Когда падают цены на недвижимость
Перейти к содержимому

Когда падают цены на недвижимость

  • автор:

IRN: цены на недвижимость до конца 2023 года могут упасть на 30%

Аналитики центра Индикаторы рынка недвижимости (IRN.ru) ожидают, что цена за квадратный метр на рынке жилья в ближайший год или два может потерять до 30%, теперь такой прогноз на период конец 2022 — 2023 годы они считают базовым, говорится в сообщении компании. Цены фактически вернутся в начало 2020 года.

Основными причинами снижения цен является то, что снизился спрос на покупку жилья из-за объявления частичной мобилизации, больших скидок, которые достигают 30%, а также по причине того, что банки начали сворачивать ипотечные программы с низкими ставками, так как против их повышенных рисков выступил Банк России.

По мнению аналитиков, после того, как ЦБ обозначил позицию по поводу околонулевой или траншевой ипотеки, считая её обоюдорискованный как для застройщика, так и для потребителя, темпы снижения покупательской активности на первичном рынке ускорятся.

Эксперты утверждают, что «предпосылок для разворота цен пока нет и не предвидится», так как спрос на первичном и вторичном рынке продолжает отставать от показателей 2021 года.

Из-за падения спроса за последние три месяца объём предложений вырос до исторического максимума в 60%, отмечают в IRN. То есть предложений о покупке квартир на рынке сейчас гораздо больше, чем потенциальных покупателей даже несмотря на то, что застройщики пытаются стабилизировать ситуацию, но она только ухудшается.

Похожие признаки наблюдались на рынке недвижимости в 2015 — 2017 годах, когда после кризиса 2014 года стоимость квадратного метра снизилась на 10 — 20%. Но в 2022 году ситуация гораздо сложнее, так как в 2015 году на рынке недвижимости не было пузыря, а сейчас, по мнению Банка России, из-за роста популярности программ льготной ипотеки от застройщиков, которые существенно отличаются не только от рыночных, но даже от льготных ставок и привлекают заёмщиков, которые не осознают свои риски, может возникнуть «пузырь» на рынке недвижимости и ипотеки.

«Действовать тогда, когда есть возможность»: эксперт по недвижимости — о ценах на жилье

Аватар автора

Цену квартир во многом определяет льготная ипотека, а еще — страхи покупателей и продавцов.

По итогам третьего квартала 2023 года средняя цена квартиры на российском первичном рынке — 134 000 ₽ за квадратный метр, на вторичном — 94 500 ₽. Цены то растут, то падают, причем в разных регионах ситуация различается. Повсеместно новостройки дорожают, а в Кабардино-Балкарии в 2023 году они подешевели с 35 479 ₽ до 32 469 ₽ за квадратный метр.

Генеральный директор агентства недвижимости в Москве, член российской Гильдии риелторов Константин Барсуков рассказал, что влияет на стоимость жилья, как анализировать цены перед покупкой или продажей и в каком цикле будет рынок в 2024 году.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Что влияет на стоимость недвижимости?

На первичный рынок сильное влияние оказала льготная ипотека. Если растет спрос, растет и цена. Не будь программ льготной ипотеки, еще в 2022 году застройщики не поднимали бы цены, а, может быть, даже немного опускали. Льготная ипотека позволила им поднять цены и в 2022 году, и в 2023. В итоге новостройки стали стоить дороже вторичного жилья. Произошла ситуация, когда вы покупаете квартиру в новостройке и в момент ее покупки цена сразу падает, потому что жилье превращается во вторичку.

На вторичном рынке ситуация сложилась иначе. В конце 2022 и начале 2023 года было очень много комментариев, что цены на вторичку будут падать еще. Люди это слышали и не покупали квартиры, хотя некоторые эксперты — и я в том числе — говорили, что падения цен больше не будет. Накопился отложенный спрос.

В апреле-мае 2023 года оказалось, что цены не падают, а кто-то квартиры покупает, причем выгодно. Продавцы в начале 2023 года хорошо торговались, потому что тоже слышали про возможное падение цен — и оно пугало, то есть подключался психологический фактор. В итоге те, кто занимал выжидательную позицию, начали покупать. Это привело к тому, что в июне рынок стал пустеть. Самые дешевые варианты раскупили, и мы пришли в июль с опустевшим рынком и объектами недвижимости, которые ранее не купили из-за высокой цены.

Обложка статьи

В августе-сентябре 2023 года покупатели опять ждали, что с приходом новых продавцов цены упадут. Но 15 августа Центробанк поднял ключевую ставку. Автоматически выросли ставки по ипотеке. А банки сообщили уже одобренным заемщикам, что у них есть, условно, месяц, чтобы приобрести квартиру. Иначе ставка вырастет. И те, кто планировал купить квартиру в сентябре или октябре, кинулись покупать, что осталось. Дешевые варианты, как я говорил, уже купили, — остались только те, что подороже.

Потом Центробанк еще раз поднял ставку и произошло то же самое, а потом — еще раз. В итоге в ноябре рынок почти опустел, квартир в продаже осталось очень мало, а цены на них выросли.

С другой стороны, ипотечников также становилось все меньше. К концу декабря практически исчезнут ипотечники, которые получали одобрение при ключевой ставке в 13%. В январе 2024 года останутся только те, кто одобрялся уже при ключевой 15—16% . Так мы получили рынок, на котором дефицит покупателей и дефицит продавцов.

Обложка статьи

15 декабря Центробанк поднял ключевую ставку с 15 до 16%. Если ставка на этом уровне или выше сохранится до марта, в марте количество предложений может увеличиться — и на фоне снижения спроса цены могут откатиться на уровень июльских-августовских. Уровня ниже июльских цен 2023 года я не жду. Но тут может вмешаться психология: продавцы вторички увидят, что цены в новостройках высокие, и не будут снижать свои. А там уже возможно снижение ключевой ставки, из-за которой появится ручеек ипотечников.

Подчеркну: я не утверждаю, что так будет. Если Центробанк понизит ключевую ставку в феврале до 13% и ниже, возможен и рост цен. Так формируется сегодня стоимость недвижимости.

Как влияет курс валют на рынок жилья?

В 2022 году некоторые люди решили уехать из страны. Им было выгодно продать квартиру на низком курсе, потому что нужны были доллары или евро. Следовательно, они могли себе позволить больший торг.

Например, в июне 2022 года была ситуация, когда мы оказывали услугу по покупке квартиры и в результате торгов снизили цену с 8 500 000 до 7 800 000 ₽. Наш клиент готов был купить, но мы провели второй раунд торгов и снизили цену до 7 200 000 ₽. И продавец согласился, потому что продать квартиру ему было очень нужно. В долларах он получил за нее около 131 тысячи. Это было существенно больше, чем могло быть в апреле, когда продавец выставил квартиру на продажу, ведь в июне доллар стоил 55 ₽, а в апреле — 75 ₽.

Но прямой зависимости между курсом рубля и ценами на недвижимость нет, потому что потом доллар начал расти, а за ним — и цены. Дальше доллар начал падать, а цены все равно продолжили расти.

Зависимость от курса рубля в основном психологическая. Когда доллар медленно растет или медленно падает, это никого не волнует. А вот когда это происходит быстро, подключается психология: люди начинают переживать за свои рублевые вклады и пытаются их конвертировать — в валюту, золото и недвижимость. Спрос на покупку квартир растет.

Для роста или падения цен на жилье на самом деле неважно, что там с долларом, важен сам факт паники. А в какую сторону развернутся на этом фоне цены на квартиры, зависит от фазы рынка и общего настроя людей. Если все говорят «Кошмар-кошмар, цены упадут», скачки курса могут привести к снижению цен на недвижимость. Но это редкая ситуация. Чаще любые резкие колебания курса рубля ведут к росту цен на недвижимость. Такой вот сложился психологический настрой у наших граждан.

Обложка статьи

Что происходит в регионах?

В крупных городах люди реагируют на изменение условий примерно через пять месяцев. До небольших городов изменения рынка иногда и вовсе не доходят.

Объясню на примере. В апреле-мае 2022 года рынок замер. В июне-июле цены начали падать, но большинство людей поняло это где-то в сентябре.

В 2022 году в 50 км от Москвы квартиры продавались очень долго. В том числе потому, что за те же деньги можно было купить квартиру в 30 км от Москвы. Следовательно, спрос ушел туда. Но продавцы «дальнего жилья» думали, что у них никто ничего не берет из-за отсутствия покупателей, а не потому, что цену снижать нужно, так как рынок просел.

Некоторые продавцы жилья в 50 км от столицы начали интересоваться, почему так происходит, выяснили, что цены упали, и начали снижать свои. А кто-то так и не получил эту информацию или не поверил ей, и объявление провисело год с ценами на прежнем уровне.

Обложка статьи

Как отслеживать цены на недвижимость?

Если квартира нужна для решения своих жилищных проблем. Часто люди, которые решают жилищную задачу и начинают следить за ценами, рассматривают этот вопрос через призму «Когда мне выгодно продать или купить?». Но большинство забывает, что когда начинаешь размышлять с позиции выгоды, превращаешься в инвестора. А инвестор может получить не только прибыль, но и убыток.

Если вы решаете жилищную задачу — нужно разъехаться, съехаться, увеличить жилплощадь, — не должно быть слова «выгода». Стоит действовать тогда, когда есть возможность.

Например, если ставка по ипотеке слишком высокая, возможно, имеет смысл пока снять жилье в аренду. И наоборот. Если расширяете жилплощадь и нужен кредит на небольшую сумму, делайте это сейчас.

Иначе может случиться, как с теми покупателями, которые хотели получить выгоду и в начале 2023 года ждали дальнейшего падения цен. Когда они поняли, что цены падать не собираются, и начали заниматься покупкой, оказалось, что все самые дешевые и интересные квартиры уже купили те, кто не ждал падения цен. И люди вместо выгоды получили убыток.

Поэтому вопросы выгоды — это удел профессионального инвестора.

Обложка статьи

Если квартира — это инвестиция. Общий совет могу дать только один: хотите узнать, кто дает хороший анализ, — смотрите прогнозы прошлых периодов. Кто дает верные, тому теоретически можно верить и в будущем, но с оглядкой.

Аналитики часто делают неправильные выводы, потому что оперируют текущими ценами из объявлений, которые не отражают реальность.

Банальный пример. Мы видели и в конце 2022 года, и сейчас кучу объявлений с завышенными ценами. Вот провисела квартира в рекламе полгода с ценой, к примеру, 22 млн рублей, хотя ее рыночная цена — 21 млн рублей. В итоге продавец понизил цену до рынка. Что отразится в графике аналитика? Падение цены. А если квартиры с завышенными ценами занимают большую долю, их приведение к рыночной многие аналитики определят как снижение. Хотя на самом деле его нет. Так что важна не стоимость в объявлении, а цена реальной сделки.

Даже открытые данные Сбериндекса, который вроде как оперирует реальными ценами, обманывают, так как они усредненные. Там берут коэффициенты и приводят к средним цифрам жилье, которое различается по классу, месторасположению и прочим показателям. Погрешность от каждого коэффициента приводит к одной большой погрешности.

Обложка статьи

В итоге, если посмотреть на их график, мы увидим, например, что падение цен в Москве закончилось в марте 2023 года, а уже в апреле начался рост. Но такого не бывает, всегда есть период ровных цен. Что и было: цены перестали падать в конце ноября или в декабре 2022 года, а рост начался примерно в апреле, а скорее даже в мае 2023 года.

Важно не просто смотреть на цифры или графики, но еще и правильно их интерпретировать.

Например, в начале декабря 2023 года было много разговоров, что жилье в новостройках не продается. Но практически все, что было построено в этом году, и половина из того, что будет сдано в следующем, уже продано. Такая же картина была и в 2021. На ноябрь 2021 года было не продано 60 000 000 м² квартир в новостройках. Но я не помню, чтобы в конце 2021 были постоянные разговоры о проблемах строителей и затоваривании рынка.

На графике видно, что чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше нераспроданного жилья. Составлен на основе данных из «Дом⁠-⁠рф»

На графике видно, что чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше нераспроданного жилья. Составлен на основе данных из «Дом⁠-⁠рф»

Это данные с сайта «Нашдом-рф» о количестве проданных новостроек в Санкт-Петербурге. Видно, что продано 36%. Не продано столько же

Это данные с сайта «Нашдом-рф» о количестве проданных новостроек в Санкт-Петербурге. Видно, что продано 36%. Не продано столько же

Но если посмотреть детализацию этого графика, видно, что в домах, которые введены в эксплуатацию в 2023, распродано больше 70%, а в тех, что будут введены в 2024, — почти 50%

Но если посмотреть детализацию этого графика, видно, что в домах, которые введены в эксплуатацию в 2023, распродано больше 70%, а в тех, что будут введены в 2024, — почти 50%

Инвестору в любом случае нужно смотреть, что происходит «на земле»: общаться с риелторами, которые понимают психологию сторон покупателя и продавца, следить за отдельными показателями.

Например, если квартира выставлена на продажу 120 дней назад и сегодня ее купили, интересно, насколько снизилась цена. Также интересно, насколько снизилась цена, если квартиру купили всего за две недели.

Инвесторам рекомендую завести таблицу, выбрать десяток квартир из разных сегментов и следить, по какой цене их продадут. Для этого можно использовать, к примеру, объявления на «Авито». Разумеется, важно еще уметь работать со статистикой: отсекать верхние и нижние предложения, а также понимать, что квартиру могли снять с продажи. Так можно заметить, когда началось падение цен, а когда — рост.

Обложка статьи

Какие сделки проходят?

До последнего времени самой распространенной сделкой на вторичном рынке недвижимости была покупка квартиры в ипотеку с первоначальным взносом в 20—30% . Но из-за значительного роста ипотечных ставок ситуация начала меняться. Предполагаю, что в будущем наиболее популярной схемой сделки во вторичке будет покупка квартиры с существенно меньшим размером ипотеки или без нее. Также будут удлиняться цепочки сделок до двух — четырех квартир: покупатель приобретает квартиру, продавец которой покупает другую квартиру, а ее продавец приобретает третью и так далее.

Мне в 2023 году запомнилось несколько сделок.

Самая сложная сделка. Над одной из наших клиенток, казалось, повис злой рок. Женщина меняла локацию, у нее было ограничение по доплате — 2 млн рублей. Покупателя на ее квартиру мы нашли быстро. А потом начались проблемы. Мы трижды находили клиентке квартиры, и каждый раз появлялись проблемы с документами, сделки срывались. Так как цены начали расти, покупатель отказался ждать и мы вернули предоплату.

Снова выставили квартиру в продажу, причем продали на 500 000 ₽ дороже первоначальной цены. Нашли клиентке еще одну квартиру — опять проблемы с документами. Наконец, пятая квартира: все хорошо, кроме отказников по приватизации. Отказ в приватизации означает право пожизненного проживания в квартире. Кое-как убедили хозяев, что те, кто отказывается от приватизации, должны выписаться до сделки. Так убрали для клиента все риски.

Примерно через четыре месяца работы сделка наконец состоялась. Из-за дороговизны новой локации мы думали, что площадь квартиры будет сильно меньше старой, но оказалось, что уменьшилась она всего на 2 м².

Обложка статьи

Самая неудачная сделка. Нас попросили помочь продать квартиру со сложными документами: есть и наследство, и решение суда, и признание человека умершим, а сама сделка должна была пройти по доверенности. Все в рамках закона, но покупателей такие документы отпугивают.

Кроме того, квартира в долях принадлежит маме и дочке. Несмотря на все эти нюансы, мы нашли покупателя, но все осложнилось тем, что квартирой владели мать и дочь, которые давно живут в США. И у дочки даже нет российского паспорта. Причем пойти в российское консульство она не может по личным причинам.

Дочка должна была прилететь с мамой в третью страну, чтобы сделать доверенность на продажу, но не получилось. В итоге вернули покупателю предоплату. Пока продолжаем искать обходные пути, но есть ощущение, что эта сделка не состоится, потому что стоимость половины квартиры — около 10 млн рублей — для дочки просто неинтересна.

Обложка статьи

Самая странная сделка. В этой сделке мы опять сопровождали продавца, причем на дорогой объект. На просмотр пришел человек в болотных сапогах и походной куртке. Казалось, что он ехал с рыбалки и заскочил по пути к нам. Посмотрел объект и, не проверяя документы, сказал, что квартира ему нравится и он берет ее. Через два дня прошла сделка.

Со стороны покупателя это было очень рискованное поведение. Мы-то понимаем, что квартира юридически чистая, но откуда он может это знать?

Что с цикличностью рынка недвижимости?

Когда говорят о цикличности, прежде всего, имеют в виду рынок новостроек. Их строят много, предложений становится больше, чем покупателей, и рынок охлаждается. Застройщики перестают много строить, наступает дефицит предложения, и цены растут.

Раньше ситуация повторялась примерно каждые пять лет, но сейчас цикл сбился. Это произошло из-за государственной политики. Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», до 2024 года уровень ввода жилья должен вырасти до 120 000 000 м² в год.

  • в 2018 году: 75 660 000 м²;
  • в 2019 году: 82 000 000 м²;
  • в 2020 году: 82 200 000 м²;
  • в 2021 году: 92 600 000 м²;
  • в 2022 году: 102 700 000 м².

На 1 сентября 2023 года было введено 70 200 000 м² жилья, что на 0,7% выше показателя аналогичного периода 2022 года.

В том же мониторинге объемов жилищного строительства отдельно отмечают долю индивидуального жилищного строительства, этот показатель колеблется. Так, в 2021 году доля ИЖС составила 49 100 000 м², в 2022 году — 57 200 000 м². На 1 сентября 2023 года — 42 000 000 м², что на 3,8 % ниже показателя аналогичного периода 2022.

Так как итоговая цифра объемов строительства все время растет, думаю, цикличность уже нарушена.

Осталась только цикличность экономическая и геополитическая. Кризисы тоже происходят с периодичностью: 2000, 2005, 2008, 2015, 2022. В эти периоды наблюдались падения цен, и не только на рынке недвижимости.

Если все же исходить из теории циклов, думаю, что сейчас настало время развития: падение в целом прошло. Да, возможен небольшой откат, но это все же не падение, а коррекция неправильно сформированной цены. И рынок находится перед стартом роста. Строится много объектов недвижимости, и скоро их начнут продавать.

Возможно, когда-нибудь это постоянное увеличение новых строек приведет также к тому, что предложений станет существенно больше, чем спроса, но не думаю, что в ближайшей перспективе. И речь не о перенасыщении. Скорее о том, что в какой-то момент будем сносить старое и строить новое. Или будут сокращены планы по вводу жилья. Застройщики не безумцы, чтобы строить в ущерб себе.

Обложка статьи

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Юлия Скопич
Совершали сделки с недвижимостью? Расскажите, как все прошло:

Загрузка

Ну конечно риэлторы и застройщики.Это как брать интервью у вампира.Единственное что важно это доступность жилья,это фундамент для семей.А прибыли и проблемы застройщика,риэлтора или прораба вообще не должно никого интересовать.

На юридическую чистоту квартиры и сделки с ней влияет так много факторов, что проверить все, наверное, невозможно.
Поэтому я буду покупать квартиру как тот парень в болотных сапогах, выгорев от тревожности — зайду, увижу продавца, извинюсь за грязь и запах рыбы от плаща-палатки, спрошу где подписать и уеду.

Весной 2023 продал инвестиционный бетон в котором пересидел ковидный хайп и купил уже целевой для жизни.
Прошло всё хорошо, скидка от цены на сайте была видна по декларациям и меня вполне устроила, сейчас такой бетон сделал виртуально +15% (но мне уже всё равно, хоть плюс хоть минус 50, я свои задачи решил).

С 2022 года автоматически разбираю декларации застроев с наш.дом.рф и я в шоке от качества почти любой аналитики последние два года. Превышение использования кредитных средств застроем над собранным на эскроу использует примерно никто, распроданность самые популярные каналы считают в штуках, а не процентах распроданности (процент от штук или от метров , уже не так важно), сокращение эмиссии виртуального бетона на рынок за которым следует логичное сокращение льготных программ не рассматривает аналогично почти никто.
Сейчас все всё опять в чёрное красят напрочь откидывая драйверы небольшого но роста спроса на недвижимость которые никуда не делись, писал уже подробно ( https://journal.tinkoff.ru/vkr-mortgage/#c1690136 )

Короче, ну их нафиг экспертов с модой переобуваться раз в квартал вплоть до «весной 23 всю недвижимость скупили коррупционеры, вот она и не падает».
Есть редчайшие ситуации на рынке «застройщик публично снижает цены » (либо не повышает долгое время) , системно с этими ситуациями никто не работает. а там есть много интересного.

Сначала – ажиотаж, а потом?

Политические события февраля-марта 2022 года перевернули всё вокруг. После того, как Россия начала военную операцию, Запад применил против нашей страны запредельные санкции, которые прежде себе никто не мог и представить. Из-за заморозки части золотовалютных резервов Центробанка в долларах, евро и фунтах стерлингов, регулятор не смог на торгах проводить интервенций, и курсы доллара и евро побивали все рекорды, доходя до значений 120 и 130 рублей соответственно. Защищая рубль от девальвации, ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых. Также власти приняли еще ряд специальных мер, в частности, — обязали импортеров продавать 80% валютной выручки, начали готовиться к переходу продаж газа Европе за российские дензнаки. Это действительно успокоило рубль, который к 31 марта показал результат 84 за доллар и 93 за евро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Квартиры премиум- класса. Роскошные мастер- спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Вспоминаем 2014-й год

Как всегда и бывает во времена турбулентности, граждане побежали покупать квартиры, уповая на защиту, сохранность, и если повезет – преумножение денежных средств. К слову, те клиенты, у кого были валютные сбережения даже и выиграли. Образовался ажиотажный спрос. То есть, всё очень похоже на картинку конца 2014 года, когда покупатели буквально штурмовали отделы продаж недвижимости. Тогда тоже были санкции и девальвация рубля.

После того, как ЦБ поднял ставку до 20%, банки тоже установили запредельные проценты по коммерческой ипотеке и в марте рынок подпитывался «живыми» деньгами, а также средствами заемщиков, успевших получить одобрение от банка на выдачу кредитов по старым ставкам. Но уже с 1 апреля стартует обновленная программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. Предназначена она для покупки квартир на первичном рынке. Напомним, как изменились параметры программы. Для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области кредитный лимит подняли до 12 млн рублей, для регионов — до 6 млн рублей, а ставку — с 7% до 12% годовых. Пока данные условия рассчитаны на три месяца — до 1 июля 2022 г. В целом это разумное государственное решение, которое поддержит заемщиков. Напомним, что льготная ипотека с аналогичной ставкой действовала у нас в 2015-м году и пользовалась успехом. Хотя, конечно, психологически тяжело переходить на почти удвоенные проценты.

Квартиры бизнес- класса от 11, 5 млн ₽. Будь на высоте! Рассрочка 0%. Собственная инфраструктура. 5 мин до метро от 11,5 млн руб.

Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Как льготы разгоняют рынок

Но вот вопрос: сможет ли льготная ипотека под 12% предотвратить коррекцию рынка, которую аналитики рынка давно прогнозируют? Ведь за год с лишним (с весны 2020 г. по июль 2021 г) прежняя льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых (на практике банки и застройщики ее снижали еще) разогнала спрос и цены. Из-за этого новостройки московского региона за последний год с небольшим прибавили в цене 30-40%, а в некоторых сегментах и 50%. Вторичные квартиры за последние два года подорожали в «старой» Москве на 40%, в Новой – на 42%, в Подмосковье — на 60%. (На «вторичке» господдержки не было, но «обычная» ипотека была вполне доступной).

Да, в июле льготную ипотеку переформатировали, и в Москве она перестала действовать, но застройщики стали активнее субсидировать ставки за свой счет. Квартиры продолжали раскупаться, а цены – расти.

С отделкой в 3 стилях. 5 минут до метро. Первая очередь заселена от 5,8 млн руб.
Застройщик: ООО КСАР-СЕРВИС. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Покупатели вошли в раж

Спрос пока не унимается. Еще недавно его подстегивало изменение политики Центробанка, который еще до резкого скачка до 20% медленно, но неуклонно поднимал ключевую ставку, а народ пытался уцепиться за «старые» проценты, брал кредиты и шел за квартирами. Например, в этом феврале Росреестр зафиксировал рекордный спрос на жилье в Москве: число ДДУ составило 10 138, что по сравнению с февралем прошлого года больше на 32,7%. Также ведомство насчитало 13 418 (+11,2%) сделок на вторичке и 10 838 (+18%) ипотечных договоров. И большинство февральских квартир было куплено еще до начала спецоперации и всех последующих событий, то есть в более-менее спокойное время. В марте геополитическая ситуация окончательно разгорелась, и возможно, статистика этого месяца окажется еще более впечатляющей. А с апреля «в бой» вступает льготная ипотека под 12% готовых, которая еще подгонит покупателей на рынок новостроек.

Кешбэк до 2, 2 млн ₽ с покупки квартиры! Скидка 9%. Престижный район ЗАО. Рассрочка 0% до конца года.

Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Будет не до квартир?

Что касается вторичного рынка, то там сейчас ситуация сложная, потому что льготные ипотечные программы на него не распространяются. К тому же растерянные продавцы снимают с продаж квартиры, — у них нет понимания, сколько стоит их жилье. Вторичный рынок наверняка просядет на какой-то период времени, по крайней мере, до момента пока Центробанк не опустит ключевую ставку до приемлемых уровней. Но совсем не умрет – его поддержат альтернативные сделки.

Но и рынку новостроек вряд ли удастся избежать снижения продаж, так как ипотечный спрос практически был исчерпан за 2020-2021-й год при куда более низких ставках. А как сложится экономическая ситуация в ближайшее время, можно только догадываться. Люди могут терять работу, у них будет меньше денег, все дороже будет обходиться рядовой поход в магазин за едой и прочими необходимыми для жизни товарами. Очень может статься, что людям будет не до квартир, тем более по нынешним ценам, которые продолжают расти!

Строителям придется уступить

Понятно, что строители сегодня жалуются на подорожание строительных материалов, особенно импортных, сбои в поставках и т.д. Но государство поддержит системообразующую отрасль субсидированными ставками по проектному финансированию, упрощением порядка оформления документов. Обсуждается даже поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Поэтому строители будут нормально работать, но если они хотят, чтобы люди покупали квартиры хорошими темпами, им придется уступить в цене и смириться с тем, что прежних супердоходов какое-то время не будет.

Кстати, напомним, что последний раз крупный ценовой откат на 15-20% произошел в период 2015-2017 гг, когда как раз действовала первая программа льготной ипотеки под 12%. История любит аналогии.

Три российских кризиса: как падал рынок жилья в 1998, 2008 и 2014 годах

Фото: РБК-Недвижимость

17 августа исполнилось 20 лет со дня первого глобального кризиса в российской экономике, который существенно обвалил зарождающийся тогда рынок недвижимости. С тех пор в России произошли еще два кризиса — 2008 года и 2014 года, последствия последнего все еще отражаются на рынке жилья. Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но все же у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.

1. Дефолт. Первый удар по рынку

  • Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года
  • Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть
  • Падение цен: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU)

Фото: РБК-Недвижимость

Фото: РБК-Недвижимость

Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.

В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.

В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.

Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.

2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов

  • Период: 2008–2010 годы
  • Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
  • Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)

Фото: РБК-Недвижимость

Фото: РБК-Недвижимость

Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности в развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.

По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):

— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.

Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.

Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!

К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.

Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.

Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.

3. Последний кризис или новая экономическая реальность

  • Период: 2014 —?
  • Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
  • Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)

Фото: РБК-Недвижимость

Фото: РБК-Недвижимость

Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.

Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.

За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:

— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.

Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:

— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средний размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *