Что такое аккредитация в банке
Перейти к содержимому

Что такое аккредитация в банке

  • автор:

Банк аккредитовал застройщика: что это значит?

Банк аккредитовал застройщика: что это значит?

Банковская аккредитация — это, по сути, полный аудит законности строительства того или иного объекта. Специалисты банка проверяют:

  • Право собственности на земельный участок или наличие договора долгосрочной аренды;
  • Наличие разрешения на проведение строительства жилого дома на этом участке;
  • Наличие и состояние проектной документации;
  • Финансовую устойчивость застройщика.

Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. При этом желательно, чтобы в активе у застройщика должно быть не менее двух завершенных в срок объектов.

Кроме того, банк аккредитует только того застройщика, который работает в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. Этот договор проходит государственную регистрацию, что исключает риск двойных продаж. Также этот договор содержит все фактические данные о квартире — площадь, планировку, стоимость, расположение в доме, а также информацию о гарантийном сроке эксплуатации квартиры (по закону он составляет 5 лет) и данные о страховщике (с 1 января 2014 года застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность).

Строительная площадка является еще одним обязательным пунктом при рассмотрении заявки в банк. Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства четко выполняется. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.

Аккредитация

2ed44d377dedc8cd71dc9fd28face241

Ипотечные кредиты представляют собой один из наиболее доступных способов приобретения жилья, и отечественный рынок жилищного кредитования год от года принимает все более цивилизованный вид.
Аккредитация застройщика в банке осуществляется с целью ипотечного кредитования возводимых застройщиком объектов. Для того, чтобы получить аккредитацию в банке, застройщик должен предоставить кредитному учреждению ряд документов (в каждом из банков он разный), отражающих деятельность данной строительной организации. И лишь после проведения банком необходимых проверок, тот или иной застройщик может получить аккредитацию.
Суть аккредитации застройщика в банке (аккредитации его объектов в банке) состоит в том, что банк выдает ипотечные кредиты покупателям аккредитованного застройщика, для приобретения жилья. Таким образом, получение застройщиком аккредитации в банке, является своего рода показателем его надежности, поскольку он проходит серьезную проверку кредитным учреждением. Застройщик имеет право и возможность выбирать тот банк, условия кредитования которого, наиболее выгодны ему и будут способствовать привлечению потенциальных покупателей квартир.
По общему правилу, застройщик обязан соблюдать положения Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». А так же работать на рынке строительства недвижимости определенное время, и иметь положительную репутацию (сданные в срок объекты).
Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта – это, по сути, форма одобрения банком выдачи ипотечного кредита на квартиру в рамках этого объекта.

Наше предприятие и наши строящиеся объекты на сегодняшний день аккредитованы сразу в нескольких банках РФ

Новостройка аккредитована. Что это значит?

Квартиры в новостройке могут продаваться еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. Застройщик еще занимается строительством, но может параллельно привлекать финансы будущих квартировладельцев – дольщиков. Для этого ему нужно заключить договор с банком, который будет выдавать ипотечные кредиты покупателям.

© Бизнес-новости Новгород.ру.

Купить 1 комнатную квартиру от застройщика на этапе строительства покупателю выгодно с финансовой точки зрения. Но только в том случае, если новостройка аккредитована: что это значит?

Что такое аккредитация застройщика и кому это нужно

Аккредитация — это подтвержденное документами согласие банка дать ипотечный кредит покупателю недвижимости в новостройке на этапе ее строительства.

Если разобраться, то аккредитация нужна всем участникам рынка:

  • застройщику — он получает возможность продавать квартиры в строящемся доме;
  • банку — он получает новых клиентов;
  • покупателю жилья — он получает гарантию того, что все договоренности будут выполнены.

Банк перед тем, как аккредитовать новостройку, проводит комплексное исследование.

Почему покупателю выгодно покупать квартиру в аккредитованной новостройке

Покупатель не является экспертом рынка и не может в силу объективных причин провести собственное расследование, насколько застройщик заслуживает доверия. Значит, эту работу за него проводит целый юридический отдел банка. Такая работа предшествует выдаче аккредитации. Так что покупатель, который видит надпись «аккредитовано Сбербанком», может смело идти на сделку. Его интересы будут защищены.

Как банк проводит аккредитацию

Юристы банка, который проводит аккредитацию, рассматривают четыре аспекта:

  • юридическую основу деятельности застройщика;
  • его финансовую надежность;
  • опыт строительной компании на рынке;
  • репутацию застройщика на рынке.

На первом этапе специалисты изучают земельную и проектную документацию. После этого они тщательно оценивают источники финансирования стройки и финансовую составляющую работы застройщика. Они выясняют, нет ли обременений, были ли штрафы или претензии, есть ли у компании возможность выплатить их и т. д.

После этого юристы изучают историю развития строительной компании: какие проекты реализованы, какие объекты находятся на стадии строительства, были ли проблемы с предыдущими жилыми комплексами и банками.

Репутация — важная характеристика застройщика, она формируется на основе всех выше названных составляющих и становится гарантией успешного сотрудничества.

Что происходит после аккредитации

Если вы думаете, что проведение аккредитации — это все, что делает банк, то вы ошибаетесь. Он и после нее продолжает активно следить за работой на строительной площадке. Он заинтересован в том, чтобы она была выполнена качественно и в срок.

Мониторинг включает в себя:

  • ход строительства;
  • появление арбитражных судов;
  • информацию, которая появляется о новостройке в СМИ.

Если юристы увидят риски, которые угрожают своевременной сдаче в эксплуатацию нового дома, они подключаются к урегулированию ситуации и помогают застройщику справиться с временными трудностями.

Что в итоге

Аккредитация новостройки — важная часть сотрудничества, которая объединяет интересы банка, застройщика и покупателя квартиры в строящемся доме. Если покупателю предстоит покупка квартиры в новом жилом комплексе, ему выгодно просмотреть список аккредитованных застройщиков, и особым требованием может стать то, что дом будет сдан в эксплуатацию в следующем году. Тогда его интересы будут максимально учтены и защищены как с финансовой, так и с юридической точки зрения.

Почему застройщики не имеют аккредитации в каких-то банках, о чем это говорит?

Васильева Оксана Николаевна (Vasilieva Oksana Nikolaevna), доцент, к.ю.н.

Профессиональная оценка собственности ЦЭПЭС

Дата публикации — 19.01.2021 г.
Автор — Васильева Оксана Николаевна
доцент, к.ю.н., Департамент правового регулирования экономической деятельности
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, г. Москва

Ключевые слова: Финансовый университет , застройщики, аккредитация, покупка строящегося жилья, надежность, источники информации, пакет документов.

Аккредитация застройщика в банке или ином кредитном учреждении – это сама готовность банка выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе, и банк считает застройщика надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией. То есть это своеобразная оценка вероятности, что в большей степени строительство завершено будет, и клиент получит свою квартиру в новостройке.

Однако в данном случае необходимо понимать, что банк никаких гарантий дать не может. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись уже по независящим от банка причинам: банкротство строительной компании, что зависит от того, как застройщик ведет хозяйственную деятельность, как организованы закупки и прочие операционные процедуры. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.

По итогам аккредитации можно понять, что аккредитованный застройщик обладает надежной деловой репутацией и может дополнительно привлекать к финансированию стройки средства клиентов, состоящие из ипотечных кредитов, полученных в банках, аккредитовавших объект. Это укрепляет его позиции на рынке. Однако при выборе объекта новостроя не стоит аккредитацию считать решающим фактором. Поскольку, во-первых, как было сказано выше, дом может быть не достроен по независящим от банка причинам.

Во-вторых, относительная надежность застройщика зависит от банка, в которых получена аккредитация, в каком количестве кредитных организаций получена аккредитация, и как тщательно банки проводили проверку застройщика (что обычному пользователю не представляется возможным).

В-третьих, отсутствие логотипов банков-партнеров на рекламе застройщика и специальных ипотечных программ для покупателей квартир еще не говорит о том, что данная новостройка плоха или застройщик не является априори надежным. Возможно, она еще только вышла на рынок и банки не успели к ней присмотреться. Также есть вероятность, что у застройщика отсутствует полный пакет разрешительной документации для проведения аккредитации. Перечень документов действительно внушительный, а застройщик не успел собрать полный пакет до начала застройки для проведения аккредитации. Такая ситуация весьма распространена в последнее время.

Как правило, отсутствие аккредитации у застройщика говорит о минимальном опыте работы компании, то есть организация только недавно оказалось на ранке строительства, и банки не охотно проводят аккредитации таких компаний, что, соответственно, не свидетельствует о ненадежности застройщика. Это лишь субъективное мнение банка о застройщике.

Стоить обратить внимание на тот факт, что и наличие аккредитации логотипов банков-партнеров на сайте застройщика не гарантирует, что данный банк действительно аккредитовал застройщика, провел полную проверку его деятельности. Тут могут сложиться разные ситуации:

  1. Застройщик разместил на своем сайте или иных общедоступных источниках информацию об аккредитации в определенном банке, однако на самом деле, он лишь подал документы на проведение аккредитации, а положительного решения еще принято не было. Возможно, застройщику банк в аккредитации отказал, но информация о прошедшей аккредитации продолжает висеть на сайте (то есть здесь имеет место введение в заблуждение).
  2. У застройщика была аккредитация, но вследствие проведения очередной проверки банком она была обнулена. Застройщик данный факт обнуления проигнорировал и информацию об аккредитации не обновил. Поэтому на сайтах застройщиков она может быть не актуальной.
  3. Застройщик имеет аккредитацию только в 1-2 банках – данный факт может свидетельствовать о том, что остальные банки застройщику в аккредитации отказали, и у него есть определенные проблемы с надежностью. Либо наоборот, застройщик сотрудничает с одним банком, который является участником бизнеса застройщика – учредителем, акционером и т. д., и поэтому застройщик не стремиться получать аккредитацию в других банках.

Чтобы не допустить ошибку и не попасть в одну из этих ситуаций, обязательно проверяйте наличие аккредитации у застройщика не на сайте и информационных ресурсах самого застройщика, а на сайте банка, или воспользуйтесь услугами кол-центра банка, где вам подробно уточнят информацию об аккредитации застройщика.

Почему застройщики не работают с какими-то банками сами? С чем это связано?

Это может быть связано с тем, что банк самостоятельно выбирает наиболее удобный банк по процессу оформления, по механике сделки, по регистрации ДДУ и т. д. Также не исключена возможность того, что застройщик сотрудничает с банком, который является участником его бизнеса – учредителем, акционером и т. д., поэтому застройщик сам заинтересован, чтобы сделка прошла именно через данный банк.

На самом деле причины отказа застройщика сотрудничать с выбранным вами банком могут быть абсолютно различны, даже до субъективной неприязни застройщика к данному банку или неудачного опыта работы с конкретным банком. Но важно понимать, что застройщик – это правообладатель объекта недвижимости, в котором вы хотите приобрести квартиру. И поэтому работа с конкретным банком или отказ от работы остается на откуп именно застройщика. Поэтому договор ДДУ не будет заключен, если сотрудничать с банком застройщик отказывается.

Как происходит процесс аккредитации застройщиков?

С самого начала банк оценивает опыт и репутацию застройщика. Для оценки определяется категория компании: от А до Е. В категорию А попадают застройщики с наименьшим опытом на рынке. Для получения аккредитации им необходимо возвести не менее 30% надземной части проекта или хотя бы иметь готовность к строительству первого этажа (наличие фундамента). Далее банк проводит оценку финансового состояния таких компаний. Если с этими минимальными требованиями всё в порядке, то запускается уже сам процесс аккредитации.

Самые опытные и надежные компании попадают в категорию Е. Для этого застройщику необходимо иметь 20 и более построенных за последние 10 лет объектов жилой или коммерческой недвижимости. Но даже для таких компаний банк может проводить более серьезный и детальный анализ по ранее построенным объектам. В ряде случаев по этой категории банк может даже не проводить проверку застройщиков.

Далее в процессе аккредитации проверяется опыт работы застройщика на рынке и строительную готовность рассматриваемого объекта. Также во внимание принимаются темпы стройки ранее аккредитованных объектов застройщика. Одним из важнейших факторов является деловая репутация застройщика —а именно детальная проверка со стороны службы безопасности банка. К репутации также относится проверка участия компании в арбитражных судах. Юридическая служба банка проверяет строительную и земельную документацию, а также соответствие этих документов договору долевого участия. Важно, чтобы в документах строго соблюдались права клиентов и банка.

Действующие партнеры банков, подходящие под категории Д или Е, могут пройти процедуру аккредитации за 2-3 дня при условии предоставления полного пакета документов. А вот для компаний, которые ещё не сотрудничали с банком, или если требуются дополнительные уточнения по документам, процедура может занять 10 и более дней.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *