Альтернативная продажа квартиры что это
Перейти к содержимому

Альтернативная продажа квартиры что это

  • автор:

Что такое альтернативная продажа квартиры

Баннер

Покупка недвижимости — не всегда обмен денег на метры. Существуют альтернативные сделки, которые, по сути, являются бартером. Рассказали об альтернативных продажах, рисках, подводных камнях и преимуществах.

  • Альтернативная продажа квартиры: что это и кто участники
    • Виды альтернативных сделок с недвижимостью
    • Преимущества и недостатки
    • Налоги

    Альтернативная продажа квартиры: что это и кто участники

    Альтернативная продажа квартиры — это сделка по параллельной продаже и покупке недвижимости на вырученные деньги с доплатой или без.

    В ней могут участвовать сразу несколько сторон. Обычно — три:

    • участник №1, который продает старое жилье и сразу приобретает новое;
    • участник №2, приобретающий недвижимость у участника №1;
    • участник №3, который продает квартиру участнику №1.

    В российском законодательстве нет понятия «альтернативная продажа». Его придумали риэлторы.

    МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

    Анна Владимировна Мирлина
    частный агент по недвижимости, г. Ярославль

    Проще говоря, альтернативная сделка — цепочка этапов купли-продажи, в которой участвует не две стороны как мы привыкли видеть, а три и более.

    Рассмотрим классический пример. Молодая семья переезжает в столицу. У них есть однокомнатная квартира в Ярославле, и, продав ее, они хотят купить жилье в Москве. Как мы обычно поступаем?

    Выставляем на продажу жилье и мечтаем о московской квартире. Можем смотреть предложения на различных сайтах. Не рекомендую что-то присматривать, пока не появится покупатель. Вдруг что-то сильно понравится, а свою квартиру вы еще не продали. Сплошные лишние переживания.

    Итак, покупатель появился. Он вносит предоплату, а мы готовим документы. Самый короткий срок подготовки — 3-4 дня. Если квартира в ипотеке — от двух недель до двух месяцев.

    В это время продавец квартиры подбирает для себя жилье в Москве. Здесь надо действовать согласно срокам подготовки документов. Понравившееся жилье может быть с обременением, например, находиться в собственности у детей. Это увеличивает сроки покупки. Здесь стоит задуматься — не лучше ли присмотреть что-то другое?

    На протяжении всего пути клиента ведет риэлтор.

    Виды альтернативных сделок с недвижимостью

    Есть четыре варианта альтернативной продажи:

    • Равноценный обмен. Собственники обмениваются жильем по равнозначной стоимости без фактической передачи денег.
    • Неравноценный обмен. Владелец недвижимости продает ее и, доплатив, покупает более дорогостоящую. На практике этот вариант встречается чаще.
    • Разъезд. Владелец большого объекта разменивает его на несколько меньших по площади.
    • Съезд. Собственник нескольких небольших объектов меняет их на один.

    На самом деле сделки редко проходят совсем без осложнений. Приходится учитывать множество мелких нюансов, которые могут изменить весь ход процесса.

    В поиске «вторички» риэлторы не всегда подбирают равнозначные по стоимости объекты. Перед оформлением необходимо провести оценку жилья по разным параметрам:

    • району города,
    • году постройки,
    • ремонту,
    • этажу и т. п.

    Многие мечтают о своей жилплощади. Реализовать желаемое проще с выгодной ипотекой.

    Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

    Особенности

    В 2022 году доля альтернативных продаж составила 85% от общего количества. Вот частые проблемы, с которыми могут столкнуться участники сделки:

    • Продавец и покупатель живут в разных городах

    Покупатель и продавец должны посетить банк в том городе, где находятся в момент сделки.

    Каждая сторона подписывает договор и отправляет документы для оформления электронной регистрации. Покупатель удаленно переводит необходимую сумму.

    • Жилье покупают в ипотеку

    Основная проблема — количество участников. При ипотечном кредитовании в процессе участвуют владельцы объектов, банк, страховая компания и регистрационная палата.

    Агент по недвижимости должен учесть желания каждой стороны и проверить внушительный пакет документов, чтобы избежать трудностей с регистрацией. Помимо этого, надо детально спланировать сделку.

    Еще одна проблема — ипотечное кредитования в разных банках. В таком случае провернуть сделку практически невозможно. Организации проводят все операции исключительно в своих офисах.

    Выход есть: сделать первую закладную в одном банке, вторую — в другом. Процесс затянется всего на пару дней.

    1. При оформлении ипотеки на доплату квартира останется в залоге у банка до погашения задолженности.
    2. Покупая ипотечную недвижимость, придется запросить соглашение у банка.
    • Покупатель использует материнский капитал

    Важно помнить о необходимости наделить долями всех членов семьи. Для оформления надо запросить в органах опеки разрешение на продажу жилья и заверить все сделки у нотариуса.

    Основной риск в сжатых сроках процесса. Вторая сторона может отказаться от этой затеи, потому что придется ждать 10–20 дней, пока другим участникам не выдадут средства маткапитала.

    Преимущества и недостатки

    Долгое время альтернативные схемы купли-продажи не пользовались популярностью на рынке. Но из-за резкого роста цен на недвижимость ситуация изменилась.

    Альтернативная продажа квартиры: как правильно провести такую сделку

    Альтернативная продажа квартиры: как правильно провести такую сделку

    Альтернативная продажа — это сделка, при которой собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен нее новую. В этом заключается отличие от свободной продажи, когда продавец не собирается одновременно покупать вместо проданной квартиры другую недвижимость. «По сути, это цепочка взаимосвязанных сделок. Один продавец продает объект недвижимости покупателю и одновременно на вырученные средства приобретает другой объект у другого продавца», — говорит Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. Количество сторон в альтернативной сделке не ограничено. Цепочка может состоять из двух, трех и более сделок, причем каждая с несколькими лицами на стороне покупателя или продавца.

    Кто участвует в альтернативной сделке

    • Продавец квартиры N1. Он хочет продать свою недвижимость и приобрести новую — квартиру N2.
    • Покупатель квартиры N1.
    • Продавец квартиры N2.

    «В первом договоре купли-продажи сторонами будут продавец и покупатель, второй же договор заключается между покупателем, который в первой сделке выступал продавцом, и продавцом второго объекта», — говорит Владимир Кузнецов.

    В сделке может быть и больше сторон. Это зависит от количества объектов недвижимости. Например, собственник решил продать сразу три квартиры, чтобы купить одну большую. Тогда в схеме появляется еще три участника — покупатели этих квартир.

    Кроме того, в альтернативной продаже может участвовать банк — в случае, если есть ипотека и квартира находится в залоге или планируется привлекать ипотеку для увеличения бюджета покупки.

    Как проходит альтернативная сделка

    Альтернативная сделка схожа с обычной куплей-продажей недвижимости. Необходимо:

    1. Найти объект недвижимости и стороны альтернативной сделки, интересы которых будут совпадать.
    2. Подобрать документы для проверки объектов недвижимости и сторон сделок.
    3. Проверить объекты недвижимости.
    4. Подготовить недостающие документы, в том числе, например, нотариальные согласия супругов, выписки по счетам.
    5. Подготовить для согласования предварительный проект документов к сделкам, включая договоры купли-продажи, акты приема-передачи, расписки, условия раскрытия банковских аккредитивов или ячеек.
    6. Согласовать условия и тексты документов, пошаговый порядок действий по техническому заключению сделок, включая: место, время и очередность подписания документов; порядок взаиморасчетов; распределение расходов; открытие счетов; размещение денежных средств на счетах; необходимость присутствия третьих лиц.
    7. Заключить сделку, подать документы на регистрацию в Росреестр.
    8. Получить зарегистрированные документы.
    9. Взаиморасчеты. Раскрыть аккредитивы, банковские ячейки.
    10. Физически освободить объекты недвижимости.
    11. Подписать акты приема-передачи.

    24.12.2023 10:00

    В договорах, как правило, прописывают:

    • цену;
    • предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры;
    • обязанности продавца (выписать всех из квартиры, осуществить действия с банком по вопросам ипотеки и т. д.);
    • условия оплаты;
    • сроки переселения из одной квартиры в другую.

    Может потребоваться дополнительное соглашение о взаиморасчетах между всеми участниками сделки. В нем будут прописаны суммы, которые получают стороны от одной сделки и направляют на следующую сделку. Этот документ станет доказательством того, что продавец старой квартиры (и он же покупатель новой) исполнил свои обязательства по оплате новой квартиры, потому как за него оплату производил покупатель его старой квартиры.

    Минусы альтернативной продажи

    Одна из из сторон договора, например, может отказаться от сделки и поставить под угрозу вторую в цепочке сделку, говорит Владимир Кузнецов.

    Продавец по второй сделке может изменить стоимость объекта недвижимости, тогда у продавца-покупателя попросту не хватит вырученных от продажи средств на покупку и нужно будет искать дополнительные деньги.

    Обратите внимание, что официального термина «альтернативная сделка» в рамках регистрационных действий Росреестра нет, поэтому нет и официальной услуги по регистрации альтернативных сделок. Они проходят Росреестр как отдельные, не связанные друг с другом сделки. Услуги так называемых регистраторов, которые гарантируют, что проводят контроль регистрации сделки, не являются официальными услугами Росреестра.

    Еще одним недостатком является более длительный срок проведения, а также сложности, которые могут возникнуть, если, например, существуют обременения.

    24.10.2022 14:00

    Плюсы альтернативной продажи

    Альтернативная сделка подходит, когда у продавца-покупателя не хватает денег, чтобы сначала приобрести новую недвижимость, а затем продать старую.

    Снижены расходы продавца-покупателя: ему, например, не нужно снимать жилье на время поиска новой квартиры.

    Кроме того, продавцы по альтернативным сделкам, как правило, снижают цену.

    Как обойтись без альтернативной сделки

    Избежать альтернативной сделки можно, если:

    1. Продать свою недвижимость и, арендуя жилье или живя у родственников/друзей, найти и купить новую квартиру.
    2. Есть первоначальный взнос. Тогда можно взять недостающую сумму в ипотеку и купить новую квартиру. Позже — заняться продажей прежней недвижимости. Вырученные от продажи деньги направить на частичное или полное досрочное погашение.

    \n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

    \n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

    \n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

    Как я купила квартиру по альтернативной сделке

    Как я купила квартиру по альтернативной сделке

    Я рассчитывала на однушку, а в результате купила двухкомнатную квартиру, причем на 600 тысяч рублей дешевле, чем подобная стоит на рынке недвижимости.

    купила квартиру по альтернативной сделке

    Собственники квартиры, которая мне понравилась, одновременно продавали свое жилье и покупали другое. Это называют альтернативной сделкой, или сделкой со встречной покупкой. Для покупателей такое жилье менее привлекательно, чем то, за которое собственники просто хотят получить деньги.

    Но если квартира нравится, альтернативную сделку можно пережить — и даже извлечь из нее выгоду. Расскажу, как у меня это получилось.

    Почему мы решили купить квартиру

    У нас с мужем уже есть квартира, в которой мы живем. За несколько лет мы накопили около 6 млн рублей, которые захотели вложить. Поверхностно рассматривали другие варианты: например, депозиты и инвестиции. Но депозиты не покрывают инфляцию, а чтобы разобраться в инвестициях, надо начинать с небольших сумм. Кроме того, нас это пока не увлекает.

    Мысль купить квартиру показалась нам заманчивой по нескольким причинам:

    1. В ней можно бесплатно жить. Вклад или деньги не дают такой ощутимой практической пользы, к тому же она не обесценится.
    2. Квартиру можно сдавать и получать небольшой, но гарантированный доход.
    3. Цены на недвижимость стабильны или растут.

    Обложка статьи

    С таким активом не надо беспокоиться, выгодно ли вложены деньги, приносят ли они доход, не обесценятся ли, если наступит дефолт. Просто у тебя есть квартира.

    Мы решили не спеша искать однушку в Москве в пределах 7,3 млн. Бюджет рассчитали так — накопления плюс потребительский кредит максимум на 1 млн. Мне предлагали взять его под 14,9%. Мы планировали в течение года досрочно погасить кредит, а если вдруг что-то случится — сдавать квартиру и этими платежами покрывать взносы.

    С ипотечным кредитом процент был бы меньше на 4—5 пунктов . Но при этом нам пришлось бы тратить намного больше времени на оформление, делать оценку и страховку, а также лично присутствовать в банке. Потребительский кредит нам без проблем одобрили онлайн.

    Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

    Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
    Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

    Какую квартиру мы искали

    Я мониторила цены на квартиры в своем районе весь 2019 год. Смотрела объявления на «Циане», иногда — на «Яндекс-недвижимости», хотя там их значительно меньше.

    Я выбирала квартиры по следующим критериям:

    1. Расположение в нашем районе и не более чем в 15 минутах пешком от метро. Это удобно, если соберемся сдавать квартиру или кто-то из родственников там поселится. Я живу в ЗАО Москвы, район нам нравится: у нас много зелени и нет промышленных предприятий. До центра пять остановок на метро, это всего 15 минут. Застройка в основном 70—80-х годов, панельные дома.
    2. Приличный ремонт, хорошая сантехника, чтобы можно было сразу заехать и жить или сдавать. После покупки денег на ремонт у нас все равно бы не было.
    3. Не пятиэтажка, так как мы не хотели связываться с реновацией ни тогда, ни в будущем. Это сузило круг поиска, так как вокруг много пятиэтажек. Остальные дома примерно одинакового качества — панельные 9- или 12-этажные .
    4. Вторичный рынок, поскольку новостройки дороже и там нужно делать ремонт.
    5. Невысокая цена за квадратный метр, чтобы уложиться в бюджет. С потенциальным кредитом у нас выходило 7 млн, но мы подумали, что, пока ищем, вносим аванс и ждем сделку, накопим еще 300 тысяч. В итоге я смотрела квартиры стоимостью 7,5 млн с расчетом на то, что можно будет поторговаться.

    220 000 ₽ стоил 1 м² в нашем районе в Москве в 2019 году

    Мы сходили на просмотр двух примерно одинаковых однокомнатных квартир, которые во всем нас устраивали. Одна была в идентичном нашему доме и стоила 7,3 млн. Мы предложили сделать нам скидку в 100 тысяч. Мотивировали тем, что санузел не в идеальном состоянии и нужен ремонт. Но продавец наотрез отказался. Я была согласна на такую цену, но муж сказал, что, раз хозяин квартиры не идет нам навстречу, то у нас не будет взаимопонимания.

    Вторая квартира была дальше от метро, чем мы хотели, и требовала ремонта. Она стоила 7,4 млн. Однако за нее внесли залог в тот день, когда мы ее смотрели.

    Тогда мы расстроились. А сейчас я понимаю, что нас ждал гораздо лучший вариант.

    Почему вместо однушки мы решили брать двушку

    Стало понятно, что квартир, подходящих под наши критерии, немного. После двух просмотров в пешей доступности от дома мы еще больше сузили карту поиска и стали смотреть квартиры в 1 км от нас. Торопиться нам было некуда, поэтому мы мониторили рынок и ждали подходящего варианта.

    Когда я в очередной раз смотрела «Циан», обратила внимание на одну квартиру. Это была двушка, продавец которой снизил цену до 8,5 млн, 1 м² в ней стал стоить 182 тысячи при средней цене 1 м² по нашему району в 220 тысяч. Это была двухкомнатная квартира площадью 46 м² , тогда как мы смотрели однокомнатные площадью 33 м² лишь немного дешевле. Чтобы купить эту квартиру, нам нужно было взять кредит больше, чем планировали. Но поскольку других подходящих вариантов не было, мы решили ее посмотреть.

    Мы пошли на просмотр с нашим риелтором. Состояние жилья и ремонт нас более чем устроили. О двухкомнатной квартире с хорошим ремонтом за такую цену в нашем районе мы и не мечтали.

    Мы сразу задали вопрос, почему квартиру продают так дешево. Риелтор продавца привела свои аргументы:

    1. Жилье расположено на первом этаже. Нас это не смущало: я раньше долго жила в квартире на первом этаже, к тому же здесь он высокий, дом 1976 года постройки, после капремонта, а подвал сухой. Дополнительный бонус — строители сделали погреб под балконом. Рыночная стоимость подобной квартиры на других этажах — 10—10,5 млн . За первый этаж принято делать скидку, и изначально квартиру продавали за 9,1 млн, а затем снизили цену.
    2. У квартиры пять собственников, один из них несовершеннолетний. Многие покупатели не хотят связываться с таким жильем. Дело в том, что сделки, где участвует несовершеннолетний собственник, более сложные, поскольку нужно получить согласие органов опеки.
    3. В квартире есть несогласованная перепланировка: раздельный санузел превратили в совмещенный. Это минус, который не сильно влияет на скидку, но наряду со всеми остальными аргументами он позволил нам просить снизить цену на 100 тысяч.
    4. Это альтернативная сделка. Собственникам понадобится время на поиск жилья, поэтому они были готовы продать квартиру по цене ниже рыночной.

    Обложка статьи

    Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.

    Что такое альтернативная сделка

    Бывает прямая, или свободная, продажа квартир. Она подразумевает, что продавец хочет получить деньги за жилье. В этой сделке только два участника — продавец и покупатель.

    А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. В ней могут участвовать три стороны или больше, если квартиру, подобранную как альтернативу, продают таким же образом.

    Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости непростая:

    1. Поиск альтернативной квартиры может затянуться, если на рынке не будет подходящего жилья.
    2. Придется иметь дело с другим продавцом, его риелтором, а если у них тоже альтернатива, то таких цепочек может быть несколько.

    То есть в такой сделке продавец не получает деньги: они идут через него транзитом к владельцу квартиры, которую он приобретает.

    Какие могут быть сложности с опекой

    Опекой называют органы опеки и попечительства, которые дают разрешение на сделку в случае, если одним из собственников является несовершеннолетний. При сделках с опекой тоже все непросто:

    1. Чтобы продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, нужно подать документы в органы опеки и получить разрешение на сделку. По закону опека может давать его в срок до 15 дней.
    2. В новой квартире несовершеннолетний должен получить равноценную долю или больше. Это указывают в разрешении.
    3. Разрешение выдают на конкретную сделку и квартиру. Если что-то сорвется, например кто-то откажется от сделки, его придется получать заново.
    4. В процессе заключения договора купли-продажи необходимо проверить, чтобы были соблюдены все условия, которые указаны в разрешении.

    От риелтора нужно дополнительное внимание к такой сделке. Некоторые специалисты склоняют клиентов купить другую квартиру со взрослыми собственниками и не связываться с опекой. Наши продавцы рассказали именно такую историю: риелтор предыдущих покупателей отговорила их от приобретения. Она ссылалась на то, что сделка с несовершеннолетним слишком рискованна. На деле ей просто не хотелось тратить время и силы на сопровождение более сложной сделки.

    Обложка статьи

    Многие покупатели рассматривают только свободную продажу квартир, чтобы избежать сложностей со взаимосвязанными сделками. Наша риелтор не испугалась такой схемы: в ее практике были цепочки аж из 7—8 квартир . Она сразу сказала, что это не так страшно, как кажется.

    В итоге мы договорились о покупке квартиры за 8,4 млн при рыночной цене квартиры не ниже 10 млн. Вот как получилась такая низкая цена:

    Обложка статьи

    1. 900 тысяч — скидка за первый этаж.
    2. Продавцы снизили цену еще на 600 тысяч, когда поняли, что покупатели отказываются из-за альтернативной сделки.
    3. Еще 100 тысяч — скидка за сложности с неузаконенной перепланировкой и опекой.

    В таком же доме продавали похожую квартиру, но на восьмом этаже. «Циан» рекомендовал для нее цену в 10 млн, а на деле ее продавали за 10,5 млн

    Причем цена на нее не падала, а периодически росла

    Причем цена на нее не падала, а периодически росла

    Какие документы мы запросили перед тем, как вносить аванс

    Нам очень понравилась квартира. В ней был хороший ремонт: новые обои, покрашенные потолки, сантехника в отличном состоянии, на окнах стеклопакеты, есть встроенный шкаф в коридоре. Собственницы пояснили, что продают квартиру, чтобы купить другую — поближе к школе несовершеннолетнего владельца. Они приобрели эту недвижимость пять лет назад, но не жили в ней. Сначала квартиру сдавали, а последний год она пустовала.

    Мы договорились, что на следующий день внесем аванс, если нам покажут все необходимые документы:

    1. Свидетельства всех пяти владельцев о праве собственности на квартиру. Сейчас их уже не выдают, но у продавцов они были.
    2. Оригиналы договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи.
    3. Свидетельства о праве собственности от предыдущих владельцев.
    4. Паспорта.

    Две сестры-собственницы привезли документы, и мы их сфотографировали, чтобы потом проверить на подлинность.

    Так выглядит свидетельство о праве собственности на квартиру, которое раньше выдавали. Нам показали несколько — на всех собственников этой квартиры и свидетельства предыдущих владельцев. На оборотной стороне каждого свидетельства есть список других собственников, поэтому легко узнать, сколько человек владеют квартирой

    Так выглядит свидетельство о праве собственности на квартиру, которое раньше выдавали. Нам показали несколько — на всех собственников этой квартиры и свидетельства предыдущих владельцев. На оборотной стороне каждого свидетельства есть список других собственников, поэтому легко узнать, сколько человек владеют квартирой

    Соглашение об авансе

    Мы заключили соглашение об авансе. Риелтор продавцов предложила внести в качестве аванса 50 000 ₽ и подготовила шаблон соглашения. Наша риелтор ознакомилась с ним и одобрила. Нам было важно зафиксировать стоимость квартиры и порядок закрепления расходов по сделке.

    В нашем случае нотариальное оформление сделки было обязательным, поскольку один из собственников несовершеннолетний. Оно стоит 23 000 ₽. Риелтор продавцов предложила оплатить пополам, но мы не согласились. Как покупателей нас устраивала простая письменная форма сделки. А вот оплачивать банковскую ячейку обязаны были мы.

    Обложка статьи

    В соглашении мы установили срок, до которого должна состояться сделка. Сошлись на двух месяцах, в течение которых продавцы должны были найти подходящую квартиру и получить разрешение опеки на сделку. Нам тоже был на руку такой срок: у нас было больше времени, чтобы накопить денег и меньше брать в кредит. Если бы за два месяца продавцы не нашли альтернативную квартиру, они бы вернули аванс. Никаких штрафов мы не прописали.

    Мы заключили соглашение об авансе 1 февраля 2020 года, а 1 апреля посчитали последним днем, когда должна была состояться сделка. Продавцы и их риелтор были настроены быстро найти альтернативу среди тех вариантов, что были на рынке.

    План действий был следующим:

    1. Продавцы со своим риелтором ищут альтернативную квартиру. Они предполагали уложиться с поисками в месяц, но в итоге потребовалось полтора.
    2. Они получают разрешение опеки на сделку.
    3. В это время мы собираем деньги: оформляем кредит и переводим накопления с разных счетов в один банк.
    4. Продумываем, в каком формате оплачивать сделку.

    Соглашение об авансе. Мы зафиксировали в нем цену квартиры. Если бы продавцы решили повысить цену, они должны были вернуть аванс. Еще мы указали, кто оплачивает нотариуса: в нашем случае это продавец

    Соглашение об авансе. Мы зафиксировали в нем цену квартиры. Если бы продавцы решили повысить цену, они должны были вернуть аванс. Еще мы указали, кто оплачивает нотариуса: в нашем случае это продавец

    Соглашение об авансе. Мы зафиксировали в нем цену квартиры. Если бы продавцы решили повысить цену, они должны были вернуть аванс. Еще мы указали, кто оплачивает нотариуса: в нашем случае это продавец

    Проверка документов

    Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, я заказала выписку из ЕГРН об истории собственников жилья. Она подтвердила подлинность предоставленных документов. С 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН на чужую недвижимость не указывают персональные данные, поэтому документ нужно запрашивать у собственника. Он может получить его бесплатно онлайн через госуслуги или в МФЦ за 460 ₽.

    Наша риелтор попросила принести на сделку разрешение опеки и единый жилищный документ, в котором будет указано, что задолженностей по оплате коммунальных услуг нет. Продавцы заверили, что долгов нет, потом это подтвердилось.

    Также наша риелтор поставила условие, чтобы на сделке присутствовали все пять собственников. Мы не хотели покупать квартиру по доверенности, чтобы не связываться с проверкой ее подлинности.

    Сбор денег и выбор способа расчета на сделке

    Наши с мужем деньги лежали в разных банках, часть из них была в валюте. Поэтому я все разбила на два этапа:

    1. Собрать деньги на счете в одном банке, в котором будем оплачивать сделку.
    2. Выбрать способ оплаты сделки — ячейку или аккредитив.

    Первым делом я спросила у знакомых и друзей, которые покупали квартиры, как они действовали. Выяснилось, что они платили с помощью сейфовой ячейки — закладывали туда наличные.

    Обложка статьи

    Снять все деньги сразу — дорого: начиная с определенной суммы, банк берет комиссию за выдачу наличных. Например, в одном из банков комиссия за то, что ты снимаешь деньги со счета, составляет 0,5%. Через банкомат можно снять максимум 800 тысяч в календарный месяц, через кассу — не более 3 млн. Друзья решали эту проблему так: в течение недели порциями снимали деньги в банкоматах, но сумма у них была меньше нашей.

    Я представила такую картину: мы снимаем крупную сумму, кладем в рюкзак и идем через темный переход. Она мне не понравилась. Я подумала, что в 2020 году уже должны были изобрести более простой и удобный способ. Выяснилось, что он есть — аккредитив.

    Что такое аккредитив

    При аккредитиве банк открывает счет на имя продавца, а покупатель кладет на него деньги. На время сделки их замораживают. Когда сделка прошла и недвижимость перешла к покупателю, в банк предоставляют документы — и он раскрывает аккредитив для продавца. Какие документы будут подтверждением того, что недвижимость оформлена на покупателя, указывают при открытии аккредитива.

    Аккредитив удобен. Продавец может быть уверен в следующих вещах:

    1. У покупателя есть деньги, они уже лежат в банке.
    2. Они не фальшивые, поскольку банк их проверил.
    3. Он получит деньги, если оформление сделки пройдет успешно.

    Обложка статьи

    Покупатель уверен, что деньги вернутся ему на счет, если что-то изменится и условия сделки не будут выполнены.

    В общем, наличные, сейф и ключ — это прошлый век.

    Дальше я стала узнавать в клиентских чатах в банках, какие есть комиссии и способы перевести деньги на один счет. Вот что я выяснила:

    1. Максимальная комиссия в Сбербанке и «Росбанке» при переводе денег на счет в другой банк — 1000 ₽. То есть если отправляешь 100 000 ₽ или 1 000 000 ₽, комиссия все равно будет 1000 ₽.
    2. Банки могут устанавливать лимиты на перевод денег в другой банк. Например, в «Росбанке» можно перевести на счет в другой банк не более 1 000 000 ₽ в месяц, в день — только 500 000 ₽.
    3. Комиссия за перевод в ВТБ — 3000 ₽.
    4. В Тинькофф-банке самые выгодные условия: там нет комиссии и лимита на перевод.

    Обложка статьи

    Про комиссии и лимиты можно узнать в чате с сотрудником банка. Цифры не надо записывать или запоминать: все сохранится в истории чата

    Про комиссии и лимиты можно узнать в чате с сотрудником банка. Цифры не надо записывать или запоминать: все сохранится в истории чата

    Про комиссии и лимиты можно узнать в чате с сотрудником банка. Цифры не надо записывать или запоминать: все сохранится в истории чата

    Мы решили, что лучше заплатим комиссию, чем пойдем по переходу с рюкзаком денег. В итоге мы отдали 5000 ₽ — за два перевода с комиссией 1000 ₽ и за один с комиссией 3000 ₽. Также я удачно поменяла валютные накопления: курс был на максимуме, я получила 77 ₽ за доллар.

    5000 ₽ комиссия, которую мы заплатили за перевод денег между разными банками

    В итоге мы собрали всю нужную сумму:

    • накопления — 7 350 000 ₽;
    • кредит — 1 000 000 ₽;
    • аванс у продавцов — 50 000 ₽.

    Нам повезло, что по срокам первый платеж по кредиту должен был быть после зарплаты, потому что в те два месяца перед сделкой мы отчаянно копили.

    Как карантин сказался на сделке

    Продавцам понадобилось 1,5 месяца, чтобы найти подходящую квартиру, и еще 10 дней, чтобы получить разрешение опеки. В итоге сделка состоялась в последний день, который мы обозначили в соглашении об авансе, — 1 апреля. Если бы не успели, соглашение пришлось бы продлевать или заключать заново.

    Наша сделка пришлась на разгар карантина и официальных нерабочих дней. В связи с этим возникли организационные трудности:

    1. Работали только дежурные отделения Сбербанка. Пришлось выбирать не где удобно, а где открыто и есть такая услуга, как аккредитив.
    2. Невозможно было зарегистрировать сделку через МФЦ и Росреестр, поскольку они были закрыты на неопределенный срок. Поэтому нам пришлось воспользоваться услугами нотариуса. В тот момент это была единственная возможность зарегистрировать сделку.
    3. Работали не все нотариусы, а только дежурные. Их список вывесили на официальном сайте нотариальной палаты. Риелтор продавцов обзванивала их, но не все были готовы нас принять: у кого-то не было времени, кто-то не заинтересовался или испугался дополнительных контактов.
    4. Наша риелтор была на карантине и не могла присутствовать на сделке. Мы решили, что будем все с ней согласовывать в онлайн-режиме.

    Обложка статьи

    Проверка документов перед сделкой

    За день до сделки нам прислали текст договора для ознакомления. Наша риелтор попросила добавить туда пункт о том, что сделку можно считать действительной, если есть подписанный договор, акт приема-передачи и расписка о получении продавцом денег. Текст расписки мы согласовали заранее. Разрешение опеки нам тоже прислали заблаговременно, чтобы мы могли с ним ознакомиться.

    В договоре было указано, что я должна перечислить деньги владельцу квартиры, у которого продавцы моей квартиры покупали жилье. Это было психологически неуютно: для меня это третье лицо, которого я не знаю.

    В разрешении опеки мы проверили:

    1. Что есть согласие отца ребенка.
    2. Размер доли, которую несовершеннолетнему собственнику выделяют в новой квартире.

    В новой квартире ребенку обязаны выделить такую же долю, какая у него была в предыдущей, или даже больше. Причем в расчет берут не только квадратные метры, но и стоимость доли. В прошлой квартире несовершеннолетнему принадлежали ⅖ доли площадью 18,4 м². В новом жилье ему выделили ½ доли площадью 21 м². Доля была больше и сама по себе, и по метражу.

    Обложка статьи

    Разрешение опеки. В нем прописан адрес квартиры, на покупку которой опека дала согласие, и какие доли должны быть выделены несовершеннолетнему. Эти условия нельзя нарушать

    После сделки продавцы должны принести все документы в опеку

    Как проходила сделка

    Все участники сделки встретились в отделении Сбербанка. Я проверила оригиналы документов: разрешение опеки, согласие отца ребенка на сделку, ЕЖД, который заменяет справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ. Поскольку из-за коронавируса наша риелтор была на карантине, она проверяла документы в мессенджере.

    Мы заключили с банком договор об аккредитиве. Услуги по его открытию стоили 2000 ₽. Я оплатила их как покупатель. В качестве условий, по которым можно было снять деньги с аккредитива, мы указали, что покупатель обязан предоставить две выписки из ЕГРН на продаваемую и покупаемую квартиры.

    Документ об открытии аккредитива, который выдал банк. В нем прописаны условия, при которых произойдет платеж и продавец получит деньги

    Документ об открытии аккредитива, который выдал банк. В нем прописаны условия, при которых произойдет платеж и продавец получит деньги

    После банка мы поехали к нотариусу на оформление договора купли-продажи. Мы взяли с собой паспорта и свидетельство о браке. Продавцы квартиры также взяли паспорта, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельства о браке и о разводе родителей ребенка, а также разрешение опеки.

    Сделку записывали на видео. Помощник нотариуса включил камеру, по очереди называл фамилии всех присутствующих и данные их паспортов. Мы просто сели за большой переговорный стол и махали в камеру, когда называли нашу фамилию. Поскольку сделка проходила в разгар карантина, все были в масках и перчатках, а стол протерли антисептиком.

    Обложка статьи

    У нотариуса мы подписали дополнительные документы:

    1. Мой муж написал заявление, что он не возражает против покупки квартиры на мое имя. Услуги нотариуса по оформлению согласия стоили 1600 ₽. Накануне сделки риелтор продавцов посоветовала мне заключить брачный договор. Но я заверила ее, что понимаю все последствия и знаю, что без брачного договора собственность будет считаться совместной.
    2. Сестры-собственницы квартиры написали заявления, что они не были замужем, когда покупали квартиру, и что сейчас они тоже не в браке.

    Такие заявления нужны, чтобы между супругами не возникло имущественных споров. Подлинность документов гарантирует нотариус.

    После проверки черновика договора нам распечатали оригинал, который мы подписали по очереди. Оригиналы бумаг сшили. У продавцов моей квартиры на руках были два оригинала договора — о продаже квартиры мне и о покупке жилья у другого продавца.

    Поскольку МФЦ и Росреестр не работали на прием документов, мы отправили их на регистрацию через нотариуса. Это обошлось в 5000 ₽.

    Обложка статьи

    Нотариус пообещала отправить договор в тот же день и пригласить нас, когда Росреестр зарегистрирует сделку и пришлет новые выписки из ЕГРН.

    Образец договора альтернативной сделки с недвижимостью, который заверил нотариус. За оформление продавцы заплатили 23 600 ₽

    Образец договора альтернативной сделки с недвижимостью, который заверил нотариус. За оформление продавцы заплатили 23 600 ₽

    Образец договора альтернативной сделки с недвижимостью, который заверил нотариус. За оформление продавцы заплатили 23 600 ₽

    Образец договора альтернативной сделки с недвижимостью, который заверил нотариус. За оформление продавцы заплатили 23 600 ₽

    Как продавец альтернативной квартиры получал деньги

    Нотариус пригласила нас через 4 дня и выдала нам зарегистрированный оригинал договора, выписки из ЕГРН, а также нотариально заверенные копии. Я спросила, как можно проверить подлинность документов, и нотариус показала рамку с электронной подписью сотрудника Росреестра.

    Затем мы поехали в банк и предоставили выписки из ЕГРН по двум квартирам. По условиям банка деньги должны были прийти на счет продавца в течение двух недель.

    Выписка из ЕГРН, которую заверил нотариус

    Выписка из ЕГРН, которую заверил нотариус

    Выписка из ЕГРН, которую заверил нотариус

    Зачем подписывать акты приема-передачи квартиры и брать расписки

    Через неделю на счет владельца квартиры, которую покупали наши продавцы, пришли деньги. Я получила от банка смс, что платеж по аккредитиву прошел. На следующий день мы подписали акт приема-передачи квартиры, а продавцы — расписку, что получили деньги. На этом все условия по договору были выполнены.

    Акт приема-передачи — это документ о том, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял. Его подписывают обе стороны. Если потом покупатели обнаружат дефекты в квартире или, например, случится пожар или наводнение, то сделку отменить не получится. Поэтому акт подписывают только после личного осмотра квартиры. Я попросила включить в документ пункт о том, что владельцы передают мне встроенный шкаф и люстры, потому что читала в Т⁠—⁠Ж статью, где рассказывалось, как продавец отсудил у покупателя стоимость мебели, поскольку факт ее передачи не был зафиксирован в акте.

    Расписка подтверждает, что все пять собственников получили деньги по договору купли-продажи и не имеют претензий. Для меня эта бумага означала спокойствие: по аккредитиву деньги получало третье лицо — девушка, у которой мои продавцы приобретали квартиру. А в расписке продавцы подтвердили, что все условия выполнены.

    Наша риелтор посоветовала запросить в банке справку о том, что аккредитив был раскрыт и деньги перешли тому, кому предназначались. Мне понадобился этот документ, чтобы получить налоговый вычет.

    Обложка статьи

    В итоге сделка обошлась нам в 9050 ₽:

    • нотариальное согласие супруга на сделку — 1600 ₽;
    • регистрация сделки у нотариуса — 5000 ₽;
    • оплата аккредитива — 2000 ₽;
    • экземпляр выписки из ЕГРН, заверенный нотариусом, — 450 ₽.

    9050 ₽ мы потратили на оформление сделки

    Справка из банка о том, что платеж по аккредитиву прошел успешно. Она была нужна для получения налогового вычета

    Справка из банка о том, что платеж по аккредитиву прошел успешно. Она была нужна для получения налогового вычета

    Как купить квартиру по альтернативной сделке

    1. Попросите у продавцов квартиры скидку за ожидание, пока они подберут альтернативу. Но будьте готовы к тому, что ее могут не дать.
    2. Заключите соглашение об авансе, зафиксируйте в нем цену на квартиру и срок, в который будет подобрана альтернатива.
    3. Держите связь с продавцами: узнавайте, как идет подбор альтернативы и насколько сложная получается цепочка сделок.
    4. Вместе с риелтором тщательно проверьте всю цепочку сделок: если где-то произойдет сбой, то пострадают все участники.
    5. Оформите сделку у нотариуса, даже если закон этого не требует. За это нужно заплатить, но нервы стоят дороже.

    Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

    Мария Орлова
    А вы покупали квартиру по альтернативной сделке? Какие впечатления от процесса?

    Загрузка

    Юля, мне кажется, «мнительная» — это не то слово. Думаю, когда вы будете отдавать свои кровные 7-8 миллионов, желание перестраховаться на каждом даже пустяковом этапе у вас тоже возникнет 🙂

    Опять же выдача в кассе — это наличные, которые нужно по всему городу собирать, а затем куда-то везти. А это риски. Лично я бы тоже переплатил 5 тысяч за безопасные переводы.

    Всегда умиляет, когда покупатели считают мнимую выгоду при покупке квартиры. Типа она стоит 10 млн, а мы купили за 8. Но она обязательно вырастет в цене и будет стоить 20 млн. Это конечно здорово и я искренне вам желаю, чтобы так и было. Но по факту выгоду можно зафиксировать лишь когда эту квартиру удасться продать за указанную сумму. А на продажу недвижимости всегда влияет много факторов-скорость сделки, экономическая обстановка, документальное сопровождение. И не всегда удаётся быстро и дорого квартиру продать.
    Когда я покупала квартиру на первом этаже, мне она казалось просто офигенной и было масса плюсов в ее покупке. А по факту через несколько лет при ее продаже потеряла много денег и нервов. Ситуации разные бывают, я понимаю, поэтому искренне желаю, чтобы вас это не коснулось

    Мария, первый этаж — дикий неликвид, странно что автор себя так настроила — что сэкономила денег якобы. А по сути когда будет продавать — также будет скидки давать.

    Первый этаж — никогда не куплю:
    1. решётки на окнах.
    2. либо живёшь у всех на виду, либо как только чуть стемнеет необходимо закрывать шторы.
    3. окна открытыми тоже не оставить.

    Сколько снимал квартир для себя сделал вывод, что лучшие дома были, где первый этаж нежилой.
    Так как из-за того, что на первом этаже квартиры дешевле очень часто там живут не очень благополучные соседи.

    Отредактировано

    Игорь, понимаю вашу категоричность. Решетки — понятно. Но как вам кейс, когда на первом этаже если не ночной клуб, то круглосуточный магазин, где по ночам любят разгружать фуры с товаром? Думаете, грузчики будут разговаривать шепотом, а тяжеленные палеты разгружать так же тихо, как перекладывать подушки? Несколько нижних этажей точно не оценят 🙂

    Окна первого этажа далеко не всегда на уровне подбородка гуляющих по улице. Жил в «сталинке», так там, стоя на улице, надо неплохо подпрыгнуть, чтобы рукой хотя бы до карниза дотянуться, не говоря уже о том, чтобы посмотреть. А есть «сталинки» с первыми этажами еще выше.

    Ну а шторы по вечерам с такой плотностью застройки лучше всегда закрывать, потому что из дома напротив (в 20-30-ти метрах от вашего) всем жильцам вас будет видно не хуже, чем гуляющим по улице видны первые этажи.

    Не защищаю первый этаж, но ваши аргументы показались мне не очень сильными

    Отредактировано

    Игорь, когда первый этаж нежилой, есть риск наличия таких неблагополучных соседей как мыши/крысы и тараканы. 🙁

    Игорь, бизнесидея: купить однушку на первом этаже, переделать кухню под студию, а в комнате сделать магазинчик с отдельным входом с улицы)))

    Segrey, у меня знакомая продала квартиру на первом этаже под перевод в нежилое помещение. На эти деньги купила квартиру в этом же доме на другом этаже + автомобиль.
    Так что бизнесидея норм)

    Действительно интересная статья, но Вы не написали стоимость услуг риэлтора, а это тоже очень важно учесть, дополнительные 200-250к расходов в данном случае. Однако даже несмотря на мою нелюбовь к риэлторам, это тот случай когда он действительно необходим и оправдано зарабатывает свои деньги. Также если можно поделитесь где вы своего нашли) Заранее спасибо.

    Антон, поделились с вами контактами?

    Интересно читать такие истории, когда автор рискнул и прошел через все сложности. Думаю, некоторые моменты можно было упростить, но рад, что у вас получилось!

    Меня тоже коронавирус застал врасплох с регистрацией ипотеки 🙂 Кстати, кроме регистрации сделки в Росреестре через нотариуса были еще варианты.

    Можно было записаться в «дежурный» офис Росреестра (в Москве таких 5 было) или отправить документы через сайт Росреестра с ЭЦП. С вашим количеством продавцов/покупателей это технически было бы очень сложно, но все равно вариант.

    «Накануне сделки риелтор продавцов посоветовала мне заключить брачный договор. Но я заверила ее, что понимаю все последствия и знаю, что без брачного договора собственность будет считаться совместной.» — Сразу видно, что ни вам, ни вашему риелтору не приходилось делить имущество при разводе (ни с брачным договором, ни без него). Недвижимость, приобретённая в браке в любом случае считается совместно-нажитой. А брачный договор не позволит всё отписать одному супругу, а другого оставить с разбитым корытом. Всё, на что он годен в российских реалиях это лишь распределить равные по кадастровой стоимости доли заранее в случае бракоразводного процесса. Именно равные. То есть, если ваша первая квартира куплена так же в браке и по стоимости находится на одном уровне с вновь приобретённой, то в договоре вы просто можете написать «одна — мне, другая — тебе», но если их стоимость разная, то уже так сделать не получится, поскольку такой договор может аннулировать суд (а в случае развода при наличии детей обойтись без суда невозможно) и уже делить «по-честному», пополам с привлечением оценщиков и прочих людей.

    Мы с мужем в 2018 году тоже покупали квартиру по так называемой «альтернативной сделке». Только тогда мы не знали, что эта сделка именно такая и страшилок нам никто не рассказывал. Но я была удивлена низкой ценой: на 500 тыс. руб. дешевле других квартир такой же площади в этом же и соседних домах (искали квартиру в определенном ЖК). До прочтения этой статьи думала, это из-за того, что последний этаж и не «супер-пупер-лухари-евро-дизайнерский ремонт». Хотя для меня это все были только плюсы, я бы за такое еще и приплатила))
    В тот момент наш риэлтор просто объяснила, что нужно будет дольше подождать из-за оформления документов в опеке, а так же что договор нужно будет проводить через нотариуса (общую сумму поделили на всех собственников, получилось, что мы заплатили 4 тыс.руб). Если правильно помню, на момент, когда мы сообщили о готовности купить квартиру, продавец уже присмотрела себе встречный вариант. Были небольшие трудности с тем, чтобы всех согласовать на сделку в один день в МФЦ, но в целом весь процесс покупки не занял много времени. 9 февраля мы подписали ипотечный договор, а 8 марта уже красили стены в новой квартире.

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

    Альтернативная продажа и покупка квартиры

    Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке, более 70% – альтернативные. Почему так?

    Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье. Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

    В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

    • Прямая (или чистая/свободная) продажа;
    • Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);
    • «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

    Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

    Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

    Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

    Прямая продажа квартиры

    Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. То есть за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются и покупаются одновременно с ней.

    При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят.

    Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто. Почему? Это особенность рынка недвижимости – ведь для большинства собственников жилье это необходимость, а не просто имущество или финансовый актив. Поэтому, продавая одно свое жилье, человек стремится купить другое, это и приводит к большому количеству альтернативных сделок.

    . Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

    Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

    Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

    Альтернативная сделка продажи квартиры

    Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой). Причем, делается это одновременно, т.е. сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

    Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется. Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется. А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

    Таким образом, в альтернативной сделке продажи и покупки квартиры участвуют, как минимум, три стороны (см. рисунок-схему):

    • Покупатель квартиры-1;
    • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
    • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

    В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

    Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

    Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

    «Цепочка» квартир

    Продажа квартир цепочкой

    «Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

    Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

    Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку. Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются. Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

    На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

    Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

    Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

    ♦ К слову об альтернативных сделках ♦
    (о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

    Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

    Расчеты в альтернативных сделках

    Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит через аккредитив по безналу (подробнее – по ссылке), или наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке. При безналичных расчетах, открывают два или несколько аккредитивов, соответственно.

    Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

    ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦
    Жми! И откроется схема во всплывающем окне!

    При безналичных расчетах используют, соответственно, два аккредитива.

    По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в денежных расчетах при альтернативной сделке существуют свои нюансы, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

    Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

    Специфические риски альтернативной сделки

    Риск в альтернативной сделке с квартирой

    Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

    Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

    В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости, и обычно, этот процесс сопровождается волнительными переживаниями и даже стрессом (много людей, много документов, большие суммы денег, разные интересы участников). Поэтому даже небольшой конфликт или банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников опоздал, передумал, что-то забыл или «неправильно понял», то в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

    Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой порядок действий для альтернативной сделки – см. выше).

    Препятствием может стать и участие банка в альтернативной сделке. Если какая-либо из квартир в цепочке покупается в ипотеку (или продается из-под ипотечного залога), то необходимо будет получить одобрение банка-кредитора. Становясь звеньями цепочек, банки зачастую начинают навязывать остальным сторонам свои условия, не обращая внимания на интересы других участников. Исходя из понятий собственной безопасности, они могут ограничить и общее число участников сделки, или потребовать документы на все квартиры в цепочке и увидеть в них какие-то риски для себя.

    В общем, альтернативная сделка с участием банка – затея еще более сложная, чем обыкновенная альтернатива.

    Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям. Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

    Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

    Риск частичной регистрации в цепочке альтернативных сделок

    Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир.

    Некоторые риэлторы рекомендуют включать в каждый участвующий в цепочке Договор купли-продажи отдельный пункт о том, что переход права собственности регистрируется одновременно на все квартиры из цепочки. Но на самом деле, это не защитит от частичной регистрации (разве что поможет доказать факт совершения альтернативной сделки в случае судебных разбирательств). Почему так?

    Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом». И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег. Как не допустить такой коллизии?

    Для этого на практике применяют следующее.

    Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

    Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора. Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется. Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

    В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

    Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают некоторые юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

    Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

    В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

    Как государство компенсирует собственнику изъятие у него жилья по недействительной сделке?

    Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

    1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
    2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

    Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

    Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

    Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

    Налоги в альтернативных сделках с квартирами

    Налоги в альтернативных сделках с квартирами

    При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

    Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

    С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ).

    Правда, существует практика, когда налоговая может зачесть сумму налога к уплате (за продажу квартиры) в счет получения налогового вычета (за покупку другой квартиры), если обе сделки произошли в одном налоговом периоде. Альтернативные сделки как раз к таким и относятся.

    Подробнее о налогах и вычетах при продаже и покупке квартир рассказано в отдельной заметке по ссылке.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

    Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *