Для чего нужна рыночная стоимость
Перейти к содержимому

Для чего нужна рыночная стоимость

  • автор:

Как определяется рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки определяется независимым оценщиком, который должен являться членом саморегулируемой организации и застраховать риск наступления своей гражданской ответственности. Свою деятельность оценщик может осуществлять только по тем направлениям оценочной деятельности, которые предусмотрены в его квалификационном аттестате.

Рыночная стоимостью объекта – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно (предполагается наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки), располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании судебного решения или решения уполномоченного органа.

Требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности. При этом используются следующие основные подходы к оценке:

— сравнительный, который основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов);

— доходный, который основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы);

— затратный, который основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания (применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки).

Рыночная стоимость подлежит установлению в следующих, законодательно установленных, случаях:

— в целях налогообложения для установления соответствия цен по разовым сделкам рыночным ценам;

— при залоге недвижимости и иного имущества;

— при продаже с публичных торгов объектов незавершенного строительства;

— при продаже, сдаче в аренду государственных и муниципальных земельных участков, при определении размера возмещения при изъятии земельных участков;

— при необходимости пересмотра кадастровой стоимости;

— в целях оценки имущества должника в рамках исполнительного производства;

— в рамках производства по делу о банкротстве.

Также рыночная стоимость может быть определена по инициативе хозяйствующих субъектов.

Рыночная цена

Ц ена является важнейшим фактором при принятии решений потребителями о покупке того или иного товара или услуги, т.е. это фактическое количество денежных средств, которые покупатель готов отдать за приобретение конкретной продукции или услуги. Чем выше цена, тем меньшее количество товаров покупают. В конкурентной борьбе выигрывает тот производитель, который предлагает покупателям более низкие цены.

Чтобы установить цену, к стоимости добавляют процент продавца.

Размер наценки зависит от трех показателей:

– Спрос. Чем больше желающих купить товар, тем выше цена. И наоборот: отсутствие спроса снижает цену.

– Уникальность товара. Если в отрасли нет конкурентов или производство товара ограничено, можно устанавливать высокие цены. Например, за вещи из лимитированной коллекции одежды покупатели заплатят больше, чем из обычной коллекции.

– Сезон. В высокий сезон компании предлагают больше товаров и устанавливают низкие цены. Например, клубника летом доступнее и дешевле, чем зимой.

Рыночная цена определяется продавцами и покупателями в процессе их хозяйственной или торговой деятельности и не обязательно выражаются фиксированной денежной суммой и даже могут не иметь денежной формы.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это примерная цена, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

– стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

– цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

– оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Рыночная стоимость определяется нормативами и стандартами (государственными и профессиональными), в соответствии с которыми создаются методики расчета их значений в денежном выражении.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Как определить рыночную стоимость?

Существует три метода определения рыночной стоимости:

1. Доходный подход. Основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Формула выглядит следующим образом: V=D/R, где D – является показателем чистого дохода, R – коэффициент капитализации (включает в себя количество обязательств продавца);

2. Затратный подход. О снован на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот м етод еще можно разделить на два подвида:

— способ чистых активов;

— метод ликвидационной стоимости;

3. Сравнительный подход. Основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Как формируется рыночная цена?

Рыночный механизм опирается на свободное ценообразование и конкуренцию. При расчете цены необходимо ориентироваться на полезность продукции, возможность замещения аналогичными товарами, ожидание предполагаемой прибыли, вклад в изготовление и производительность.

Для определения рыночной цены используют несколько методов:

Пример рыночной цены

Возьмем, к примеру, какой-то магазин в котором в продаже имеется обычна пачка сахара и стоит она 63 рубля, а в магазине через дорогу такой же сахар продается по 52 рубля. Почему возникла такая цена?

Производитель сахара закупил сырье (сахарную свеклу), привез на завод, на котором работали машины и люди, и произвел сахар. Также он его расфасовал в пачки по 1 кг и просчитал стоимость товара в 29 рублей. Добавил к стоимости свою наценку 8 рублей (чтобы, продав сахар оптом, получить свою прибыль), и в итоге получилась цена производителя 38 рублей. Далее, после покупки сахара владельцами магазинов, ими была установлена своя розничная наценка в 25 рублей у одного магазина и 14 рублей у другого магазина. Таким образом цена на сахар в магазинах стала 63 и 52 рубля.

Также в сезон скидок что в сезоны скидок, сама скидка формируется в таком диапазоне: от стоимости до цены. На примере сахара это будет выглядеть так: максимальная скидка может быть до 29 рублей, особенно в тех случаях, когда товар залежался на оптовом складе и производитель также делает скидку, чтобы не остаться в проигрыше.

Определение понятия «рынка» как основной составляющей понятия «рыночная стоимость»

Рыночная стоимость является одним из ключевых понятий оценочной деятельности.

Классические экономисты, такие как Адам Смит и Давид Рикардо, раздельно рассматривали меновую стоимость (способность товаров обмениваться на другие) и потребительную стоимость (полезность, способность продукта удовлетворять какую-либо потребность).

Меновая стоимость – основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками.

Товар – продукт труда, произведённый для продажи (или шире – обмена), а не для собственного потребления.

Зафиксируем два данных обстоятельства: товар – продукт труда, произведённый для продажи. Меновая стоимость – основа количественных соотношений.

Рыночная стоимость является частным случаем меновой стоимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит следующее определение рыночной стоимости:

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме [1] .

«Наиболее вероятная цена» – параметр, который необходимо определить в процессе оценки рыночной стоимости.

У понятия цены имеется огромное количество различных определений.

Классическим определением цены — является «выраженная в деньгах стоимость единицы произведенного товара».

Более развернутое определение выглядит следующий образом: «цена – количество денег (товаров, услуг), в обмен на которые продавец готов (согласен) передать (продать), а покупатель согласен (готов) получить (купить) единицу товара (услуги)».

Из данного определения следует, что цена является не характеристикой самого товара, а характеристикой отношений между продавцом и покупателем по поводу данного товара.

Сверх того, определению подлежит не просто цена, но «наиболее вероятная цена», то есть цена, на которую приходится максимум функции распределения, наиболее часто встречающаяся цена товара с такими же характеристиками, которыми обладает объект оценки.

Объект оценки – объект, подлежащий исследованию, в процессе установления рыночной стоимости.

К объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [1] .

Учитывая, что обязательным условием отнесения материального или нематериального объекта к классу объектов оценки является возможность «отчуждения на открытом рынке», объект оценки всегда является товаром (в широком смысле слова), т.е. продуктом труда, произведённым для продажи, а не для собственного потребления.

Из приведенных рассуждений можно сделать вывод, что в процессе определения рыночной стоимости моделируется ситуация купли-продажи продукта труда, по своим характеристикам ассоциируемого с объектом оценки.

Требование к разумному действию сторон и исключения из модели ситуации, когда на стоимости отражаются чрезвычайные обстоятельства, представляют собой ограничения, накладываемые на моделируемую ситуацию.

В частности, обязанность отчуждения или приема сделки могут устанавливаться судом или законом. Такие сделки, как и сделки (или предложения), в отношении которых имеются подозрения в принуждении одной из сторон к их совершению, не должны приниматься во внимание при моделировании рыночной стоимости объекта оценки.

К чрезвычайным обстоятельствам необходимо отнести также сделки, совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ); а также сделки на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Такие сделки могут быть признаны судом недействительными по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) [2] .

Эти случаи, по всей видимости, относятся также к требованию о «разумном вознаграждении за объект и отсутствии принуждения к совершению сделки».

Юридическая формула «действия в своих интересах» означает не что иное, как действия по своей собственной инициативе.

Согласно п. 2 ст. 435 ГК РФ Публичной офертой называется предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

В отношении розничной купли-продажи (ст. 494 ГК РФ) публичная оферта – это предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется [2] .

Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.

Из этого определения мы можем выделить два признака, присущие публичной оферте:

  1. Публичная оферта должна быть адресована неопределенному кругу лиц;
  2. В ней указаны основные условия договора купли-продажи и выражается намерение заключить договор с каждым, кто отзовется на предложение.
  3. Выставление в месте продажи товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах в месте их продажи также признается публичной офертой.

Под неопределенным кругом лиц понимаются те лица, которые не могут быть заранее определены в качестве получателя информации [3] .

Пока, казалось бы, всё понятно. Осталось разобраться с понятием «открытый рынок, в условиях конкуренции».

Открытый рынок — рынок, на котором может торговать любой субъект и цены которого определяются только спросом и предложением.

Итак, мы подошли к самому интересному в определении понятия рыночной стоимости, к самому понятию рынка.

Несмотря на всю очевидную важность данного понятия, в законе «Об оценочной деятельности» оно не раскрывается. Таким образом, предполагается, что данное понятие однозначно воспринимается на интуитивном уровне и (или) является общеизвестным и устоявшимся (по крайней мере, в среде специалистов). Так ли это?

«Рынок» в контексте закона «Об оценочной деятельности в РФ» – это рынок товаров, аналогичных объекту оценки, то есть некая среда, в которой происходит оборот товаров, аналогичных объекту оценки. Ни больше и ни меньше. В пользу данной интуитивной «догадки» свидетельствуют требования к анализу рынка, приведенные в Федеральных стандартах оценки:

«Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости»;

В процессе анализа рынка недвижимости среди прочего осуществляется «анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования» [4] .

То есть сегмент рынка, к которому относится объект оценки, определяется «фактическим или альтернативным» (определенным на основании анализа наиболее эффективного использования) использованием объекта оценки, то есть, в конечном счете, его полезными (потребительскими) свойствами, а отнесение к тому или иному сегменту рынка осуществляется на основе сопоставления этих свойств.

Необходимо отметить, что «сегмент рынка» и «рынок» в данном случае – синонимы, ибо рыночную стоимость надлежит искать на «открытом рынке», а отбор исходных данных производить из «сегментов рынка», к которым может быть отнесен оцениваемый объект. То есть каждый отдельный «рынок»: первичный, вторичный, розничный, оптовый, в то же время является сегментом некоего более крупного рынка, например, рынка недвижимости в целом.

Итак, мы поняли, что подразумевается под рынком в нормативных актах, регулирующих оценочную деятельность. Рынок – это рынок товаров, «отнесенных к определенному виду использования».

Однако такое толкование рынка позволяет ответить на ряд чисто практических вопросов:

1) Является ли, например, рынок товаров, реализуемых на аукционе, и рынок товаров, реализуемых при помощи веб-сайта интернет-магазина, одним и тем же рынком (сегментом рынка) со всеми вытекающими отсюда методологическими последствиями. Отвечает ли вообще цена, определенная в результате аукционных торгов, критериям рыночной стоимости, перечисленным в законе «Об оценочной деятельности в РФ»? Являются ли единым рынком рынки аренды земельных участков (и иной недвижимости), принадлежащих разным категориям собственников, например, государству и «частникам»? Как соотносятся цены товаров на разных рынках и как (не считая очевидных случаев) понять, что рынки – разные?

В поисках ответов на эти вопросы обратимся к определениям понятия рынка, встречающихся на просторах всемирной сети интернет и специальной литературе, посвященной маркетингу.

Российская «Википедия» дает следующее определение рынка:

  1. Рынок совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями(потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельных товаров и услуг [5] .

Проблема данного определения, на наш взгляд, заключается в том, что в терминах «процессов и процедур» можно объяснить всё что угодно, при этом ничего не прояснив относительно сущности самого явления. Например, «метрополитен – совокупность процессов и процедур, обеспечивающих транспортировку людей между различными пространственными объектами».

Любой «живой», действующей системе присущи процессы и процедуры, но помимо процессов и процедур система содержит ещё и то, что обеспечивает возможность осуществления этих процессов, приводит их в движение – её сущность. Внутренняя сущность рынка, на наш взгляд, в данном определении не раскрыта.

Определение, представленное в «Словаре инвестора на Академике», трактует рынок как:

  1. «установленную систему отношений между поставщиком услуг/товаров (продавцом) и потребителем этих услуг/товаров (покупателем)» [6] .

Здесь рынок определён как «система отношений между поставщиком и потребителем». Действительно, без «отношений между поставщиком и потребителем» представить себе рынок невозможно. Однако о самих этих отношениях – что они собой представляют, чем определяются, какой характер носят – ни слова не сказано.

Кроме того, такая система отношений не является признаком присущим исключительно рынку. В терминах установленной системы отношений между поставщиком товаров/услуг и покупателем/потребителем можно описать, например обязательства гарантийного ремонта товара, судебные тяжбы относительно условий поставки товара, не выполненных продавцом и многое другое. Таким образом, данное определение также не раскрывает суть трактуемого понятия. [Прим. автора].

Вот ещё одно определение рынка, представленное на данном сервисе:

  1. Рынок — это совокупность экономических отношений, базирующихся на регулярных обменных операциях между производителями товаров (услуг) и потребителями.Обмен обычно происходит на добровольной основе в форме эквивалентного обмена товара на деньги (торговля) или товара на товар (бартер). При свободном доступе на рынок, как производителей, так и потребителей, обмен происходит в условиях конкуренции [7] .

В данном случае дается определение рыночных отношений, всеобщего товарного производства, а не рынка как специфической структуры таких отношений (рынка товаров, определенного вида). [Прим. автора].

Далее приведем обзор определений рынка, представленных в специальной литературе, при необходимости объединив их в группы по смыслу определений, данных их авторами.

  1. Рынок – это совокупность всех покупателей определенного вида товара или услуги, как реально существующих, так и потенциальных (Ф. Котлер) [8] .
  2. Рынок – это совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. В развитом обществе рынок – это необязательно какое-то физическое место для совершения сделок (Т.С. Бронникова, А.Г. Чернявский) [9] .
  3. Рынок – совокупность существующих или потенциальных покупателей, объединённых либо географическим положением, либо потребностями, породившими соответствующий спрос (И.Л. Акулич) [10] .

Здесь необходимо отметить лишь то, что «совокупность существующих и потенциальных покупателей» – это участники рынка, а не сам рынок [Прим. автора].

  1. Рынок – это некий механизм, регулирующий все процессы в производстве, сбыте, потреблении, определяющий независимо от воли человека (Р.К. Цахаев, Т.В. Муртузалиева, С.А. Алиев) [11] .

Очевидно, в приведенном определении описывается одна из функций рынка (регулирование процессов производства), а не сам рынком. [Прим. автора].

  1. Рынок – это сфера, где проходит обмен товаров на деньги, где товар находит покупателя, меняет владельца, потребитель удовлетворяет спрос, а продавец возмещает свои затраты и получает прибыль (или наоборот, терпит убытки) (И.К. Беляевский) [12] .

Опять же дается определение всего рынка в целом, рынка как рыночных отношений, всеобщего товарного производства [Прим. автора].

  1. Рынок — это совокупность существующих или потенциальных продавцов и покупателей каких-то продуктов, это место, где совершаются сделки (Е.П. Голубков) [13] .

Совокупность существующих или потенциальных продавцов и покупателей – участники рынка, а не сам рынок. «Место, где совершаются сделки» — например, нотариальная контора. [Прим. автора].

Итак, мы можем увидеть, что ни одно из проанализированных нами определений не проливает свет на то, что же такое рынок (как среда, в которой происходит товарообмен).

Какой подход необходимо выбрать для анализа данного понятия и выработки его определения?

Для начала необходимо определиться с самим понятием «понятие», каким требованиям оно должно удовлетворять?

Так, например, основоположник немецкой классической философии Имануил Кант под понятием подразумевает любое общее представление, поскольку последнее фиксировано термином. Отсюда его определение: «Понятие… есть общее представление или представление того, что обще многим объектам, следовательно — представление, имеющее возможность содержаться в различных объектах»

Ф. В. Гегель, развивая тезис Канта, утверждает, что формой понятия оказывается диалектическое единство всеобщности и особенности, которое и раскрывается через разнообразные формы суждения и заключения, а в суждении выступает наружу.

Гегель четко отличает всеобщность, диалектически заключающую в себе, в своих определениях также и все богатство особенного и единичного, от простой абстрактной общности, одинаковости всех единичных объектов данного рода. Всеобщее понятие выражает собою действительный закон возникновения, развития и исчезновения единичных вещей. А это уже совсем иной угол зрения на понятие, гораздо более верный и глубокий, ибо, как показывает на массе случаев Гегель, подлинный закон (имманентная природа единичной вещи) далеко не всегда выступает на поверхности явлений в виде простой одинаковости, общего признака, в виде тождества. Если бы дело обстояло так, то ни в какой науке не было бы нужды. Невелик труд повсюду фиксировать эмпирически-общие признаки. Задача мышления совсем в другом [14] .

То есть в понятии необходимо раскрыть не только общую для всех понятий данной категории составляющую, но и особенную. При этом обе этих части должны быть имманентны внутреннему содержанию понятия, выражать «действительный закон его возникновения, развития и исчезновения».

Определение же понятия, по Гегелю – это «качество, которое в-себе, в простом нечто, находящееся существенно в единстве с другим моментом последнего, с в-нем-бытием» [15] . Проще говоря, определение есть то, что «фиксирует» это самое внутреннее содержание «закона возникновения, развития и исчезновения», не изменяясь в процессе (в изменениях).

Учитывая сказанное, попробуем проследить за рынком в его движении и зафиксировать то, что «не изменяется в изменениях».

Что же является сущностью, имманентной любому рынку? Таковой сущностью, очевидно, является его функция, назначение. Рынок предназначен для оборота товара, то есть для обмена одного товара на другой или на товар-эквивалент – деньги. Данное свойство является всеобщим для всех рынков.

Процедура обмена подразумевает два противоположных по направлению процесса: движение от продавца к покупателю и от покупателя к продавцу.

Данное движение можно условно разделить на два различных уровня: материальный и информационный. От продавца к покупателю передается, во-первых, описание товара, его цена, условия поставки (информация), во-вторых, сам товар, документы, подтверждающие переход прав. От покупателя к продавцу – информация о готовности или неготовности приобрести товар, отзывы о качестве, сведения об оплате, в случае наличной оплаты – ещё и деньги.

Для передачи товара и денег, как правило, используется существующая инфраструктура: почтовые сервисы, системы банковских платежей, банковские ячейки и т. д. Данная инфраструктура не является частью самого рынка.

Для обмена информацией, чаще всего, создается особенная информационная инфраструктура, предназначенная для презентации товара, в процессе которой потребителю предоставляется информация о полезных свойствах товара, условиях его поставки и запрашиваемом эквиваленте обмена (цене).

Презентация товара может осуществляться множеством различных способов: в виде картинки с описанием товара в сети Интернет, в виде образца на витрине магазина, в виде указания марки и модели товара в прайс-листе продавца и т.п. Таким образом, сама оферта (процесс презентации товара) также имманентна любой процедуре купли-продажи, но форма оферты отличается одна от другой.

Процедура обмена, описание, характеристики, цена товаров, условия их поставки (или процедура перехода прав) и оплаты – представляют собой содержание оферты, которое регулируется договором, соглашением или даже умолчаниями, как правило, проистекающими из традиций товарооборота и законодательства, регулирующего оборот товаров на конкретном рынке.

Таким образом, определенные условия продажи товара или содержание оферты – также является неотъемлемой частью сделки. При этом условия варьируются от рынка к рынку, от товара к товару, от сделки к сделке.

Подводя итог сказанному, сформулируем искомое определение понятия «рынок»: рынок – это общественные отношения по поводу товарообмена, характеризующиеся формой и содержанием оферты.

Содержание оферты создает «костяк» рынка, очерчивает круг лиц, потенциально заинтересованных в предмете оферты.

Форма оферты – «ответственна» за специфические особенности, характерные для участников рынка, использующих именно данную среду обмена рыночной информацией.

Важным выводом, на наш взгляд, здесь является то, что не только содержание оферты: объект, условия поставки, гарантии и т.д., но и сама форма оферты (где и как представлен товар, по каким каналам происходит его «продвижение») «сегментирует» рынок. Это связано, во-первых, с тем, что само содержание оферты связано с её формой, во-вторых, с тем, что форма предложения образовывает свою специфичную аудиторию, которой удобна или выгодна именно такая форма взаимодействия с продавцом с одной стороны и специфичный пул продавцов, заинтересованных в продвижении своего товара именно на такую аудиторию с другой.

Таким образом, можно сделать вывод, что рыночная стоимость товара определяется в результате моделирования ситуации совершения сделки купли-продажи данного товара, оферта которого сделана определенным способом и содержит определенные условия (при учёте всех дополнительных ограничений, налагаемых Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

В результате моделирования должна быть определена самая частая (наиболее вероятная) из всех выявленных в процессе моделирования цена.

Представленный анализ определения рыночной стоимости позволяет сделать ряд любопытных выводов.

1) В частности, из различных форм и условий (содержания) оферты товара следуют различные цены на этот товар. Это связано с различной аудиторией оферты, формируемой различными её формами, различными условиями поставки и оплаты товара, а, следовательно, различной ликвидностью, различными трансакционными издержками и т.п.

То есть, вообще говоря, на разных рынках цена одного и того же товара (а, следовательно, произвольная от цены «рыночная стоимость») может быть разной.

Наиболее ярким примером может служить сопоставление цен товаров в стационарных торговых точках и в т.н. «маркетплейсах»: AliExpress, Joom и т.п. площадки.

2) Очевидно, что оценке рыночной стоимости должно предшествовать определение типичного вида и условий оферты, связанных с объектом оценки.

То, какой вид и условия оферты являются наиболее характерными и «типичными», очевидно, должно определяться с учётом назначения оценки, то есть с учётом того как, вероятнее всего, объект оценки будет продан (а именно эта ситуация, напомним, моделируется в процессе оценки).

Если же установление типичных характеристик затруднительно, Оценщик может задать их прямо, приведя в допущениях, на которых должна основываться оценка.

3) Кроме того, полученное определение понятия «рынок» позволяет разрешить дискуссию, развернувшуюся среди экспертов по оценке культурных ценностей [16] , относительно того, является ли цена, определенная в результате аукционных торгов рыночной. Из данного нами определения рынка следует, что аукцион является специфичным рынком, со своим специфичным видом и условиями оферты. То есть стоимость, определенная в результате проведения аукциона, является вполне рыночной для того рынка по отношению к которому она определяется.

4) С особой осторожностью должно производиться определение различных корректировок на основании сопоставления цен однородных товаров, предложенных к приобретению с применением различных форм оферты.

В частности, нельзя признать обоснованными методики определения корректировок на торг путём сопоставления цен предложений, представленных на рынке объектов недвижимого имущества при помощи агрегаторов частных объявлений, агентств недвижимости и т.п., и цен сделок, зафиксированных по результатам торгов (аукционов) [17] . В особенности, необходимо обращать внимание на случаи, когда для участия в торгах, участнику рынка, заинтересованному в приобретении имущества данного вида, необходимо пройти процедуру аккредитации на торговой площадке, оплатить доступ, получить электронную цифровую подпись для формирования заявок на приобретение предлагаемых к приобретению лотов. В этом случае форма оферта прямо влияет на потенциальный круг адресатов оферты, формируя аудиторию с характерным лишь для неё уровнем платежеспособного спроса.

5) Разные условия сделки и, следовательно, разные (хотя и смежные) рынки представляют собой рынки аренды помещений, сдаваемых арендодателями, применяющими общую и на упрощенную системе налогообложения (ставки арендной платы, соответственно, включают или не включают в свой состав НДС). В ряде случаев (ст. ст. 171, 172 НК РФ [18] ) арендаторы, применяющие общую систему налогообложения, заинтересованы в уплате арендной ставки, включающей в свой состав налог на добавленную стоимость, в целях реализации права на налоговый вычет.

Соответственно, при определении ставки арендной платы необходимо принятие допущения о применении (или неприменении) общей системы налогообложения потенциальным арендодателем, а также допущений, касающихся корректировок, необходимых для перехода от рынка аренды без выделения НДС к рынку аренды, одним из условий аренды на котором является включение НДС в ставку арендной платы.

6) Ставка арендной платы представляет собой особую форму платежа при продаже товара «право владения и пользования недвижимостью», то есть особые условия оферты, при которой платеж за данный товар является периодическим.

Таким образом, оценке в данном случае подлежит рыночная стоимость недвижимого имущества, с учётом права пользования и владения данным имуществом в течение год (месяца), в форме годового (месячного) арендного платежа.

6) Разные условия сделки и, следовательно, разные рынки представляют собой рынки продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество на рынке долевой собственности и на рынке полноценных прав собственности (как пропорциональной доли в праве). Таким образом, условия предполагаемой сделки должны быть учтены в применяемых Оценщиком допущениях.

7) Те же соображения могут быть применены при определении стоимости публичного и непубличного предприятия, контрольных и неконтрольных долей участия в предприятии, ставок арендной платы за государственную и частную собственность и т.п.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон : [Официальный текст] // Информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный документ]. — (Дата проверки – 05.04.2019)
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации [Официальный текст] // Информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный документ]. — (Дата проверки – 05.04.2019)
  3. Позиция ФАС об оценке неопределенного круга лиц в рекламе // Веб-сайт компании Melegal [Электронный документ]. — < https://melegal.ru/legal_information/analytics/256/ >(Дата проверки – 05.04.2019)
  4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» : Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) №611 [Официальный текст] // Российская газета – 25.09.2014
  5. Рынок : Статья // Википедия – свободная энциклопедия [Электронный документ]. — < https://ru.wikipedia.org/wiki/Рынок >(Дата проверки – 05.04.2019)
  6. Рынок – это… Что такое рынок? // Энциклопедия инвестора [Электронный документ]. — < https://investments.academic.ru/1370/Рынок >(Дата проверки – 05.04.2019)
  7. Рынок – это… Что такое рынок? // Словарь «Академик» [Электронный документ]. — < https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/5986 >(Дата проверки – 05.04.2019)
  8. Котлер, Ф. Основы маркетинга: пер. с англ. Ф. Котлер [и др.]. – 2-е изд. – М.; СПб.; Киев: ИД «Вильямс», 2000. – 464 с., с. 53
  9. Бронникова Т.С., Чернявский А.Г. Маркетинг: Учебное пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 1999
  10. Акулич, И. Л. А44 Маркетинг : учебник / И. Л. Акулич. – 8-е изд., перераб. и доп. – Минск : Вышэйшая школа, 2014. – 543 с.: ил. ISBN 978-985-06-2539-7.
  11. Цахаев, Р.К., Муртузалиева, Т.В., Алиев, С.А. Основы маркетинга: Учебник Р.К. Цахаев, Т.В. Муртузалиева, С.А. Алиев. – М.: Издательство «Экзамен», 2005. – 448 с., с. 113
  12. Беляевский И.К. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ: Учебное пособие, руководство по изучению дисциплины, практикум по курсу, учебная программа / Московский государственный университет экономики, статистики и информатики. — М. 2004, — 414 с.
  13. Голубков, Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. – М.: Издательство «Финпресс», 1998. – 416 с., с. 5
  14. Ильенков Э. В. Диалектическая логика. М., 1984. Очерк 5.
  15. Гегель. Наука логики. Том I. Объективная логика [пер. с нем. Б. Г. Столпнера]. — Primedia E-launch LLC, 2017 — 540 с.
  16. Вопросы оценки культурных ценностей. Пузыня Н.Ю., Локтионов А.Н., Михлин А.В. / Имущественные отношения в РФ №3 (126) 2012, с. 36
  17. Определение величины скидки на торг на объекты нежилой недвижимости / Ефимов И.В., Шишурин Д.А., Москвитин А.П. // Веб-сайт ООО «АрмЭд Энтрпрайс Групп» [Электронный документ]. – < http://profiocenka.ru/f/opredelenie_skidki_na_torg.pdf >(Дата проверки – 05.04.2019)
  18. Налоговый кодекс Российской Федерации [Официальный текст] // Информационно-правовой портал «Гарант» [Электронный документ]. — < http://base.garant.ru/10900200/>(Дата проверки – 05.04.2019)

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Вакансии
Требуется осмотрщик

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
  • стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
  • цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
  • оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • на основании имущества организации.
  • на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.
  5. Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при отчуждении имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
  • при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

  • Остаточная стоимость
  • Балансовая стоимость
  • Оценочная деятельность

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

. федеральных стандартов, ранее использовалось понятие «рыночная стоимость». В материале разберемся, в чем . федеральных стандартов, ранее использовалось понятие «рыночная стоимость». В материале разберемся, в чем . сходство и различие справедливой и рыночной стоимости? Определение справедливой стоимости для различных . случае, по сути, она является рыночной стоимостью). Когда для определения справедливой стоимости . пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости (далее – объекты учета аренды на .

. : Экспертную оценку справедливой (текущей рыночной) стоимости интеллектуальной собственности организация может провести . самостоятельного определения справедливой (текущей рыночной) стоимости нематериального актива организация может обратиться . не учтенный объект. При определении рыночной стоимости самостоятельно организация может: руководствоваться . Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, утвержденными Минимуществом России .

. переоцененной стоимости: 1. Предположим, рыночная стоимость инвестиционной недвижимости, с учетом прогнозируемой . участников организации). 2. Предположим, рыночная стоимость инвестиционной недвижимости, с учетом прогнозируемой . стоимость должна основываться на рыночной стоимости/рыночных данных/рыночных условиях. . , на основе информации о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости, расположенных в . свою очередь, основывается на рыночной стоимости/рыночных данных/рыночных условиях ( .

. оценены при их оприходовании по рыночной стоимости. Как отразить в учете . оценены при их оприходовании по рыночной стоимости. Как отразить в учете . часть при этом включается рыночная стоимость оприходованных от ликвидации ТМЦ, . материалы приходуются по текущей рыночной стоимости на дату списания объектов . — включены в первоначальную стоимость рыночная стоимость оприходованных материалов и оборудования и . при задействовании учтенных с учетом рыночной стоимости частей демонтированного имущества), то .

. случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии, решив, что . случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии, решив, что . цены реализации недвижимости от ее рыночной стоимости в сделке между взаимозависимыми лицами . при продаже объектов недвижимости ниже рыночной стоимости налоговые органы могут предъявить претензии .

. объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости . объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение . объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки . изменения кадастровой стоимости вследствие установления рыночной стоимости объекта недвижимости? (ответ службы Правового .

. решение с учредителем? Как определить рыночную стоимость автомобиля для последующей реализации? . решение с учредителем? Как определить рыночную стоимость автомобиля для последующей реализации? . выше лица). Определение справедливой (рыночной) стоимости В случае, если автономное учреждение . Таким образом, для определения справедливой (рыночной) стоимости автомобиля, предназначенного для продажи, учреждению . на основании отчета об оценке рыночной стоимости транспортного средства) нужно составить .

. использованию основных средств, приходуются по рыночной стоимости на дату списания. Как указано . цены металлолома. Подсчитать общую сумму рыночной стоимости запасов. Уменьшить получившуюся стоимость на . ликвидацией станка, окажется ниже суммы рыночных стоимостей полученных МПЗ, то рекомендуем подсчитать . соответствующий понижающий коэффициент, умножить рыночную стоимость каждого узла, детали и металлолома . определялась исходя из их текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому .

. , не будет равна: (a) совокупной рыночной стоимости прав требования в отношении собственного .

. средства; копия отчета об оценке рыночной стоимости транспортного средства с фотоматериалами, произведенной . размере справедливой стоимости, определенной методом рыночной стоимости 2 209 71 567 2 .

. налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой . бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по . об определении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта . размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта . повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушением требований .

Узнать рыночную стоимость квартиры бывает необходимо в разных . -Недвижимость» Наталия Борзенкова. Узнать рыночную стоимость квартиры бывает необходимо в разных . , для расчета налогов. Как правило, рыночная стоимость выше кадастровой, но иногда бывает .

. стандартами подлежит оценке по справедливой (рыночной) стоимости, и при этом в отношении . объектов бухгалтерского учета по справедливой (рыночной) стоимости, они применяются в равной степени . объекты бухгалтерского учета по справедливой (рыночной) стоимости, ни в одном случае не . определить в установленном порядке текущую рыночную стоимость, отражаются в бухгалтерской отчетности на . конец отчетного года по текущей рыночной стоимости путем корректировки их оценки на .

. общеустановленной ставке налога исходя из рыночной стоимости этих товаров. В этом случае . в УПД необходимо указывать рыночную стоимость этих товаров и делать пометку . информацию о рыночной цене и рыночной стоимости передаваемых товаров. По нашему мнению .

. позицию по вопросу обложения НДС рыночной стоимости переданных участнику в счет дивидендов . перечислить в бюджет НДФЛ с рыночной стоимости материалов. Если же налоговый агент . , по общему правилу в качестве рыночной стоимости имущества признается его цена, указанная . НДС» начислен НДС с рыночной стоимости материалов (если организация примет решение .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *