Продажа единственного жилья и покупка другого какой налог
Перейти к содержимому

Продажа единственного жилья и покупка другого какой налог

  • автор:

В каких случаях граждане могут продать квартиру без уплаты налога

С доходов в России нужно платить налог, и продажа квартиры или дома не исключение. Но налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. А в ряде случаев его вообще не придется платить или можно уменьшить

19.08.2020, 10:00
Дата и время
Время чтения
Просмотров
Поделились

строительство стройка новостройка жилье

Единственное жилье

Если вы владеете квартирой три года, при ее продаже вам не придется подавать декларацию и платить налоги.

Важное условие — это должно быть единственное жилье, то есть на момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.

Это не единственное жилье

Если вы владеете квартирой пять лет и она не ваше единственное жилье, вы также можете продать ее без уплаты налога.

Но есть и оговорка: если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок опять‑таки составит 3 года.

Пример

Первую квартиру вы приобрели в феврале 2017 года, а в ноябре 2019 года купили еще одну. В феврале 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.

Квартира в наследство

Если квартира — наследство или подарок близкого родственника или получена через приватизацию, ее можно продать без налога через 3 года, даже если это не единственное жилье.

Есть документы о покупке

Если у вас есть договоры, расписки, квитанции из банка, которыми вы можете подтвердить, что при покупке квартиры и последующей ее продаже вы дохода не получили, то декларацию придется подать, а платить налог — нет.

Документов о покупке не осталось

Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, нет, то вы можете получить налоговый вычет. 1 млн руб. — максимальная сумма, с которой в таком случае вы платить налог не будете.

В этом году вы продаете за 3,1 млн руб. квартиру, которую купили в 2018 году за 2,6 млн руб. Получается, квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения. Договора, расписки или квитанции из банка о ее покупке не осталось.

Нужно подать налоговую декларацию в 2020 году. Ваш налог можно рассчитать по формуле:

(3 100 000 руб. — 1 000 000 руб.) X 13% = 273 000 руб.

Если при продаже этой квартиры у вас есть документы о ее покупке, то вы заявляете в декларации не имущественный вычет, а уменьшаете полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов:

(3 100 000 руб. — 2 600 000 руб.) Х 13% = 65 000 руб.

Налог с продажи недвижимости: квартиры, дома, земельного участка и др.

Елена Солдатченкова

С дохода от продажи жилой недвижимости нужно платить 13% налога. Эксперты НДФЛки поделятся своим опытом и расскажут, как продать жилье без налога и декларации, в каких случаях необходимо уплатить НДФЛ и отчитаться перед налоговой, как рассчитать сумму налога и каковы законные способы уменьшить его размер.

Налог с продажи квартиры

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Отдельного понятия налога с продажи квартиры не существует, однако сумма выручки учитывается в доходах физического лица. Заплатить налог придется при продаже недвижимого имущества дороже 1 млн. рублей. Однако в некоторых случаях после продажи можно не переживать о том, что вырученными деньгами придется делиться. Льготы, послабления и полное освобождение от налогов действуют в ряде ситуаций. Так, если вы выдержали минимальный срок владения, подавать декларацию и вносить финансовые средства не придется. Если недвижимость обошлась вам дешевле миллиона, платить налог тоже не потребуется. Однако избежать заполнения соответствующего документа все-таки не получится.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если доли продаются в качестве отдельных объектов, каждый собственник самостоятельно заполняет соответствующий документ. Обратите внимание: право на вычет также имеет каждый собственник.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Сумма налога различается в зависимости от статуса физического лица. Так, налоговому резиденту потребуется уплатить в казну 13%, а вот нерезиденту — 30%. При этом гражданство в этом вопросе роли не играет. Резидентом может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, если он присутствует на территории государства более 183 дней в течение года.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

  • По реально вырученным средствам;
  • 70% от кадастровой стоимости жилья.

Обратите внимание: налоговый орган самостоятельно выбирает методику расчета, исходя из большей суммы налога.

Квартира была реализована дешевле кадастровой стоимости. До изменений в Налоговом кодексе, которые были приняты в 2016 году, налог рассчитывался бы исключительно с фактически полученной суммы. Однако теперь налоговый орган проверяет кадастровую стоимость и отталкивается от нее в случае, если она окажется больше.

Как рассчитать налог, если недвижимость была продана дешевле кадастровой стоимости?

При расчете используется простая формула: налог = кадастровая стоимость * 0,7 * 0,13.

Даже если продажа была осуществлена по меньшей стоимости, система расчета не меняется.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Налог всегда составляет 30%, а право на налоговый вычет отсутствует. Платить налог не придется только в том случае, если вы выдержали срок в 3 или 5 лет в зависимости от условий.

Когда продажа недвижимости не облагается налогом

В Налоговом кодексе РФ есть понятие «минимальный срок владения имуществом». Если вы владеете недвижимостью дольше минимального срока, то вы не должны платить налог с ее продажи.

Законодательством установлены два минимальных срока для безналоговой продажи – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, как и когда получена недвижимость.

Проверить, облагается ли налогом ваша сделка можно с услугой «Проверка документов».

Что такое минимальный срок владения

Варианта всего два: три и пять лет.

  • Трех лет для освобождения от налога достаточно, если квартира досталась вам в качестве подарка или была оформлена в наследство. Кроме того, такой же срок определяется для приватизированной недвижимости, единственного жилья, а также при оформлении ренты.
  • Для всех остальных ситуаций действует пятилетний срок.

Отсчитывать минимальное время необходимо с того момента, как было зарегистрировано соответствующее право покупателя. Так, если вам подарили квартиру 18 апреля, а собственность зарегистрировали только 1 августа, срок отсчитывается с последней даты.

Однако и из этого правила существует исключение: программа переселения. Так, при получении квартиры по соответствующей программе в зачет идет срок проживания в старом доме.

Если же речь идет об увеличении доли в жилом помещении, срок отсчитывается с момента приобретения первой доли.

Для договора ДДУ срок начинает отсчитываться с момента полного внесения денежных средств, в том числе — с применением ипотеки.

В каких случаях применяется трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже квартиры

  1. Квартира или другая недвижимость – это наследство. Трехлетний срок начинает истекать со дня смерти наследодателя.

Например, в марте 2020 года вы получили в наследство земельный участок. Без уплаты налога вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2023 года.

  1. Подарок от близких родственников. Не нужно платить НДФЛ через три года после получения права собственности.

Например, 19 февраля 2020 года родная сестра подарила вам комнату в коммунальной квартире. Если продадите ее после 20 февраля 2023 года, то вправе не платить НДФЛ, так как комната получена в подарок от близкого родственника.

  1. Приватизированная квартира. Допустим, в феврале 2022 года вы продали квартиру, которую приватизировали в январе 2019 года. Срок владения начинался с даты подписания договора передачи квартиры в собственность. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от НДФЛ при продаже квартиры.
  2. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением. Пример. Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту. После того как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года после регистрации права собственности продажа квартиры будет без налога.
  3. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, сокращен до 3 лет. Но при условии, что это ваше единственное жилье. То есть, на момент совершения сделки в вашей собственности нет еще одной квартиры.

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример. В мае 2019 года вы купили первую квартиру. В марте 2022 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно, начиная с марта 2022 года в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры. В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Выше указанные условия для безналоговой продажи через три года распространяются как на жилое помещение, так и на земельный участок под ним.

Во всех перечисленных случаях вам не нужно информировать налоговый орган о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Для всех остальных случаев действует пятилетний срок. То есть тот, кто купил недвижимость, а потом ее продал, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода. Это правило действует с 01.01.2016 года и касается жилья, купленного после этой даты.

Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составлял три года. На сегодняшний день это правило утратило свою актуальность, так как 3 года уже прошло.

налог с продажи квартиры, дома

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Это жилье, в котором вы проживаете при условии, что других зарегистрированных объектов нет. Действующее законодательство позволяет продать жилье без необходимости уплаты налога, если новое будет куплено в течение трех месяцев.

Для такого жилья установлен сниженный срок владения в три года.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Это жилье, в котором зарегистрированы и проживают супруги при отсутствии другого совместно приобретенного жилья. Если супруг владеет какой-либо недвижимостью единолично, в оценке она не участвует. Например, квартиру подарили, оформили наследство, купили до брака.

Так, если вы продаете квартиру, купленную в браке, но у вас есть добрачная квартира или доля, платить налог не придется при соответствии срокам. А вот если в браке была приобретена доля или еще одна квартира, условия уже будут другими.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

В настоящее время не существует льгот, которые можно было бы применить в этом случае.

Однако применяются некоторые послабления, так или иначе связанные с минимальным сроком или статусом правообладателя:

  • Срок считается с момента полной выплаты денежных средств. Это право касается собственников по ДДУ, участников ЖСК, дольщиков.
  • Семьи минимум с двумя детьми могут отказаться от уплаты налога вне зависимости от сроков. Но только в том случае, если в течение налогового периода будет приобретено жилье с лучшими условиями.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

Важно учитывать соответствие семьи требованиям:

  • Должно быть минимум двое детей, не достигших 18-летнего возраста;
  • В тот же год необходимо купить новое жилье или приобрести его до окончания отчетного периода;
  • Приобретенная недвижимость должна обладать лучшими условиями: более обширной площадью, более высокой кадастровой стоимостью и так далее;
  • Кадастровая стоимость реализованной недвижимости не должна превышать 50 миллионов рублей.

Освобождение от уплаты налога допускается только при полном соответствии всем требованиям.

Как уменьшить налог с продажи жилья

Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока владения, то обязаны заплатить налоги. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру.

Есть два способа, с помощью которых можно существенно, а иногда и до нуля, снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.

Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)

Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку жилья.

Пример 1. В 2021 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в 2022 продали за 5 млн. В 2023 году вам надлежит подать в ИФНС декларацию и уплатить налог. Все документы, подтверждающие покупку и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). На следующий год после продажи квартиры нужно заплатить налог с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3 млн = 390 тыс. рублей.

В 2021 году вы купили земельный участок за 3 млн рублей, а в 2022 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты налога.

После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также помогут решить все остальные вопросы.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.

Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов, понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель при жизни не воспользовался таким правом.

Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Применив его, вы снижаете сумму продажи на 1 млн рублей и с полученной разницы платите налог.

Пример. Вы продали приватизированное жилье за 2 млн рублей. Вы не тратили деньги на его приобретение. Но вы можете использовать имущественный вычет при продаже квартиры в 1 млн. рублей. НДФЛ к уплате = 130 тыс. рублей (2 млн — 1 млн) * 13%.

Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. Но есть нюансы и даже преимущества у продавцов долевой собственности. Об этом мы подробно рассказали в нашей статье «Налог на доход от продажи доли в квартире».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна квартира, а следом покупается другая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2022 году она продала его за 3 млн. рублей. В том же году она купила квартиру за 4 млн. рублей. Какие можно применить способы для уменьшения налога с продажи?

Эксперт внимательно изучил все представленные документы и разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию. Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.

Что важно знать при расчете налога и декларировании дохода

  1. Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется только раз в году и на один объект недвижимости. Если в одном календарном году вы продаете несколько квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета можно только по одной из них.

Пример. В 2021 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2022 году продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их приобретение у вас не было, в 2023 году при подготовке 3-НДФЛ используйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет можно только к одному объекту. Налог с продажи квартиры и дома по наследству = 520 тыс. рублей: 13% * (3 млн + 2 млн – 1 млн).

У вас может быть ситуация, отличная от нашего примера. Например, вы продаете две квартиры и имеете на руках все документы, или документы сохранились только на одну квартиру. А может случиться так, что у вас нет документов ни на что. В любом случае вы можете связаться с нашими налоговыми экспертами и получить консультацию о том, как не платить налог с продажи квартиры или как снизить налоговую нагрузку.

  1. По одному объекту недвижимости нельзя применить оба вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет расходов на приобретение. Вы вправе применить тот вид вычета, который максимально снизит ваш налог.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Наш постоянный клиент Сергей Г. купил квартиру в 2021 году за 3 млн рублей, а в 2022 году продал ее за 3,5 млн. рублей. Имущественный вычет на покупку жилья он уже получил. В 2023 году Сергей должен подать декларацию и заплатить налог с продажи квартиры. Клиент обратился к личному консультанту с просьбой рассчитать НДФЛ по более выгодной для него схеме.

Внимательно изучив документы, эксперт пришел к выводу, что все документы в порядке. Далее специалист рассчитал налог и представил клиенту более выгодный вариант — вычет затрат на приобретение. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (3,5 млн – 3 млн) = 65 тыс. рублей.

Если бы клиент выбрал вариант с применением имущественного вычета, то налог с продажи квартиры в 2021 году был бы гораздо выше: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей.

  1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы законно не платите налог с продажи квартиры.

Начиная с отчетности за 2021 год не нужно подавать налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не превысил 1 миллиона рублей. Вопрос — нужно ли платить налог с продажи такой квартиры также отпадает. Это правило распространяется и на недвижимость, которой владели меньше минимального срока.

налог с продажи квартиры, дома

Как влияет кадастровая стоимость на размер налога

Если вы продаете жилье, купленное после 01.01.2016 года, то при расчете НДФЛ нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре недвижимости на 1 января года совершения сделки.

Сравнивается сумма по договору купли-продажи и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Например, стоимость квартиры по договору – 4 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 4,2 млн рублей (6 млн * 70%). НДФЛ к уплате = 546 тыс. рублей (4.2 млн * 13%).

Например, недвижимость продают за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость – 6 млн рублей, с понижающим коэффициентом – 4,2 млн рублей (6 млн * 13%). Налог с продажи квартиры считаем с большей суммы: (5 млн * 13%) = 650 тыс. рублей.

С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных случаях для определении налоговой базы при продаже

  • Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом.
  • Если подписан договор с жилищно-строительным кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только дата полной оплаты.
  • Если вы получили жилье от государства после переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента регистрации нового жилья.
  • Если вам досталось жилье через суд, срок владения начинается с момента вступления решения суда в законную силу.
  • Если подписан договор ДУ в строительстве, то срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования.

Срок подачи декларации и уплаты налога

После продажи недвижимости вы должны отчитаться перед налоговым органом. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подготовить и передать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.

В декларации отражается доход, полученный в результате сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остался НДФЛ, его следует заплатить. Уплата налога при продаже квартиры или другой недвижимости — не позднее 15 июля.

Важно знать, что уклонение от уплаты налогов, нарушение сроков отчетности и платежей, влечет за собой административные штрафы и пени за каждый день просрочки платежа. А именно:

  • Декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
  • Инспектор установил, что доход от продажи занижен — штраф составит 20% от доначисленной суммы налога.
  • Инспектор доказал, что доход занижен умышленно — штраф составит 40% от суммы налога.

После того как вы представите в ИФНС налоговую декларацию и пакет документов, начинается камеральная проверка, которая по правилам занимает три месяца.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Обратите внимание: этот документ предоставляется только в том случае, если вы не выдержали минимальный срок владения.

Предварительно необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Договор, подтверждающий сделку;
  • Финансовые документы, которые подтвердят получение денег;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Документы, которые подтвердят ваше право на вычет.

Подать декларацию можно до 30 апреля следующего за покупкой года. Как это сделать:

  • Распечатать и заполнить декларацию вручную, а затем предоставить ее в налоговый орган при личном посещении;
  • Отправить все соответствующие документы почтой;
  • Заполнить документ в режиме онлайн на сайте налоговой службы.

Налог начисляется после полной проверки документов, а уплатить его необходимо 15 июля того же года. Внести платеж можно любым удобным способом.

Какой штраф за неуплату налога при продаже квартиры

Санкции вводятся в том случае, если вы пропустили срок подачи декларации, отказались от ее предоставления или не внесли сумму налога в установленный срок.

  • За каждый месяц просрочки при пропуске сроков предоставления декларации налагается штраф в размере 5% от налога;
  • Штраф возрастет до 20% при умышленном отказе от предоставления декларации, а при попытке скрыть сделку — до 40%;
  • За каждый просроченный день назначаются пени в размере 1/300 от ставки Центробанка;
  • При превышении суммы в 900 тысяч рублей наступает уголовное преследование. Прекращается оно лишь при полной уплате налогов и штрафов, а также исключительно в том случае, если нарушение допущено впервые.

Если вы подали декларацию вовремя, а налог внести забыли, штрафы назначены не будут: только пени.

Как считается минимальный срок при продаже квартиры, полученной по реновации?

При получении квартиры по такой программе в зачет идет срок проживания в старом доме.

Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?

По действующему законодательству срок считается с момента покупки первой доли.

Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?

Срок отсчитывается с момента внесения полной суммы, причем это должно быть подтверждено финансовыми документами.

Подводим итоги:

  • Недвижимость можно продать без уплаты налогов и необходимости отчитываться в ИФНС, если продавец владел недвижимостью три или пять лет и более. Отмену налога с продажи жилья подтверждать не нужно.
  • Налог при продаже единственного жилья, купленного после 01.01.2016 г. платить не нужно, если владелец продает его не ранее, чем через три года.
  • При отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья, применяется имущественный налоговый вычет при продаже этой недвижимости в размере 1 млн рублей. Вычет предоставляется один раз в календарный год.
  • Можно не указывать доход от продажи недвижимости в декларации при условии, что он не превышает 1 млн рублей.
  • Часто возникают трудности в расчете налога с продажи квартиры или другого жилья, срока владения, льгот и т.п. Поэтому перед тем, как декларировать доходы и заявлять вычеты, рекомендуем обращаться к налоговым консультантам.

Квартира в собственности менее пяти лет: какие есть ограничения на продажу и в каком случае придется платить налог

Квартира в собственности менее пяти лет: какие есть ограничения на продажу и в каком случае придется платить налог

Каждый месяц на рынке недвижимости заключаются тысячи сделок. Подавляющее большинство из них (по данным за первое полугодие 2023 года — 83,8%) касается вторичного жилья. Когда собственник решает продать квартиру, которой владеет менее пяти лет, он должен быть готов к возможным дополнительным расходам. Рассказываем о них подробнее.

В каком случае надо платить налог с продажи жилья

  • единственная в собственности;
  • получена в наследство;
  • подарена близким родственником;
  • получена при приватизации;
  • получена по договору пожизненной ренты.

Единственное жилье вошло в список с трехлетним минимальным сроком владения только в 2020 году. Под норму попадает единственное жилье как одного человека, так и совместная собственность супругов, пояснила и. о. начальника отдела налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов УФНС России по Московской области Марина Жирихина:

«Трехлетний минимальный предельный срок распространяется также и на земельный участок, на котором расположен жилой дом».

Обратите внимание: если за 90 и менее дней до продажи «единственного жилья» вы купили новое, статус единственного для налоговой не изменится.

Для квартир, купленных по договору долевого участия (ДДУ), срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья по договору. Если при сдаче дома пришлось доплатить за «лишние» квадраты, это значения иметь не будет.

Пятилетний срок установлен на федеральном уровне, но регионы могут менять его на свое усмотрение. Посмотреть, какие края и области сделали это, можно здесь.

Кто может не платить налог в любом случае

Если жилье продается после трех или пяти лет владения (в зависимости от перечисленных выше случаев), налог на доход выплачивать не нужно.

Кроме того, продать недвижимость в любой момент после покупки, не беспокоясь о налогах, могут семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Для них отменяется минимальный срок владения, но при соблюдении нескольких условий:

  • они купят другое жилье не позднее 30 апреля следующего года;
  • это жилье будет большей площади;
  • кадастровая стоимость проданного объекта менее 50 млн рублей;
  • у собственника или членов семьи есть не более 50% в другом жилье, большем по площади, чем то, что они купят.

21.04.2023 15:25

Как рассчитывается налог

Ограничений на продажу жилья, которое находится в собственности меньше минимального срока, нет. Важно только соблюсти формальные процедуры после сделки. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ, проще всего сделать это через личный кабинет на сайте ФНС. О других способах мы рассказывали в этом материале.

Рассмотрим две ситуации: когда жилье было ранее куплено и когда получено в дар или в наследство.

Если оно куплено, то к декларации нужно приложить документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. К примеру, Андрей купил квартиру в ноябре 2018 года за 5 млн рублей. В марте 2020-го он продал ее за 6 млн. Его доход составил 6 млн, но если он подтвердит затраты на покупку, налоговая база снизится до 1 млн и налог составит 130 тыс. рублей.

Если квартира или дом получены по наследству, доходом, с которого нужно заплатить налог, будет считаться вся сумма продажи. Но можно воспользоваться налоговым вычетом. Для квартир, комнат, домов и земельных участков он составляет 1 млн рублей. Допустим, Андрей получил квартиру в наследство от бабушки и продал ее через год за 5 млн рублей. Он может сократить налогооблагаемую базу за счет вычета до 4 млн рублей. Налог в этом случае составит 520 тыс.

Еще один нюанс: если окажется, что квартира продана меньше, чем за 70% от кадастровой стоимости, то расчет налога проведут по кадастру с коэффициентом 0,7.

Есть ли риски для покупателя

Покупателю по большому счету нет разницы, придется ли продавцу платить налог. Риски могут возникнуть, если он предложит намеренно занизить стоимость жилья в договоре как раз для того, чтобы избежать расходов на НДФЛ. Ведь если квартира будет продана дешевле или за ту же стоимость, что и покупалась, дохода не будет, следовательно, и налог платить не придется.

В этом случае покупатель рискует деньгами. Если по какой-то причине сделка не будет зарегистрирована, а продавец окажется недобросовестным, он может вернуть только ту сумму, что указана в договоре. А покупателю придется в суде доказывать, что на самом деле квартира стоила дороже.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Продажа единственного жилья и покупка другого какой налог

https://ria.ru/20230826/nalog-1892398220.html

Налог на продажу квартиры-2023: как рассчитать, когда можно уменьшить

Налог с продажи квартиры в 2023: нужно ли платить, сумма и сроки

Налог на продажу квартиры-2023: как рассчитать, когда можно уменьшить

Налог с продажи квартиры — обязанность граждан уплачивать в бюджет НДФЛ с полученного дохода. В каких случаях после продажи жилья начисляется налог, как его. РИА Новости, 30.10.2023

2023-08-26T15:03

2023-08-26T15:03

2023-10-30T14:20

алексей тарасов

федеральная налоговая служба (фнс россии)

европейская юридическая служба

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

Налог с продажи квартиры — обязанность граждан уплачивать в бюджет НДФЛ с полученного дохода. В каких случаях после продажи жилья начисляется налог, как его рассчитать самостоятельно, сколько времени недвижимость должна находиться в собственности, чтобы гражданин был освобожден от налогового бремени, каким категориям лиц в 2023 году платить не нужно — в материале РИА Новости.Налог с продажи квартиры — 2023В соответствии с российским законодательством продажа недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц в зависимости от срока владения квартирой.»Физическому лицу при получении дохода от продажи недвижимости необходимо заплатить налог в размере 13%, если доход не превысил 5 000 000 руб., и 15% с превышающей суммы. Существуют условия, при которых налог платить не нужно: первое — если квартира продана за сумму до 1 000 000 руб. и эта цена не меньше чем 70% от кадастровой стоимости жилища, установленной на 1 января года, в котором осуществлен переход права, второе — если квартира находилась в собственности более минимального срока владения», — рассказывает Алексей Тарасов, ведущий юрист Европейской юридической службы.Нужно ли платить налог и что такое минимальный срок владенияЕсли квартира приобретена по договору купли-продажи, срок владения исчисляется с момента ее регистрации в Росреестре. Недвижимость, купленная по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), переходит в собственность с момента полной оплаты по договору ДДУ или паевого взноса в ЖСК. Срок владения приватизированным жильем рассчитывается с даты приватизации, а полученным по наследству — со дня смерти наследодателя (4 ст. 1152 ГК РФ) (исключение составляют случаи, когда квартира получена в наследство от супруга (владение приобретенным в браке имуществом начинается с момента первоначального оформления в собственность) или дольщика (при переходе по наследству от дольщика к дольщику — с даты оформления первой доли) ).»От минимального предельного срока владения недвижимостью зависит, нужно ли платить НДФЛ по факту продажи или иного возмездного выбытия имущества из собственности (мена, отступное). В налоговом законодательстве это в зависимости от ситуации три или пять лет (ст. 217.1 НК)», — объясняет Наталья Авдеева, эксперт по налогам физлиц в сделках с недвижимостью.По словам эксперта, сроки три и пять лет действуют для недвижимости, которая приобретена после 1 января 2016 года (ст. 217.1 НК). Если недвижимость перешла в собственность ранее этой даты, владение для продажи без НДФЛ для налогового резидента — три года.»Распространено заблуждение относительно того, как исчисляется срок владения квартирой в случае ее разделения. Так, если собственник квартиры решил выделить ее часть и продать одну или несколько долей, то срок владения начинает отсчитываться заново. В данном случае, по мнению ФНС России и судов, образуются новые объекты имущества», — предупреждает налоговый юрист Наталья Карасулова.Надо ли платить НДФЛ при продаже квартиры, доля в которой была унаследована от мужа 2 года назад?Квартира в собственности 5 летВ соответствии с п.4 ст. 217 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 ст. 217.1 Кодекса.Квартира в собственности 3 годаМинимальный срок владения в три года, по словам Людмилы Мельниковой, эксперта по налоговым вычетам, установлен для следующих случаев:Любые другие случаи продажи жилья предполагают минимальный срок владения пять лет.Какое жилье считается единственнымЕсли в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, оно признается единственным.»Даже если продавец или супруг в совместной супружеской собственности владеет вторым жильем не более 90 дней до даты регистрации перехода права собственности на проданное единственное жилье, сумма налогом не облагается. Например, в январе 2020 года зарегистрировано право собственности на первую квартиру, в середине марта 2023 года — на вторую, а в середине мая 2023 первая квартира продана как “единственное” жилье, несмотря на наличие в собственности второго объекта недвижимости. Сделка налогом не облагается, так как соблюдены условия: три года владения прошли, продавец уложился в 90 дней между перерегистрациями», — объясняет Наталья Авдеева.Нюансы для совместной собственности супруговЕкатерина Осина, налоговый консультант по сделкам с недвижимостью, уточняет, что понятие «единственное жилье» (доля в нем) рассматривается по каждому супругу отдельно и приводит примеры:Особенности налогообложения для семей с детьмиС целью поддержки семей с детьми законодательством (ФЗ №382) предусмотрен особый случай, когда независимо от срока нахождения квартиры в собственности, доходы от ее продажи не подлежат налогообложению.Для этого, объясняет Наталья Карасулова, необходимо соблюдение совокупности следующих условий:»Закон №382-ФЗ от 29.11.21 вступил в силу 1 января 2022 года и касается доходов, полученных с 2021 года. С 1 января 2023 года к этому закону появились поправки (189-ФЗ от 29.05.2023), которые освобождают от налога земельные участки с жилым домом, соответствующим условиям 382-ФЗ. В настоящий момент выпущено более 20 писем Министерства финансов с комментариями. Но до сих пор есть нюансы, при которых семья с детьми не будет освобождена от уплаты НДФЛ после продажи квартиры. Например, законом не предусмотрен вариант строительства, нужна именно покупка нового жилья», — рассказывает Людмила Мельникова.Сумма налога с продажи квартиры сроком владения менее 3 и 5 летПо словам Артура Маркарова, главного редактора РУПOP PRO, если срок владения квартирой менее трех лет, налог на прибыль составит 13% или 15% (для резидентов РФ) и 30% (для нерезидентов) от разницы между ценой продажи старой недвижимости и стоимостью приобретения новой, при сроке владения три года и более налог не взимается.»При этом доход для целей налогообложения не может быть менее 70 % кадастровой стоимости этого объекта (если она определена в ЕГРН)», — отмечает Наталья Карасулова.Как рассчитатьРасчет налога происходит по формуле (если квартира была ранее куплена):Размер налога = (сумма дохода — сумма расходов на приобретение данного объекта)*13%Если квартира перешла в собственность в результате безвозмездных сделок (наследование, договор дарения), то налог рассчитывается иным образом:Размер налога = стоимость недвижимости при продаже * ставка налога.Однако может применяться и иной вариант расчета. Так, если квартира продана ниже ее кадастровой стоимости, то налог может рассчитываться по формуле:Размер налога = кадастровая стоимость жилья * 0,7 * ставка налога.Стоит иметь в виду, что налоговая служба производит расчет налога двумя способами. А налогоплательщик будет обязан уплатить наибольшую из получившихся сумм, поясняет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.Как уменьшитьАнастасия Громакова, руководитель юридического отдела компании “Эгро-Трейд», объясняет, что снизить налог можно, воспользовавшись одним из двух вычетов:»Использовать одновременно оба способа налоговая не позволит. Продавец должен выбрать наиболее выгодный для себя. Однако если в течение года гражданин продал несколько квартир, для уменьшения налога по одной из них он может применить вычет в миллион рублей, а для другой — вычет на расходы. Особый случай — если продавец до сих пор не воспользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (с 2 миллионов рублей) и после продажи собирается купить вместо нее другую, он может уменьшить налогооблагаемую базу еще на 2 миллиона рублей. Обязательное условие — продать старую и купить новую нужно в одном календарном году», — уточняет эксперт.Для того, чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику потребуется:Процедура оплаты налогаДля уплаты налога в бюджет необходимо представить в налоговый орган по месту регистрации заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.Необходимые документыК необходимым документам относятся:Также, в зависимости от ситуации, по словам Екатерины Осиной, могут потребоваться:Подача декларацииПри заполнении декларации налогоплательщик должен указать все свои доходы за истекший год, а также сумму выбранного им имущественного вычета. Подать документ можно как в налоговый орган или МФЦ, так и через личный кабинет налогоплательщика.Уплата налога и срокиСумма налога должна быть уплачена в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.»Налог можно уплатить через личный кабинет ФНС, в отделении банка или через его онлайн-приложение. С 2023 года денежные средства перечисляются на ЕНС (единый налоговый счет), а налоговые органы самостоятельно распределяют их в соответствующие бюджеты», — объясняет Оксана Васильева.Штраф и ответственность за неуплату налога с продажи квартирыНаталья Карасулова предупреждает, что непредставление декларации в налоговый орган и неуплата налога влекут за собой привлечение к ответственности:»Кроме того, за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки ЦБ России», — отмечает эксперт.ВопросыЭксперты ответили на популярные вопросы, касающиеся налога с продажи квартиры.Какой минимальный срок учитывается при приобретении доли, если уже есть другая доля?В случае, если у налогоплательщика была в собственности доля квартиры, а позднее он получил оставшиеся доли, то срок начинает исчисляться с момента приобретения права собственности на первую долю. С точки зрения гражданского законодательства происходит просто изменение размера доли участника общей долевой собственности. В ЕГРН подлежит отражению государственная регистрация такого изменения без замены объекта собственности.»Причем Минфином России высказано мнение, что минимальный предельный срок владения квартирой для целей налогообложения в случае приобретения ее в собственность долями по разным основаниям определяется исходя из условий первичного возникновения права, то есть основания приобретения первой доли. Таким образом, если первичное право общей долевой собственности возникло в случаях, предусмотренных для сокращенного срока, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества — три года. В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, даже если оставшиеся доли налогоплательщик получил, например, в наследство», — объясняет Наталья Карасулова.Какой минимальный срок при продаже квартиры в строящемся доме, купленной по ДДУОтдельно законодателем урегулирован порядок исчисления минимального срока владения в отношении квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ).Налоговым кодексом предусмотрено, что указанный срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры в соответствии с ДДУ. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по ДДУ — с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки. Важным является то, что в случае изменения стоимости квартиры в сторону увеличения в соответствии с договором (дополнительным соглашением) минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости с учетом ее повышения, отмечает юрист.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *