Нотариальная сделка с ипотекой как проходит
Перейти к содержимому

Нотариальная сделка с ипотекой как проходит

  • автор:

Нотариус при ипотеке

По Федеральному закону внесение записей в Единый государственный реестр прав при сделках с недвижимостью обязательно для всех, соответственно любая покупка или продажа квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации. Но при этом, нотариальное удостоверение сделки – не обязательно. Функция нотариуса при сделках с недвижимостью проста – он свидетель договоренностей между покупателем и продавцом по факту покупки/продажи квартиры. Обычно нотариус нужен покупателю, и соответственно выбор формы сделки (нотариально или безнотариально) – это требование покупателя. В случае ипотечного кредитования, нотариальное удостоверение – это требование кредитной организации, то есть банка. И так как заемщик (покупатель) приобретает квартиру с использованием денег банка, ему приходится выполнять обязательные условия договора кредитования, то есть заключать сделку в нотариальной форме, причем договор будет удостоверять тот нотариус, который будет указан банком. В данное время большинство банков отказалось от такой формы сделок и нотариального удостоверения требуют единицы.

Другой крайностью, может быть обязательное требование банка по заключению договора в простой письменной форме без удостоверения нотариуса. И эта обязательность может сорвать сделку в тех случаях, когда продавец квартиры хочет обязательного заверения документов нотариусом. Причины такого требования этого в каждом частном случае свои, поэтому для заемщика оптимальным является случай, когда банк право выбора способа сделки оставляет за заемщиком.

Все условия получения кредита оговариваются в кредитном договоре, который заключают между собой банк и заемщик. На основании договора банк выдает деньги, а вот способы покупки квартиры могут быть разными. Рассмотрим их и основные виды договоров:

  • покупатель квартиры получает от банка наличные деньги, и в течении оговоренного времени закладывает купленную квартиру банку. Обязательное нотариальное удостоверение здесь может касаться только договора залога. Ограничение на способ приобретения квартиры (нотариальный или безнотариальный) не накладывается.
  • покупатель получает наличные деньги под залог уже имеющейся недвижимости. Форма заключения договора определяется конкретным банком. Выбор формы заключения договора останется за заемщиком, если кредит будет потребительским. Банку не важно, как потратит деньги заемщик. Если же кредит выдается по целевой программе (под залог имеющейся недвижимости, с условием приобретения другой недвижимости), выбор формы заключения договора останется за банком.
  • деньги кредитуются под залог приобретаемой недвижимости с условием одновременной регистрации залога и договора купли-продажи. Здесь возможны различные случаи, например: двухсторонний договор между покупателем и продавцом, в котором кратко оговаривается, что недвижимость приобретается на кредитные средства банка и ипотека возникает в силу закона; трехсторонний договор между покупателем, продавцом и кредитором, и хотя банк является стороной договора, ипотека возникает, также, в силу закона. Отличается по содержанию от предыдущего вида, только наличием подписи сотрудника и реквизитов банка; трехсторонний между продавцом, покупателем и банком, но ипотека возникает в силу договора. Здесь банк обязательно является стороной договора и может внести условия отсутствующие, но не противоречащие Закону об ипотеке. Во всех этих случаях, обязательно нотариальное удостоверение или нет, определяется банком.

Название договора ипотечного кредитования в каждом банке свое. Вот наиболее часто используемые: — «договор купли-продажи квартиры»; — «договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств»; — «договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств»; — «договор купли-продажи и ипотеки квартиры»(для трехсторонних договоров). Название «договор приобретения квартиры за счет кредитных средств» используется редко, так как недвижимость возможно приобрести путем ренты, мены, дарения, наследования и т.п. и из названия не ясен способ. Также слово «приобретение» в названии не отображает действия продающей стороны договора. Во всех выше перечисленных случаях слово «квартира» может быть заменено на название другой недвижимости.

Кроме договора, возможно составление отдельным документом закладной (ценная бумага, подтверждающая кредитору его права залога на имущество). По закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной не обязательно, но не редкость, когда банк требует это, даже, если в договоре подпись нотариально не заверялась.

Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

  • Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
    В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
  • Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
    • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
    • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
      возможны варианты:
    • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

    Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

    • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
    • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
    • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
    • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
      1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
      2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
    • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
      Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

    Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
    Закладная — это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
    По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной — не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора — не требуется.

    Сколько времени занимает покупка квартиры по ипотеке?

    В среднем решение по ипотеке принимается в течение однойдвух недель, если это считать основным периодом по покупке квартиры в ипотеку. Но в этот срок нужно относить подбор жилплощади, оформление документов.

    Прежде чем говорить о том, сколько может длиться покупка жилья в ипотеку, мы должны отдавать себе отчёт, что подразумеваем под этим понятием одно и тоже. Во избежании недопонимания, стоит напомнить, а кому-то разъяснить вновь, что весь процесс купли-продажи квартиры (хоть и в ипотеку) состоит из следующих этапов:

    • Первичная консультация со специалистом
    • Оценка недвижимого имущества
    • Встреча на берегу и знакомство с объектом
    • Фото сессия квартиры
    • Размещение объявления о продаже в сети интернет, при необходимости других рекламных источниках
    • Поиск покупателя, проведение показов, просмотров
    • Подписание авансового соглашения или договора задатка
    • Подготовка необходимого для сделки купли-продажи пакета документов
    • Согласование условий между всеми заинтересованными участниками процесса
    • Сопровождение сделки в банке с подписанием договора купли-продажи
    • Физическое освобождение квартиры
    • Получение документов после регистрации перехода права собственности
    • Передача квартиры новому собственнику с подписанием соответствующего акта

    И здесь собственнику впору задуматься над каждым этапом из вышеприведённого списка, и ответить себе на первостепенный вопрос: сможет ли он беспрепятственно провести каждый из них, так как от этого напрямую будет зависеть то, время которое уйдёт на продажу квартиры.

    Сколько времени занимает сделка купли-продажи квартиры

    Непосредственно сама сделка купли-продажи квартиры может занимать времени от 2 дней до 2 недель и она также имеет свои составные части:

    • Подписание договора
    • Финансовые взаиморасчёты
    • Регистрация перехода права собственности на объект
    • Получение документов после регистрации с отметкой Росреестра
    • Передача квартиры новому собственнику

    Во многом от формы выбранного договора и способа его регистрации и будет во зависеть длительность сделки купли-продажи:

    • Простая письменная форма — 7 рабочих дней регистрация договора через МФЦ (+4 дня на отправку и доставку из Росреестра, относится ко всем договорам, кроме электронной регистрации), итого 11 рабочих дней
    • Ипотека — 4 дня ( плюс 2 дня на отправку и 2 дня на доставку) = 8 рабочих дней
    • Нотариат — 3 дня (+4 рабочих дня на логистику) = 7 рабочих дней
    • Нотариальная сделка с электронной регистрацией — сутки или 24 часа = 1 день

    Самый быстрым способом проведения сделки купли-продажи квартиры на сегодняшний день является нотариальная форма через электронную регистрацию, на круг получается всего 2 дня: сегодня подписали и сдали, завтра получили уже зарегистрированный договор.

    Сколько времени может занять сделка в банке

    Проведение сделки в банке может занять у её участников достаточно много времени: от 2-х до 8 часов. У меня есть личный рекорд — однажды, я провела в переговорной комнате с клиентами почти 10 часов. Длительность проведения сделки в банке будет напрямую зависеть от расторопности служащих кредитно-финансового учреждения, от их профессионализма и опыта, ну, и конечно же от физического состояния и психологической готовности непосредственных сторон соглашения. Бывают случаи, когда такое элементарное на первый взгляд действие как написать расписку в получении денег, приходится переделывать раз по 10-15 не меньше.

    Этапы ипотечной сделки

    Ипотечная сделка – это заключительный и основной этап в оформлении ипотечного займа и приобретении жилья. В ходе этой сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и финансовым учреждением, а также договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем (он же заемщик) и продавцом.

    Дополнительно финансовым учреждением составляется закладная по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, кредитная организация требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит. Также закладная может быть составлена в электронном виде.

    Стоит отметить, что договор купли-продажи заключается после подписания кредитного соглашения и получения покупателем заемных средств от банка.

    Документы подписываются в банке, который предоставил ипотечный кредит на покупку недвижимости. Ипотечная сделка полностью контролируется финансовой организацией.

    От заемщика банк обязательно потребует застраховать жилье и/или свою жизнь и трудоспособность. В случае необходимости может понадобиться оформление договора поручительства. Ряд кредитных организаций требует заключить договор страхования до ипотечной сделки.

    В зависимости от выбранного участниками сделки способа взаиморасчета арендуется сейфовая ячейка или открывается безотзывный аккредитив. Расплатиться с продавцом можно и c помощью безналичного перевода. На российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через ячейку, поскольку они более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости. При приобретении квартиры в новостройке по договору долевого строительства расчеты проводятся с использованием эскроу-счета.

    Следующий этап ипотечной сделки – государственная регистрация договора купли-продажи и договора ипотеки, в которой от покупателя по нотариально оформленной доверенности выступает представитель банка. Срок регистрации данной сделки составляет пять рабочих дней. При желании заемщика и наличия у банка технической возможности регистрация ипотеки может быть проведена в электронном виде.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *