Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению
Перейти к содержимому

Какие сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению

  • автор:

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Сделки по отчуждению недвижимого имущества заключаются в письменной форме, в установленных законом случаях они также подлежат нотариальному удостоверению. Кроме того, стороны договора вправе удостоверить у нотариуса любой договор. Нотариальная форма сделки — наиболее надежный способ обеспечить правовые гарантии защиты интересов всех участников договора в равной степени.

Обязательное нотариальное удостоверение сделки предусмотрено:

· при заключении сделок на условиях опеки;

· при заключении сделок по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам и гражданам, ограниченным в дееспособности по решению суда;

· при заключении договора ренты;

· при заключении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности. Но особый случай:

кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом).

Нотариальное удостоверение договора гарантирует законность сделки, поскольку нотариус проводит тщательную правовую экспертизу и готовит проект договора с учетом всех требований законодательства.

Также нотариус, удостоверяя сделку:

· устанавливает личности сторон и их представителей;

· проверяет правоспособность юридических лиц и дееспособность граждан;

· делает запросы в госорганы, ведомства и реестры;

· проверяет соответствие намерений сторон содержанию соглашения, а также нормам закона;

· зачитывает вслух текст договора и разъясняет сторонам смысл, значение и последствия заключения сделки.

Стороны сделки могут воспользоваться публичным депозитным счетом нотариуса для проведения расчетов. Это удобно и безопасно, поскольку деньги на счет продавца поступают после регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Кстати, сделки с недвижимым имуществом можно заключать дистанционно, с участием двух и более нотариусов. Если, к примеру, продавец и покупатель находятся в разных городах и даже регионах, это не только самый юридически безопасный, но и наиболее комфортный вариант заключить сделку.

Сразу после удостоверения договора нотариус направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Самим участникам сделки ничего делать не нужно, готовые документы после процедуры регистрации можно получить у нотариуса.

Совет дня

Если вторая сторона сделки категорически против оформления договора у нотариуса, стоит задуматься. Возможно, контрагент опасается масштабной правовой экспертизы сделки, которую всегда проводит нотариус. Также у него есть ресурсы для проверки данных через базу МВД и других ведомств.

В каких сделках с недвижимостью необходимо участие нотариуса

Фото: ТАСС/Интерпресс/Виктор Бартенев

Инициатива запретить государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса обсуждается давно. Ряд законодателей считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав россиян. Однако пока далеко не все операции с недвижимостью требуют нотариального заверения. «РБК-Недвижимость» подготовила карточки о том, какие сделки необходимо заверять, в чем заключаются функции нотариуса и сколько стоят такие услуги.

НотариусДля чего он нужен

Нотариус по сути своей работы действует от имени государства. Он проверяет документы на подлинность, саму сделку — на правомерность, а стороны, принимающие в ней участие, — на предмет дееспособности и добровольности принятых решений. Нотариус может выступить гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.

СделкиВ каких из них необходимо участие нотариуса

По данным Федеральной нотариальной палаты, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Участие нотариуса необходимо, если сделки совершаются с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Нотариальному удостоверению также подлежит такой вид договоров, как рента (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нотариус также ведет наследственные дела, которые зачастую касаются передачи недвижимости. Кроме того, семейным законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ). Эти сделки могут решать вопросы имущественного характера и в отношении недвижимости. Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами также должны быть нотариально удостоверены.

Удостоверение по желаниюВ каких случаях участие нотариуса желательно, даже если не необходимо

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки, рассказали в Федеральной нотариальной палате. Например, заключая договор купли-продажи жилья в простой письменной форме, участники сделки рискуют оказаться в суде, так как при самостоятельном составлении договора можно упустить важные его условия, которые могут привести к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус может помочь составить проект договора и провести юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства. Наконец, если возникнет спор, основанный на нотариально удостоверенной сделке, то ее участнику не придется доказывать в суде обстоятельства, которые удостоверены нотариусом (ст. 61 ГПК РФ). А если сторона по нотариально удостоверенному договору не исполняет принятых на себя обязательств, то принудить такую сторону к их исполнению можно по исполнительной надписи нотариуса, без обращения в суд (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

ЦеныСколько сейчас стоят услуги нотариуса

  • соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор ренты — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • договор отчуждения недвижимости — 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.;
  • брачные договоры — 500 руб.;
  • соглашения об уплате алиментов — 250 руб.

На услуги по заверению сделок по отчуждению недвижимости, не требующие обязательной нотариальной формы, установлены такие тарифы:

детям, родителям, супругам, внукам:

  • при оценке до 10 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб.;
  • при оценке до 1 млн руб. включительно — 3 тыс. руб. плюс 0,4% от суммы сделки;
  • при оценке от 1 млн 1 руб. до 10 млн руб. включительно — 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн руб.;
  • при оценке свыше 10 млн руб. — 25 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 100 тыс. руб.

УслугиИз чего складывается их стоимость

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей: установленного законом тарифа за нотариальное удостоверение и плата за услуги правового и технического характера (УПТХ). Стоимость услуг правового и технического характера устанавливается в каждом регионе отдельно решением местной нотариальной палаты. Ознакомиться с размером платы за УПТХ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты либо на сайте нотариальной палаты своего региона.

Купля-продажаЧто делает нотариус при таких сделках

При удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, убедиться в действительности намерений сторон, проверить, не противоречит ли оно требованиям закона. Также нотариус проверяет, принадлежит ли имущество лицу, его отчуждающему. Нотариус получает и фиксирует информацию о наличии или отсутствии обстоятельств и фактов, имеющих юридическое значение.

Нотариальное удостоверение по сути означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Например, нотариус при удостоверении договора проверяет принадлежность имущества, наличие или отсутствие обременений и арестов (запретов), прав третьих лиц, а также наличие или отсутствие совместной собственности супругов, брачного договора. Он также проверяет, есть ли сведения об участниках сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, а также выясняет, признавался ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным.

НаследствоКаковы функции нотариуса в наследственных делах

При ведении наследственных дел у нотариуса много функций. Например, он принимает заявления о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет правовые последствия этих шагов, извещает об открывшемся наследстве тех наследников, место жительства или работы которых ему известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, принимает меры к охране наследственного имущества (когда это необходимо в интересах наследников, кредиторов или государства).

Он также устанавливает факт, время и место открытия наследства, основания для наследования по завещанию, наличие оснований наследования по закону, наличие прав заявителя на обязательную долю в наследстве, состав и место нахождения наследственного имущества, информацию о стоимости наследственного имущества, наличие или отсутствие обременений, арестов наследственного имущества и многое другое. Наконец, нотариус выдает свидетельства о праве на наследство.

ИнформацияГде можно найти сведения о заверенной нотариусом сделке или завещании

Существует Единая информационная система нотариата, куда попадают сведения обо всех совершенных нотариальных действиях. По данным Федеральной нотариальной палаты, все граждане страны могут свободно получить из системы лишь ряд сведений:

  • сведения о доверенности (о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена);
  • сведения о залоге движимого имущества;
  • сведения об открытых наследственных делах с информацией о нотариусе, в производстве которого находится наследственное дело.

Эти данные можно получить ежедневно и круглосуточно, плата за них не взимается.

По остальным видам нотариальных действий круг лиц, имеющих доступ к информации, ограничен и установлен законодательством.

В каких случаях обязательно нотариальное удостоверение сделки

Баннер

Граждане обращаются к нотариусу, чтобы получить дополнительные гарантии исполнения обязательств по договору. А в некоторых случаях нотариальное заверение сделки обязательно. Расскажем, когда оно нужно и зачем.

  • Зачем нужно удостоверять сделки
  • Преимущества удостоверения сделки
  • Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению
  • Как проходит процедура заверения

Нотариус — гарант закона. Его работа — подтверждать подлинность документов и удостоверять договоренности. Чтобы стать им, необходимо получить профильное образование и выдержать экзамен. Государство строго регулирует деятельность нотариусов.

Если специалист совершит ошибку, то будет отвечать своим имуществом и возмещать урон потерпевшему.

Зачем нужно удостоверять сделки

Нотариус проверяет, корректно ли заполнены документы, имеют ли право стороны подписывать договор и не нарушают ли законодательство его положения.

Кто такой нотариус и чем он занимается

Некоторые сделки требуют обязательной нотариальной формы. Другие граждане могут заключать самостоятельно между собой, не прибегая к помощи специалиста. Но и в этом случае обращение к нотариусу возможно по желанию.

Если нотариальное удостоверение сделки обязательно, то договор, заключенный только между двумя лицами, будет признан ничтожным в суде. То есть фактически письменное оформление сделки становится бессмысленным — стороны не будут ничего должны друг другу, если нотариус не закрепит их обязательства.

В государстве Палау в 2007 году выпустили серебряную монету номиналом 5 долларов США с изображением Девы Марии и маленьким флаконом святой воды.

Другой факт

Преимущества удостоверения сделки

У походов к нотариусу есть только один существенный недостаток — за работу специалиста придется платить. А преимуществ гораздо больше.

В некоторых случаях это единственный способ заключить сделку, имеющую законную силу.

Плюсы нотариального удостоверения сделок:

  • специалист проверяет, правильно ли заполнены документы;
  • объясняет, какими правами обладают стороны, что будет за неисполнение обязательств и какими могут быть санкции;
  • удостоверяет, что стороны дееспособны и отдают отчет своим действиям;
  • в случае сделок с недвижимостью — проверяет ее чистоту, отсутствие арестов и обязательств;
  • оставляет у себя копии документов по сделке, стороны могут запросить их в случае потери;
  • может хранить у себя деньги в качестве депозита, если сторонам необходима безопасная форма расчета;
  • нотариальный договор сложнее оспорить через суд, так как нотариус не только правильно составляет документы, но и гарантирует легитимность происходящего;
  • если что-то все же пойдет не так, то нотариус будет отвечать своим имуществом по сделке.

Какие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Согласно статье 8.1 ГК РФ , можно обратиться к этому специалисту при заключении любой сделки. Достаточно воли заключающих договор. Но есть ситуации, когда визит к нотариусу — безальтернативный способ фиксации договора.

Какие договоры обязательно заключать у нотариуса:

  • С долевой недвижимостью

Сделки с долевой собственностью на квартиры или дома необходимо заверять у нотариуса, согласно закону «О государственной регистрации» 218-ФЗ . Единственное исключение — если человек в результате сделки становится собственником всего объекта. Это правило касается купли-продажи и ипотеки.

Если человек хочет взять ссуду на покупку комнаты в коммуналке, ему потребуются услуги нотариуса. А если один собственник дарит другому свою долю в квартире так, что последний становится единственным владельцем жилья, то сделку можно не удостоверять.

Хотите приобрести недвижимость? Возьмите ипотеку у надежного партнера.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

  • С несовершеннолетними

Если недвижимость принадлежит таким лицам, то все тот же закон «О государственной регистрации» требует удостоверять сделку. К нотариусам придется обращаться в случае, если ребенок — единственный собственник жилья или совладелец, а родители хотят продать или подарить эту жилплощадь.

Те же правила действуют в отношении ограниченно дееспособных лиц. Любые сделки по отчуждению недвижимости, которая им принадлежит, должны проходить через нотариуса.

  • При депонировании

Здесь речь идет об эскроу, договорах, появившихся в нашем законодательстве в 2018 году. Они известны большинству людей благодаря эскроу-счетам, которые позволили безопасно приобретать квартиры в строящихся домах. Деньги по таким договорам поступали на отдельный счет, а застройщик не имел к ним доступа, пока не достроит дом. Но мог кредитоваться под них в банке.

Процедуру депонирования регулирует статья 926.1 ГК РФ . Договор эскроу можно заключать не только при покупке недвижимости, хотя там он используется чаще всего.

Согласно статье 41 Семейного Кодекса РФ , такие сделки нужно обязательно проводить через нотариуса. В противном случае в суде договор будет признан ничтожным, а его положения — аннулированы.

  • Соглашение об алиментах

Согласно статье 100 СК РФ , их тоже нужно заверять у нотариуса. Многие граждане предпочитают игнорировать это положение и договариваться на словах. Но здесь у стороны, платящей алименты, появляются риски. В случае возникновения спорных ситуаций придется собирать доказательства о переводе средств. А если деньги передавались наличными, подтвердить их оплату будет невозможно.

По статье 584 ГК РФ , такие сделки нуждаются в удостоверении нотариусом. Договор ренты подразумевает, что имущество будет передано другому лицу за периодически выплачиваемую ренту. Наиболее распространен договор пожизненной ренты, предусматривающий уход за пожилым человеком в обмен на получение недвижимости после его смерти.

Согласно статье 1140.1 ГК РФ , завещание нужно заверить и зарегистрировать у нотариуса. В противном случае оно будет недействительным. Написать сам документ можно в свободной форме, но специалист обязательно должен проверить его и удостоверить факт того, что наследодатель был дееспособен и подписал бумаги без давления.

Как найти наследственное дело

Если человек хочет отказаться от наследства, ему также придется обращаться к нотариусу. Но в этом случае законодательство предусматривает альтернативную форму — непринятие наследства.

То есть можно как официально отказаться, так и просто не совершать никаких юридических действий. Во втором случае через полгода имущество умершего могут получить наследники последующих очередей или государство.

  • Отчуждение доли в ООО

Если владелец хочет продать свою долю в обществе с ограниченной ответственностью, то сделку нужно заверить у нотариуса. Об этом говорит статья 21 ФЗ-14. Обойтись без этой процедуры можно, если продавать или отдавать долю другим участникам или самому ООО.

  • Если человек не может подписаться за себя

В некоторых случаях за одну из сторон сделки ставит подпись представитель. Так бывает, если участник договора не грамотен или имеет физические недостатки. Например, сделки со слабовидящими или слепыми людьми всегда заверяют у нотариуса. Эта норма прописана в статье 160 ГК РФ .

Нужно учитывать, что список сделок, для которых обязательна нотариальная форма заверения, регулярно пополняется.

Иногда стороны заключают не один, а несколько договоров. Это называется цепочкой. Если основной договор был нотариально заверен, то и дополнительный требует того же.

Как проходит процедура заверения

Государство регулирует численность специалистов, распределяя их по нотариальным округам. Но для клиентов нотариусов это не имеет никакого значения. Они могут прийти к любому вне зависимости от места прописки.

Для удостоверения сделки потребуется напечатанный договор. Его можно составить самостоятельно, а можно заказать проект документа у нотариуса. За это придется дополнительно заплатить и подождать некоторое время.

В зависимости от сложности и загрузки нотариус может составить договор на месте, а может попросить на это несколько дней.

Есть установленный порядок, который обязан соблюдать специалист. Его задача — проверить договор, установить личность сторон, удостовериться в их дееспособности, прочитать все документы, а потом поставить свою подпись.

Для установления личности обычно используется паспорт гражданина РФ. Но есть возможность воспользоваться альтернативными документами: загранпаспортом, иностранным паспортом, ВНЖ, дипломатическим или служебным паспортом, удостоверением беженца и т. д.

Если тип договора требует государственной регистрации, то после заключения сделки нотариус передаст его на прохождение этой процедуры.

Услуги специалиста придется оплатить. Они делятся на два типа:

  • пошлина за конкретное действие — устанавливается государством для каждого округа, может составлять процент от договора;
  • правовые и технические услуги — подготовка документов, консультации, ксерокопии и т. д.

Нотариус не имеет право по собственному желанию отказывать в предоставлении услуг или навязывать дополнительные. Например, платить за составление договора не обязательно. Если он составлен верно, то нотариус обязан принять его и удостоверить, получив в оплату только пошлину, положенную по закону.

В каких случаях необходимо обязательное удостоверение нотариусом сделок с недвижимостью?

Управление Росреестра по Ярославской области предлагает разобраться в случаях необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделки подтверждает ее законность, в том числе наличие у каждой из сторон права на ее совершение.

Любой вид сделки с недвижимостью можно нотариально удостоверить по добровольному решению сторон сделки, но существуют ряд сделок, где закон требует обязательного нотариального удостоверения сделок. Давайте разбираться.

Во первых: Если предметом сделки является ДОЛЯ.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) определено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • другие виды отчуждения доли.

Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта. Важно соблюдать предписываемый законом порядок, что позволит избежать приостановления и сберечь время заявителя. Иначе сделка будет считаться ничтожной (ст.163 Гражданского кодекса РФ)

Однако существуют исключения (ст.42 Закон № 218-ФЗ)

Какие сделки с долями не требуют нотариального удостоверения?

  • сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одному договору;
  • сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, или приобретаемые для включения в состав ПИФа;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
  • сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с частью девятнадцатой статьи 7.3 Закона РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемые в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Во вторых: Если отчуждается недвижимое ИМУЩЕСТВО НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО ГРАЖДАНИНА.

С 01.01.2016 года сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, с распоряжением недвижимым имуществом несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это может быть: купля-продажа, дарение, мена, передача под выплату ренты или под залог, предварительно необходимо получить разрешение органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего гражданина.

В третьих: Договоры о передаче недвижимости под выплату ренты или под обеспечение пожизненного ухода и содержания подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В четвертых: Брачный договор и соглашение между супругами о разделе совместно нажитого имущества.

Эти сделки в обязательном порядке регистрируются в Росреестре, отмечая долевую или единоличную собственность на недвижимость, которую делят в подобных сделках.

Дополнительно можно добавить, что все изменения в нотариально удостоверенных сделках, например, перемена сторон, или изменения условий сделки, также подлежат нотариальному удостоверению.

Чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенную сделку в Росреестре не обязательно, чтобы заявлением о регистрации обращались все стороны такой сделки, то есть может обратиться любая сторона сделки.

В пятых: Соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью.

В шестых: Предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально.

В седьмых: Договор залога в случаях, когда он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *