За сколько времени можно продать квартиру
Перейти к содержимому

За сколько времени можно продать квартиру

  • автор:

Как быстро и выгодно продать квартиру и что учесть при продаже недвижимости?

Когда мы говорим о продаже квартиры, понятия «быстро» и «выгодно» оказываются в известной конфронтации между собой. В данной статье мы постараемся дать вам полезные рекомендации по устранению возможных проблем при продаже недвижимости. Прежде всего, обратим внимание на то, что следует доверять только авторитетным агентствам, которые заинтересованы в выгодной продаже вашей квартиры, ведь от этого напрямую будет зависеть доход самих риелторов.

Чтобы скорость заключения сделки не противоречила выгоде и качеству ее исполнения, первым делом нужно задаться вопросами: что ждет потенциальный покупатель от сделки и что поможет ему решиться на покупку? Ответы могут быть такими:

  • сделка должна быть безопасной для покупателя;
  • сделку стоит осуществлять без лишней волокиты;
  • плюсами будут «прозрачность» деятельности компании и отсутствие каких-либо «но» и «если».

Как правильно продать квартиру

Первое правило: чтобы продать квартиру быстро, необходимо установить справедливую цену — не заниженную, но и не завышенную, а соответствующую среднему ценовому показателю по рынку недвижимости в данном районе, типе дома, этаже.

Конечно, можно провести анализ самостоятельно, но всегда лучше обратиться к профессионалу, который хорошо ориентируется в ценах и может быстро проконсультировать по вопросам ценового диапазона на вашу квартиру, назвав ее минимальную и максимальную стоимость и определив примерные сроки продажи для каждой установленной цены.

При справедливой цене квартира продается за 2–4 недели, при заниженной — менее чем за 2 недели, при завышенной — несколько месяцев.

Эту закономерность необходимо помнить при установлении цены на квартиру, которую хотите продать. Предположим, что вы решили немного завысить реальную стоимость вашего жилья. Что происходит? Предложение о продаже «провисит» полгода, пока средние цены по сегменту вашего жилья не поднимутся до заявленной изначально цены, или же пока случайно не найдется покупатель, настроенный приобрести квартиру именно в этом районе. Но в результате, как правило, сделка проходит по справедливой цене — только для другого отрезка времени. Обращаясь в агентство недвижимости, вы получаете шанс:

  • быстро определить оптимальную стоимость квартиры;
  • узнать, как свести на нет недостатки вашей квартиры как в объявлении, так и при живом общении с потенциальными покупателями;
  • выбрать любую из предложенных стратегий продажи жилья с учетом вашей готовности ждать нужного покупателя;
  • быстро и на выгодных для вас условиях оформить сделку с помощью квалифицированного специалиста.

Второе правило: проведите необходимую предпродажную подготовку квартиры. Возможно, проводить евроремонт не стоит, но кое-что все же сделать придется:

  1. Устраните все посторонние запахи. Когда потенциальные покупатели приходят осматривать квартиру, первое впечатление они получают от запахов, «доносящихся» из-за двери. И если вы их не чувствуете — это не значит, что их нет. В любой квартире со временем аккумулируются специфические запахи предыдущих жильцов — от мебели, которая стояла в квартире, из гардероба, санузла, кухни и даже с балкона. Запахи уже на подсознательном уровне информируют покупателей о некоторой «несвежести» жилья, привносят элемент скептицизма в анализ предложения о продаже квартиры. Основные носители запахов — обои и шторы, а также любые другие предметы из ткани, бумаги и дерева. Избавьтесь от них поклейте новые обои, возможно, недорогие, но светлые, свежие и опрятные, выбросьте все половики и шторы, освободите квартиру от старой мебели, вымойте полы и санузлы со специальными моющими средствами, проветрите квартиру, открыв настежь все окна не менее чем на 4 часа. Но не переусердствуйте: ремонт не должен бросаться в глаза, иначе он может навести на мысль о недавнем пожаре, потопе или другой неприятности, которую вы в экстренном порядке пытаетесь скрыть.
  2. Устраните все признаки неопрятности помещения. Тщательно вымойте окна — они должны быть прозрачными. Натрите до блеска кафель и краны на кухне и в ванной комнате. Если в квартире есть насекомые — обязательно проведите дезинсекцию.
  3. Освободите как можно больше пространства. Все шкафы и «стенки» нужно вынести прочь, поскольку они «съедают» пространство и создают у покупателей ощущение того, что придется платить деньги за квартиру меньшей площади. Но абсолютно всю мебель вывозить не стоит, так как посетители квартиры могут почувствовать пустоту нежилого помещения и испытать дискомфорт.
  4. Создайте атмосферу уюта. Перед приходом покупателей сварите свежемолотый кофе, например, с кардамоном, заварите ароматный чай, порежьте дольками апельсин — квартира наполнится запахами, вызывающими умиротворение и поднимающими настроение. Очень многие продавцы квартир напрасно не придают значения фактору психологического воздействия.
  5. Попросите уборщицу привести в порядок подъезд. Не секрет, что если театр начинается с вешалки, то продажа квартиры — с холла и лифта, они не должны вызывать ощущение брезгливости.
  6. Выбирайте время суток для осмотра с учетом расположения квартиры. Например, если ваше жилье располагается не на солнечной стороне улицы, то не стоит приглашать покупателей в ясный полдень, то же касается ситуации, если вид из квартиры достаточно непрезентабельный.
  7. Старайтесь выставить квартиру на продажу в разгар сезона. Традиционно для продавцов недвижимости он начинается после 15 сентября (а вот покупать следует в мае-июне). К элитной недвижимости сезонный фактор неприменим, то же можно сказать про любую квартиру, на которую установлена справедливая цена.

Третье правило: приведите в порядок все документы и решите все юридические вопросы, затрагивающих процесс продажи.

Помните!

Покупатели остерегаются всяческой волокиты, которая может настигнуть их в процессе покупки жилья, и всегда более расположены к тем продавцам, у которых с юридической стороны все в порядке.

В квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если у вас есть такая возможность, выпишите заранее из продаваемого жилья себя и всех домочадцев. Решите проблемы с наследниками, несовершеннолетними детьми и возможные другие моменты, осложняющие проведение сделки. Если в квартире проводилась перепланировка, обязательно оформите ее законным образом.

Подготовьте заранее следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры.
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
  • Документ-основание, подтверждающий права продавца на квартиру — это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования.
  • Договор купли-продажи квартиры, составленный у юриста или риелтора.
  • Выписку из домовой книги (справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи).
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если владелец доли в квартире или квартиры полностью является несовершеннолетним, инвалидом или недееспособным.
  • Технический паспорт продаваемой недвижимости.
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

Вовремя и правильно подготовленный пакет документов — один из факторов успеха. Многие покупатели готовы смириться с более высокой ценой квартиры, если будут уверены, что не испытают никаких проблем с ее перерегистрацией и не возьмут на себя дополнительные риски.

  • 1 http://www.mar.ru/new/news_mar/detail.php?id=124094

Через сколько можно продать квартиру?

На самом деле в законодательстве никаких ограничений по срокам продажи квартиры нет. Вы можете заключить договор купли-продажи хоть в тот же день, когда ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Более того, заключить договор купли-продажи квартиры вы можете и до приобретения права собственности (в этом случае стороны заключают договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по которому продавец может обязаться передать покупателю квартиру, которой у него еще нет).

Тем не менее такой вопрос возникает довольно часто. Связан он с налоговыми последствиями, о которых и будет рассказано в этой статье.

По общему правилу, доходы от реализации недвижимого имущества облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Из этого правила есть исключение: не подлежат налогообложению доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Сколько нельзя продавать квартиру?

По общему правилу, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Таким образом, если вы владеете квартирой (либо долей в ней) более 5 лет, то НДФЛ с доходов от ее продажи платить не нужно.

В некоторых случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года:

  • когда право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика;
  • когда право собственности получено в результате приватизации;
  • когда право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • когда в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом приобретение иного жилого помещения в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение учитываться не будет.

Во всех вышеуказанных случаях вы можете продать квартиру без уплаты НДФЛ, если владели ей 3 года и более

Семьи, в которых есть не менее двух детей, вообще могут быть освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья при соблюдении ряда установленных законом условий.

Исчисление предельного минимального срока владения

Если продается жилое помещение (или доля в нем), предоставленное по программе реновации жилищного фонда в городе Москве, в срок владения, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ, включается и срок нахождения в собственности освобожденного (переданного городу Москва) жилого помещения (доли в нем).

В случае если вы приобрели жилое помещение (или долю в нем) по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) либо по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры (а не с даты регистрации права собственности).

В случае если вы приобрели жилое помещение (или долю в нем) по договору уступки прав требования, по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.

Вышеуказанные правила распространяются как на налоговых резидентов Российской Федерации, так и на нерезидентов.

Имущественный вычет

Налогоплательщик вправе получить имущественный вычет в размере полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 рублей, либо (вместо получения имущественного налогового вычета) уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

То есть НДФЛ придется платить только с указанной разницы. Лица, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, таким правом на уменьшение дохода не обладают и уплачивают НДФЛ со всей суммы, указанной в договоре купли-продажи (причем по повышенной ставке).

Зная указанные нюансы, вы можете оценить налоговые последствия сделки и на основе этого принять решение о продаже квартиры (или иного объекта недвижимости).

Если вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили при покупке-продаже недвижимости — воспользуйтесь консультацией нашего юриста по сделкам с недвижимостью в Москве. Мы помогли сотням людей безопасно провести сделки с недвижимостью. Поможем и вам.

Как быстро продать квартиру. 10 простых шагов

Правильная стратегия поможет быстро найти покупателя квартиры

Можно продать свое жилье в течение двух-трех месяцев, но иногда квартира зависает на вторичном рынке и на полгода, и на год. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовить к продаже квартиру и что поможет продать ее быстрее.

  • Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Александр Катков, партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат
  • Николай Миллер, нотариус города Москвы

Как правильно подготовиться к продаже

Шаг 1 — собрать и восстановить оригиналы всех правоустанавливающих документов. Главное — это документы, подтверждающие право продавца на недвижимость.

Шаг 2 — оплатить все долги по коммунальным платежам, налогам, сборам за капитальный ремонт.

Какие документы нужно подготовить:

  • паспорт;
  • справку о составе семьи. Это расширенная выписка из домовой книги, позволяющая покупателю узнать состав семьи. Ее можно получить в МФЦ;
  • выписку из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Можно получить либо в МФЦ, либо на официальном сайте Росреестра;
  • нотариальную доверенность. Оформляется в том случае, если собственник не может принять участие в сделке;
  • разрешение органов опеки и попечительства. Требуется, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний младше 14 лет. Если несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, разрешения опеки не требуется;
  • свидетельство о рождении ребенка. Если несовершеннолетнему собственнику уже исполнилось 14 лет, свидетельство предоставляется вместе с паспортом;
  • письменное согласие супруга. Недвижимость, которая приобретена в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга. К пакету документов надо приложить свидетельство о браке;
  • правоустанавливающий документ. Если квартиру покупали, то потребуется предыдущий договор купли-продажи, если приватизировали — договор приватизации, если получили в подарок — дарственная, а если получили в наследство — необходимо предъявить свидетельство о праве на наследство;
  • технический паспорт. Документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план, он также позволит узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ.

Шаг 3 — заверить у нотариуса согласие супруга на продажу квартиры, если квартира относится к совместно нажитому имуществу и приобреталась в браке.

Шаг 4 — сняться с регистрационного учета (выписаться из квартиры). Это можно сделать и после сделки, но покупателей больше привлекает квартира, в которой нет зарегистрированных людей, а особенно малолетних детей.

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность

Важным вопросом для продавца квартиры во время сделки остается ее безопасность (Фото: pexels.com)

Шаг 5 — получить согласие от органов опеки и попечительства на сделку, если среди собственников квартиры есть дети младше 18 лет.

Шаг 6 — сделать качественные фотографии квартиры с разных ракурсов, которые позволят потенциальному покупателю хорошо ее осмотреть. По возможности сделать видеообзор квартиры.

Как общаться с потенциальным покупателем

Лучше всего заранее написать список вопросов и ответов, чтобы не «поплыть» при общении. Не раздражаться — звонков может быть много. По словам Елены Мищенко, на это надо выделить время, нужно понимать, что продажа квартиры — серьезная работа.

Шаг 7 — подготовить грамотное объявление о продаже, в котором нужно указать все важные характеристики квартиры и ее конкурентные преимущества по отношению к иным квартирам, расположенным в данном районе.

Шаг 8 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении указывают стороны сделки, полную стоимость объекта и размер аванса.

Шаг 9 — подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку.

Шаг 10 — получить деньги.

«Выполнение этих рекомендаций позволит вашей квартире быть значительно привлекательнее других объектов недвижимости и позволит быстро выйти на сделку и продать ее», — говорит партнер Legal Group «NOVATOR», адвокат Александр Катков.

Как правильно определить цену квартиры

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Для начала проводим маркетинговый анализ — узнаем, сколько стоят сходные квартиры. Смотрим в базах объявлений, сколько просят за такие же или максимально похожие объекты в этом же районе. Чем больше разных квартир удастся проанализировать, тем точнее окажется оценка квартиры.

Затем сужаем поле. Например, вы продаете однушку на последнем этаже, без перепланировок, нужен косметический ремонт. В этом случае ищем максимально сходные объекты и начинаем их прозванивать, спрашиваем у продавца о деталях. Можно даже сходить на просмотр и своими глазами оценить квартиру, понять, как ее продают, как оценивают. Чем больше деталей будет учтено, тем выше шанс адекватной оценки вашего объекта.

Как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания, поясняет Надежда Коркка. Чтобы официально вступить в права владения квартирой, надо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

За сколько времени можно продать квартиру

В среднем 1,5-2 месяца у агента уйдет на поиск гарантированного предложения. Если в течение этого срока предложений нет, то лучше встретиться с риэлтором и обсудить ситуацию: узнать дается ли реклама и где конкретно, адекватна ли цена и что вообще думает риэлтор про отсутствие потенциальных покупателей.

Покупатель, наконец-то, найден. Еще месяц-два – проходит на подписание договора купли-продажи. Убрать ли квартиру из базы предложений? Лучше оставить, ведь сделка может в любой момент сорваться. Например, потенциальный покупатель решит получить скидку, которую вы будет не готовы ему дать. Или вы с ним не найдете взаимопонимания по другим вопросам. А покупателю, которого могут насторожить ваши действия, дайте письменное обязательство не продать квартиру за определенную сумму на срок от семи до 28 дней. За то время он сможет, например, договориться с банком об ипотечном кредите. По завершению этого срока вы или подписываете с ним договор купли-продажи, или ищете других покупателей. Допустим, договор подписан. Но на этом сделка еще не закрыта, до ее окончательного завершения пройдет еще 2-3 недели.

Что делать, если ваша квартира вызвала ажиотаж, и вы получили предложения от двух-трех-четырех покупателей? Если вы уже приняли предложения, то не стоит гнаться за большими деньгами. Ведь второй покупатель может потом снизить цену, и вы окажетесь в сложной ситуации. Но если договоренность пока не с кем не достигнута, а купить ваше жилье хотят несколько человек? В этом случае, существует несколько способов найти «своего» покупателя.

Во-первых, открытые торги. Риэлтор должен провести переговоры со всеми желающими, пока вы не получите наиболее выгодного предложения. Но такой способ чреват тем, что покупателям не этот аукцион не понравиться и отправятся на поиски менее капризного продавца. Второй способ – это закрытые торги. В этом случае, потенциальные покупатели просто пишут свои цены, а квартира достается тому, кто предложит наиболее высокую. Закрытые торги считаются по отношению к покупателям более справедливым способом. Минус схемы – она не учитывает насколько реально готов покупатель заплатить объявленную сумму. Ведь после того, как конкурентов не будет, победитель может начать торговаться. В любом случае, этот метод позволяет получить самую высокую сумму за продаваемое жилье, и к тому же справедлив по отношению к покупателям.

А что делать продавцу, если покупатель снижает цену в последний момент? Когда приходит время подписывать договор купли-продажи некоторые покупатели начинают снижать цены на квартиры, будучи уверены, что продавец согласится, чтобы быстрее закрыть сделку. Для продавца, главное, в этом случае не начинать играть по навязанным правилам, не быть втянутым в торги. А поэтому, владельцу квартиры лучше напрямую не выходить на контакт с покупателем. Оптимально, если позвонит риэлтор и попросит, чтобы покупатель указал какие-нибудь веские причины для снижения цены. В идеале, если тот изложит свои мысли письменно. Скорее всего, покупатель откажется от этого предложения. И если он заинтересован в сделке, то согласится на изначально договоренную цену, а если нет, то владельцу квартиры лучше пождать нового клиента.

Иногда попытка снизить цену следует после того, как представитель банка, перед тем как выдать покупателю жилья ипотечный кредит, оценит квартиру. Эта оценка в большинстве случаев не соответствует рыночной цене недвижимости. Разница может составлять 10-15%. В этом случае, покупатель должен будет компенсировать разницу из собственных средств. Но велика вероятность, что у него их нет и, скорее всего, владельцу квартиру придется искать другого покупателя.

Ну и напоследок давайте разберем, такую ситуацию. Вы нашли новую квартиру, но ваше старое жилье еще не продано. Можно ли переехать? Ответ на этот самый элементарный: можно, но если у вас есть на раках вся сумма для покупки новой квартиры. Второй вариант – можно взять ипотеку под залог реализуемой квартиры. Но лучше просто подождать, пока ваша квартира не будет продано. Как говорится, спешка хороша лишь при ловле блох.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *