Какие банки дают траншевую ипотеку
Перейти к содержимому

Какие банки дают траншевую ипотеку

  • автор:

Ипотека траншами: как работает траншевая ипотека в Сбере и почему это выгодно

Не все знают, что Сбер — один из немногих российских банков, где можно оформить ипотеку траншами на первичном рынке. То есть получать ипотеку частями и платить проценты только за ту часть, которую взяли. В статье расскажем подробнее о том, как работает траншевая ипотека Сбера, в чем преимущества такого кредита частями, и как получить траншевую ипотеку.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека отличается от обычного кредита тем, что кредит выдается не сразу всей суммой, а по кусочкам. Ипотека как будто разбивается на несколько частей. Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы — то есть тоже по кусочкам.

Такая модель позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке и сделать обслуживание кредита более комфортным.

Траншевая ипотека Сбера: условия

В Сбере есть траншевая ипотека на покупку квартир в новостройках, на строительство жилого дома или гаража, а также рефинансирование.

Что важно знать о траншевой ипотеке в Сбере на первичном рынке

  • Траншевая ипотека действует для покупки квартир, апартаментов, машино-места в новостройках от застройщиков — на первичном рынке жилья.
  • Количество траншей и их размер (в том числе размер первого транша) не ограничены и могут быть любыми на усмотрение застройщика.
  • Максимальный срок получения всех траншей по условиям банка — 36 месяцев с момента выдачи первой части ипотечного кредита.

На какие программы распространяется траншевая ипотека в Сбере

Траншевую ипотеку на новостройки можно взять в рамках следующих программ:

Преимущества траншевой ипотеки Сбера

Главные преимущества для покупателей недвижимости при получении траншевой ипотеки в Сбере:

  • Траншевая ипотека позволяет существенно снизить расходы на ипотеку и сократить общую переплату по кредиту.
  • Минимальная финансовая нагрузка на этапе строительства позволяет совмещать ипотеку с арендными платежами.
  • Вы перейдете на полный платеж по ипотеке только после получения всей суммы кредитного лимита, чаще всего это ближе к вводу объекта в эксплуатацию. Поэтому этот продукт интересен собственникам своего жилья, которые планируют его продать после переезда в новостройку: пока дом строится, вы живете в своей квартире и платите минимальный платеж на сумму выбранных траншей, ближе к вводу объекта забираете остальную сумму кредита, платеж увеличивается, но после переезда вы продаете свою квартиру и досрочно гасите часть кредита, снова снижая ежемесячный платеж.
  • Банк не проводит повторную проверку заемщика на момент выдачи второго и последующего траншей — на выдачу не влияют возможное изменение места работы и уровня дохода покупателя недвижимости.
  • Условия по ставке фиксируются в кредитном договоре на момент его заключения. Например, если вы берете ипотеку по льготной программе, а на момент выдачи второго транша программа уже отменена, то для вас все равно сохраняются льготные условия.

Особенности траншевой ипотеки в Сбере

  • Страховка жизни и здоровья заемщика оформляется на общую сумму ипотечного кредита.
  • Выдача следующего транша возможна только при отсутствии просроченной задолженности по ранее выданным суммам.
  • Для выдачи второго и последующих траншей не рекомендуем делать полное досрочное погашение ранее выданных сумм, чтобы не возникло трудностей при выдаче последующих траншей.
  • Если покупатель делает досрочное погашение по выданным траншам с уменьшением срока кредита, то срок уменьшается по всей кредитной линии, поэтому нужно быть готовым к оплате всей суммы кредита по новому сокращенному сроку.
  • Получить все транши необходимо в течение 36 месяцев с даты подписания кредитного договора, даже если застройщик предоставил более длительную рассрочку.

Как подать заявку на траншевую ипотеку Сбера

Самостоятельно подать заявку на траншевую ипотеку пока не получится — застройщик сам определяет, возможна ли такая опция. Подача заявки на траншевую ипотеку доступна через представителя застройщика.

Уточнить возможность получения траншевой ипотеки в Сбере можно напрямую у застройщика, у которого вы хотите купить квартиру или апартаменты в новостройке. Если вы покупаете загородную недвижимость, машиноместо или кладовую — также уточняйте возможность траншевой ипотеки у застройщика.

Если вы решили приобрести недвижимость на этапе строительства у физического лица, и продавец согласен продать недвижимость с помощью ипотеки траншами — обратитесь к менеджеру Домклик и уточните у него возможность оформления траншевой ипотеки в Сбере.

Если вы подали заявку на ипотеку самостоятельно, но позже договорились с застройщиком на оплату траншами, то застройщик должен сообщить об этом банку.

Как посчитать платеж после следующего транша

Застройщик поможет рассчитать размер платежа, а также покажет график платежей для каждого транша в зависимости от их размера и срока выдачи.

Как получить последующие транши

Заемщику нужно обратиться в Центр ипотечного кредитования и подписать заявление на выдачу очередного транша. Записываться не нужно, все происходит в рамках очереди в отделении.

С собой нужно взять паспорт и зарегистрированный договор долевого участия. Выдача транша осуществляется в день подачи заявления.

Ипотека за рубль: как устроена траншевая ипотека и кто ее может получить

alt

В прошлом году на рынке новостроек стали одна за другой появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кэшбеком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.

Среди них также была траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В чем ее суть и кому она выгодна — разбираемся вместе с экспертами.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье. Она представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может и доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов.

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита и платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока жилье строится, и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Схема траншевой ипотеки:
— Заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ
— Далее он вносит первоначальный взнос

— Банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20-30% от суммы кредита)
— Пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 рублю в месяц). Это может продолжаться 2-3 года.
— После сдачи дома, банк перечисляет остаток суммы застройщику и с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека не слишком отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20-30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей, продолжила эксперт. «Однако ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила она.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксирована процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира будет находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен — точно так же, как при других ипотечных программах.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки

К плюсам траншевой ипотеки эксперты относят:

  • экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (2-3 года). За это время можно накопить деньги, которые можно направить на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья.
  • стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства).
  • застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом еще и платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Как результат, такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Доднов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, которые приобретают квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила генеральный директор «Бест-Новострой» Виктория Григорьева.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажу). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик «Финама». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Минусы траншевой ипотеки

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

  • ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе.
  • льготные программы популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой) могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки.
  • ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир).
  • повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть).

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева. В связи с этим траншевая ипотека в скором времени может также попасть под регуляторное ужесточение, не исключила эксперт.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — это ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, и резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут быть привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Виктория Григорьева. «Таким образом, застройщик получает серьезный риск неполучения второго транша и может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма — только первоначальный взнос и символический транш. Второй риск — это повышение спроса на жилье как объект инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Траншевая ипотека: предложение в 2023 году

Ипотека «рубль в месяц» или траншевая ипотека, которая развивалась в прошлом году, сейчас в первоначальном виде на рынке представлена мало, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, изначально в рамках такой программы транш составлял всего 100 руб., поэтому взносы в первый год выплат действительно носили чисто символический характер.

Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30-80% от стоимости кредита, отметил эксперт. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита. Если квартира стоит 10 млн руб. при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб., привел пример Руслан Сырцов. По его словам, в среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.

«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков. Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15-20% девелоперов», — отметил управляющий директор компании. «Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе «Сбербанком» и «Альфа-Банком», — привел примеры он.

Ограниченное предложении траншевой ипотеке подтвердили в «Бест-Новострой». «Пока траншевую ипотеку в основном предлагает «Сбер» в партнерстве с некоторыми девелоперами, например, «Самолетом», ГК «А101». Подобные программы также есть у МКБ», — сказала глава компании.

Траншевая ипотека

Рассказываем, какие банки и застройщики возобновили выдачу околонулевой ипотеки и почему Центробанк ранее высказался резко против подобных программ.

Поделиться
В закладки
13 октября 2023 г.

  • Ипотека

Что такое “околонулевая” ипотека

В 2022 году застройщики совместно с банками стали предлагать клиентам новое, на первый взгляд, выгодное предложение – ипотеку под 0,01% на весь срок кредитования.

Никто не захочет работать себе в убыток, поэтому отсутствие фактической переплаты по процентам оказалось обусловлено повышением стоимости квартиры до 18%–20%. После заключения сделки по околонулевой ипотеке застройщик должен компенсировать банку сумму недополученной выгоды.

Осенью прошлого года регулятор выступил против “околонулевых” ипотечных программ. И вот почему:

  • Из-за того что покупатель приобретает квартиру по завышенной цене, в случае финансовых трудностей продать ее по той же стоимости не получится. Банк, который реализовывает ипотечное жилье на торгах, будет вынужден скидывать цену на объект до среднерыночной. В результате заемщик просто потеряет часть денег.
  • Из-за низкой ставки покупатели могут действовать на эмоциях и не совсем трезво оценивать свои возможности для многолетнего погашения ипотеки. “Околонулевую” ипотеку часто оформляют уже закредитованные заемщики с недостаточным для погашения займа уровнем дохода. В конечном итоге это приводит к просроченным задолженностям и росту “ипотечного пузыря”.

Что банки и застройщики предлагают сейчас

В августе 2023 года субсидированная застройщиками ипотека все-таки вернулась. Осенью 2023 года “околонулевую” ипотеку выдает только “Росбанк”. По условиям банка ставка 0,1% действует первые три года до выдачи застройщиком ключей.

Такую программу также называют траншевой ипотекой, о которой мы писали здесь. К программам от уже присоединились застройщики “ЛСР”, “ЦДС” и “Самолет”.

Дополнительно “Росбанк” предлагает снижение процента по льготным программам. По “Семейной” и “ИТ-ипотеке” ставка составит 2,99%, по “Ипотеке с господдержкой” – 3,99%. В этом случае стоимость купленных объектов увеличится, по “Семейной” и “ИТ-ипотеке” удорожание составит 13,5%, а по программе с господдержкой – 18%.

“Новые условия существенно отличаются от кабальных в прошлом году. Это одна из причин, по которой застройщики все-таки рискнули пойти наперекор Центробанку. Вторая и третья причины – низкая наполняемость эскроу-счетов и рост количества нераспроданных квартир на первичном рынке”.

Наталья Мурадова, главный специалист по кредитованию INFULL.

Эксперты по недвижимости ожидают, что в ближайшее время к ставке от 0,1% подключатся остальные банки и крупные застройщики. Несмотря на предостережения Центробанка, участники рынка попросту опасаются, что на фоне повышения ключевой ставки до 12% и вероятного прекращения субсидирования государством льготных программ жилищное кредитование и продажи уйдут на дно.

Поделитесь с друзьями
Выберите лучший вариант ипотеки

Подзаголовок если нужен

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 0.75 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

Дальневосточная

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 9 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 20 %

Дальневосточная ипотека

  • Ставка 1 %
  • Сумма до 6 млн ₽
  • Первоначальный взнос от 15 %

Загрузка, пожалуйста подождите.

Обсуждаемое

Полезная и интересная статья! Спасибо, Павел! А то вроде работаем в аспро.agile, но до сих пор не знала отличия agile подхода. А это всего то сбор правил. А мы думали, что раз работаем по спринтам и оцениваем задачки в системе то все — работаем по гибкой методологии 🙂

27 декабря 2023 г.

Цифровой рубль. Да идея от регулятора такова, чтобы не пустить извне любую крипту в страну. Ибо появится финансовая свобода если у денег ищезнут границы их применения. Вы можете со мной поспорить, но к 25 году будут разработаны кошельки и платформа, где бужет видно, куда и какой токен ушел, поскольку и сам автор подтверждает, что каждый рубль будет иметь свой код. Эмиссия этого рубля в стандартах существующего блокчейна не возможна. Поскольку развернув контракт однажды на бирже, ты только можешь влиять на стоимость долей сущьности этого контракта повышая или понижая курс, но не самостоятельно, а при помощи созданной ценности. И никто не знает, какая ценность будет у цифрового рубля. Следует ли завести всем гражданам электронные кошельки и прочие вопросы. А знаете, почему в тестировании стремятся принять участие топ 20 банков, а других не пускают? потому что при развертывании контракта в классическом понимании блокчейна банки, в их сегодняшнем виде, платежами за эквайринг, выдачу наличных, инкасацию и прочее дерьмо, будут не нужны. Выдача кредитов невозможна в цифровом эквиваленте, поскольку в сущность контракта нельзя вплести растовщический процент. Началась паника. Единственная возможность для банковской системы остаться наплаву и отсрочить введение цифрового рубля по необходимости или в угоду времени это навыдавать кредитов на максимально долгий срок с выплатой тела долга поокончании контракта между банком и клиентом. И ЦБ это понимает. Все дело в закрытом режиме сейчас еще и потому, что никто не желает упускать рычаги влияния на население с помощью уплаты налогов. Налог платится однажды, ну или должен платится однажды на прибавленую стоимость, на созданный продукт в виде подоходного налога. Но у нас как? налоговая, выполняя поручение государства по сбору налогов, берет с каждой транзакции налог. И от начала создания продукта до конечного потребителя чем больше плечей взаимодействия, считай контрагентов, тем выше колличество собранных налогов, поскольку в эту цепочку вплепается не только сам продукт, но и услуги по его созданию и транспортировки до заказчика хранения и утилизации. С цифровой валютой на блокчейне этого ничего не будет. Поэтому создается цифровой рубль, чтобы там присутствовал монитарный регулятор, центробанк, который нафиг не нужен в этой цепочке. ВООБЩЕМ: негодованию нет предела. Вывод один: создаются криптобанки, которые обеспечивают взаимодействие цифровых денег и денег в нынешнем формате через конвертацию за определенный процент. Поскольку цифровая валюта это договоренность всего общества о взаимодействии его членов между собой, то туда свой нос ни государство, ни его налоговые органы уже не заглянут и не проконтролируют. Для государства остается одно: добывать полезные ископаемые, продавать их и продавать бесчисленное множество своих услуг, а так-же покупать бесчисленное множество компетенций граждан, у которых, у каждого есть свой собственный токен-коин (различия потом расскажу) который, этот коин или егочасть согласится кто-нибудь купить (потребить услугу) за определенные, стандартные валюты, тот же цифровой рубль, биткоин, эфир и подобное. Вопрос в связи с вышеизложенным: Вы видите здесь место дляя налоговых структур, для судебных приставов, для структур, замораживающих ваши расчетные счета и не дающие Вам работать на свое благо. Нет этого места и нет их. Это будет революция это точно.

28 ноября 2023 г.

Не знаю что за номер такой «Минздрава», но там мне сказали, что я не туда позвонил.

27 ноября 2023 г.

Активы «СберСтрахования жизни» на конец периода, то есть на 30 сентября 2023 года, составили 684,6 млрд рублей, а резервы по договорам страхования жизни — 477,1 млрд рублей. Эти цифры отражают финансовую стабильность и обеспеченность компании на рынке страхования.

Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять

Фото: Shutterstock

В прошлом году на рынке новостроек одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа. Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В чем ее суть и кому она выгодна — разбираемся вместе с экспертами.

  1. Что такое траншевая ипотека
  2. Условия такой ипотеки и отличия от других программ
  3. Плюсы и минусы
  4. Предложение траншевой ипотеке

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами)

Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами) (Фото: Shutterstock)

Схема траншевой ипотеки:

  • заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ;
  • далее он вносит первоначальный взнос;
  • банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20–30% от суммы кредита);
  • пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 руб. в месяц). Это может продолжаться два-три года;
  • после сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека не слишком отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20–30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей, продолжила эксперт. «Однако ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила она.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен — точно так же, как при других ипотечных программах.

На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандратных сумм 

На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандратных сумм (Фото: Shutterstock)

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки:

  • экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
  • стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
  • застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Как результат, такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Доднов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила генеральный директор компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки 

Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки (Фото: Shutterstock)

Минусы траншевой ипотеки

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

  • ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
  • льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
  • ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир);
  • повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть).

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева. В связи с этим траншевая ипотека в скором времени может также подпасть под регуляторное ужесточение, не исключила эксперт.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Виктория Григорьева. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш). Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Траншевая ипотека: предложение в 2023 году

Ипотека «рубль в месяц», или траншевая ипотека, которая развивалась в прошлом году, сейчас в первоначальном виде на рынке представлена мало, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, изначально в рамках такой программы транш составлял всего 100 руб., поэтому взносы в первый год выплат действительно носили чисто символический характер.

Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30–80% от стоимости кредита, отметил эксперт. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита. Если квартира стоит 10 млн руб., при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб., привел пример Руслан Сырцов. По его словам, в среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.

«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков. Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15–20% девелоперов», — отметил управляющий директор компании. «Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе Сбербанком и Альфа-Банком», — привел примеры он.

Ограниченное предложение траншевой ипотеки подтвердили в «Бест-Новострое». «Пока траншевую ипотеку в основном предлагает «Сбер» в партнерстве с некоторыми девелоперами, например «Самолетом», ГК «А101». Подобные программы также есть у МКБ», — сказала глава компании.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *