Что проверить перед покупкой здания
Перейти к содержимому

Что проверить перед покупкой здания

  • автор:

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием:

Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости

Собственник или лицо по доверенности

Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов

Собственник или лицо по доверенности

Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)

Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

Собственник или лицо по доверенности

Всегда, если собственник — ФЛ

Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда

Копия Паспорта собственника (всех страниц)

Всегда, если собственник — ФЛ

Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Копия Свидетельства о браке собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке

Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака

Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)

Если собственник — ФЛ и состоит в браке

Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Согласие супруга собственника на отчуждение имущества

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника

Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия доверенности на отчуждение имущества

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ

Копия паспорта представителя собственника (всех страниц)

Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника

Всегда, если собственник — ФЛ

Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

Копия водительского удостоверения собственника (оригинал — на обозрение)

Всегда, если собственник — ФЛ

Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)

Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы — на обозрение)

Всегда, если собственник — ФЛ

Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника

Всегда, если собственник — ЮЛ

Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции

Всегда, если собственник — ЮЛ

Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения

Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Всегда, если собственник — ЮЛ

Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ

Всегда, если собственник — ЮЛ

Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании — собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)*

Всегда, если собственник — ЮЛ

Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.)

Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)

Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.)

Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН

Кадастровый паспорт помещения

Технический паспорт на нежилое помещение

Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта

Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица

Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ

Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро — снабжения

Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.)

Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения

Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта

Любое лицо может запросить

Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию)

Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах

Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание

Любое лицо может запросить

Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях

Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату

Всегда, когда собственник — ЮЛ

Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения

Документы, касающиеся обременений объекта

Охранное обязательство, договор аренды и т.д.

Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание

Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание.

Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием

На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.)

Отчет об оценке рыночной стоимости помещения

Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния

Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника

Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения

Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния

Задание на оценку

Материалы судебного дела

Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела

Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.)

Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме

* По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)

После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.

© Компания «Юридическое бюро» 2022

Экспертиза дома перед покупкой — на что обратить внимание?

Хотите купить дом, но боитесь нарваться на строительство низкого качества? Это вполне оправданный страх, так как недобросовестных застройщиков, которые хотят сэкономить на материале и работе, очень много. Последние несколько лет спрос на индивидуальное жилье вырос. Люди устали жить в городе, где постоянный шум, проблемы с парковочными местами. Чтобы перекрыть спрос, застройщики ускоряют процесс строительства.

В стоимость готового дома обычно заложено минимум плюс 100% к затраченной сумме, но при экономии на материалах можно заработать еще больше. Только что тогда получит новый собственник? Внешне дом может смотреться идеально, особенно, если все внутренние и внешние дефекты скрыты отделкой.

Установить качество строительства и используемых материалов можно только заказав экспертизу дома перед покупкой. Только эксперт-строитель знает куда посмотреть, на что обратить внимание, только опытный человек сможет определить скрытые дефекты, которые могут привести к неприятным последствиям и большим затратам на ремонт.

На что обратить внимание при выборе дома

Если вы точно решили переехать за город или купить дом в черте города, то для начала подберите несколько подходящих по стоимости вариантов. Подготовьтесь к просмотру и уделите особое внимание территориальному расположению, техническому состоянию дома и документам.

Обязательно определите какие потребности есть у вас и членов вашей семьи, чтоб переезд в дом не стал неприятным событием.

Пункты, которые лучше проанализировать перед покупкой дома:

  • Где находится ваша работа, школа, детский сад и т.д.? Рассчитайте время, которое будете тратить на работу совершая свои ежедневные действия. Учитывайте время затраченное на дорогу на личном транспорте и на общественном, особенно в час пик.
  • Будете каждый день ездить на работу или дом только для выходных?
  • Если у вас есть дети, то стоит учесть потребность в детском саде, школе, детских развивающих центрах.
  • Проанализируйте наличие общественного транспорта и возможность добраться без машины. К вам могут иногда приезжать гости, да и сами можете остаться без автомобиля, бывают разные ситуации.
  • Оцените качество дорожного покрытия в осенний и зимний сезон. Чтобы не пришлось постоянно выталкивать машину или идти по грязи.
  • Есть ли рядом магазины, аптека, больницы. Даже при наличии машины ехать несколько километров за хлебом, который забыли купить, не очень приятное занятие.
  • Узнайте какие планы по застройке поселка и окружающей территории, а также что с природной и экологической обстановкой. Есть ли водоемы, лес, а может неподалеку вредное производство.
  • Не лишним будет познакомиться с соседями, поговорить с ними, выяснить есть ли какие-то проблемы.

Если расположение дома и ближайшая инфраструктура вас полностью устраивает, тогда необходимо оценить техническое состояние дома. Даже если это только что построенный дом.

Зачем нужна экспертиза дома перед покупкой

Перед покупкой дома вы сами можете осмотреть дом, но обычному обывателю может показаться, что всё в порядке. А при эксплуатации проявляются проблемы с канализацией, климатом в доме и другие проблемы, которые доставляют неприятные хлопоты новым жильцам.

Техническая экспертиза перед покупкой дома поможет оценить фактическое состояние фундамента, стен, несущих конструкций и инженерных сетей. Такое обследование даст возможность принять взвешенное решение о покупке дома, с учетом всех выявленных недостатков. Также можно будет поторговаться с застройщиком или собственником, и снизить изначальную стоимость недвижимости.

Что проверяют во время экспертизы дома перед покупкой

  1. Состояние кровли. Обязательно посмотрите чердак, если он есть. Там можно обнаружить подтеки, плесень, следы грибка, которые говорят о негерметичности покрытия. Возможно нарушена технология укладки материалов, а может просто уже требуется ремонт. Любые ремонтные работы с кровлей требуют серьезных финансовых вложений.
  2. Состояние фасада. Если дом оштукатурен, то стоит приглядеться и внимательно осмотреть фасад на наличие трещин, сколов и других дефектов. Неровности могут говорить о том, что дополнительным слоем штукатурки пытались замаскировать трещину. Трещины могут появиться вследствие неправильной усадки дома, в дальнейшем это может привести к серьезным последствиям.
  3. Состояние перекрытий (пола и потолка). Если в доме более одного этажа, то качество перекрытий можно проверить посмотрев на потолок нижнего этажа. Если видны прогибы или перекосы, то скорее всего во время строительства использовался некачественный материал. На перекрытия идет большая нагрузка, поэтому скорее всего в ближайшем будущем может потребоваться их замена. А это хлопотное и затратное мероприятие. Пол также должен быть ровным. Проверить это можно с помощью уровня или специального мерила.
  4. Качество фундамента. Оценить качество фундамента достаточно сложно, в смете может быть указан один материал, а на деле использовалось совсем другое. Так часто поступают застройщики, чтобы сэкономить средства. Фундамент является основой любого дома, от него зависит прочность постройки, но в то же время это самая дорогая статья расходов. Отсутствие трещин и равномерность может косвенно указывать на качественные материалы. Более точную информацию может дать эксперт и лабораторные исследования.
  5. Состояние подвала. Внимательно осмотрите состояние подвала. Если обнаружите следы подтопления, плесень, то скорее всего нарушена технология возведения фундамента. Это грозит постоянной сыростью в доме и неприятным запахом.
  6. Состояние водопровода. Осмотрите трубы, которые вам доступны, на наличие подтеков, ржавчины. Уточните откуда в дом идет вода. Если это не городской водопровод, а колодец или скважина, то рекомендует отдать воду на экспертизу. Стоит определить ее пригодность для использования человеком. Возможно потребуется дополнительная система очистки, а это стоит немалых денег.
  7. Состояние канализации. Попросите набрать ванну или какую-то емкость. Слейте воду и понаблюдайте, как быстро этот объем уйдет. На канализационных трубах также не должно быть подтеков, ржавчины и конденсата.
  8. Качество отопления. Конечно, проверить это летом будет проблематично, во многом придется довериться собственнику. единственное, что можно сделать — проверить температуру радиаторов во всех комнатах. Для этого надо попросить включить котел, подождать некоторое время. а потом проверить температуру каждого радиатора. Обязательно осмотрите сам котел, так как это дорогостоящее оборудование. На нем не должно быть ржавчины, подтеков вокруг него и луж.
  9. Состояние электрики. Осмотрите доступную проводку, провода не должны быть слишком тонкие. Попросите включить везде свет и максимальное количество электроприборов. Важно, чтобы не выбило нигде пробки.
  10. Состояние вентиляции. В частном доме должна быть хорошая тяга. Осмотрите дымоход и все вентиляционные отверстия, чтоб они не были забиты посторонними предметами.

Проверяя состояние дома обязательно фиксируйте все недочеты на бумагу и фотоаппарат. Если сомневаетесь в качестве постройки, то лучше обратиться к эксперту. Он оценит все видимые дефекты и возможно обнаружит скрытые. После экспертизы дома эксперт выдаст официальное заключение, которое можно использовать для решения судебных и досудебных споров.

Наши эксперты рекомендуют обращаться к специалисту даже при малейшем сомнении в качестве дома. Это будет гораздо дешевле, чем потом судиться или ремонтировать дом самостоятельно.

Проверка документов на дом

Помимо технического состояния дома, правильно оформленные документы на него играют не последнюю роль. Пакет документов на дом состоит из:

  • свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок
  • свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП)
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
  • кадастровый паспорт строения и земельного участка
  • технический паспорт дома с поэтажным планом
  • технический паспорт домовладения (план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и т.д.)
  • документы на подключение к коммуникациям при их наличии, и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Покупка дома серьезный вопрос, а стоимость дома достаточно высока. лучше не экономить на профессиональной экспертизе и наслаждаться качественной покупкой.

Как проверить дом перед покупкой

Прочитав статью, вы узнаете, какие документы должны быть у продавца дома в 2024 году. Перед приобретением недвижимости рекомендуется не только провести физический осмотр жилья, но и проверить чистоту сделки. Какие именно документы понадобятся для оформления, будет напрямую зависеть от конкретной ситуации.

Как проверить дом перед покупкой

Зачем проверять дом перед покупкой

Проверка дома перед его приобретением – не обязательный этап. Несмотря на это, отказываться от проведения исследования не стоит. Это помогает снизить риски. Ведь, расторгнуть договор купли-продажи после его заключения достаточно проблематично, а если покупатель попал в руки мошенников, то судебные разбирательства могут длиться годами. И не факт, что потерпевшему удастся вернуть потраченные денежные средства назад.

Как бы вы стали проверять недвижимость перед покупкой?
Самостоятельно
При помощи юристов или риелторов
Проголосовало: 0
Как бы вы стали проверять недвижимость перед покупкой?

Самостоятельно 96
При помощи юристов или риелторов 72

Проголосовало: 0

  • личные сведения о продавце;
  • данные о характеристике дома и земельного участка;
  • информацию о наличии (отсутствии) обременений;
  • документы для оформления сделки, если их предоставляет продавец, либо его представитель.

Также, рекомендуется проверить, нет ли «проблемных лиц», зарегистрированных на жилплощади, долгов по ЖКУ, как часто объект продавали, передавали в дар, меняли.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Проверить физическое состояние дома и юридическую чистоту сделки можно самостоятельно. Но если вы никогда не проводили подобный анализ, то лучше обратиться за помощью к специалисту. Свяжитесь с нашим юристом прямо сейчас, независимо от времени суток, и он подскажет, как правильно организовать исследование, а в случае необходимости, поможет вам с его проведением.

Проверка юридической чистоты сделки

Купить дом можно и без проверки юридической чистоты сделки. Однако в таком случае риски покупателя потерять деньги и остаться без жилья увеличиваются в несколько раз. Не обязательно проводить комплексный анализ. Можно остановиться на самых главных моментах.

Главные моменты, на нужно обратить внимание

Сравнить фактические характеристики дома и земельного участка с отраженными в документах.

Установить, на каком основании продавец получил объект в собственность.

Проверить, не прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние, недееспособные и иные лица

Узнать, согласен ли супруг продавца на сделку.

Если продавец ведет себя странно, взывающе, то лучше подстраховаться и проверить его дееспособность. Кроме этого, рекомендуется узнать, как часто объект продавался, в чьей собственности он находился ранее.

Важно! Зачастую, проверку юридической чистоты сделки проводят агентства недвижимости в рамках комплексного оказания услуг клиенту. Если вы не обращались за помощью к риэлтору, то заказать анализ можно у юриста.

Характеристики объекта и обременения

Оценка состояния частного дома – это комплекс мероприятий, в ходе которых покупателю удается понять, насколько здание отвечает заявленным продавцом характеристикам и его собственным потребностям.

Узнать основные сведения о здании и земельном участке можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН. Для ее получения необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отправить заявку на портале Госуслуги, либо в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.

«Обратиться за получением рассматриваемой информации может любой человек, даже который не является собственником объекта. То есть, покупатель имеет право заказать выписку самостоятельно, не прибегая к помощи продавца».

Надо отметить, что сведения из ЕГРН предоставляют на платной основе. За получение бумажной справки придется отдать 460 рублей, а электронной – 290 руб. Для проверки юридической чистоты сделки вполне подойдет последний вариант. Но, если вы запрашиваете выписку у продавца, то лучше требуйте предоставления бумажной выписки.

В справке содержится информация о кадастровом номере объекта, его площади, месте расположения, о ВРИ, категории, о собственнике, о наличии (отсутствии) ограничений.

Внимательно ознакомьтесь с полученной информацией, сравните их с представленными продавцом данными. Обратите внимание на обременения. Если они есть, то зарегистрировать право собственности после заключения ДКП не получится.

Правоустанавливающие документы на дом

Проверка дома перед его покупкой – не обязательный, но рекомендуемый этап. В процессе советуется ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца на здание и участок. Если владелец купил объект, то у него должен быть в наличии договор купли-продажи, если обменял на другое имущество – договор мены, если получил по наследству – свидетельство о наследовании.

Сравните данные правоустанавливающего документа с реквизитами о нем, отраженными в выписке из ЕГРН. Если сведения не совпадают, то лучше отказаться от заключения сделки и выбрать другой дом.

Образец заявления
Образец договор купли-продажи дома и земельного участка в 2024 году

Скачать Образец договор купли-продажи дома и земельного участка

Выписка из домовой книги

При покупке дома рекомендуем попросить продавца предоставить выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Важно, чтобы в числе прописанных на приобретаемой территории не значились несовершеннолетние и недееспособные.

Все дело в том, что, даже если вы станете полноправным владельцем дома и зарегистрируете свое право собственности в ЕГРН, то выписать таких граждан в принудительном порядке не получится. Они имеют законную возможность проживать в квартире.

Обратите внимание: Выписку из домовой книги или справку вправе заказать только владелец дома или его законный представитель, действующий на основании доверенности.

Согласие супруга

Какие еще документы нужны для проверки чистоты сделки? Спросите у продавца, состоит ли он в браке или проверьте эту информацию при знакомстве с гражданским идентификатором личности гражданина.

Если предметом сделки является совместное имущество мужа и жены, требуйте предоставления согласия от второго супруга на сделку.

Такой документ должен быть заверен нотариально. Без удостоверения, он не имеет юридической силы.

Пример из практики:

Новикова Наталья обратилась с исковым заявлением в суд о признании договора купли-продажи дома недействительным. Истец пояснила, что ее супруг, с которым она состоит в официальном браке, но не проживает совместно около года, без ее разрешения продал дом, который куплен на семейные денежные средства. В ходе заседания суд установил, что объект действительно является совместной собственностью супругов, а при регистрации права собственности покупателя на него, нотариально заверенное согласие Новиковой на сделку не предъявлялось. Судья удовлетворил иск.

Согласие рекомендуется требовать даже в том случае, если муж и жена присутствуют на сделке вместе. Все дело в том, что если один из супругов подаст иск о расторжении ДКП, то доказать тот факт, что он не был против сделки, достаточно проблематично.

Само соглашение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств или оформлено на специальном нотариальном бланке. Главное, чтобы на нем стояла отметка нотариуса об удостоверении документа.

Надо отметить, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности даже в том случае, если заявитель не предоставит нотариальное согласие супруга на сделку. Тогда в личной карточке делают соответствующую отметку.

Доверенность

Проверка документов при покупке дома включает в себя детальный анализ совершенно всей документации. Например, если от имени продавца действует его официальный представитель, то не мешало бы проверить доверенность на подлинность. Отметим, общие положения о доверенности вы найдете в статье 185 ГК РФ.

В последнее время участились случаи мошенничества на рынке недвижимости, и оформление сделки по доверенности, без согласия самого владельца имущества – один из самых распространенных случаев.

Проверить доверенность не сложно. Достаточно найти специальный сервис, расположенный на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, затем ввести реестровый номер документа, дату его удостоверения, а также ФИО нотариуса, который его заверил.

История владения

Покупка старого дома, то есть на вторичном рынке, всегда связана с некоторыми рисками. Проверка истории владения дома позволяет понять, как часто рассматриваемый объект переходил от одного собственника к другому.

Если владельцы менялись очень часто, например, раз в 1-2 года, то на этот факт рекомендуется обратить особое внимание. Это может говорить о наличии некоторых проблем, как с юридической точки зрения, так и со стороны физического состояния здания.

Историю владения домом и земельным участком можно узнать, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе прав на недвижимый объект.

Заказать справку может любой человек, даже если он не является собственником имущества. Рассматриваемая информация, содержащаяся в едином реестре, считается открытой.

Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет
Задать вопрос

Если вы никогда не сталкивались с юридической проверкой чистоты сделки, рекомендуем проконсультироваться по этому вопросу с нашим юристом. Специалист подскажет, какие документы нужно проанализировать, как оценить безопасность сделки и назовет факторы, которые увеличивают риски. Связаться с юристом можно прямо сейчас. Мы работаем без выходных и праздничных дней, 24 часа в сутки.

Дееспособность продавца

Если во время общения продавец ведет себя неоднозначно, странно, то не стесняйтесь попросить его предоставить справку о дееспособности. Потребуется медицинское заключение от психиатра и нарколога.

Если продавец недееспособен, он не имеет право совершать юридически значимые действия, а значит договор, подписанный его рукой, будет не действительным.

Долги

Несмотря на то, что задолженность по ЖКУ остается не за домом, а за бывшим его владельцем, покупать недвижимость с наличием долгов не рекомендуется.

Если продавец задолжал управляющей компании или жилищно-коммунальному хозяйству за отопление, водоснабжение, водоотведение и др. услуги, то попросите его написать расписку о том, что он обязуется оплатить долг в течение конкретного промежутка времени.

Зачастую компании, поставляющие коммунальные услуги, не разбираются, кто именно должен, старый владелец или новый и начинают слать требования о погашении долга. Иногда, не разобравшись в нюансах, подают на гражданина иск в суд.

Конечно, судья, увидев то, что задолженность образовалась до получения ответчиком права собственности, отклонит иск, но ходить в суд и доказывать свою правоту – дело не из приятных.

Другие документы

В процессе проверки юридической чистоты сделки исследуют и другие документы. Все зависит от конкретной ситуации.

Если дом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то потребуется разрешение от органов опеки и попечительства на совершение сделки. А если продавцом выступает лицо, возрастом 14-17 лет, то помимо этого документа, необходимо запросить разрешение от родителей (законных представителей) на продажу имущества.

«Вместо выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета можно использовать единый жилищный документ».

Также, рекомендуется внимательно ознакомиться с техническим паспортом, по которому можно понять, проводились ли перепланировки в доме.

Если предметом сделки является доля в праве общей собственности на дом, то необходимо попросить предоставления отказа от приобретения рассматриваемого имущества другими собственниками или уведомление об их предупреждении, о планируемой сделке купли-продажи.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Гавриленко Т. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и регистрации права собственности.

Истец пояснила, что купила рассматриваемое имущество в марте 2022 г. ДКП подписывал официальный представитель продавца, который предоставил доверенность. Данные этого документа отражены в соглашении.

После заключения сделки и расчетов, женщина обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. Однако сотрудник ведомства отказал в осуществлении регистрационных действий, аргументировав свое решение тем, что договор купли-продажи дома и земельного участка недействительный, так как подписан не уполномоченным на это лицом.

Истец пояснила, что доверенность сомнений не вызывала, так как составлена на нотариальном бланке, на ней имеется отметка нотариуса. Она считает сделку законной, так как доверенность представителя продавца оформлена по всем действующим правилам.

В процессе рассмотрения дела, суд установил, что владелец дома и земельного участка действительно выдавал Рыкову И. доверенность на распоряжение имуществом. Документ удостоверен нотариально. Однако 20 февраля доверитель умер. В связи, с чем юридическое действие доверенности прекратилось.

Суд решил, что действия Росреестра законны и отказал в удовлетворении иска.

Частые вопросы

Проверяет ли Росреестр чистоту сделки после поступления заявки о регистрации права собственности?

Росреестр не проверяет юридическую чистоту сделки. Сотрудник ведомства обязан выяснить, не наложены ли какие-либо ограничения на имущество, допускается ли переход права собственности на него, фиксирует наличие (отсутствие) согласия от супруга.

Можно ли купить дом, который принадлежит несовершеннолетнему?

На законодательном уровне нет такого положения, которое бы запрещало совершать сделки купли-продажи в отношении имущества несовершеннолетних граждан. Однако в таком случае потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Можно ли продать дом, который не состоит на кадастровом учете?

Здание, строение, не зарегистрированное в Росреестре, признается незаконной постройкой, поэтому его продажа в рамках законной сделки невозможна. В таком случае продавцу придется узаконивать дом или реализовывать только земельный участок.

Заключение эксперта

Покупка частного дома – процедура не сложная. Для этого необходимо найти подходящий объект, подписать ДКП и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Перед заключением сделки специалисты рекомендуют проверить недвижимость, а в частности, оценить физическое состояние и проанализировать юридическую чистоту сделки.

Провести исследование можно самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к специалистам. Надо отметить, что перечень документов, которые потребуются для оценки безопасности заключения ДКП напрямую зависит от конкретной ситуации.

Публикуем только проверенную информацию

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж: 16 лет
Консультаций: 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Как проверить дом перед покупкой и не быть обманутым?

Покупка дома требует максимальной собранности и внимательности. Перед подписанием договора вам стоит тщательно проверить состояние самой недвижимости и правильности составления документов на неё, убедиться в надёжности продавца. Такой подход позволит покупателю не быть обманутым. Что именно следует проверять при покупке дома? На что нужно обратить внимание, каким образом должен проходить процесс заключения сделки?

В какое время года лучше приобретать дом?

Когда лучше совершать такую покупку? Дом для круглогодичного проживания лучше всего покупать зимой, чтобы иметь возможность убедиться в его готовности к морозам.

Летом совершать такую покупку не стоит, так как в это время года сложно проверить качество работы коммуникаций. Летом цены на недвижимость обычно бывают более высокими, чем зимой, что делает покупку невыгодной.

Осень и весна тоже подходят для покупки частного дома. В это время года можно проверить, нет ли протечек в доме, понять, не затапливает ли участок, насколько сильно размывает дороги.

Разговор с продавцом: какие вопросы задавать?

Какие вопросы задавать при покупке дома? Нужно выяснить, зарегистрировано ли строение, имеется ли право собственности на него. Узнайте, сколько лет здание находится в собственности. Чем меньше этот период, тем больше риск, что вашу сделку могут оспорить бывшие владельцы недвижимости. Желательно, чтобы дом находился в собственности не менее года. Оптимальный вариант – если строение принадлежит продавцу более трёх лет.

Следует выяснить, было ли проведено межевание участка, чтобы впоследствии не возникло проблем с соседями. Также необходимо задать вопрос продавцу о его семейном положении. Если продавец состоит в браке, важно заручиться согласием на проведение сделки от его супруги/супруга.

Дополнительно задайте продавцу следующие вопросы:

  • Почему продается недвижимость?
  • Все ли коммуникации имеются?
  • Нет ли у продавца задолженности по коммунальным платежам и налогам?
  • К какой категории земель относится участок?

Резиденция в посёлке «Барвиха 21»

Изучение окрестностей перед проверкой дома

С помощью онлайн-карт убедитесь, что рядом с участком нет загрязнённых территорий, свалок, скотомогильников и других опасных в экологическом отношении объектов. Осмотрите территорию посёлка, его окрестности. Убедитесь в отсутствии дренажных каналов, обратите внимание на окружающий рельеф. Лучшими считаются участки, расположенные на возвышенностях — риск их подтопления минимален.

Пошаговая инструкция: как проверить дом снаружи перед покупкой.

Обычный визуальный осмотр дома снаружи позволит вам многое узнать о качестве использованных материалов и строительных

Общий чек-лист

Перед покупкой необходимо проверить следующие характеристики дома:

  • материал, использованный для строительства;
  • границы участка, расстояние до строений;
  • текущее состояние фундамента;
  • особенности изготовления и состояние кровли;
  • нет ли признаков долгостроя;
  • на каком расстоянии от поверхности находятся грунтовые воды, нет ли угрозы затопления.

Материал строительства

Для постройки элитных частных домов используются следующие материалы:

  • кирпич. Морозостойкий, прочный, долговечный материал с точной геометрией и эстетичным внешним видом. Недостатки — низкая влагостойкость, большая масса, высокая стоимость.
  • пено- и газоблоки. Доступны по цене, обладают точной геометрией, позволяют избежать сложной отделки, хорошо сохраняют тепло. Недостаток материала — повышенная хрупкость.
  • брёвна, брус. Деревянные дома экологичны и безопасны. Они уютны внутри и солидны снаружи, обладают способностью «дышать». Главный недостаток деревянных строений — высокая пожароопасность.
  • ракушечник. Этот натуральный материал характеризуется качественным звукопоглощением, высокими теплоизоляционными характеристиками, хорошей паропроницаемостью и экологичностью. Недостаток домов из ракушечника — необходимость в дополнительной защиты от влаги

Границы и расстояние до строений

Расстояние от дома до границ участков, расположенных по соседству, должно быть не менее трёх метров. Это важно проверить при отсутствии объекта на кадастровой карте. Пройдитесь со смартфоном по участку в режиме навигации, тщательно изучите расположение всех строений на нём, сверьте данные с кадастровой картой.

Фундамент

Внимательно осмотрите фундамент интересующего вас здания — нет ли на нём трещин, и присутствуют ли попытки их маскировки. Фундамент — это основа здания. Любые его дефекты повлекут за собой появление проблем с остальными частями конструкции.

Наличие трещин на фундаменте говорит о подвижности грунта. Обратите внимание, давно ли выполнялась покраска здания. Если это было сделано недавно, возможно, продавец таким образом решил замаскировать зашпаклёванные трещины на фасадах.

Осмотрите видимые участки забивных либо винтовых свай. Проверьте также при помощи строительного уровня горизонтальность пола на террасе и вертикальность стен, углов, свай.

Минималистичная резиденция в посёлке «Жуковка 2»

Крыша

Покупателю следует внимательно осмотреть крышу. Взгляните на кровельный материал и наличие водостока. Если водосток отсутствует, дождевая вода всё время после постройки здания лилась под фундамент. Это могло усилить пучение грунтов и снизить несущие характеристики почв.

Признаки долгостроя

В том случае, если коробка простояла без крыши в течение нескольких лет, это негативно отразилось на состоянии стен. Внимательно осмотрите дом. Если некоторые его части были достроены позднее остальных, они будут иметь более новый вид, чем остальная конструкция. Узнайте у хозяев, когда велась стройка, также задайте этот вопрос владельцам соседних участков.

Проверка уровня грунтовых вод

Проверить уровень грунтовых вод на участке можно при помощи приборов с использованием барометрического, геометрического либо гидростатического способа. Это можно сделать самостоятельно или вызвать специалистов. Если на участке имеется скважина или колодец, уровень вод можно определить с их помощью.

Пошаговая инструкция как проверить дом внутри перед покупкой

  • Перед приобретением дома, его следует тщательно осмотреть не только снаружи, но и изнутри, выполнив следующие действия:
  • Убедитесь в наличии или отсутствии свежего ремонта;
  • Проверьте качество и состояние пола, стен, перекрытий;
  • Внимательно осмотрите внутренние коммуникации;
  • Выполните осмотр подвала, чердака, кухни, жилых и других помещений.

Качество перекрытий, стен, пола

Обратите внимание на качество перекрытий, стен, пола. От их состояния зависит долговечность конструкции. Наличие дефектов у этих элементов здания потребует в скором будущем дорогостоящего ремонта.

Проверка коммуникаций

Осматривая здание, проверьте инженерные сети, нуждающиеся в постоянном контроле. От их состояния зависит комфорт проживания в доме. Осмотрите следующие инженерные коммуникации:

  • водопровод;
  • канализационную систему;
  • водоснабжение;
  • электропроводку;
  • систему отопления;
  • вентиляцию.

Коттедж в посёлке «МосОблДачи»

Часть сантехнического оборудования и трубы могут находиться внутри коробов с дверцами. Попросите хозяина открыть их вам для осмотра. Если здание пока не подключено к газу, поэтому в нём не установлен газовый котёл, следует убедиться, что место для монтажа отопительного оборудования имеется.

Проверка теплоизоляции и гидроизоляции

Обратите внимание на утепление частного дома, проверьте его пароизоляцию, внимательно осмотрите крышу. На внутренней поверхности кровли должны отсутствовать потёки. Если вы их обнаружили, вам придётся переделывать гидро- и пароизолояцию, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Проверка комнат и помещений

Внимательно осмотрите каждую комнату, проверьте с помощью рулетки площадь внутренних жилых помещений. Возможно, полученные данные не соответствуют тем сведениям, которые озвучил вам продавец.

Осмотр чердака и подвала

Подвал должен быть сухим, без пятен сырости, плесени, потёков и участков вспухшей краски. Наличие следов затопления в подвале говорит о том, что во время весеннего половодья и в период дождей в него проникает вода. Повышенная влажность разрушает фундамент дома, что может становиться причиной появления плесени и грибка. Для исправления данного недостатка вам придется делать гидроизоляцию в подвале, что приведёт к появлению дополнительных расходов.

Немаловажно состояние кровли. Даже небольшие отступления от технологии и ошибки во время строительства способны приводить к её протеканию, недостаточному утеплению крыши, образованию конденсата на её внутренней поверхности. Осматривая чердак, убедитесь в отсутствии следов потёков и отслоений.

Что стоит сфотографировать для дальнейшего анализа?

Если какие-то части дома во время осмотра вызвали у вас подозрение, можете сфотографировать их либо снять на видео, чтобы затем показать профессионалам, способных предоставить вам профессиональную консультацию.

Кому можно доверить проверку дома?

Получить консультацию можно у экспертов-строителей, занимающихся возведением частных домов и хорошо разбирающихся во всех нюансах. Лучше всего пригласить специалиста на объект, чтобы он лично осмотрел его и выявил имеющиеся недостатки и проблемы. Стоимость услуги строительно-технической экспертизы в Москве начинается от 10 000 рублей. Если вы хотите получить дополнительную консультацию, можете показать отснятый видео- и фотоматериал другим экспертам.

Интернет-ресурсы, которые могут помочь с проверкой

Можно заказать следующие виды проверки:

  • юридическая чистота приобретаемой недвижимости;
  • кадастровая стоимость дома;
  • наличие долгов у собственника и обременений у объекта недвижимости.

С помощью официального реестра можно узнать, не является ли продавец банкротом, а используя базу судебных актов, выяснить, не судился ли он с кем-либо из-за продающегося дома.

Какие должны быть документы у продавца?

  • Какие документы следует проверять при покупке дома?
  • выписку ЕГРН на участок и дом;
  • документы о проведённом межевании земельного участка;
  • план и кадастровый паспорт на землю;
  • документ, подтверждающий право собственности: договор наследования, дарения либо купли-продажи;
  • справку, подтверждающую отсутствие каких-либо задолженностей;
  • при наличии супруга, включая бывшего, согласие на продажу от него.

Резиденция в посёлке «Сады Майендорф»

На какие нюансы обратить внимание в технической документации?

Важно обратить особое внимание на техническую документацию — включен ли он в ЕГРН, проведено ли межевание, имеется ли ГПЗУ. Также необходимо выяснить, как часто переходило право собственности на недвижимость до её продажи. Чем больше у дома было в прошлом собственников, тем выше риск того, что кто-то из бывших владельцев захочет предъявить на него свои права. Даже если вы идеально проведёте сделку купли-продажи, существует риск того, что будет оспорена предыдущая сделка. Поэтому идеальным вариантом является приобретение той недвижимости, у которой был всего один владелец.

Обязательно следует убедиться и в отсутствии обременений у недвижимости. Учтите, что обременения могут накладывать не только судебные приставы или банки, но и ресурсоснабжающие организации. Также существуют территории, которые разрешено использовать на особых условиях: природо- и водоохранные зоны, санитарные зоны газо- и нефтепроводов, места рядом с действующими электростанциями, транспортными путями и ЛЭП. Если вы купите недвижимость, расположенную на территории одной из таких специальных зон, вы можете столкнуться не только с запретом на возведение новых объектов на своём участке, но и с необходимость сноса приобретенного вами дома.

Соседи рядом с домом

Перед покупкой дома необходимо пройтись по посёлку и пообщаться с его жителями, расспросить о соседях. Пообщайтесь и самими соседями. Если у них имеется конфликт с владельцами дома, узнайте его причину. Возможно, есть территориальный или другой спор. Всё это следует узнать заранее, чтобы нерешённые конфликты не перешли к вам в нагрузку к дому в момент его покупки и не стали вашей головной болью.

Проверка частного дома и дачи — есть ли разница в проверке?

К проверке частного дома для постоянного проживания следует подходить более ответственно, чем дачного. Если он построен с нарушениями, могут возникнуть проблемы с постановкой строения на учёт и получением постоянной прописки.

Какие риски существуют при покупке дома?

При покупке дома существуют риски, связанные с неправильным составлением документов, наличием обременений, низким качеством возведения строения или его неудовлетворительным состоянием, проблемой с коммуникациями.

Чек-лист по проверке земельного участка

  • ознакомиться с документами;
  • проверить юридическую чистоту участка в Росреестре;
  • убедиться в отсутствии обременений;
  • осмотреть дом.

Алгоритм действий после проверки для оформления покупки

  1. договориться с продавцом о сумме покупки и способе передачи денег;
  2. составить предварительное соглашение;
  3. составить договор купли-продажи;
  4. подать заявление на на регистрацию сделки в Росреестре через МФЦ;
  5. получить документы на дом.

Заключение

Процесс покупки дома достаточно сложный и требует самого серьезного, взвешенного подхода. Чтобы учесть все нюансы и особенности, избежав проблем, перед покупкой необходимо всё тщательно проверить. Если вы хотите, чтобы сделка прошла идеально, во время её подготовки вам стоит воспользоваться помощью экспертов-строителей и профессиональных юристов.

Если вы планируете купить загородный дом в Барвихе — перейдите на главную страницу и с помощью фильтра подберите свой вариант в коттеджном посёлке. Или позвоните по номеру +7 (495) 255-76-67, и наши эксперты составят для вас индивидуальную подборку из 3-5 домов и проведут показы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *