Под добросовестным приобретателем при виндикации понимают лицо которое
Перейти к содержимому

Под добросовестным приобретателем при виндикации понимают лицо которое

  • автор:

Кто такой добросовестный приобретатель

Проверка юридической чистоты необходима для признания покупателя добросовестным приобретателем в случае истребования недвижимости в судебном порядке.Данная же статья посвящена раскрытию понятия добросовестного приобретателя, его признакам и другим важным вопросам.

Добросовестный приобретатель (в значении ст. 302 ГК РФ) – лицо, которое возмездно пробрело недвижимое имущество у незаконного (неуполномоченного) продавца, о чем приобретатель не знал и не мог знать на момент отчуждения недвижимости.

Признаки добросовестного приобретателя (Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010):

  • Сделка по приобретению недвижимости отвечает всем признакам законной сделки (признакам действительности), за исключением того, что продавцом является неправомоченым отчуждателем;;
  • Покупатель не знал о притязании третьих лиц;
  • Покупатель квартиры знает о наличии записи в ЕГРН о праве собственности продавца квартиры; отсутствуют отметки о судебных спорах;
  • Покупатель проявил должную осмотрительность при заключении сделки: проверил юридическую. чистоту недвижимости.

Следует отметить, что добросовестность будет предполагаться в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ. Таким образом, именно истец должен будет доказать, что вы должны были усомниться в праве контрагента отчуждать имущество (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»).

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

  • факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
  • возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
  • знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им. Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется. Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается. На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника». Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)».

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность. По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца. Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»:

«Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда. В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор. Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность. Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова.

«При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц [в контексте рассмотренного ЕСПЧ дела – покупателей квартиры. – Ред.], особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица».

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

2

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру, государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона. Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации. Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения.

Показательны в этом смысле Определение ВС РФ от 30 сентября 2014 г. № 5-КГПР14-86, Определение ВС РФ от 13 января 2009 г. № 5-В08-133, Определение ВС РФ от 30 августа 2011 г. № 5-ВПР11-63, решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2012 г. по делу № 2-6879/2012 ~ М-6987/2012, решение Черемушкинского районного суда от 10 февраля 2012 г. Москвы по делу № 2-283/2012, решение Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2011 г. по делу № 2-3760/2011).

Тем не менее, существует достаточно большое количество случаев, когда нижестоящие суды общей юрисдикции высказывают прямо противоположную позицию: сделка признается совершенной против воли собственника только на том основании, что она является недействительной. При этом тот факт, что договор об отчуждении имущества подписан государственным органом, который уполномочен на это собственником (государством), во внимание не принимается. В результате квартиры у добросовестных приобретателей изымаются.

Данный подход нашел свое отражение в решении Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решении Чертановского районного суда г. Москвы от 18 марта 2011 г. по делу № 2-681/2011, апелляционном определении Мосгорсуда от 18 августа 2014 г. по делу № 33-29536, решении Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решении Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013; решении Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2011 г. № 2-4557/2011).

Стоит также отметить, что ранее по делам такого рода слово в защиту добросовестных приобретателей жилья высказал ЕСПЧ. Суд отметил, что, определение условий и порядка отчуждения государственного имущества, контроль соблюдения этих условий – исключительная компетенция самого государства. При этом ничто не препятствует властям, ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию квартиры, установить подлинность документов до удовлетворения заявления о приватизации – ЕСПЧ отметил, что это можно сделать путем направления элементарных запросов (Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10).

В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции [каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. – Ред.] (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным. Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости. При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ:

«Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации [истребовании имущества из чужого незаконного владения – Ред.]. Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?».

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной

Президиум ВС РФ также разграничил основания применения ст. 301-302 ГК РФ и ст. 167-168 ГК РФ. Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной. Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила ст. 301-302 ГК РФ. При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения (ст. 301-302 ГК РФ) или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (ст. 167-168 ГК РФ), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167-168 ГК РФ должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании ст. 167-168 ГК РФ, например в целях последующего взыскания убытков с мошенника. Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют ст. 167-168 и ст. 301-302 ГК РФ, которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности

Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП (ст. 196 ГК РФ; п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий (Определение ВС РФ от 30 сентября 2014 г. № 5-КГПР14-86).

Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок. В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (ст. 304 ГК РФ). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще (ст. 208 ГК РФ).

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (решение Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013).

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Возникает парадокс: ст. 304 ГК РФ предоставляет собственникам защиту от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), на эти требования не распространяется срок исковой давности. И зачастую Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства города Москвы свои требования обосновывает и ст. 301 ГК РФ, и ст. 304 ГК РФ. Это абсолютный парадокс! Невозможно в одном процессе объединить ст. 304 ГК РФ и ст. 301-302 ГК РФ. Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются.

Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом слушаний в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов.

Добросовестный приобретатель. Как не лишиться своих прав?

В ходе хозяйственной деятельности организации могут покупать оборудование, станки, машины и прочие необходимые объекты. Но не всегда контрагенты действуют добросовестно. Предположим, компания купила какое-либо имущество. Со временем выяснилось, что оно было продано незаконным владельцем. Объявляется законный собственник и заявляет о своих правах. Что делать в такой ситуации? В октябре текущего года на заседании Президиума ВАС РФ обсуждался проект информационного письма «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». Высшие судьи попытались обобщить обширную и противоречивую арбитражную практику по данному вопросу. Мы тоже решили разобраться.

Итак, фирма приобрела некую вещь, не подозревая, что продавец не является собственником. Законный владелец заявляет свои права. На практике подобные ситуации разрешаются по-разному. В одних случаях имущество подлежит возврату, в других — нет. Давайте выясним, как отстоять свои права на приобретение.

Кто он, добросовестный приобретатель?

В гражданском праве при освещении положений о защите права собственности дается определение добросовестного приобретателя. Это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В статье выделяются два основания признания добросовестности покупателя. Во-первых, имущество должно быть приобретено по возмездной сделке. Во-вторых, покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником.

Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
  • покупатель знал об этих притязаниях;
  • эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В судебной практике встречаются ситуации, наглядно демонстрирующие применение данных положений. Один из примеров подобных дел приведен в проекте информационного письма ВАС РФ от 23.10.2008 (далее — проект информписьма).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском об истребовании холодильной камеры из незаконного владения общества. В обоснование заявленных требований истец пояснил, что холодильная камера, принадлежащая ему на праве собственности, была передана им организации по договору аренды. Через некоторое время арендатор продал спорное оборудование ответчику. Поскольку организация не имела права отчуждать названное имущество, общество является незаконным владельцем. При защите своего права ответчик ссылался на свою добросовестность и возмездность сделки. Приобретенная холодильная камера обществом была оплачена. Суд первой инстанции согласился с ответчиком и отказал в удовлетворении иска.

Однако апелляционный суд, куда обратился предприниматель, указал, что оплата была сделана после того, как общество получило копию искового заявления по настоящему делу. То есть к моменту оплаты приобретатель уже знал о том, что на оборудование претендуют третьи лица. Суд указал: при установлении возмездности сделки необходимо обращать внимание не только на факт заключения возмездного договора, но и на факт его исполнения. Поэтому суд апелляционной инстанции отменил принятое решение и иск удовлетворил. Основанием послужило то, что к моменту оплаты ответчик уже не являлся добросовестным.

Предъявил доказательства — владей имуществом!

При возникновении спорной ситуации бремя доказывания ложится на каждую из сторон спора. Собственник доказывает, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому было передано, против их воли. Покупатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и при этом не знал и не мог знать, что вещь ему продал тот, кто не имел права на ее отчуждение.

На практике встречается немало примеров, наглядно демонстрирующих данные положения (определение ВАС РФ от 03.04.2008 N 4189/08; определение ВАС РФ от 03.07.2008 N 7757/08; определение ВАС РФ от 06.03.2008 N 2322/08; постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3605/08 и др.).

Остановимся на некоторых из них.
Предприятие обратилось с иском об истребовании нежилых зданий из незаконного владения общества «Гидрострой» и о признании недействительным договора купли-продажи названных зданий, заключенного между компанией «Сити Инвест Строй» (продавец) и обществом «Гидрострой» (покупатель). Предприятие утверждало, что договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между ним и «Сити Инвест Строй», был признан постановлением суда по другому делу недействительным. Ответчик при защите ссылался на то, что он является доб-росовестным приобретателем данного имущества, так как оплатил его и за ним зарегистрировано право собственности.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций приняли сторону добросовестного приобретателя (общества «Гидрострой»). Суды пришли к выводу, что имущество было передано на реализацию по воле лица, владеющего им на праве хозяйственного ведения. Общество «Гидрострой» является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку оно не знало и не могло знать, что сделка, заключенная «Сити Инвест Строй» с истцом, впоследствии будет признана недействительной (определение ВАС РФ от 17.04.2008 N 4409/08).

ОАО «Машиностроительный завод «Маяк» (далее — завод) обратилось в суд с иском к ООО «ТНП-16» об истребовании здания из чужого незаконного владения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ЗАО «Маяк ТНП» (далее — общество), передавшее здание ООО «ТНП-16». Завод аргументировал свои требования тем, что договор купли-продажи здания, заключенный между ним и ЗАО «Маяк ТНП», признан недействительным как заключенный от имени продавца лицом, не обладающим полномочиями на это.

Ответчик в доказательство своей добросовестности сообщил, что спорное здание было внесено обществом в его уставный капитал. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке раньше, чем договор купли-продажи между заводом и обществом признан недействительным. В удовлетворении иска заводу было отказано. Суд признал ответчика добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать о признании договора купли-продажи недействительным. Довод заявителя о том, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, не был им доказан (определение ВАС РФ от 16.04.2008 N 5364/08).

Но не всегда суд встает на защиту добросовестного приобретателя.
Арбитры примут сторону законного собственника, если последнему удастся доказать, что ценности действительно выбыли из его владения против его воли. Подтверждением является следующее дело. ЗАО «НПО «Стромэкология» (далее — объединение) спорило с ООО «Интра-Джус» (далее — общество) также об истребовании из его незаконного владения объектов недвижимости.

Объединение ссылалось на то, что спорное имущество выбыло из владения помимо его воли, поскольку общее собрание акционеров не принимало решения о продаже данных объектов.

Ответчик настаивает на своей добросовестности.
При рассмотрения дела суд установил, что между объединением (продавец) и ООО «Классик-Миг» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства. Решением арбитражного суда этот договор признан недействительным как крупная сделка по отчуждению имущества, совершенная с нарушением Федерального закона «Об акционерных обществах». Было выявлено, что общее собрание акционеров действительно не принимало решения о продаже спорного имущества. Несмотря на это, ООО «Классик-Миг» продало ООО «Интра-Джус» спорные объекты. В результате сделку купли-продажи между ООО «Классик-Миг» и ответчиком суд признал ничтожной, поскольку при ее совершении ООО «Классик-Миг» не являлось собственником спорного имущества и не обладало полномочиями по распоряжению им. Наличие у истца права собственности на недвижимость до совершения договора купли-продажи сторонами не оспаривается и подтверждается документами.

Поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно может быть истребовано им и от добросовестного приобретателя, констатировали судьи. На основании этого право собственности ответчика на спорное имущество прекращено, объект подлежит возврату объединению с восстановлением его права собственности (постановление ФАС СКО от 01.08.2008 N Ф08-4001/2008).

Не во всех случаях признают добросовестным и приобретателя.
Так, ЗАО «Нева-Трейд» (далее — общество) обратилось в суд с иском к ООО «Вест» и ООО «Галион», Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании права собственности на здание, а также истребовании из незаконного владения ООО «Галион» указанного объекта недвижимости. Истец обосновал свое требование фактом признания договора купли-продажи между ним и ООО «Вест» недействительным.

Суд удовлетворил заявленные требования.
ООО «Галион» настаивало на добросовестности приобретения спорного здания у ООО «Вест». Однако суд в данном разбирательстве пришел к выводу, что спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли. Кроме этого, суд установил, что данные сделки купли-продажи совершены с незначительными промежутками по времени, интересы всех трех участников сделок (ЗАО «Нева-Трейд», ООО «Вест» и ООО «Галион») в регистрирующем органе представляло одно и то же лицо — акционер об-щества.

При таких обстоятельствах суд признал, что ООО «Галион» не может быть признано добросовестным приобретателем объекта, и, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, удовлетворил виндикационный иск общества (определение ВАС РФ от 11.02.2008 N 1246/08).

Как убедиться, что перед вами — законный владелец?

Чтобы обезопасить себя от возможных притязаний на купленное имущество со стороны третьих лиц, важно убедиться, что продавец действительно владеет им на законных основаниях. Для этого покупателю нужно предпринять дополнительную проверку юридической судьбы имущества.

Проще всего это сделать, когда речь идет о недвижимости. Ее оборот отражается реестром. Поэтому любой, кто намерен приобрести имущество, подлежащее госрегистрации, может получить необходимую информацию из ЕГРП в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно выяснить характер права продавца и основание его приобретения, определить предыдущих собственников, выяснить, нет ли спора о праве на имущество, не обременено ли оно правами других лиц. Например, общество предъявило иск к организации об истребовании из ее незаконного владения нежилого помещения. В качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен индивидуальный предприниматель.

Истец указал, что ответчик купил помещение у предпринимателя. В момент приобретения недвижимости ответчиком сделка, на основании которой за предпринимателем зарегистрировано право собственности, оспаривалась в судебном порядке. По результатам рассмотрения дела она признана судом недействительной, применены последствия ее недействительности. Следовательно, предприниматель не является собственником имущества и не имел права его отчуждать, в связи с чем ответчик является незаконным владельцем.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на свою добросовестность. Дабы обезопасить себя, он обращался в ЕГРП, чтобы узнать, кто является собственником приобретаемого имущества. Ему были представлены сведения, согласно которым собственником помещения считался предприниматель. Суд первой инстанции поддержал общество (истца). Но апелляционная инстанция сочла, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении требований общества должно быть отказано по следующим причинам.

Ответчик приобрел помещение у предпринимателя, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не доказал, что ответчик знал о том, что у последнего отсутствует право отчуждения спорного имущества.

Правда, в материалах дела указано, что ранее суд наложил запрет на регистрационные действия со спорным объектом. Но данный факт не свидетельствует, что организация должна была знать об этом. Кроме того, было доказано: в ответ на соответствующий запрос ответчика регистрирующий орган сообщил ему, что информация о наличии судебного спора в отношении помещения отсутствует.

Суд также отметил, что ссылка на незаконность действий регистрирующего органа, который осуществил регистрацию, несмотря на наличие судебного запрета, не имеет значения для разрешения настоящего спора. При этом истец вправе защитить свои права, выставив к регистрационному органу требования о возмещении убытков, причиненных ему такими действиями (проект информписьма).

Не забываем о сроках!

В соответствии с законодательством к виндикационным искам применяется общее правило о сроках исковой давности (поскольку специальных сроков не установлено). Напомним: ст. 196 ГК РФ закреплено, что общий срок исковой давности составляет 3 года. По общему правилу срок исковой давности начинает течь со дня, «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права» (ст. 200 ГК РФ).

ВАС РФ (проект информписьма) указал, что применительно к виндикационным искам течение этого срока начинается со дня обнаружения вещи в чужом незаконном владении. Иными словами, не тогда, когда законный собственник узнал, что вещь пропала, а тогда, когда обнаружил ее у незаконного владельца.

Высшие судьи рассмотрели следующее дело.
В 2004 г. общество обратилось в суд с иском об истребовании медицинского оборудования из незаконного владения организации. Исковое требование мотивировано тем, что спорное оборудование, принадлежащее истцу на праве собственности, было украдено у него в 1997 г. Поэтому, по мнению общества, ответчик является незаконным владельцем и должен вернуть оборудование истцу.

Ответчик же утверждал, что о краже оборудования не знал и приобрел его у специализированной торговой компании. Кроме того, было указано на истечение срока исковой давности.

Истец с доводами ответчика по поводу пропущенного срока исковой давности не согласился. По его мнению, исковая давность по заявленному требованию не истекла, поскольку о нахождении оборудования у ответчика он узнал только в 2003 г. До этого момента заявитель не имел информации ни о месте нахождения оборудования, ни о лицах, в чьем владении оно находилось, и поэтому был лишен возможности обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Судьи первой и апелляционной инстанций в иске отказали в связи с истечением срока исковой давности. Ведь, как неоднократно пояснял сам истец, о краже спорного имущества он узнал в 1997 г. Следовательно, к моменту его обращения в суд исковая давность истекла.

Однако суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что защита права законного владельца невозможна до тех пор, пока ему не известен нарушитель — потенциальный ответчик.

Несмотря на то что собственник лишился своего имущества в 1997 г., срок исковой давности по требованию о его возврате начал течь с момента, когда истец узнал, что оно находится во владении ответчика. Поскольку довод истца о том, что имущество обнаружено им только в 2003 г., не получил надлежащей оценки, дело направлено на новое рассмотрение (проект информписьма).

Недавно произошел спор между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Карелия (далее — Управление) и Сбербанком. Управление пыталось истребовать здание из незаконного владения банка. Истец утверждал, что муниципальная администрация не должна была оформлять право собственности на спорное имущество. При рассмотрении дела в суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Суд пришел к выводу, что о нарушении права федеральной собственности истцу могло быть известно в 1999 г. (на момент регистрации права муниципальной собственности) или по крайней мере в 2001 г. — когда между Сбербанком и арендатором был заключен договор аренды части спорных помещений. Таким образом, срок исковой давности к моменту предъявления иска (август 2007 г.) истек (определение ВАС РФ от 17.07.2008 N 8173/08).

Обратите внимание: даже если владелец спорного имущества сменился, исковая давность по виндикационному иску продолжает течь, а не начинается заново (п. 14 и 15 проекта информписьма).

Спорное имущество — предмет залога

Спорная ситуация может возникнуть и в случае, если выяснится, что вещь, купленная добросовестным приобретателем, обременена залогом. Иными словами, если окажется, что продавец имущества, прежде чем продать, заложил его.

Как известно, залог — это способ обеспечения обязательств должника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем). Если должник не исполнит свои обязательства (например, не погасит сумму выданного кредита), залогодержатель имеет право «получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества» (ст. 334 ГК РФ). Заложенное имущество остается у залогодателя, если договором не предусмотрено иное (ст. 338 ГК РФ). Залогодатель сохраняет право распоряжения таким имуществом, но с определенными ограничениями. В п. 2 ст. 346 ГК РФ указано, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или в безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статья 353 ГК РФ говорит о том, что в случае перехода права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. При этом «правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное». Таким образом, получается, что залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество даже в случае, если оно куплено лицом, которое не знало о том, что данная вещь обременена залогом.

Так, суд удовлетворил требования банка об обращении взыскания на заложенное имущество, которое залогодатель продал третьему лицу. Завод предоставил банку часть своего имущества по договору залога. Заложенное имущество осталось на территории собственника. Во время действия данного договора завод обанкротился. В ходе проведения процедур банкротства судебный пристав-исполнитель изъял имущество завода, в том числе заложенное, и реализовал его на публичных торгах. Заложенное имущество было куплено обществом, при этом судебный пристав не уведомил его, что приобретаемые им объекты обременены залогом.

Банк как залогодержатель и взыскатель по исполнительному производству не принял надлежащих мер по защите своих интересов, хотя знал (или должен был знать) о наличии указанных обстоятельств.

Судьи установили, что вырученные от реализации заложенного имущества деньги израсходованы на погашение задолженности завода перед кредиторами первой и второй очереди, требования которых возникли после заключения договора залога. При этом требования банка как залогового кредитора не были исполнены. Между тем требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества банкрота, удовлетворяются преимущественно перед кредиторами третьей очереди (к которым и относится банк). Исключение составляют обязательства перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога (п. 4 ст. 134 Закона о банкротстве 1 ).

При таких обстоятельствах принадлежащее банку право залога на спорное имущество не прекратилось ни по одному из оснований, предусмотренных законом. Это право сохранилось и при переходе права собственности на имущество к обществу в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ. На основании п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор имел право обратиться с требованием о взыскании задолженности.

В результате судьи решили обратить взыскание на имущество (станки, оборудование), приобретенное обществом и находящееся в залоге у банка (проект информписьма).

А.В. Фоменко, юрист компании ООО «ЭНКА-ТЦ»

___________
1 Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (документ размещен в системе ГАРАНТ).

Журнал «Арбитражное правосудие в России» N 12/2008, А.В. Фоменко, юрист компании ООО «ЭНКА-ТЦ»

Можно ли истребовать имущество из чужого незаконного владения у добросовестного приобретателя

Истребование имущества из чужого незаконного владения. Добросовестный приобретатель.

Тема добросовестности в гражданском праве всегда была актуальна, а добросовестность всегда имела правовое значение при рассмотрении споров по некоторым вопросам. В рамках споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения также имеет значение тот факт, знал ли приобретатель имущества о том, что оно выбыло из владения собственника. Так, что же такое добросовестный приобретатель имущества, и каковы последствия приобретения имущества добросовестным приобретателем.

Ст. 301 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Является ли данное право совершенно неограниченным. Нет, существуют определенные условия, когда собственнику могут отказать в истребовании имущества. Эти условия определены в ст. 302 ГК РФ.

Итак, ст. 302 ГК РФ, состоящая из двух частей, предусматривает следующее:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Переведем данную норму на понятный обычному человеку язык.

Суть этой нормы следующая: у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, это имущество может быть истребовано только тогда, когда оно выбыло помимо воли собственника или лица, которому собственник передал имущество во владение.

Хотя вышеназванная норма короткая, но, на самом деле, она не так проста в применении, а многие вопросы по её толкованию являются дискуссионными. Здесь мы рассмотрим лишь один вопрос, а что такое добросовестный приобретатель. Кстати, добросовестность имеет значение и при приобретении имущества, являющегося предметом залога (залогового имущества), но об этом мы поговорим в другой публикации.

Итак, добросовестным приобретателем является лицо, которое не только не знает, что отчуждатель имущества не имеет право на его отчуждение, но и не должен об этом знать.

Особый интерес представляют случаи истребования недвижимого имущества, права на которое подлежит государственной регистрации. Предположим, что Вы собрались приобрести квартиру. Вы берете выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государство ввело систему регистрации прав на недвижимое имущество именно для того, чтобы обеспечить интересы участников гражданского оборота. Если не доверять сведениям единого реестра, которые являются публично достоверными, то какой смысл в его существовании?

Несмотря на наличие в законе положений о защите интересов лиц добросовестно приобретших имущество, суды, в особенности суды общей юрисдикции, в интересах государства или муниципалитетов отказывали в защите добросовестных приобретателей государственного или муниципального имущества. Ряд таких лиц были вынуждены обращаться в Европейский суд по правам человека, чтобы защитить свои права.

Обратимся к толкованию понятия добросовестного приобретателя в разъяснениях высших судебных инстанций, а также в практике Конституционного Суда РФ.

В п. 38 совместного постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», говорится:

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Конституционный Суд РФ в ряде постановлений последовательно расширяет границы защиты добросовестных приобретателей имущества публичных образований. Так, в случае если публичное образование, например, своевременно не принимает мер к государственной регистрации выморочного имущества, а оно затем выбывает из владения помимо воли, то бездействие такого публично-правового образования подлежит учете в определении баланса прав и интересов.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» говорится следующее:

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника — публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

Между тем пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации — как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, — фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя — гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Такой подход согласуется с позицией Европейского Суда по правам человека, по мнению которого, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица (постановления от 5 января 2000 года по делу «Бейелер (Beyeler) против Италии» и от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»). Данная позиция была положена в основу разрешения Европейским Судом по правам человека дел, связанных с истребованием у граждан жилых помещений, поступивших в собственность публично-правовых образований как выморочное имущество (постановления от 13 сентября 2016 года по делу «Кириллова против России», от 17 ноября 2016 года по делу «Аленцева против России» и от 2 мая 2017 года по делу «Клименко против России»).

С жилым помещением, истребуемым его собственником из владения гражданина, связаны не только конституционно значимые имущественные интересы этого гражданина как добросовестного приобретателя, но и конституционные гарантии реализации им права на жилище, закрепленные статьей 40 Конституции Российской Федерации. Те же гарантии предоставляются гражданам, истребующим выбывшие из их владения жилые помещения в целях защиты своих и членов своей семьи имущественных и неимущественных интересов.

Интерес же публично-правового образования, которое истребует выморочное жилое помещение с целью включения его в соответствующий (государственный или муниципальный) жилищный фонд социального использования (пункт 2 статьи 1151 ГК Российской Федерации) для последующего предоставления по предусмотренным законом основаниям, например по договору социального найма в порядке очереди, лицу, которое на момент истребования жилого помещения не персонифицировано, существенно отличается от интереса конкретного собственника-гражданина, который истребует выбывшее из его владения жилое помещение: в делах, где отсутствует конкретное лицо, для реализации потребности в жилище которого истребуется жилое помещение, именно этот — публичный — интерес противопоставляется частным имущественным и неимущественным интересам конкретного добросовестного приобретателя жилого помещения.

На указанное различие обращал внимание Европейский Суд по правам человека, полагающий, что при истребовании имущества публичным собственником в порядке пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации нет связанного с конкретным жилым помещением частного интереса, который был бы под угрозой; подразумеваемые выгодоприобретатели, находящиеся в очереди на получение жилого помещения по договору социального найма, не достаточно индивидуализированы, чтобы их интересы противопоставлялись интересам приобретателя; в любом случае ни один гражданин из числа лиц, состоявших в очереди, не мог иметь той же связи с конкретным жилым помещением, что и приобретатель, и едва ли имел особый интерес, связанный с данным жилым помещением, по сравнению с аналогичным интересом приобретателя (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Таким образом, мы видим, что добросовестность приобретателя имущества в ряде случаев имеет значение даже большее, чем предусмотрено в ст. 302 ГК РФ. Далее мы еще обсудим практику применения ст. 302 ГК РФ и то, в каких случаях приобретатели рассматриваются, как добросовестные.

При рассмотрении дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения, которые имеют множество нюансов, лучше обращаться к квалифицированному юристу или адвокату по гражданским делам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *