Как вложить деньги в строительство квартиры
Перейти к содержимому

Как вложить деньги в строительство квартиры

  • автор:

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Баннер

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.

  • С чего начать: как выбрать объект и когда покупать
    • Выбор жилья для инвестиций
    • Подбор застройщика
    • Когда покупать

    Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.

    Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

    С чего начать: как выбрать объект и когда покупать

    Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.

    На белорусской 50-рублевой банкноте 1992 года был изображен медведь-барибал, который в Беларуси не встречается.

    Другой факт

    Выбор жилья для инвестиций

    В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.

    На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:

    • этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
    • стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
    • район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
    • наличие лоджии или балкона.

    От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.

    Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.

    Подбор застройщика

    Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:

    • наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
    • период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
    • работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
    • проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
    • изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).

    По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.

    Когда покупать

    Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.

    По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:

    1. купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
    2. купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
    3. приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.

    Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета

    Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.

    Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.

    Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.

    За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.

    По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.

    Налоги и издержки

    Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.

    Кого освобождают от налогов на имущество:

    • если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
    • если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
    • если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.

    Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.

    Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

    Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.

    Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.

    К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.

    Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.

    • если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
    • если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
    • стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
    • если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
    • из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.

    Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.

    Рассчитайте платеж по ипотеке с удобным онлайн-калькулятором Совкомбанка. Учесть можно все параметры: срок кредитования, объем первоначального взноса и сумму кредита.

    Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.

    Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.

    Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

    Одно из популярных направлений инвестирования — это вложение средств в недвижимость. Люди приобретают дома, квартиры и другие сооружения для того, чтобы сохранить свои деньги и получить дополнительный доход. В качестве объектов, в которые стоит вкладывать деньги, часто рассматривают квартиры в новостройках. С одной стороны, вложения в строящееся жилье кажутся выгодными, поскольку квартиру на этапе строительства можно купить значительно дешевле, чем уже готовое жилье. Но такое инвестирование связано с определенными рисками. Если их не учесть, можно не только не заработать дополнительных средств, но и потерять вложенные деньги.

    Люди часто инвестируют средства в недвижимость. Фото: ru.freepik.com

    С какой целью инвестируют в недвижимость

    В недвижимость можно инвестировать для:

    • получения пассивного дохода. К такому способу заработка можно отнести приобретение недвижимости с последующей сдачей в долгосрочную или посуточную аренду;
    • сохранения денег. Если просто копить деньги и никуда их не тратить и не вкладывать, они могут обесцениться из-за инфляции. Чтобы этого не произошло, приобретают недвижимость;
    • получения дохода от продажи. Для этого недвижимость потом перепродают с наценкой.

    Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость – плюсы и минусы инвестиций

    Несмотря на то, что на недвижимость всегда есть спрос, это не означает, что вложение денег в дома, квартиры или другие объекты имеет только положительные стороны. К плюсам инвестирования в недвижимость относят следующее:

    • относительную стабильность при правильном выборе объекта, который будет приобретаться;
    • возможность получать доход при сравнительно небольших операционных затратах. Но такой плюс больше подходит для сдачи в аренду на длительный срок или для сдачи в посуточную аренду с помощью доверительного управления. Если собственник квартиры решит самостоятельно сдавать квартиру в посуточную аренду, на это придётся тратить достаточно времени. В частности, на общение с потенциальными арендаторами, на поселение и выселение жильцов, на уборку и решение проблем, которые могут возникать при порче арендаторами имущества;
    • сравнительно небольшие риски. Даже при условии кризиса и инфляции реально продать жилье, если потребуются деньги. Дольщики могут сделать это до сдачи дома или уже после приема готовой квартиры. В случае продажи на этапе строительства заключается договор уступки права требования;
    • рост стоимости недвижимости, который в большинстве случаев наблюдается для объектов, приобретенных на стадии котлована.

    К недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести следующее:

    К недостаткам инвестиций в недвижимость относят дополнительные расходы на ремонт, оплату ЖКХ, налоги и др. Фото: ru.freepik.com

    • слишком высокая стоимость недвижимости. При желании можно обратиться за ипотечным кредитом, но в этом случае нужно принимать во внимание размер переплаты за использование денег банка;
    • слишком долгий срок окупаемости. В зависимости от выбранного способа получения дохода вложения могут окупиться через 10 лет или более длительный промежуток времени;
    • наличие дополнительных расходов. Это могут быть расходы, связанные с содержанием недвижимости и уплаты налогов. Например, затраты на капитальный ремонт, на оплату коммунальных услуг, уплату налога за получение дохода от сдачи недвижимости в аренду или за продажу квартиры.

    В какую недвижимость можно вкладывать деньги

    Деньги вкладывают в различную недвижимость, среди которой могут быть:

    • жилой объект. При приобретении жилья нужно учитывать большое количество характеристик — город и район, в котором расположена недвижимость, инфраструктуру и прочие показатели;
    • коммерческая недвижимость. Считается, что такой вариант больше подходит для инвесторов с опытом, которые смогут правильно оценить помещение на предмет выгоды его приобретения. При покупке коммерческих площадей чаще всего доход получают от сдачи помещения в аренду, а не от его продажи;
    • земельный участок. Земельные участки в большинстве случаев более доступны с точки зрения затрат на квадратный метр, чем дома или квартиры. Кроме того, можно легче и быстрее оформить право собственности, нет необходимости оплачивать коммунальные услуги. При покупке земли чаще всего доход получают от перепродажи участка. Для долгосрочного вложения средств подходят земли сельскохозяйственного назначения, но более ликвидными считаются участки, которые предназначены для строительства;
    • парковочное место. Получение дохода от покупки парковочного места подходит для крупных городов – после приобретения его можно будет сдавать в аренду.

    При выборе жилой недвижимости для вложения средств часто предпочтение отдают новостройкам, причем тем, которые находятся еще на стадии котлована. Несмотря на то, что приходится ждать, пока объект сдадут, квартиру можно купить значительно дешевле уже готового объекта – как в новостройке, так и на рынке вторичной недвижимости.

    Одним из выгодных вариантов инвестирования в недвижимость многие считают покупку квартиры в строящемся доме. Фото: yadi.sk

    Возможные риски вложений в новостройку – что может пойти не так и почему

    Наиболее вероятными рисками могут быть следующие:

    Один из рисков инвестирования в новостройку — замораживание строительства. Фото: Мир Квартир

    • неудачное расположение дома, в котором находится квартира. Чаще всего это происходит из-за того, что покупатель недостаточно тщательно оценивает район, улицу или квартал, в котором расположен строящийся дом. Еще такой риск может присутствовать потому, что построенный дом по определенным причинам не стал востребованным по не зависящим от дольщика причинам. Например, из-за того, что рядом закрыли торговый центр. Или из-за того, что застройщик не возвел обещанную инфраструктуру — школу, детский сад;
    • возникновение форс-мажоров. Например, недалеко от возводимого дома откроют промышленное предприятие, что приведет к ухудшению экологической обстановки;
    • снижение стоимости недвижимости. Часто цена квадратного метра новостройки растет, но бывает так, что по разным причинам она, наоборот, падает. И предугадать снижение цены не всегда возможно;
    • замораживание строительства. Если застройщик будет признан банкротом, дольщик может получить деньги назад, в том числе и за счет компенсационного фонда. Но будет тяжело вернуть деньги за проценты, уплаченные банку, если для приобретения жилья по ДДУ были использованы средства финансовой организации. Даже если после замораживания строительства дом будет достроен, велик риск того, что дольщику придется ждать сдачи квартиры гораздо дольше, чем он рассчитывал, подписывая ДДУ;
    • риск попасть на мошенника. При поиске объекта в строящемся доме можно попасть на компанию-мошенника. Это может быть фирма-однодневка или компания, которая продает чужое имущество, ведет строительство с нарушением норм законодательства. В таком случае дольщик рискует потерять деньги и не получить квартиру.

    Порядок приобретения недвижимости на этапе строительства

    Выбор объекта, который будет приобретаться

    Перед тем, как остановить свой выбор на каком-то конкретном объекте, нужно оценить МКД с учетом таких моментов:

    • транспортная доступность. Это удаленность от остановки, время, в течение которого можно добраться до центра города, частота, с которой ходят автобусы;
    • инфраструктура. Если она не будет развита, может не хватать мест в детских садах, в школах, придется далеко ездить до ближайшей поликлиники. Такие факторы в дальнейшем могут негативно влиять на ликвидность объекта;
    • наличие парковки и достаточность парковочных мест для жителей дома;
    • наличие в непосредственной близости от строящегося дома супермаркетов, торговых центров.

    Анализ компании-девелопера

    На этом этапе стоит:

    • проверить, как давно функционирует компания;
    • узнать о других объектах компании, наличии недостроя;
    • поинтересоваться отзывами жильцов домов, которые застройщик уже сдал, о качестве работы и недостатках объектов;
    • ознакомиться с разрешением на строительство;
    • проверить, не объявил ли застройщик о своем банкротстве.

    Осмотреть площадку, где строится дом

    Это не обязательный пункт и многие пренебрегают им. Но если есть возможность, лучше посмотреть, где ведутся работы. Кроме того, что можно увидеть, насколько интенсивно ведутся работы и реально оценить состояние инфраструктуры, размер двора и т.д.

    Прийти в офис для общения с представителем компании девелопера

    На этом этапе можно подробнее узнать о возводимом доме, стоимости квартир, вариантах отделки, планируемой дате завершения работ и прочих интересующих моментах.

    Визит в банк, если квартира будет приобретаться за счет средств финансовой организации

    Чтобы получить ипотеку, нужно направлять заявку в банки, в которых застройщик аккредитован. По желанию можно сначала выбрать банк, а потом среди застройщиков, которые аккредитованы, уже определить компанию, с которой стоит заключать ДДУ.

    Самым выгодным вариантом может быть обращение в тот банк, в котором будущий заемщик получает заработную плату. Так есть возможность оформить ссуду с меньшей переплатой, в частности, с меньшей процентной ставкой.

    Бронирование объекта и подписание договора

    Этот этап предполагает выбор конкретной квартиры в строящемся доме и обсуждение всех ее параметров. В частности, именно на этом этапе устанавливается то, в каком виде будет сдаваться объект — с отделкой или без нее.

    Обращение в банк

    Если своих средств недостаточно, после согласования всех моментов и подписания договора бронирования будущий дольщик обращается в банк. Для этого предоставляется подписанный договор и необходимые документы, перечень которых можно уточнить в банке.

    Подписание ДДУ и его регистрация

    В ДДУ включается подробная информация об объекте, застройщике и дольщике, который приобретает квартиру. Подписанный договор обязательно регистрируют в Росреестре. Это предупреждает ситуации, в которых недобросовестный заказчик может заключить несколько договоров с разными людьми на один и тот же объект. Для регистрации объекта необходимо обратиться в МФЦ.

    Проведение оплаты

    Сделку заключают с переводом средств дольщика на эскроу-счет, что дополнительно защищает того, кто вкладывает свои деньги в строительство дома. До тех пор, пока девелопер не начнет сдавать первые квартиры в строящемся доме, деньги будут храниться на этом счету. После того, как будет сдана первая квартира, средства переводят на счет застройщика. При условии, что дом не был сдан в эксплуатацию, дольщик может расторгнуть договор и забрать свои деньги.

    После перевода денег банком на эскроу-счет заемщик погашает ипотечный кредит в соответствии с полученным графиком ежемесячных платежей. В процессе выплаты ипотечного кредита заемщик может прибегнуть к его рефинансированию, если он найдет более выгодные условия. По желанию кредит можно выплатить раньше, в том числе за счет средств материнского капитала или других денег, например 450 тысяч, которые выделяют многодетным семьям для погашения ипотеки.

    После того, как дом будет введен в эксплуатацию, дольщик принимает квартиру от застройщика и регистрирует право собственности.

    Для покупки квартиры в строящемся доме можно взять ипотеку. Фото: ksonline.ru

    Как можно заработать больше

    Чтобы повысить размер потенциального дохода, можно сделать следующее:

    • сдавать квартиру нескольким арендаторам – отдельно по каждой комнате. В этом случае можно получить больший доход, но нужно учитывать, что из-за большего количества проживающих ремонт может требоваться чаще, а мебель и техника будут изнашиваться больше;
    • сдавать квартиру в аренду посуточно. Посуточная аренда может быть востребована в городах, расположенных возле моря, в курортных районах, в исторических центрах городов;
    • перевести помещение из жилого в нежилое. Если купить квартиру на первом этаже дома с удобным расположением, есть возможность потом сдавать ее как площадь для ведения бизнеса. Например, под кафе, столовую, парикмахерскую, пункт выдачи товара из маркетплейса. Напоминаем, что просто так сдать квартиру для ведения предпринимательской деятельности нельзя – сначала нужно перевести жилое помещение в категорию нежилого.

    Пять стратегий инвестирования в новостройку: как сохранить и приумножить деньги

    Пять стратегий инвестирования в новостройку: как сохранить и приумножить деньги

    Покупка недвижимости — стабильная инвестиция во все времена. Но сегодня недостаточно просто купить строящееся жилье и ждать сдачи дома. Новый рынок требует более вдумчивого подхода к инвестированию. Циан.Журнал выбрал пять самых универсальных стратегий, помогающих сохранить деньги в квадратных метрах.

    1. Дом уже построен

    Покупка готового жилья в новостройке не самая доходная, но точно самая надежная инвестиция. Дом уже возведен, риски минимальны, а начать получать прибыль можно сразу, сдав квартиру в аренду. Или въехать и жить. В любом случае стоимость квартиры будет расти: инфляция высока, цена стройматериалов постоянно повышается, рабочая сила дорожает. Решение о покупке готовой квартиры в новостройке обеспечит как минимум сохранение накоплений на постоянно меняющемся рынке. А один из главных рисков покупки новостройки — риск задержки сдачи дома — в этом случае отсутствует.

    Это хорошее решение и для тех, кто живет на съемной квартире или в собственной, но планирует отдать ее в трейд-ин. Тогда не придется одновременно платить аренду и ипотечные взносы.

    В компании Level Group рассказывают, что именно этими преимуществами руководствуются покупатели апартаментов в проекте «Level Донской». Комплекс уже сдан, поэтому покупатель получит ключи, чтобы въехать сразу.

    Если апартаменты приобретаются как инвестиция, их можно сдать в аренду, не волнуясь о спросе. Во-первых, этот комплекс удачно расположен: в радиусе 15 минут пешком сразу три станции метро, до Садового кольца на автомобиле — 10 минут, а до Кремля и МГУ — 15 минут. Во-вторых, эта локация понравится не только деловым людям, но и членам их семей: все те же 15 минут пешком — и пожилые родители будут гулять с внуками в Нескучном саду или парке Горького. Спрос на такие объекты всегда высокий.

    2. Апартаменты

    Апартаменты по закону не относятся к жилью, но десятки тысяч горожан успешно живут в них не первый год. И хотя коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах, а постоянную регистрацию оформить нельзя, есть у такой покупки и очевидные плюсы. Например, цена: апартаменты на 10–15% дешевле аналогичной по параметрам квартиры.

    Местоположение апарт-комплексов традиционно более выигрышное, потому что их разрешено возводить там, где жилье строить нельзя. Статус апартаментов рассматривается на законодательном уровне: если их приравняют к жилью, это позволит оформить постоянную регистрацию.

    Комплекс апартаментов бизнес-класса на берегу двух рек «Level Стрешнево» от компании Level Group может похвастаться сочетанием удобной транспортной доступности — до ближайшей станции метро 20 минут пешком.

    Практически рядом загородное окружение: парки, исторические усадьбы и вода. «Level Стрешнево» подойдет как для тех, кто хочет получить ключи в ближайшее время, так и тем, кто готов вложить меньше и подождать: корпуса «Юг», «Запад» и «Север» будут сданы в ближайшие несколько месяцев, а корпус «Восток» — в III квартале 2024 года.

    Корпус «Восток» «Level Стрешнево»

    3. Объект на начальном этапе строительства

    Максимальную доходность от инвестиции обеспечивает покупка квартиры на начальной стадии строительства дома, когда продажи в проекте только открылись. Цена будет расти не только за счет инфляции и удорожания материалов, но и по мере готовности корпусов и развития всей территории в целом. В среднем доходность новостроек на столичном рынке недвижимости составляет 30–50% за весь период строительства (три года).

    У такого способа инвестирования в жилье есть один недостаток — риск того, что дом не будет достроен в срок. Каждый месяц задержки сдачи объекта для инвестора — потеря денег, поэтому главное правило вложения средств в только что стартовавший проект — выбор надежного застройщика.

    Сегодня девелоперу мало быть просто в списке топ-20 застройщиков Москвы, нужно уметь быстро и эффективно реагировать на меняющиеся условия рынка, оперативно находить решения логистических вопросов и работать не только с зарубежными поставщиками.

    У застройщика Level Group есть несколько объектов на начальном этапе строительства. Например, жилой квартал комфорт-класса «Level Южнопортовая» и второй этап «Level Стрешнево», где недавно открылись продажи. О темпах строительства этих жилых комплексов в компании предлагают судить по уже сданным проектам.

    Так, на строительство клубного дома «Level Павелецкая» ушло всего 23 месяца — рекордные сроки для сдачи дома с чистовой дизайнерской отделкой. Проект «Level Амурская» тоже побил рекорды по скорости строительства: возводилось до восьми этажей в месяц.

    4. Квартира в уже строящемся доме

    Этот вариант вложения средств в недвижимость — золотая середина между предыдущими, он сочетает бо́льшую доходность, чем при покупке готового жилья, и меньшие риски, чем при покупке квартиры на старте строительства. Дом уже возводится, у девелопера есть план и понятная модель, материалы закуплены. Риск форс-мажора минимален.

    Эксперты советуют при выборе объекта для инвестиции обращать внимание на скорость строительства и средние сроки строительного цикла у застройщика. Чем быстрее он возводит свои дома, тем быстрее вложенные деньги начнут работать.

    В компании Level Group приводят в пример три активно строящихся жилых комплекса. Первый, «Level Нагатинская», будет сдан в конце 2023 года. Этот проект отличается хорошими видовыми характеристиками (первая береговая линия Москвы-реки) и близостью к центру (12 минут до Садового кольца на авто).

    Форматы квартир отвечают требованиям бизнес-класса — например, высота потолков до 4,2 м, есть варианты с панорамным окном в ванной комнате.

    Второй активно строящийся проект бизнес-класса — «Level Мичуринский» , расположенный в пешеходной доступности сразу от двух станций метро. Он будет сдан в конце 2024 года. Особенностью этого квартала станет продуманная концепция благоустройства — многоуровневый двор с зонами спорта и отдыха, амфитеатром и площадью с фонтаном. Тут даже предусмотрена благоустроенная набережная с выходом к заказнику «Долина реки Очаковка».

    Третий проект — «Level Причальный» . Его особенность заключается в уникальных видах на Москву-реку и «Москва-Сити», а 40% квартир имеют панорамные окна в пол.

    Комплекс строится быстро: за апрель каждый из четырех корпусов «Level Причальный» вырос более чем на три с половиной этажа.

    5. Проект с выгодными предложениями

    Это вариант инвестирования, когда удастся сэкономить на покупке жилья благодаря акциям и специальным предложениям от застройщика. Сегодня банки вынуждены удерживать высокие ставки по базовым ипотечным программам из-за выросшей ключевой ставки, поэтому именно застройщики дают лучшие условия покупки.

    Какие-то девелоперы договариваются с банками и субсидируют ставки из собственного кармана, другие объявляют акции, у третьих — выгодные рассрочки. Благодаря таким условиям квартиру можно купить по «вчерашним» ценам, а на момент сдачи дома они будут вполне уже «завтрашние».

    В Level Group рассказывают, что сохранили предложения субсидированной ипотеки в своих проектах. Самые выгодные сегодня предложены в «Level Мичуринский», «Level Нагатинская», «Level Причальный» и «Level Южнопортовая». Ставка по субсидированной ипотеке составляет 4,49% на весь срок кредитования, а по семейной программе — 1,5% и тоже на весь срок. Ставка на первый год кредитования — от 0,1%.

    Такие низкие ставки сегодня удастся получить только на первичном рынке жилья и лишь по некоторым объектам, где застройщик и банк смогли совместно удержать выгодные условия для покупателей.

    Каждый из пяти вариантов инвестирования или сохранения средств в недвижимости — абсолютно рабочий, остается только выбрать наилучший для себя. Если нужна максимальная прибыль, подойдет объект на начальном этапе строительства, если важно получать пассивный доход от сдачи в аренду прямо сейчас — имеет смысл приобрести квартиру в готовом доме или апартаменты. Если не обойтись без ипотеки — оптимальным вариантом станет покупка на выгодных условиях от застройщика. А если выбрать слишком сложно, то золотая середина в виде уже строящегося дома подойдет лучше всего.

    Изображение в начале статьи: «Level Южнопортовая»

    Инвестиции на старте: как заработать на строительной готовности ЖК

    Фото: Ivanova Ksenia/shutterstock

    За строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, подсчитали в компании «Метриум». Однако этот показатель во многом зависит от характеристик конкретного объекта и может колебаться в зависимости от конъюнктуры рынка. Так, в условиях ограниченного предложения некоторое проекты бизнес-класса могут вырастать в цене на 50–60%. Именно поэтому перед приобретением недвижимости в инвестиционных целях эксперты советуют оценить ликвидность жилья, качество проекта и перспективы роста цены.

    Цены растут, доходы тоже

    Сейчас цены на новостройки в Москве постепенно растут и в отсутствие новых экономических потрясений продолжат расти дальше. Это подтверждается и данными по спросу среди инвесторов: обычно доля таких сделок держится в районе 10%, сейчас показатель вырос в два раза — до 20%, свидетельствуют данные «Метриума». На старте продаж никогда нельзя точно спрогнозировать, какой будет цена после завершения строительства. Еще несколько лет назад, до перехода на проектное финансирование, стоимость квартир в новостройках бизнес-класса от застройщика вырастала на 25–30% за полный строительный цикл. После введения эскроу-счетов прирост цен за время строительства жилых проектов несколько снизится, но все равно составит не менее 15–20%, прогнозирует директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев.

    Эскроу или ДДУ: какая модель строительства выгоднее для инвесторов?

    Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

    — Инвестиции в недвижимость, строящуюся с применением проектного банковского финансирования, менее рискованны, чем в объекты, гарантией достроя в которых является только регистрация ДДУ. Такие новостройки могут показывать меньший рост цены за счет более высокой стартовой стоимости. Тем не менее многое зависит, конечно, от индивидуальных характеристик проекта, которые также определяют его ликвидность. Если сравнивать оставшиеся новостройки по ДДУ и те, которые реализуются по новым правилам, то нужно понимать, что объекты находятся на разных этапах готовности, соответственно, у проектов разные цены. Новостройки, которые реализуются по старой схеме финансирования, относительно скоро будут введены в эксплуатацию, плато максимальной доходности у них уже пройдено. Поэтому если есть желание зайти с меньшей суммой в проект, то лучше смотреть новостройки на начальном этапе строительства (это будет эскроу), если нет желания ждать и есть финансовые ресурсы, то можно приобрести квартиру в проекте по старым правилам. Инвестору необходимо сравнить стоимость объекта на начальной и на средней стадии готовности и просчитать прирост годовых для каждого из лотов. Не стоит опасаться заходить в проект, который реализуется по эскроу, с целью инвестирования. Совсем недавно у нас стартовали продажи квартир в новом ЖК бизнес-класса «Архитектор», который мы начали возводить на юго-западе Москвы. Сейчас приобрести квартиру в этом комплексе можно, например, за 11 млн руб. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию ее прогнозная стоимость будет составлять порядка 16 млн руб. — за три года потенциально возможно заработать 5 млн руб. Такой уровень доходности не всегда можно получить, используя другие инструменты инвестирования, не говоря уже о банковских вкладах.

    Выбрать время и место

    Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства. «В качестве выгодного кейса по приобретению жилья можно привести следующую схему: покупка жилья на этапе пресейла (этап осуществления предварительной продажи со стороны застройщика, когда инвестор может получить бóльший доход за счет приобретения ликвидного лота по самым выгодным ценам) и перепродажа его за квартал до ввода объекта в эксплуатацию, пока локальный рынок не перенасыщен. В результате конечная прибыль инвестора может составить до 10–13% в год», — рекомендует Кирилл Голышев. При этом он отмечает, что наиболее инвестиционно привлекательные проекты — жилые комплексы с запроектированной отделкой в благоприятных локациях рядом с метро, низким объемом конкуренции и отложенным спросом — до сих пор могут показывать рост цены за период строительства более 20%. Голышев также советует обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (МЦД).

    Закрытые продажи

    Закрытые продажи обычно проходят до запуска проекта и его выхода в информационное поле. Инвесторы могут получить значительную выгоду, потому что именно на этом этапе самый большой выбор квартир и самые низкие цены — после официального старта продаж они вырастают минимум на 10%. Кроме того, некоторые проекты выходят на рынок по завышенной цене, так что заработать на них не получится. Именно поэтому инвестиционная деятельность требует существенной подготовительной работы по анализу рынка. Если объект недвижимости выбран правильно, инвестор сможет заработать даже в условиях высокой конкуренции.

    Читайте также

    • Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов
    • «Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»
    • Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *