство на конкретный проект. Учитывая, что компания-учредитель может заниматься одновременной постройкой нескольких проектов, необходимо проверить, что разрешение действительно относится к выбранному вами дому. Также важно удостовериться в актуальности сроков действия данного разрешения.

6. Проектную декларацию

Обратите внимание на проектную декларацию, ведь именно она служит «визитной карточкой» строительного проекта. Этот документ становится общедоступным за несколько недель до старта продаж, позволяя каждому потенциальному покупателю ознакомиться с ним на официальной платформе застройщика. В ней вы найдете информацию о планируемом объекте, включая результаты Государственной экспертизы, которые подтверждают соответствие проекта всем строительным стандартам.

В декларации должны быть все основные сведения: от адреса и этапов стройки до характеристик квартир, общего имущества и целевого назначения нежилых помещений. Отдельное внимание стоит уделить предварительным срокам завершения стройки, финансовой стороне проекта, участвующим в строительстве компаниям и другим деталям. Не забывайте сравнивать содержание декларации с основной проектной документацией.

Проверив все эти документы, вы сможете узнать, аккредитован ли застройщик, и сделать обдуманный выбор, минимизировав при этом риски при покупке жилья у девелопера.

Способы проверки надежности застройщика при выборе и покупке квартиры

Помимо проверки всей документации застройщика, важно обратить свое внимание и на другие аспекты его деятельности, а именно:

  • историю компании: сколько объектов было успешно завершено и передано в эксплуатацию;
  • динамику и темпы строительных работ, а также соблюдение установленных сроков;
  • фотоматериалы завершенных проектов и текущих стройплощадок на различных этапах выполнения работ;
  • насколько активно ведутся работы на месте строительства.

При анализе нового девелопера можно столкнуться с той ситуацией, когда застройщик новый и строительная история отсутствует. Однако, стоит учитывать, что полностью новые игроки в строительном бизнесе — явление редкое, так как это довольно сложный и ответственный рынок. Для понимания прошлого и репутации компании, обратите внимание на ее руководство и основателей. Нередко новооснованная компания является частью большого бизнес-конгломерата, и анализировать следует всю группу в целом.

Как проверить аккредитацию застройщика

Можно заказать выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе egrul.nalog.ru, по ИНН или ОГРН интересующего вас застройщика. Этот документ предоставляет ценные сведения, включая информацию о главном руководителе, основателях и капитале компании. Дополнительные данные о генеральном директоре можно найти в сети, используя его ФИО. Что касается компаний-основателей, вы можете также заказать их выписку из ЕГРЮЛ и применить аналогичный анализ.

Далее удостоверьтесь, что выбранный застройщик внесен в Единый реестр девелоперов. Среди документов, которые должны быть представлены, следует искать:

  • утвержденное разрешение на ведение строительных работ,
  • комплект проектной документации,
  • официальное заключение от ответственного органа, которое подтверждает, что девелопер и предоставленная им проектная декларация соответствуют установленным стандартам,
  • сведения о регулярных платежах застройщика в компенсационный фонд.

Отсутствие хоть одного из вышеуказанных документов лишает строительную организацию права на заключение договоров долевого участия.

Застройщик с богатым опытом и долгой историей заслуживает доверия. Предпочтение стоит отдавать компаниям, которые успешно работают на рынке строительства более 5-ти лет. Однако, при оценке компании, важно не только учитывать ее «возраст», но и анализировать количество успешно реализованных проектов. Новая, но активная компания может иметь отличную репутацию, в то время как девелопер с десятилетним стажем может похвастаться лишь несколькими, возможно, даже спорными объектами.

Ключевым моментом при выборе застройщика также является анализ соблюдения сроков по предыдущим проектам. Небольшие задержки в 2–3 месяца могут быть, но регулярные и длительные задержки — тревожный знак. Оценивайте динамику строительных работ и причины возможных проволочек. Иногда причиной могут быть факторы, не зависящие от девелопера. Например, проблемы с поставками материалов со стороны подрядчика.

Что нужно спрашивать у застройщика при покупке квартиры?

При покупке квартиры у застройщика важно быть максимально информированным и уверенным в своем выборе. Это крупная инвестиция, которая влияет на ваше будущее и благосостояние. Не стоит полагаться только на красочные брошюры и обещания менеджеров по продажам. Чтобы убедиться в правильности своего решения, задайте ряд ключевых вопросов, которые помогут оценить надежность застройщика, качество будущего жилья и потенциальные риски.

Вот список основных вопросов, которые стоит узнать у застройщика при покупке квартиры в новостройке:

  • Есть ли у вас все необходимые разрешения на строительство этого проекта?
  • Можете ли предоставить проектную декларацию?
  • Зарегистрирована ли ваша компания в Едином реестре застройщиков?
  • Можете предоставить оригиналы и заверенные ксерокопии документации?
  • На каком этапе находится строительство ЖК?
  • Когда сдача в эксплуатацию?
  • Из каких материалов строится дом?
  • Основные технические характеристики квартир и дома?
  • Где в договоре указана дата сдачи дома в эксплуатацию?
  • Где в контракте прописан номер объекта и этаж?
  • Какая полная стоимость квартиры?
  • Есть ли скрытые платежи или дополнительные комиссии?
  • Какие условия рассрочки или кредитования вы предлагаете?
  • Какое отопление в квартирах?
  • Есть ли подземные или наземные парковки? Если да, какова их стоимость?
  • Каков план развития инфраструктуры в этом районе?
  • Какие гарантии предоставляются?
  • Есть ли компенсация в случае задержки со сроком сдачи объекта?
  • Как будут переданы права на собственность после оплаты?
  • Как вы гарантируете безопасность моих персональных данных?
  • Можете предоставить информацию о ваших предыдущих проектах?
  • Есть ли у вас услуги по ремонту или отделке квартиры?
  • Есть ли возможность выбора отделки или планировки на начальных этапах строительства?
  • Какая компания будет заниматься управлением и обслуживанием дома после сдачи?
  • Каковы предполагаемые тарифы на коммунальные услуги?

Задавая эти вопросы, вы получите полное представление о предлагаемой квартире, условиях покупки и потенциальных рисках. Это поможет принять обдуманное решение и снизить вероятность неприятных сюрпризов в будущем.

Выбор надежного застройщика — это ответственный процесс, требующий тщательного исследования. Следуя советам от Realty Guru, вы сможете сделать обоснованный и правильный выбор, который принесет вам комфорт и уверенность в будущем.

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

Покупка квартиры — ответственный шаг. Чтобы избежать мошенничества, тщательно проверяйте документы застройщика.

Время чтения: 8 минут

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры?

  • Право на информацию
  • Документы, обязательные для ознакомления
  • Проверка учредительных документов
  • Проверка лицензии
  • Знакомство с проектной декларацией
  • Изучение правоустанавливающих документов на землю
  • Проверка финансового положения застройщика

Покупка жилья на первичном рынке позволяет приобрести новую квартиру в современном доме по относительно доступной цене. У квартиры в новостройке много плюсов, и главный – это то, что она новая. В ней никто до вас не жил, и вы все можете устроить в ней по собственному вкусу – планировку, отделку, интерьер, не переделывая то, что осталось от прежних хозяев. В новых домах – новая инфраструктура и инженерные сети. Кроме того, покупка квартиры по схеме долевого строительства на начальном этапе позволяет сэкономить значительные средства.

Однако порой все эти аргументы в пользу приобретения квартир от застройщика разбиваются об истории обманутых дольщиков и незавершенных долгостроев. И пусть неудачных проектов достаточно мало относительно общего объема строительства в Санкт-Петербурге, но они порой отпугивают потенциальных покупателей. Между тем, риск инвестиции в новостройку может быть сведен к минимуму, если грамотно подойти к выбору девелопера.

Право на информацию

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры? - Фото 1

Прежде всего нужно собрать и изучить всю доступную информацию о компании в интернете. Всемирная сеть полна статей о недвижимости, откровений экспертов и отзывов покупателей. Пройдясь по аналитике и форумам дольщиков, можно составить предварительное мнение о застройщике. Если компания плохо зарекомендовала себя в предыдущих проектах, это не останется незамеченным – дольщики обязательно выведут недобросовестного девелопера на чистую воду.

Сбор информации в интернете позволяет отсеять мошенников, но не дает всей полноты знания о надежности застройщика. Точную информацию можно получить только путем изучения документов. Любое строительство – это горы бумаг, критично важных или второстепенных, поэтому нужно точно знать, какие документы представляют наибольший интерес для будущего дольщика. При посещении офиса требуйте, чтобы вам предоставили оригиналы или их копии, заверенные нотариусом. Ксерокопии и сканы, распечатанные с компьютера, не годятся, так как их легко подделать.

Если вы не обладаете глубокими юридическими знаниями, лучше будет пригласить с собой профессионала – риелтора или юриста, занимающихся вопросами новостроек и долевого строительства. Они отберут нужные документы и проверят их на подлинность, соответствие законодательству и интересам дольщиков.

Не надо бояться, что в офисе вам откажут в доступе к важным бумагам. Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20, 21 Федерального закона №214-ФЗ, поэтому действовать нужно спокойно и уверенно, с сознанием собственной правоты. Застройщик, руководствующийся буквой закона, должен без проволочек представить вам документы, так как это соответствует и его интересам. Открытая политика по отношению к потенциальному клиенту должна настроить стороны на доверительный лад.

Если вам все-таки отказались показать документы, то это повод для настороженности по отношению к данному застройщику, хотя, возможно, ситуация отражает не политику компании в целом, а некомпетентность конкретного менеджера.

Документы, обязательные для ознакомления

Итак, какие же бумаги помогут убедиться в надежности застройщика и его абсолютной благонадежности? Вот список документов, дающих действительно важную информацию о самом застройщике и о строительном проекте, ради которого все и затевалось:

  • учредительные документы компании-застройщика;
  • лицензия и разрешение на ведение строительства;
  • проектная декларация;
  • документы на землю – свидетельство о праве собственности или договор аренды;
  • документы о финансовом состоянии компании.

Проверка учредительных документов

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры? - Фото 2

Пакет учредительных документов включает:

  • устав компании;
  • Свидетельство ОГРН (основной государственный регистрационный номер);
  • Свидетельство ЕГРЮЛ (о внесении в единый государственный реестр юридических лиц);
  • Свидетельство ИНН.

Вас прежде всего должны интересовать совпадение фактического и юридического адресов компании, имена учредителей и совладельцев, распределение между ними голосов при принятии решений.

Обязательно узнайте, какие проекты фирма осуществляла в последние годы, их адреса и сроки ввода в эксплуатацию. Если какие-то сведения не совпадают с данными, опубликованными на сайте девелопера, это должно насторожить потенциального покупателя.

Проверка лицензии

Изучая лицензию, обратите внимание на основные реквизиты – вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Самое главное, — убедиться, что срок действия лицензии не истек.

В разрешении на строительство должно быть указано, что оно выдано на интересующий вас объект. Бывает, что застройщик одновременно строит несколько домов, а разрешение получает только на один из них. Здесь тоже надо обратить внимание на сроки действия документа. Устаревшее разрешение силы не имеет.

Знакомство с проектной декларацией

Проектная декларация – это «паспорт» проекта. Она размещается в открытом доступе за пару недель до объявления начала продаж, и каждый желающий может ознакомиться с документом, зайдя на официальный сайт. Декларация содержит сведения о будущем проекте, а главное – заключение Государственной экспертизы, подтверждающее соответствие проекта техрегламентам и строительным нормативам.

В ней, помимо адреса объекта и указания этапов и сроков строительства, содержатся сведения о количестве квартир и их технических характеристиках, о составе общего имущества и назначении нежилых помещений. Из декларации можно узнать о предполагаемых сроках ввода готового дома в эксплуатацию, стоимости строительства, подрядчиках и многом другом.

Нелишним будет поинтересоваться, насколько сведения, содержащиеся в декларации, соответствуют проектной документации.

Изучение правоустанавливающих документов на землю

Какие документы проверить у застройщика при покупке квартиры? - Фото 3

Статус участка, на котором строится дом, также имеет большое значение. Нередки случаи, когда готовый дом годами не могут сдать в эксплуатацию из-за проблем с правоустанавливающими документами на землю. Законом определены два типа документов, дающих право на легальное строительство:

  • свидетельство о праве собственности;
  • договор долгосрочной аренды земли.

В последнем случае важно удостовериться в том, что компания успеет построить и ввести дом в эксплуатацию до того, как истечет срок аренды. Здесь нужно учитывать и то, что фактическая дата окончания стройки редко совпадает с ранее намеченной. Обычно строительство ведется на год-полтора дольше, чем предполагается вначале, но бывают и более длительные задержки. Официально объект начинает считаться долгостроем, если дом не сдан в течение трех лет с момента запланированного окончания проекта. Поэтому арендатору так важно иметь хороший запас времени.

Также важно перепроверить реквизиты участка – площадь, адрес и кадастровый номер.

Проверка финансового положения застройщика

Если все документы в порядке, то можно провести небольшой аудит компании, чтобы выяснить, насколько благополучны ее финансовые дела. Фирма, твердо стоящая на ногах, имеет больше шансов успешно завершить проект. Проанализировав бухгалтерскую документацию и годовые отчеты за последние годы, можно сделать вывод, насколько эффективно работает компания.

Этот нелегкий и хлопотный труд отнимает много времени и требует порой затрат на оплату услуг специалиста. Но основательный подход к такому серьезному вопросу, как выбор застройщика, дает возможность чувствовать себя спокойно и уверенно в ожидании новоселья.

Рассказать друзьям о комплексе Поделиться Поделиться

Популярные новости недвижимости

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Эта статья будет полезна в первую очередь для тех покупателей, которые приобретают квартиры самостоятельно без помощи риэлторов или юристов. Покупка квартиры — это ответственный шаг в жизни и поэтому мы обозначим важные этапы как проверить застройщика при покупке квартиры. Главный вопрос, который мы разберем, как проверить документы застройщика самостоятельно.


Наличие основной документации по проекту.

Прежде всего это:

  • Разрешение на строительство
  • Проектная декларация
  • Государственная экспертная комиссия проекта
  • Документы на земельный участок

жк саввин ривер (23).jpg



Основные риски, возникающие на этапе приобретения недвижимости в новостройке у застройщика.

новостройка тессинский пер (1).jpg

  • Переносы сроков сдачи объекта.
  • Возможное банкротство девелопера.
  • Качество отделки в квартирах и апартаментах не соответствуют заявленным параметрам.
  • Заявленная на территории комплекса инфраструктура не соответствует проекту.
  • Застройщик затягивает сроки передачи квартир и ввода дома в эксплуатацию.


С чего начинается проверка новостроек от застройщика.

Послужной список компании, год основания, количество построенных и сданных объектов, правовая форма организации, руководящий состав и структура компании, финансовые показатели за последний налоговый период.
Обычно эта информация находится в свободном доступе. Чем больше информации есть на сайте, проверка застройщика по руководителям компании, по истории ее существовании и строящимся или уже построенным объектам, тем больше это означает открытость девелопера. Если это компания из ТОП 30 застройщиков элитного сегмента, полную информацию на сайте вы найдете без проблем. Если же информация будет представлена скудно, есть повод задуматься. Так же если за компанией застройщика тянется негативный шлейф историй с нарушением сроков сдачи объектов, судебными исками и другими явлениями, лучше разобраться в них повнимательнее и только потом купить от застройщика недвижимость или доверить проверку документов агентству или юристу.


Информация о проектном финансировании застройщика.

Через какой банк идет кредитование проекта, аккредитованные банки для выдачи ипотеки физ. или юр. лицам именно по этому проекту. Эта информация должна быть представлена и на сайте застройщика. Если ее нет можно обратится в офис продаж и узнать недостающую информацию. Так же вам должны сообщить в каких банках находятся эскроу-счета девелопера проекта на которых хранятся средства дольщиков до момента передачи квартиры.

Не маловажный момент типовая форма Договора долевого участия (ДДУ) между застройщиком и Участником долевого строительства.

Хотя форма договора покупки квартир от застройщика у многих девелоперов стандартная, но, все-таки, лучше его изучить внимательно или отдать на экспертизу риэлтору или юристу, чтобы он мог проверить новостройку, выбранную вами.

И так, в заключении хотелось бы отметить, что проверить квартиру от застройщика можно пройти самому, если есть желание и время, но в то же время можно доверить этот процесс проверки квартиры от застройщика специалистам, которые в короткие сроки и с гарантией выполнят эту работу за вас.

Агентство элитной недвижимости Imperium Group, имеет опыт реализации недвижимости в новостройках уже более 20 лет, мы наблюдаем рост проектов от подготовки документов до реализации, итоговое соответствие заявленному изначально макету, качество проекта, работа застройщика с проблемами покупателе. Данный накопленный опыт помогает нашим клиентам или не участвовать в сомнительных проектах или четко понимать риски, при взаимодействии с конкретным застройщиком.

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Фото: maradon 333/shutterstock

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.). Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

  • Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

  • Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

  • Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Рекомендации экспертов по проверке застройщиков

Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.

«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.

Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).

По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.

«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером. Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство. Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *